דיון מחירי הדירות לאן?

[בית שמשניק]

אבל מי שחושש למשבר סאב פריים בציבור החרדי דווקא - נראה לי שטועה כי דווקא לציבור החרדי יש אופציה יותר זמינה להגדיל הכנסות (איני רוצה להעלות על דל מקלדתי את האופציה שהאברך ...
[ואגב זה קרה במקצת בעקבות עליית הריבית נתוני העבודה של הציבור החרדי- גברים עלו] אסור שזה יקרה אבל זו חתיכת כרית ביטחון למצבים מורכבים)

שאברך ילך לעבוד זה אולי יקל קצת על המצב לכמה שנים, אבל זה כנראה לא יפתור אותו לגמרי.
צריך לקחת בחשבון שבגיל המבוגר שלו ועם ההכשרה המקצועית שלו הוא יקבל שכר מינימום, ואם שפר עליו גורלו הוא אולי יגרד את ה8K, ועל הדרך יפסיד את ההנחות בארנונה, במוסדות וכו', כך שבשורה התחתונה הוא לא יישאר עם הרבה כסף פנוי.
החשש שהעלתי על משבר סאב-פריים חרדי הוא לא רק בגלל חיי האברכות הדחוקים, אלא בעיקר בגלל גובה השכר הממוצע במגזר (גם לעובדים) ביחס למספר הילדים הגבוה, והנוהג המחייב לתמוך בצורה משמעותית בנישואי הילדים. וכמו שכתב @יצחק77 מניסיון אישי, שגם זוג המרוויח 25K עלול לקרוס אחרי נישואי ילד שני...
הטענה העיקרית שלי היא שמשכנתאות ה7K ל30 שנה מותאמות למעמד הביניים בציבור הכללי, וממש לא לציבור החרדי.
וכמו שכתבתי בהרחבה במאמר כאן:

משכנתאות הענק של הזוצי"ם החרדיים. האם המשבר בדרך?

האם נראה בשנים הקרובות אלפי דירות בערי המרכז החרדיות נזרקות לשוק בבת אחת (תוך ירידת מחיר בלתי נמנעת)? האם יש קשר בין התופעה המתוארת במאמר לכך שקרוב למאתיים! דירות יד שנייה עומדות כרגע למכירה ברמה ד' בבית שמש? האם דירות של זוצ"ים חרדים יגיעו ח"ו...

www.prog.co.il

 

[מורים]

אתם מנסים להתכחש למציאות,
אם כרגע אנשים שורדים עם זה, בעוד עשור העולם יראה אחרת ועם אינפלציה של עשור יכול להיות שגם 7K לא יראה כל כך הרבה,
גם המציאות של היום היתה נראית לא הגיונית אך לפני כמה שנים וראו זה פלא כולם חיים ונושמים ולא מעוקלים,

 

[בית שמשניק]

אתם מנסים להתכחש למציאות,
אם כרגע אנשים שורדים עם זה, בעוד עשור העולם יראה אחרת ועם אינפלציה של עשור יכול להיות שגם 7K לא יראה כל כך הרבה,
גם המציאות של היום היתה נראית לא הגיונית אך לפני כמה שנים וראו זה פלא כולם חיים ונושמים ולא מעוקלים,

כל המצב המדובר של משכנתאות הענק של הזוצ"ם התחיל רק בשנת 2021 עם נסיקת מחירי הדיור לגבהים בלתי אפשריים, כך שאנו נמצאים עדיין בשלבים מאד התחלתיים של התופעה. ומוקדם מאד להסיק מסקנות כאלו.

 

[מטמון אומנות]

כל המצב המדובר של משכנתאות הענק של הזוצ"ם התחיל רק בשנת 2021 עם נסיקת מחירי הדיור לגבהים בלתי אפשריים, כך שאנו נמצאים עדיין בשלבים מאד התחלתיים של התופעה. ומוקדם מאד להסיק מסקנות כאלו.

כמות המשכורות שמשלמים בישראל על דירה, עקפה כבר לפני 8 שנים את יפן בעת פיצוץ הבועה.

