דיון מחירי הדירות לאן?

[אסטרטגיה נדלן]

ציטוט מהכתבה: הערים הבולטות במכירות הקבלנים באזור המרכז היו: פ"ת, קריית אונו, ר"ג, גבעת שמואל, אור יהודה ובני ברק. בכולן נרשמו שיעורי גידול משמעותיים בהשוואה לדצמבר 2022 כאשר אלו חלו בין היתר על רקע מבצעי שיווק משמעותיים של קבלנים באזור, הבאים לידי ביטוי בתנאי התשלום הנוחים, אי הצמדה למדד תשומות בניה וכו', שאינם באים לידי ביטוי במחיר הדירה "הרשמי".
בניתוח מאפיינים סוציו דמוגרפיים של רוכשי הדירות החדשות באזור המרכז בחודש דצמבר נמצאה שכיחות גבוהה יחסית של מועסקים מענף ההייטק, כמו גם שיעור גבוה יחסית של משקי בית חרדים. בניתוח הריכוזיות במכירות הקבלנים בשוק החופשי נמצא כי כמעט בכל האזורים, למעט אזור הדרום, חל בחודש דצמבר גידול בחלקן של עשר החברות הגדולות במכירות, בהשוואה לתשעת החודשים הראשונים של 2023.

וזה נובע מאי חשיבה של אנשים שרצים לקנות דירות בכל מיני מבצעים למיניהם בלי לבדוק את השוק מסביב,
ומשכנעים שהנה ההתעשרות שלהם בהישג יד (כלשון התווך) מניחים כעת רק 500,000 ש"ח מחכים 3 שנים,
ומוכרים לפני השלמת שאר הכסף ברווח של 100% על הכסף,
1.מי אמר שתצליח למכור, 2.מי הבטיח שהמחיר יעלה. 3.ואולי עלות המס רכישה התיווך*2 ועוד עליות פספסו את הרווח.
4.ואם לא תצליח למכור מי יעזור לך להשלים רכישת דירה במחיר של 2.5 מיליון ש"ח ולפעמים גם יותר.
5.האם אתה יודע שבפרויקט עצמו שקנית קנו איתך עוד 70 חרדים כמוך שרוצים גם למכור וזה יגרום לאינפלציה בדירות.

מסקנת הדברים מהכתבה היא: שיש כעת התעוררות גדולה אצלנו בציבור החרדי לקניית דירות בכל מיני איזורים ברחבי הארץ ללא הבחנה ומי יודע מה יהיה עוד 3-4 שנים שכל הרוכשים למיניהם יצטרכו להשלים את הרכישה,
ואז לא המתווך שמכר להם את העסקה ולא החברה יעזרו להתמודד להשיג עוד מאות אלפי ש"ח בשביל לא להיגרר לביטול חוזה ולהפסיד גם את הסכום הראשוני. (ואלי יהיה עדיך להפסיד אותו מאשר להיכנס לחובות נוספים)

לא באתי לומר שאין עסקאות טובות, אלא לומר שצריך לעשות בדיקה יסודית, בכל הפרטים הקטנים.
ולא לקנות כל מה שהמתווך מוכר לך כקדוש!

 

[shimשימי]

נקודה למחשבה.

אם הבנקים לא היו נותנים לקבלנים את האפשרות של התנאי תשלום 5/95 10/90 20/80 וכדומה,
שעולה לקבלן עשרות עד מאות אלפי ש"ח ריביות ומדד, והעיקר שלא יקרא שהוריד במחיר,

היינו רואים ירידות במחירי הדירות אפילו 20% במחירי הדירות, כי זה קורה רק לא רואים את זה במספרים.

אם הבנקים לא היו נותנים משכנתאות של 75 אחוז
אלא רק של 50 אחוז

ואם הבנקים לא היו נותנים משכנתאות ל30 שנה
אלא רק ל15 שנה

ואם הבנקים לא היו נותנים עד שליש מהמשכורת המשותפת אלא רק 20 אחוז

אז......


ואם הבנקים היו נותנים ל40 שנה
ואם הבנקים היו נותנים עד 50 אחוז מהמשכורת
ואם הבנקים היו נותנים 85 אחוז מימון

אז....

אם הבעיה היחידה היא המימון
אז תדע שהם לא פראיירים
ויש להם פיתרונות לזה

הציטוט הזה הוא בתגובה לזה

ציטוט מהכתבה: הערים הבולטות במכירות הקבלנים באזור המרכז היו: פ"ת, קריית אונו, ר"ג, גבעת שמואל, אור יהודה ובני ברק. בכולן נרשמו שיעורי גידול משמעותיים בהשוואה לדצמבר 2022 כאשר אלו חלו בין היתר על רקע מבצעי שיווק משמעותיים של קבלנים באזור, הבאים לידי ביטוי בתנאי התשלום הנוחים, אי הצמדה למדד תשומות בניה וכו', שאינם באים לידי ביטוי במחיר הדירה "הרשמי".

וזה כמובן דברים נכונים מאוד שרשמת
וזה ברור שזה מה שקורה כבר למעלה משנה

הקבלנים יודעים שהבעיה היחידה של הלקוחות היום זה המחיר

ולזה הם יצטרכו למצוא פיתרונות יצירתיים
ויש הרבה כאלה

אבל בגלל הביקוש הרב של הלקוחות
יד הקבלנים תהיה על העליונה ברגע שהמלחמה תסתיים
אודות למחסור הגדול בפועלים שיש כבר תקופה ארוכה מאוד

 

[גולש בנט]

מדד מחירי הדירות עלה ב-0.7% - זה לא שינוי מגמה, זו טעות סטטיסטית

לפני שאתם רצים לקנות דירה כי בלמ"ס מדברים על חזרה לעליות, כדאי שתבינו שבשטח יש ירידות; שהמדד פשוט מוגבל (בלמ"ס מדגישים זאת בכל פרסום) - על העיוותים במדד ועל הבעיה הגדולה - המדד הזה עשוי להיות נבואה שמגשימה את עצמה

www.bizportal.co.il

מדד מחירי הדירות עלה ב-0.7% - זה לא שינוי מגמה, זו טעות סטטיסטית
לפני שאתם רצים לקנות דירה כי בלמ"ס מדברים על חזרה לעליות, כדאי שתבינו שבשטח יש ירידות; שהמדד פשוט מוגבל (בלמ"ס מדגישים זאת בכל פרסום) - על העיוותים במדד ועל הבעיה הגדולה - המדד הזה עשוי להיות נבואה שמגשימה את עצמה
⁨17 בפברואר, 2024⁩ על ידי ⁨אבישי עובדיה⁩
מדד מחירי הדירות עלה ב-0.7% אחרי חודשים של ירידות והוא הפתעה גדולה. אפשר לנסות לטעון שהמדידה מוטה, אפשר לטעון שזה לא מה שקורה בשטח, אבל זה המדד וזה הנתון שהשוק מתיישר אליו.
לאורך זמן ממושך אנחנו כותבים כאן על ירידות משמעותיות בשוק הדירות לעומת נתוני הלמ"ס שהציגו ירידות מינוריות. אבל, הלמ"ס היא הלמ"ס, יש לה את המידע המלא ביותר, המקיף ביותר, יש לה את היכולת לנטרל חריגים, יש לה מבט כולל על כל הארץ ועל אזורים ספציפיים. אבל יש בנתונים בעיות ועיוותים.

