דיון מחירי הדירות לאן?

[עומק הסיכוי]

למי שלא הבין עדיין את המצב נסביר במשל

שוק הדיור משול לנדנדה

בצד א: יושבים - מוכרי הדירות, הקבלנים, ועוד.

ובצד ב: יושבים - הזוגות הצעירים, משקיעים, יוצאי חו"ל, ועוד.

אופן המשחק: כל זמן שצד ב מתיישב בכח על הנדנדה, הוא מרים את צד א למעלה. וככל שצד ב יורד מהנדנדה, צד א נופל למטה.

המצב כיום: שצד ב מתחיל לרדת מהנדנדה, כי אין לו כח להעלות ולהרים את צד א, זה פשוט כבד בשבילו, ואז צד א יורד עוד, וככל שהוא יורד עוד, יותר קשה לצד ב להרים אותו.

אמנם, בשלב מסוים שהמחירים ממש ירדו, או שיקרה איזה משהו אחר דרמטי, יבוא צד ב שחפץ מאוד להתנדנד, ויעלה בהמוניו, ואז כבר יהיה לו הרבה כח לעשות זאת, וממילא יעלה צד א מעלה מעלה. כל השאלה היא מתי ואיך זה יקרה, ואת זה קשה לנבאות.

לכן, מי שאומר שהמחירים ירדו - צודק, וגם מי שאומר שבסוף הם יעלו - צודק, כל השאלה זה התזמון הנכון של העליה לנדנדה.

עכשיו ראיתי את התגובה שלך כאן ואני מתחיל להאמין ברעיונות שיורדים לעולם בזמן מסוים
בדיוק כתבתי משל נדנדה באשכול אחר

 

[שמח-לעזור]

לכן, מי שאומר שהמחירים ירדו - צודק, וגם מי שאומר שבסוף הם יעלו - צודק, כל השאלה זה התזמון הנכון של העליה לנדנדה.

מתמקדים פה כל הזמן בשאלה האם המחירים ירדו או יעלו, ואם ירדו מתי הם יחזרו לעלות…

לעניות דעתי שוכחים פה משהו חשוב, האינפלציה תמשיך לעלות, והמשכורות ימשיכו לעלות.
ולכן גם אם המחירים ישארו אותו דבר בשנים הקרובות ואפילו יעלו מעט,
בעוד חמש שנים יהיה הרבה יותר קל לקנות דירה!

לשם השוואה אם בשנה הקרובה המחירים ירדו אפילו ב15%
ואז במשך 5 שנים יעלו רק כמו האינפלציה 3%
זה עדיין יהיה יקר באחוז, מהאפשרות שהמחירים עד אז ישארו אותו דבר!
(שיעלו וירדו בנדנדה, אבל בסוף ישארו באותו מקום…)

כל זה לגבי דירה למגורים
בדירה להשקעה אפילו אם המחירים יעלו כל שנה כמו האינפלציה 3%+/-
זה עדיין הפסד ביחס לכל חלופת השקעה אחרת!

מקווה שאני לא חופר עם זה
אבל פשוט נקודת המוצא של הדיון פה שיש רק 2 אפשרויות, לא נכונה בעליל

רק הערה קטנה, המחיר הריאלי מתחילת השנה כבר בירידה משמעותית…
מחירי הדירות במצטבר לא עלו בכלל, בעוד שהאינפלציה המצטברת היא 2.1%
בקצב הזה עד סוף השנה נגיע לירידה ריאלית של 4% לפחות

 

[די]

מתוך הכתבה: חברות רבות השקיעו כסף רב בחו"ל ומרבית החברות לא ראו תמורה ראויה להשקעה

התחזית לרכישת דירות המונית של יהדות התפוצות התבדתה. שווה להשקיע בפרסום בחו"ל?

מייד לאחר ה-7.10 ולאור התגברות האנטישמיות בעולם, העריכו רבים כי יהודים ירכשו דירות בארץ, הן כ"תעודת ביטוח" והן לאות הזדהות...

www.nadlancenter.co.il

 

[שמח-לעזור]

בשנתיים האחרונות הרווח צנח ל2% בלבד רווח!!

ועצוב מאוד שזה המציאות, אבל כרגע אין היתכנות לירידות מחירים דרמטיות, בלי שיזמים יפסידו על כל דירה שהם בונים (לטווח רחוק כן, כי מחירי הקרקעות יורדים…)

למי שלא האמין, וחשב שבטוח שהיזמים מרוויחים הרבה יותר, ו״בהתחדשות עירונית הרווח ענק״

הנה המציאות שכבר מגיעה לכיס של הציבור

חובת קריאה לכל אחד שרוצה לדעת מי באמת מרוויח מעליות המחירים
(ספוילר: לא היזמים)

ספוילר: הכתבה המלאה (חלק מההדגשות שלי)

התחדשות עירונית​

"שלום רב! אני מודיע לכם שאני נאלץ להפחית בתמורות הפרויקט כי אין כדאיות כלכלית"​

בעלי הדירות ברבעים 3 ו-4 במרכז תל אביב, שהורגלו בתמורות מרחיקות לכת בפרויקטים של התחדשות עירונית, מוצאים עצמם בסיטואציה חדשה. זאת כאשר ביותר ויותר מקרים פונה אליהם יזם ההתחדשות בדרישה "לפתוח" את ההסכם ולקצץ בתמורות. תופעה נוספת היא של יזמים שמעכבים במכוון את הבניה ונמנעים מ"למשוך" את ההיתר. "החוזים נחתמו לפני ארבע-חמש שנים כשהמצב בתל אביב היה מצב שונה לחלוטין. היום כשהגוף המממן נכנס לתמונה, מתברר שהחוזה לא רווחי"​

