דיון מחירי הדירות לאן?

[יצחק77]

יש לו אפשרות לנסות למכור את הפרוייקט במחיר הפסד ליזם אחר.
זה צריך אומץ והגיון קר לחתוך הפסדים של עשרות מליונים, ולא לצפות שייתכן ובהמשך יהיה טוב יותר.
[לא תמיד יש מי שיקנה]

כן.
רובם גם משועבדים אישית הם ונכסיהם וחברות הבת שלהם.
מי שבונה מהון עצמי והבנק רק נותן ערבות או שהוא חייב רק לבורסה זה אחרת לגמרי. [אבל כמעט כולם חייבים לבנק]

יש לו גם אפשרות להנפיק את החברה בבורסה (כמו שעשה זה מכבר אחד היזמים החרדיים הגדולים )
ולדחוף את הסיכון למשקיעים ולגופים המוסדיים

 

[דג תמנון]

יש לו גם אפשרות להנפיק את החברה בבורסה (כמו שעשה זה מכבר אחד היזמים החרדיים הגדולים )
ולדחוף את הסיכון למשקיעים ולגופים המוסדיים

זה לא יעזור לו בפרויקט שהוא כבר חתום עליו עם הבנק.

 

[וואי]

יש לו גם אפשרות להנפיק את החברה בבורסה (כמו שעשה זה מכבר אחד היזמים החרדיים הגדולים )
ולדחוף את הסיכון למשקיעים ולגופים המוסדיים

כפי הידוע לי לא אישרו לו ''לדחוף'' את הסיכון ( נראה לי שרק גייס אג''ח)
מה שמראה דרך אגב כמה המצב גרוע

 

[כי אנו עמך]

בכל אזור המרכז הפריפיאלי קרי קרית אונו אור יהודה גבעת שמואל השוק תקוע
ויש ירידת מחיר שמגולמת בהטבות כמו 300000 א' הנחה למילואימניקים 2 -חניות מחסן מיזוג ריהוט וכדו'
בעיקר רואים קריסה של מחירי הקרקעות ב30% כולל קרקעות שקבלנים החזירו לרמ"י בהפסד
אנחנו כבר מזמן לא בדיון של האם צעד זה או אחר ישפיע על הירידה
השאלה הגדולה היא כמה תהיה הירידה ולאיזה טווח של זמן

1.בקשר למחירי הקרקעות, בעבר יזם היה קונה קרקע והיה אחרי זה משביח את הקרקע, אבל היום רמ"י לא נותנת, אתה קונה קרקע ללא יכולת הכפלת זכויות(דיברתי עם יזם וכך הוא הסביר לי).
2. בהחלט עם עליית מחירי המימון, הכדאיות הכלכלית לפרוייקטים ירדה מאוד, מה שבאמת מונע מהרבה יזמים ללכת על פרויקטים גדולים אלא מנסים ללכת על דברים יותר קטנים וסולידים(ושוב אם קבלנים יפסיקו לבנות אנחנו חוזרים לאותו לופ של מחסור בדירות)
3. בא נדבר על דירות יד 2, יש לך הנחה של 10%?
4. הביאו כאן נתון שיש בידיים של הקבלנים 82 אלף דירות לא מכורות, דבר ראשון מדובר על דירות משלב היתר הבניה ועד שלב של טופס 4, אז ככה שזה נתון נכון אבל מטעה אין היום 82 אלף דירות במסירת מפתח, ואני רוצה לשאול שאלה תיאוריטית, מה קורה כשיש כל כך הרבה דירות בשוק, מחירי השכירות אמורים לצנוח לא?

 

[בית שימשי]

מדד כמות הדירות למכירה ביד2: 90,233

אולי נמצא קונה לפחות לחלק גדול מהדירות?=
מלאי הדירות בדיור הציבורי ירד ב-2024 ב-223 דירות והסתכם ב-47,143 דירות, כך עולה מדו"ח הדיור הציבורי שפירסם אגף נכסים וחברות במשרד השיכון. מהדו"ח עולה כי המדינה תצטרך למלא את התחייבותה ולרכוש כ-12 אלף דירות לצורך השלמת המלאי, בעלות הנאמדת ב-23 מיליארד שקל.
כעת מתברר שהמדינה תיאלץ לרכוש אלפי דירות ב-23 מיליארד שקל

 

[דג תמנון]

1.בקשר למחירי הקרקעות, בעבר יזם היה קונה קרקע והיה אחרי זה משביח את הקרקע, אבל היום רמ"י לא נותנת, אתה קונה קרקע ללא יכולת הכפלת זכויות(דיברתי עם יזם וכך הוא הסביר לי).

