דיון מחירי הדירות לאן?

[פרישמן]

יכול להיות, אבל, ואבל גדול!!!
רוב האנשים שקונים ב20/80 מצפים לעלייה גדולה ב 3-4 שנים, זה דבר שממש לא אמור לקרות כל 3 שנים, זה שעלה כך בשנים האחרונות זה רק סיבה שעכשיו זה יהיה להיפך והשוק יתקן את עצמו.
להזכירך! בשביל שיהיה רווח המחירים צריכים לעלות לפחות בין 15% ל20% (בחוזה יש הפסד של 12% בערך),
ומי ערב לעלייה כזו, זה עסקה מאוד מסוכנת.
צר לי שאני פוגע בפרנסתך, אני מאמין בלב שלם שאתה באמת חושב שכך יהיה, אבל אני חושב שראוי ליידע את הציבור שקונה בתמימות ומאמין שכל שנה המחירים עולים ב 7%, העסקאות הללו מסוכנות מאוד!

עשינו פה הרבה חישובים והגענו ל-7 סיבות מוצקות לירידה עתידית במחירי הדיור. משום מה יש כאלה שחוזרים שוב ושוב על הטענה שתמיד הייתה עלייה ולא מבינים שכמו שעלה ככה יכול לרדת.

תראה גם אם זה יורד, לפי העבר זה משלים את עצמו אחרי זה עם בונוס שמן, לכאורה מי שקונה להשקעה לטווח ארוך כדאי לו כי לפי העבר לא היה עשור שהמחירים לא השלימו את הירידות שלהם, אז למה שעכשיו זה ישתנה???
אם תאמר שיש הרבה בניה גם יש הרבה צעירים, ואם תאמר שהדירות כבר יותר מהצעירים אז אנחנו אמורים לראות שינוי דרסטי ואף אחד לא מצביע פה על מקום שנהיה זול ב 50000 שקל בשנה האחרונה. אולי כן אדרבה.תעדכן מיקום.

כנראה שלא עברת על כל האשכול בתקופה האחרונה.
המחירים עלו כי במשך שנים לא הייתה בנייה, אבל בשנים האחרונות יש הצפה של דירות בבנייה.

לגבי הטענה שכמו שיש עלייה בהיצע, יש גם עלייה בביקוש, חישבנו את זה כאן עם טבלאות ומידע מוצק (מהלמ"ס שלא נגוע באינטרס לירידת מחירים אלא להיפך).
העלייה השנתית של משקי הדיור לאורך השנים האחרונות הינה כ-45K בשנה, בעוד שהעלייה בדירות בבנייה היא קרוב ל-70K.
זה שלא רואים ירידה במחירי הדירות החדשות (יש מקומות שהובא כאן שהירידה מגיעה כבר ל-20%, אבל גם לדבריך), זה כי הבנקים חוסמים הורדת מחירים. שים לב אבל שההטבות של הקבלנים הם בשווי של לפחות 7% הנחה.
לפי נתוני העסקאות האחרונות, בדירות יד2 התחילה הירידה והרבה יותר מ-50K, תתחיל לעקוב אחרי הפרסומים והחישובים כאן ותבין שצודק כל מי שאומר להזהיר ולהיזהר.

בגדול אמרו שאחרי המלחמה יבואו מחו"ל ויקנו את כל הדירות החדשות.. הנה נגמרה המלחמה ואנו לא רואים עדיין שינוי משמעותי.

 

[בית שמשניק]

כיום מידיעה אישית חלק גדול מהעסקאות הגיעו לסיום בניה ועשרות אולי מאות אברכים שתקועים עם עסקאות
שאינם יכולים להשלים ונזקים של מאות אלפים זו כבר לא תחזית של חרדתים זו לצערי מציאות עגומה
רק השבוע עסקתי בעזרה לאברך שהסתבך בעסק וישבנו עם עסקן נודע בציבור
ואז אומר לנו העסקן בלי לחץ זה מקרה קל והראה לי כמה תיקים של אברכים שעומדים לפני עיקול דירה

וואו.
האם תוכל לפרט יותר? באיזו עיר/ערים מדובר?