• דורון ברויטמן16.07.25

רובע 3 ובעיקר רובע 4 בתל אביב הם בין האתרים המרכזיים והרווחיים ביותר למיזמי התחדשות עירונית ברמת המגרש הבודד. מאז אושרה תוכנית הרובעים, הפך האזור לכר פורה שבו קודמו אינספור פרויקטים. בהינתן שמדובר גם באזורים שמחירי הדירות בהם הם מהגבוהים בישראל, מדובר היה גם בפרויקטים רווחיים בצורה בלתי רגילה, מה שאפשר ליזמים "לפנק" את בעלי הדירות הוותיקות בתמורות נדיבות, שבאו לידי ביטוי בתוספות שטחים נרחבות, תקציב לרכישת ריהוט ומוצרי חשמל, ולעתים אף כסף מזומן.
אלא שלאחרונה מצטברים יותר ויותר סימנים המעידים שתקופה זו מתקרבת לקיצה. אנשי מקצוע בהם עורכי דין ואף יזמים שעמם שוחחנו מעידים על תופעה יחסית במסגרתה יזמים, כולל כמה מהגדולים והמוכרים בענף, לא מצליחים לעמוד בתנאי ההסכם עם הדיירים ומבקשים לפתוח אותו ולצמצם את התמורות להן התחייבו. זאת מאחר שהצניחה בביקוש לדירות בשוק בכללות, אך בעיקר בתל אביב, מביאה את הפרויקטים אל סף הרווחיות ומאלצת את היזמים לפתוח את ההסכמים. תופעה נוספת שהפכה לנפוצה, היא של יזמים שמבקשים לא למשוך את היתרי הבנייה עליהם עבדו במשך תקופה ארוכה, ולעכב ככל הניתן את יציאת הפרויקט לדרך.
"שתי התופעות האלה קיימות ואנו נתקלים בהן יותר ויותר לאחרונה", אומרת עו"ד קרן כהן בלחרסקי, שותפה מייסדת של משרד בלחרסקי, גפני, רובנס - ווקיל, ינקו ושות', "בימים כתיקונם, אחת לתקופה ארוכה היתה סיטואציה שבה יזם בא לבעלי הדירות ומבקש לשנות את מה שהוא התחייב בהסכם. בשנה האחרונה זה כבר הפך להיות תופעה נפוצה. יזמים מקבלים החלטת ועדה, מוציאים דוח אפס אחרי שהפרויקט אושר עקרונית על ידי העירייה, ואחרי שהיקף זכויות הבנייה כבר ידוע. בשלב הזה השמאי מטעם הבנק המלווה מכין להם דוח כדאיות כלכלית שאיתו הם אמורים ללכת אחר כך לגופי המימון כדי לקבל ליווי בנקאי ולהתחיל את הפרויקט. ברגע שהשמאים עובדים על הדוחות, מתקבלת תמונת רווחיות שהיא שונה לחלוטין מזו שהייתה כשהיזמים יצאו לדרך כמה שנים קודם לכן".

המכתב המפתיע שקיבלו הדיירים
כדוגמה למצב שכזה מציגה בלחרסקי פרויקט התחדשות במסגרתו צפויים להיבנות שני בניינים חדשים. "לקח שש שנים להוציא היתר בנייה, והגענו לשלב שבו היזם צריך לקחת ליווי בנקאי ולקדם את הפרויקט", היא מספרת. אלא שבעקבות אותה פגישה שלח היזם מכתב לבעלי הדירות: "שלום רב! אני מודיע לכם שאני נאלץ לצמצם את התמורות בפרויקט לאור העובדה שאין כאן כדאיות כלכלית", נכתב בו.

עו"ד קרן בלחרסקי: "התנאי של היזם להתקדם בפרויקט הוא שבעלי דירות לא יקבלו דמי שכירות במהלך כל תקופת הביצוע. בעסקאות התחדשות עירונית זה דבר בסיסי ביותר. אין דבר כזה שבעלי דירות הם אלה שנושאים בתשלום דמי השכירות במהלך תקופת הביצוע. היזם גם הסביר להם שהוא נאלץ להפחית רכיבים במפרט הטכני. אם הם היו אמורים לקבל מזגן בכל הדירה, היזם יספק להם רק הכנות למזגן"

"התנאי של היזם להתקדם בפרויקט הוא שבעלי דירות לא יקבלו דמי שכירות במהלך כל תקופת הביצוע", אומרת בלחרסקי. "יש אנשים שגרים בנכס ואין להם כסף ללכת ולשלם דמי שכירות בעצמם לתקופה של שלוש שנים של ביצוע. הרי היזם הוא זה שצריך לשלם דמי שכירות במהלך תקופת הבנייה. בעסקאות התחדשות עירונית זה דבר בסיסי ביותר. אין דבר כזה שבעלי דירות הם אלה שנושאים בתשלום דמי השכירות במהלך תקופת הביצוע. יתרה מכך, היזם הסביר להם שהוא נאלץ להפחית להם רכיבים במפרט הטכני בצורה משמעותית. זאת אומרת שאם הם היו אמורים לקבל מזגן בכל הדירה היזם רק יספק להם הכנות למזגן, מדובר רק בתשתית. את כל היתר הם יצטרכו לרכוש בעצמם".

לדברי בלחרסקי, תופעת צמצום התמורות מתרחשת כיום משום ש"החוזים שנדרש היזם לממש היום נחתמו לפני ארבע-חמש שנים כשהמצב בתל אביב היה מצב שונה לחלוטין. התחרות האגרסיבית בין היזמים גרמה ליזמים להציע הצעות מפתות מאוד עבור בעלי הדירות. המשחק היה משחק של בעלי דירות, כלומר בעלי דירות עשו מכרזים מאוד אגרסיביים ובסופו של דבר היזם שנתן את התמורה הגבוהה ביותר הוא גם היזם שזכה בפרויקט.

"אלא שהמצב בשוק הנדל"ן התל אביבי השתנה בשנתיים האחרונות. שוק הנדל"ן נכנס לאיזשהו סוג של קיפאון. יזמים מתקשים מאוד למכור דירות בפרויקטים בתל אביב, ומעבר לזה היזמים פוגשים בעיקר מחירי ביצוע של קבלני ביצוע שהתייקרו בעשרות אחוזים מאז החוזים עליהם חתמו בשנת 2020 או 2021. ההתייקרות היא באחוזים ניכרים, וזאת מעבר לעלויות המימון הכבדות הרובצות על היזמים בשל העובדה שאין הפחתות ריבית כפי שצפו שיהיו".

הרווחיות יורדת: הריבית, מבצעי המכירות והעלייה בעלויות הבנייה
לטענת עו"ד שרית האושנר רפאל, שותפה במחלקת הנדלן נשיץ, ברנדס, אמיר ושות', "תנאי השוק הקיימים, ובכללם סביבת הריבית הגבוהה, הקיפאון במכירת הדירות, מבצעי המכירות שמשמעותם עלות נוספת ליזם שמפחיתה מהרווחיות, העלייה בעלויות הבניה (לרבות בשל מחסור בפועלים) – כל אלו משפיעים על הרווחיות בפרויקטים נדל"ניים בכלל, ובפרויקטים של התחדשות עירונית ברובע 3 ורובע 4 בפרט".

