דיון מחירי הדירות לאן?

[אוהב. ישראל]

@מסוקרן תוכל לכתוב לי באישי?

 

[אמת מארץ תצמח]

לא כמנהלי בנקים אלא כחברי דירקטוריון בבנקים או חברות ציבוריות מקומות שלבנקים יש כח השפעה והצבעה

כמו למשל?

(דיברתי כמובן על תפקיד בבנק, ולא על מנהל, ואיך שלבנק יההי השפעה על חברה ציבורית?)

 

[דג תמנון]

שימו לב: מחוז תל אביב בקריסה של ממש ב3 החודשים האחרונים, עם ירידה מצטברת של 2.6%!

צפה בקובץ המצורף 2014352

איזה גרף מעניין!

קודם כל: ירושלים הצטרפה לחגיגה! (האם מחירי הדירות בירושלים לקראת קיפאון??) ברוכים הבאים
מחוז חיפה בכלל לא בפרשה - אבל במחוז צפון העסק די סטטי.
עכשיו, שימו לב להבדל החד בין מחוז ת''א לשאר המרכז . נראה שביקושי תל אביב פשוט התנקזו החוצה
והדרום, בכלל מעניין! במיוחד לאור הבניה המטורפת באשקלון, ק''ג, נתיבות, אופקים דימונה ובאר שבע.

 

[בית שמשניק]

איזה גרף מעניין!

קודם כל: ירושלים הצטרפה לחגיגה! (האם מחירי הדירות בירושלים לקראת קיפאון??) ברוכים הבאים
מחוז חיפה בכלל לא בפרשה - אבל במחוז צפון העסק די סטטי.
שימו לב להבדל החד בין מחוז ת''א לשאר המרכז - נראה שביקושי תל אביב פשוט התנקזו החוצה.
והדרום בכלל מעניין, במיוחד לאור הבניה המטורפת באשקלון, ק''ג, נתיבות, אופקים דימונה ובאר שבע.

אם מחוז ת"א ימשיך לרדת בחודשים הקרובים, זה יגרור בסבירות גבוהה מאד את כל הארץ לירידות.
ככה זה בנדל"ן, כשיש ירידות בראש הפירמידה זה משפיע גם על המקומות הנידחים ביותר, ובשוק של הציבור הכללי ת"א היא ללא ספק ראש הפירמידה.
בעבר כתבתי כאן באשכול המחשה לכך משוק הדיור החרדי, ואני מעלה את זה כאן שוב:

כל הסיפור הזה על מקומות מסויימים שיקרסו ומקומות אחרים שיישארו במחירים גבוהים מופרך למדי. כל מי שמבין קצת בנדלן יודע שהשוק בערים השונות תלוי בקשר הדוק אחד בשני, כאשר הכל מתחיל מראש הפירמידה.
ניקח לשם המחשה משפחה חרדית שמעוניינת לגור באיזור ירושלים, וסדר העדיפות שם הוא כדלהלן (דוגמא בלבד): 1. רוממה. 2. רמת אשכול. 3 מעלות דפנה. 4. רמות. 5. נוה יעקב. 6 פסגת זאב. 7. גילה. 8. קרית יערים. 9. רמת בית שמש. 10. בית שמש הישנה.
עכשיו, יש משפחות שמתלבטות בין רוממה לרמת אשכול, ולצורך הענין הן מוכנות לשלם מעט יותר על רוממה, אבל ברגע שהפער בין השכונות נהיה גבוה מדי הן ילכו לרמת אשכול. אחריהן יש משפחות שמתלבטות בין רמת אשכול למעלות דפנה, וגם שם אי אפשר שיווצר פער גדול מדי, כי אז ההכרעה תעבור לשכונה הזולה יותר, וכן הלאה. וכך זה בכל האיזורים בארץ. כך יוצא שכשהמחירים ברוממה ממריאים (עקב ביקוש של תושבי חו"ל אמידים) בסופו של דבר גם דירת שיכון עלובה בבית שמש הישנה עולה (כי היא נגררה אחרי רמת בית שמש, שנגררה אחרי קרית יערים, שנגררה אחרי גילה וכו'). ולהיפך, כשרוממה מתחילה לרדת, גם בית שמש אחריה.
לסיכום: רמת המחירים בכל ריכוז חרדי בארץ תלויה באופן מוחלט בראש הפירמידה של הציבור החרדי, דהיינו ברוממה. בציבור הכללי הכל תלוי בתל אביב.