 

[יצחק77]

וואו.
האם תוכל לפרט יותר? באיזו עיר/ערים מדובר?

אשדוד - ובית שמש
בבית שמש מדובר גם ב"זוכי" מחיר למשתכן שקיבלו 90% משכנתא וכבר גרים בדירות
אלא שמה לעשות שאותו "רועץ משכנתאות" מפולפל שעזר להם לכבס הכנסות שלא קיימות וכו' לא טרח להסביר
להם שעם משכורת של גננת בעמותה + כוילל וחצי תלמיד בערב אי אפשר לשלם 6000-8000 משכנתא
וגם לחיות,

 

[בית שמשניק]

אשדוד - ובית שמש
בבית שמש מדובר גם ב"זוכי" מחיר למשתכן שקיבלו 90% משכנתא וכבר גרים בדירות
אלא שמה לעשות שאותו "רועץ משכנתאות" מפולפל שעזר להם לכבס הכנסות שלא קיימות וכו' לא טרח להסביר
להם שעם משכורת של גננת בעמותה + כוילל וחצי תלמיד בערב אי אפשר לשלם 6000-8000 משכנתא
וגם לחיות,

זה לגבי העיקולים על דירות קיימות.
ומה לגבי עסקאות ה20/80 שלא הצליחו להשלים אותן. גם מדובר בבית שמש?

 

[פרישמן]

אשדוד - ובית שמש
בבית שמש מדובר גם ב"זוכי" מחיר למשתכן שקיבלו 90% משכנתא וכבר גרים בדירות
אלא שמה לעשות שאותו "רועץ משכנתאות" מפולפל שעזר להם לכבס הכנסות שלא קיימות וכו' לא טרח להסביר
להם שעם משכורת של גננת בעמותה + כוילל וחצי תלמיד בערב אי אפשר לשלם 6000-8000 משכנתא
וגם לחיות,

נראה לי יותר שהבעיה צצה כי בזמן לקיחת המשכנתא הריבית הייתה נמוכה והצפי היה לשלם כ-5K בחודש, אבל המסלול של הריבית שהם לקחו, הקפיץ את התשלום.
הם גם לא יכולים לעשות מיחזור כי יעלו על ההכנסות הריאליות שלהם בפתיחת התהליך מחדש.
הפיתרון? למכור את הדירה, וזה עונה על השאלה של @בית שמשניק לפשר כמות הדירות למכירה בנווה שמיר.

 

[בית שימשי]

העלייה השנתית של משקי הדיור לאורך השנים האחרונות הינה כ-45K בשנה, בעוד שהעלייה בדירות בבנייה היא קרוב ל-70K

70K זה "התחלות בניה" אבל דירות ב"גמר בניה" ממשיכים לדשדש באזור ה50k ואפילו יש בהם ירידה, ולכן לא פלא שמחירי השכירות רק עולים ועולים אפילו שיש כביכול "הרבה דירות".

 

[פרישמן]

70K זה "התחלות בניה" אבל דירות ב"גמר בניה" ממשיכים לדשדש באזור ה50k ואפילו יש בהם ירידה, ולכן לא פלא שמחירי השכירות רק עולים ועולים אפילו שיש כביכול "הרבה דירות".

אין לי כבר כוח להתווכח, מדברים פה על דירות למכירה ואתה מביא ראייה מדירות להשכרה שברור שזה זמני וכשהדירות יהיו מוכנות, תהיה הצפה גם בדירות להשכרה ומחיריהן ירדו. מי שבונה על השכירות שתשלם את המשכנתא, עלול ממש להתאכזב.
אין צורך להפוך את האשכול ל-"מחירי השכירות לאן?"

 

[בית שימשי]

אין לי כבר כוח להתווכח, מדברים פה על דירות למכירה ואתה מביא ראייה מדירות להשכרה שברור שזה זמני וכשהדירות יהיו מוכנות, תהיה הצפה גם בדירות להשכרה ומחיריהן ירדו. מי שבונה על השכירות שתשלם את המשכנתא, עלול ממש להתאכזב.
אין צורך להפוך את האשכול ל-"מחירי השכירות לאן?"

