הנושאים החמים
- הוסף לסימניות
- #10,921
"מעטים היום יכולים לרכוש דירה ב-5 מיליון שקל. למה לתכנן כל כך הרבה?"
הביקוש לדירות לא פחת, אבל עודפי היצע, מחירים גבוהים ותכנון יתר גורמים לפערים המאלצים את היזמים להוריד מחירים. ניתוח נתוני התכנון מגלה כי עודפי ההיצע צפויים להגיע בקרוב גם לערים שבהן המחירים יציבים (בינתיים)
הביקוש לדירות לא פחת, אבל עודפי היצע, מחירים גבוהים ותכנון יתר גורמים לפערים המאלצים את היזמים להוריד מחירים. ניתוח נתוני התכנון מגלה כי עודפי ההיצע צפויים להגיע בקרוב גם לערים שבהן המחירים יציבים (בינתיים)
אלפי דירות ממתינות "על המדף" באין להן קונה, כשמסוף 2023 ועד החודשים האחרונים זינק מלאי הדירות הלא־מכורות שבידי הקבלנים ב–30% והגיע ליותר מ–80 אלף דירות. למרות עודפי ההיצע, מחירי דירות 4 חדרים עלו: בתל אביב ב-15%, בחיפה ב-10% ובפתח תקווה ב-4%. הבעיה האמיתית: שכבת הישראלים שיכולים להרשות דירה ב-4-5 מיליון שקל נשחקה. במקביל, המדינה מתכננת בנייה מסיבית בדרום - 42,632 דירות ב-2024, פי כמה מהביקוש הצפוי. תוכנית מחיר מטרה דוחפת רוכשים לפריפריה בסבסוד ממשלתי, אך ספק אם הביקוש המלאכותי יצדיק את עודפי ההיצע הצפויים.
השנה החולפת תיזכר בזכות אירוע נדיר יחסית בשוק הדיור: אלפי דירות ממתינות "על המדף" באין להן קונה. כמעט תענוג להיות היום מחפשי דירה, בעיקר באזור המרכז. אולם התעמקות בנתוני התכנון מגלה שירידות המחירים ועודפי ההיצע כבר מחלחלים לאזורים אחרים במדינה, וייתכן שדווקא במחוז הדרום, שבו המחירים שומרים עדיין על יציבות יחסית והקבלנים מדווחים על מכירות טובות, ממתינה מלכודת דבש לקבלנים וליזמים. האם אלה בשורות טובות לרוכשים — או מקור לדאגה?
רק לפני שנים ספורות דחקו המוכרים ברוכשי הדירות להחליט מהר כי יש כבר מתעניינים אחרים או ש"החברה החליטה להעלות את המחירים בחודש הבא ב–5%". כיום מתלבטים הקונים בין הקבלן שהציע הנחה של 3% תמורת הקדמת התשלום הראשון, לקבלן שהציע תוספת חניה ומחסן. דווקא באזורים שעליהם דיברו בעבר כ"אזורי ביקוש קשיח", החלו הקבלנים להתחרות זה בזה בהפחתת מחירים. שועלי הענף ממשיכים אמנם לטעון שזאת ירידת מחירים מדומה: הקבלנים ממילא מוכרים דירות שיהיו מוכנות רק בעוד כמה שנים, וזמן ההמתנה לדירה עשוי להתארך עד שמונה שנים; מיליון שקל ששילם הלקוח מראש, שווים ל–1.28 מיליון שקל שישולמו בעוד חמש שנים. הקבלן תמיד יכול להציע ללקוח להגדיל את התשלום מראש בתמורה להפחתת המחיר הכולל עבור הדירה. לא מדובר באמת בהנחה כלכלית.
המספרים שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) מספרים שיש לקבלנים בעיה אמיתית: מסוף 2023 ועד החודשים האחרונים זינק מלאי הדירות הלא־מכורות שבידי הקבלנים ב–30% והגיע ליותר מ–80 אלף דירות. למרות ההיצע העצום בתל אביב ובת ים, ותחושה שבערים האלה המחירים יורדים בגלל עודף ההיצע, הגידול החד ביותר בהיצע הדירות בתקופה הזאת היה דווקא בחיפה (עלייה של 83%) ובפתח תקווה (75%).
