דיון מחירי הדירות לאן?

[מתלאה]

לדעתי, יזיז ועוד איך יזיז.
תמחור של מוצר זה ענין שרובו פסיכולוגי (מבצעי 9.99 וכו'), וברגע שקבלן מסויים מוריד מחיר בצורה כה חדה, קשה מאד לשכנע אנשים אחרים לשלם יותר ולקנות ביוקר, בוודאי אצל ישראלים שטבוע חזק בDNA שלהם לא לצאת "פראיירים". לכן גם אם גינדי יעיפו את כל הפרוייקט ביום-יומיים, יהיה קשה מאד לקבלנים אחרים לבקש סכומים גבוהים יותר, אלא א"כ הם יצליחו לבדל את עצמם משמעותית, כמו ישראל קנדה למשל.

בפרט שכבר לפני זה הייתה אוירה של זהו יותר זה לא יעבוד וזה פשוט מאשר לאנשים את התחושה הזו
[לא שתחושה היא אמת או שקר אבל תמחור הוא גם כן לא אמת ושקר]

 

[רוצה בחיים]

בשוק הלא גדול של רוממה 300 דירות באמת יהווה מכה אבל 700 יח''ד בשוק של גוש דן לא יזיז הרבה..

זה בדיוק הענין יזם לא מוכר סתם דירות ברוממה בזול כי פתח גמ"ח.
היות וישנה הצפה של היצע בתל אביב [חדשות ויד 2]
והיות וגינדי תמיד מוכר קצת יותר זול מכולם.
והיות והוא רכש מגרש הרבה יותר זול מהמתחרים
והיות וב DNA שלו הוא לא סובל אי ודאות.
לכן הוא רוצה למכור מהר ובטוח.

ועל הדרך הוא קיבל
1. פרסומת מטורפת.
2. כתבות שליליות נגדו [מהמתחרים].

 

[יעקב הרמתי]

ומה בית משפט פסק? יש בכלל טענה להגביל מישהו שלא ימכור בזול?

לא הרגשתי צורך לכתוב את זה
השופט לא קיבל את הטענות בכלל, הוא אמר "שהוא מתיר לקבלן לחלק את הדירות בחינם"

 

[szn]

למה את רוממה אתה מחלק מכל ירושלים ואת גוש דן אתה לא מחלק משדה דב?

אני לא טענתי טענה,
רק הגבתי על הציטוט שהביאו כאן מכתבה שפורסמה שלשדה דב תהיה השפעה על כל גוש דן וע''ז כתבתי שלא נראה לי עד כדי כך..

 

[פרומליין]