לדברי האושנר רפאל, "אני עדה להתרחבות התופעה לפיה יזמים לא יכולים לעמוד עוד בהתחייבויות שלקחו על עצמם בקשר לפרויקטים, ומחפשים פתרונות שיאפשרו את הוצאתם לפועל". לדבריה, "חלקם מוכרים את הפרויקטים לגופים עם יכולת פיננסית גדולה יותר 'שנותנת להם אוויר' ומאפשרים להמשיך ולקדם את הפרויקט. חלקם – מחפשים דרכים אחרות שיאפשרו להגדיל את הרווחיות כאשר אחת הדרכים היא הפחתת תמורות לבעלים. ואולם, ככל שהסכם ההתחדשות העירונית שנחתם לא מאפשר ליזם להפחית תמורות ללא הסכמת הבעלים, ואם אין הסכמה כזו – אז פתרון אחר הוא לדחות את הוצאת ההיתר עד שתנאי השוק ישתפרו, והרווחיות תעלה שוב".

עו"ד קרן פרשקר: "יזמים נמנעים או מעכבים עכשיו את הוצאת ההיתרים. כדי לקדם את הנושא של הליווי הבנקאי שבכלל ייתן מימון לכל הפרויקט ויעמיד את הבטוחות וערבויות הבנקאיות לדיירים, הבנק דורש תמיד מכירות מוקדמות בהיקף כספי מסוים, והיזמים חוששים שהם לא יצליחו למכור עכשיו דירות באותו היקף שהבנק דורש. הם מאמינים שאולי בעוד כמה חודשים המחירים יעלו ולכן הם מעכבים את הוצאת היתר"

"בפרויקטים של התחדשות עירונית . היזם הוא שנושא בכל עלויות הפרויקט. ההכנסה היחידה שלו היא ממכירת יחידות היזם, והכנסה זו צריכה לממן את כל בניית הפרויקט, הרישוי, היועצים (של היזם ושל הבעלים), הליווי הבנקאי, הבטוחות, דמי השכירות לבעלים בתקופת הפינוי ועוד, כשבסופו של דבר חייב להישאר רווח מספיק – לא רק כדי שהיזם עצמו ירוויח, אלא גם כדי שהיזם יוכל לקבל ליווי בנקאי, ליווי שבלעדיו אין פרויקט.

"במיוחד בתל אביב – בעלי הדירות דורשים מהיזמים תמורות גבוהות והיזמים נעתרים להם, כך שמלכתחילה כבר כשנחתם ההסכם עם הבעלים - הרווחיות ליזם מגרדת את המינימום, ולפעמים גם מתחת למינימום - כשהיזם מוכן לתת את התמורות שדורשים הבעלים מתוך תקווה שעד שיתקבל הרישוי והוא יגיע לבניה, מחירי המכירה של הדירות עוד יעלו, והרווחיות תשתפר. אבל אם מחיר הדירות שלקח בחשבון יורד, מחיר העלויות עולה או שהעירייה לא אישרה בהיתר את היקף הדירות שהיזם חשב שיקבל – הרווחיות פוחתת, אין רווחיות מספקת, אין ליווי בנקאי והפרויקט נתקע".

"היזמים מקווים שעוד מעט המחירים יעלו – ומעכבים היתר"
לטענת עו"ד קרן פרשקר, בעלים משותף במשרד עוה"ד רז- כהן, פרשקר ושות', "כל העניין של פתיחת הסכמים ופתיחת תמורות זה משהו שהיה תמיד, וזה לא רק בזמן האחרון. היו תופעות שיזם הציע תמורה שהיא גבוהה מהתמורה הריאלית שהוא יכול לתת, וכשפתאום העירייה לא מאשרת את כל הזכויות שהוא חשב מלכתחילה שהוא יוכל לקבל, הוא נאלץ לזמן שוב את הדיירים וכן לפתוח את ההסכם ולהפחית בתמורות. הרבה יזמים אוהבים להכניס רגל בדלת ולהציע תמורות שהן מלכתחילה לא תמורות ריאליות כי חשוב להם באמת שיהיה להם ברקורד ייזום פרויקטים באזורים של רובע 3 ורובע 4 בתל אביב. ואז ברגע האמת, הם לא תמיד מצליחים לממש את זה".

"מה שכן אני רואה" ממשיכה פרשקר, "במיוחד בזמן האחרון, הוא שיזמים יותר נזהרים כשמציעים הצעות לדיירים. הם כבר לא מציעים הצעות מופרזות. הם עכשיו עושים 'פרה-רולינג' מול העירייה לראות מה תהיה עלות היטל ההשבחה, למשל. הם בודקים בדיוק מה השטחים הקיימים בבניין, מה נבנה, מבקשים תיק מידע מהעירייה כדי לראות באמת מה הזכויות שהעירייה תיתן להם לבנות באותה קרקע. ואז באמת אני רואה שהתמורות היום הן כבר תמורות שהן יותר ראליות מהתמורות שהיינו מקבלים פעם".

עו"ד שרית האושנר רפאל: "במיוחד בתל אביב, בעלי הדירות דורשים מהיזמים תמורות גבוהות והיזמים נעתרים להם, כך שמלכתחילה הרווחיות ליזם מגרדת את המינימום, כשהיזם מקווה שעד שיתקבל ההיתר מחירי המכירה של הדירות יעלו, והרווחיות תשתפר. אבל אם המחיר יורד או שהעירייה לא אישרה את היקף הדירות שהיזם חשב שיקבל – הרווחיות פוחתת, אין ליווי בנקאי והפרויקט נתקע".

עם זאת, מספרת פרשקר, תופעת אי-משיכת ההיתרים מהוועדה המקומית הפכה להיות נפוצה בהרבה ביחס לעבר: "עלויות הבניה עלו בצורה משמעותית. כשיזמים הציעו הצעות לדיירים הם התבססו על עלויות בנייה מסוימות ואלה ממש קפצו, לעתים אפילו פי שניים. כל הפרויקטים שעכשיו לקראת היתר, ההצעות ניתנו באזור הקורונה ב-2020 ועלויות הבנייה מאוד עלו מאז, ולכן יזמים נמנעים או מעכבים עכשיו את הוצאת ההיתרים. כדי לקדם את הנושא של הליווי הבנקאי שבכלל ייתן מימון לכל הפרויקט ויעמיד את הבטוחות וערבויות הבנקאיות לדיירים, הבנק דורש תמיד מכירות מוקדמות בהיקף כספי מסוים, וגם פה היזמים חוששים שהם לא יצליחו למכור עכשיו דירות באותו היקף שהבנק דורש. הם מאמינים שאולי בעוד כמה חודשים המחירים יעלו ולכן הם מעכבים את הוצאת היתר".
לדברי בלחרסקי, "יזמים לא מצליחים לקבל ליווי בנקאי כי הם לא מצליחים לעמוד בדרישת המכירה המוקדמת בכלל, אז הם מוצאים את עצמם פה בסיכון כפול. מצד אחד, הם לא מצליחים לבצע את המכירה המינימלית של שתי דירות בפרויקט כתנאי להפעלת הליווי, אז הם לא יכולים לקבל את הליווי. מצד שני, הם צריכים למשוך את ההיתר אבל הם לא רוצים למשוך אותו כשהם יודעים שהם לא יקבלו ליווי בנקאי. הם לא רוצים להיות כבולים להוראות ההסכם שאומרות להם שהם עם משיכת היתר בנייה. הם צריכים כבר להתחיל לבנות כשהם יודעים עדיין שיש להם סיטואציה של פתיחת תמורות מול דירות או סיטואציה שהם לא מצליחים לעמוד במכירות המוקדמות שלהם. זה למעשה הכל אותו מעגל".