 

[ה. שלמה]

שאלה לחברים מהפרפריה עפולה רכסים וכדו'
לפי רמת הפרסום וההיסטריה של הבונים שם נראה שהם די תקועים
האם זה אומר שהנסיון למשוך את המחירים של עפולה -רכסים -אופקים וכדו' למעלה נכשל?!
כמה מבקשים שם ? ובכמה באמת מצליחים למכור

ממה שהולך בטבריה:

דירות עולות ועולות ללא כל פרופורציה.
דירות חדשות נמכרות ב14 למ"ר וצפונה
ישנות באיזורים מתחרדים ב12 למ"ר+

פשוט הפוך מכלל השוק.

בשכונת נוף כנרת, היזם היה תקוע שנים עם דירות 4 חדרים ומעלה, לאחרונה, הצליח לשכנע את חסידות קרלין לקנות אצלו, והוא מכר למעלה מ40 דירות גדולות בתקופה של חודשים בודדים, מה שהעלה את כל השוק שם גם של דירות חדשות יד שניה [לא ישיר מקבלן]

יש אפשרות להסביר זאת אולי, בהתקרבות מנטלית של טבריה למרכז.
אכן המרחק הפיזי קיים גם קיים.
אך מבחינה מנטלית, הכל שם נהיה טוב יותר מבעבר.

יש למעלה מאלף משפחות חרדיות חדשות שהגיעו לגור בעשור האחרון.
חיי קהילה תוססים, תחבורה ציבורית יעילה לירושלים, בני ברק, ואפילו לביתר ומו"ע יש שם מענה מצויין.

מגוון קהילות - אם בעבר היו שם רק קרלין, צאנז, וספרדים. יש שם כיום קהילה ליטאית רחבה, תו"א, מתמידים, לעלוב, סלאנים, מודזיץ', קהילה כלל חסידית גדולה, קהילות ספרדיות תורניות ואיכותיות.

ב"ה מקומות עבודה, חנויות וכל מה שנצרך.

מעניין באמת מה הולך בעפולה ורכסים.

 

[דג תמנון]

ממה שהולך בטבריה:

דירות עולות ועולות ללא כל פרופורציה.
דירות חדשות נמכרות ב14 למ"ר וצפונה
ישנות באיזורים מתחרדים ב12 למ"ר+

פשוט הפוך מכלל השוק.

בשכונת נוף כנרת, היזם היה תקוע שנים עם דירות 4 חדרים ומעלה, לאחרונה, הצליח לשכנע את חסידות קרלין לקנות אצלו, והוא מכר למעלה מ40 דירות גדולות בתקופה של חודשים בודדים, מה שהעלה את כל השוק שם גם של דירות חדשות יד שניה [לא ישיר מקבלן]

יש אפשרות להסביר זאת אולי, בהתקרבות מנטלית של טבריה למרכז.
אכן המרחק הפיזי קיים גם קיים.
אך מבחינה מנטלית, הכל שם נהיה טוב יותר מבעבר.

יש למעלה מאלף משפחות חרדיות חדשות שהגיעו לגור בעשור האחרון.
חיי קהילה תוססים, תחבורה ציבורית יעילה לירושלים, בני ברק, ואפילו לביתר ומו"ע יש שם מענה מצויין.

מגוון קהילות - אם בעבר היו שם רק קרלין, צאנז, וספרדים. יש שם כיום קהילה ליטאית רחבה, תו"א, מתמידים, לעלוב, סלאנים, מודזיץ', קהילה כלל חסידית גדולה, קהילות ספרדיות תורניות ואיכותיות.

ב"ה מקומות עבודה, חנויות וכל מה שנצרך.

מעניין באמת מה הולך בעפולה ורכסים.

