דיון מחירי הדירות לאן?

[גולש בנט]

לדעתי מה שרואים זה פער בין התודעה לכוחות השוק.
רוב האנשים חושבים שמחירי הדירות ימשיכו לעלות, ולכן התודעה מושכת את המחירים כלפי מעלה.
מאידך למרות ההתאוששות במספר העסקאות ביחס לשנה שעברה, (שהיתה אחת מהשנים הקשות בשוק הנדל"ן), ביחס לממוצע בשנים האחרונות, למרות שהיצע הדירות הוא גדול מאוד, מספר העסקאות קטן (ובמיוחד בדירות יד שניה)
מה שאומר שכוחות השוק אמורים להביא לירידת מחירים.
בקרב הקבלנים שיחסית תלוים בכוחות השוק ומחיובים לתזרים מסיום של עסקאות, אנחנו עדיין בירידת מחירים שנתית (קטנה של 0.6 אחוז)
מוכרי היד שניה לא מתגמשים, כל מוכר צריך רק לקוח אחד שיסכים למחיר שהוא מבקש. ולכן בשוק היד שניה למרות החולשה, אנו בעליית מחירים ענקית (כל עליית המחירים מתרכזת בפלח זה) הבעייה היא שמוכרי היד שניה לא מצליחים לסגור עסקאות, החודשים האחרונים הם מהקשים מתחילת איסוף הנתונים, השאלה היא כמה זמן זה יצליח לסחוב?

הסיבה לעליית המחירים זה הצפי של האנשים ששוק הנדל"ן הולך לזנק בטירוף לאחר המלחמה.
מצד שני, יש עדיין מלחמה, אז יש חששות ופחדים לקנות כעת וזו הסיבה לירידה במספר הדירות הנמכרות.

 

[shimשימי]

הסיבה לעליית המחירים זה הצפי של האנשים ששוק הנדל"ן הולך לזנק בטירוף לאחר המלחמה.
מצד שני, יש עדיין מלחמה, אז יש חששות ופחדים לקנות כעת וזו הסיבה לירידה במספר הדירות הנמכרות.

נכון,רק אוסיף לדבריך שהחישוב של האנשים שיש יותר דירות מקונים
זה חישוב לא נכון,כי יש הרבה משקיעים שקונים ויש הרבה הקדמות רכישה

משקיעים קונים בשנה באזור ה20000 אלף דירות מה שמוסיף מאוד לביקוש

וזה נובע בדיוק מהסיבה שכתבת ,מה הצפי,מה אנשים חושבים,לאן השוק הולך
זה ישפיע על כלל השוק,הן על רוכשי דירה ראשונה,והן על המשקיעים שמהווים כ20-30 אחוז מסך העסקאות

(לדעתי גם לא מופקע בכלל שהממשלה תוריד את המס רכישה בקרוב כדי להוריד את הגרעון מה שימשוך עוד משקיעים)

 

[בית שמשניק]

כפי שניתן לראות בתרשים, 2 הערים היחידות שהמחירים בהם ברבעון האחרון ירדו לעומת הרבעון המקביל אשתקד הן בית שמש ותל אביב. מעניין!

 

[א. ש. ט.]

נכון, רק אוסיף לדבריך שהחישוב של האנשים שיש יותר דירות מקונים
זה חישוב לא נכון, כי יש הרבה משקיעים שקונים ויש הרבה הקדמות רכישה

משקיעים קונים בשנה באזור ה20000 אלף דירות מה שמוסיף מאוד לביקוש

סליחה שאני אומר
אבל זה הבל מוחלט,

מהסיבה הכי פשוטה,
למה משקיעים קונים דירות? - כי הם רוצים להשכיר את זה לאנשים - נכון?
מה יקרה אם יהיה יותר דירות ולא יהיה מספיק שוכרים?

התשובה ברורה...

