דיון מחירי הדירות לאן?

[די]

ממש לא!

אני בטוח שקראתי את זה שכל שיווקי רמ"י הם דרך מחיר מטרה לא מוצא עכשיו מקור אם יש לך מקור הפוך אדרבה תביאי (כמובן לא מדובר על קרקעות פרטיות או פינוי בינוי אלא על שיווקי רמ"י יכול להיות שמכרזים שלא היה להם ביקוש במסלול מחיר מטרה חוזרים לשוק חופשי, או בבניה צמודת קרקע, אבל בגדול כל המכרזים במחיר מטרה).

תבדוק טוב

בדקתי את זה טוב מאוד. בעיקרון מדובר במחירי 2020. מוגבל להנחה של 500,000 ש"ח (ביחס למחיר היום, 300,000 ביחס למחיר של 2020). נכון בעתיד התכנון הוא ש"המחיר של 2020" יעלה ב10% בשנה, אבל עדיין מדובר בהנחות טובות.

אתה חושב שהמדינה תוכל להמשיך לספוג את ההפסדים ממס רכישה
ולהמשיך לספספד קרקעות (לא להרוויח)
נראה לי קצת מדומיין

אני בכלל לא בטוח ש"המדינה" מפסידה מזה במיוחד אחרי "עדכון" ההנחות, אבל לא רוצה להיכנס לתיאוריות, תכלס זה מסלול שיווקי הקרקעות של רמ"י ואין שום תכנון לבטל את זה (אם כי "מעדכנים" את ההנחות כאמור).

 

[כמו הרוח]

אני בטוח שקראתי את זה שכל שיווקי רמ"י הם דרך מחיר מטרה לא מוצא עכשיו מקור אם יש לך מקור הפוך אדרבה תביאי (כמובן לא מדובר על קרקעות פרטיות או פינוי בינוי אלא על שיווקי רמ"י יכול להיות שמכרזים שלא היה להם ביקוש במסלול מחיר מטרה חוזרים לשוק חופשי, או בבניה צמודת קרקע, אבל בגדול כל המכרזים במחיר מטרה).

בדקתי את זה טוב מאוד. בעיקרון מדובר במחירי 2020. מוגבל להנחה של 500,000 ש"ח (ביחס למחיר היום, 300,000 ביחס למחיר של 2020). נכון בעתיד התכנון הוא ש"המחיר של 2020" יעלה ב10% בשנה, אבל עדיין מדובר בהנחות טובות.

אני בכלל לא בטוח ש"המדינה" מפסידה מזה במיוחד אחרי "עדכון" ההנחות, אבל לא רוצה להיכנס לתיאוריות, תכלס זה מסלול שיווקי הקרקעות של רמ"י ואין שום תכנון לבטל את זה (אם כי "מעדכנים" את ההנחות כאמור).

סיפור הוא פשוט: ההנחה שנתן עד כה משרד השיכון עבור הדירות האלה נקבע על בסיס מחירי הדירות נכון לחודש דצמבר 2020. כעת, שיעור ההנחה יחושב על פי שווי הדירות בזמן המכרז. כלומר, אם בוצע מכרז באפריל 2023, ההנחה תהיה נגזרת של מחירי הדיור בשעה זו, ולא במחירי 2020. מחירי הדיור עלו ב-33% בערך בשנתיים האחרונות. אם ההנחה תיגזר משם, המשמעות היא פשוטה: כל דירה תעלה יותר.
על פי הסיכום, שיעור ההנחה יהיה 25% במקום 20%, כלומר גבוה יותר, ולא יותר מ-500 אלף שקל. הבעיה היא שההנחה תינתן לעומת מחירי 2023 (במקרה שהמכרז יצא השנה) ולא במחירי 2020.
רוצים דוגמא מספרית? נניח שמחיר השוק של דירה ב-2020 היא 2 מיליון שקל. עד היום היא קיבלה הנחה של 20% והיא נמכרת ב-1.6 מיליון שקל. כעת, היא תקבל הנחה גבוהה יותר, של 25%. נשמע מפתה, נכון? אלא שהמחיר שהיה בדצמבר 2020, 2 מיליון שקל, עלה ב-33% בממוצע. אם נניח שהמחיר עומד כיום על 2.5 מיליון שקל בלבד (כלומר, עליה של 25% בלבד), והמחיר לא עלה בצורה דרמטית, גם אז הנחה מקסימלית של 500 אלף שקל, משמעותה שהדירה תימכר במחיר של 2 מיליון שקל - 400 אלף שקל יותר. זה התחשיב במקרה של דירה זולה יחסית, אך בערים רבות המחיר גבוה יותר, כך שחלום הדירה הולך ומתרחק ועוד יותר מכך - הוא יגדיל את גובה ההלוואה הממוצעת בישראל.