הבעיות במדד מחירי הדירות
המדד של הלמ"ס הוא אומנם בהגדרה מוגבל, אבל הוא נקודת המוצא להתנהגות מחירי הדירות בארץ. בעיה מרכזית של המדד הוא העיכוב בהצגת הנתונים. מדד מחירי הדירות שפורסם ב-15 בפברואר (לצד מדד המחירים לצרכן לחודש ינואר) מבטא את מחירי הדירות בנובמבר-דצמבר אשתקד, כלומר "ממוצע" של 1 בדצמבר. המדד הזה מבטא את תאריך הדיווח, אבל אנשים מדווחים על פי חוק בעיכוב של חודשים (ניתן עד 4 חודשים). כלומר, אנחנו מקבלים כעת מדד שהוא על נתונים מלפני כמה חודשים טובים. מעבר לכך, רק להמחשת בעיה נוספת, דמיינו שבתקופה מסוימת, הציבור מדווח על העסקאות אחרי 3-4 חודשים ובתקופה העוקבת הוא מדווח במהירות. נוצר מצב שאנחנו כצרכני הנתונים של הלמ"ס נקבל מדדים שלא מסודרים לפי תאריכים כרונולוגיים.
הבעיות האלו מתוקנות בהמשך. הלמ"ס מקבלת את נתוני האמת ומתקננת את נתוני העבר. יש שינויים משמעותיים, אבל כמכלול כשבוחנים את ההשפעה על פני זמן היא מתקזזת. כלומר, יכול להיות שאפילו יש סטייה של 0.2% בחודש מסויים, אבל בחודש-חודשים שאחרי תהיה סטייה בכיוון ההפוך.
בעיה נוספת של הנתונים היא שהם לא מבטאים את המימון. קבלנים נותנים לכם לרכוש דירה עם 5% הון עצמי והשאר על פני כמה שנים. יש כאן רווח מימוני גדול שמבטא בעצם הנחה גדולה. בלמ"ס לא בודקים אותה, אין להם את הכלים לבדוק אותה.
ויש עוד שתי בעיות מדידה. הראשונה והידועה נובעת מכך שדירה היא לא מוצר אחיד. זה לא תפוזים, זה לא מלפפונים, זה לא במבה. דירה שנמכרת היום שונה מדירה שנמכרה לפני 10 שנים. כל המסביב השתנה לגמרי, לובי, מעלית. גם בתוך הדירה, מקבלים מקבלנים הרבה יותר מאשר בעבר. גם בדירות יד שנייה, אי אפשר להשוות כי מדובר על ערבוב של דירות שנבנו על פני עשרות שנים. האם מ"ר בדירה משנת 1960, שקול למ"ר בדירה שנבנתה בשנת 2023?
עוד עיוות מאותה המשפחה - עלויות השיפוצים. רכשתם דירה ב-2 מיליון שקל השקעתם בשיפוץ 400 אלף שקל ומכרתם אחרי 7 שנים ב-3 מיליון שקל. מבחינת הלמ"ס המחיר עלה ב-50% (3 מיליון לעומת רכישה ב-2 מיליון שקל). האמת שאם לוקחים את עלות השיפוץ המחיר עלה ב-25%. פער ענק שלא בא לידי ביטוי במדד ויוצר עיוות.
כל הבעיות עד כאן, אומנם משפיעות על מדד מחירי הדירות, אבל סביר שהן לא גורמות לו להציג על פני זמן מגמה שונה. כשמדד מחירי הדירות עלה ב-2022 בקרוב ל-20%, אז ברור שמחירי הדירות עלו. אפשר להתווכח על העוצמה. הבעיות-תקלות שהוצגו כאן מרככות את העלייה, זה אולי 12%, אבל זה לא מעוות לחלוטין את התמונה.
אבל כשהמדדים סביב האפס, הבעיות האלו תופסות נתח יחסי גדול יותר. כשהמדד עולה 0.7% בחודש אחד, אחרי ירידה של 0.4%, וכמה חודשים של ירידות של עד 1%, אז כלפי הציבור יש לנתונים משמעות אדירה - הם מעריכים שיש שינוי מגמה למרות שזה יכול להיות בגלל עניין של תמהיל הדירות ובעיות מדידה שהוצגו למעלה.

הכוונות של הלמ"ס טובות - אבל התוצאה בעייתית
כלומר, הכוונות הטובות של הלמ"ס עלולות בעצם לייצר במקרה זה תקלה אדירה בשוק שהוא בהגדרה שוק שמונע מפסיכולוגיה יותר מכלכלה. רבבות של אנשים שיושבים על הגדר וממתינים להמשך ירידות במחירי הדירות עלולים להגיד - "זהו, המגמה השתנתנה ולרוץ לקנות דירות".
אין כאן טענה ללמ"ס, הנתונים מוגבלים ויאמר לזכות אנשי הלשכה שהם מדגישים ואומרים זאת בכל פרסום, אבל עם נתונים כל כך חשובים ומשפיעים צריך לנהוג אחרת. במיוחד שחלק מהבעיות במדידה מייצרות בהגדרה עליות מחירים. כלומר, יש את הסטייה שנובעת מהתזמון והיא כאמור על פני זמן מתוקנת, אבל יש את הסטיות האחרות כלפי מעלה שנותרות קבועות.