בסוף צריך, נניח, 2 מליון דירות בישראל,
מה יקרה אם יהיה 2.5 מליון דירות?? המשקיעים יכולים לקנות את החצי מליון הנותרים, אבל לא יהיה להם מה לעשות אם זה....

 

[א. ש. ט.]

אין שום נתונים מובהקים שמחירים ירדו בעתיד
יש פרשנויות סברות שמסתמכות על נתונים שעל פי הפרשנות שלך זה מה שיוצא

יש נתונים מובהקים שההיצע גדול בהרבה מהביקוש,
ובכל מקום נורמלי בגלובוס, זה גורם לירידת מחירים, נקודה.

מה יהיה בעתיד? זה בדיוק מה שאתה כותב נבואה ניתנה....

הסיבה שאני כותב שלגבי העתיד זה נבואה ניתנה,
זה לא בגלל הנתונים - כי לפי זה המחירים יירדו,

אלא שלגבי העתיד, אף אחד לא יכול לדעת כולל המומחים הגדולים שמצטטים אותם כאן באקזטה,
האם השיווקים האגרסיביים של רמ"י ימשיכו,
האם פתאום כן יהיה גל עלייה גדול משמועתי מחו"ל, (משמעותי הכוונה עשרות אלפי משפחות בשנה, לא כמו עכשו שמפמפים את האלפים הבודדים)
האם תהיה אנפילציה גלובלית שתייקר את מחירי הבנייה במאות אחוזים, (שוב במאות לא בעשרות, שאם זה אפשר להתמודד)
וכו' וכו' עוד המון נתונים שעל זה נאמר נבואה ניתנה...

אבל לפי הנתונים העכשווים? - התשובה ברורה, הבועה הולכת להתנפץ, ובענק....

 

[יעקב הרמתי]

מה יקרה אם יהיה 2.5 מליון דירות??

היום יש כבר מעל 3 מיליון דירות בארץ!

 

[ר' יהונתן]

היום יש כבר מעל 3 מיליון דירות בארץ!

מחכים לעידכון ממך מה קורה באתר יד 2

 

[ש.ז.י.]

משקיעים קונים בשנה באזור ה20000 אלף דירות מה שמוסיף מאוד לביקוש

בשנתיים האחרונות יש יותר משקיעים שמוכרים דירות, מאשר כאלה שקונים.
דוגמא מהחודש האחרון
"רכישות המשקיעים בחודש יוני הסתכמו ב-1,314 דירות, גידול של 16% בהשוואה ליוני אשתקד,"

"מכירות המשקיעים בחודש יוני הסתכמו ב-1,512 דירות, גידול של 9% בהשוואה ליוני אשתקד ועלייה של 11% לעומת מאי. "מלאי" הדירות בידי משקיעים ירד במאתיים דירות במהלך החודש."

 

[ש.ז.י.]

כפי שניתן לראות בתרשים, 2 הערים היחידות שהמחירים בהם ברבעון האחרון ירדו לעומת הרבעון המקביל אשתקד הן בית שמש ותל אביב. מעניין!

מחיר דירה ממוצעת, לא המחירים

 

[scw]

מחכים לעידכון ממך מה קורה באתר יד 2

מאז הפעם האחרונה ש @יעקב הרמתי עידכן (לפני 16 יום) כמות המודעות ביד 2 ירדה בכ-600

 

[יעקב הרמתי]

מחכים לעידכון ממך מה קורה באתר יד 2

מאז הפעם האחרונה ש @יעקב הרמתי עידכן (לפני 16 יום) כמות המודעות ביד 2 ירדה בכ-600

 

[אבי ג -]

היו פה שטענו שמבצעי הקבלנים גורמים לעליות מחירים, אז באים הנתונים שמוכיחים שדוקא ביד 2 יש את העליה הגבוהה ביותר.
כל פעם יהיה תירוץ אחר, אבל הנתונים מדברים היטב.