 

[geekית מחשבים]

לכאורה הסיכויים לזכייה יעלו בגלל ש80% מהדירות בהנחה (אמנם הנחה קטנה יותר מבעבר).

לכמה יעלו?
אתה יודע על כמה הם עומדים היום בפריפריה?
בדקת?
בההגרלות בפריפריה עם הסיכויים הכי טובים לזכות זוכים בערך 10 אחוז.. זה אומר ש90 אחוז לא זוכים...
+ זמן המתנה מייגע של 5-7 שנים, עד לקבלת התרי בניה בו עוד אי אפשר לבחור דירה!
יש פרויקטים (כמו ברמות למשל) שכבר 3 שנים מחכים לבחור דירה! ויש אחרים שתקועים כבר שנים...
אז מניסיון שלי, מי שיש לו כסף לדירה עכשיו חבל ממש לשבת על הגדר!
חבל לקחת את הסיכון ולנסות לתזמן את השוק...

 

[בית שמשניק]

עד היום היא קיבלה הנחה של 20% והיא נמכרת ב-1.6 מיליון שקל.

זה לא ממש מדוייק. כי ההנחה כיום היא 20% או 300K - הנמוך מביניהם, ולכן המחיר במקרה זה יהיה 1.7 מיליון.
בכל מקרה, עיקר הנקודה שהעלית הוא נכון מאד, ההנחות עומדות להתקטן משמעותית, כך שלא ממש ברור אם כל הענין יהיה שווה.

 

[סלום]

השאלה מה יקרה ביום שהריבית תירד/תתייצב אנשים יבינו איזה ריבית הם הולכים לשלם (התייצבות), ולא יזכ במחיר מטרה, ויבינו שגם אם הם זוכים זה יכול להיות מוכן עוד 5-7 שנים.
ביום שפתאום יבינו שהמחירים במרכז לא באמת הולכים לרדת דרמטית, ומה שהיה הוא שיהיה יביא ללחץ גדול ו...
באמת יש זו"צ שלא יהיה ברירה וילכו לפריפריה, וגם שם לא מאוד זול אבל יכול להיווצר מצב טירוף

יכול להיות שהמחירים ירדו בגלל שעד עכשיו אנשים תמחרו את הדירה עם ריבית 0 ועכשיו פחות אנשים יקנו ויירד הביקוש (למחיר הגבוה)

 

[291]

דיבורים ברוח.

 

[גולש בנט]

כנראה לא קראתם את דוח הלמ"ס של היום,
עליה מטורפת 9% עליה בחודש אחד

קראנו קראנו.
יש את הלמ"ס ויש את הנתונים בשטח.
מי שבתחום יודע שמחירי השכירות בחודשים האחרונים רק ירדו.

 

[כמו הרוח]

קראנו קראנו.

יש את הלמ"ס ויש את הנתונים בשטח.
מי שבתחום יודע שמחירי השכירות בחודשים האחרונים רק ירדו.

ספר לנו מהשטח
נשמח לשמוע

 

[גולש בנט]