הבעיה הגדולה ביותר בנתונים
אתחיל בדוגמה. דירה ברמת גן 2 חדרים, 55 מ"ר היתה שווה לפני שלוש שנים 1.4 מיליון שקל. לפני שנה היא היתה שווה כ-1.9 מיליון שקל. בחודש שעבר היא נמכרה ב-2.15 מיליון שקל. המחיר של הדירה הזו עלה 13% בשנה שעברה בעוד שבשוק היו ירידות מחירים. המחיר של הדירה הזו זינק בשלוש שנים מעל 50%, בשעה שעל פי מדד מחייר הדירות של הלמ"ס העליות היו 20%-25%.
המחיר של הדירה הזו עלה בזכות התחדשות עירונית. הגיעו לבניין יזמים, החתימו את הדיירים על תוכנית השבחה, שבסופו הדירה של ה-2 חדרים תהפוך ל-3 חדרים עם מרפסת וממ"ד, בבניין תהיה מעלית. בניין חדש. מדובר על פינוי בינוי - בניין חדש. זה תהליך של 5-7 שנים אבל עלייך הערך מחלחלת די מהר וככל שהזמן עובר (ומתקבלים חתימות, אישורים וכו') היא מתכנסת לשווי העתידי של הדירה.
המקרים של פינוי בינוי והתחדשות עירונית מקיפים את המרכז ויוצרים עיוות גדול במדד מחירי הדירות - עליית המחירים בדירה הזו מתגלגלת לנתוני הלמ"ס, אבל היא לא נובעת מעלייה שקשורה לשוק הדיור, למו"מ בין המוכרים לקונים, היא נובעת מכך שפשוט מדובר במכירה של נכס אחר! מוכרים דירה פלוס אופציה להשבחה או השבחה עתידית ששווים הרבה כסף.
אם מנטרלים את האופציה להשבחה, את המתנה שמקבלים בעלי הדירות האלו, מקבלים שבשנת 2021-2022 עליית מחירי הדירות צנועה משמעותית. מקבלים שלאורך כל התקופה שההתחדשות העירונית התעצמה, המרכיב הזה במדד מחירי הדירות עלה ויצר עיוות כלפי מעלה. זה אולי מסביר חלק מהפערים בין הנתונים שלנו מהשטח לנתוני הלמ"ס - ירידות בשטח בשנה האחרונה של 5%-10% בעוד בלמ"ס זה אחוזים בודדים.
למעשה, הלמ"ס צריכה (לא בטוח שהיא יכולה) לייצר שני מדדים - מדד מחירי הדירות לבעלי הדירות שהוא כולל את ההשבחה מהתחדשות עירונית, ומדד מחירי הדירות לרוכשי דירות שהוא לא כולל את ההשבחה הזו שכן היא לא נוגעת אליו. אלו עליות חריגות כי המוצר כבר שונה לחלוטין. אם תרצו - נוצר כאן אבסורד שהתחדשות עירונית שבאה להקל על רוכשי הדירות (בנייה לגובה של רבבות דירות באזורי המרכז), בעצם מזיקה להם דרך העלאת מחייר הדירות.
ככל שמרכיב העסקאות בהתחדשות עירונית גדול יותר כך ההשפעה על המדד כולו גדולה יותר. בזמן המלחמה - באוקטובר, נובמבר, דצמבר, היו מעט עסקאות באופן יחסי, רוכשי הדירות הפוטנציאלים ישבו על הגדר. משקיעים חיפשו הזדמנות. משקיע קנה את הדירה ברמת גן שהוזכרה למעלה, כי המחיר שלה ירד לעומת חודשים קודמים. המוכר יודע שהוא יכול לחכות ולקבל את כל ההשבחה, אבל הוא צריך את הכסף. ולמרות שמחירה ירד, היא בעצם העלתה את מדד מחירי הדירות, כי היא לא באמת מבטאת מחיר עסקת מכירה לדירת 2 חדרים ישנה, אלא דירה 3 חדרים חדשה.
אז המדד הוא לא פייק, הוא אמיתי, אבל מאוד מוגבל וויוצר בעיה גדולה - הוא יכול ליצור גל של רוכשים שהתאכזבו מכך שהמחירים ירדו. המדד הזה יוצר תודעה, כנראה מוטעית באופן מסוים, והוא יכול להיות נבואה שמגשימה את עצמה.
כולם מבינים ששוק הדירות במצב מורכב, שהתחלות הבנייה בירידה וזה ישפיע על מלאי הדירות ויקטין היצע בהמשך. כולם מבינים שהביקושים קבועים וצפויים להימשך. במצב כזה, היה חשש גדול מעליות בהמשך. נראה שאף אחד לא ציפה שזה יגיע כל כך מהר ולא מהסיבות הנכונות.

 

[השקעות R הון]

מדד מחירי הדירות עלה ב-0.7% - זה לא שינוי מגמה, זו טעות סטטיסטית

לפני שאתם רצים לקנות דירה כי בלמ"ס מדברים על חזרה לעליות, כדאי שתבינו שבשטח יש ירידות; שהמדד פשוט מוגבל (בלמ"ס מדגישים זאת בכל פרסום) - על העיוותים במדד ועל הבעיה הגדולה - המדד הזה עשוי להיות נבואה שמגשימה את עצמה

www.bizportal.co.il

מדד מחירי הדירות עלה ב-0.7% - זה לא שינוי מגמה, זו טעות סטטיסטית
לפני שאתם רצים לקנות דירה כי בלמ"ס מדברים על חזרה לעליות, כדאי שתבינו שבשטח יש ירידות; שהמדד פשוט מוגבל (בלמ"ס מדגישים זאת בכל פרסום) - על העיוותים במדד ועל הבעיה הגדולה - המדד הזה עשוי להיות נבואה שמגשימה את עצמה
⁨17 בפברואר, 2024⁩ על ידי ⁨אבישי עובדיה⁩
מדד מחירי הדירות עלה ב-0.7% אחרי חודשים של ירידות והוא הפתעה גדולה. אפשר לנסות לטעון שהמדידה מוטה, אפשר לטעון שזה לא מה שקורה בשטח, אבל זה המדד וזה הנתון שהשוק מתיישר אליו.
לאורך זמן ממושך אנחנו כותבים כאן על ירידות משמעותיות בשוק הדירות לעומת נתוני הלמ"ס שהציגו ירידות מינוריות. אבל, הלמ"ס היא הלמ"ס, יש לה את המידע המלא ביותר, המקיף ביותר, יש לה את היכולת לנטרל חריגים, יש לה מבט כולל על כל הארץ ועל אזורים ספציפיים. אבל יש בנתונים בעיות ועיוותים.

