דיון מחירי הדירות לאן?

[יעקב הרמתי]

היצע נמוך ביחס לביקושים.

מידע לא מבוסס!
ההיצע גבוה מהצורך, מאכלסים הרבה יותר דירות בשנה, גבוה בהרבה מהביקוש.

 

[אסטרטגיה נדלן]

מוטי קפלן

11/04/2024

---

בנק ישראל, כמו הלמ"ס, הכלכלן הראשי ודיווחי האוצר, לוקים בלשון המעטה בהצגת נתוני המציאות בשטח, לא רק באיחור בדיווחים המתבצע בד"כ באיחור של חודשיים בממוצע, על החודשים הקודמים, אלא גם במשמעות שהם עדיין לא הפנימו למצבים משתנים בראייה כלכלית מעשית בשטח.

מחירי הדירות ירדו ריאלית מעל 10% לפחות בחלק מהפרויקטים

דוגמה טובה הם ההנחות המפליגות שנותנים היזמים כבר תקופה ארוכה, אם במכירות "פריסייל" או בהטבות חסרות תקדים ששוות עשרות ומאות אלפי שקלים, ברמת הגימור, האיבזור, פנים הדירה, תוספות חניה, מחסנים, פטור מהצמדה למדד ועוד. כמובן המבצע הבולט ומקדם המכירות הפופולארי מה שכבר הפך כמעט לסטנדרט, האחוז הנמוך שנדרש הרוכש לשלם בחתימה על החוזה לעיתים 5% בלבד, והשאר ישולם לפני האכלוס.

רק עכשיו באיחור אופנתי של חודשים רבים, מתחילים להפנים ברשות המיסים ושאר הרגולטרים כמו האוצר, שמשהו פה לא הגיוני ולא מוצהר במלואו לכאורה, והגיע הזמן לברר את המשמעויות של "ההטבות והמבצעים" בכסף ועלויות באופן מלא ושקוף בדוחו"ת.

המחירים תמיד עולים? אין מספיק היצע דירות? מסתבר שהעובדות הפוכות

בשנת 2023 נמשכה מגמת האטה בשוק הדיור, בשל התייקרות האשראי לדיור ונסיקת מחירי הדירות לאחר משבר הקורונה; האטה זו התבטאה בירידה של מספר העסקאות, וכן ירדו מחירי הדירות לראשונה מאז ירידתם בשנת 2018.

עד פרוץ המלחמה קצב התחלות הבנייה נשמר ברמה גבוהה, והיצע הדירות המשיך לגדול למרות הירידה בביקוש לדירות; זאת על רקע קידום תהליכי התכנון והשיווק בשנים הקודמות, ומפני שעליית הריבית במשק ייקרה את החזקת הקרקע לאורך זמן ללא פיתוח.

האטת הבקושים לצד שמירה על היקף הבנייה הגבוה התבטאו בגידול מלאי הדירות החדשות הלא-מכורות, במיוחד במרכז הארץ, ומחירי הדירות החדשות והדירות באזורי הביקוש ירדו.



היזמים סובלים מתזרים מזומנים ומגדילים את החשיפה לאשראי באדיבות הבנקים

הירידה של מכירת דירות חדשות פגעה בתזרים המזומנים של היזמים. אלה נאלצו להגדיל את היקף האשראי כדי להמשיך בפעילות הבנייה, וצמצמו את הביקוש לרכישת קרקעות. עם פרוץ המלחמה ירד מספר העסקאות בשוק הדיור ירידה חדה, אך כבר בחודשים נובמבר ודצמבר ניכרה התאוששות. השפעתה של מלחמת "חרבות ברזל" על שוק הדיור חזקה מזו של אירועים ביטחוניים בעבר, בגלל חומרת הפגיעה בעורף ובחזית, אורך הלחימה והיקף גיוס המילואים.