 

[בית שמשניק]

כמות המשכורות שמשלמים בישראל על דירה, עקפה כבר לפני 8 שנים את יפן בעת פיצוץ הבועה.

דיברתי ספציפית על הבועה החרדית. היא החלה להתפתח בצורה משמעותית רק לפני כ3.5 שנים (נכון שגם לפני כן היו משכנתאות, אבל ממש לא בסדר גודל של היום).

 

[מטמון אומנות]

בסוף יש טענות הגיוניות ומשכנעות לכאן ולכאן. לדעתי האישית בלבד - א"א באמת לחזות פיצוץ כזה.

פיצוץ הבועה ביפן קרתה עוד לפני שדמיינתי להיוולד והקריסה בארה"ב התרחשה כשכל הוני הסתכם ב130 ש"ח שקיבלתי מתנה לבר מצווה, כך שקשה לי להשוות למה שהיה אז. בפרט שגם אם זה היה קורה היום מסתמא לא הייתי באמת מבין את כל ההסברים לעומקם.

אך מצחיק לראות את אותו ויכוח במדוייק בין משתמשי פורום הסולידית כבר לפני 10 שנים, כאשר גם שם ניקים שונים משוכנעים שמחיר של 500K $ לדירת 4 חדרים בפתח תקווה מעידה על כך שקריסה מפלצתית בפתח. מאז זרמו הרבה מים בירדן ודירת 4 חדרים בפ"ת עולה בערך 2.5M ואנו עדיין מתווכחים אם קריסה בפתח......

 

[פרוגפרוגנדה]

יש שני פמטרים שבהם מחירי הדירות עולים
א' אינפלציה
ב' עליית מחירי הדירות ביחס למחירי השוק
וחשוב להבדיל בין השתיים
כי בפרמטר השני אנחנו כבר בתוך ירידת מחירים משמעותית

 

[גולש בנט]

בסוף יש טענות הגיוניות ומשכנעות לכאן ולכאן. לדעתי האישית בלבד - א"א באמת לחזות פיצוץ כזה.

פיצוץ הבועה ביפן קרתה עוד לפני שדמיינתי להיוולד והקריסה בארה"ב התרחשה כשכל הוני הסתכם ב130 ש"ח שקיבלתי מתנה לבר מצווה, כך שקשה לי להשוות למה שהיה אז. בפרט שגם אם זה היה קורה היום מסתמא לא הייתי באמת מבין את כל ההסברים לעומקם.

אך מצחיק לראות את אותו ויכוח במדוייק בין משתמשי פורום הסולידית כבר לפני 10 שנים, כאשר גם שם ניקים שונים משוכנעים שמחיר של 500K $ לדירת 4 חדרים בפתח תקווה מעידה על כך שקריסה מפלצתית בפתח. מאז זרמו הרבה מים בירדן ודירת 4 חדרים בפ"ת עולה בערך 2.5M ואנו עדיין מתווכחים אם קריסה בפתח......

הבעיה שאנשים מעדיפים להקשיב למי שנוח להם ולא למקצוען ואז הם מפסידים המון כסף.

 

[גולש בנט]

יש שני פמטרים שבהם מחירי הדירות עולים
א' אינפלציה
ב' עליית מחירי הדירות ביחס למחירי השוק
וחשוב להבדיל בין השתיים
כי בפרמטר השני אנחנו כבר בתוך ירידת מחירים משמעותית

איפה ראית ירידת מחירים משמעותית?

הנתונים הרשמיים של מדינת ישראל מראים על עליית מחירים של 6% בשנת 2024, כאשר המדד הכללי עלה פחות מכך.
סיפורי פוגי על מספר הדירות/יד 2 ועוד קשקושים הם משאלת לב שלא תמממש.
אם למרות מלחמת קיום בשנה האחרונה המחירים עדיין עולים, אז המחירים אוטוטו יטוסו והנתונים כבר מראים על זינוק מטורף במכירת דירות וכשהשוק מתעורר המחירים טסים.

