דיון מחירי הדירות לאן?

[גולש בנט]

סתם, כיף לי קצת להיזכר...

רק חמור לא משנה את דעתו
מעדיף להיות ריאלי ולא להפסיד ארגזים של כסף ולהפסיד לצאצאי את הסיכוי לקנות דירה.

 

[יאיר סופר]

ואז השכירות תעלה ותעלה ואז כולם יגידו למה לנו לזרוק כסף לפח ויקנו דירות .

אפשר הסבר איך?
המשקיעים שאף אחד לא יקנה מהם את הדירות ישאירו את הדירות ריקות?
הדירות יפרחו באוויר???
הקבלנים שכבר זכו בקרקעות ומשלמים עליהם ריבית ישבו בחיבוק ידיים?
היזמים לא ישכירו את כל הדירות הבנויות שהם תקועים איתם???

המסקנא
אין כל קשר בין שוק השכירות לקניה
שוק הקניה אכן משופע ממניפולציות של המשקיעים שמכניסים עודף ביקוש לשוק,
שוק השכירות נקבע מהכמות הפיזית של הדירות שיש בשוק ולא משום תהליך כזה או אחר.

 

[בית שימשי]

ממה שאני מתרשם, מבלי להכיר את השוק מקרוב, יש בבני ברק תופעה די מעניינית - שחוץ מהכמות המטורפת של המודעות למכירה כל יום שלישי בלוח יתד, יש גם כמות בלתי נתפסת של מודעות דירות להשכרה, במחירים טובים יחסית (יותר טובים מבית שמש), חלקם בבניינים חדשים ממש.
לכאורה הדבר מצביע על חוסר ביקוש למגורים במקום מצד הזוצי"ם, ולכן יש לי תחושה די חזקה שהירידות שם יתגברו.

אפשר לראות בפרסומים של אחיסמך, טבריה עילית, וכדומה איך הם יוצאים בקמפיין שלילי ומראים את בני ברק באור שלילי כמקום צפוף, יקר,חופר, ועוד תיאורים שלילים אולי זה עשה את שלו?
אם כי נראה שאנשים דווקא הולכים למקומות אחרים ולא דווקא למקום שפרסם.

 

[יאיר סופר]

אני מעלה צד נוסף:
אולי זה שמחיר למשתכן יתבטל דווקא יגרום לצינון הביקושים?

כהיום לפני כל הגרלה יש דריכות בקרב האברכים, איפה נרשמת, מה הסיכויים לזכייה, וכו',
ומי מדבר על מי שזוכה, מביא 'לחיים' בכולל, ומברך שהחיינו על הזכייה המופלאת...
ואז בצד עומד האברך/ האשת חיל שלא זכו בהגרלה, ושואלים, מה אתנו? למה אנחנו לא זוכים,
ואז הם חושבים אולי כן שווה לקנות דירה ו'לקפוץ למים' גם בלי מחיר למשתכן....

אולי אם יתבטלו ההגרלות, ואברך רגיל לא יהיה דירה, זה יהפוך לנורמה,
שמה לנו ולדירות?

ביום שיבטלו את מחיר למשתכן תהיה צניחה חופשית במחירי הדיור!!

תתארו לעצמכם שמחר משווקים בפעם אחת 8,000 דירות ברמה ה' בבית שמש.
האם יש בשוק 8.000 זוצי"ם שיכולים לקנות דירה ב2.200.000 ???
האם רף כניסה להשקעה בכזה מקום, והתשואה המתקבלת רלוונטית בכלל למשקיעים (אמיתיים, לא של 20/80...)???

התחושה שלי שמחיר למשתכן במצב הנוכחי נועד דווקא לשמור על הבנקים ובנק ישראל מפני צניחה במחירים...

 

[צבי +]

רק חמור לא משנה את דעתו
מעדיף להיות ריאלי ולא להפסיד ארגזים של כסף ולהפסיד לצאצאי את הסיכוי לקנות דירה.

