הנושאים החמים
- הוסף לסימניות
- #7,101
יש משמעות רבה לגמר בנייה, וללא קשר, 60,000 התחלות הוא מספר מרשים (על אף שצריך יותר)
זה חשבונות שאני בגדול מסכים איתם
המשמעות המרכזית היא לגמר בנייה.
הרבה דירות?
ממש לא,
לא כל כך מבין,
אז הנה התגובה השנייה או השלישית בפורום ,לגבי הטיעון של מחסור בדיור
המשך
********** מיתוס 2 **********
בישראל נוצר מחסור בדירות במשך שנים ארוכות?
בטח ראיתם את הגרף הבא, שפורסם פעמים רבות ומציג תמונה כאילו מאז שנת 2000 הצטבר מחסור הולך וגדל בדירות. מחסור שעבר את ה 100,000 דירות בשנת 2009, ומאז, למרות כל המאמצים של הממשלה הוא ממשיך ועולה. הגרף חושב על פי "פער מצטבר" בין הגידול במספר משקי הבית, לבין התחלות הבניה (או סיומי בניה) ונכון להיום מראה 149,000 דירות חסרות:
תיכף נפריך את הגרף ונוכיח שלא יכול להיות שזה המצב:
באפריל 2009 אף אחד לא חשב שיש מחסור בדירות שיוביל לעליות מחירים חדות. להיפך- מנכ"לים בענף הנדלן העריכו שהולכת להיות ירידת מחירים, ואפילו ירידה חדה:
בנק ישראל ביצע אנליזות מסובכות שמטרתן לבדוק מה גרם לזינוק מחירי הדירות. מה הסיבה ומה התוצאה, מבין שלל התרחשויות שמשפיעות על השוק. בסוף 2010 , לאחר שנה וחצי של זינוק מחירים היסטרי, הבנק מודה שהוא האשם! הריבית המוניטרית, הריבית של בנק ישראל שהוא עצמו קובע, היא הגורם העיקרי לעליות המחירים! שני שליש מהזינוק המטורף הוא בגלל הריבית (שירדה בחדות), ורק שישית בגלל מלאי הדירות! במילים אחרות, בנק ישראל כן חשב שיש מחסור מסוים בדירות, אך הוא קטן, ויכול להסביר רק שישית מעליות המחירים… לא רק זה, הבנק מזהיר מהגדלת היצע הקרקעות, מתוך ידיעה שלא באמת צריך להגדיל בהרבה את ההיצע. הנה שקופית ממצגת של בנק ישראל:
.
מכון גיאוקרטוגרפיה הוא מכון מקצועי שחברות הנדלן נעזרות בו, כדי להעריך ביקושים במקומות שונים בארץ ולדעת כמה לבנות. המכון נחשב מקצועי ומדויק.באוקטובר 2009, מספר חודשים לאחר תחילת זינוק המחירים, הם מדווחים שחל שינוי בשוק ומשקיעים החלו להסתער על דירות. אך הם מעריכים שתוך שנתיים שלוש, כלומר ב 2012-2013 הביקוש יחזור להיות 30,000 יחידות בשנה, והמחירים יחזרו לרמת 2007. מדוע זה לא קרה, והגענו למצב שהמחירים רק המשיכו לעלות מאז הכתבה, ושבונים 50,000 דירות בשנה שנבלעות על ידי ביקוש אדיר? את זה תבינו במהלך הקריאה באתר:
.
גם שנה אחרי הכתבה הקודמת, באוקטובר 2010, מכון גיאוקרטוגרפיה חוזר על אותה דעה: בישראל מספיקות 30,000 עד 35,000 דירות בשנה, בדיוק כמו שהיה ב 7 השנים האחרונות. תיזכרו שבשנים 2000-2007 בנו רק 31,000 דירות בשנה, ולא רק שזה הספיק, אלא המחירים היו במגמת ירידה:
.
שתי התמונות הבאות מוכיחות חד וחלק שאין מחסור ולא התפתח מחסור. מדובר בטבלה המציגה את צפיפות הדיור בישראל, תמונה אחת מראה את המצב ב 2003 והשניה ב 2013 והשוואה בינהן מאפשרת לנו לראות שלא נוצר מחסור בדירות. אם היה, היינו רואים עליה בצפיפות, כי הרי הטענה היא שהאוכלוסיה גדלה בקצב מהיר מכמות הדירות. תסתכלו בטבלה של 2003, במספר שהכי משמאל ולמטה.
0.87 נפשות לחדר. זה במגזר היהודי. בטבלה שמתחת, של שנת 2013, הנתון של המגזר היהודי הוא 0.81 נפשות לחדר.
אז לא רק שמספר הנפשות לחדר לא עלה בכלל, הוא אפילו ירד! באחוזים זה יוצא בערך 7% ירידה בצפיפות, תוך עשר שנים. קיבלנו שלא רק שאין מחסור, אלא שיש יותר דירות מאשר פעם, וזה מאפשר לאנשים היום לחיות ברמת חיים גבוהה יותר עם פחות אנשים בכל חדר.