הבעיות במדד מחירי הדירות
המדד של הלמ"ס הוא אומנם בהגדרה מוגבל, אבל הוא נקודת המוצא להתנהגות מחירי הדירות בארץ. בעיה מרכזית של המדד הוא העיכוב בהצגת הנתונים. מדד מחירי הדירות שפורסם ב-15 בפברואר (לצד מדד המחירים לצרכן לחודש ינואר) מבטא את מחירי הדירות בנובמבר-דצמבר אשתקד, כלומר "ממוצע" של 1 בדצמבר. המדד הזה מבטא את תאריך הדיווח, אבל אנשים מדווחים על פי חוק בעיכוב של חודשים (ניתן עד 4 חודשים). כלומר, אנחנו מקבלים כעת מדד שהוא על נתונים מלפני כמה חודשים טובים. מעבר לכך, רק להמחשת בעיה נוספת, דמיינו שבתקופה מסוימת, הציבור מדווח על העסקאות אחרי 3-4 חודשים ובתקופה העוקבת הוא מדווח במהירות. נוצר מצב שאנחנו כצרכני הנתונים של הלמ"ס נקבל מדדים שלא מסודרים לפי תאריכים כרונולוגיים.
הבעיות האלו מתוקנות בהמשך. הלמ"ס מקבלת את נתוני האמת ומתקננת את נתוני העבר. יש שינויים משמעותיים, אבל כמכלול כשבוחנים את ההשפעה על פני זמן היא מתקזזת. כלומר, יכול להיות שאפילו יש סטייה של 0.2% בחודש מסויים, אבל בחודש-חודשים שאחרי תהיה סטייה בכיוון ההפוך.
בעיה נוספת של הנתונים היא שהם לא מבטאים את המימון. קבלנים נותנים לכם לרכוש דירה עם 5% הון עצמי והשאר על פני כמה שנים. יש כאן רווח מימוני גדול שמבטא בעצם הנחה גדולה. בלמ"ס לא בודקים אותה, אין להם את הכלים לבדוק אותה.
ויש עוד שתי בעיות מדידה. הראשונה והידועה נובעת מכך שדירה היא לא מוצר אחיד. זה לא תפוזים, זה לא מלפפונים, זה לא במבה. דירה שנמכרת היום שונה מדירה שנמכרה לפני 10 שנים. כל המסביב השתנה לגמרי, לובי, מעלית. גם בתוך הדירה, מקבלים מקבלנים הרבה יותר מאשר בעבר. גם בדירות יד שנייה, אי אפשר להשוות כי מדובר על ערבוב של דירות שנבנו על פני עשרות שנים. האם מ"ר בדירה משנת 1960, שקול למ"ר בדירה שנבנתה בשנת 2023?
עוד עיוות מאותה המשפחה - עלויות השיפוצים. רכשתם דירה ב-2 מיליון שקל השקעתם בשיפוץ 400 אלף שקל ומכרתם אחרי 7 שנים ב-3 מיליון שקל. מבחינת הלמ"ס המחיר עלה ב-50% (3 מיליון לעומת רכישה ב-2 מיליון שקל). האמת שאם לוקחים את עלות השיפוץ המחיר עלה ב-25%. פער ענק שלא בא לידי ביטוי במדד ויוצר עיוות.
כל הבעיות עד כאן, אומנם משפיעות על מדד מחירי הדירות, אבל סביר שהן לא גורמות לו להציג על פני זמן מגמה שונה. כשמדד מחירי הדירות עלה ב-2022 בקרוב ל-20%, אז ברור שמחירי הדירות עלו. אפשר להתווכח על העוצמה. הבעיות-תקלות שהוצגו כאן מרככות את העלייה, זה אולי 12%, אבל זה לא מעוות לחלוטין את התמונה.
אבל כשהמדדים סביב האפס, הבעיות האלו תופסות נתח יחסי גדול יותר. כשהמדד עולה 0.7% בחודש אחד, אחרי ירידה של 0.4%, וכמה חודשים של ירידות של עד 1%, אז כלפי הציבור יש לנתונים משמעות אדירה - הם מעריכים שיש שינוי מגמה למרות שזה יכול להיות בגלל עניין של תמהיל הדירות ובעיות מדידה שהוצגו למעלה.

הכוונות של הלמ"ס טובות - אבל התוצאה בעייתית
כלומר, הכוונות הטובות של הלמ"ס עלולות בעצם לייצר במקרה זה תקלה אדירה בשוק שהוא בהגדרה שוק שמונע מפסיכולוגיה יותר מכלכלה. רבבות של אנשים שיושבים על הגדר וממתינים להמשך ירידות במחירי הדירות עלולים להגיד - "זהו, המגמה השתנתנה ולרוץ לקנות דירות".
אין כאן טענה ללמ"ס, הנתונים מוגבלים ויאמר לזכות אנשי הלשכה שהם מדגישים ואומרים זאת בכל פרסום, אבל עם נתונים כל כך חשובים ומשפיעים צריך לנהוג אחרת. במיוחד שחלק מהבעיות במדידה מייצרות בהגדרה עליות מחירים. כלומר, יש את הסטייה שנובעת מהתזמון והיא כאמור על פני זמן מתוקנת, אבל יש את הסטיות האחרות כלפי מעלה שנותרות קבועות.

הבעיה הגדולה ביותר בנתונים
אתחיל בדוגמה. דירה ברמת גן 2 חדרים, 55 מ"ר היתה שווה לפני שלוש שנים 1.4 מיליון שקל. לפני שנה היא היתה שווה כ-1.9 מיליון שקל. בחודש שעבר היא נמכרה ב-2.15 מיליון שקל. המחיר של הדירה הזו עלה 13% בשנה שעברה בעוד שבשוק היו ירידות מחירים. המחיר של הדירה הזו זינק בשלוש שנים מעל 50%, בשעה שעל פי מדד מחייר הדירות של הלמ"ס העליות היו 20%-25%.
המחיר של הדירה הזו עלה בזכות התחדשות עירונית. הגיעו לבניין יזמים, החתימו את הדיירים על תוכנית השבחה, שבסופו הדירה של ה-2 חדרים תהפוך ל-3 חדרים עם מרפסת וממ"ד, בבניין תהיה מעלית. בניין חדש. מדובר על פינוי בינוי - בניין חדש. זה תהליך של 5-7 שנים אבל עלייך הערך מחלחלת די מהר וככל שהזמן עובר (ומתקבלים חתימות, אישורים וכו') היא מתכנסת לשווי העתידי של הדירה.
המקרים של פינוי בינוי והתחדשות עירונית מקיפים את המרכז ויוצרים עיוות גדול במדד מחירי הדירות - עליית המחירים בדירה הזו מתגלגלת לנתוני הלמ"ס, אבל היא לא נובעת מעלייה שקשורה לשוק הדיור, למו"מ בין המוכרים לקונים, היא נובעת מכך שפשוט מדובר במכירה של נכס אחר! מוכרים דירה פלוס אופציה להשבחה או השבחה עתידית ששווים הרבה כסף.
אם מנטרלים את האופציה להשבחה, את המתנה שמקבלים בעלי הדירות האלו, מקבלים שבשנת 2021-2022 עליית מחירי הדירות צנועה משמעותית. מקבלים שלאורך כל התקופה שההתחדשות העירונית התעצמה, המרכיב הזה במדד מחירי הדירות עלה ויצר עיוות כלפי מעלה. זה אולי מסביר חלק מהפערים בין הנתונים שלנו מהשטח לנתוני הלמ"ס - ירידות בשטח בשנה האחרונה של 5%-10% בעוד בלמ"ס זה אחוזים בודדים.
למעשה, הלמ"ס צריכה (לא בטוח שהיא יכולה) לייצר שני מדדים - מדד מחירי הדירות לבעלי הדירות שהוא כולל את ההשבחה מהתחדשות עירונית, ומדד מחירי הדירות לרוכשי דירות שהוא לא כולל את ההשבחה הזו שכן היא לא נוגעת אליו. אלו עליות חריגות כי המוצר כבר שונה לחלוטין. אם תרצו - נוצר כאן אבסורד שהתחדשות עירונית שבאה להקל על רוכשי הדירות (בנייה לגובה של רבבות דירות באזורי המרכז), בעצם מזיקה להם דרך העלאת מחייר הדירות.
ככל שמרכיב העסקאות בהתחדשות עירונית גדול יותר כך ההשפעה על המדד כולו גדולה יותר. בזמן המלחמה - באוקטובר, נובמבר, דצמבר, היו מעט עסקאות באופן יחסי, רוכשי הדירות הפוטנציאלים ישבו על הגדר. משקיעים חיפשו הזדמנות. משקיע קנה את הדירה ברמת גן שהוזכרה למעלה, כי המחיר שלה ירד לעומת חודשים קודמים. המוכר יודע שהוא יכול לחכות ולקבל את כל ההשבחה, אבל הוא צריך את הכסף. ולמרות שמחירה ירד, היא בעצם העלתה את מדד מחירי הדירות, כי היא לא באמת מבטאת מחיר עסקת מכירה לדירת 2 חדרים ישנה, אלא דירה 3 חדרים חדשה.
אז המדד הוא לא פייק, הוא אמיתי, אבל מאוד מוגבל וויוצר בעיה גדולה - הוא יכול ליצור גל של רוכשים שהתאכזבו מכך שהמחירים ירדו. המדד הזה יוצר תודעה, כנראה מוטעית באופן מסוים, והוא יכול להיות נבואה שמגשימה את עצמה.
כולם מבינים ששוק הדירות במצב מורכב, שהתחלות הבנייה בירידה וזה ישפיע על מלאי הדירות ויקטין היצע בהמשך. כולם מבינים שהביקושים קבועים וצפויים להימשך. במצב כזה, היה חשש גדול מעליות בהמשך. נראה שאף אחד לא ציפה שזה יגיע כל כך מהר ולא מהסיבות הנכונות.