אני מביא ראיה שאין בפועל הרבה דירות בנויות, מה שאומר שאם יהיה שינוי התנהגות (בעקבות השכירות הגבוהה) ובמקום לחפש דירות על הנייר יחפשו דירות לאכלוס מיידי לא יפגשו באמת היצע כ"כ גדול.
וגם זמן הבניה התארך הרבה ככה שלא צפוי עליה ב"גמר בניה".

 

[פרישמן]

הסיבה שאני כל כך מנסה להשיב ולחזור שוב ושוב על אותן טענות והוכחות שמחירי הדירות לקראת ירידה, אפילו שלכאורה הן כבר נאמרו ורק צריך לדפדף אחורה, היא בגלל שמשום מה ישנם כאלה ששוב ושוב כאילו לא קראו או שבאמת לא קראו את הנאמר כבר, וחוזרים על הטענות שהשוק תיכף יעלה.
חלילה, מספיק שמישהו אחד שייכנס לכאן ולא יעבור על שאר התגובות ויקנה דירה ויפסיד. אני מרגיש חובה להזהיר ולהזהיר שוב ושוב, ואם הצלתי מישהו אחד מהפסד, דייני.

 

[דג תמנון]

אין לי כבר כוח להתווכח, מדברים פה על דירות למכירה ואתה מביא ראייה מדירות להשכרה שברור שזה זמני וכשהדירות יהיו מוכנות, תהיה הצפה גם בדירות להשכרה ומחיריהן ירדו. מי שבונה על השכירות שתשלם את המשכנתא, עלול ממש להתאכזב.
אין צורך להפוך את האשכול ל-"מחירי השכירות לאן?"

מה גם, שכל העליה המדוברת במחירי השכירות היא משמעותית רק בערי הביקוש המסורתי.

מה שכן, לדעתי בערים אלו השכירות רק תמשיך לעלות, לעומת הפריפריה בה כדבריך צפויה ירידה במחיר שגם כך לא מאד עלה.

 

[פרישמן]

אני מביא ראיה שאין בפועל הרבה דירות בנויות, מה שאומר שאם יהיה שינוי התנהגות (בעקבות השכירות הגבוהה) ובמקום לחפש דירות על הנייר יחפשו דירות לאכלוס מיידי לא יפגשו באמת היצע כ"כ גדול.
וגם זמן הבניה התארך הרבה ככה שלא צפוי עליה ב"גמר בניה".

הם יפגשו היצע מטורף של דירות יד 2 שכמעט הכפיל את עצמו בשנה האחרונה (מ-40 או 50K דירות, יש כעת כ-90K) והמחיר רק יורד ויורד כי לא קונים. ככל שמחזיקי הדירות להשקעה (כ-30% מסך כל הדירות במדינה!) יבינו ששווי דירתם יורדת ככה יהיו יותר דירות למכירה.

 

[דג תמנון]

הם יפגשו היצע מטורף של דירות יד 2 שכמעט הכפיל את עצמו בשנה האחרונה (מ-40 או 50K דירות, יש כעת כ-90K) והמחיר רק יורד ויורד כי לא קונים. ככל שמחזיקי הדירות להשקעה (כ-30% מסך כל הדירות במדינה!) יבינו ששווי דירתם יורדת ככה יהיו יותר דירות למכירה.

הסיבה שאני כל כך מנסה להשיב ולחזור שוב ושוב על אותן טענות והוכחות שמחירי הדירות לקראת ירידה, אפילו שלכאורה הן כבר נאמרו ורק צריך לדפדף אחורה, היא בגלל שמשום מה ישנם כאלה ששוב ושוב כאילו לא קראו או שבאמת לא קראו את הנאמר כבר, וחוזרים על הטענות שהשוק תיכף יעלה.
חלילה, מספיק שמישהו אחד שייכנס לכאן ולא יעבור על שאר התגובות ויקנה דירה ויפסיד. אני מרגיש חובה להזהיר ולהזהיר שוב ושוב, ואם הצלתי מישהו אחד מהפסד, דייני.