כמה זמן ייקח עד שזה יגיע לכולם? ולבורסה?

שוב, אפשר להתלהב, הנה המחירים לא שפויים, הם אוטוטו יורדים!
ואפשר להבין שהמצב מורכב מאוד ועד שנראה את הירידות יקח הרבה זמן, מדובר על פרויקטים שאוחזים בשלב המימון, מה עם כל הפרויקטים שכבר בדרך?
יזמים ימכרו בהפסד אחד אחרי השני רק בשביל לא לפשוט רגל לגמרי?


צריך לשנות את השם של האשכול ל״מחירי הקרקעות לאן?״…

 

[אמת מארץ תצמח]

למי שלא האמין, וחשב שבטוח שהיזמים מרוויחים הרבה יותר, ו״בהתחדשות עירונית הרווח ענק״

הנה המציאות שכבר מגיעה לכיס של הציבור
צפה בקובץ המצורף 2021063

חובת קריאה לכל אחד שרוצה לדעת מי באמת מרוויח מעליות המחירים
(ספוילר: לא היזמים)

ספוילר: הכתבה המלאה (חלק מההדגשות שלי)

התחדשות עירונית​

"שלום רב! אני מודיע לכם שאני נאלץ להפחית בתמורות הפרויקט כי אין כדאיות כלכלית"​

בעלי הדירות ברבעים 3 ו-4 במרכז תל אביב, שהורגלו בתמורות מרחיקות לכת בפרויקטים של התחדשות עירונית, מוצאים עצמם בסיטואציה חדשה. זאת כאשר ביותר ויותר מקרים פונה אליהם יזם ההתחדשות בדרישה "לפתוח" את ההסכם ולקצץ בתמורות. תופעה נוספת היא של יזמים שמעכבים במכוון את הבניה ונמנעים מ"למשוך" את ההיתר. "החוזים נחתמו לפני ארבע-חמש שנים כשהמצב בתל אביב היה מצב שונה לחלוטין. היום כשהגוף המממן נכנס לתמונה, מתברר שהחוזה לא רווחי"​

• דורון ברויטמן16.07.25

רובע 3 ובעיקר רובע 4 בתל אביב הם בין האתרים המרכזיים והרווחיים ביותר למיזמי התחדשות עירונית ברמת המגרש הבודד. מאז אושרה תוכנית הרובעים, הפך האזור לכר פורה שבו קודמו אינספור פרויקטים. בהינתן שמדובר גם באזורים שמחירי הדירות בהם הם מהגבוהים בישראל, מדובר היה גם בפרויקטים רווחיים בצורה בלתי רגילה, מה שאפשר ליזמים "לפנק" את בעלי הדירות הוותיקות בתמורות נדיבות, שבאו לידי ביטוי בתוספות שטחים נרחבות, תקציב לרכישת ריהוט ומוצרי חשמל, ולעתים אף כסף מזומן.
אלא שלאחרונה מצטברים יותר ויותר סימנים המעידים שתקופה זו מתקרבת לקיצה. אנשי מקצוע בהם עורכי דין ואף יזמים שעמם שוחחנו מעידים על תופעה יחסית במסגרתה יזמים, כולל כמה מהגדולים והמוכרים בענף, לא מצליחים לעמוד בתנאי ההסכם עם הדיירים ומבקשים לפתוח אותו ולצמצם את התמורות להן התחייבו. זאת מאחר שהצניחה בביקוש לדירות בשוק בכללות, אך בעיקר בתל אביב, מביאה את הפרויקטים אל סף הרווחיות ומאלצת את היזמים לפתוח את ההסכמים. תופעה נוספת שהפכה לנפוצה, היא של יזמים שמבקשים לא למשוך את היתרי הבנייה עליהם עבדו במשך תקופה ארוכה, ולעכב ככל הניתן את יציאת הפרויקט לדרך.
"שתי התופעות האלה קיימות ואנו נתקלים בהן יותר ויותר לאחרונה", אומרת עו"ד קרן כהן בלחרסקי, שותפה מייסדת של משרד בלחרסקי, גפני, רובנס - ווקיל, ינקו ושות', "בימים כתיקונם, אחת לתקופה ארוכה היתה סיטואציה שבה יזם בא לבעלי הדירות ומבקש לשנות את מה שהוא התחייב בהסכם. בשנה האחרונה זה כבר הפך להיות תופעה נפוצה. יזמים מקבלים החלטת ועדה, מוציאים דוח אפס אחרי שהפרויקט אושר עקרונית על ידי העירייה, ואחרי שהיקף זכויות הבנייה כבר ידוע. בשלב הזה השמאי מטעם הבנק המלווה מכין להם דוח כדאיות כלכלית שאיתו הם אמורים ללכת אחר כך לגופי המימון כדי לקבל ליווי בנקאי ולהתחיל את הפרויקט. ברגע שהשמאים עובדים על הדוחות, מתקבלת תמונת רווחיות שהיא שונה לחלוטין מזו שהייתה כשהיזמים יצאו לדרך כמה שנים קודם לכן".

המכתב המפתיע שקיבלו הדיירים
כדוגמה למצב שכזה מציגה בלחרסקי פרויקט התחדשות במסגרתו צפויים להיבנות שני בניינים חדשים. "לקח שש שנים להוציא היתר בנייה, והגענו לשלב שבו היזם צריך לקחת ליווי בנקאי ולקדם את הפרויקט", היא מספרת. אלא שבעקבות אותה פגישה שלח היזם מכתב לבעלי הדירות: "שלום רב! אני מודיע לכם שאני נאלץ לצמצם את התמורות בפרויקט לאור העובדה שאין כאן כדאיות כלכלית", נכתב בו.