לפי נתוני התאחדות הקבלנים היקף האשראי לענף הבניין לענף זינק מ-500 מיליארד שקל ברבעון השלישי ב-2023, לכ-677 מיליארד שקל ברבעון האחרון. למרות שלא מעט חברות בענף הבנייה ויזמים נקלעו לקשיים, לא התרחש אירוע קריסה בהיקף גדול, אולם אירוע כזה עלול לסכן את הבנקים והמערכת הפיננסית כולה.

המחסור בעובדי בניין החמיר, אבל למרבה ההפתעה ההיצע כמעט ולא נפגע

מתחילת המלחמה נאסרה העסקתם של עובדים פלסטינים, שערב המלחמה היוו כשליש מהעובדים בענף הבנייה. נוסף על כך, בשבועיים הראשונים של המלחמה הושבתו מרבית אתרי הבנייה, על פי דרישות פיקוד העורף והרשויות המקומיות. החל מסוף אוקטובר הם נפתחו בהדרגה, אך בסוף דצמבר כ-28% מאתרי הבנייה למגורים (בשקלול לפי מספר יחידות הדיור בכל אתר) היו עדיין סגורים, וגם באלה שנפתחו, העבודה התנהלה בהיקף חלקי. צעדי הממשלה להחלפת העובדים הפלסטינים בזרים לא נשאו פרי עד כה. בטווח הארוך האצת הכנסתן של טכנולוגיות בנייה מתקדמות עשויה להחליש את התלות של הענף בעובדים בעלי מיומנות נמוכה.

היקף המחסור בעובדים, שנוצר בענף, הוא חסר תקדים. ערב האינתיפאדה השנייה היוו העובדים הפלסטינים כ-27% מהמועסקים בענף, ועם פרוץ האינתיפאדה מספרם פחת בערך במחצית, אך העסקתם לא הופסקה לחלוטין.

בשנת 2000 מספר העובדים הפלסטינים המועסקים בענף הבינוי היה דומה לזה של הזרים (כ-60 אלף), לעומת כ-100 אלף פלסטינים וכ-28 אלף זרים ערב פרוץ האינתיפאדה השנייה. מאז פרוץ האינתיפאדה מספר העובדים הזרים הלך ועלה בהדרגה, ובתוך 5 רבעונים הם הצליחו להחליף את הפלסטינים, שלא הורשו להיכנס ארצה. הפגיעה במספר התחלות הבנייה הייתה אז מתונה, והתבטאה בירידה של כ-7% בלבד ברבעון הרביעי של שנת 2000 ביחס לממוצע שלושת הרבעונים הראשונים שלה.

הצפי לצמצום הפער כיום בין הביקוש לעובדים להיצע הקיים יהיה ארוך ומורכב יותר. ולמרות זאת בטבלה ח-1 ניתן לראות כי בשנת 2023 הגיעו לשיא מספר הדירות בבנייה פעילה כ-170,000, ומספר דומה של יחידות דיור אושרו בוועדות המחוזיות כ-168,000 יחידות.

מחירי הדירות

כפי שציינו בתחילת הכתבה למרות תנאי פתיחה בעייתיים לענף הנדל"ן בשנת 2023 בשל הריבית הגבוהה, והמלחמה שהחלה באוקטובר ועדיין נמשכת במלוא העוצמה, לא ניכרת השפעה משמעותית לשלילה על היצע הדירות בשוק הדיור למגורים.

להיפך, הנתונים מצביעים על שיא בדירות חדשות המוצעות למכירה ונמצאות זמן רב "על המדף" ושיאים של דירות בבנייה פעילה, וירידות המחירים כבר בולטות, למרות שהלמ"ס עוד לא הפנים אותם, ומדווח נתונים מנותקים מהמציאות על ירידה מינורית של שיברי אחוזים, כשבפועל הירידות כבר מגיעות בחלק מהערים והפרויקטים ל-15% ואפילו ל-20%. בנק ישראל מרמז "בעדינות" שהלמ"ס לא מבטאת את ירידת המחירים הברורה בשטח:

"עדות נוספת לתרומתו של מלאי הדירות הלא-מכורות לירידת המחירים היא העובדה שמחירי הדירות החדשות ירדו בשנת 2023 ב,2.2%- קצב ירידה מהיר מזה של המדד הכללי של מחירי הדירות, מחירי הדירות החדשות התחילו לרדת בספטמבר 2022 וירדו מאז כמעט ברציפות בניכוי עסקאות בתמיכה ממשלתית מחיריהן ירדו בקצב מהיר יותר. ככל הנראה, המחירים האפקטיביים של הדירות החדשות שנמכרות בשוק החופשי ירדו אף יותר ממה שמדדה הלמ"ס, עקב הטבות שונות שאינן מגולמות במחירי המחירון של הדירות..."



אולי כשרשות המיסים תדרוש מהקבלנים והיזמים שקיפות מלאה על "ההנחות וההטבות" המפליגות שהם העניקו ללקוחות ותדרוש לדעת את השווי הכספי, ניווכח לדעת את היקף ירידות המחירים האמיתי בשוק והפער בין המציאות לנתונים המדווחים ע"י הלמ"ס יצטמצם

 

[גולש בנט]

משרד האוצר: הקבלנים חזרו למכור בפברואר - אך שוק היד שנייה חווה שפל היסטורי | כלכליסט

בעוד הקבלנים מצליחים להחזיר את מכירת הדירות החדשות למסלול, בין היתר בזכות הטבות מפליגות, שוק היד שנייה הגיע לשפל היסטורי כאשר היקף העסקאות בו משקף רק 51% מעסקאות פברואר; תושבי החוץ לא נוהרים לרכוש דירות למרות הערכות קודמות בענף

www.calcalist.co.il

הנה הוכחה לדברים שחברי הפורום טוענים

"רכישות המשקיעים בחודש פברואר הסתכמו ב-1,142 דירות, גידול של 11% בהשוואה לפברואר אשתקד, זאת לראשונה לאחר רצף של ירידות מאז דצמבר"

המשקיעים הם ברומטר חשוב מאוד לכיוון שוק הנדלן.

 

[גולש בנט]

כבר נידון בהרחבה בתחילת האשכול יש עודף דירות בשוק
ואין באמת ביקוש ל60000 דירות בשנה יותר בכיוון ה45

יש ביקוש כלוא של השנה האחרונה.
הביקוש חוזר לעצמו אט אט וכשהוא יתפרץ - יהיה זינוק מטורף במחירי הנדלן.

 

[3040*]

יש ביקוש כלוא של השנה האחרונה.
הביקוש חוזר לעצמו אט אט וכשהוא יתפרץ - יהיה זינוק מטורף במחירי הנדלן.

עד לאן יגיעו המחירים, 500 משכורות 2000 משכורות אולי אין תקרת זכוכית לדבריך?

 

[גולש בנט]

עד לאן יגיעו המחירים, 500 משכורות 2000 משכורות אולי אין תקרת זכוכית לדבריך?

אמרו את זה כבר לפני 18 שנים כשהדירה שלי הייתה שווה 20% משוויה כעת…

 

[יצחק77]

אמרו את זה כבר לפני 18 שנים כשהדירה שלי הייתה שווה 20% משוויה כעת…

ואכן המשכורות עלו פי 3 אבל לא פי 10 ולכן הגענו לקצה
זה שכבר 5 שנים אומרים את זה וזה המשיך לעלות לא אומר שאין לזה קצה
צריך להיות ריאליים
לא תהיה עליה אם לא תהיה צמיחה ועליה דרמטית בשכר כל כלכלן מבין את זה

 

[בלדה]

או שדירות באזורי הביקוש יהפכו למוצר פרימיום.

ז"א, הפער בין מחירים במרכז, וכל ציבור והמרכז שלו, לבין אזורי פריפריה יגדל.

כי יש כאלו שיכולים לשלם על דירה גם 3 מליון ויותר, ועם משכנתא פרושה למקסימום יש עוד יותר כאלו.

