דיון מחירי הדירות לאן?

[פרישמן]

ברור שמחשבים פטירות!
צפה בקובץ המצורף 1979366

אז איך אתה מסביר את הפער?
המסמך (ממשלתי) מדבר על צורך ביח"ד והלמ"ס מדבר על גידול במשקי בית, מה ההבדל?
אני חושב שהלמ"ס יותר בר-סמכא, הוא מעסיק מומחים בנושא + ניסיון + משאבים + גישה לכלל המקורות.

 

[nigun]

המסמך (ממשלתי) מדבר על צורך ביח"ד והלמ"ס מדבר על גידול במשקי בית, מה ההבדל?

תקרא את כל המסמך
החידוש שלהם הוא בחישוב התחזית על פי חישוב מה העדפות מגורים של כל מגזר
ובניית מודל חיזוי יותר מדוייק.
הם מתייחסים במסמך גם לעולים ויורדים

בסעיף 4.2.2 מסבירים מה זה המקדם שיצרו
אבל צריך לקרוא את כל פרק 4 ולראות על מה הם מדברים

 

[szn]

החרדים מתנגדים למס על דירה שנייה מחשש שיפגע בהרבה חרדים

אברהם פריינד: בסיעת יהדות התורה היום הוחלט כי ימתינו לפגישה שתיערך הערב עם יו”ר ועדת חוץ וביטחון יולי אדלשטיין בנושא חוק הגיוס – בהתאם תועבר ההכרעה לרבנים. בנוסף, יו"ר הסיעה פינדרוס נשלח להודיע ליו”ר הקואליציה אופיר כץ כי הסיעה תתנגד לחוק של האוצר שצפוי להטיל מס על מחזיקי דירה שניה. לדבריהם מדובר במהלך שפוגע בציבור החרדי.​

מישהו יודע על איזה מס מדובר?

 

[אשרינו שאנו יהודים]

זה קשור לכתבה הזאת.

נלחמים ב"דירות בהמתנה": חוק חדש יקצר את פרק הזמן שבו ניתן להחזיק 2 דירות במקביל

על פי תזכיר החוק שהפיץ משרד האוצר בשבוע שעבר, התקופה שבה יוכלו משפרי דיור להחזיק ב-2 דירות במקביל מבלי להיחשב כמשקיעים לצורך מס, תקוצר מ-24 חודשים ל-1...

www.nadlancenter.co.il

 

[פרישמן]

זה קשור לכתבה הזאת.

נלחמים ב"דירות בהמתנה": חוק חדש יקצר את פרק הזמן שבו ניתן להחזיק 2 דירות במקביל

על פי תזכיר החוק שהפיץ משרד האוצר בשבוע שעבר, התקופה שבה יוכלו משפרי דיור להחזיק ב-2 דירות במקביל מבלי להיחשב כמשקיעים לצורך מס, תקוצר מ-24 חודשים ל-1...

www.nadlancenter.co.il

לא נראה לי קשור.

מה שהבאת זה לא מס חדש.. מה יש לדון עוד ו'לעצור' מס רכישת דירה שנייה, שקיים כבר הרבה שנים וגם הוארך לעוד שנתיים?

 

[די]

ההשקעה שהכי טובה כהיום היא דווקא ההשקע בריכוזים חרדים

1. בערים החרדיות בונים המון יחידות דיור/פיצולי דירות ועוד.
2. ייתכן ויבנו עשרות אלפי דירות לחרדים בבית שמש תילה כסיף, קריית גת מערב, קריית מלאכי ועוד.
3. יש גבול כמה אפשר לשלם. אם המחיר יעבור את הגבול אנשים יגורו באוהל ברחוב/יעברו לפריפריה.