כשבודקים את נתוני הלמ"ס, קשה למצוא מתאם בין עליית מלאי הדירות למגמת המחירים. בהשוואה של מחיר דירות 4 חדרים, תל אביב מובילה בשיעור עלייה של 15% מסוף 2023 עד אמצע 2025. באותה תקופה בחיפה עלה מחירה של דירת 4 חדרים מעל הממוצע, בשיעור של 10%, ובפתח תקווה עלה מחיר הדירה הממוצעת בשיעור מתון של 4%, מתחת לממוצע הערים הגדולות (5.7%). הנתונים מראים בעליל שגם אם מלאי הדירות הבלתי מכורות עולה בהתמדה בשנים האחרונות ומטיל משקל על השוק, אין זה בהכרח ההסבר לירידות המחירים המתמשכות מתחילת השנה.
הלמ"ס אינה מספקת נתונים על היצע הדירות בפועל, אלא רק על היצע הדירות הפוטנציאלי שהקבלנים היו יכולים להעמיד למכירה. מלאי הדירות הלא־מכורות שמודדת הלמ"ס הוא הפער בין מספר היתרי הבנייה שהנפיקו הרשויות המקומיות ליזמים בתקופה מסוימת לבין מספר הדירות החדשות שנמכרו. הנתון לא מייצג בהכרח את מספר הדירות שהעמידו היזמים למכירה ושהן חלק מהיצע הדירות בפועל. בחלק מהמקרים עולה המלאי רק כי כמה יזמים קיבלו לפני זמן קצר את היתרי הבנייה, וגם אם הביקוש גבוה הם לא הספיקו או לא רצו להעמיד למכירה את הדירות, שטרם החלו להיבנות. לפיכך, ההערכה היא שהמלאי בפועל נמוך מהמלאי המדווח על ידי הלמ"ס.
הבעיה אינה ככל הנראה בהיצע או במחסור בביקוש לדירות, אלא במחירי הדירות: שכבת הישראלים היכולים להרשות לעצמם דירה ב–4–5 מיליון שקל נשחקה, ואין כל ראיה שהביקוש לדירות יקרות יחזור בעוצמה שתצדיק את ההיצע העצום שהצטבר בתל אביב. לפחות חלק מהרוכשים, שהקבלנים בתל אביב ובבת ים מחכים לשובם, כלל אינם "יושבים על הגדר", אלא רוכשים דירות במחירים זולים יותר בערי הלוויין של גוש דן או בערים מרוחקות יותר, בעודם גרים בשכירות באזורי הביקוש.
מאגר הנתונים אינו יכול להעניק גושפנקא להערכה זו, הרווחת בקרב חלק מאנשי המקצוע, אבל אחד הנתונים הבולטים בדו"חות המכירות לרבעון השני של 2025 היה ירידה של 27% במכירות הקבלנים בתל אביב בהשוואה לרבעון שעבר, לעומת עליות של עשרות אחוזים בערי פריפריה כמו אשדוד (68%) אופקים (20%) ואשקלון (18%). שינויים חדים במכירות עשויים אמנם להתרחש גם בשל כניסה ויציאה של פרויקטים חדשים למערכות השיווק, אך בתל אביב מתרחשות הירידות למרות מאמצי שיווק פעיל של אלפי דירות. חלק מהקבלנים גם מנהלים מסע שיווק נואש, הכולל הוזלות והטבות בשווי העולה ב–5% על מחיר המכירה הרשמי.
ד"ר רינה דגני, מתכננת ערים ובעלת קבוצת גיאוקרטוגרפיה, אומרת שהביקוש לדירות לא נעלם, ושהמפולת בתל אביב נובעת מהיצע גדול מדי של דירות יקרות. "אין היום מספר גדול כל כך של משפחות שיכולות להרשות לעצמן לרכוש דירות ב–5 מיליון שקל, ובוודאי שלא במחירים המוצעים למשל ברובע החדש בשדה דב", היא אומרת.