אבישי צודק בטענות.
אבל טועה במסקנה שהוא מבקש לגזור שאין כאן שינוי מתחילת 2023, כי כל הסיבות האלו היו גם בתחילת 2023.
ואז הייתה ירידה וכעת יש עלייה. ולכן יש כאן שינוי.
לא צריך גם להסיק שיש היפוך מגמה, כי מדובר רק על תוצאה ראשונית. אבל אי אפשר לומר שאין שינוי.
העלייה במחירי הדירות זאת פשלה גדולה לביזפורטל. וזאת פשלה לכל עם ישראל.

 

[szn]

המדד הזה מבטא את תאריך הדיווח, אבל אנשים מדווחים על פי חוק בעיכוב של חודשים (ניתן עד 4 חודשים). כלומר, אנחנו מקבלים כעת מדד שהוא על נתונים מלפני כמה חודשים טובים.

ממש לא נכון, יש חובת דיווח על כל עסקה תוך 30 יום ולא 4 חודשים:

הצהרה על מכירה או רכישה של זכות במקרקעין

www.kolzchut.org.il

נ.ב. זה לא אנשים מדווחים זה העו"ד של העסקה מחויב בדיווח לרשות המסים תוך חודש

 

[גולש בנט]

מחירי הדירות יורדים, אז איך יכול להיות שהמדד של הלמ"ס דווקא עלה

iglob.es

מדד מחירי הדירות שפורסם בסוף השבוע ע"י הלמ"ס הפתיע בעלייה של 0.7% בחודשי המלחמה נובמבר־דצמבר ואחרי שמונה מדדים רצופים של ירידות. מדד מחירי הדירות החדשות שנמכרות במסגרת השוק החופשי הורה על עלייה גדולה יותר של 1%, וזאת אחרי שבעה מדדים רצופים של ירידות.
● לא רק דירות: הזדמנויות ההשקעה שלא הכרתם בענף הנדל"ן ● שטח של 30 מ"ר: בכמה נמכרה קרקע חקלאית בכפר שמריהו?
התנפלות ציבור רוכשים על מבצעי היזמים היא התורם העיקרי לעליית מחירי הדירות בתקופת המלחמה. כך עולה מניתוח גלובס את השוק ברבעון האחרון של שנת 2023. ברבעון זה שיעור רכישת הדירות החדשות הגיע לכ־40% מכלל השוק, שיעור שלא זכור כמותו בעשורים האחרונים.
בשנה האחרונה התברר, כי בערים רבות, כולל ערים גדולות ובראשן ירושלים, נרכשו יותר דירות חדשות מדירות יד שנייה, מה שתרם לעליות המחירים הממוצעות. זאת, בעוד שמחירי הדירות יד שנייה רשמו ירידת מחירים קלה במהלך המלחמה.
ברבעון האחרון של 2023, שכמעט כולו היה בצל המלחמה, נערכו כ־13 אלף עסקאות על דירות מגורים. מדובר במספר נמוך במיוחד, שלו אחראי בעיקר מגזר הדירות יד שנייה שירד בכ־30% לעומת הרבעון השלישי של אותה שנה; כמות הדירות החדשות שנרכשו בשוק החופשי במהלך התקופה הזו (כלומר לא כולל דירות מסובסדות שנרכשו במסגרת מחיר למשתכן למשל) ירדה בכ־20%.
התוצאה היא דרמה אמיתית בשוק. בעבר הלא רחוק, משקל הדירות החדשות מכלל העסקאות בארץ הגיע לרמות של 20%־25%, בעוד שמשקל דירות היד שנייה עמד על כשלושה רבעים ויותר. מאז גל עליות המחירים של אחרי הקורונה, משקל הדירות החדשות (לא כולל מחיר למשתכן) עלה לרמה של כ־30%. במחצית השנייה של שנה שעברה, ובמיוחד בחודשי המלחמה הוא קפץ והגיע ל־38%, כאמור מספר שלא זכור כמותו.
המהפך בא לידי ביטוי בעבר בעיקר בערים קטנות יחסית, כמו ראש העין, שדרות, נתיבות וקרית ביאליק, שבלטו בבניית דירות מאסיבית על קרקעות מדינה, כולל לא מעט דירות מסובסדות. אולם בשנה שעברה, התופעה התפשטה גם לערים גדולות, ובראשן ירושלים, שבה נמכרו 2,476 דירות חדשות, כ־40 יותר מאשר דירות יד שנייה; 53% מכלל 1,452 דירות שנמכרו ברמת גן בשנה שעברה היו דירות חדשות; 57% מהעסקאות שבוצעו בשנה הזו בראשון לציון היו של דירות חדשות; וכך, גם באשקלון, אשדוד, נהריה ובית שמש נמכרו ב־2023 יותר דירות חדשות מדירות יד שנייה, כשגם בערים גדולות אחרות נרשמו שיעורים חריגים של עסקאות יזמים, ובראשן תל אביב, שבה 44% מהדירות שנמכרו היו חדשות, ופתח תקווה שבה משקלן הגיע ל־50%.
חשוב להדגיש, כי כל זה קורה במצב שבו כלל העסקאות ב־2023 רשמו ירידות, אך המגזר שבלט יותר בירידות היה דירות היד שנייה. יחד עם זה, בסיכום שנתי, כלל מדד מחירי הדירות ירד ב־1.4% בעוד שמדד מחירי הדירות החדשות שאינן נכללות בתוכניות הסבסוד ירד ב־3.5%.
ואולם רוב מוחלט מאותן ירידות נרשמו במחצית הראשונה של 2023. בחמישה מתוך ששת החודשים במחצית השנייה נרשמה ירידה חודשית ממוצעת של כחמישית אחוז בלבד, שקוזזה כמעט במלואה ע"י העלייה שנרשמה בחודש האחרון של השנה. ניתן להעריך על סמך המדדים, כי מבצעי המכירות של היזמים התגבשו במחצית הראשונה של 2023 והגיעו לשיא בסופה - וזה בא לידי ביטוי גם באחוז הרכישות של הדירות החדשות.