אין בעיה עם שינוי דעה (כל זמן שזה לא נעשה מפוזיציה...)
יש בעיה עם סגנון מתלהם ובוטה שמשתלח באחרים שכותבים את דעתם בצורה מכובדת (העירו לך כבר כמה פעמים בעבר, ואני רואה שבאמת מחקו את הודעתך לעיל)...
ולכן הרגשתי צורך קצת לרענן את זכרון הציבור, לראות מי כתב לא כ"כ מזמן בנחרצות (כדרכו בקודש) על כדאיות ההמתנה מלקנות...

אני לא מבין (וגם אין תועלת בזה) מה הוויכוח. מישהו יודע מה יהיה? למי ניתנה נבואה?
דבר אחד מנסים להעיר את האנשים מחלומותיהם הוורודים!
זה שלפני 4 שנים מי שקנה בפריסייל עשה אחלה עסקה, זה ברור! אבל זה חכמה בדיעבד. לא דומה העליה שהייתה ב2021 וגם קצת בשנים לאחריה, למה שהיה לפני זה כל השנים.
המחירים בטווח הארוך ככל הנראה עולים ועוד יעלו, אבל מכאן ועד להתחייב לדירה ב 2.5M וצפונה בתקווה שתוך 3 שנים יעשה כזו מקפצה שתכסה גם את העלויות הנלוות לכל עסקה (מינימום 10%), ועוד תשאיר את הקונה ברווח, זה ממש הימור!
אין פליפים! אף משקיע מנוסה לא יסתמך על כזה דבר, בפרט לא בעסקה שקונים במקום שכבר עשה את העלייה, יש מקומות בודדים שאם מזהים שם תמחור חסר, אולי ואולי ניתן להסתמך על זה שיהיה עלייה, וכמובן גם זה אך ורק אם יודע איך להיכנס ואיך לצאת מהעסקה.
כך לענ"ד.

 

[צבי +]

יש מקומות בודדים שאם מזהים שם תמחור חסר

עכשיו ראיתי דוגמה לכזו עסקה באשכול אחר, קבוצת רכישה באפיקי הנחל 1.35M ל5 חד' זה מחיר לחטוף!
רק מחיר קרקע ועלות בניה + רווח יזמי זה המחיר,
אבל שוב, מדובר על קבוצת רכישה על מעלותיה ומגרעותיה, אין מחירים כאלה מקבלנים,
אבל אם באמת זה יצליח זה עסקה פצצה!

 

[א. ש. ט.]

עכשיו ראיתי דוגמה לכזו עסקה באשכול אחר, קבוצת רכישה באפיקי הנחל 1.35M ל5 חד' זה מחיר לחטוף!
רק מחיר קרקע ועלות בניה + רווח יזמי זה המחיר,
אבל שוב, מדובר על קבוצת רכישה על מעלותיה ומגרעותיה, אין מחירים כאלה מקבלנים,
אבל אם באמת זה יצליח זה עסקה פצצה!

עסקת רכישה זה אף פעם לא לחטוף....
רק אחרי הרבה הרבה בדיקות אולי אולי זה שווה....

 

[ש.ז.י.]

השוואה פשוטה.
בשנה ממוצעת נבנים כ-60-70 אלף דירות.
בשנה האחרונה נמכרו כ-101 אלף דירות ואני מעריך שגם בשנה הקרובה זה יישאר כך, כי כל האנשים שהיו בעמדת המתנה בשנתיים האחרונות בגלל ריבית גבוהה ומלחמת קיום, יקנו את הדירה שרצו לקנות

מתוך ה101 אלף דירות רק 46 אלף עסקאות של דירות חדשות= מלאי הדירות החדשות הלא מכורות ממשיך לגדול.
אם לקבלנים היה כל כך טוב הם היו מרסנים את מבצעי ה10-90 שעולים להם הון

 

[szn]

פרויקטים של פינוי בינוי עם אלפי דירות

הרבה חוזרים על הטענה הזאת גם בי-ם
כרגע זה רק אלפי דירות בכתבות באתרים או בתכנון במנהל התכנון..