זה לא גורף.
עם ביטול ההקלות זה יותר קשה תכנונית ולפעמים תנאי המכרז במיוחד אם הוא כולל דירה בהנחה מסרבלים את ההשבחה אבל למיטב ידיעתי זה עדיין אפשרי.

 

[כי אנו עמך]

זה לא גורף.
עם ביטול ההקלות זה יותר קשה תכנונית ולפעמים תנאי המכרז במיוחד אם הוא כולל דירה בהנחה מסרבלים את ההשבחה אבל למיטב ידיעתי זה עדיין אפשרי.

אוקיי, אבל בסוף זה נתון שמשפיע על מחיר הקרקע.

 

[דג תמנון]

אוקיי, אבל בסוף זה נתון שמשפיע על מחיר הקרקע.

כן, אבל לא יודע כמה זה משמעותי. צריך לבדוק כל מכרז לגופו.

 

[פלפלפל]

קל מאוד לכתוב את זה כאן אחרי כל הדיבורים שהמחירים יורדים
תכלס!
יש לך דוגמא לדירה שאתה יכול לומר שהמחיר הרבה יותר זול?
זה רק דיבורים ... בשטח הכל אותו דבר - גם אם ראיתה דירה במחיר זול
אתה הולך לראות את הדירה ואתה רואה שזול שווה זול
אז מה נקנה ונשפץ?
כנראה שאתה לא יודע את מחירי השיפוץ היום
שלא נדבר על אפשרויות להרחבה ללא אישור שכבר מאוד קשה בבני ברק ומודיעין עלית

אז מי שבאמת רוצה להגיע לדירה במצב סביר יצטרך לקנות דירה ישנה [אם ימצא] וישפץ - ויגיע למחיר גבוה

אז לא חוכמה לדפדף בעיתון ולומר המחירים ירדו

לדוגמא 2 דירות בעזרא בבנינים החדשים 140 מ"ר ב3.6 במקום 4.2 לפני שנה !!!

 

[די]

והיזם במקרים כאלו כבול לחלוטין לגחמות הבנק ותכתיבי המחירים שלו? אין לו מה לעשות חוץ מלראות את נכסיו כלים באיטיות?

לא. אבל אם יש לקבלן 2 אפשרויות או לתת הטבות כאלו ואחרות לרוכשים בשווי 200,000 ש"ח, או להוריד במחיר 100,000 ש"ח, גם אם האפשרות השנייה עדיפה לרוכשים ולקבלן, הבנק יעדיף שהקבלן יבחר באפשרות הראשונה.
הטענות שהוא כותב מופיעות כבר בכתבה, נראה לי כדאי שתקרא אותה בעיון, לפני שאתה מכנה אנשים שהשקיעו כמה שנים טובות מחייהם בנושא-אידיוטים.

 

[דג תמנון]

לא. אבל אם יש לקבלן 2 אפשרויות או לתת הטבות כאלו ואחרות לרוכשים בשווי 200,000 ש"ח, או להוריד במחיר 100,000 ש"ח, גם אם האפשרות השנייה עדיפה לרוכשים ולקבלן, הבנק יעדיף שהקבלן יבחר באפשרות הראשונה.

יפה, וכאן כבר הודיתי שאני מבין איך יש לבנקים השפעה על המחיר, אבל היא עדיין חלשה מול מוכרי היד 2 הרציניים (בין היתר מרמב''ש ד'...).

הטענות שהוא כותב מופיעות כבר בכתבה, נראה לי כדאי שתקרא אותה בעיון, לפני שאתה מכנה אנשים שהשקיעו כמה שנים טובות מחייהם בנושא-אידיוטים.

אל תכעס. תדקדק בדברי. אם כל מה שהוא כתב כבר מופיע בכתבה באמת חבל על חלק מהזמן שבזבזתי פה לאנשים, אבל אידיוטית כיניתי את ההנחה שהבנקים חזקים מהיצע וביקוש. הם לא. הם יכולים למרוח לזמן מוגבל את הקיפאון וגם אותו המוכרים הרציניים של היד 2 בהחלט יכולים לשבור להם.

 

[די]

אידיוטית כיניתי את ההנחה שהבנקים חזקים מהיצע וביקוש. הם לא.

לו יצויר יש מונופול וקרטל, אתה מסכים שמונופול וקרטל יכול לגבור על היצע וביקוש.

 

[דג תמנון]

לו יצויר יש מונופול וקרטל, אתה מסכים שמונופול וקרטל יכול לגבור על היצע וביקוש.

כן. אבל רק אם כל ההיצע הוא בידי המונופול.