המדד האחרון הפתיע לרעה.
לטעמי המדד האחרון מחייב העלאת ריבית של בין רבע לחצי אחוז.
אציין, שאולי חושבים שמדד גובה גורם רק לעליית ריבית, אך מדד גבוה הוא תוצאה של עליית מחירים בכל הרכיבים, כמו מזון, הלבשה וכו' ולכן לאנשים יש פחות כסף לקנות דירה + ריבית משכנתא וזה גורם שימשיך לצנן את עליית מחירי הדיור, כי ככל הנראה המדדים בחודשים הבאים ימשיכו להיות גבוהים בעקבות העלאות במחירי המזון.
דבר חשוב שיש לשים לב אליו, הוא שהמדד עלה קרוב ל-1% אך מחירי הנדל"ן לא ירדו ולא עלו, כך שבפועל יש פה ירידה ריאלית של קרוב ל-1% למחירי הדיור בחודש אחד וזה רק על פי הנתונים של הלמ"ס, שאף פעם לא האמנתי להם יותר מידי, כי בשטח יש ירידות של 10%-20% בדירות יד שנייה על פי יד 2 ובדירות חדשות ההגיון אומר שהירידה יותר חדה (כי הקבלנים ממונפים בריבית וכו').
לסיכום, ירידות המחירים בנדל"ן כאן כדי להישאר ומי שחושב אחרת, כנראה נוגע בדבר

 

[גולש בנט]

ספר לנו מהשטח
נשמח לשמוע

את מתווכת?
אם כן, אז כנראה את מודעת היטב לכך
ובשטח יש ירידות מחירי שכירות, אם כי ירידות קלות.

 

[צפוני מצוי]

את מתווכת?
אם כן, אז כנראה את מודעת היטב לכך
ובשטח יש ירידות מחירי שכירות, אם כי ירידות קלות.

מעניין אותי מאוד על איזה אזורים בארץ את מדברת,
כי אני כן שמעתי על עליה של השכירות.

 

[geekית מחשבים]

המדד האחרון הפתיע לרעה.
לטעמי המדד האחרון מחייב העלאת ריבית של בין רבע לחצי אחוז.
אציין, שאולי חושבים שמדד גובה גורם רק לעליית ריבית, אך מדד גבוה הוא תוצאה של עליית מחירים בכל הרכיבים, כמו מזון, הלבשה וכו' ולכן לאנשים יש פחות כסף לקנות דירה + ריבית משכנתא וזה גורם שימשיך לצנן את עליית מחירי הדיור, כי ככל הנראה המדדים בחודשים הבאים ימשיכו להיות גבוהים בעקבות העלאות במחירי המזון.
דבר חשוב שיש לשים לב אליו, הוא שהמדד עלה קרוב ל-1% אך מחירי הנדל"ן לא ירדו ולא עלו, כך שבפועל יש פה ירידה ריאלית של קרוב ל-1% למחירי הדיור בחודש אחד וזה רק על פי הנתונים של הלמ"ס, שאף פעם לא האמנתי להם יותר מידי, כי בשטח יש ירידות של 10%-20% בדירות יד שנייה על פי יד 2 ובדירות חדשות ההגיון אומר שהירידה יותר חדה (כי הקבלנים ממונפים בריבית וכו').
לסיכום, ירידות המחירים בנדל"ן כאן כדי להישאר ומי שחושב אחרת, כנראה נוגע בדבר

תראו התכתבויות כאן מלפני 3 שנים..
אני חושבת שמחירי הדירות כנראה ירדו בטווח הקצר, אבל לא לוקחים סיכון על דירה!
יש אנשים שיכלו לקנות לפני 3 שנים וישבו על הגדר

 

[כמו הרוח]

