דיון מחירי הדירות לאן?

[ש.ז.י.]

אגב חודש קודם עודכן מירידה של 0.1 לירידה של 0.3.
כך שבנקודות אנו בירידה של חצי אחוז מהמדד הקודם.

 

[בית שמשניק]

אגב חודש קודם עודכן מירידה של 0.1 לירידה של 0.3.
כך שבנקודות אנו בירידה של חצי אחוז מהמדד הקודם.

למעט מחוז תל אביב שירד חזק בחודש האחרון ב1.1%, כל שאר המחוזות ללא ירידות, ובחלק יש אפילו עליות קלות, כך שהנתונים לא מעודדים במיוחד לכל מי שמחכה להמשך הירידות.

 

[גולש בנט]

גלובס 14.7.23 17:11

ענפי הנדל"ן והבנייה למגורים שפרחו בשנים האחרונות באווירת הריבית הנמוכה, מצויים בעיצומו של משבר גדול ושקיעה כבדה • האם ירידה של 0.6% בחודשיים מסמנת שמדובר בתחילת הדרך למטה?

זהו. מחירי הדירות החלו לרדת, ולראשונה מאז הוחל בהעלאות הריבית בשנה שעברה, מסמן מדד מחירי הדירות שני מינוסים רצופים בחודשיים האחרונים, והוא חזר 7 חודשים לאחור לרמה של ספטמבר 22'. אמנם יהיו מי שיסברו שירידה של 0.6% בחודשיים אינה משקפת נכונה את עומק המשבר בענף, אך נראה כי מדובר בתחילת הדרך למטה, שבהמשכה יצטרכו השחקנים השונים בשוק הדירות להחליט כיצד לנהוג.
שתי עובדות חשובות שמעידות כי מדובר בתחילת התהליך: נפילת שני המעוזים החזקים של השוק - שוק הדירות יד שנייה ושוק הדירות בתל אביב ובמרכז.
ענפי הנדל"ן והבנייה למגורים שפרחו בשנים האחרונות באווירת הריבית הנמוכה, מצויים בעיצומו של משבר גדול ושקיעה כבדה. דבר זה בא לידי ביטוי במיוחד בהבטים הכמותיים של נפח העסקאות שמצוי בנפילה גדולה.
על פי הלמ"ס מספר הדירות החדשות שנרכשו במהלך 5 החודשים הראשונים של השנה היה נמוך ב-43% ממספר הדירות החדשות שנרכשו בתקופה המקבילה בשנה שעברה; מספר הדירות יד שנייה שנמכרו בתקופה הזו בשנה הנוכחית היה נמוך ב-47% ממספר הדירות שנרכשו בחמשת החודשים הראשונים של שנה שעברה - כך דיווח אגף הכלכלן הראשי באוצר. היקפים כאלה של ירידות אינם יכולים להשאר באויר זמן רב, מבלי שיהיו מלווים גם בירידות מחיר.
ואולם אלו, כידוע, לא מיהרו להופיע. יזמים ובעלי דירות עמדו על שלהם, ולא הורידו את המחירים. רק בספטמבר האחרון, 5 חודשים לאחר תחילת העלאות הריבית, יזמים נשברו והחלו להוריד מחירים. בעלי הדירות יד שנייה לעומת זאת הוסיפו למכור דירות במחירים גבוהים שאף הוסיפו לעלות, גם אם לא בשיעורים הגבוהים שאליהם הורגלנו בתקופה שקדמה להעלאת הריבית.
ואולם בחודשיים האחרונים ניכר שגם הם נשברו, ושני מדדי הירידות האחרונים נרשמו בעיקר מכיוון שבעלי דירות פרטיים הורידו את המחירים, בשעה שהיזמים דווקא נעצרו עם הירידות שלהם. יתכן שהם ממשיכים עם ההנחות הסמויות שהם מעניקים לרוכשים, כלומר מוסיפים לשדרג דירות ולהשקיע בהלוואות בריביות נמוכות לרוכשים, שלא באים לידי ביטוי במחירים.
כך או אחרת, היצע הדירות הלא מכורות, שהגיע לשיא בן שנים של יותר מ-57 אלף יחידות דיור, שקול להתחלות בנייה של שנה שלמה, ובקרוב יזמים והבנקים שנמצאים מאחריהם, יצטרכו להחליט, מה לעשות ואם ועד כמה להוריד במחיר. במערכת הבנקאית סבורים, כי העלאות הריבית עומדות להסתיים בקרוב, וכי השנה הבאה תיראה שונה לגמרי מזו הנוכחית, ואולי זה מנחה את הבנקים, שלא להאיץ מידי ביזמים לפתוח במסע גורף של הנחות גדולות. אם מהלך כזה יתחיל - קצב הירידות יואץ.
העוגן השני שקיבע במשך זמן את תנודות המחירים בעיקר ל"פלוס", היה שני המחוזות הגדולים של תל אביב ובמיוחד המרכז. זה האחרון לא ידע מהן ירידות מחירים במשך שנתיים וחצי מאז היציאה מסגר הקורונה הראשון של 2020. לעומת זאת מפברואר האחרון הוא רשם ירידת מחיר של 2.6%; מחוז תל אביב רשם ירידה מאז אוקטובר של 1.3%.
יש להניח, כי הירידות הללו הגיעו משילוב של 2 גורמים חשובים: הראשון הוא היצע גדול במיוחד של 31 אלף דירות חדשות לא מכורות שמצויים בהם (17 אלף מהן במחוז תל אביב) והשני - מחירי הדירות, במיוחד בעיר תל אביב. אין כיום רבים שיכולים ומוכנים לשלם 5 מיליון שקל ויותר על דירת 4 חדרים בעיר הגדולה, שפשוט נתונה במצב של קפאון, כשגם השכנה המזרחית רמת גן רשמה היקף דל במיוחד של עסקאות בחודשים האחרונים.
כל הגורמים הללו של ירידות גדולות בביקושים, גידול משמעותי בהיצעים, חוסר יכולת וחוסר רצון של הרוכשים לעמוד ברמות המחירים הקיימים וחוסר אפשרות של יזמים להחזיק במלאי הגדול שלהם לאורך זמן - מאותתים שפני השוק הם להמשך ירידות, ואף תלולות יותר.