מספרים דמיוניים
מספר ההיתרים הגבוה שבידי הקבלנים מספר סיפור אחר, ולא פחות חשוב, על היצע הדירות: אם בעבר נחשבו מוסדות התכנון לחסם הבולם את הגדלת ההיצע ואת התאמתו לביקוש, בשנים האחרונות מוציאות ועדות התכנון תחת ידן דירות במספרים דמיוניים, הגבוהים בעשרות מונים על הביקוש השנתי לדיור. אפשר לטעון שתכנון היתר של דירות אינו מתורגם בהכרח לדירות המגיעות לשוק, כל עוד היזמים אינם מעריכים שניתן יהיה למכור את הדירות המתוכננות. אולם הנחה זו אינה עולה בקנה אחד עם התוצאות ההרסניות של תוכנית מחיר מטרה, או מחיר למשתכן בשמה הקודם. בצד המטרה המוצהרת של הוזלת מחירי הדירות לחסרי דיור, התוכנית היא מנוף לדחיפת חסרי הדיור לאזורים שבהם הביקוש נמוך או לא קיים כלל — כלומר היא גורמת לבניית יתר של דירות.
מחיר מטרה פועלת מחוץ למרכז אזורי הביקוש, ובהחלטת המדיניות האחרונה של משרדי השיכון והאוצר אף נדחקה לאזורי הפריפריה בלבד. זכאים הרוצים לממש את זכאותם יכולים לעשות זאת רק בתנאי שירכשו את הדירה במקום שבו מחירי הדירות אינם עולים על 20 אלף שקל למ"ר, כלומר בפריפריה. לא מדובר רק בזכייה עבור רוכשים בני־מזל, אלא גם עבור קבלנים, שאינם צריכים לדאוג לשיווק הדירות גם אם האזור שבו הן נבנות אינו מבוקש.
אולם ספק אם גם פמפום הביקוש לדירות מיותרות יוכל להצדיק לאורך זמן את המאמץ האדיר של מערכות התכנון לבנות דירות שלא יידרשו על פי התחזיות לפחות בעשור הקרוב ואף מעבר לכך. התוצאה הצפויה היא עודף היצע המתחיל להעיק גם על הפריפריה, למרות המחירים היציבים והדיווחים על מכירות טובות. בשנה האחרונה מבינים הקבלנים את מגבלות הביקוש. מחירי הקרקעות צנחו ורק מדיניות סבסוד ממשלתית יקרה, וכנראה מיותרת, מצליחה להנשים את הבנייה החדשה. "בכל הארץ יש עודף תכנון, למה צריך לתכנן כל כך הרבה דירות שאיש לא יגור בהן?", אומרת דגני, ומצביעה על תכנון יתר של אלפי דירות בערים כמו טבריה ומגדל העמק, וכן במועצה המקומית בית ג'ן שבגליל העליון.
מהדו"חות השנתיים של מינהל התכנון עולה שבכל אחת משלוש השנים האחרונות, מספר יחידות הדיור שאושרו לבנייה על ידי המינהל עלה על היעד שהציבה הממשלה ל–125 אלף יחידות דיור בשנה. כך, ב–2022 אושרו כ–160 אלף יחידות דיור לבנייה; ב–2023, השנה שבה פרצה המלחמה, עלה המספר ל–155 אלף; וב–2024 זינק מספר יחידות הדיור שתוכננו ל–204 אלף (מהן 73 אלף בהתחדשות עירונית). 66 אלף יחידות דיור אושרו בשנה שעברה על ידי הוותמ"ל, ועדה ארצית מיוחדת שהוקמה לדיון ולאישור מזורז של תוכניות דיור. בחמש השנים האחרונות (2020–2024) השלימו הוועדות תכנון של כ–700 אלף דירות, פי עשרה ממספר הדירות החדשות הנדרשות בשנה אחת, והמגמה היא האצה.