"מחירי הדירות יורדים אבל ככל שזה יימשך - מחירי השכירות יעלו עוד יותר"
"שוק הדיור בבועה, מחירי הדיור עם הפנים למטה, כי הריבית בשיא של 20 שנה. אבל מוקדם לחגוג - המחירים ירדו בינתיים ב-5%. הבעיה שהצד השני זה מחירי השכירות - התשואה על שכירות כיום עלובה, רק 2% ויש אלטרנטיבות טובות יותר בשוק ההון". אבנר סטפק, מבעלי בית ההשקעות מיטב, בראיון על הכיוון של שוק השכירות
⁨16 במאי, 2023⁩ על ידי ⁨איציק יצחקי⁩
מחירי השכירויות לא מפסיקים לעלות. העלייה הממוצעת למחליפי דירה הגיעה בחודש האחרון ל-9% - עלייה גבוהה מאוד, בטח ביחס לעליות שנרשמו כבר קודם (ועדיין מחירי השכירות עלו פחות בעשור האחרון מאשר מחירי הדיור). העלייה למחדשי חוזה הייתה 3.6% בחודש האחרון. השאלה הגדולה היא מה יקרה למחירי השכירות כשמחירי הדירות יורדים? האם עלויות המימון של בעלי הדירות הם כל הסיפור? ולמה המדינה לא עושה יותר כדי לשווק דירות לשכירות ארוכת טווח, שאמורות לצנן את המחירים.
"כדי לדבר על מחירי השכירויות", סבור אבנר סטפק, מבעלי מיטב בית השקעות, "צריך להסתכל על כל על שוק הנדל"ן בישראל - והוא בועה. בעיקר במחירי הדיור בבעלות. עם כל הבכי על מחירי השכירויות, מחירי הבעלות עלו הרבה יותר. הכותרת שלי לאירוע היא שאני אופטימי לגבי מחירי הדיור ופסימי לגבי השכירויות. עכשיו אפשר להתחיל".
אז תסביר לי - איך יכול להיות שמחירי הדיור יורדים והשוכרים משלמים עוד מאות שקלים כל חודש?
"במחירי דיור יש מחיר למשתכן ודירה בהנחה. אם תנטרל אותם, אז הייתה ירידה מאז דצמבר. לא גדולה, אבל הייתה. השוק החופשי כרגע, שהוא לא מחיר למשתכן, מתחיל לשנות כיוון. הוא לא יתרסק, אבל נראה שאולי תהיה ירידה. מוקדם לחגוג עם 5% ירידה, ועוד בניטרול מחיר למשתכן, אבל זה נראה כך

 

[כמו הרוח]