 

[בית שמשניק]

שוק הדיור

העיר שבה נמכרו פחות מ-100 דירות והלקח של שוק הנדל״ן​

מאפייני המשבר הנוכחי שונים מההתפתחויות של משברים קודמים בשוק, הן מבחינת האזורים שמובילים את ירידות המחירים והן מבחינת ההתפלגות הגיאוגרפית של היצעי הדירות • זה מחזק את התזה, כי בתל אביב וסביבתה שוררת בועת מחירים​

אריק מירובסקי05:44


זוכרים את המונח 'האחרון להיכנס, הראשון לצאת' (Last In First Out)? הוא לקוח בעיקר מתחומי חישובי המלאי בחשבונאות והתנהלות כוח אדם, אבל גם מאפיין את התנהלות שוקי הפריפריה בנדל"ן: האם האחרונים להצטרף לעליית מחירים בעיתות של פריחת השוק, הם הראשונים לרדת במחירים בעיתות של משבר.

בשוק הדירות הנוכחי בארץ, הפריפריה הישראלית אכן החלה לרשום עליות מחירים שנתיים-שלוש אחרי המרכז, ואולם כפי שנראה עתה, בשלביו המוקדמים של המשבר המתהווה בשוק הדירות, מי שמוביל את הירידות הם דווקא אזורי תל אביב והמרכז. .מה קורה שם?
נפנה הישר לליבת הנדל"ן, לתל אביב. היובש הנוכחי לא זכור בעיר הגדולה ב-5 השנים האחרונות, מאז 2018, שהייתה שנה חלשה מאוד. בחודשים מרץ-מאי השנה נמכרו בתל אביב 245 דירות בלבד. מדובר בירידה של 56% לעומת מספר הדירות שנמכרו בשלושת החודשים הללו בשנה שעברה. בכלל מחוז תל אביב נרשמה נפילה של 60% במספר הדירות החדשות שנרכשו בין מרץ-מאי 22' למרץ-מאי 23'.
אמנם מדובר במגמה עכשווית, אך מדובר בנתונים ראשונים בלבד, והתמונה המלאה של השוק תיחשף רק בהמשך.

עוד דוגמאות לערים גדולות באזור תל אביב שסובלות מנפילות קשות במכירות של דירות חדשות: בבת ים נמכרו בין מרץ למאי השנה 93 דירות בלבד (ירידה של 67%); ברמת גן הירידה היתה של 78% (מ-709 ל-158). כל זאת בשוק כלל ארצי שנמצא אמנם בירידות כבדות, אבל כאלה שמסתכמות עד כה ב-46% בין התקופות האמורות. גם במחוזות ירושלים וחיפה, נרשמו ירידות חדות, של 52% ושל 50% בהתאמה; במחוז המרכז נרשמה ירידה דומה לזו שנרשמה בכלל המדינה (46%).

בפריפריה: ירידות מתונות​

מי שמיתנו מעט את הירידות בהיקפי הרכישות, היו דווקא מחוזות הפריפריה: בדרום נרשמה ירידה של 26% ברכישות, ואילו בצפון של 30%.

