במהלך המלחמה עם איראן חברת גינדי החזקות מכרה 120 דירות בפרויקט "ווג" המדובר במתחם שדה דב בתל אביב, לאחר שיצאה עם
המבצע שטלטל את השוק בתחילת חודש יוני האחרון. במסגרת אותו מבצע, הודיעה החברה כי היא מוכרת דירות במחיר התחלתי של 49 אלף שקל למ"ר בלבד, כאשר בסך הכול מדובר במחיר ממוצע של 56 אלף שקל למ"ר לכלל הדירות (כולל דירות הפנטהאוז והמיני פנטהאוז). ביחס למחירי הדירות בפרויקטים הסמוכים על הקרקע היקרה במדינה, מדובר במחיר שנחשב שובר שוק. בשבוע הראשון למבצע היא מכרה 430 דירות.
מנתונים שהגיעו ל"ממון" עולה כי בטרם פרצה מתקפת הטילים מכרה החברה 100 דירות נוספות בפרויקט, וכאמור למרות הקיפאון שאפיין את השוק ב-12 ימי מבצע עם כלביא, נוספו עוד 120 הרשמות שהפכו לחוזים חתומים. במקביל, במהלך תקופת הלחימה נרשמו 20 ביטולים, לצד 20 הרשמות של רוכשים חדשים. "במהלך המלחמה פתחנו חמ"ל, החתמנו את הרוכשים בזום או שלחנו אליהם עורך דין. מי שביטל נבהל בגלל המלחמה", מסבירים בחברה.
עם סיום המערכה,
בחברה מדווחים על 678 הרשמות, מהן 602 חוזים חתומים – מתוך 708 דירות בסך הכול שצפויות להיבנות בפרויקט. מדובר במחזור מכירות של כ-4.5 מיליארד שקל, לא כולל הדירות שנותרו למכירה – 18 דירות הפנטהאוז ו-4 דירות המיני-פנטהאוז, כאשר הדירות הרגילות בנות 2, 3, 4 ו-5 חדרים "סולד אאוט".
הפרויקט, שתוכנן על ידי אדריכלית קיקה ברא"ז ויבוצע על ידי חברת דניה סיבוס, כולל, כאמור, 708 יחידות דיור ב-7 בניינים: מגדל אחד בן 44 קומות, 3 מגדלים בני 20 קומות ועוד 3 בניינים בני 8 קומות. צפי האכלוס בעוד כ-6.5 שנים. הפרויקט ממוקם במרחק 250 מטרים מקו החוף, בסמוך לרחוב אבן גבירול ולתחנת הרכבת הקלה של איינשטיין.
מחירי דירות המיני-פנטהאוז מתחילים ב-55 אלף שקל למ"ר ומחירי דירות הפנטהאוז נעים בין 65-77 אלף שקל למ"ר, כאשר הדירות שמתומחרות במחירים הנמוכים יותר ממוקמות בבניינים הנמוכים והדירות היקרות ביותר במגדלים. לשם השוואה, בפרויקטים סמוכים המחיר הממוצע למ"ר בדירות פנטהאוז מוערך בסכומים של 110-120 אלף שקל למ"ר.
שיווק מהיר
לאחים גינדי הייתה תוכנית עסקית שקבעה כי החברה יוצאת לדרך עם הפרויקט לאחר הזכייה במכרז המיליארדים בשטח המבוקש ביותר במדינה – בשיווק מהיר. בפרויקטים נוספים שלה ברחבי הארץ היא מוכרת בשורת המבצעים האגרסיביים שלה, אם כי בענף מתחו לא אחת ביקורת על כך שלא תמיד המבצעים שהציעה אכן ייצגו הנחה במחיר. במקרה של שדה דב, המצב שונה.
את הפרויקט ברובע המגורים בצפון תל אביב היא החלה לתכנן בקיץ 2024, אחרי שזכתה בשני מתחמים בסכום של כ-1.65 מיליון שקל ליחידת קרקע, לעומת ממוצע מחירים של מעל 2 מיליון שקל במכרזים סמוכים. בנוסף, היא התקשרה מראש עם קבלן מבצע.
"ההבדל בין לצאת עכשיו לשיווק לבין עוד שנה נאמד בסכומים של 300-400 אלף שקל לדירה. קבלנים אחרים מדברים על רווחים של 25%-40%, אנחנו יותר שמרנים, מרוויחים פחות – אבל הולכים על בטוח, אנחנו שונאי סיכון", אומרים בחברה. "השכנים שלנו יצאו במבצעי פרי-סייל עם מחירים הרבה יותר גבוהים".
בחברה מבהירים שהמחיר הנמוך ביחס לשאר הפרויקטים לא ישפיע על מפרט הדירה, וכך גם לגבי השירותים הציבוריים, שצפויים לכלול מועדון כושר, בריכת שחייה, לאונג' דיירים ועוד. "זה יהיה המקום הכי חם והכי נחשק בישראל וייקח המון שנים לשווק אותו כי יש מלאי מאוד גדול של דירות. אבל המחירים ישמרו על עצמם. חברות אחרות לא יוכלו לתמחר את הדירות בפחות מסכום של 70-85 אלף שקל למ"ר כדי להרוויח", אומרים בחברה.
ברקע המגבלות שהטיל בנק ישראל על הטבות המימון של הקבלנים, בגינדי החזקות ביטלו את המבצעים וחזרו לתשלומים לינאריים – לאורך חיי הפרויקט. "מבצעי 20-80 יצרו בועה מאוד גדולה כי יזמים לקחו על עצמם סיכון, ומצד שני ניפחו את המחירים לרמות לא נורמליות בצורה יוצאת דופן. אנחנו חזרנו לתשלום ליניארי, וזה יבוא לידי ביטוי ברמות המחירים", אומרים בחברה. "אנחנו לעולם לא נהפוך לחברה ציבורית, אין לנו סיבה לקבל הלוואות מהציבור", מוסיפים שם על רקע כניסתן של חברות נדל"ן רבות לבורסה.
ומה לגבי זהות הרוכשים? ממידע שהגיע ל"ממון" עולה כי שורה של מנכ"לים מובילים במשק ובעלים של חברות נדל"ן רכשו דירות בפרויקט, לצד בנקאים ואנשי הייטק, בעיקר מתל אביב אבל לא רק. לעומת זאת, תושבי חוץ לא רכשו בפרויקט בכלל.
הנושאים החמים