בקיצור כל אלו שטענו כל הזמן שבהסברים ותיאוריה ו''כתבות'' שהמחירי נדל"ן ירדו אי אפשר להכחיש מציאות שזה לא יורד
עכשיו שמראים להם מציאות
1)מלאי דירות אצל הקבלנים
2) גם מה שכן מכרו זה כמעט רק פריסליים שזה בעצם גם עומד למכירה
3)מלאי דירות יד שניה באתרי המכירות
4)כמות ה''ירדו במחיר'' ביד 2
5)ואחרון מכירה בזול יותר אצל גינדי
הם מתחילים בהסברים ותיאוריה מפולפלים שזה לא יכול להיות וכו' ומביאים כתבות וכו'
אתם טענתם כל הזמן שהסברים וכתבות לא משנה את המציאות
זהו !!המציאות הוא שהציבור הפסיק לקנות במחירים האלו !
יש לכם נתונים אחרים מ 5 אלו הנ"ל? תביאו !
אל תתחילו בהסברים וכתבות
עכשיו מה שיש הטוענים פה שזה רק אצל הציבור החילוני
מה שנראה לי שאצל הציבור החרדי המכה הרבה יותר גדול
פשוט נראה לי שהצטבר כמה סיבות לזה ביחד
זה ידוע שכמעט אי אפשר פה לקנות שתי דירות לכל אחד בשביל המס רכישה ומס שבח וכו'
זה נראה שאין בציבור החרדי הרבה שיש להם (או אפשרות להשיג ע"י משכנתא וכדו')הון עצמי של 700-800 אלף ש"ח לקנות דירה ולפי כל המכירות עד עכשיו נראה לי שמדובר על סדר גודל של אלפי אנשים מקסימום 10-15 אלף
ברגע שאותם אנשים יורדים מהשוק אין כמעט אנשים שיכולים לקנות בבני ברק בית שמש וכדו'
מה שקרה שני דברים 1) הרב רוזנבלט הכניס לכולם בראש שלא משנה איפה זוכים ובאיזה סכום ובאיזה מספר זכייה לא מבטלים דבר שלא היה עד לפני שנתיים! שאנשים ביטלו בגדול זכיות כל הזמן וזה הוציא מהשוק אלפי אנשים שזכו ופשוט עומדים ומחכים ומחכים וכו' וגם אם קנו כבר בטוח מחכים עכשיו 5 שנים
זה פשוט הוריד מכח הקניה של הציבור החרדי אלפי אנשים
2) מחירי הפריסליים והמגרשים כן ! מדובר על אלפי אנשים בציבור החרדי ! שקנו מגרשים ו10/90 20/80 וכו'
לפי הבירור שלי לבד ! אצל אנשים ומתווכים וקבלנים כמעט כל המבצעים האלו נמכרו רק אצל הציבור החרדי
ומדובר בפרויקטים בכל הארץ ממש מחיפה עד באר שבע גם על הים הרצליה נמכר רק אצל החרדים דרך מתווכים
וגם מגרשים בכל הארץ ממש נמכרו רובם לחרדים (התודה לכל המתווכים והמשווקים למיניהם שבוודאי עשו קופה יפה והקונים אי אפשר לדעת בנתיים אם עשו עסקת חייהם או להיפך , מה שבטוח שהורידו אותם מהשוק של הקונים )
ולכן פשוט לא נשאר כח קניה אדיר ! של אלפי איש למחירי בני ברק ובית שמש זה המציאות !
ואכן לא נמכר בזמן האחרון כמות של דירות בבני ברק או בית שמש וגם רכסים טבריה וחריש (שכבר יותר זול) ממש מדשדשים במכירות (תבררו אצל המוכרים בטבריה ורכסים )
בזמן האחרון אף קבלן לא מכר בבית שמש כמות! (ואכן נתיב הפסיקו עם המכירות ) ברגע שיגיע עכשיו השטח החדש עם אלפי דירות למכירה נראה אם יש קונים
ולכן נראה לי שאצל הציבור החרדי הנפילה בסוף יכול להיות הרבה יותר גדול מציבור החילוני שלא ירד מהם מכח הקניה כמעט ורק יושבים ומחכים
אני מחכה לשמוע מהציבור תגובות ואם אני צודק או לא

 

[החברונע'ר]