ואיך זה קשור לשכירות?
"אני אומר שגם אם מחירי הדירות יירדו השכירות לא תרד משמעותית. הסיבה הראשונה לפסימיות שלי - אחרי עליית מחירי הדיור - הירידות בשכירות יפגרו אחרי מחירי הדירות. לא הגיוני הרי שהשכירות תרד יותר ממחירי הדיור. השני - התשואה על הדיור היום. ראינו פה תהליך מלקחיים - מצד אחד האופציות למשקיעים היום שונות. פעם הריבית הייתה אפס, היום הם מקבלים יותר. פעם על 4% משכר דירה היית שמח. היום הקרנות מציעות יותר, רמת הסיכון נמוכה בפיקדון בבנק, ומצד שני התשואה ירדה כי המחירים עלו".
מה הממוצע במרכז?
"התשואה? 1.8%-2.5%. זה הממוצע כיום. זאת תשואה עלובה, זה לא הגיוני. התשואה של 4% ירדה ל-2.5% והאלטרנטיבות האפסיות בקרן כספית עלו ל-5%, ואני לא מדבר על אג"חים, ששם אפשר לעשות 7%-8%. היום לא אטרקטיבי להיות בעלי דירה להשקעה. לכן, היא צריכה לחזור מ-2.2% בגוש דן, ל-4%. תוסיף תחושה שמחירי הדיור עוד יירדו, החגיגה הזאת כנראה לקראת סיום".
כלומר, אתה טוען שהתשואה תעלה, אבל לא רק כי השכירות תגדל, אלא גם כי מחירי הדיור ירדו. ומה אקורד הסיום של החגיגה?
"שמשקיע יגיד שאי אפשר לבנות על המשך עליית ערך הנכס, אז הוא יסתפק בתשואת שכר דירה והיא נמוכה מדי. תיאורטית, הוא ימכור את הדירה בשוק, והוא ישים את זה בפיקדון".
למה שהוא ימכור? יש לו עלויות חד פעמית. הן שוחקות את הרווח.
"אנחנו לא מדברים על דירה בדימונה או בשיכון עמידר, עם 4.5% תשואה. אנחנו מדברים על גוש דן. אני לא מדבר על דירות ששוות עד 2-4 מיליון שקל ומושכרות בזול. לא נראה לי שזה יהיה שיקול, עלויות חד פעמיות. הוא ישים את הכסף בבנק".
עד שהוא ימכור את הדירה, הריבית תרד. ואז מה, הוא שוב יקנה? זה גלגל.
"בוא נדייק. התחרות האמיתית היא לא הבנק. יש אופציות יותר טובות. בנק הוא הרבה יותר סולידי. תשאל אותי מה המקביל לדירה והייתי אומר לך שזה תיק מעורב של מניות ואג"ח קונצרני. חלק מהאנשים האלה לא הולכים לפקדון. הרבה עשירים עם הרבה כסף, יש להם לא רק דירות, אלא עוד דברים. הם רואים 10% ומתפתים. אני לא חושב שמה שיעצור אדם מלמכור דירה הוא מתווך, עורך דין וכו'. אלה הסיבות להיות פסימי".
עוד יעלו?
"בוא ניקח תרחיש קיצוני. נניח שהיית אומר לי שמחירי הדירות יירדו ב-20%, הייתי אומר שגם אז מחירי השכירות לא ישתנו. יש נתק בין מחירי השכירות למחיר הדירה. היה נתק בעליה, אז אני צופה נתק בירידה. מה שבטוח הוא שהשכירות לא תרד כמו שהמחירים יירדו. כשבנאדם מקבל על הדירה 2.5% משכירות, ויש לו אלטרנטיבות, מן הסתם הוא יצפה לקבל תשואה יותר גבוהה. פיצוי חלקי. אם מחירי הדירות נניח ירדו בטווח הארוך ב-20% ומחירי השכירות לא ישתנו, המשמעות המעשית היא שמחירי השכירות עלו 25%. רוצה דוגמא מספרית?".
בבקשה.
"דירה של 2 מיליון שקל מושכרת 5,000 שקל. נניח שהיא ירדה ל-1.6 ומחירי השכירות יישארו אותו דבר. עכשיו התשואה היא 3.7%. כלומר התשואה עלתה, אבל הדירות ירדו. נומינלית לא שינית את שכר דירה וזה סביר לשוק נדל"ן. האם שווה לי להחזיק אותה ב-1.6 בהינתן שלא אוכל לעלות מחירי שכירות? האם טוב לי עם זה? כן, יותר טוב מתשואה של 3%. כלומר, חלק יעדיפו למכור ב-1.6 וחלק יגיד שלא מעניין אותו וימשיך להחזיק. זה יגרום ללחץ לעליית מחירי השכירות. זה מתקזז, כי אם מחירי הדירות יירדו דרמטית, לא סביר שהשכירות תעלה ב-20%".
בשורה תחתונה, מה יקרה בדצמבר?
"אני חושב שמחירי הדירות עם הפנים למטה, לא יודע בכמה, אבל אופתע אם הם לא יירדו. הריביות הן בשיא של 20 שנה. הממוצעת - 5.5% בערך. כמעט מיליון שקל משכנתא ממוצעת, הריבית 5.5% אחרי ששילמתי 2.5% לפני שנה. אתה מבין שאדם ממוצע מחזיק 50 אלף שקל רק על הריבית? בשורה התחתונה, לגבי מחירי השכירות, אני פסימי ולא רואה ירידה משמעותית, אם בכלל. אם מחירי דירות יירדו, מחירי השכירויות יעלו עוד יות

 

[כמו הרוח]

הלוואי ואתם צודקים ויש כאן ירידות מחיריםמרציניות שכאן בשביל להשאר

 

[ממלכתי]

אני מתעסק בדיור בחריש
סיפור הזוי
בתקופה האחרונה כל מי שפונה אלי לדירה בעיר
זה אנשים שיש להם דירות בבית שמש בני ברק ולא עומדים בתשלומים של המשכנתא

 

[יוחנן 1]

הכתבה ש @כמו הרוח הביאה

"מחירי הדירות יורדים אבל ככל שזה יימשך - מחירי השכירות יעלו עוד יותר"

"שוק הדיור בבועה, מחירי הדיור עם הפנים למטה, כי הריבית בשיא של 20 שנה. אבל מוקדם לחגוג - המחירים ירדו בינתיים ב-5%. הבעיה שהצד השני זה מחירי השכירות - התשואה על שכירות כיום עלובה, רק 2% ויש אלטרנטיבות טובות יותר בשוק ההון". אבנר סטפק, מבעלי בית ההשקעות מיטב, בראיון על הכיוון של שוק השכירות

www.bizportal.co.il

 

[גולש בנט]