הגידול מתבטא גם בהיצע הדירות בשוק: לפחות על פי עדות מנהלי רמ"י, כל שטח שניתן לבנות עליו מוצע בהקדם האפשרי לשיווק. קיומה של התוכנית אינו מאפשר בהכרח שיווק מיידי. בחלק מהמקרים מתוכננות הדירות החדשות בשטחים שבהם קיימים עדיין מתקנים שונים, כמו בסיסי צבא או מפעלי תעשייה. בחלק מהמקרים יש להשלים תכנון של תשתיות, כמו כבישים ומחלפים. אולם חלק ניכר מהדירות, קרוב ל–100 אלף בשנה, מוצא דרכו למכרזי הקרקעות של המדינה. בכל אחת מהשנים 2021–2023 פירסמה רמ"י יותר מ–100 אלף יחידות דיור למכירה, וב–2024 לבדה הגיע מספר הדירות שפורסם באתר רמ"י לשיא של 113 אלף דירות. בפועל נמכרו ב–2024 מגרשים למכירה של פחות ממחצית ממספר הדירות, 65 אלף דירות בלבד.
היעדר ביקוש לדירות ולמגרשים הוא לא הסיבה היחידה לפער בין מספר יחידות הדיור המתפרסמות באתר המכרזים למספר הדירות המשווק בפועל. חלק מהמכרזים נדחים מסיבות אחרות. אבל סימני הביקוש הנמוך, דווקא בפריפריה, החלו להופיע כבר בתחילת 2024, בעקבות כישלונות חוזרים ונשנים במכרזים. במאמץ להתגבר על הביקוש הנמוך, השקיעה המדינה מיליארדי שקלים בסבסוד הוצאות הפיתוח, כשהיא מוכרת את שטח הבנייה עצמו במחירים אפסיים של כמה אלפי שקלים לדירה, נוסף על סבסוד ישיר של רוכשי דירות שהם זכאי משרד השיכון בסך 40–60 אלף שקל לדירה.
הדיווחים על מכירות טובות באזורי הפריפריה ובערים מבוססות, כמו אשקלון, נובעים גם מביקושים מלאכותיים שמזרימה לשם הממשלה במסגרת תוכניות הסבסוד. החיים בדרום אולי מסוכנים פחות ממה שהיו בתחילת המלחמה או בזמן מתקפות הטילים שקדמו לה, אבל אופקים ואשקלון עדיין לא מושכות אליהן מספר גדול כל כך של משפחות צעירות; וחברות הייטק לא התחילו לקושש עובדים בחצרות הצדיקים של נתיבות. אלה ההגרלות של דירות מוזלות שמושכות לשכונות הדרום את זכאי משרד השיכון שאינם מחפשים קורת גג — אלא דירה להשקעה, שאותה יוכלו להשכיר בהמתנה להזדמנות לרכוש דירה במקום שיתאים להם. מה הפלא שהיזמים הבונים באזורים מרכזיים מתחילים לחוש שהביקוש לדירות למכירה דועך, בעוד הביקוש לדיור להשכרה עולה?
אם לשפוט על פי הביצוע של מדיניות התכנון, הרי שהמדינה אינה מתכוונת להוריד את הרגל מהגברת היצע הדירות באזור הדרום. מהתוכניות עולה כי אין כמעט אזור במדינה שלא צפוי להכפיל את מספר תושביו במרוצת 25 השנים הקרובות. זאת אף שהתחזיות שעליהן המתכננים אמורים להתבסס — כמו תוכנית המועצה הלאומית לכלכלה ותוכנית "ישראל 100" של הטכניון — מציגות תחזיות לגידול של כ–50% בלבד באוכלוסית ישראל עד 2048. בינתיים במחוז הדרום השלימו במהלך 2024 תכנון ל–42,632 דירות — 25% יותר מכל הדירות שתוכננו בתל אביב והמרכז, וכפול מהיקף התכנון במחוז ירושלים. זו מגמת הנתונים גם בשנים הקודמות. ב–2023 היקף התכנון למגורים במחוז הדרום היה גדול אף ב–32% מהיקף התכנון הכולל במחוזות תל אביב והמרכז.
הפערים זועקים לשמיים כאשר משווים את האוכלוסייה באזורים אלה: כ–5 מיליון תושבים במחוז תל אביב והמרכז, לעומת כמיליון וחצי תושבים בלבד בדרום. פערי התכנון מתאימים אולי לחזון המטרופולין הדרומי, אך לא תואמים את העובדה שהמדינה אינה עושה כמעט דבר לפיתוח מקורות תעסוקה ומרכזי חיים בדרום, בעוד העיר המרכזית בדרום, באר שבע, הולכת ומאבדת תושבים בהיעדר פיתוח משמעותי.