בקיצור כל אלו שטענו כל הזמן שבהסברים ותיאוריה ו''כתבות'' שהמחירי נדל"ן ירדו אי אפשר להכחיש מציאות שזה לא יורד
עכשיו שמראים להם מציאות
1)מלאי דירות אצל הקבלנים
2) גם מה שכן מכרו זה כמעט רק פריסליים שזה בעצם גם עומד למכירה
3)מלאי דירות יד שניה באתרי המכירות
4)כמות ה''ירדו במחיר'' ביד 2
5)ואחרון מכירה בזול יותר אצל גינדי
הם מתחילים בהסברים ותיאוריה מפולפלים שזה לא יכול להיות וכו' ומביאים כתבות וכו'
אתם טענתם כל הזמן שהסברים וכתבות לא משנה את המציאות
זהו !!המציאות הוא שהציבור הפסיק לקנות במחירים האלו !
יש לכם נתונים אחרים מ 5 אלו הנ"ל? תביאו !
אל תתחילו בהסברים וכתבות
עכשיו מה שיש הטוענים פה שזה רק אצל הציבור החילוני
מה שנראה לי שאצל הציבור החרדי המכה הרבה יותר גדול
פשוט נראה לי שהצטבר כמה סיבות לזה ביחד
זה ידוע שכמעט אי אפשר פה לקנות שתי דירות לכל אחד בשביל המס רכישה ומס שבח וכו'
זה נראה שאין בציבור החרדי הרבה שיש להם (או אפשרות להשיג ע"י משכנתא וכדו')הון עצמי של 700-800 אלף ש"ח לקנות דירה ולפי כל המכירות עד עכשיו נראה לי שמדובר על סדר גודל של אלפי אנשים מקסימום 10-15 אלף
ברגע שאותם אנשים יורדים מהשוק אין כמעט אנשים שיכולים לקנות בבני ברק בית שמש וכדו'
מה שקרה שני דברים 1) הרב רוזנבלט הכניס לכולם בראש שלא משנה איפה זוכים ובאיזה סכום ובאיזה מספר זכייה לא מבטלים דבר שלא היה עד לפני שנתיים! שאנשים ביטלו בגדול זכיות כל הזמן וזה הוציא מהשוק אלפי אנשים שזכו ופשוט עומדים ומחכים ומחכים וכו' וגם אם קנו כבר בטוח מחכים עכשיו 5 שנים
זה פשוט הוריד מכח הקניה של הציבור החרדי אלפי אנשים
2) מחירי הפריסליים והמגרשים כן ! מדובר על אלפי אנשים בציבור החרדי ! שקנו מגרשים ו10/90 20/80 וכו'
לפי הבירור שלי לבד ! אצל אנשים ומתווכים וקבלנים כמעט כל המבצעים האלו נמכרו רק אצל הציבור החרדי
ומדובר בפרויקטים בכל הארץ ממש מחיפה עד באר שבע גם על הים הרצליה נמכר רק אצל החרדים דרך מתווכים
וגם מגרשים בכל הארץ ממש נמכרו רובם לחרדים (התודה לכל המתווכים והמשווקים למיניהם שבוודאי עשו קופה יפה והקונים אי אפשר לדעת בנתיים אם עשו עסקת חייהם או להיפך , מה שבטוח שהורידו אותם מהשוק של הקונים )
ולכן פשוט לא נשאר כח קניה אדיר ! של אלפי איש למחירי בני ברק ובית שמש זה המציאות !
ואכן לא נמכר בזמן האחרון כמות של דירות בבני ברק או בית שמש וגם רכסים טבריה וחריש (שכבר יותר זול) ממש מדשדשים במכירות (תבררו אצל המוכרים בטבריה ורכסים )
בזמן האחרון אף קבלן לא מכר בבית שמש כמות! (ואכן נתיב הפסיקו עם המכירות ) ברגע שיגיע עכשיו השטח החדש עם אלפי דירות למכירה נראה אם יש קונים
ולכן נראה לי שאצל הציבור החרדי הנפילה בסוף יכול להיות הרבה יותר גדול מציבור החילוני שלא ירד מהם מכח הקניה כמעט ורק יושבים ומחכים
אני מחכה לשמוע מהציבור תגובות ואם אני צודק או לא

בגדול כותב בהיגיון.
אבל החיים מלמדים שגם אם זה נכון זה זמני. ובסוף השוק יתקן את עצמו גם אם זה יקח שנתיים.

 

[nigun]

אבל החיים מלמדים שגם אם זה נכון זה זמני. ובסוף השוק יתקן את עצמו גם אם זה יקח שנתיים.

יתקן לעליה או ירידה?

 

[החברונע'ר]

יתקן לעליה או ירידה?

עליה

 

[nigun]

עליה

למה אתה חושב שהתיקון הוא עליה?
המשוואה של שוק מתוקן אמורה להיות פשוטה
היצע > ביקוש == ירידה
ביקוש > היצע == עליה

אם אתה חושב שתמיד הביקוש בישראל יהיה גדול מההיצע אתה לא לבד אבל זה לא אומר שזה מה שאכן יהיה

 

[החברונע'ר]

למה אתה חושב שהתיקון הוא עליה?
המשוואה של שוק מתוקן אמורה להיות פשוטה
היצע > ביקוש == ירידה
ביקוש > היצע == עליה

אם אתה חושב שתמיד הביקוש בישראל יהיה גדול מההיצע אתה לא לבד אבל זה לא אומר שזה מה שאכן יהיה

מדבר על איזורי הביקוש. לא על טבריה.