"התנאי של היזם להתקדם בפרויקט הוא שבעלי דירות לא יקבלו דמי שכירות במהלך כל תקופת הביצוע", אומרת בלחרסקי. "יש אנשים שגרים בנכס ואין להם כסף ללכת ולשלם דמי שכירות בעצמם לתקופה של שלוש שנים של ביצוע. הרי היזם הוא זה שצריך לשלם דמי שכירות במהלך תקופת הבנייה. בעסקאות התחדשות עירונית זה דבר בסיסי ביותר. אין דבר כזה שבעלי דירות הם אלה שנושאים בתשלום דמי השכירות במהלך תקופת הביצוע. יתרה מכך, היזם הסביר להם שהוא נאלץ להפחית להם רכיבים במפרט הטכני בצורה משמעותית. זאת אומרת שאם הם היו אמורים לקבל מזגן בכל הדירה היזם רק יספק להם הכנות למזגן, מדובר רק בתשתית. את כל היתר הם יצטרכו לרכוש בעצמם".

לדברי בלחרסקי, תופעת צמצום התמורות מתרחשת כיום משום ש"החוזים שנדרש היזם לממש היום נחתמו לפני ארבע-חמש שנים כשהמצב בתל אביב היה מצב שונה לחלוטין. התחרות האגרסיבית בין היזמים גרמה ליזמים להציע הצעות מפתות מאוד עבור בעלי הדירות. המשחק היה משחק של בעלי דירות, כלומר בעלי דירות עשו מכרזים מאוד אגרסיביים ובסופו של דבר היזם שנתן את התמורה הגבוהה ביותר הוא גם היזם שזכה בפרויקט.

"אלא שהמצב בשוק הנדל"ן התל אביבי השתנה בשנתיים האחרונות. שוק הנדל"ן נכנס לאיזשהו סוג של קיפאון. יזמים מתקשים מאוד למכור דירות בפרויקטים בתל אביב, ומעבר לזה היזמים פוגשים בעיקר מחירי ביצוע של קבלני ביצוע שהתייקרו בעשרות אחוזים מאז החוזים עליהם חתמו בשנת 2020 או 2021. ההתייקרות היא באחוזים ניכרים, וזאת מעבר לעלויות המימון הכבדות הרובצות על היזמים בשל העובדה שאין הפחתות ריבית כפי שצפו שיהיו".

הרווחיות יורדת: הריבית, מבצעי המכירות והעלייה בעלויות הבנייה
לטענת עו"ד שרית האושנר רפאל, שותפה במחלקת הנדלן נשיץ, ברנדס, אמיר ושות', "תנאי השוק הקיימים, ובכללם סביבת הריבית הגבוהה, הקיפאון במכירת הדירות, מבצעי המכירות שמשמעותם עלות נוספת ליזם שמפחיתה מהרווחיות, העלייה בעלויות הבניה (לרבות בשל מחסור בפועלים) – כל אלו משפיעים על הרווחיות בפרויקטים נדל"ניים בכלל, ובפרויקטים של התחדשות עירונית ברובע 3 ורובע 4 בפרט".

לדברי האושנר רפאל, "אני עדה להתרחבות התופעה לפיה יזמים לא יכולים לעמוד עוד בהתחייבויות שלקחו על עצמם בקשר לפרויקטים, ומחפשים פתרונות שיאפשרו את הוצאתם לפועל". לדבריה, "חלקם מוכרים את הפרויקטים לגופים עם יכולת פיננסית גדולה יותר 'שנותנת להם אוויר' ומאפשרים להמשיך ולקדם את הפרויקט. חלקם – מחפשים דרכים אחרות שיאפשרו להגדיל את הרווחיות כאשר אחת הדרכים היא הפחתת תמורות לבעלים. ואולם, ככל שהסכם ההתחדשות העירונית שנחתם לא מאפשר ליזם להפחית תמורות ללא הסכמת הבעלים, ואם אין הסכמה כזו – אז פתרון אחר הוא לדחות את הוצאת ההיתר עד שתנאי השוק ישתפרו, והרווחיות תעלה שוב".



"בפרויקטים של התחדשות עירונית . היזם הוא שנושא בכל עלויות הפרויקט. ההכנסה היחידה שלו היא ממכירת יחידות היזם, והכנסה זו צריכה לממן את כל בניית הפרויקט, הרישוי, היועצים (של היזם ושל הבעלים), הליווי הבנקאי, הבטוחות, דמי השכירות לבעלים בתקופת הפינוי ועוד, כשבסופו של דבר חייב להישאר רווח מספיק – לא רק כדי שהיזם עצמו ירוויח, אלא גם כדי שהיזם יוכל לקבל ליווי בנקאי, ליווי שבלעדיו אין פרויקט.

"במיוחד בתל אביב – בעלי הדירות דורשים מהיזמים תמורות גבוהות והיזמים נעתרים להם, כך שמלכתחילה כבר כשנחתם ההסכם עם הבעלים - הרווחיות ליזם מגרדת את המינימום, ולפעמים גם מתחת למינימום - כשהיזם מוכן לתת את התמורות שדורשים הבעלים מתוך תקווה שעד שיתקבל הרישוי והוא יגיע לבניה, מחירי המכירה של הדירות עוד יעלו, והרווחיות תשתפר. אבל אם מחיר הדירות שלקח בחשבון יורד, מחיר העלויות עולה או שהעירייה לא אישרה בהיתר את היקף הדירות שהיזם חשב שיקבל – הרווחיות פוחתת, אין רווחיות מספקת, אין ליווי בנקאי והפרויקט נתקע".

"היזמים מקווים שעוד מעט המחירים יעלו – ומעכבים היתר"
לטענת עו"ד קרן פרשקר, בעלים משותף במשרד עוה"ד רז- כהן, פרשקר ושות', "כל העניין של פתיחת הסכמים ופתיחת תמורות זה משהו שהיה תמיד, וזה לא רק בזמן האחרון. היו תופעות שיזם הציע תמורה שהיא גבוהה מהתמורה הריאלית שהוא יכול לתת, וכשפתאום העירייה לא מאשרת את כל הזכויות שהוא חשב מלכתחילה שהוא יוכל לקבל, הוא נאלץ לזמן שוב את הדיירים וכן לפתוח את ההסכם ולהפחית בתמורות. הרבה יזמים אוהבים להכניס רגל בדלת ולהציע תמורות שהן מלכתחילה לא תמורות ריאליות כי חשוב להם באמת שיהיה להם ברקורד ייזום פרויקטים באזורים של רובע 3 ורובע 4 בתל אביב. ואז ברגע האמת, הם לא תמיד מצליחים לממש את זה".