זו אינה תמונה שנפוצה בדגם הרגיל של שוקי נדל"ן במשבר. זה בדרך כלל מאופיין בירידות ברכישת דירות, אך מי שמוביל אותן זה דווקא מחוזות הפריפריה.
מעקב אחרי תנודות המחירים בחודשים האחרונים מראה נתון חריג נוסף: מי שמובילים את ירידות המחירים הם מחוזות אזורי הביקוש - תל אביב והמרכז. הראשון רשם ירידה של 1.4% בתוך חצי שנה, ואילו השני רשם ירידה של 2.6% בתוך 3 חודשים. דווקא מחוז הצפון ממשיך לעלות במחירי הדירות שלו, ובחצי השנה האחרונה הם עלו ב-2.8%; בחיפה ובירושלים הם עלו בתקופה הזו בחלקי אחוז ואילו בדרום הם ירדו בחלקי אחוז.
מכאן, שעקרון ה-'האחרון להיכנס, הראשון לצאת' של שוק הדירות מופר, נכון לעכשיו בשני ההבטים: הן מבחינת הובלת הירידה בהיקפי העסקאות והן מבחינת הובלת הירידה במחירי הדירות.

המרכז מוליך את הפרמטרים המשבריים​

אז מה קורה בשוק? ומה קורה בתל אביב ובסביבתה שהפכו לערי רפאים נדל"ניות? לצורך זה צריך לבחון כלל נוסף שאליו הורגלנו במשך שנים, לפיו, באזורי הביקוש יש היצע נמוך של דירות, ואילו עיקר ההיצעים מתמקדים בפריפריה.
גם כלל זה הופר בתקופה האחרונה. מתוך שיא של 57 אלף דירות חדשות לא מכורות, 30% נמצאות בתל אביב ו-24% במחוז המרכז. במחוזות הפריפריה מרוכזות פחות מרבע מהדירות שלא נמכרו.

המציאות החריגה הזו, לפיה המרכז מוליך את הפרמטרים המשבריים, יכולה להיות מוסברת ע"י תזת הבועה בתל אביב, שכבר הועלתה אצלנו בעבר. על פי התזה הזו, הפריחה בענפי ההיי טק משכה אחריה רוכשים רבים שהיו מוכנים לשלם על דירות, במיוחד בפרויקטים של התחדשות עירונית ברובעים 3 ו-4 בצפון העיר, מחירים גבוהים מאוד. מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים שנרכשה ברבעון הראשון של השנה הגיע ל-4.9 מיליון שקל, ואין בעיה למצוא עסקאות שבוצעו ב-6 מיליון שקל על דירות כאלה.
יזמים התנפלו על תל אביב בשנים האחרונות על סמך המחירים הגבוהים והביקושים הרבים שהם נתקלו בהם, ויצרו את היצע הדירות הגדול, ואולם כיום נוצר מצב שאנשים לא מסוגלים לעמוד במחירים הללו. התוצאה: אם בשנת השיא 2021 נרכשו בעיר 332 דירות חדשות בממוצע, בחמשת החודשים הראשונים של השנה המספר צנח ל-83 בלבד ולא מן הנמנע שימשיך לרדת, ובמקביל לו גם המחירים.

 

[shimשימי]

לקראת התקופה החמה של חידוש החוזים: כוח המיקוח עובר לשוכרים? | כלכליסט

עלייה שנתית ארצית של 14.8% נרשמה בחודש יוני במספר הדירות שהשתחררו לשוק השכירות, נתון שעשוי לבשר על ירידת מחירים קרובה. על פי הערכות, אחת הסיבות לכך היא הקיפאון במכירת דירות שמותיר דירות רבות יותר להשכרה

www.calcalist.co.il

כתבה מוזרה ביותר.
להגיד שיש יותר דירות בגלל קיפאון במכירות זה אבסורד מוחלט
יש הרבה יותר אנשים שצריכים דירה
ולכן יש ביקוש הרבה יותר גדול

ויש פחות משקיעים שקנו דירה -ולכן ההיצע קטן

 

[ר' יהונתן]

ירידת מחירי הדירות: האם זהו רק מבוא לעליית מחירים מחודשת?

שוק הדירות של 15 השנים האחרונות הרגיל אותנו לדפוס קבוע: תקופה ממושכת של עליית מחירים חדה, שבסופה תקופה קצרה של ירידת ביקוש ועצירת מחירים, לפני עלייה חדה נוספת וחוזר חלילה. האם גם עכשיו אנחנו נמצאים בתקופת דשדוש שאינה אלא מבוא לזינוק? שלושה סימנים מראים שייתכן שהפעם - הסיפור שונה

www.nadlancenter.co.il

 

[עוד ירושלמי]

כתבה מוזרה ביותר.
להגיד שיש יותר דירות בגלל קיפאון במכירות זה אבסורד מוחלט
יש הרבה יותר אנשים שצריכים דירה
ולכן יש ביקוש הרבה יותר גדול

ויש פחות משקיעים שקנו דירה -ולכן ההיצע קטן

קפאון במכירות = הרבה דירות ריקות אצל היזם שמשכיר אותם
וכיון שיש לו הרבה דירות שצריך להשכיר גמיש יותר על המחיר
לא צריך משקיעים פרטיים בשביל שוק שכירות - די לחזור על הטעות הזאת
גם אין הרבה יותר אנשים שצריכים דירה בגלל הקיפאון כי גידול האוכלוסייה הוא לא לפי כמות הדירות הנבנות - שגדל באופן חסר פרופורציה.
אנחנו בכמות היסטורית של דירות לא מכורות ביד קבלנים.