 

[תנו רבבן]

על פי מדלן מחיר ממוצע למ"ר בתל אביב עומד 54000

 

[9696]

יש לי מסקנא אחת מכל המדובר פה.
ההשקעה שהכי טובה כהיום היא דווקא ההשקע בריכוזים חרדים ולא בריכוזים חילונים.
בריכוזים חילונים מקודם היום מסות של פינוי בינוי שזה אין בריכוזים החרדים. ולכן על אף שהחרדים מרויחים פחות אבל אין את ההיצע הגדול. והביקוש שרק מתגבר משנה לשנה.

בהחלט,
ואפשר להוסיף לזה גם את המנטליות שיש לחרדים לקנות דירת מול החילונים שזה בהרבה פחות
(שמעתי הרצאה של אחד העובדים אצל יובל שוורצמן שאמר- הלוואי והיה לציבור הכללי את המודעות שיש לציבור החרדי לקנות דירות)

 

[מאמימוש]

על פי מדלן מחיר ממוצע למ"ר בתל אביב עומד 54000

כולל דירות ישנות בנות 100+ שנה
כולל יפו?
כולל דרום תל אביב ואזורים פחות מלהיבים...
הפער בתל אביב בין מקומות שווים, ובין דירה חדשה למשהו ישן- הוא אדיר

 

[בית שימשי]

1. בערים החרדיות בונים המון יחידות דיור/פיצולי דירות ועוד.
2. ייתכן ויבנו עשרות אלפי דירות לחרדים בבית שמש תילה כסיף, קריית גת מערב, קריית מלאכי ועוד.
3. יש גבול כמה אפשר לשלם. אם המחיר יעבור את הגבול אנשים יגורו באוהל ברחוב/יעברו לפריפריה.

1. היחידות זה פלסטר זמני, ומי שרוצה לקנות לא עוזר לו שיש יחידות.
2. אם יהיו בחירות אפשר לשכוח מכל הטוב הזה, ולפחות מרובו.
3. מי שאין לו ילך לפריפריה ומי שיש לו יקנה במרכז, ויש לא מעט אנשים שיש להם אפשרות (בדיוק כמו שיש חרדים שקונים בירושלים).

 

[פרישמן]

עוד משתמש רציני (ועוד עו"ד!) @עוד עו"ד שמצטרף לדעה כאן שמחירי הדיור צפויים/בכיוון לרדת

https://www.prog.co.il/threads/הגרלות-דירה-בהנחה.748892/post-15143085

 

[shimשימי]

עוד משתמש רציני (ועוד עו"ד!) @עוד עו"ד שמצטרף לדעה כאן שמחירי הדיור צפויים/בכיוון לרדת

https://www.prog.co.il/threads/הגרלות-דירה-בהנחה.748892/post-15143085

האם מחירי הדירות באמת בירידה מה 9.22?

בנק ישראל אישר הגבלה על הלוואות קבלן ולפעמים החגיגה נגמרת כיבוי אורות.. מה המשמעות של ההגבלות? ברמה הפרקטית

www.hasolidit.com

(לא יודע אם אתה מכיר את האתר ,אבל הוא נחשב שם ניק אמין מאוד) אורי ג'
הוא מודה בירידית מחירים איטית אבל לא מתפעל ספיצפית מהפריוקט הספיצפי הזה

 

[בית שמשניק]

דעות וניתוחים​

המהלך של גינדי בשדה דב: פוטנציאל לאפקט דומינו שיטלטל את מחירי הדירות בגוש דן​

אם פרסומיה של גינדי אינם התחכמות שיווקית ומאות דירות אכן יימכרו בשדה דב במחיר שנע סביב ה-50 אלף שקל למ"ר, למהלך עשויות להיות השלכות רוחב שיסבכו את היזמיות השכנות, ויגיעו עד להרצליה וגבעתיים. פרשנות​

נמרוד בוסו 04.06.25

ספוילר: הכתבה

הקוראים מוזמנים לדמיין לעצמם אילו "ברכות" סינן לעצמו כמעט כל יזם שבונה דירות מגורים בתל אביב למראה הפרסומים שעלו אמש (ג') אודות המחירים שמציעה גינדי החזקות בפרויקט בן 700 הדירות שאותו היא בונה ברובע שדה דב בתל אביב.

