דה מרקר
ההסבר למהפך בשוק הדיור — שבו המחירים עברו למגמת ירידה מתמשכת שלא נראתה בישראל שנים רבות — אינו מסובך. נתונים שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה על מצבם של רוכשי הדירות מספרים את הסיפור העגום: עליית המחירים הוציאה את חלום הבעלות על דירה מהישג ידם של רבים מדי, ולאלפי דירות, בעיקר באזור תל אביב והמרכז, אין קונים.
מנוע הצמיחה העיקרי של הביקוש והמחירים היה שוק המשכנתאות. הקונים כיום עוד ממשיכים לקחת משכנתאות, אבל לא כאלה שיכולות לממן את ההיצע העצום בשוק של תל אביב וסביבתה. מבחינת יכולתם של הישראלים לממן את רכישת הדירות האלה, המחירים יצאו מפרופורציה. משהו יסודי צריך להשתנות כדי להחזיר את הקונים לשוק, וגם אם בנק ישראל יחליט להפחית את הריבית ברבע או אף בחצי אחוז, לא תהיה בכך בשורה לציבור שמתמודד עם התייקרות של עשרות אחוזים במימון המשכנתא.
תקופה ארוכה מדי שהקבלנים מנפחים את מחירי הדירות, ומקפידים להתאים את ההיצע לשוק שבו המחירים יכולים רק לעלות. הם כמובן מספרים שאין ברירה ומצביעים על עליית מחירי התשומות ושכר העבודה, אבל האמת שונה: מחירי התשומות אולי עולים, אבל בקצב של כמחצית ואף פחות מקצב התייקרות הדירות. ייתכן שמחירי הקרקעות לבנייה, שאינן כלולות בתשומות, עלו בקצב מהיר יותר, אבל הסיבה לכך היא שהיזמים היו מוכנים לשלם יותר, מתוך הנחה שיצליחו למכור את הדירות במחירים שיעלו בקצב מהיר יותר.
לצורך כתבה זו בחנו את השינויים במחירה של דירת 4 חדרים בממוצע הארצי ובתל אביב ואשקלון בשלוש השנים האחרונות (הרבעון השני של 2025 לעומת הרבעון המקביל ב-2022), על פי נתונים המתפרסמים מדי רבעון על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס).
שלוש שנים הן בערך משך הזמן הנדרש לבניית דירה, לאחר שהתקבל היתר הבנייה. הנתונים המעודדים מבחינת הקבלנים הם שמי שהחל לבנות לפני שלוש שנים וביסס את תוכניותיו על יציבות במחירי הדירות, יכול להיות רגוע: המחירים עלו בשיעור ממוצע של 17.6% בממוצע.
מחירי הבנייה, כפי שהם משתקפים במדד תשומות הבנייה למגורים, עלו בתקופה זו ב-9.4%. מכיוון שמדד תשומות הבנייה משפיע רק על כ-50% מעלות המכר של הדירות, מדובר בהשפעה בשיעור של 4.8% בלבד על עלות הבנייה. ליזם הזהיר נותר עדיין מרווח גדול שבו הוא יכול להוזיל את הדירה בשיעור משמעותי ולהיוותר עם רווח גבוה מזה שתיכנן. אלא שבפועל, נראה שיזמים לא מעטים, בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית, מגלים שטעו בהערכותיהם המוקדמות.
השכר מפגר בהרבה אחרי ההתייקרות
מדד חשוב שפיגר מאוד אחר התייקרות הדירות הוא השכר הממוצע במשק. השכר עלה בקצב איטי בכ-50%, ובוודאי לא הדביק את קצב עליית הריבית על המשכנתא, שהוכפלה בשלוש השנים האחרונות.
לפיכך הנפילה הנדרשת להתאמת המחירים למציאות הייתה רק עניין של זמן ומקום. הסימנים המוקדמים היו בעצירת קצב הגידול של המשכנתא הממוצעת על מיליון שקל בחצי השנה האחרונה, כשהבנקים מתפשרים על עלייה ברמות הסיכון ובנק ישראל מביע דאגה מהעלייה בשיעור המשכנתאות בפיגור.