 

[תנו רבבן]

נראה לי שדבר אחד ברור, והוא שנשלמו כל התנאים לירידת מחירים, ועכשיו צריך פשוט לעקוב אם תהיה קריסה, ירידה, עצירה, או עליה. מכאן ואילך כבר יהיה קשה לטעון ש'יבוא יום'.

 

[shimשימי]

נראה לי שדבר אחד ברור, והוא שנשלמו כל התנאים לירידת מחירים, ועכשיו צריך פשוט לעקוב אם תהיה קריסה, ירידה, עצירה, או עליה. מכאן ואילך כבר יהיה קשה לטעון ש'יבוא יום'.

כמה זמן מהיום ,לדעתך, זה יהיה מבחן משקף לראות אם יהיה ירידה?

 

[9696]

בקיצור כל אלו שטענו כל הזמן שבהסברים ותיאוריה ו''כתבות'' שהמחירי נדל"ן ירדו אי אפשר להכחיש מציאות שזה לא יורד
עכשיו שמראים להם מציאות
1)מלאי דירות אצל הקבלנים
2) גם מה שכן מכרו זה כמעט רק פריסליים שזה בעצם גם עומד למכירה
3)מלאי דירות יד שניה באתרי המכירות
4)כמות ה''ירדו במחיר'' ביד 2
5)ואחרון מכירה בזול יותר אצל גינדי
הם מתחילים בהסברים ותיאוריה מפולפלים שזה לא יכול להיות וכו' ומביאים כתבות וכו'
אתם טענתם כל הזמן שהסברים וכתבות לא משנה את המציאות
זהו !!המציאות הוא שהציבור הפסיק לקנות במחירים האלו !
יש לכם נתונים אחרים מ 5 אלו הנ"ל? תביאו !
אל תתחילו בהסברים וכתבות
עכשיו מה שיש הטוענים פה שזה רק אצל הציבור החילוני
מה שנראה לי שאצל הציבור החרדי המכה הרבה יותר גדול
פשוט נראה לי שהצטבר כמה סיבות לזה ביחד
זה ידוע שכמעט אי אפשר פה לקנות שתי דירות לכל אחד בשביל המס רכישה ומס שבח וכו'
זה נראה שאין בציבור החרדי הרבה שיש להם (או אפשרות להשיג ע"י משכנתא וכדו')הון עצמי של 700-800 אלף ש"ח לקנות דירה ולפי כל המכירות עד עכשיו נראה לי שמדובר על סדר גודל של אלפי אנשים מקסימום 10-15 אלף
ברגע שאותם אנשים יורדים מהשוק אין כמעט אנשים שיכולים לקנות בבני ברק בית שמש וכדו'
מה שקרה שני דברים 1) הרב רוזנבלט הכניס לכולם בראש שלא משנה איפה זוכים ובאיזה סכום ובאיזה מספר זכייה לא מבטלים דבר שלא היה עד לפני שנתיים! שאנשים ביטלו בגדול זכיות כל הזמן וזה הוציא מהשוק אלפי אנשים שזכו ופשוט עומדים ומחכים ומחכים וכו' וגם אם קנו כבר בטוח מחכים עכשיו 5 שנים
זה פשוט הוריד מכח הקניה של הציבור החרדי אלפי אנשים
2) מחירי הפריסליים והמגרשים כן ! מדובר על אלפי אנשים בציבור החרדי ! שקנו מגרשים ו10/90 20/80 וכו'
לפי הבירור שלי לבד ! אצל אנשים ומתווכים וקבלנים כמעט כל המבצעים האלו נמכרו רק אצל הציבור החרדי
ומדובר בפרויקטים בכל הארץ ממש מחיפה עד באר שבע גם על הים הרצליה נמכר רק אצל החרדים דרך מתווכים
וגם מגרשים בכל הארץ ממש נמכרו רובם לחרדים (התודה לכל המתווכים והמשווקים למיניהם שבוודאי עשו קופה יפה והקונים אי אפשר לדעת בנתיים אם עשו עסקת חייהם או להיפך , מה שבטוח שהורידו אותם מהשוק של הקונים )
ולכן פשוט לא נשאר כח קניה אדיר ! של אלפי איש למחירי בני ברק ובית שמש זה המציאות !
ואכן לא נמכר בזמן האחרון כמות של דירות בבני ברק או בית שמש וגם רכסים טבריה וחריש (שכבר יותר זול) ממש מדשדשים במכירות (תבררו אצל המוכרים בטבריה ורכסים )
בזמן האחרון אף קבלן לא מכר בבית שמש כמות! (ואכן נתיב הפסיקו עם המכירות ) ברגע שיגיע עכשיו השטח החדש עם אלפי דירות למכירה נראה אם יש קונים
ולכן נראה לי שאצל הציבור החרדי הנפילה בסוף יכול להיות הרבה יותר גדול מציבור החילוני שלא ירד מהם מכח הקניה כמעט ורק יושבים ומחכים
אני מחכה לשמוע מהציבור תגובות ואם אני צודק או לא