"מה שכן אני רואה" ממשיכה פרשקר, "במיוחד בזמן האחרון, הוא שיזמים יותר נזהרים כשמציעים הצעות לדיירים. הם כבר לא מציעים הצעות מופרזות. הם עכשיו עושים 'פרה-רולינג' מול העירייה לראות מה תהיה עלות היטל ההשבחה, למשל. הם בודקים בדיוק מה השטחים הקיימים בבניין, מה נבנה, מבקשים תיק מידע מהעירייה כדי לראות באמת מה הזכויות שהעירייה תיתן להם לבנות באותה קרקע. ואז באמת אני רואה שהתמורות היום הן כבר תמורות שהן יותר ראליות מהתמורות שהיינו מקבלים פעם".



עם זאת, מספרת פרשקר, תופעת אי-משיכת ההיתרים מהוועדה המקומית הפכה להיות נפוצה בהרבה ביחס לעבר: "עלויות הבניה עלו בצורה משמעותית. כשיזמים הציעו הצעות לדיירים הם התבססו על עלויות בנייה מסוימות ואלה ממש קפצו, לעתים אפילו פי שניים. כל הפרויקטים שעכשיו לקראת היתר, ההצעות ניתנו באזור הקורונה ב-2020 ועלויות הבנייה מאוד עלו מאז, ולכן יזמים נמנעים או מעכבים עכשיו את הוצאת ההיתרים. כדי לקדם את הנושא של הליווי הבנקאי שבכלל ייתן מימון לכל הפרויקט ויעמיד את הבטוחות וערבויות הבנקאיות לדיירים, הבנק דורש תמיד מכירות מוקדמות בהיקף כספי מסוים, וגם פה היזמים חוששים שהם לא יצליחו למכור עכשיו דירות באותו היקף שהבנק דורש. הם מאמינים שאולי בעוד כמה חודשים המחירים יעלו ולכן הם מעכבים את הוצאת היתר".
לדברי בלחרסקי, "יזמים לא מצליחים לקבל ליווי בנקאי כי הם לא מצליחים לעמוד בדרישת המכירה המוקדמת בכלל, אז הם מוצאים את עצמם פה בסיכון כפול. מצד אחד, הם לא מצליחים לבצע את המכירה המינימלית של שתי דירות בפרויקט כתנאי להפעלת הליווי, אז הם לא יכולים לקבל את הליווי. מצד שני, הם צריכים למשוך את ההיתר אבל הם לא רוצים למשוך אותו כשהם יודעים שהם לא יקבלו ליווי בנקאי. הם לא רוצים להיות כבולים להוראות ההסכם שאומרות להם שהם עם משיכת היתר בנייה. הם צריכים כבר להתחיל לבנות כשהם יודעים עדיין שיש להם סיטואציה של פתיחת תמורות מול דירות או סיטואציה שהם לא מצליחים לעמוד במכירות המוקדמות שלהם. זה למעשה הכל אותו מעגל".

כמה זמן ייקח עד שזה יגיע לכולם? ולבורסה?

שוב, אפשר להתלהב, הנה המחירים לא שפויים, הם אוטוטו יורדים!
ואפשר להבין שהמצב מורכב מאוד ועד שנראה את הירידות יקח הרבה זמן, מדובר על פרויקטים שאוחזים בשלב המימון, מה עם כל הפרויקטים שכבר בדרך?
יזמים ימכרו בהפסד אחד אחרי השני רק בשביל לא לפשוט רגל לגמרי?


צריך לשנות את השם של האשכול ל״מחירי הקרקעות לאן?״…

מדובר בנושא בעיקר הספציפי של התחדשות עירונים.
אבל בהתחשב במצב הבטחוני - התחדשות עירונית היא אינטרס של המדינה, וסביר שהיא פשוט תאפשר הקלות גדולות יותר בשביל להפוך את הפרוייקטים למשהו רווחי עבור היזמים.

 

[8821]

כל זה לגבי דירה למגורים
בדירה להשקעה אפילו אם המחירים יעלו כל שנה כמו האינפלציה 3%+/-
זה עדיין הפסד ביחס לכל חלופת השקעה אחרת!

יש גם שכירות

 

[סלום]

מתמקדים פה כל הזמן בשאלה האם המחירים ירדו או יעלו, ואם ירדו מתי הם יחזרו לעלות…

לעניות דעתי שוכחים פה משהו חשוב, האינפלציה תמשיך לעלות, והמשכורות ימשיכו לעלות.
ולכן גם אם המחירים ישארו אותו דבר בשנים הקרובות ואפילו יעלו מעט,
בעוד חמש שנים יהיה הרבה יותר קל לקנות דירה!

לשם השוואה אם בשנה הקרובה המחירים ירדו אפילו ב15%
ואז במשך 5 שנים יעלו רק כמו האינפלציה 3%
זה עדיין יהיה יקר באחוז, מהאפשרות שהמחירים עד אז ישארו אותו דבר!
(שיעלו וירדו בנדנדה, אבל בסוף ישארו באותו מקום…)

כל זה לגבי דירה למגורים
בדירה להשקעה אפילו אם המחירים יעלו כל שנה כמו האינפלציה 3%+/-
זה עדיין הפסד ביחס לכל חלופת השקעה אחרת!

מקווה שאני לא חופר עם זה
אבל פשוט נקודת המוצא של הדיון פה שיש רק 2 אפשרויות, לא נכונה בעליל

אתה רק אומר שיש רק 2 אפשרויות או שהם ירדו ריאלית או שהם יעלו ריאלית

 

[שעיה שור]

מתמקדים פה כל הזמן בשאלה האם המחירים ירדו או יעלו, ואם ירדו מתי הם יחזרו לעלות…

לעניות דעתי שוכחים פה משהו חשוב, האינפלציה תמשיך לעלות, והמשכורות ימשיכו לעלות.
ולכן גם אם המחירים ישארו אותו דבר בשנים הקרובות ואפילו יעלו מעט,
בעוד חמש שנים יהיה הרבה יותר קל לקנות דירה!

לשם השוואה אם בשנה הקרובה המחירים ירדו אפילו ב15%
ואז במשך 5 שנים יעלו רק כמו האינפלציה 3%
זה עדיין יהיה יקר באחוז, מהאפשרות שהמחירים עד אז ישארו אותו דבר!
(שיעלו וירדו בנדנדה, אבל בסוף ישארו באותו מקום…)

כל זה לגבי דירה למגורים
בדירה להשקעה אפילו אם המחירים יעלו כל שנה כמו האינפלציה 3%+/-
זה עדיין הפסד ביחס לכל חלופת השקעה אחרת!