 

[גולש בנט]

מספרים מטורפים של דירות על המדף
למרות חודש עם עלייה במכירת דירות חדשות (כמעט 6000)
יש 76,000 דירות חדשות על המדף
ולכולם ברור (רק מי שבקדקודו יש שכל)
שבחודשיים הקרובים נראה שפל היסטורי ברכישת דירות חדשות (מי שתכנן לקנות ביצע זאת במחיר הישן)
בנוסף ביד 2 ממשיך לעלות מס' המודעת של דירות 84,500(בתחילת עליית הריבית היה 55,000)
בנוסף המשכורות נשחקות ע"י עליית המיסים ושאר ירקות (המדד)
שלא לדבר על אי תוספת משרות בהייטק (יש, לא משמעותי)
אבל מי שחושש למשבר סאב פריים בציבור החרדי דווקא - נראה לי שטועה כי דווקא לציבור החרדי יש אופציה יותר זמינה להגדיל הכנסות (איני רוצה להעלות על דל מקלדתי את האופציה שהאברך ...
[ואגב זה קרה במקצת בעקבות עליית הריבית נתוני העבודה של הציבור החרדי- גברים עלו] אסור שזה יקרה אבל זו חתיכת כרית ביטחון למצבים מורכבים)
בכל אופן לקנות דירה היום זו חתיכת הימור (בטח ע"מ לעשות סיבוב)

השוואה פשוטה.
בשנה ממוצעת נבנים כ-60-70 אלף דירות.
בשנה האחרונה נמכרו כ-101 אלף דירות ואני מעריך שגם בשנה הקרובה זה יישאר כך, כי כל האנשים שהיו בעמדת המתנה בשנתיים האחרונות בגלל ריבית גבוהה ומלחמת קיום, יקנו את הדירה שרצו לקנות.
יד 2 ויתד נאמן - סיפורי פוגי.

 

[b454]

אני מכיר נתונים בשטח ולא כתבות ותסקירים וכדומה.

אשדוד- בציבור הכללי- ביקושים אין, דירות יש בכמות גדולה.
פארק לכיש, פרויקטים של פינוי בינוי עם אלפי דירות, וכעת הרובע המיוחד שמשווק כאן,

בני ברק - היצע רב על הביקוש, גם המכירות בצורת 10/90 וכדומה תקועים, והמחירים יורדים, וגם כך אין רוכשים,

ירושלים -שכונות קריית יובל, קטמונים, קריית מנחם, הביקוש הוא בעיקר (רק) ממשקיעים שחושבים לעשות סיבוב על ה10% שלקחו ע"י הלוואת אשראי ברגע וכדומה, ולצערי אין שם רוכשים שקונים למגורים או כדאי להישאר עם הנכס,
ולכן ההיצע הגדול של הדירות נשאר וישאר לאורך זמן, עד להיום אלו שגרו שם הם צבור מאוד חלש, ואין סיבה שיגיעו לאזורים אלו אותם לקוחות שיודעים לשלם את ה35,000 ש"ח למ''ר,

המחיר הוא בכיוון ירידה ממשית בבני ברק רואים במוחש,
בשאר המקומות זה ילך ויתברר ובאכלוס הפרויקטים זה כבר יהיה קטסטרופה,
שרוב הרוכשים לא יהיו מסגולים להשלים רכישות וזה נקרא משבר.
הרוכשים יפסידו את ה10% שזה יהיה מבחינת הרע במיעוטו היזמים ישארו עם הרבה דירות לא מכורות,
והבנקים יהיה מוגנים, ומבחינתם שהיזם ימכור במחירי סוף עונה.

 

[b454]

בשנה האחרונה נמכרו כ-101 אלף דירות

כמה מתוכם זה באופציה ע"י 10/90 וכדומה?

 

[b454]

איפה ראית ירידת מחירים משמעותית?

תתקשר לשריקי, ולכל יזמי בני ברק ותשאל אותם,

 

[יצחק77]

@בית שמשניק תוכל להעלות את הכתבה?

תודה



תוכל לתת לינקים?