אושרה גם תחנת רכבת כבדה בטבריה.

ביצועה מוטל בספק, אבל זו עיר בכיוון טוב.

 

[מסוקרן]

@מסוקרן תוכל לכתוב לי באישי?

אין לי אפשרות בפרוג לכתוב באישי
אם אתה רוצה ליצור קשר זה המייל שלי:
M0583269468 וכו'

 

[בית שמשניק]

אם מחוז ת"א ימשיך לרדת בחודשים הקרובים, זה יגרור בסבירות גבוהה מאד את כל הארץ לירידות.

הנתונים של תל אביב מסמנים: תחילת מגמה חדשה במחירי הנדל"ן

www.globes.co.il

 

[8821]

שאלה לחברים מהפרפריה עפולה רכסים וכדו'
לפי רמת הפרסום וההיסטריה של הבונים שם נראה שהם די תקועים
האם זה אומר שהנסיון למשוך את המחירים של עפולה -רכסים -אופקים וכדו' למעלה נכשל?!
כמה מבקשים שם ? ובכמה באמת מצליחים למכור

דבר ראשון: השיווק בפריפריה הוא על אלפי יח"ד (בכל מקום) והציבור היום לא נוהר לפריפיריה מה שגורם לתקיעה
דבר שני: מהכרות שלי עם רכסים היא יקרה (ולדעתי רוב הרוכשים הם מהמרכז שלא בקיאים במחירים)
בעפולה זה כמעט מחירי בניה השכונה חדשה לציבור הליטאי (ויש שם הרבה מידיעה ובונים שם קרוב ל-2000 יח"ד)
אם כי יקרו קצת את המחירים לאחרונה ומשם הפרסום ויש המון חברות שמתחרות על השוק (לפחות 7 חברות)
בדרום מכרו המון למשקיעים והם באמת מכרו יקר (משקיע מרשה לעצמו כי זה 'יעלה') וזה ירד קצת שיבנו וכתבתי ע"ז בעבר
את טבריה אני לא מכיר מקרוב אבל שנים שהם מפרסמים את עצמם ברציפות בכ"מ והמחירים יותר יקרים מעפולה (ועפולה נחשב יותר וקרוב יותר למרכז ויש שם תחנת רכבת ובעתיד הקרוב (בשונה מטבריה שזה מיני' 15 שנה) משם למרכז ישיר לא דרך חיפה גם קרוב ליקנעם שיש שם הרבה הייטק) ובקרתי שם פעמיים וזה הפוך משם השכונה אין שום נוף לכנרת כי זה בטבריה עילית
(לדעתי גם את זה מכרו למרכז שלא יודעים מחירים) אין שום הצדקה לזה (עפולה ונוף הגליל יותר טוב)
המרכז מכיר את המחירים בצפון כמו חוצניקים במחירים של ירושלים)

 

[8821]

השאלה היא אם לאחר 3 חודשים רצופים של ירידות רשמיות לא התחיל כאן כדור שלג שימשיך להתגלגל עוד ועוד עד לפיצוץ הבועה.
מחירי הנדל"ן (כמו כל מוצר אחר) תלויים הרבה בפסיכולוגיה, ואם אנשים מרגישים שאנחנו בתחילת גל ירידות יתכן שהם יעדיפו להמשיך לשבת על הגדר ולהמתין עוד קצת לפני רכישת דירה כדי לקנות אותה בזול יותר, מה שיגרום למוכרים לחוצים להוריד עוד ועוד את המחיר, ואז הקונים הפוטנציאליים יתמהמהו עוד יותר בקנייה, וחוזר חלילה.
צריך לדעת שבדרך כלל כל מפולת מתחילה בקטן ואז הולכת וגודלת לממדי ענק. לא יודע אם זה המצב כרגע, או שאנו רק חווים תיקון מחירים קל סטייל 2023 שמחירי הדיור ירדו בכ1% אחרי שהם קפצו ב2022 ללא פורופורציות.