המציאות שבאשדוד אין כעת אלפי דירות של פינוי בינוי בשיווק בבת אחת
מה שכן יש זה אלפי דירות בתכנון שהבניה שלהם תתפרס על פני הרבה שנים (לפחות עשור)

בדקתי כעת ובכל אשדוד יש רק 4 מתחמים שהגיעו להריסה. (ונראה לי שחלק כבר סיימו את הבניה)

וגם בי-ם שיש עשרות מתחמים, הבניה שלהם תתפרס על פני 15-20 שנה
כפי שכתבתי כאן:

התייעצות - האם מחירי הדירות בירושלים לקראת קיפאון

מה המשווקים מסבירים על המחיר היקר? עזוב זה ענין למשווקים מה שהסבירו לאנשים למה לקנות ברמה ד' בזמנו יותר יקר מבנוי בג' 2, הם גם מסבירים שאצלם זה "קבוצה בהנחה" ממחירון הקבלן. ולמה צריך ללכת רחוק מה ההסבר לשלם 75 למ"ר בקנדה ישראל ביפו כשבנין ליד מכרו בנוי ב 32 למ"ר דירות חדשות לפני שנה במשכנות...

www.prog.co.il

 

[shimשימי]

אני חושב שלמרות הרוח הציבורית הצודקת בנוגע למחירים בבני ברק ועוד
עדיין הדעה הרווחת של אדם מקצועי נטול פניות היא
שאין לקנות דירה להשקעה כבר ממזמן (ואת זה אני אומר כבר שנתיים)
אבל דירה למגורים ,אם יש יכולת קנייה ,ואין אשליות של השם יעזור כאשר אין לזה בסיס כלכלי
יש לקנות ,רק לדעת שהכח כרגע בידיים של הקונים

אני מכיר אישית מישהו שקנה דירה בפריוקט לפני שהוא מכר את הדירה הישנה שלו
הוא היה משוכנע שהוא יקבל עליה 2.5M והוא עכשיו מתחנן לקונים ב2.25
והקונים מתמהמהים.

ככה שלדעתי אין להימנע ממלקנות אבל לא למהר כלל בקניה.

 

[כי אנו עמך]

עדיין הדעה הרווחת של אדם מקצועי נטול פניות היא
שאין לקנות דירה להשקעה כבר ממזמן (ואת זה אני אומר כבר שנתיים)

אשמח לשמוע מי המומחים.
זה לא חד משמעי, אני מכיר מישהו שקנה דירה לפני שנתיים, והרוויח 30% זה לא רגיל, אבל יש דברים כאלה, אי אפשר לומר באופן נחרץ. זה הכל עניין שלי מיקום וביקוש.

אבל דירה למגורים ,אם יש יכולת קנייה ,ואין אשליות של השם יעזור כאשר אין לזה בסיס כלכלי

זה שאלה שצריכה להיות מופנה לרב, כמובן שבאופן כללי אתה צודק, אבל אני יכול לשער שהמון ממשתתפי הפורום כאן זכו לניסים גדולים בקניית דירה גם אם לא היה לזה ''בסיס כלכלי''.

 

[אניתי]

עסקת רכישה זה אף פעם לא לחטוף....
רק אחרי הרבה הרבה בדיקות אולי אולי זה שווה....

בקבוצת רכישה סתם זורקים מחיר "משוער" , בסוף אחרי 8 שנים במקרה הטוב שזה נבנה... (מבטיחים 3....למה לא? בכלל לא צריך לעמוד בשום הבטחה שזורקים) המחיר מתברר כפי 1.5, ככה שזה גם בכלל לא המחיר....

 

[יצחק77]

אני חושב שלמרות הרוח הציבורית הצודקת בנוגע למחירים בבני ברק ועוד
עדיין הדעה הרווחת של אדם מקצועי נטול פניות היא
שאין לקנות דירה להשקעה כבר ממזמן (ואת זה אני אומר כבר שנתיים)
אבל דירה למגורים ,אם יש יכולת קנייה ,ואין אשליות של השם יעזור כאשר אין לזה בסיס כלכלי
יש לקנות ,רק לדעת שהכח כרגע בידיים של הקונים

אני מכיר אישית מישהו שקנה דירה בפריוקט לפני שהוא מכר את הדירה הישנה שלו
הוא היה משוכנע שהוא יקבל עליה 2.5M והוא עכשיו מתחנן לקונים ב2.25
והקונים מתמהמהים.