 

[3040*]

אני באופן כללי חושב שאין סיכוי לעליית מחירים בעשור הקרוב
אולי הירידה לא תהיה משמעותית מאוד וגם זה אי אפשר לצפות כי התקופה מאוד לא יציבה ויתכן שיהיה הפתעות
גם עם הריבית תרד מתחת ל 2%
בסוף דווקא זה שהמחירים עלו 20 שנה ברציפות מעיד על גודל השבר שפוקד כעת את שוק הנדל"ן, בשנתיים האחרונות המחירים ירדו ב 10% זה נתון שכולם מסכימים עליו או לפחות מסכימים שבלי לרדת 10% העסקה לא נסגרה
ללא קשר שוק הנדל"ן נכנס לקיפאון קשה
בפרספקטיבה רחבה מה שגורם לעליית מחירים בסוף זה משקיעים ולא הדייר הפשוט שרוצה לגור בדירה הקנויה
תחשבו על משקיעים 20 שנה הם קפצו לשוק בידיעה שהמחירים עולים ובידיעה שמתי שירצו יוכלו איכשהוא לשחרר את כספם במכירת הדירה (גם קצת קשה אבל כמה חודשים דירה הייתה נמכרת)
גם אם הריבית תרד לאפס אנחנו לא מתאפסים למצב הקודם שהיה רצף של 20 שנה שהמחירים עלו והשוק תפקד
משקיע שנכנס היום לשוק מתחיל לתהות אם עוד שלושה שנים הריבית תעלה או יהיה עוד איזו מלחמה או משהו והקיפאון יחזור לתקופה בלתי ידועה?
אולי אפילו זה יתדרדר לירידה בשווי הנכס?
התשואה אולי לא תהיה שווה את עצמה בגלל הריבית?
תזכרו שהפקדה בבנק עשויה להניב יותר משכירות ללא כל סיכון ואילו אם סיכון מסויים אפשר להשקיע בקרנות סולידיות שמהם אפשר למשוך את הסכום מתי שרוצים בניגוד לדירה וגם יש סיכוי סביר לעלייה של 6-15% בשנה
באופן כללי מ 2009 העולם היה בתקופה מאוד יציבה במחשבה שנגמרו המלחמות הגדולות והנדל"ן היה הסחורה הכי חמה במדף בכל מקום, היום לעומת זאת תקחו לדוגמא אנשים שהשקיעו באומן..

 

[szn]

זה נתון שכולם מסכימים עליו או לפחות מסכימים שבלי לרדת 10% העסקה לא נסגרה

ממש לא מוסכם על כולם, לא בכל מקום עסקה נסגרת בלי לרדת 10%
יש הרבה מקומות שהמחירים לא ירדו אלא עמדו על המקום או קצת עלו.

 

[יצחק77]

ממש לא מוסכם על כולם, לא בכל מקום עסקה נסגרת בלי לרדת 10%
יש הרבה מקומות שהמחירים לא ירדו אלא עמדו על המקום או קצת עלו.

נכון שלא מוסכם על כולם וודאי לא אצל הקבלנים
אבל בבני ברק בדקתי למעלה מ50% מהמכירות הם בצפון בני ברק בעסקאות פריסייל שמגלמים הטבות של קרוב ל10%
ולכאו' נקנו ע"י משקיעים / מהמרים לכן קשה לאמת לפי מדל"ן את המציאות בפועל
הדירות הוותיקות לא ניתן למכור במחיר המפורסם אצל מתווכים ויד 2 פשוט שוק קפוא
פה ושם יש עסקה שצריך לבדוק היטב מה ההטבה שיש שם לפעמים זו אופ' טובה לבניה וכדו'
או סתם טיפש שנשבר וקנה יקר אבל זה זניח
יש כרגע על המדף מאות רבות של דירות יד 2 ועוד מאות דירות חדשות בגמר בניה
ואלפים בשלבים שונים בבני ברק רבתי יש היצף של דירות חדשות מהיכרות אישית של כמה וכמה קבלנים.