חזק ואמץ!

(רק הערה קטנה על הנתון: @אופקים 1 היטיב להגדיר באשכול אחר שחלק ניכר מדירות היד 2 הינן למכירה רק כי לבעליהן יש חלום לעבור לדירה חדשה ויקרה יותר ואלו לא ירדו במחיר כי אין להם טעם למכור בזול. פשוט יחזרו בהם מהמכירה וימשיכו לחיות בטוב. מה שנקרא: מוכר לא רציני.
עדיין המסקנה הסופית שלך לא משתנה כי שאר הדירות שמוחזקות בידי משקיעים, נאנקי משכנתאות או מי שכבר קנה דירה אחרת מחירן כנראה ירד גם ירד והן תקחנה איתן את שאר השוק)

 

[יצחק77]

חזק ואמץ!

(רק הערה קטנה על הנתון: @אופקים 1 היטיב להגדיר באשכול אחר שחלק ניכר מדירות היד 2 הינן למכירה רק כי לבעליהן יש חלום לעבור לדירה חדשה ויקרה יותר ואלו לא ירדו במחיר כי אין להם טעם למכור בזול. פשוט יחזרו בהם מהמכירה וימשיכו לחיות בטוב. מה שנקרא: מוכר לא רציני.
עדיין המסקנה הסופית שלך לא משתנה כי שאר הדירות שמוחזקות בידי משקיעים או נאנקי משכנתאות מחירן כנראה ירד גם ירד והן תקחנה איתן את שאר השוק)

בבני ברק רואים את זה בחדות
המדומיינים עדיין יושבים וחולמים ויש דירות שכבר שנה + ביד 2
אולם אלו שקנו דירה ומתקרבים לקצה יורדים במחיר אפי' ב200000 ש"ח מידיעה

 

[בית שימשי]

חלילה, מספיק שמישהו אחד שייכנס לכאן ולא יעבור על שאר התגובות ויקנה דירה ויפסיד. אני מרגיש חובה להזהיר ולהזהיר שוב ושוב, ואם הצלתי מישהו אחד מהפסד, דייני.

אם אתה מדבר על השקעה זה ודאי נכון, אבל בקניה למגורים ממש לא בטוח ששווה להמתין אמנם יש 90000 דירות ביד 2 אבל יש עוד מספר לא ידוע של אנשים שממתינים על הגדר, וכל עוד שאין נתונים על הביקוש המספרים של ההיצע לא אומרים לי שום דבר.

 

[פרישמן]

אם אתה מדבר על השקעה זה ודאי נכון, אבל בקניה למגורים ממש לא בטוח ששווה להמתין אמנם יש 90000 דירות ביד 2 אבל יש עוד מספר לא ידוע של אנשים שממתינים על הגדר, וכל עוד שאין נתונים על הביקוש המספרים של ההיצע לא אומרים לי שום דבר.

הביקוש בגדול זה כ-900k משקי בית שחיים בשכירות. אבל כבר עשו פה חשבון שעל כל דירה שנקנית/שמתפנית מתוך המאגר הענק הזה, זה מגדיל את ההיצע בעקיפין. כי כשהדירה הזו תצא לשכירות אז יהיה יותר מידי דירות להשכרה ומחיר השכירות ירד מאוד ואז הדירות יופנו לשוק למכירה.

 

[8821]

אם אתה מדבר על השקעה זה ודאי נכון, אבל בקניה למגורים ממש לא בטוח ששווה להמתין אמנם יש 90000 דירות ביד 2 אבל יש עוד מספר לא ידוע של אנשים שממתינים על הגדר, וכל עוד שאין נתונים על הביקוש המספרים של ההיצע לא אומרים לי שום דבר.

גם אם מחר אנשים יתחילו לקנות לא כולם יקנו ביום אחד כך שההיצע יגבר על הביקוש

 

[בית שימשי]

הביקוש בגדול זה כ-900k משקי בית שחיים בשכירות.