 

[shimשימי]

קפאון במכירות = הרבה דירות ריקות אצל היזם שמשכיר אותם
וכיון שיש לו הרבה דירות שצריך להשכיר גמיש יותר על המחיר
לא צריך משקיעים פרטיים בשביל שוק שכירות - די לחזור על הטעות הזאת
גם אין הרבה יותר אנשים שצריכים דירה בגלל הקיפאון כי גידול האוכלוסייה הוא לא לפי כמות הדירות הנבנות - שגדל באופן חסר פרופורציה.
אנחנו בכמות היסטורית של דירות לא מכורות ביד קבלנים.

פשוט לא נכון
זה נכון שיש קבלנים שלא הצליחו למכור
אבל עדיין רוב הדירות זה לא דירות מוכנות אלא דירות שיהיו מוכנות אי שם(עוד חצי שנה,שנה שנתיים)
עד סוף שנת 2022 רוב הדירות (70 אחוז מהדירות) מקבלנים זה דירות למסירה בטווח של 24+חודשים ומעלה(שזה כמובן דירות שלא רלוונטיות לשוק השכירות ,כי זה רק פוטנציאל דירה ולא דירה בנוייה)

אז הקבלנים הם ממש לא השוק של השכירות(מבלי קשר לעובדה שהוא מוכר את הדירות ולא משכיר אותם ברוב המוחלט של המקרים )
בניגוד למה שאתה אומר-חייבים משקיעים פרטיים בשביל שוק השכירות
הרי יש 20 אחוז משקיעים בשוק שמספקים דירות לשוכרים
ואם לא הם אז היכן השוכרים היו גרים??
ובטח ובטח בתקופה הזאת שהיא תקופה שאנשים מעדיפים שלא לרכוש דירה ולשבת על הגדר
וגם קונה פוטנציאלי שלא היה אמור להיות בשוק השכירות נכנס על מרצונו/על כורחו לשוק הזה(ומדובר על מסה של רוכשים
כפי שניתן לראות שכמות העסקאות נחתכה בחצי
לא נראה לי שאתה באמת חושב שכל האנשים הללו שנמנעו מלרכוש יושבים עכשיו באיזה אוהל ברחוב

בכל אופן -שמעתי היום ברשת ב' דברים אחרים לגמרי בעניין הזה
ודווקא דיברו על עליית מחירים דרמטית בשוק השכירות בדיוק בגלל הדברים שאמרתי.

 

[בית שמשניק]

הקיפאון בשוק הדיור: "יש עלייה במתעניינים, אבל לא ממהרים לקנות"

www.globes.co.il

 

[shimשימי]

הקיפאון בשוק הדיור: "יש עלייה במתעניינים, אבל לא ממהרים לקנות"

www.globes.co.il

אודה לך אם תסכים לעלות לטובת הנטפריים את גוף הכתבה

 

[בית שמשניק]

מחירי הדירות

"לא ממהרים לקנות דירות": איך מתמודדות חברות השיווק עם הקיפאון בשוק המגורים?​

הקיפאון בעסקאות לרכישת דירות מחייב את חברות השיווק לא רק לצאת במבצעים, אלא גם לחשוב לעומק על תמהיל הדירות ועל התוכניות ליום שאחרי המשבר​

יובל ניסני05:58

בנייה חדשה בחדרה. ''הפריפריה בהחלט פעילה בתקופה הזו'' / צילום: Shutterstock

דוח הכלכלנית הראשית במשרד האוצר שפורסם בתחילת השבוע כלל נתונים לא קלים עבור חברות הנדל"ן: "בחודש מאי נרכשו 6,163 דירות, ירידה חדה של 41% בהשוואה למאי אשתקד. מכירות הקבלנים בשוק החופשי הסתכמו ב־1,703 דירות בלבד, "ירידה של 42% בהשוואה למאי אשתקד ואחת הרמות הנמוכות ביותר במכירות אלו בחודשי מאי בעשרים השנים האחרונות", נכתב בדוח.

נוסף לכך, למעט החודש הריבית עלתה בהתמדה מאז אפריל 2022 והיקף המשכנתאות החודשי ירד לרמות של 2018. אז איך מתמודדות החברות עם המלאי שחייב להימכר, ומה קורה במשרדי המכירות? ארבעה בכירי חברות שיווק גדולות מנסים לענות על כך.

הפשרות: על המיקום ועל גודל הדירה​

מיעוט העסקאות מוכיח שהרוכשים פועלים בצורה מחושבת יותר, ואנשי השיווק יודעים לספר שהעסקאות שכן נחתמות דורשות "זמן הבשלה" ארוך יותר מבעבר. "אם בשנה שעברה היה נדרש חודש מרגע הכניסה למשרד ועד לחתימה על בקשת רכישה ועל חוזה לדירה, היום זה התארך פי שלושה וארבעה", מספר רז שרייבר, מבעלי חברת אינהאוס שיווק פרויקטים למגורים. "הם נלחמים ומנהלים משא ומתן עקשני יותר, בודקים שוב ושוב את כל האפשרויות שלהם ורק אז חותמים. אם עד לשנה שעברה גבולות המשא ומתן היו קשיחים מאוד וצרים מאוד, גם זה השתנה. היום אפשר לראות הרבה יותר רצון מצד החברות לבוא לקראת הלקוח, להציע פתרונות".