ואני עובר לפרטי. פה באשכול הדיון בהחלט מוצה.

 

[יצחק77]

3. בא נדבר על דירות יד 2, יש לך הנחה של 10%?

חדשות
בבני ברק פרדס כץ חד משמעי כן
בתוך העיר גם יש פה ושם דירות חדשות שירדו עדיין קשה לראות היקפים גדולים משום שרוב הקבלנים גוררים רגלים
בבניה בתקוה לימים טובים יותר
ביד 2 חד משמעי מי שקנה דירה אחרת (או יורשים) יורד במחיר ואני מדבר על דירות שנמכרו ואני מכיר אישית
אלו שעדיין לא קנו בד"כ ממשיכים לדמיין
בדקתי בגבעת שמואל דירות יד 2 מתוך כ350 דירות כ110 ירדו במחיר המבוקש אין לי מושג אם המחיר הקודם היה ריאלי
אבל בכל זאת זה מעניין

 

[אופקים 1]

כן. אבל רק אם כל ההיצע הוא בידי המונופול.

ואני עובר לפרטי. פה באשכול הדיון בהחלט מוצה.

ההצע במקרה הזה לא אצל מונופול, אבל יש כאן גוף דומיננטי בשוק.
כי גם מוכרי הדירות יד 2 עושים את זה כדי לרכוש דירה אחרת, ואפילו אם היא דירה יד 2, בסוף השרשרת יש רוכש דירה מקבלן.

כל אחד מהם בדר"כ מוסיף כסף על מנת לרכוש את הדירה החדשה, הוא מוסיף כסף, בגלל שהדירה החדשה יותר יקרה, ובגלל שהוא צריך קצת התאמות, וגם בגלל שהתהליך של המכירה מאוד יקר ויש יותר מידי גורמים באמצע שגוזרים קופון על התהליך.

לראש השרשרת, חלק מכריע בעלויות הדירות. ככל שיהיו יותר בראש השרשרת שבונים ומוכנים למכור בזול, כך המחיר בהמשך הדרך ירד.

ולמה הם לא בונים ומוכרים בזול? בגלל הנושא של רווחיות אותו דורש הבנק, ובשביל להצדיק את המחיר את מעלים את הסטנדרט (עלות בניית סטנדרט גבוה נמוכה משמעותית מההשבחה שלה בעיני הרוכשים), אילולי דרישות הבנקים, היה ניתן לבנות בסטנדרט נמוך יותר להשאר עם מרווח בטחון קטן יותר, ולהוזיל את מחיר הדירה.

יודגש, שאני סבור שאם צריך לשים את האצבע על נקודה כלשהי, מבחינתי הנושא הוא תכנון לקוי של השכונות, תכנון ששומר על הרבה שטחים פתוחים ובניינים גבוהים דבר שמייקר ומאריך משמעותית את זמן ההקמה של פרוייקטים.

אבל בודאי שזאת לא הסיבה היחידה, וצריך גם לטפל בנושא הליווי הבנקאי וגם בנושא הליך המכירה (כמו לוותר על שמאי כאשר המשכנתא נמוכה, אישור עירייה לטאבו, חלופה לשימוש בעו"ד בעסקאות, צמצום הדומיננטיות של מתווכים ועוד).

 

[דג תמנון]

ההצע במקרה הזה לא אצל מונופול, אבל יש כאן גוף דומיננטי בשוק.
כי גם מוכרי הדירות יד 2 עושים את זה כדי לרכוש דירה אחרת, ואפילו אם היא דירה יד 2, בסוף השרשרת יש רוכש דירה מקבלן.

כל אחד מהם בדר"כ מוסיף כסף על מנת לרכוש את הדירה החדשה, הוא מוסיף כסף, בגלל שהדירה החדשה יותר יקרה, ובגלל שהוא צריך קצת התאמות, וגם בגלל שהתהליך של המכירה מאוד יקר ויש יותר מידי גורמים באמצע שגוזרים קופון על התהליך.

לראש השרשרת, חלק מכריע בעלויות הדירות. ככל שיהיו יותר בראש השרשרת שבונים ומוכנים למכור בזול, כך המחיר בהמשך הדרך ירד.

ולמה הם לא בונים ומוכרים בזול? בגלל הנושא של רווחיות אותו דורש הבנק, ובשביל להצדיק את המחיר את מעלים את הסטנדרט (עלות בניית סטנדרט גבוה נמוכה משמעותית מההשבחה שלה בעיני הרוכשים), אילולי דרישות הבנקים, היה ניתן לבנות בסטנדרט נמוך יותר להשאר עם מרווח בטחון קטן יותר, ולהוזיל את מחיר הדירה.