.
הגרף הבא של הלמ"ס מציג את אותו רעיון בצורה גרפית. הקו הכחול נשאר פחות או יותר קו אופקי ב 13 השנה האחרונות. כלומר, במגזר היהודי אין עליה בגודל של משק הבית הממוצע. הגרף הידוע שמראה שכמות משקי הבית עלתה מהר יותר מכמות הדירות, לא יכול להיות נכון.
.
התופעה של משפחות שנאלצות לחלוק דירה יחד עם משפחה אחרת, הולכת ונעלמת. אחוז המשפחות שמצטופפות ככה, נמוך יותר היום מאשר בתקופה שבה היו ירידות מחירים. זה ממש לא מסתדר עם הטענה שהמחסור רק הולך ומחמיר:
.
.
.
בשנת 2012 מפרסם גלובס כתבה על כך שלא חסרות 100,000 דירות אלא רק 23,000 שזה כבר מספר קטן, רק 1% מכמות הדירות הכוללת בישראל, שהיא כ 2.4 מיליון.
.
קצת פרספקטיבה מבחוץ, פרופ' לכלכלה שהגיע לתל אביב וחקר את המשבר העולמי של 2008 (שהתחיל מנדלן) מספר לנו שבכל מדינה שבה התפוצצה בועת נדל"ן, סיפרו שהמחירים עולים כי חסר היצע. זה כמובן הסתבר כדבר לא נכון, כי מחסור בהיצע לא נעלם ביום בהיר אחד אלא בצורה הדרגתית, אבל מחירי הדירות בארצות אלו כן ירדו ביום בהיר אחד. לא סתם קוראים לזה "פיצוץ בועה".
.
.
פברואר 2015 , דוקטור מיכאל שראל, לשעבר הכלכלן הראשי באוצר, בדעה שיש מספיק דירות:
.
יש לציין כי לקבלנים חשוב לדבוק בטענה שיש מחסור גדול מאוד, על מנת לקבל תמריצי בניה מהפוליטיקאים, למנוע מהפוליטיקאים להקטין את הביקוש לדירות (בטענה שללא ביקוש הם לא מתכוונים להסתכן עסקית, ולצאת בהתחלות בניה), ולגרום לקוני הדירות לרכוש בכל מחיר, מתוך תחושה שאין טעם לחכות שהדירות יוזלו, זה עוד מאוד מאוד רחוק.
יש להדגיש כי טענת הקבלנים לכך שיש היום 149,000 דירות חסרות, שקולה לטענה של 500,000 ישראלים חסרה דירה.
.
אני אישית חושב שיש הרבה מאוד פרמטרים שלא מסתכלים עליהם
טענה די ישנה.
www.prog.co.il
יש שם תשובה לשאלה הזאת?טענה די ישנה.
טור דעה - האמת של גולדקנופף - האם יש מצוקת דיור?
אני מצרף כאן טור שפרסמתי הבוקר בעיתון שחרית ובJDN אשמח לתגובות: האמת של גולדקנוף - האם יש מצוקת דיור? השבוע עורר מל"ש (מיועד להיות שר) השיכון גולדקנוף סערה רבתי, כאשר אמר, במענה לשאלת עיתונאי, כי אין מצוקת דיור אלא יש מצוקת מחירים והוא ידאג לשלש לרבע להשש ולהשבע (כך במקור. מילים חדשות בעברית...
כדי להוריד מחירים, צריכים עודף היצע, ולא רק התאמה לביקוש
בדו"ח מבקר המדינה האחרון נכתב שלמדינה יש אפשרות לבדוק את זה אך לא משקיע את המאמצים הדרושים לה
עוד כמה סיבות=הקבלנים בכלל לא לחוצים לבנות כי הם עדיין לא הצליחו למכור את כל הדירות
פעם חשבתי שזה נקרא 'מצוקת בעלות על הדיור'
בגדול, הטור שם מדבר על הנקודה הזו, שלא מוכרת לנו תופעה של אנשים אין להם איפה לגור, ואדרבה, לא חסר דירות.
אז מי מתנדב לערוך מעקב ביד 2 אחר כמות הדירות למכירה, עם ממ"ד?
ואחרי כל הפלפולים כל הזמן המדד עולה...
בשטח המחירים ודאי לא בעליה אני מכיר כמה וכמה דירות שהורידו מחיר ניכר
זאת חידה! יש הרבה תשובות כדרך הכלכלנים שעל הכל יש להם מה לומר. אבל אין תשובה מניחה את הדעת.
מעכשיו, תהיו הראשונים לקבל את כל העדכונים, החדשות, ההפתעות בלעדיות, והתכנים הכי חמים שלנו בפרוג!
לוח לימודים
מסלולי לימוד שאפשר להצטרף
אליהם ממש עכשיו:
Reactions: מקצועי בנדל"ן, אברהמלע, יצחק המצחיק:) ועוד 2 משתמשים5 //