"אנשים בודקים מראש, בוחנים את ההחזרים הצפויים, מתפשרים יותר אם צריך", מוסיפה דורית סדן, מנכ"לית משותפת בחברת השיווק נווה בעיר. "הם מכתתים רגליים כדי למצוא את הדירה המתאימה להם. ישנם גם לא מעט אנשים שחוששים מאוד להיכנס לעסקאות כאלו עכשיו, ודאי כאלו שרוצים למכור את הדירה הנוכחית וטרם מצאו קונים".
נזכיר כי העצירה בעסקאות באה אחרי תקופה של עליית מחירים חדה, שבמהלכה עלו המחירים בכ־20%. "רואים היטב אצלנו 'מגמת התפשרות'", אומר רוני כהן, מנכ"ל קבוצת אלדר שיווק. "אנשים שמתפשרים על המקום שבו הם רוכשים, לדוגמה. אם רצו בראשון לציון, הם מתפשרים על יבנה; אם רצו ביבנה, הם מתפשרים על אשקלון. אני מכיר מקרה שבו רוכשים רצו לקנות דירה בנתניה - והגיעו לטירת הכרמל. לצד זה, אנחנו רואים גם פשרה בגודל הדירה: מי שחשב לקנות דירת חמישה חדרים, נוטה היום לארבעה או לשלושה וחצי חדרים. אם חיפשו דירת 120 מ"ר, הם יסתפקו היום גם ב־100 מ"ר. זה הבדל שיכול לחסוך להם כמה מאות אלפי שקלים. אנחנו ממליצים היום ליזם לתכנן דירות בכמה גדלים, כדי לתת לרוכשים יותר אופציות".

דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלים חברת שיווק הנדל"ן דרא, מזהה קהל חדש־ישן דווקא בזמנים האלה: "תושבי החוץ עדיין רואים בשוק הנדל"ן הישראלי שוק אטרקטיבי, בעיקר נוכח היחלשות השקל מול המטבעות הזרים בשנה האחרונה, שמעניקה להם הזדמנות לרכוש נכס בישראל במחירים ריאליים נמוכים יותר מבעבר". מספר הרוכשים הזרים לא מתקרב לרמתו מלפני שנים אחדות, אולם "בשנה האחרונה הדולר והאירו זינקו ב־15%־10% מול השקל, והמשמעות היא חיסכון של עד 15% ריאלית במחירי הדירות", מציין דרא.

המבצעים: "צעד משתלם לשני הצדדים"​

הכלכלנית הראשית הזהירה בדוח שפרסמה כי "נתונים ראשוניים לחודש יוני מצביעים על המשך הירידה החדה בעסקאות (בהשוואה ליוני אשתקד)".
"יש עלייה במספר המתעניינים שמגיעים למשרדי המכירות", אומרת סדן, "אבל הם לא ממהרים לקנות. מה שגורם להם להימשך שוב ולבדוק שוב את אופציית הרכישה אלו בעיקר המבצעים של חברות הבנייה: הם מעניקים יותר ודאות לרוכשים. היום כבר יש חברות שמציעות הנחה ממש, אבל בעיקר לארגוני עובדים ולגופים גדולים, שמאפשרים מכירת מאסה של דירות. מכירה כזו שווה לרוכש 7%־8%, אבל ליזם זו הנחה בפועל של 2%־3% בלבד, משום שהוא חוסך לעצמו הוצאות מימון ופרסום, כך שמדובר בצעד משתלם לשני הצדדים".

לאחר שכבר ראינו שורה של מבצעים בתחום המימון (שלמו רק 5% ואת השאר במסירה למשל), חברת אשדר יצאה במבצע מימון חריג, שמסתיים בימים הקרובים: היא מציעה בארבעה פרויקטים שלה - נחלת יהודה בראשון לציון, אשדר פרדס בקריית אונו, אשדר אגמים בנתניה ואשדר איינשטיין בתל אביב - אפשרות לאכלס את הדירה כבר השנה, לשלם רק 30% מהמחיר, ואת השאר לשלם רק בסוף 2024.