הקבלנים מצדם אינם מתפרנסים מחזונות המדינה, ולכן הם צריכים למכור דירות. הפער בין התוכניות למציאות מתבטא גם בהיקפי התחלות הבנייה, המבטאות את הבנייה בפועל. כך במהלך 2024 התחילו הקבלנים לבנות 34 אלף דירות במחוז תל אביב והמרכז, 140% יותר מהיקף התחלות הבנייה בדרום. פערים אלה יכולים להסביר לפחות באופן חלקי את הההצלחה של יזמים בדרום לשמור על איזון בין הביקוש להיצע, ואת עליית המחירים המתונה באזור הדרום מול עודפי ההיצע הניכרים באזור המרכז. המלחמה שפרצה באוקטובר 2023 לא גרמה לשינוי משמעותי מבחינה זו. בשנה שקדמה למלחמה, 2022, הפער בין הבנייה בדרום לבנייה במחוז תל אביב והמרכז היה גדול אף יותר והגיע ל–177%.
הקצב לא מוצדק
המספרים מעוררים תחושה שהמדינה מתכננת בנייה נרחבת באזורים פתוחים רק מפני שמדובר בשטחים פתוחים בבעלות המדינה, ללא התחשבות בביקוש ובצרכים בפועל ותוך הזנחה הגורמת לירידת הביקוש ולבריחת תושבים מהאזורים המתוכננים לאיכלוס. למדיניות התכנון אמור להיות מצפן. תחזיות התכנון אמורות להתבסס על תחזית התפתחות האוכלוסייה שהציגה המועצה הלאומית לכלכלה, המבוססת על נתוני הגידול באוכלוסייה של אגף הדמוגרפיה בלמ"ס בראשות אחמד חליחל. תחזית המועצה הלאומית לכלכלה פורסמה בראשונה ב–2017, ועודכנה רק פעם אחת מאז, ב–2021. התוכנית אמורה לשמש בסיס לתוכניות הפיתוח של מגורים ותשתיות בשנים הבאות.
נוכח הקושי לחזות תהליכים חברתיים ודמוגרפיים כגון שיעור הילודה, הגירה לארץ וממנה והתפתחויות כלכליות וטכנולוגיות, הציגה המועצה שלושה תרחישים מרכזיים להתפתחות האוכלוסייה, שהפערים ביניהם גדולים. אולם בלב התחזית עומד תרחיש המוצג כתרחיש הייחוס המרכזי, מעין ממוצע של שלל האפשרויות, והמועצה קובעת במסמך הסיכום כי על משרדי הממשלה להתכוונן אליו בתוכניותיהם.
גם התחזיות של המועצה הלאומית לכלכלה אינן מצדיקות את תכנון היתר בדרום. האוכלוסייה בדרום אמורה אמנם לגדול, אבל לא בקצב המצדיק את היקפי התכנון. על פי התרחיש המרכזי, המבוסס על הערכות של שיעור הילודה, מאזן הגירה לארץ וממנה, ותנועות אוכלוסייה פנימיות בין ערים, לא צפויה אוכלוסיית ישראל להכפיל את עצמה עד שנת 2050 אלא, כאמור, לצמוח בכ–50% — בדומה להערכות בתוכנית "ישראל 100" של הטכניון. אף על פי כן, כמעט בכל רשות עירונית המתכננים אומרים שהם מכוונים להכפלת אוכלוסיית העיר.
אם מתייחסים לתחזית המועצה הלאומית לכלכלה לעשור הקרוב, ישראל צפויה להגיע לאוכלוסייה של 12.16 מיליון איש עד 2035, כלומר גידול של כ–20%. בחלוקה למחוזות, אזור הדרום אמור לצמוח בשיעור של 24% ולהגיע ל–2 מיליון תושבים, כלומר תוספת של כ–440 אלף תושבים. מחוז תל אביב והמרכז צפוי לצמוח ב–15% ולהוסיף כ–610 אלף תושבים.