מצד שני אני כל הזמן רואה כתבות על חברות ביטוח שנכנסות להשקעות עצומות בחברות נדלן (בעיקר התחדשות עירונית)

לא מורתעת מההאטה: מגדל רוכשת 90% מתיק משכנתאות נוסף של בנק ירושלים

***

www.themarker.com

לראשונה: חברה ישראלית תנסה למכור אג"ח מגובה משכנתאות | כלכליסט

חברת האשראי החוץ־בנקאי קרדיטו, שנכשלה במכירת תיק המשכנתאות שלה ומנסה להזריק מזומנים לפעילות שלה, מתכוונת לאגח את התיק ולגייס ממוסדיים חוב של חצי מיליארד שקל. האג"ח, שתיק המשכנתאות ישועבד לטובתן, ייסחרו ברצף המוסדיים

www.calcalist.co.il

היתה עוד כתבה יותר קרובה אבל אינני זוכר היכן ראיתי את זה

 

[בית שמשניק]

המחיר הוא בכיוון ירידה ממשית בבני ברק רואים במוחש,

ממה שאני מתרשם, מבלי להכיר את השוק מקרוב, יש בבני ברק תופעה די מעניינית - שחוץ מהכמות המטורפת של המודעות למכירה כל יום שלישי בלוח יתד, יש גם כמות בלתי נתפסת של מודעות דירות להשכרה, במחירים טובים יחסית (יותר טובים מבית שמש), חלקם בבניינים חדשים ממש.
לכאורה הדבר מצביע על חוסר ביקוש למגורים במקום מצד הזוצי"ם, ולכן יש לי תחושה די חזקה שהירידות שם יתגברו.

 

[גולש בנט]

כמה מתוכם זה באופציה ע"י 10/90 וכדומה?

מה זה רלוונטי?

 

[יצחק77]

ממה שאני מתרשם, מבלי להכיר את השוק מקרוב, יש בבני ברק תופעה די מעניינית - שחוץ מהכמות המטורפת של המודעות למכירה כל יום שלישי בלוח יתד, יש גם כמות בלתי נתפסת של מודעות דירות להשכרה, במחירים טובים יחסית (יותר טובים מבית שמש), חלקם בבניינים חדשים ממש.
לכאורה הדבר מצביע על חוסר ביקוש למגורים במקום מצד הזוצי"ם, ולכן יש לי תחושה די חזקה שהירידות שם יתגברו.

אכן לפני שנה היתה עליה במחירי השכירות
בפרט בדירות היותר גדולות של 50 מ"ר אבל זה נרגע בדירות הגדולות יותר היה נסיון להעלות מחירים
אבל ברגע שהציבור הבין שיש מספיק דירות להשכרה גם זה נעצר
בחצי שנה האחרונה סיפרו לי 3 מכרים שהמשכיר רוצה להקפיץ להם את השכירות ב500-800 ש"ח
המלצתי להם ללכת לראות דירות חלופיות ,
ולחזור למשכיר בצורה שלווה ולומר לו מצאתי דירה חלופית בX כסף אם אתה מעוניין להמשיך במחיר הישן מצויין
אם לא תן לי חודשיים ואני מתארגן ויוצא 2 לא עלה להם כלום
השלישי באמת שילם זול וסגרו על עליה מינורית של 200 ש"ח

 

[גולש בנט]

תתקשר לשריקי, ולכל יזמי בני ברק ותשאל אותם,

שריקי רק העלה את המחיר.
תבדוק.

 

[בית שמשניק]

טבעו של עולם, המחירים עולים.
ולכן יעד האינפלציה של בנק ישראל הוא בין 1% ל-3%.
כך גם בנדל"ן.
אך כשיש בועה של 20-30% עליה ושזה מגיע לאחר 15 שנים של עליות, אז ברור שצריך לחכות ולהמתין.

סתם, כיף לי קצת להיזכר...

 

[שזמה]

ממה שאני ראיתי השבוע, במקום מבוקש בירושלים בנין בתהליך תמא38,
לפני כמעט חצי שנה המוכר כמעט סגר חוזה במחיר מסוים כשברגע האחרון הקונים לא הצליחו לקבל אישור למשכנתא, כיום הוא עדיין מנסה למכור ויורד במחיר.