מקווה שאני לא חופר עם זה
אבל פשוט נקודת המוצא של הדיון פה שיש רק 2 אפשרויות, לא נכונה בעליל

שכחת שיש גם אינפלציה בתשומות הבניה
ואם יש אינפלציה כללית כנראה שתהיה גם אינפלציה בתשומות הבניה, כלומר שגם אם מחירי הדירות ישארו הם אוטומטית יעלו בגלל עליית מדד תשומות הבניה
ודבר נוסף מחירי הדירות תאורטית יכולים לרדת עד למחיר 0 על הקרקע, אבל אם מעשית זה לא יקרה כי אז הקבלנים יפשטו רגל ואיתם הבנקים
מה שאומר שברגע שבנק ישראל יראה שמשהו זז למטה בצורה מחשידה הוא יניע את הרכבת כדי שצד ב יחזור לנדנדה בגדול ואז שוב הנדנדה תנדנד כרגיל למעלה ולמטה

 

[פעם היה איש]

תעבור על הקישור הזה
רוב הדירות שהם בסביבות 2M- הם בפסגת זאב מזרח שאין שם כמעט שום התחרדות.

ועדיין כל דירת 3 חדרים באזור נמכרת מאוד מהר לחרדים,
כנראה שעדיין יש מספיק כאלו שיכולים לקנות.
(באמת אחוז המתכנתות באזור גבוה מאוד).

 

[מסוקרן]

אני רואה שכולם כותבים על ירידות מחירים בתל אביב או באופן כללי
מאז שאני בפורום לא ראיתי כתבות על ערים ספציפיות חוץ מתל אביב וירושלים
אשמח שיעלו גם כאלו כתבות

תודה רבה

 

[בית שימשי]

באותו רגע יהיה להם 200 אלף יח"ד (מה שיש כיום) לקנות ולא כולם יקנו ביום אחד...

יש גם מי שטוען שהמחירים יעלו (חוץ מאינטרסנטים למיניהם) וזה ההסבר:
האסטרטג הראשי של השווקים הפיננסים של בנק הפועלים מסביר איך תיקונים טכניים, מתיחות ביטחונית ותשתיות תחבורה מעצבים ביקושים ומלאי בשוק הנדל"ן
"מחירי הדיור ירדו אמנם בשלושת החודשים האחרונים לפי הלמ"ס, אך בסיכום השנה האחרונה המחירים עדיין עלו בקרוב ל-4%. נכון הדבר גם לגבי היקף העסקאות, אשר אמנם ירדו בחודשים האחרונים אבל במהלך 12 החודשים האחרונים נמכרו כ-20% יותר דירות מאשר בתקופה המקבילה אשתקד בנוסף, אנו צופים כי לאחר סיום המלחמה עם אירן, הביקושים יחזרו לעלות - עובדה אשר תתמוך בעלייה (מתונה אמנם) של מחירים הדיור בשנה הקרובה".
81 אלף דירות לא מכורות. איך זה מסתדר?
"יש כאן פער בין היקף היתרי בנייה לבין גמר בנייה. גידול חד אמנם נרשם בהיקף היתרי הבנייה בשנים האחרונות, אבל מספר הדירות שהושלמו בפועל קטן בכמה עשרות אחוזים. התוצאה: מלאי 'בדרך' גדל, אבל המלאי הזמין עכשיו מוגבל. חשוב להדגיש כי, מדובר על היתרי בניה ולא על דירות שמוכנות לאיכלוס. וזה הבדל גדול"

 

[בית שמשניק]

קוינט: "מחירי הדירות ימשיכו לרדת. ראינו כבר התחלה של הירידה"

www.globes.co.il

 

[berigrin]

מחפש דירה בבני ברק אני לא רואה במודעות יד 2 בני ברק ירידת מחיר. האמת אין הרבה דירות. אני רואה קיפאון. היצע מצומצם. מעט מודעות. שוק מת. 4 המודעות שהתווספו לאחרונה בשיכון ה היו דוקא במחירים הזויים. 100 מ"ר בזבולון המר 4.1 מליון. חורבה בקלישר 65 מ"ר ב2.2 מיליון.

שוק מתסכל מאד.

 

[מסוקרן]

קוינט: "מחירי הדירות ימשיכו לרדת. ראינו כבר התחלה של הירידה"

www.globes.co.il

חסום בנטפרי

 

[פלפלפל]

מחפש דירה בבני ברק אני לא רואה במודעות יד 2 בני ברק ירידת מחיר. האמת אין הרבה דירות. אני רואה קיפאון. היצע מצומצם. מעט מודעות. שוק מת. 4 המודעות שהתווספו לאחרונה בשיכון ה היו דוקא במחירים הזויים. 100 מ"ר בזבולון המר 4.1 מליון. חורבה בקלישר 65 מ"ר ב2.2 מיליון.

שוק מתסכל מאד.

הסתכלת היום ביתד נאמן?
עשרות דירות במחירים הרבה יותר זולים
דבר עם מתווכים ותראה את המחירים - ירידה!!!

 

[שעיה שור]

קוינט: "מחירי הדירות ימשיכו לרדת. ראינו כבר התחלה של הירידה"

www.globes.co.il

קודם כל מה ציפית שהוא יגיד, ברור שזה מה שהוא יגיד
דבר נוסף , אני משער שהוא אומר זאת בעקבות שיווקי הקרקעות שנסגרים במחירים משמעותיים ממחירי שומה, אבל זה שיש ירידה במחירי הקרקעות לא בהכרח אומר ירידה במחירי הדירות, כפי שהסביר לי אחד היזמים, שבגלל שבעצם העלויות בניה עלו, ומחירי הדיור לא עלו בהתאם, לכן בהכרח, בשביל לא להפסיד היזמים חייבים לקנות את הקרקע יותר בזול, כדי שעם עלויות הבניה היקרות יוכלו למכור במחיר שוק. ולכן זה שמחירי הקרקעות אכן ירדו, בסוף בגלל שעלויות הבניה התייקרו מחירי הדירות נשארו בלי שינוי דרמטי.

 

[י.גלינסקי.]

מרתק

תרשו לי להביע את דעתי.

הכתבה נערכה לפני קרוב ל3 שנים בינתיים מתוך כל המיתוסים שניסה להפריך לא קרה כלום אלא להפך ,
לדוג' מחירי הדירות ממשיכים לעלות בהדרגה, הריביות ובתוכם הריביות לנוטלי המשכנתאות בשפל אדיר ועוד המון המון דוגמאות.
לא הצלחתי להבין מה האינטרסים שעומדים מאחורי הכתבה הזאת, אולי מישהו יכול לפקוח את עיני.