תחזית המועצה צופה כמעט הכפלה של האוכלוסייה החרדית במחוז הדרום בעשור הקרוב, לעומת גידול של 50% בלבד באוכלוסייה הכללית. מגמת התחזית תואמת את כוונתו של משרד השיכון, לפחות בארבע השנים האחרונות, ליצור את "חגורת הגמרא" (בדומה ל"חגורת התנ"ך" בדרום ארה"ב) — שרשרת ריכוזים חרדיים המשתרעת מבית שמש במזרח עד אשדוד במערב, שייבנו בעיקר כרובעים הצמודים לערים קריית מלאכי וקריית גת, כמענה לגידול המהיר של האוכלוסייה החרדית והצטמצמות עתודות הבנייה העומדות לרשות הערים החרדיות. מצוקת תוספת הדיור ביישובים החרדיים בולטת במיוחד נוכח ההתנגדות התרבותית לתוכניות התחדשות עירונית בחברה החרדית והתנגדות לבנייה לגובה. בניגוד למגמות באוכלוסיות האחרות, החברה החרדית ממשיכה לשמור על שיעורי ריבוי גבוהים ושיעור פיריון גבוה מ–6 ילדים לאישה. אולם גם תחזיות הצמיחה של האוכלוסייה הזאת והפנייתה ל"חגורת הגמרא" החדשה אינה מצדיקה את היקפי התכנון בדרום.
דה מרקר
רק לפני שנים ספורות דחקו המוכרים ברוכשי הדירות להחליט מהר כי יש כבר מתעניינים אחרים או ש"החברה החליטה להעלות את המחירים בחודש הבא ב–5%". כיום מתלבטים הקונים בין הקבלן שהציע הנחה של 3% תמורת הקדמת התשלום הראשון, לקבלן שהציע תוספת חניה ומחסן. דווקא באזורים שעליהם דיברו בעבר כ"אזורי ביקוש קשיח", החלו הקבלנים להתחרות זה בזה בהפחתת מחירים. שועלי הענף ממשיכים אמנם לטעון שזאת ירידת מחירים מדומה: הקבלנים ממילא מוכרים דירות שיהיו מוכנות רק בעוד כמה שנים, וזמן ההמתנה לדירה עשוי להתארך עד שמונה שנים; מיליון שקל ששילם הלקוח מראש, שווים ל–1.28 מיליון שקל שישולמו בעוד חמש שנים. הקבלן תמיד יכול להציע ללקוח להגדיל את התשלום מראש בתמורה להפחתת המחיר הכולל עבור הדירה. לא מדובר באמת בהנחה כלכלית.
המספרים שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) מספרים שיש לקבלנים בעיה אמיתית: מסוף 2023 ועד החודשים האחרונים זינק מלאי הדירות הלא־מכורות שבידי הקבלנים ב–30% והגיע ליותר מ–80 אלף דירות. למרות ההיצע העצום בתל אביב ובת ים, ותחושה שבערים האלה המחירים יורדים בגלל עודף ההיצע, הגידול החד ביותר בהיצע הדירות בתקופה הזאת היה דווקא בחיפה (עלייה של 83%) ובפתח תקווה (75%).
כשבודקים את נתוני הלמ"ס, קשה למצוא מתאם בין עליית מלאי הדירות למגמת המחירים. בהשוואה של מחיר דירות 4 חדרים, תל אביב מובילה בשיעור עלייה של 15% מסוף 2023 עד אמצע 2025. באותה תקופה בחיפה עלה מחירה של דירת 4 חדרים מעל הממוצע, בשיעור של 10%, ובפתח תקווה עלה מחיר הדירה הממוצעת בשיעור מתון של 4%, מתחת לממוצע הערים הגדולות (5.7%). הנתונים מראים בעליל שגם אם מלאי הדירות הבלתי מכורות עולה בהתמדה בשנים האחרונות ומטיל משקל על השוק, אין זה בהכרח ההסבר לירידות המחירים המתמשכות מתחילת השנה.