הקפיצה העיקרית נובעת מהמבצעים הפיננסיים של החברות. כשסימני המיתון הראשונים הופיעו לפני כשנה וחצי, בעיקר נוכח העלאות הריבית והתייקרות המשכנתאות, היזמים עברו למכור דירות בשיטת "80/20" - כלומר שלם 20% ממחיר הדירה בעת החתימה, ואת היתר בעת האכלוס, וזאת ללא הצמדה למדד. עם הזמן, השיטה עלתה ל־90/10 ואף ל־95/5. במקרים מסוימים, זה לווה בשיפור המפרט של הדירה, במשכנתה מסובסדת ועוד. המחיר הנומינלי של הדירה, לעומת זאת - לא יורד.
אפקט של מבצעים מהסוג הזה, שקולים לאפקט של הורדת ריבית, כלומר הם לוחצים לכיוון של עליות מחירים, שכן אדם נדרש בשלב ראשון לשלם מאות בודדות של אלפי שקלים ליזם ובכך להבטיח לעצמו את הדירה מבלי להכנס למחוייבויות קצרות טווח ולמשכנתאות; בהמשך הוא יוכל לבחור, אם למכור את הדירה, כשהיא עדיין על הנייר ולממש רווחים, או לקזז הפסדים, תלוי אם מחירי הדירות עולים או יורדים. זו רמת גמישות שלא קיימת בדירות יד שנייה, וגם מאפשרת ליזמים בדלת האחורית להגניב עליות מחירים.
מדובר בדרך של יזמים ובנקים למתן ירידות מחירים, ולמשוך לפרויקטים רוכשים בעיתות שפל, וזאת על חשבון רווחי היזמים.
"בהנחה שמדובר בדירות על הנייר, שיימסרו בעוד שלוש שנים, מדובר בהנחה של 10־15% במחיר הדירה", מעריך ראש תוכנית ה־MBA בהתמחות מימון נדל"ן בבית הספר למינהל עסקים באוניברסיטה העברית, ד"ר יאיר דוכין.
ד''ר יאיר דוכין / צילום: כדיה לוי
"אם היום אתה יכול לקנות דירה במיליון שקל, לשלם 50 אלף עכשיו ואת היתרה בעוד 3 שנים, ולהיות פטור מהריבית על משכנתאות שמגיעה לכ־6%, מדובר בהנחה בעלת חשיבות כלכלית עצומה, אך הלמ"ס לא יכולה להבחין בה. זה בדיוק ההבדל בין המושגים 'ערך נקוב' שנכתב בחוזה לבין 'ערך נוכחי' של זרם התשלומים העתידי, שהוא המחיר האמיתי".
מדד שאמור היה לשקף בצורה נאמנה יותר את כיוון השוק, היה אמור להיות מדד למחירי דירות יד שנייה, שמן הסתם אינו כולל מבצעים וטיוח של ירידות. הבעיה, שאין בנמצא מדד כזה, וכל שניתן זה לגזור משני המדדים הקיימים שאכן, במהלך המלחמה שוק היד שנייה רשם ירידות גדולות מזה של שוק הדירות החדשות. גם העלייה שהוא הציג בדצמבר היתה צנועה בהרבה מזו של הדירות החדשות.

 

[יצחק77]

בקיצור הישרא בלוף הצליח
המחירים ירדו קרי הרוכשים קבלו הנחות והטבות בשווי של בין 5-10% אבל במחברות נרשמה עליה של1%
עדיין זה לא ישנה את המשוואה של עודף דירות מול ביקוש מרוסן עדיין למרות ניצול של מבצעים אלו ואחרים רוב הציבור עדיין מצביע ברגלים

 

[shimשימי]

הנתונים הם שכמות העובדים שעבדו לפני המלחמה
היו כ 115 אלף עובדים
כ90 אלף מהרשות הפלסטינית
היום המשק עובד על 25 אלף עובדים בערך


כבר מספר חודשים שאין עובדים חדשים

היום הגיעו 500 פועלים מהודו

ותוך חודשיים שלש כולל כמה הכשרות המשק יגיע במקסימום שלו ל60000 אלף עובדים בסך הכל

כלומר גם לאחר העובדים החדשים שיגיעו
עדיין יהיה מחסור גדול מאוד בעובדים

ניתן להבין לאן כל זה מוביל

 

[יצחק77]

הנתונים הם שכמות העובדים שעבדו לפני המלחמה
היו כ 115 אלף עובדים
כ90 אלף מהרשות הפלסטינית
היום המשק עובד על 25 אלף עובדים בערך


כבר מספר חודשים שאין עובדים חדשים

היום הגיעו 500 פועלים מהודו

ותוך חודשיים שלש כולל כמה הכשרות המשק יגיע במקסימום שלו ל60000 אלף עובדים בסך הכל

כלומר גם לאחר העובדים החדשים שיגיעו
עדיין יהיה מחסור גדול מאוד בעובדים

ניתן להבין לאן כל זה מוביל

יש דבר אחד מבורך מכל הנ"ל ולדעתי גם יתגבר ככל שהמצב יתמשך
כמה אברכים נסעו על אופניים לפני עשרים שנה אולי 5 בכל בני ברק
היום ? אלפים !!
מאז תחילת המלחמה אני רואה בהמון אתרים בעיר חרדים עובדים בבניה כבר לא רק גבס
ממש בבניה איפה עוד אפשר להשתכר ב800-1000 ש"ח ליום הסתיגמה נשברת ויותר ויותר מתפרנסים בענף לאו דווקא קבלנים ומפקחים "צאו והתפרנסו זה מזה"

 

[בית שמשניק]

מאז תחילת המלחמה אני רואה בהמון אתרים בעיר חרדים עובדים בבניה כבר לא רק גבס
ממש בבניה איפה עוד אפשר להשתכר ב800-1000 ש"ח ליום הסתיגמה נשברת ויותר ויותר מתפרנסים בענף לאו דווקא קבלנים ומפקחים "צאו והתפרנסו זה מזה"

היה על זה כתבה גדולה השבוע ב'משפחה'.