בגדול אתה צודק
הערים המדשדשות ביותר זה בית שמש בני ברק וירושלים שיש בהם בניה מטורפת במחירים מטורפים
דווקא בפריפריה השוק יחסית היה פעיל לאחרונה עד שגם שם התחילו לעלות מחירים ונעצר השוק

 

[די]

בגדול אתה צודק
הערים המדשדשות ביותר זה בית שמש בני ברק וירושלים שיש בהם בניה מטורפת במחירים מטורפים
דווקא בפריפריה השוק יחסית היה פעיל לאחרונה עד שגם שם התחילו לעלות מחירים ונעצר השוק

בקיצור כל הארץ המחירים מטורפים והשוק מדשדש (חוץ מ"ההשקעות" של החלומות להתעשר)
בנתיבות מוכרים 4 חדרים ב1.6 מיליון וגם בעפולה. ברכסים אפילו יותר יקר...

 

[nigun]

מדבר על איזורי הביקוש. לא על טבריה.

מה נחשב איזורי וביקוש ולמה?
דירה בבית שמש תעלה 10 מליון ובטבריה 1.5?

חוץ ממקומות שיש להם סיבה מיוחדת כשבפריפריה המחיר יורד במרכז לא ימשיך לזנק ב15% לשנה
בפרט כשמתישהו ערים בפריפריה יהיו בגודל של ערים במרכז ויפתור חלק מהחסרונות של הפריפריה

 

[תנו רבבן]

כמה זמן מהיום ,לדעתך, זה יהיה מבחן משקף לראות אם יהיה ירידה?

שאלה טובה. לכאורה אמור להתחיל תהליך מסויים ולראות איך הוא מתרחש, אבל מכאן ואילך כל מה שלא קורה מראה שהציבור מאמין במחירים יותר ממה שאנחנו חושבים.

 

[די]

המילה של שימי קראוס
מייסד ומנכ"ל 'נדל"ן+'

קוראים יקרים,

מידי חודש אכתוב לכם את הגיגי. אתם מוזמנים לאהוב או לחלוק - העיקר שתקראו את הטור הזה בשקיקה.

הופס... עבר חודש - והגענו לניוזלטר מס׳ 2!

בראשית דבריי, אני רוצה להודות לכם, הקוראים היקרים, שהקדשתם מזמנכם לקרוא את הגיליון הקודם. תודה מיוחדת על התגובות החמות שקיבלנו.

יש כל כך הרבה חדשות והתפתחויות מעניינות בנדל״ן - בארץ בכלל ובבית שמש בפרט - שהתחבטתי על מה לכתוב הפעם. האם לדבר על נדל״ן ארצי? או אולי להישאר קרוב לבית בעיר הקטנה גדולה שלנו בית שמש, (שצפויה בעשור הקרוב להפוך לעיר השנייה בגודלה במדינה, לפי תוכניות בניה שאושרו כבר)?