אבל זאת בדיוק המטרה של האשכול הזה כבר ארבע שנים (והוא המשך של אשכול זהה....)
לנבא, לפרשן ולהנפיק תחזיות למה מחירי הדיור אמורים לרדת, ואז מדי נקודת זמן רנדומלית להסביר למה זה עוד לא קרה , אבל אוטוטוטו הבועה מתנפצת....


בזכות הדיון הער הזה אנו זוכים להתעדכן בכל הכתבות והנייעס של מחירי הנדלן, בלי הויכוח התמידי הזה האשכול היה שוקע בתרדמה ובשינה עמוקה כל הדרך אל תהומות הנשייה של פרוג....

 

[בניאל]

שימו לב שקצב העליה מתחיל להתמתן
היה חודשים שהיה עליה של אחוז ועכשיו זה יורד ל0.7 זה משמעותי

זה יותר בגדר נחמה לצערי זה עוד בתוך מצב מתוח לא רוצה לחשוב מה יקרה שיגמר המלחמה .אם תיגמר ?

 

[יצחק77]

אבישי עובדיה בביזפורטל

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/832902

 

[szn]

אפריקה מגורים מכרה במחצית הראשונה של 2024 יותר דירות מב-2023 כולה | כלכליסט

לצד צמיחה במכירות, דוחות החברה מראים ירידה ברווחים, הקשורה לעיכובים במסירת הדירות; המנכ"ל מיכה קליין: "נכון שלא בכל הפרויקטים שלנו המצב הוא אוטופי, אבל, אנחנו לא מאחרים את המסירה ביותר מחודשים בודדים"

www.calcalist.co.il

 

[szn]

אפריקה מגורים מכרה במחצית הראשונה של 2024 יותר דירות מב-2023 כולה | כלכליסט

לצד צמיחה במכירות, דוחות החברה מראים ירידה ברווחים, הקשורה לעיכובים במסירת הדירות; המנכ"ל מיכה קליין: "נכון שלא בכל הפרויקטים שלנו המצב הוא אוטופי, אבל, אנחנו לא מאחרים את המסירה ביותר מחודשים בודדים"

www.calcalist.co.il

לחסומים:

אפריקה מגורים הגדילה את מכירת הדירות שלה ברבעון השני של 2024 - גם בחישוב ההכנסות וגם במספר הדירות.
החברה מכרה ברבעון השני 122 דירות בהיקף כספי של 395 מיליון שקל, לעומת 57 דירות בהיקף של 189 מיליון שקל שמכרה ברבעון המקביל אשתקד.

במחצית הראשונה של 2024 מכרה החברה 240 דירות - יותר מ-233 דירות שמכרה בשנת 2023 כולה. עם זאת, הרווח הנקי של החברה ברבעון השני נחלש ב-15% לעומת הרבעון המקביל והסתכם ב-34 מיליון שקל.
הוצאות המימון נטו ברבעון השני הסתכמו בכ-11.9 מיליון שקל, לעומת כ-4.8 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. העלייה נגרמה מתשואות נמוכות יותר שנרשמו בתיקי ניירות הערך של החברה, לצד ירידה בהכנסות ריבית מפיקדונות בעקבות התקדמות בביצוע הפרויקטים.
מיכה קליין, מנכ"ל אפריקה מגורים, הדגיש את הצלחת המכירות של החברה: "כל הדירות שאנחנו עתידים לאכלס עד 2026 מכורות במלואן, וגם כ-70% מהדירות שאמורות להתאכלס ב-2027. שיעור הרווחיות שלנו עלה ל-25%".