שאלת השאלות
עד שהריבית לא תרד המחירים בטוח ירדו המבחן האמיתי יהיה שהריבית תרד (משמעותי) כי חלק מהקונים יחשבו שזאת הזדמנות לקנות ואם יהיה ברור לכולם שהמחירים לקראת ירידה הם יצנחו (עד לגבול מסוים כי יש גם מחירי בניה)

 

[המתעניין]

שאלת השאלות
עד שהריבית לא תרד המחירים בטוח ירדו המבחן האמיתי יהיה שהריבית תרד (משמעותי) כי חלק מהקונים יחשבו שזאת הזדמנות לקנות ואם יהיה ברור לכולם שהמחירים לקראת ירידה הם יצנחו (עד לגבול מסוים כי יש גם מחירי בניה)

במקום להתפלמס על כל מיני השערות והנחות שחלקן נכונות וחלקן מוטעות

בו וננתח את העובדות בשטח:

בשלושת המדדים האחרונים היתה ירידת מחירים מינורית כללית, ובתל אביב ירידה משמעותית, כעת צריך לתת הסבר למה זה קורה:

האם אירע איזה משהו מיוחד לאחרונה [ברבעון השנתי האחרון]?

הרי הריבית לא עלתה [כדי שיברחו משקיעים], לא התווספו הגרלות דירות במחיר למשתכן [כדי שזו"צ יברחו], לא הוצעה איזו תכנית ממשלתית מיוחדת לפתרון המשבר.

אם כבר להיפך, אין פועלים, מחירי הבניה עולים, וכו''.

אז מהי הסיבה?

התשובה:

אנשים לא יכולים לעמוד במחיר הגבוה, חד וחלק, כך אומרים כולם.

אז נכון שיש עשרים ואחד אלף סיבות שהמחירים צריכים וחייבים לעלות, והם תמיד עלו וכו''..., אבל החשבון בנק של הקונים הפוטנציאלים, לא מצליח לעכל את הסיבות הללו, והוא מצביע ברגליים.

כעת לתוצאות המיידיות:

כמות ההיצע ממשיכה לגדול מחודש לחודש, המשקיעים יותר מהססים לגשת ולהשקיע, והירידה הבאה בחודש הבא כבר די ברורה, ואם כן יתכן מאוד שזה ימשיך עוד, עד כמה? אי אפשר לדעת.

נכון, שמאיימים עלינו שהבנקים לא יתנו לזה לקרות, הקבלנים לא יתנו לזה לקרות וכו', אבל כל מה שהם יכולים לעשות, ישפיע רק בעוד כמה חדשים, כרגע הסיבה הקיימת תמשיך ותיתן אותותיה!

[בנוסף, ישנם שתי גורמים שיכולים להוסיף לירידת המחירים:

• אותם שהשקיעו במבצעי פריסל וכיוצ"ב, על סמך שהמחירים יעלו והם יעשו סיבוב, עוד מעט הם יצטרכו לשלם את היתרה, והם יגלו שעשו עליהם סיבוב, כך שהם יצטרכו למכור בהפסד.
• לאט לאט אבל בקצב גדל והולך, פרויקטים רבים של מחיר למשתכן שעברו עליהם שבע שנים, יוצאים לשוק למכירה, וגם זה גורם להורדת מחירים].

אז, הסיכום ברור, אנחנו בדרך להמשך מגמת הירידה, מסתבר שזה יעצר לבסוף, אבל לא במיידי.

לכן:

למשקיעים כדאי לחכות קצת עם יד על הדופק כל הזמן.

ולקונים דירה ראשונה, אולי כדאי לנסות את מזלם ולמצוא דירות במחיר מציאה, אבל דירה במחיר הרגיל לפני הירידה הנוכחית אל תקנו!!

 

[shimשימי]

השינוי הכי משמעותי הוא פינוי בינוי שמוסיף מספרים אדירים של דירות לשוק בלב איזורי הביקוש פלוס הבנה שהולכת ומתגברת בציבור החילוני שמוביל את הכלכלה שאין לו מה לחפש פה בעתיד וחובות אדירים של הממשלה שישאירו פחות כסף פנוי לעזרה לסקטורים חלשים והעלאת מיסים לחזקים

איזה חובות?
בקושי 5 אחוז גרעון

אתה כנראה לא זוכר את תקופת הקורונה

 

[shimשימי]

מישהו עדכן אותי אתמול שהריביות בבנקים ירדו
זה נכון?