"אני חושב שהציבור נמצא בשלב של הכלה והפנמה של המחירים ושל רמות הריבית", אומר כהן. "יוני היה חודש טוב מאוד, ראינו פעילות קרובה לשגרה. למדנו כבר בעבר שהישראלים יודעים לחסוך במקומות אחרים בשביל קורת גג. המבצעים מצד היזמים מוסיפים לזה, בעיקר אלו שמציעים הטבות בתחום המימון, משום שכך הקונה יכול 'לנעול' את מחיר הדירה ולא להיות מושפע משינויים עתידיים במחירים".
"בעיני השוק נמצא כרגע בתקופה של הבשלה ועיכול", מוסיף שרייבר. "אנשים ישבו על הגדר ורצו לראות לאן הרוח נושבת. מה שהיה כאן בשנתיים האחרונות הוא לא מדד: מכירה של ארבע־חמש דירות בחודש ליזם זה המצב הנורמלי, וזה המצב שבו אנחנו נמצאים היום. המחירים עלו ב־20% בתקופה קצרה, לכן ירידה של 5% במחירים, אם תהיה, היא בגדר תיקון שוק, ולא דרמה. נכון שהיום אנחנו נלחמים יותר על כל לקוח".

"אנחנו מציעים חלופות מימון, חבילות שדרוג לדירה, 2%־3% הנחה יותר ממה שהיינו רגילים לתת ויוצאים במבצעים ובפרסומים נקודתיים, לקהלי יעד ספציפיים", מפרט ינון סבג, סמנכ"ל קבוצת אמבסדור המתמחה בייעוץ ובשיווק לחברות נדל"ן, את תפיסת השיווק הנוכחית. "אנחנו יושבים עם היזם עוד משלב התכנון, ושמים דגש גדול על ההיבט הכלכלי - מנסים לתת מקסימום רווח ליזם וחופש פעולה מול הגורם המממן, כדי שגם יוכל לתת יותר פתרונות יצירתיים לרוכשי הדירות.
"כך לדוגמה, בפרויקט מחיר מטרה שאנחנו מלווים ניסינו להעלות את אחוזי הרווחיות של היזם, כדי שיוכל להביא פחות הון עצמי לבנק. מאחר שמדובר במחיר מטרה, מצד אחד התמחור הוא לפי מטר מרובע, ומצד שני יש תמחור מקסימלי לכל דירה. בחנו את התוכנית האדריכלית, ופשוט 'הזזנו' שטחים מדירה כזו לדירה אחרת, כדי להבטיח שמכל דירה נוציא את מקסימום המטראז' האפשרי, בלי לחרוג ממחיר המקסימום לדירה. כך העלינו למעשה את הרווח שמקבל היזם מהפרויקט, בלי ששינינו דבר מנפחי הבנייה - רק על ידי 'סידור' חכם יותר ומשתלם יותר של שטח הדירות".

הפריפריה: הירידה בביקוש נמוכה יותר​

אחת המגמות שאפשר להצביע עליהן בוודאות רבה בתקופה האחרונה היא העברת משקל הכובד לפריפריה: בחודשים האחרונים ערי פריפריה כמו אשקלון ונתיבות מובילות את רשימת המכירות של דירות חדשות.
מדוח הכלכלנית הראשית עולה כי "מכירות הקבלנים באזורי הביקוש במרכז הארץ רשמו ירידה של 48% בהשוואה למאי אשתקד, ואילו באזורי הפריפריה נרשמה בחודש מאי ירידה של 34% בהשוואה לאשתקד". כלומר, גם בפריפריה קשה - אבל פחות.
"זוגות צעירים מתעניינים היום יותר ויותר בפריפריה", אומרת סדן, "הם מסתפקים במשהו קצת רחוק יותר, ובדירה קטנה יותר. קריית גת מושכת אליה אנשים שלא חשבו מעולם שיגורו בה; חדרה מושכת אליה אנשים מהוד השרון, מכפר סבא ומרעננה".
גם שרייבר מציין באותו הקשר את קריית גת: "אזורי הפריפריה מוכרים בקצב גבוה יותר כרגע", הוא אומר. "פרויקט שלנו בכרמי גת בקריית גת העלה מחירים פעמיים או שלוש בחצי השנה האחרונה, וקצב המכירות בהתאם. אמנם אין לנו פרויקטים כרגע בקריות, אבל שמעתי שגם שם קצב המכירות טוב. דווקא ככל שמתקרבים למרכז ולתל אביב, הקצב יורד".
"הפריפריה בהחלט פעילה בתקופה הזו", מוסיף סבג. "רואים הרבה מאוד רכישות בסכומים של 2.4 מיליון שקל ומטה, שאפשר למצוא היום רק באזורים האלו. קהל הרוכשים מפנים שהיכולת לרכוש דירה במחירים החריגים במרכז הולכת ונשחקת, ושעדיף לו לרכוש משהו כדי 'לקפוץ על הרכבת', או שמבינים שזה או דירה בפריפריה או כלום".