ככה שלדעתי אין להימנע ממלקנות אבל לא למהר כלל בקניה.

אינני יועץ וזו דעתי האישית בלבד,
אם אתם גרים בבני ברק
ורוצים לשדרג, במצב הנוכחי אל תקנו לפני שאתם מוכרים את הדירה שלכם
ומגלים בדיוק כמה היא שווה (היא שווה בדיוק מה שרוב הקונים מציעים לכם במשך חודשיים)
דירות לקניה יש בשפע רב מכל הסוגים והמינים בכל האזורים

 

[shimשימי]

אינני יועץ וזו דעתי האישית בלבד,
אם אתם גרים בבני ברק
ורוצים לשדרג, במצב הנוכחי אל תקנו לפני שאתם מוכרים את הדירה שלכם
ומגלים בדיוק כמה היא שווה (היא שווה בדיוק מה שרוב הקונים מציעים לכם במשך חודשיים)
דירות לקניה יש בשפע רב מכל הסוגים והמינים בכל האזורים

נכון מאוד.
אני מכיר מישהו כמו שאמרתי
שהוא לחוץ מאוד
ואוטוטו
הוא הולך לשלם
על הלוואת גישור
או לחילופין
ישלם 15 אלף שקל בחודש על איחור לקבלן....

 

[tarb]

נכון מאוד.
אני מכיר מישהו כמו שאמרתי
שהוא לחוץ מאוד
ואוטוטו
הוא הולך לשלם
על הלוואת גישור
או לחילופין
ישלם 15 אלף שקל בחודש על איחור לקבלן....

ואני מכיר הרבה שלא לחוצים וכבר מכרו את הדירה שלהם במחיר טוב...
רוב אלה שאתה רואה שירדו במחיר זה בגלל שהמחיר הראשוני היה יותר גבוה ממה שהיא באמת שווה...
מחיר למ''ר בבני ברק לבניין לא חדש לא אמור להיות גבוה מ 29/28 אלף למטר

 

[די]

אני מכיר מישהו כמו שאמרתי
שהוא לחוץ מאוד
ואוטוטו
הוא הולך לשלם
על הלוואת גישור
או לחילופין
ישלם 15 אלף שקל בחודש על איחור לקבלן....

או שיוריד במחיר ויעשה חסד עם הקונה, במקום לעשות חסד עם המיליארדרים של הבנק.

 

[ר' יהונתן]

מדד המחירים לצרכן בינואר עלה ב-0.6% - ברף העליון של תחזיות הכלכלנים

מחירי הדירות עלו ב-0.4%; הסיוכיים להפחתת ריבית מוקדמת מתרחקים; וגם מדד תשומות הבנייה זינק בחודש אחד ב-2.6% - איך זה ייתכן ולמה זה מעיד על טעות במדידה של הלמ"ס?

www.bizportal.co.il

והנה הלמ''ס ממשיך לשקר ומתעלם ממבצעי הקבלנים וממשיך לספר שמחירי הדירות עולים(אם כי בקצב נמוך)
והמדד גם ממשיך לטפס וזה אומר שהריבית תישאר גבוהה וזה עוד סיבה שמחירי הדירות ימשיכו לרדת
גוט שעבאס'

 

[בית שמשניק]

חדשות רעות לכל רוכשי הדירות במבצעי המימון (ללא פטור ממדד)
מדד תשומות הבניה זינק ב2.6% בבת אחת! (עקב עדכון רטרואקטיבי בשכר הפועלים)

 

[ר' יהונתן]

חדשות רעות לכל רוכשי הדירות במבצעי המימון (ללא פטור ממדד)
מדד תשומות הבניה זינק ב2.6% בבת אחת! (עקב עדכון שכר הפועלים)

כמובן שזה כולל את רוכשי מחיר למשתכן

 

[shimשימי]

חדשות רעות לכל רוכשי הדירות במבצעי המימון (ללא פטור ממדד)
מדד תשומות הבניה זינק ב2.6% בבת אחת! (עקב עדכון רטרואקטיבי בשכר הפועלים)

על כל מיליון שקל 26000 שקל מטורףףףף!!
ועצוב!!!