כלומר נכון שאין ירידת ריבית בבנק ישראל
אבל הבנקים למשכנתאות נותנים משכנתאות זולות יותר מבעבר

מישהו יכול לאמת את זה?

 

[החברונע'ר]

מישהו עדכן אותי אתמול שהריביות בבנקים ירדו
זה נכון?

כלומר נכון שאין ירידת ריבית בבנק ישראל
אבל הבנקים למשכנתאות נותנים משכנתאות זולות יותר מבעבר

מישהו יכול לאמת את זה?

במזרחי נכון בוודאות.

 

[יצחק77]

דבר ראשון: השיווק בפריפריה הוא על אלפי יח"ד (בכל מקום) והציבור היום לא נוהר לפריפיריה מה שגורם לתקיעה
דבר שני: מהכרות שלי עם רכסים היא יקרה (ולדעתי רוב הרוכשים הם מהמרכז שלא בקיאים במחירים)
בעפולה זה כמעט מחירי בניה השכונה חדשה לציבור הליטאי (ויש שם הרבה מידיעה ובונים שם קרוב ל-2000 יח"ד)
אם כי יקרו קצת את המחירים לאחרונה ומשם הפרסום ויש המון חברות שמתחרות על השוק (לפחות 7 חברות)
בדרום מכרו המון למשקיעים והם באמת מכרו יקר (משקיע מרשה לעצמו כי זה 'יעלה') וזה ירד קצת שיבנו וכתבתי ע"ז בעבר
את טבריה אני לא מכיר מקרוב אבל שנים שהם מפרסמים את עצמם ברציפות בכ"מ והמחירים יותר יקרים מעפולה (ועפולה נחשב יותר וקרוב יותר למרכז ויש שם תחנת רכבת ובעתיד הקרוב (בשונה מטבריה שזה מיני' 15 שנה) משם למרכז ישיר לא דרך חיפה גם קרוב ליקנעם שיש שם הרבה הייטק) ובקרתי שם פעמיים וזה הפוך משם השכונה אין שום נוף לכנרת כי זה בטבריה עילית
(לדעתי גם את זה מכרו למרכז שלא יודעים מחירים) אין שום הצדקה לזה (עפולה ונוף הגליל יותר טוב)
המרכז מכיר את המחירים בצפון כמו חוצניקים במחירים של ירושלים)

היכן בעפולה ממוקם הפרוייקט הליטאי החדש בגבעת המורה
או ליד ויז'ניץ למטה על כביש 65 החדש?

מסכים איתך עפולה קרובה יותר לרכב אבל לא בטוח שבתח"צ יש משמעות משום שהסיבוב של האוטובוס
בתוך שכונות עפולה גם לוקח למעלה מחצי שעה כך שזה +- אותו מרחק
אם בעפולה תבלם מגמת העליה כפי שצריך להיות לפי כמות ההיצע שם יש סיכוי גדול שהקהילה שם תצמח
לממדים של עיר חרדית קטנה

 

[8821]

היכן בעפולה ממוקם הפרוייקט הליטאי החדש בגבעת המורה
או ליד ויז'ניץ למטה על כביש 65 החדש?

מסכים איתך עפולה קרובה יותר לרכב אבל לא בטוח שבתח"צ יש משמעות משום שהסיבוב של האוטובוס
בתוך שכונות עפולה גם לוקח למעלה מחצי שעה כך שזה +- אותו מרחק
אם בעפולה תבלם מגמת העליה כפי שצריך להיות לפי כמות ההיצע שם יש סיכוי גדול שהקהילה שם תצמח
לממדים של עיר חרדית קטנה

למטה ליד ויזניץ
ואני מדגיש שיש ליטאים שם בשכונה (ולא כל הבניה לליטאים ואפי' הרוב חסידי) בבניה החדשה וגם בישנה
היא אמנם לא משווקת כמו גבעת המורה אבל יש המון ליטאים (כולל מוסדות)