רף המחיר המוצג במסגרת הקמפיין החדש, של החל מ-49 אלף שקל למ"ר, אמנם עדיין נשמע יקר ביחס ל-95% מאזורי המדינה, אך הוא כלל אינו כזה ביחס לשכונות הפריים לוקיישן של תל אביב, הכוללות את מרכז ולב העיר, הצפון הישן והחדש ואת שכונות הצפון שמעבר לירקון – רמת אביב, כוכב הצפון ודומיהן. באזורים אלה כבר שכחו גם המוכרים וגם הרוכשים שרמת מחיר של פחות מ-60 אלף שקל למ"ר בכלל קיימת, על אחת כמה וכמה כאשר מדובר בפרויקטים של בניה חדשה. ואילו בשדה דב, היהלום שבכתר נדל"ן היוקרה הישראלי, איש לא העז לדבר על פחות מ-70 אלף שקל למ"ר, ועד לפני שבועות ספורים עוד התנבאו לא מעט אנשי נדל"ן כי בקרוב יגיעו המחירים ל-100 אלף שקל למ"ר.

המבצע שפרסמה אתמול גינדי מהווה אם כן דרמה של ממש, שכן החל מאתמול, מי שיבקש להמשיך למכור דירות ב-70 עד 80 אלף שקל למ"ר באזור שדה דב, יצטרך לעבוד קשה מאד כדי להסביר לקונים הפוטנציאליים את פערי המחיר מול השכנים מעבר לכביש. ונזכיר שאין מדובר פה ברמת מחיר שאותה דורשים היזמים רק כי בא להם. היא נגזרת מעלויות הקרקע, עלויות הבנייה ובעיקר עלויות המימון הכבדות הכרוכות בפרויקט. עבור רובם, ירידה לרמת מחיר של 50 אלף שקל למ"ר היא כלל אינה אפשרית.

העניין הוא שלא רק יזמי שדה דב מוצאים עצמם כעת בבעיה, אלא גם יזמי המתחמים הסובבים אותם – בשכונות צפון תל אביב, באזור הרובעים ואפילו באזורים האיכותיים של רמת גן, גבעתיים והרצליה. כל עוד רמת המחיר בשדה דב עמדה על 70-80 אלף שקל למ"ר, אזי המחיר בפרויקט תמ"א באזור הרובעים יכול היה לשקף 60-65 אלף שקל למ"ר, והמחיר באזורים היקרים של רמת גן והרצליה עמד על 50-55 אלף שקל למ"ר. היום שבו דירות בשדה דב מתחילות להימכר ב-50 אלף שקל למ"ר, הוא היום שבו דירות בגליל ים בהרצליה כבר לא יכולות להמשיך להימכר במחירים האלה.

כלומר, ככל שהמחיר שבו גינדי הולכת למכור את דירות הפרויקט בשדה דב צפוי להיות זהה או אפילו דומה למחיר שעליו היא מצהירה במסגרת הקמפיין הפרסומי, הרי שמדובר במהלך שעשוי לייצר אפקט דומינו ולהוות טלטלה של ממש למחירי הדיור, לא רק בתל אביב אלא גם בגוש דן.

לכך בדיוק כיוונה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) כאשר החליטה לשחרר קרקעות לבנייה של קרוב לעשרת אלפים דירות בפריים לוקיישן בבת אחת. ההנחה היתה שאין בישראל כח קנייה שיכול לרכוש עשרת אלפים דירות ברמת מחיר של 7-8 מיליון שקל לדירה, וכי ליזמים לא תהיה ברירה אלא להוריד במחיר. הקמפיין של גינדי היא אולי ההוכחה הראשונה שמדובר בהנחה נכונה.