 

[3040*]

ממש לא מוסכם על כולם, לא בכל מקום עסקה נסגרת בלי לרדת 10%
יש הרבה מקומות שהמחירים לא ירדו אלא עמדו על המקום או קצת עלו.

אין מקום שהמחירים עלו נקודה.
ירושלים זה סיפור אחר גם שם מדברים על ירידה מסוימת בטח על מיתון חסר תקדים
אני מכיר כמה עסקאות (אזור בני ברק) שנסגרו ובכולם העסקה התאפיינה בירידה משמעותית וכואבת כי לצד המוכר היה הכרח למכור את הדירה עכשיו לא למכור בתיאוריה

 

[szn]

נכון שלא מוסכם על כולם וודאי לא אצל הקבלנים
אבל בבני ברק בדקתי למעלה מ50% מהמכירות הם בצפון בני ברק בעסקאות פריסייל שמגלמים הטבות של קרוב ל10%
ולכאו' נקנו ע"י משקיעים / מהמרים לכן קשה לאמת לפי מדל"ן את המציאות בפועל
הדירות הוותיקות לא ניתן למכור במחיר המפורסם אצל מתווכים ויד 2 פשוט שוק קפוא
פה ושם יש עסקה שצריך לבדוק היטב מה ההטבה שיש שם לפעמים זו אופ' טובה לבניה וכדו'
או סתם טיפש שנשבר וקנה יקר אבל זה זניח
יש כרגע על המדף מאות רבות של דירות יד 2 ועוד מאות דירות חדשות בגמר בניה
ואלפים בשלבים שונים בבני ברק רבתי יש היצף של דירות חדשות מהיכרות אישית של כמה וכמה קבלנים.

אני מכיר כמה עסקאות (אזור בני ברק) שנסגרו ובכולם העסקה התאפיינה בירידה משמעותית

אתה מדבר על ב"ב, זה לא המצב בי-ם ובעוד מקומות בארץ.

 

[3040*]

אתה מדבר על ב"ב, זה לא המצב בי-ם ובעוד מקומות בארץ.

לא שמעתי שבני ברק בולטת בירידות מחירים משאר האיזורים
יש לך מקור?

 

[szn]

לא שמעתי שבני ברק בולטת בירידות מחירים משאר האיזורים
יש לך מקור?

לא אמרתי שיש הבדל, אני רק שומע כאן מהחברים שיש המון בניה והיצע מטורף של דירות יד 2 וירידות מחירים.

משום מה אני לא שומע כאן סיפורים כאלו על י-ם ועל בית שמש או על ק"ס ביתר ואלעד.

 

[3040*]

לא אמרתי שיש הבדל, אני רק שומע כאן מהחברים שיש המון בניה והיצע מטורף של דירות יד 2 וירידות מחירים.

משום מה אני לא שומע כאן סיפורים כאלו על י-ם ועל בית שמש או על ק"ס ביתר ואלעד.

בביתר יש מחסור חמור
בהשכרה ומכירה
עדיין זה לא מקפיץ את המחירים כי יש אנטרלנטיבות בערים אחרות

 

[szn]

עדיין זה לא מקפיץ את המחירים כי יש אנטרלנטיבות בערים אחרות

נכון מאד, לא כתבתי על קפיצת מחירים, כתבתי שלא ירד או עלה קצת.

 

[יעקב הרמתי]

משום מה אני לא שומע כאן סיפורים כאלו על י-ם ועל בית שמש או על ק"ס ביתר ואלעד.

בירושלים ובבני ברק יש היצע דירות חדשות, הרבה יותר גבוה מביתר בית שמש ואלעד.

 

[szn]

בירושלים ובבני ברק יש היצע דירות חדשות

היכן ראית ירידה של 10% בדירות חדשות בי-ם?

 

[יעקב הרמתי]

היכן ראית ירידה של 10% בדירות חדשות בי-ם?

לא, לא מכיר את מצב המחירים בשוק הירושלמי!
(התערבתי בדיון היצע/ביקוש בלבד!)