 

[בניאל]

נכתב ע"י בית שמשניק:
השאלה היא אם לאחר 3 חודשים רצופים של ירידות רשמיות לא התחיל כאן כדור שלג שימשיך להתגלגל עוד ועוד עד לפיצוץ הבועה.
מחירי הנדל"ן (כמו כל מוצר אחר) תלויים הרבה בפסיכולוגיה, ואם אנשים מרגישים שאנחנו בתחילת גל ירידות יתכן שהם יעדיפו להמשיך לשבת על הגדר ולהמתין עוד קצת לפני רכישת דירה כדי לקנות אותה בזול יותר, מה שיגרום למוכרים לחוצים להוריד עוד ועוד את המחיר, ואז הקונים הפוטנציאליים יתמהמהו עוד יותר בקנייה, וחוזר חלילה.
צריך לדעת שבדרך כלל כל מפולת מתחילה בקטן ואז הולכת וגודלת לממדי ענק. לא יודע אם זה המצב כרגע, או שאנו רק חווים תיקון מחירים קל סטייל 2023 שמחירי הדיור ירדו בכ1% אחרי שהם קפצו ב2022 ללא פורופורציות.

ואם נלך בכיוון מחשבה הזאת ונאמר שהמחירים יקרסו וכו ואז בסוף הירידה כולם ירצו לקנות ואז המוכרים יעלו את המחירים ושוב אנשים יעצרו וכו ושק הנדל"ן יהפוך לנדנדה להוריד מחירים אמתית תלויה האם אנשים יכולים או לא יכולים זה המדד מעבר לפסיכולוגיה בעניין לא מחזיק זמן

 

[פלפלפל]

נכתב ע"י בית שמשניק:
השאלה היא אם לאחר 3 חודשים רצופים של ירידות רשמיות לא התחיל כאן כדור שלג שימשיך להתגלגל עוד ועוד עד לפיצוץ הבועה.
מחירי הנדל"ן (כמו כל מוצר אחר) תלויים הרבה בפסיכולוגיה, ואם אנשים מרגישים שאנחנו בתחילת גל ירידות יתכן שהם יעדיפו להמשיך לשבת על הגדר ולהמתין עוד קצת לפני רכישת דירה כדי לקנות אותה בזול יותר, מה שיגרום למוכרים לחוצים להוריד עוד ועוד את המחיר, ואז הקונים הפוטנציאליים יתמהמהו עוד יותר בקנייה, וחוזר חלילה.
צריך לדעת שבדרך כלל כל מפולת מתחילה בקטן ואז הולכת וגודלת לממדי ענק. לא יודע אם זה המצב כרגע, או שאנו רק חווים תיקון מחירים קל סטייל 2023 שמחירי הדיור ירדו בכ1% אחרי שהם קפצו ב2022 ללא פורופורציות.

ואם נלך בכיוון מחשבה הזאת ונאמר שהמחירים יקרסו וכו ואז בסוף הירידה כולם ירצו לקנות ואז המוכרים יעלו את המחירים ושוב אנשים יעצרו וכו ושק הנדל"ן יהפוך לנדנדה להוריד מחירים אמתית תלויה האם אנשים יכולים או לא יכולים זה המדד מעבר לפסיכולוגיה בעניין לא מחזיק זמן

המחירים לא יקרסו בבת אחת כמו שהם לא עלו בבת אחת
בירידות איטיות יש יותר הזדמנויות למחשבה איך ומה לקנות וזה הפלוס הגדול שקיים היום בשוק מה שלא היה בעבר שעל כל דירה היו עשרות קונים

 

[כי אנו עמך]

בזמן האחרון ראיתי כתבה שהרווח היזמי בפועל הגיע ל2%, מישהו יכול להפנות אותי למקור?

 

[מקצועיות]

בעתיד הקרוב (בשונה מטבריה שזה מיני' 15 שנה) משם למרכז ישיר לא דרך חיפה

על איזה רכבת ומסילה מדובר?