מה נראה ב־2024: "הביקוש יגדל"​

השוק בהאטה, אולם בתקופה האחרונה נשמעות הצהרות מצד גורמים "מבפנים" על כך שמסתמן שינוי מגמה. שני מנהלי בנקים גדולים, הפועלים ומזרחי טפחות, הכריזו בהפרש של ימים על שינוי מגמה חיובי בכל הנוגע להיקף המשכנתאות שנוטל הציבור.
"כולם חווים ירידה בקצב העסקאות, אבל אגיד בזהירות שבחודשיים האחרונים אנחנו מרגישים באזורים שונים התעוררות מסוימת", אומר סבג. "בירושלים ובאזור המרכז, מחוץ לתל אביב, רואים יותר התעניינות וקצב עסקאות גבוה יותר ממה שחווינו ברבעון הקודם".

לאן השוק ימשיך מכאן? האם נראה עוד הנחות ועוד מבצעים, יזמים יתקשו ויקרסו, חלילה - או שדווקא נחזה בהתאוששות שעליה מרמזים אנשי השיווק, כזו שתכלול את השוק כולו ולא רק את הפריפריה?
"ראשית חשוב להבין שהיזמים לא יוכלו למכור לנצח בתנאי תשלום של 80־20 וכדומה", מבהיר כהן. "המבצעים עזרו לרבים מהם לעבור את התקופה הקשה, אבל בשלב מסוים זה יצטרך להיפסק - ודאי כאשר הבנקים יגידו להם שהגיע הזמן לעבור למכירה ליניארית. אני לא חושב שכולם חסינים, ויכול להיות שעוד נראה מקרים של חברות שנקלעות למצוקה, אבל מי שיודע להתנהל בחוכמה יודע לקדם עסקאות, ויסתדר גם בעתיד".
"אמנם התקופה הזו מתבטאת בקצב מכירות נמוך, אבל הביקוש קיים, והוא חזק ויגדל", אומר סבג. "מישהו פשוט חסם אותו, אבל הוא יתפרץ. זה רק עניין של זמן. הבעיה היא שההיצע שאותו ביקוש יפגוש יהיה כנראה דל מאוד, כמו שהיה אחרי הקורונה. לכן, להערכתנו, נראה סביב הרבעון השני של 2024 התעוררות וחזרה למשרדי המכירות באופן מלא - הכול תלוי במצב הפוליטי, בתקווה שהדברים במישור הזה יסתדרו ויירגעו".
"הציבור יחזור לשוק. הוא יחשב את ההחזר שהוא יכול לעמוד בו, את גובה המשכנתה שהוא יכול לקחת, וירכוש דירה. אני מקווה שלא תהיה 'התפוצצות' של המחירים, אבל השוק יחזור לעצמו - ודאי כשהוא יראה מדיניות ומהלכ ים אסטרטגיים, ועוד יותר כשהמתח הפוליטי שבו אנחנו נמצאים יירגע", אומרת סדן.
"המצב הנוכחי יחזיר אותנו במהרה למעגל הידוע - מלאי דירות הולך ויורד, מול ביקוש שלא יורד", ממשיך שרייבר את הקו של קודמיו. "השכירות עולה, והרבה אנשים יעדיפו לרכוש דירה ולא לשלם דמי שכירות מופקעים וקשוחים. נוסיף לכך את העובדה שאני רואה משקיעים שחוזרים לשוק, משמע הם מאמינים שהמחירים חוזרים לעלות. המסקנה ברורה: לא רחוק היום שנראה שוב עליית מחירים, ולכן אני אומר לכל מי שמתייעץ איתי שזו נקודת הזמן הכי טובה לרכוש דירה".

 

[חכם עתיק יומין]

בלת"ק חלקי קניתי דירה בבי"ש {ד}לפני כמה חודשים!
והדירה עלתה {ממש קצת אבל עלתה}

 

[shimשימי]

בלת"ק חלקי קניתי דירה בבי"ש {ד}לפני כמה חודשים!
והדירה עלתה {ממש קצת אבל עלתה}

המסקנה גם של זה וגם של הכתבה שהעלה פה בית שמשניק
וגם דיברתי עם מתווך רציני (מכיר אישית)
בבני ברק על מחירי הדיור
ועוד כמה מקומות

המצב הרבה פחות גרוע ממה שמנסים לצייר
המחירים עומדים על מקומם ירידות קלות פה ושם (באזורים מסויימים ותו לא)

כפי שמצויין בכתבה ששוק המשכנתאות מתחיל להתייצב ולחזור לעצמו.

הריבית נעצרה
והאופק העתידי של הריבית הוא לפי הערכות כרגע נמצא די בסוף (אולי עוד העלאה אחת)
ובפרט שהמדד ירד בחודש האחרון
יש צמצום בגיוסים ובשוק העבודה
ובעצם מתחילים לראות בדיוק את ההשפעה של העלאות הריבית

בנוסף הבנקים נותנים ריבית גבוהה להפקדה לטווח הקצר ולטווח הארוך לא נותנים.
מה שאומר שאפילו הבנקים בעצמם לא מאמינים בריבית גבוהה לטווח הארוך(יותר משנתיים)

הממשלה לא עושה דבר וחצי דבר לפתור את המשבר
והתוכנית של גולדקנוף היא בדיחה במקרה הטוב

ולכן אין שום בשורה במצב כרגע.