 

[השקעות R הון]

יש דבר אחד מבורך מכל הנ"ל ולדעתי גם יתגבר ככל שהמצב יתמשך
כמה אברכים נסעו על אופניים לפני עשרים שנה אולי 5 בכל בני ברק
היום ? אלפים !!
מאז תחילת המלחמה אני רואה בהמון אתרים בעיר חרדים עובדים בבניה כבר לא רק גבס
ממש בבניה איפה עוד אפשר להשתכר ב800-1000 ש"ח ליום הסתיגמה נשברת ויותר ויותר מתפרנסים בענף לאו דווקא קבלנים ומפקחים "צאו והתפרנסו זה מזה"

משלמים להם כמו ששילמו לערבים או יותר?

 

[יצחק77]

משלמים להם כמו ששילמו לערבים או יותר?

לא יודע דבר אחד ברור בריאים הם כנראה יהיו יותר מיושבי המקלדת

 

[shimשימי]

=

משלמים להם כמו ששילמו לערבים או יותר?

ברור שיותר.
ואגב השכר לכלל העובדים עלה דרמטית
בגלל החיסרון הגדול מאוד בעובדים

 

[shimשימי]

לא יודע דבר אחד ברור בריאים הם כנראה יהיו יותר מיושבי המקלדת

ממש לא בטוח.
השמש
והשחיקה שיש בזה ,זה לא בריא לגוף

בכל אופן זה חורג מהנושא של האשכול.

 

[shimשימי]

כמה זוגות לא יקנו דירה בשנתיים הקרובות? הרבה יותר ממה שחשבתם​

מדד אמון הצרכנים בישראל נמצא קרוב לשפל היסטורי | "מה שיכול לסייע למשקי הבית היא הורדת ריבית בשבוע הבא"​

סקירה שביצע הכלכלן הראשי בבית ההשקעות מיטב, אלכס ז'בז'ינסקי, מעלה כי נשבר שיא בשיעור משקי בית שמודיים כי הם אינם מתכוונים לקנות מכונית או דירה בשנתיים הקרובות והנתון עומד על 94% שלא יקנו דירה ו-93% הודיעו כי לא יקנו מכונית. נתון זה הינו הגבוה ביותר מאז שנת 2011, השנה בה הבדיקה החלה
"מאחורי נתונים אלה לא עומד רק סנטימנט, אלא שינויים כלכליים שקשורים להשפעה של עליית ריבית להחזרי הלוואות והעלייה באינפלציה שניפחה את ההוצאה לצריכה של משקי בית. ירידה באינפלציה ובריבית בנק ישראל יכולה לסייע לשיפור במצב הפיננסי שלהם", אומר ז'בז'ינסקי.

עוד מוסיף ז'בז'ינסקי כי "מה שיכול לסייע למשקי הבית היא הורדת ריבית, כאשר לפי הערכת מיטב, אם לא יתרחשו אירועים חריגים עד להודעה על הריבית ביום שני בשבוע הבא, השיקולים בעד הורדת הריבית יגברו. שיקולים אלה כוללים בין היתר חזרת הריבית ליעד האינפלציה, התאוששות בפעילות במשק, התחזקות השקל וכן הימשכות מגמת ההאטה באשראי הבנקאי לעסקים ולמשקי הבית.

לדברי הכלכלן הראשי כל ההשפעה של הורדת דירוג האשראי לא ניכרת. "חששות בנק ישראל מפני איומים על יציבות פיננסית לא מתממשים, לפחות לעת עתה. אפילו הורדת הדירוג של מוד'יס לא גרמה נזק לשווקים המקומיים. פרמיית הסיכון של ישראל ירדה בשבוע האחרון. השקל מאוד חזק. הנפקות אג"ח ממשלתיות זוכות לביקושים חזקים במיוחד. מדד בורסת ת"א השיגו אחרי הודעת מוד'יס תשואה טובה יותר מאשר מרבית הבורסות בעולם. המרווחים בשוק הקונצרני נמוכים יותר מאשר לפני המלחמה".

עוד הוא אומר כי "בנק ישראל אומנם העביר מסר לפיו הריבית תרד באיטיות ובהדרגה, אך לאור הירידה המהירה באינפלציה והנסיבות האחרות הוא צפוי להתאים את המדיניות לנסיבות"

מקור

 

[גולש בנט]

ההנחות של הקבלנים מגיעות ל-15%; "מחירי הדירות ימשיכו לרדת אבל לא לזמן ארוך"

עדיאל שמרון מנכ"ל רמ"י לשעבר ומנכ"ל פעילות של דיור להשכרה מסביר שההנחות של הקבלנים בפועל מאוד משמעותיות ורחוקות מנתוני הלמ"ס; צופה מצד אחד - המשך ירידות ומצד שני טוען שמתחילות להיות הזדמנויות

www.bizportal.co.il

ההנחות של הקבלנים מגיעות ל-15%; "מחירי הדירות ימשיכו לרדת אבל לא לזמן ארוך"​

עדיאל שמרון מנכ"ל רמ"י לשעבר ומנכ"ל פעילות של דיור להשכרה מסביר שההנחות של הקבלנים בפועל מאוד משמעותיות ורחוקות מנתוני הלמ"ס; צופה מצד אחד - המשך ירידות ומצד שני טוען שמתחילות להיות הזדמנויות
צחי אפרתי | 20/02/2024 07:18

עדיאל שמרון לשעבר מנכ"ל רמ"י וכיום מנכ"ל השותפות של הראל ועץ השקד בתחום הדיור להשכרה אומר בשיחה עם ביזפורטל כי קיים קשר הדוק בין הריבית לבין מחירי הנדל"ן - "העליות שהיו ב-2022 היו מוזרות וחריגות ונובעות ממדיניות ממשלתית לא נכונה, ב-2023 במקביל לעליית הריבית מחירי הדירות ירדו", אומר שמרון ומוסיף - "לא רואה עליית מחירים בשנת 2024 ויש סוג של תמימות דעים בנושא. רואים גם את כל המבצעים בשוק כמו תשלם 5% 7% עם פטור מהצמדה ואת השאר שלם באכלוס".