יודגש, שאני סבור שאם צריך לשים את האצבע על נקודה כלשהי, מבחינתי הנושא הוא תכנון לקוי של השכונות, תכנון ששומר על הרבה שטחים פתוחים ובניינים גבוהים דבר שמייקר ומאריך משמעותית את זמן ההקמה של פרוייקטים.

אבל בודאי שזאת לא הסיבה היחידה, וצריך גם לטפל בנושא הליווי הבנקאי וגם בנושא הליך המכירה (כמו לוותר על שמאי כאשר המשכנתא נמוכה, אישור עירייה לטאבו, חלופה לשימוש בעו"ד בעסקאות, צמצום הדומיננטיות של מתווכים ועוד).

דיברנו לעיל על השרשרת שאינה הכרחית,

בכל מקרה אני מסכים שיש כאן שחקן חזק.

 

[רוצה בחיים]

יש לו גם אפשרות להנפיק את החברה בבורסה (כמו שעשה זה מכבר אחד היזמים החרדיים הגדולים )
ולדחוף את הסיכון למשקיעים ולגופים המוסדיים

אפשרי במקרים מסויימים מאוד בלבד

 

[ahrubin]

עוד מכה לקבלנים

אתם עומדים להרוויח: המלחמה לא תפטור מאיחור במסירת דירות - כל רגע

בית המשפט קבע כי בגין עיכובים עקב המלחמה אין פטור מתשלום לרוכשי דירות. המשמעות: הצפה צפויה של תביעות מצד רוכשים

www.kore.co.il

 

[ה' הטוב]

לדוגמא 2 דירות בעזרא בבנינים החדשים 140 מ"ר ב3.6 במקום 4.2 לפני שנה !!!

באמת אחד המקומות המבוקשים ביותר מול הבית קברות ....
לפי מה אתה קובע מה היה לפני שנה רוב הדירות שם נמכרו על הנייר עוד לפני שראו את הנוף ...
כמות האנשים שתהיה מוכנה לגור בבניינים שם מצומצמת מאוד וא"א לקבוע ירידת מחיר לפי דירות כאלה

תן דוגמא יותר מוצלחת

 

[עוד עו"ד]

יפה, וכאן כבר הודיתי שאני מבין איך יש לבנקים השפעה על המחיר, אבל היא עדיין חלשה מול מוכרי היד 2 הרציניים (בין היתר מרמב''ש ד'...).

אל תכעס. תדקדק בדברי. אם כל מה שהוא כתב כבר מופיע בכתבה באמת חבל על חלק מהזמן שבזבזתי פה לאנשים, אבל אידיוטית כיניתי את ההנחה שהבנקים חזקים מהיצע וביקוש. הם לא. הם יכולים למרוח לזמן מוגבל את הקיפאון וגם אותו המוכרים הרציניים של היד 2 בהחלט יכולים לשבור להם.

אתה מעלה טענות נכונות וצודקות, אבל בחיים בכלל וגם במחירי דיור, אין רק שחור ולבן, יש גם הרבה אפור ודברים שקורים בחיים עצמם, כי ככה זה התגלגל והיה יותר נח, פשוט, או מקובל אצל החברים.

תחשוב על יזם שתקוע עם מלאי גדול, הוא יכול ללכת ולהתחנן לבנק שיאפשר לו להוריד מחיר כשהוא יודע שהסיכוי לא גדול מראש או לתת במקום זה הטבות מימוניות יותר גדולות לקונים פוטנציאליים. ברור מה הוא יעדיף.

כנ"ל הבנק, שיכול בהינף יד לאסור על הורדת מחיר וכך להבטיח את עצמו (על חשבון יזמים ספציפיים) לטווח רחוק מפני קריסה נדל"נית וחובות אבודים של קבלנים ורוכשים דוגמת משבר הסאב-פריים שהביא להתמוטטות חלק מהמערכת הבנקאית בארה"ב.
די ברור מה הוא יעדיף, אילולא המפקח על הבנקים יכה על קודקודו ויגיד לו חדל.
רק שהמפקח גם יש לו אינטרס, כי יציבות הבנקים הרבה יותר מעניינת אותו בתפקידו מאשר מחירי הדיור, ולכן צריך פה התערבות ממשלתית.

רק לא ברור אם מסקנת הועדה תהיה איסור התערבות במחירים באמצעות המפקח על הבנקים בלי קשר לחוזה, או רק הוראה לעתיד בקשר לחוזים עתידיים שההשפעה שלה תהיה הרבה הרבה יותר קטנה.