שימו לב ל-"החל מ-"

ואחרי שאמרנו את כל הדברים הללו, הגיע שלב ההסתייגויות.

ראשית, עם כל הכבוד, יש לזכור שבשלב זה מדובר בפרסומת ותו לא. איני חושד בגינדי שפרסום שלה מטעה, ועדיין הביטוי "החל מ-" שהוצמד ל"49 אלף שקל למ"ר", הוא ביטוי ממזרי שמלמד שמי שיבקש לרכוש דירה שאינה בקומה הראשונה עם נוף ישיר אל הקיר של השכנים, כבר יצטרך להגדיל את סכום הרכישה. כמו כן, עדיין לא ברור מה היקף הדירות שאותן מתכננת להוציא גינדי לשוק במחיר זה. לכן נהיה חכמים יותר לאחר חתימתן של כמה עשרות העסקאות הראשונות.

שנית, מי שבחן את מפת השכונה ראה כי המתחמים שאותם רכשה גינדי ממוקמים בחלקה המזרחי, כלומר הרחוק יותר מהחוף והיקר פחות. מדובר בחלק מהתוכנית העסקית של החברה, שכיוונה מראש את החלקים הפחות יוקרתיים בשכונה, על מנת שתוכל למכור את הדירות במהירות ובמחיר נמוך יחסית לשאר הפרויקטים בשכונה. המשמעות היא שהרמת המחיר המדוברת "מפילה" את שאר היזמים בשכונה באופן חלקי בלבד, שכן אלו הממוקמים בחלקה המערבי עדיין יוכלו לדרוש מחירים גבוהים יותר בשל הקרבה לים.

ולמרות כל אלה – עדיין מדובר במחירים שאיש לא ציפה להם בשדה דב. ייתכן מאד שאתמול ראינו את הסנונית הראשונה המבשרת על ירידה משמעותית במחירי הדירות באזורי היוקרה של תל אביב.

 

[szn]

הרי שמדובר במהלך שעשוי לייצר אפקט דומינו ולהוות טלטלה של ממש למחירי הדיור, לא רק בתל אביב אלא גם בגוש דן.

לא מבין איך 700 דירות במחיר מוזל הולכים לטלטל את מחירי הדירות בגוש דן...

מילא היא מדובר באלפי יח"ד אבל 700 יח"ד, נו נו..

 

[מתלאה]

לא מבין איך 700 דירות במחיר מוזל הולכים לטלטל את מחירי הדירות בגוש דן...

מילא היא מדובר באלפי יח"ד אבל 700 יח"ד, נו נו..

אתה כקונה לא תתלהב לשלם יותר כשמישהו לידך שילם משמעותית פחות במקום ההכי טוב
זה אפקט תודעתי מאדד משמעותי

 

[פלפלפל]

לחברת גינדי יש גם דירות בבני ברק שישווקו בעוד 3 שנים
וכנראה גם שם יהיו הפתעות כך שזה לא רק בת"א

 

[בית שמשניק]

וכנראה גם שם יהיו הפתעות

וזאת מנין לך?

 

[החברונע'ר]

עד כמה שידוע בשוק מדובר באסטרטגיה קבועה של החברה.

 

[א. ש. ט.]

אני חושב שהלמ"ס יותר בר-סמכא, הוא מעסיק מומחים בנושא + ניסיון + משאבים + גישה לכלל המקורות.

לפי העיוותים המחרידים איך שהוא מחשב את מחירי הדירות, אני לא כזה בטוח....

לענ"ד, אולי יש מקום לתביעה ייצוגית... אלפי אנשים שילמו המון כספים בכל מה שהוא צמוד למדד, עקב הרשלנויות שלהם....

 

[szn]

עד כמה שידוע בשוק מדובר באסטרטגיה קבועה של החברה.

נראה לי שהשיטה שלהם לשווק כמות דירות גדולה במכה אחת במחיר טוב
אבל לא ברמה כזאת כמו שדה דב..