 

[תמרהלה]

קפאון במכירות = הרבה דירות ריקות אצל היזם שמשכיר אותם
וכיון שיש לו הרבה דירות שצריך להשכיר גמיש יותר על המחיר
לא צריך משקיעים פרטיים בשביל שוק שכירות - די לחזור על הטעות הזאת
גם אין הרבה יותר אנשים שצריכים דירה בגלל הקיפאון כי גידול האוכלוסייה הוא לא לפי כמות הדירות הנבנות - שגדל באופן חסר פרופורציה.
אנחנו בכמות היסטורית של דירות לא מכורות ביד קבלנים.

1. צריך משקיעים פרטיים מכיון שאין מדינה שוק מוסדי לדירות להשכרה
2. אין יזם שבונה דירות למכירה שמשכיר אותם בשלב של קפאון מכירות גם אם הדירה תעמוד ריקה שנתיים

 

[shimשימי]

2. אין יזם שבונה דירות למכירה שמשכיר אותם בשלב של קפאון מכירות גם אם הדירה תעמוד ריקה שנתיים

הדירות האלה שהקבלנים מוכרים ברובם הגדול לא בנויות (הרבה פעמים אנשים מתלהבים שיש הרבה היתרי בנייה או התחלות בנייה אבל צריך להבין שלא כל היתר בנייה שווה התחלת בנייה ,ולא כל התחלת בנייה שווה גמר בנייה
ורשמתי לעיל שנכון לסוף שנת 2022 70 אחוז מהדירות נמכרו לטווח של למעלה מ24 חודשים ומעלה

וגם אם היום זה הצמטצמם זה עדיין לא עומד במקום שיכול לספק שכירות.

 

[עוד ירושלמי]

. אין יזם שבונה דירות למכירה שמשכיר אותם בשלב של קפאון מכירות גם אם הדירה תעמוד ריקה שנתיים

פשוט לא נכון, הרבה יזמים משכירים חלק מהדירות
משקיעים פרטיים לא מוסיפים אפי' דירה אחת לשוק השכירות רק בניה מוסיפה
יש כיום עידוד מצד המדינה ליזמים להשכיר והרבה מאד משכירים בכמויות [חנן מור, גינדי ועוד הרבה]
יש פרויקטים בירושלים [רמות מעל הקניון, הרבה בניינים בגבעת שאול ועוד רבים] שהרבה דירות מושכרות ע"י היזם שנים אחרי האכלוס.

 

[בית שמשניק]

בלת"ק חלקי קניתי דירה בבי"ש {ד}לפני כמה חודשים!
והדירה עלתה {ממש קצת אבל עלתה}

ממעקב שלי אחרי המודעות ביד 2 נראה שהמגמה ברמה ד' אכן התהפכה וישנן אפילו עליות קלות בתקופה האחרונה.
ברמה ג' לעומת זאת, ובפרט בג-1, נראה שהירידות ממשיכות. (ניתן לבדוק זאת בעזרת התוסף של יד 2 המראה את היסטוריית המחירים במודעות).
כנראה שברמת מחירים כ"כ גבוהה, אנשים מוכנים לקפןץ למים רק כשמדובר על דירה חדשה מהניילונים...

 

[shimשימי]

משקיעים פרטיים לא מוסיפים אפי' דירה אחת לשוק השכירות רק בניה מוסיפה

אממממ לא הבנתי....

בניה מוסיפה דירות לשוק הדיור אבל הדירות יכולות להיות מיוועדות או לקניה או לשכירות
המשקיעים הפרטיים מכוונים את הדירה במקום לשוק המכירות לשוק השכירות

 

[עוד ירושלמי]

אממממ לא הבנתי....

בניה מוסיפה דירות לשוק הדיור אבל הדירות יכולות להיות מיוועדות או לקניה או לשכירות
המשקיעים הפרטיים מכוונים את הדירה במקום לשוק המכירות לשוק השכירות

אם המשקיעים לא היו רוכשים או שהמחירים היו פחות עולים והיו יותר זוגות שיכולים לקנות או שהיזמים היו משכירים את הדירות [או קרנות ריט שרוכשים כמות דירות גדולה בפרויקט במחיר מוזל היו רוכשים ומשכירים בחוזים ארוכי טווח]

 

[shimשימי]

אם המשקיעים לא היו רוכשים או שהמחירים היו פחות עולים והיו יותר זוגות שיכולים לקנות או שהיזמים היו משכירים את הדירות [או קרנות ריט שרוכשים כמות דירות גדולה בפרויקט במחיר מוזל היו רוכשים ומשכירים בחוזים ארוכי טווח]

אלו השערות כמובן.
אפשר להסביר הסברים אחרים לגמרי ממה שאמרת.

במציאות היום המשקיעים מספקים דירות להשכרה
ובמציאות היום לפי איך שהשוק מתנהל כרגע
המשקיעים ורק המשקיעים הם אלו שפותרים את בעיית השכירות.