המדד האחרון הפתיע לרעה.
לטעמי המדד האחרון מחייב העלאת ריבית של בין רבע לחצי אחוז.
אציין, שאולי חושבים שמדד גובה גורם רק לעליית ריבית, אך מדד גבוה הוא תוצאה של עליית מחירים בכל הרכיבים, כמו מזון, הלבשה וכו' ולכן לאנשים יש פחות כסף לקנות דירה + ריבית משכנתא וזה גורם שימשיך לצנן את עליית מחירי הדיור, כי ככל הנראה המדדים בחודשים הבאים ימשיכו להיות גבוהים בעקבות העלאות במחירי המזון.
דבר חשוב שיש לשים לב אליו, הוא שהמדד עלה קרוב ל-1% אך מחירי הנדל"ן לא ירדו ולא עלו, כך שבפועל יש פה ירידה ריאלית של קרוב ל-1% למחירי הדיור בחודש אחד וזה רק על פי הנתונים של הלמ"ס, שאף פעם לא האמנתי להם יותר מידי, כי בשטח יש ירידות של 10%-20% בדירות יד שנייה על פי יד 2 ובדירות חדשות ההגיון אומר שהירידה יותר חדה (כי הקבלנים ממונפים בריבית וכו').
לסיכום, ירידות המחירים בנדל"ן כאן כדי להישאר ומי שחושב אחרת, כנראה נוגע בדבר

"מבדיקה שערכנו עולה כי מדד מחירי הדירות החדשות בניכוי עסקאות בתמיכה ממשלתית ירד ב-%0.5."
לפי זה מדובר בירידה ריאלית חודשית של 1.3% שבשנתי זה יוצא כבר ירידה של מעל 15%…
מי אמר פה שלא יהיו ירידות?

 

[גולש בנט]