מהיות ואני מקבל המון פניות לייעוץ על טרנד ההשקעה הכי חם במדינה ב-3 השנים האחרונות, אכתוב על זה קצת. זה נוגע גם לדירות בבית שמש וגם בכל הארץ - רכישת דירה מקבלן בתנאי תשלום של 5%-95%, 10%-90% וכו'.

המשווקים היום כבר לא מציעים מחיר של דירה, אלא "כמה הון עצמי צריך להביא לחתימה"! כל הנושא הזה של איך לבדוק אם העסקה טובה ורווחית הוא לטור נפרד וארוך (ובעז״ה אכתוב על זה בהמשך), אבל על קצה המזלג אדבר על מה שקרה בבית שמש עם חלק גדול מהעיסקאות האלו.

בשביל להרוויח בעסקה כזאת חייבים: א. לבדוק טוב טוב את השוק ואת ההצעה. ב. שמחירי הדירות ימשיכו לעלות כל הזמן. ג. מה העלויות וההוצאות שמסביב. אם אחד מהדברים האלו לא קורים, קרוב לוודאי שלא תרוויחו כסף ובמקרים מסוימים אפילו תפסידו.

במשרד שלי בבית שמש טיפלנו עד היום בכ-30 בעלי דירות שרכשו בתנאי התשלום הנ״ל. היום הם צריכים להשלים את העסקה אבל אין להם מאיפה להביא את הכסף, או שהם כבר השלימו את העסקה והמשכנתא היא פי 2 ומעלה מהשכירות - גם כאן אין להם מאיפה להמשיך לממן את זה, והם רוצים למכור את הדירה. כשהם הגיעו אלי תמחרתי להם את הדירה וערכנו רשימה של כל העלויות שהיו להם - מתברר שהם הולכים להפסיד בין עשרות למאות אלפי שקלים מהעסקה! ממש כך!

קשה לעכל את זה. אני יודע. אבל עם הזמן מבינים שזו המציאות ואלו המספרים. אז למה אני כותב לכם את זה? הרי בנדל״ן מקובל לומר ש "אי אפשר להפסיד - רק להרוויח". אז זה לא נכון ויש מקרים שגם מפסידים כסף. שימרו על כספכם! בידקו ב-7 עיניים את ההצעות שמציעים לכם וקנו נדל״ן בתבונה ובחוכמה.

נשתמע בחודש הבא,

שימי

 

[בית שמשניק]

במשרד שלי בבית שמש טיפלנו עד היום בכ-30 בעלי דירות שרכשו בתנאי התשלום הנ״ל. היום הם צריכים להשלים את העסקה אבל אין להם מאיפה להביא את הכסף, או שהם כבר השלימו את העסקה והמשכנתא היא פי 2 ומעלה מהשכירות - גם כאן אין להם מאיפה להמשיך לממן את זה, והם רוצים למכור את הדירה.

אם יש כ30 רק ממשרד אחד בבית שמש, כנראה שיש מאות רבות כאלו בכל הארץ, אם לא אלפים...

 

[9696]

בקיצור כל הארץ המחירים מטורפים והשוק מדשדש (חוץ מ"ההשקעות" של החלומות להתעשר)
בנתיבות מוכרים 4 חדרים ב1.6 מיליון וגם בעפולה. ברכסים אפילו יותר יקר...

עפולה פחות אזור ה- 14 למ"ר
גם בהר יונה
רכסים מזמן מדשדש כי זה כמעט כמו בית שמש כ- 18 למ"ר

 

[ר' יהונתן]

ירידה של 10%-20% בדרום תל אביב - שוק של קונים בלי קונים

מחירי הדירות בכיוון כלפי מטה כבר מתחילת השנה. אבל השינוי האמיתי מתחולל כעת, עם עסקאות שנעשות ב-10% ועד ל-20% מתחת למחיר שוק שהתרגלנו אליהם באזור של 30 אלף שקל למ"ר. בעסקה שנעשתה לאחרונה - המחיר למ"ר מבטא ירידת מחירים בפועל של 20%, שהגיע לרמה של 24 אלף שקל. מה שעוד מעניין לראות זה את הקונים...

www.bizportal.co.il