זה נתון גולמי כי לא ברור כמה מהם רוצים לקנות דירה וכמה יש להם כבר דירה, אבל בכל אופן מספיק שעשירית מהם ילכו לקנות דירה וכבר לא נשארו דירות, ובנוסף אם הריבית תרד והשכירות תעלה (כמו שצפוי) בעלי הדירות כבר לא ימהרו למכור.

 

[8821]

לגבי

זה נתון גולמי כי לא ברור כמה מהם רוצים לקנות דירה וכמה יש להם כבר דירה, אבל בכל אופן מספיק שעשירית מהם ילכו לקנות דירה וכבר לא נשארו דירות, ובנוסף אם הריבית תרד והשכירות תעלה (כמו שצפוי) בעלי הדירות כבר לא ימהרו למכור.

עד שהריבית תרד (משמעותי) ההיצע יגדל פי 2 משלל סיבות שפורטו לעיל

 

[8821]

אז זה הסיפור של סוכן נדל"ן, הוא ישב משועמם במשרד במשך שבועות אחרי שהלך על ה-20\80 והלך לחפש מה קרה (הרי המיחירם רק 'יעלו') ונכנס לפורום שלנו שהרבה אנשים משתכנעים ממנו ומנסה כאן בפורום להפיל עוד אנשים בפח (אחרי שמשעמם לו במשרד) כן אני שיביא לי מישהו אחד שהרוויח מה-20\80 אחרי כל ההוצאות
מדובר באנשים שעניהם סמויות וחוץ מלצעוק שהמחירים יעלו כי גם פעם עלו (לא מ שנה שיש המון סיבות למה זה השתנה) עניהם עיורות לחלוטין והפילו הרבה אנשים בפח וזה טיפשי בכלל להתווכח איתם(וכל מי שחושב שאנשים הרוויחו מה-20\80 שיספר לנו על מקרה כזה וכמובן שמכר את הדירה ולא שמדמיין מה יקבל)

ואני מצטער ע"ז שאנחנו נרוויח ירידת מחירים על חשבון התמימים המסכנים האלו כי כידוע הקבלנים הם שוק חזק שקשה לשבור אותו ולכן ה' עשה איתנו חסד בדמות משקיעים שקנו את הדירות מהקבלנים והולכים למכור לנו יותר בזול כי דירה מוכנה יותר זולה (ולמי ששואל איך פשוט כי המחירים בירידה רק הקבלנים לא מוכנים להוריד מחירים אבל זה רק ענין של זמן עד שיכנעו ואז יהיה את הפיצוץ הגדול)

וב"ה שהקבלנים ממשיכים לבנות במרץ כי חושבים שהמחירים יעלו (בתקווה שהם מאמינים לעצמם רק מענין למה הם מעכבים את הבניה) תארו לכם שהיו מפסיקים לבנות ובמיוחד שקשה להשיג פועלים ועלויות יותר יקרות מה היה קורה ,אז באמת המחירים היו עולים
אני באמת רואה השגחה פרטית שיש צירוף נדיר של סיבות שיגרמו לירידה ,שהציבור נאנק תחת המחירים
וכל מי שרוצה להשקיע שיקנה מכל האלו שקנו ב-20\80 זה הרבה יותר זול מהקבלנים

ולסיכום נקוט כלל בידך שאתה רואה מי שאומר שהמחירים יעלו הוא נגוע קרי: יזם קבלן משווק משקיע ומתווך
ושאתה רואה מי שאומר שמחירים ירדו זה מישהו לא נגוע זה מישהו שמסתכל על המציאות בלי לעוות אותה לפי צרכיו
אל תסתכל מה אומר אלא מי אומר

 

[דג תמנון]

עד שהריבית תרד (משמעותי) ההיצע יגדל פי 2 משלל סיבות שפורטו לעיל

יש גבול כמה אפשר לצפות את ההיצע לטווח רחוק, במיוחד שככל הנראה הקבלנים יחליטו לאפס חזרה את התחלות הבנייה.