ברור שרכישת דירה להשקעה כרוך בסיכון ( אבל סיכון מינורי, כמובן לאחר התייעצות עם אנשי מקצוע אמינים ) אבל לבוא ולערוך כתבה עם המון המון נתונים מופרכים ורחוקים מהמציאות זה לזרות חול בעיני הציבור .

מדויק לחלוטין

 

[שמח-לעזור]

מדובר בנושא בעיקר הספציפי של התחדשות עירונים.

לפי בנק ישראל כבר לפני חצי שנה הרווח היזמי הממוצע ירד ל2% בלבד
בהתחדשות עירונית - בעלי דירות העלו מחירים, בקרקע פרטית - בעלי הקרקע, בקרקעות מדינה - רמ״י.
כל חברות הנדל״ן הרוויחו בשיא לפני 5 שנים ממוצע 15%…

שכחת שיש גם אינפלציה בתשומות הבניה

ברור
אמרתי תאורטית אם המחיר הסופי ישאר אותו דבר, נניח ירידת מחירי הקרקעות יאזנו את האינפלציה בבניה.
וברור שלא לנצח, שאז הקרקע תגיע לאפס, כתבתי 5-6 שנים.

יש גם שכירות

במקרה הטוב מתקזז עם הריביות, במקרה הנפוץ נשאר פער לרעה…

 

[smart guy]

לעניות דעתי אחד המדדים הטובים האם יש קיפאון הוא לבדוק ביד 2 כמה מודעות קיימות בכל השוק של מכירת נדל"ן ובמיוחד עם המסנן של ירידות מחיר אז בדקתי בתחילת שבוע היו קצת פחות מ91000 דירות והיום המספר הגיע ל 91190
ובסינון של ירידת מחיר מיום ראשון השבוע התווספו למעלה מ מ500 דירות.
חשוב להדגיש שזו מגמה מזערית עדיין צריך לבדוק על פני כמה שבועות.

 

[אברהההם]

האם בקרוב יהיו מענקים לרוכשי דירות בירושלים? זה החוק החדש​

על פי ההצעה, מי שרוכש דירה יחידה בירושלים זכאי לקבל מענק של 124,000 ש"ח • שר ירושלים ומסורת ישראל לשעבר, ח"כ מאיר פרוש: "במהלך כל שנות פעילותי, בעיריית ירושלים, בכנסת ובממשלה שמתי לנגד עיני כמשימה אסטרטגית להפוך את מאזן ההגירה מירושלים"

​

ח"כ מאיר פרוש, לשעבר שר ירושלים ומסורת ישראל, אשר חזר בשבוע שעבר לכהן כחבר כנסת בעקבות התפטרותו מהממשלה, הגיש היום (שלישי) הצעת חוק המבקשת לתת מענקים לרוכשי דירות בירושלים.
על פי ההצעה, מי שרוכש דירה יחידה בירושלים זכאי לקבל מענק של 124,000 ש"ח. סכום המענק בכל שנה לעליית שיעור המדד.


הצעת חוק דומה הוגשה על ידי ח"כ פרוש ואושרה בשנת תשס"א, והייתה בתוקף למשך למספר חודשים לפני כעשור, אז זכו מאות משפחות לקבל את המענק בעקבות רכישת דירה בירושלים. למצער, בהמשך החוק בוטל, וכעת ח"כ פרוש מבקש לחוקק אותו מחדש.
בהתאם להצעת החוק שאושרה בזמנו, אז עמד סכום המענק על 80,000 ש"ח, בצמוד למדד, מוצע כיום שסכום המענק יהיה 124,000 ש"ח.
בדברי הסבר להצעת החוק נכתב כי "ירושלים – בירתה ההיסטורית והרוחנית ארץ ישראל – מתמודדת מזה שנים עם תופעה מורכבת של הגירה שלילית הפוגעת באיזונה הדמוגרפי, באיתנותה הכלכלית ובמרקם החברתי שלה".
"על אף היותה העיר הגדולה בישראל, בעלת מרכזים רוחניים ודתיים, מוסדות שלטון, היסטוריה עשירה ורוח ייחודית – תושבים רבים, ובפרט זוגות צעירים, משפחות בתחילת דרכן ובעלי הכנסה בינונית־נמוכה, עוזבים את העיר לטובת יישובים שבהם יוקר המחיה ומחירי הדיור נמוכים יותר".
"הגירה שלילית זו אינה רק תופעה דמוגרפית; יש לה השלכות חמורות על הרכב האוכלוסייה בעיר, על חוסנה הכלכלי והחברתי של ירושלים, ועל יכולתה לשמש כעיר מתפתחת ויציבה. פגיעה באיתנותה של ירושלים כמוקד משיכה לאוכלוסייה איכותית ומגוונת עלולה לפגוע באינטרסים של המדינה".
"במהלך התקופה בו היה החוק בתוקף, על פי הפרסומים, בוצעו כ־400 עסקאות מקרקעין באמצעות מענקי דיור בירושלים. מדובר בגידול של עשרות אחוזים ברכישת דירות בעיר בתקופה זו, וניתן היה להבחין במגמה של משפחות צעירות ואוכלוסייה חדשה שבחרו לקבוע את מושבן בעיר דווקא בזכות הסיוע שניתן".
"יש לראות בהוצאה זו כהשקעה אסטרטגית ארוכת טווח בעיר הקודש ירושלים. התועלות הצפויות – הן ברמה החברתית, הן ברמה הכלכלית – גוברות על עלות החוק. השקעה באוכלוסייה המתגוררת בירושלים תסייע להבטיח את עתידה כעיר משגשגת, בטוחה ורב־תרבותית. מטרת החוק היא בלימת ההגירה השלילית מירושלים ועידוד אוכלוסייה להישאר בעיר ולרכוש בה נכסי מקרקעין קבועים בכדי לחזק את מעמדה של ירושלים כבירת העם היהודי".
שר ירושלים ומסורת ישראל לשעבר, ח"כ מאיר פרוש מסכם: "במהלך כל שנות פעילותי, בעיריית ירושלים, בכנסת ובממשלה שמתי לנגד עיני כמשימה אסטרטגית להפוך את מאזן ההגירה מירושלים. הצעת החוק הזו היא נדבך נוסף וחשוב במשימה זו ואני קורא לחברי הכנסת שירושלים חשובה להם לתמוך בהצעה"