לדבריו, הרוכשים הם משפרי דיור, רוכשי דירות ראשונות, הרבה יותר תושבי חוץ, וגם מפונים מהצפון והדרום: "יש ביניהם לא מעטים שלא רוצים לחזור הביתה וישארו באזור המרכז, זה מתדלק משמעותית את הקניות".
קליין הוסיף כי "האתגר שלנו הוא להתקדם בביצוע. לשמחתנו, אנחנו עובדים עם הקבלנים הגדולים, וגם, כבר הרבה זמן דורשים שעובדי השלד שלנו יהיו זרים- מסין ומולדובה". על פניו, הקושי הוא עם המחסור בעובדי עבודות הגמר (חשמל, טיח, ריצוף, קרמיקה). "זה נכון שלא בכל הפרויקטים שלנו המצב הוא אוטופי, אבל, אנחנו לא מאחרים את המסירה ביותר מחודשים בודדים".
עיקר תחום פעילותה של אפריקה מגורים הוא בתחום הבנייה למגורים, של בנייה חדשה ומתחמי התחדשות עירונית, אך גם בבנייה, ניהול ואחזקה של דירות להשכרה.
מתחמי המגורים שאפריקה ישראל בונה ממותגים כ"חלומות", ו"סביונים" ובהם, בין היתר, סביוני השמורה בנתניה, סביוני גבעת שמואל, סביוני קטמון הישנה, וחלומות וסביונים בקרית ביאליק.

 

[בית שמשניק]

מאמר שכתבתי בענין המשכנתאות הגבוהות של הזוצ"ים החרדיים
אשמח לתגובותיכם

משכנתאות הענק של הזוצי"ם החרדיים. האם המשבר בדרך?

האם נראה בשנים הקרובות אלפי דירות בערי המרכז החרדיות נזרקות לשוק בבת אחת (תוך ירידת מחיר בלתי נמנעת)? האם יש קשר בין התופעה המתוארת במאמר לכך שקרוב למאתיים! דירות יד שנייה עומדות כרגע למכירה ברמה ד' בבית שמש? האם דירות של זוצ"ים חרדים יגיעו ח"ו...

www.prog.co.il

 

[בית שמשניק]

הרבה זמן לא קראתי טור כ"כ נכון:

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/832932

 

[ה. שלמה]

הרבה זמן לא קראתי טור כ"כ נכון:

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/832932

טור יפה מאוד. ומתאים גם לאשכולות נוספים פה.
שים לב לציטוט הבא:

שני השווקים סובלים גם ממיתוסים דומים. לגבי שוק המניות נאמר שהוא אפיק ההשקעה המנצח תמיד את שאר אפיקי ההשקעה לטווח ארוך, מה שבפועל לא תמיד נכון, ולגבי שוק הדירות מקובל לומר שמחירי הדירות תמיד עולים, מה שממש לא נכון.

לא מבין מה לא תמיד נכון, במיתוס הראשון.
ובמיתוס השני אם כוונתו לטווח קצר הוא צודק, אם כוונתו לטווח ארוך הוא טועה.

ההצעה שלו לא מובנת לי.
נניח והצמדת את ההון העצמי לאג"ח עוקב מחירי הדיור, איך תקנה דירה בעתיד?
א. גם אם הגדלת את החלק של ההון עצמי, עדיין לא תמצא מימון להתייקרות חלק המשכנתא.
ב. אם אתה מחכה לירידה ולפני זה אתה לא יכול לקנות, מה יעזור לך אג"ח שכזה?

 

[אמת מארץ תצמח]

נניח והצמדת את ההון העצמי לאג"ח עוקב מחירי הדיור, איך תקנה דירה בעתיד?
א. גם אם הגדלת את החלק של ההון עצמי, עדיין לא תמצא מימון להתייקרות חלק המשכנתא.

במקום שאנשים יקחו משכנתא ענקית, רק בגלל החשש שהכסף שלהם נשחק בינתיים ביחס לעליית הדיור -
זה יאפשר לאנשים להשקיע שם, מה שיצנן את ה'להיטות' במרדף אחר דירות.
(כלומר, המצב כעת שאנשים מרוב לחץ מעליית המחירים לא רואים בעינים, מה שמאפשר להזניק מחירים הן בגלל ביקוש גדול, הן בגלל הלחץ הנפשי של הקונים - וזה הוא בא לפתור)