שוק המימון לציבור הרוכשים שמר על איתנות יחסית, אבל קשה היה שלא לשמוע את החריקות. לא רק השכר הממוצע פיגר אחר עליית מחירי הדירות, גם הריבית שהוכפלה ועליית סכומי המשכנתא הנדרשים מהקונים העלו את ההחזר החודשי הממוצע ביותר מ-40% בתוך שלוש שנים — פי ארבעה מעליית השכר הממוצע. ההכבדה הדרמטית בהחזרי המשכנתא הייתה השינוי הבולט מבחינת הציבור, שכן זהו המבחן העיקרי של יכולת הרכישה.
לנוכח הפערים המתרחבים בין מחירי הדירות ליכולות הרוכשים, פנו קוני הדירות לבנקים להגדלת המשכנתא. כשכושר ההחזר לא הצדיק את מתן ההלוואה, פרסו הלווים והבנקים את משך ההחזר עד לכ-20 שנה, וכשמוצתה גם האפשרות הזאת החל האוויר לצאת מבלון המימון הבנקאי.
בתל אביב זינק ההחזר החודשי על המשכנתא (במימון 70% ממחיר הדירה) ל-23,972 שקל בחודש, 79% יותר מהשכר הממוצע במשק, נכון לרבעון השני של 2025. הממוצע הארצי להחזר משכנתא במימון 70% ממחיר הדירה ל-20 שנה הגיע ל-10,242 שקל, 76% מהשכר הממוצע וכ-40% מההכנסה ברוטו של משפחה ממוצעת.
מכיוון שהחזר בגובה 40% ויותר מההכנסה של משק הבית נחשב לסיכון גבוה, יש להניח שחלק ניכר מאלה המממנים את רכישת הדירה בהלוואה מירבית של 70% מערך הדירה לוקחות על עצמן סיכון בלתי־מבוטל. באשקלון הסתכם החזר המשכנתא הממוצע ב-7,670 שקל בחודש, 57.2% מההכנסה הממוצעת.
המחירים בפריפריה עלו - אבל עדיין בני־השגה
לאחר שנתיים של הנשמה מלאכותית באמצעות "הלוואות קבלן" ודחיית תשלומים, לא ניתן היה להמשיך במכירות ללא הפחתת מחירים, שעל פי עדויות של מתווכים ומשרדי המכירות, עדיין אינן באות לידי ביטוי מלא בנתונים שהלמ"ס מפרסמת.
המחירים לא השתוללו בכל מקום, אבל במקומות שבהם הגיעו לרמות בלתי סבירות, חוו משווקי הדירות התפכחות כואבת במיוחד: הקונים חדלו להגיע למשרדים, וגם "מבצעים" ודחיות תשלומים לא הצליחו לשנות את המגמה. וכשמחירי הדירות במגמת ירידה נעלמים גם המשקיעים, שתחזיות הרווח שלהם מבוססות על עליות מחירים בשיעור הגבוה משמעותית מהריבית שאפשר לקבל בבנק ללא הסיכון והטרחה שבקנייה ורכישת דירות.
עליות המחירים בערי הפריפריה לא היו מתונות יותר מאלה של תל אביב והערים המוגדרות "לב אזור הביקוש", ורוכשי הדירות התמודדו עם בעיה דומה בכל חלקי הארץ. עליות מחירים חריגות נרשמו בבית שמש, בחיפה ובבני ברק. עליית המחירים בבית שמש משקפת בעיקר את הבנייה החדשה בעיר והמעבר משוק קטן של דירות ישנות לשוק של דירות חדשות, הנהנה מהגירה חזקה של ציבור חרדי מירושלים ומפעילות של רוכשים זרים, עולים ומשקיעים.
בחיפה נעצרה כמעט הבנייה בשנים האחרונות, בגלל כשל במערכות התכנון והרישוי בעיר, וההיצע הבלתי מספק ליבה את המחירים. בני ברק סובלת באופן קבוע ממחסור בשטחים לבנייה חדשה והתנגדות תרבותית להתחדשות עירונית.
מה שעצר את שוק הדיור באזור המרכז היה הפער שנוצר בין יכולת הרוכשים ונכונותם לשלם את המחירים הגבוהים, למחירים שדורשים המוכרים. זו הסיבה שבפריפריה ממשיך שוק הדירות החדשות והדירות מיד שנייה לתפקד, בעוד שוק הדירות היקרות, בעיקר בתל אביב, בת ים והסביבה נעצר בחריקת בלמים.
www.nadlancenter.co.il
www.nadlancenter.co.il
הנושאים החמים