ואיך זה קשור לשכירות?
"אני אומר שגם אם מחירי הדירות יירדו השכירות לא תרד משמעותית. הסיבה הראשונה לפסימיות שלי - אחרי עליית מחירי הדיור - הירידות בשכירות יפגרו אחרי מחירי הדירות. לא הגיוני הרי שהשכירות תרד יותר ממחירי הדיור. השני - התשואה על הדיור היום. ראינו פה תהליך מלקחיים - מצד אחד האופציות למשקיעים היום שונות. פעם הריבית הייתה אפס, היום הם מקבלים יותר. פעם על 4% משכר דירה היית שמח. היום הקרנות מציעות יותר, רמת הסיכון נמוכה בפיקדון בבנק, ומצד שני התשואה ירדה כי המחירים עלו".
מה הממוצע במרכז?
"התשואה? 1.8%-2.5%. זה הממוצע כיום. זאת תשואה עלובה, זה לא הגיוני. התשואה של 4% ירדה ל-2.5% והאלטרנטיבות האפסיות בקרן כספית עלו ל-5%, ואני לא מדבר על אג"חים, ששם אפשר לעשות 7%-8%. היום לא אטרקטיבי להיות בעלי דירה להשקעה. לכן, היא צריכה לחזור מ-2.2% בגוש דן, ל-4%. תוסיף תחושה שמחירי הדיור עוד יירדו, החגיגה הזאת כנראה לקראת סיום".
כלומר, אתה טוען שהתשואה תעלה, אבל לא רק כי השכירות תגדל, אלא גם כי מחירי הדיור ירדו. ומה אקורד הסיום של החגיגה?
"שמשקיע יגיד שאי אפשר לבנות על המשך עליית ערך הנכס, אז הוא יסתפק בתשואת שכר דירה והיא נמוכה מדי. תיאורטית, הוא ימכור את הדירה בשוק, והוא ישים את זה בפיקדון".
למה שהוא ימכור? יש לו עלויות חד פעמית. הן שוחקות את הרווח.
"אנחנו לא מדברים על דירה בדימונה או בשיכון עמידר, עם 4.5% תשואה. אנחנו מדברים על גוש דן. אני לא מדבר על דירות ששוות עד 2-4 מיליון שקל ומושכרות בזול. לא נראה לי שזה יהיה שיקול, עלויות חד פעמיות. הוא ישים את הכסף בבנק".
עד שהוא ימכור את הדירה, הריבית תרד. ואז מה, הוא שוב יקנה? זה גלגל.
"בוא נדייק. התחרות האמיתית היא לא הבנק. יש אופציות יותר טובות. בנק הוא הרבה יותר סולידי. תשאל אותי מה המקביל לדירה והייתי אומר לך שזה תיק מעורב של מניות ואג"ח קונצרני. חלק מהאנשים האלה לא הולכים לפקדון. הרבה עשירים עם הרבה כסף, יש להם לא רק דירות, אלא עוד דברים. הם רואים 10% ומתפתים. אני לא חושב שמה שיעצור אדם מלמכור דירה הוא מתווך, עורך דין וכו'. אלה הסיבות להיות פסימי".
עוד יעלו?
"בוא ניקח תרחיש קיצוני. נניח שהיית אומר לי שמחירי הדירות יירדו ב-20%, הייתי אומר שגם אז מחירי השכירות לא ישתנו. יש נתק בין מחירי השכירות למחיר הדירה. היה נתק בעליה, אז אני צופה נתק בירידה. מה שבטוח הוא שהשכירות לא תרד כמו שהמחירים יירדו. כשבנאדם מקבל על הדירה 2.5% משכירות, ויש לו אלטרנטיבות, מן הסתם הוא יצפה לקבל תשואה יותר גבוהה. פיצוי חלקי. אם מחירי הדירות נניח ירדו בטווח הארוך ב-20% ומחירי השכירות לא ישתנו, המשמעות המעשית היא שמחירי השכירות עלו 25%. רוצה דוגמא מספרית?".
בבקשה.
"דירה של 2 מיליון שקל מושכרת 5,000 שקל. נניח שהיא ירדה ל-1.6 ומחירי השכירות יישארו אותו דבר. עכשיו התשואה היא 3.7%. כלומר התשואה עלתה, אבל הדירות ירדו. נומינלית לא שינית את שכר דירה וזה סביר לשוק נדל"ן. האם שווה לי להחזיק אותה ב-1.6 בהינתן שלא אוכל לעלות מחירי שכירות? האם טוב לי עם זה? כן, יותר טוב מתשואה של 3%. כלומר, חלק יעדיפו למכור ב-1.6 וחלק יגיד שלא מעניין אותו וימשיך להחזיק. זה יגרום ללחץ לעליית מחירי השכירות. זה מתקזז, כי אם מחירי הדירות יירדו דרמטית, לא סביר שהשכירות תעלה ב-20%".
בשורה תחתונה, מה יקרה בדצמבר?
"אני חושב שמחירי הדירות עם הפנים למטה, לא יודע בכמה, אבל אופתע אם הם לא יירדו. הריביות הן בשיא של 20 שנה. הממוצעת - 5.5% בערך. כמעט מיליון שקל משכנתא ממוצעת, הריבית 5.5% אחרי ששילמתי 2.5% לפני שנה. אתה מבין שאדם ממוצע מחזיק 50 אלף שקל רק על הריבית? בשורה התחתונה, לגבי מחירי השכירות, אני פסימי ולא רואה ירידה משמעותית, אם בכלל. אם מחירי דירות יירדו, מחירי השכירויות יעלו עוד יות

אני חושב כמוך שמחירי השכירות אמורים לעלות ולו רק בשל הריבית הגבוהה יותר על המשכנתא של המשכיר ובשל כך שהרבה יותר אנשים שוכרים דירות ולא קונים דירות. אך בפועל אני רואה שמחירי השכירות יורדים טיפה.
נראה שהם מושפעים מהמיתון בשוק ועליית המחירים שגורמת לצימצום ההכנסה.

 

[כמו הרוח]

זה כותב יזם שבונה מחיר מטרה

הסיכוי לקנות דירה בהנחה הוא נמוך מאוד, והביקוש הוא עצום"​

בסיום ההגרלות של תוכנית מחיר מטרה, התגלתה שוב האמת המרה: הביקוש גבוה והסיכוי אפסי; שחר כחלון, אשר חברת אסיה סיירוס שבבעלותו בונה מספר פרויקטים של מחיר מטרה, טוען כי מחירי הדיור יחזרו לזנק -