שמרון מסביר שזה מעיד על קושי של הקבלנים ובפועל זה מבטא הנחה מאוד משמעותית, סדר גודל של 10%-15%, הנחה בהחלט מרשימה. "מעבר לכך, יש 60 אלף דירות לא מכורות בתהליך בנייה, זה אחד מהנתונים הגבוהים ביותר ב-20 השנה האחרונות", מוסיף שמרון, "תוסיף לזה את האירועים של מלחמת חרבות ברזל שרק הקשו על המצב עוד יותר, את האי וודאות שקיימת אצל כולם ותקבל שאנשים לא רוצים לקנות דירות כעת.
שמרון מחלק את היזמים והקבלנים לשני סוגים - כאלו שיש להם כסף דרך גיוסי אג"ח בבורסה ומקורות נוספים והאחרים. אלו שגייסו כסף קונים עכשיו קרקעות במכרזים של רמ"י בירידות של 20%-30% וגם 40%. מי שיש לו את היכולת הפיננסית אוסף קרקעות כאלו, אבל מרבית היזמים חוששים ואין להם יכולת פיננסית.

לרוכשי דירות יש היום הזדמנויות?
"יש הזדמנויות בתנאי המימון ויש גם הזדמנויות במחירים. זה תמיד מתחיל בפריפריה לכיוון המרכז. בפריפריה הירידות יהיו יותר מהירות או גבוהות ואחר כך זה מגיע גם לאזורי הביקוש. האם זה יגיע? זאת שאלת מיליון הדולר".

שמרון סבור שגם אם ירידת המחירים תימשך היא לא תגלוש ל-2025, הוא חושש מעליית מחירים אפילו מוקדמת ומסביר שיש סיבות לעלייה בהמשך לרבות הביקוש הטבעי שמגיע להערכתו ל-55-60 אלף דירות בשנה וכל זה כשההיצע יצטמצם עשוי להחזיר את העליות, אבל לא יהיו עליות משמעותיות.
על הנתונים של הלמ"ס ולמה הם שונים מהמצב בשטח, על הדרכים לטפל בבעיית המגורים בישראל, על המטרות של רמ"י ועל החשיבות של התחדשות עירונית - לראיון המלא עם עדיאל שמרון:

 

[shimשימי]

מדד תל אביב-עבר את המשבר של תחילת המלחמה
ועלה כלפי מעלה יותר מהנקודה בה התחילה המלחמה

למרות הורדת הדירוג של מודי'ס(שיש הטוענים שהיא פוליטית)
כמות אגרות החוב שישראל מכרה היה חסר תקדים

ולקינוח המדדים בארצות הברית שברו את שיאי כל הזמנים
ועכשיו גם עולים יותר בגלל הצפי לנחיתה רכה

עד כאן במאקרו.

במיקרו
אין עובדים עדיין-נחתו רק 400 עובדים מהודו(שזה בדיחה)
והשוק מושבת ב75 אחוז ביחס לשיא שלו.

במניות הנדלן בישראל-עלה ב20 אחוז ב12 חודשים האחרונים אם כי הוא עדיין רחוק מהשיא בו
היה בתחילת 2022
מדד תל אביב 5 הבנקים-נמצא לא רחוק מהשיא מהשיא שלו
מה עוד שב12 חודשים האחרונים עלה ב10 אחוז

ובקיצור-השוק הישראלי חזק ויציב ברמת המאקרו
וברמת המיקרו -חסרים עובדים-אין היצע-עלויות הבנייה מתייקרות-
ההובלות מתייקרות דרמטית
והריבית בדרך להורדה לכאורה

 

[גולש בנט]

עד כה רק מי שלא היה בישראל לפחות 365 ימים ברצף נחשב ליורד, וכך לא נמנו עם היורדים כל מי שקפץ לבקר פעם בשנה ● השיטה שונתה ומספר הישראלים נחתך ב–150 אלף ● בשיח הציבורי, כמיטב מסורת הציונית, עוצמים עין מול מגמת הרילוקיישן
קצב הירידה מהארץ מתגבר, בין היתר כי בלמ"ס למדו סוף סוף לספור

קצב הירידה מהארץ מתגבר, בין היתר כי בלמ"ס למדו סוף סוף לספור

iglob.es

איפה כל ההערכות של המומחים פה?
חלומות פז.

 

[יצחק77]

400 משכורות ויש לכם דירה בתל אביב; איפה הכי קל לקנות דירה ואיך החרדים קונים דירה בקלות יחסית?

כמה עולה דירה ממוצעת בתל אביב, כמה שנים עולה לזוג לקנות דירה בירושלים, חיפה ובאר שבע וכמה באמת אפשר לחסוך מהמשכורת החודשית בשביל לקנות דירה? וגם עסקאות של השבועות האחרונים

www.bizportal.co.il

ציטוט

בירושלים ובני ברק הכי קשה לקנות דירה​

מהמצב הארצי נעבור לירושלים ובני ברק. בני ברק חרדית, ירושלים מעורבבת - חרדית-דתית-חילונית. השכר בערים האלו נמוך מאשר הממוצע ולכן כאשר מחלקים את המחיר של דירה ממוצעת בעיר בשכר הממוצע בעיר, מקבלים שנדרש מעל 300 חודשים של משכורת כדי לרכוש דירה בעיר.

בירושלים שהיא עיר מאוד הטרוגנית מבחינת מחירים ואוכלוסיות דירה ממוצעת עולה 3 מיליון שקל והשכר הממוצע באזור 10 אלף שקל. בבני ברק מחיר דירה ממוצעת עומד על 2.5 מיליון שקל והשכר הממוצע כ-7.5 אלף שקל. בבני ברק ובעולם החרדי בכלל רוכשים דירה גם בזכות גמ"ח. מתחתנים מקבלים תמיכה מהקהילה (גמ"ח) ואז בשוטף מחזירים ותורמים לקרנות הגמ"ח שצוברות הון גדול וכך משרתות את הזוגות החדשים. מדובר בקרנות של מיליארדים שבלעדיהן לא היה ניתן לרכוש דירות במגזר החרדי.

 

[יצחק77]

עד כה רק מי שלא היה בישראל לפחות 365 ימים ברצף נחשב ליורד, וכך לא נמנו עם היורדים כל מי שקפץ לבקר פעם בשנה ● השיטה שונתה ומספר הישראלים נחתך ב–150 אלף ● בשיח הציבורי, כמיטב מסורת הציונית, עוצמים עין מול מגמת הרילוקיישן
קצב הירידה מהארץ מתגבר, בין היתר כי בלמ"ס למדו סוף סוף לספור

קצב הירידה מהארץ מתגבר, בין היתר כי בלמ"ס למדו סוף סוף לספור

iglob.es

איפה כל ההערכות של המומחים פה?
חלומות פז.

אם אפשר לצרף את התוכן לחסומים