הלמ"ס אינה מספקת נתונים על היצע הדירות בפועל, אלא רק על היצע הדירות הפוטנציאלי שהקבלנים היו יכולים להעמיד למכירה. מלאי הדירות הלא־מכורות שמודדת הלמ"ס הוא הפער בין מספר היתרי הבנייה שהנפיקו הרשויות המקומיות ליזמים בתקופה מסוימת לבין מספר הדירות החדשות שנמכרו. הנתון לא מייצג בהכרח את מספר הדירות שהעמידו היזמים למכירה ושהן חלק מהיצע הדירות בפועל. בחלק מהמקרים עולה המלאי רק כי כמה יזמים קיבלו לפני זמן קצר את היתרי הבנייה, וגם אם הביקוש גבוה הם לא הספיקו או לא רצו להעמיד למכירה את הדירות, שטרם החלו להיבנות. לפיכך, ההערכה היא שהמלאי בפועל נמוך מהמלאי המדווח על ידי הלמ"ס.
הבעיה אינה ככל הנראה בהיצע או במחסור בביקוש לדירות, אלא במחירי הדירות: שכבת הישראלים היכולים להרשות לעצמם דירה ב–4–5 מיליון שקל נשחקה, ואין כל ראיה שהביקוש לדירות יקרות יחזור בעוצמה שתצדיק את ההיצע העצום שהצטבר בתל אביב. לפחות חלק מהרוכשים, שהקבלנים בתל אביב ובבת ים מחכים לשובם, כלל אינם "יושבים על הגדר", אלא רוכשים דירות במחירים זולים יותר בערי הלוויין של גוש דן או בערים מרוחקות יותר, בעודם גרים בשכירות באזורי הביקוש.
מאגר הנתונים אינו יכול להעניק גושפנקא להערכה זו, הרווחת בקרב חלק מאנשי המקצוע, אבל אחד הנתונים הבולטים בדו"חות המכירות לרבעון השני של 2025 היה ירידה של 27% במכירות הקבלנים בתל אביב בהשוואה לרבעון שעבר, לעומת עליות של עשרות אחוזים בערי פריפריה כמו אשדוד (68%) אופקים (20%) ואשקלון (18%). שינויים חדים במכירות עשויים אמנם להתרחש גם בשל כניסה ויציאה של פרויקטים חדשים למערכות השיווק, אך בתל אביב מתרחשות הירידות למרות מאמצי שיווק פעיל של אלפי דירות. חלק מהקבלנים גם מנהלים מסע שיווק נואש, הכולל הוזלות והטבות בשווי העולה ב–5% על מחיר המכירה הרשמי.
ד"ר רינה דגני, מתכננת ערים ובעלת קבוצת גיאוקרטוגרפיה, אומרת שהביקוש לדירות לא נעלם, ושהמפולת בתל אביב נובעת מהיצע גדול מדי של דירות יקרות. "אין היום מספר גדול כל כך של משפחות שיכולות להרשות לעצמן לרכוש דירות ב–5 מיליון שקל, ובוודאי שלא במחירים המוצעים למשל ברובע החדש בשדה דב", היא אומרת.
מספרים דמיוניים
מספר ההיתרים הגבוה שבידי הקבלנים מספר סיפור אחר, ולא פחות חשוב, על היצע הדירות: אם בעבר נחשבו מוסדות התכנון לחסם הבולם את הגדלת ההיצע ואת התאמתו לביקוש, בשנים האחרונות מוציאות ועדות התכנון תחת ידן דירות במספרים דמיוניים, הגבוהים בעשרות מונים על הביקוש השנתי לדיור. אפשר לטעון שתכנון היתר של דירות אינו מתורגם בהכרח לדירות המגיעות לשוק, כל עוד היזמים אינם מעריכים שניתן יהיה למכור את הדירות המתוכננות. אולם הנחה זו אינה עולה בקנה אחד עם התוצאות ההרסניות של תוכנית מחיר מטרה, או מחיר למשתכן בשמה הקודם. בצד המטרה המוצהרת של הוזלת מחירי הדירות לחסרי דיור, התוכנית היא מנוף לדחיפת חסרי הדיור לאזורים שבהם הביקוש נמוך או לא קיים כלל — כלומר היא גורמת לבניית יתר של דירות.
מחיר מטרה פועלת מחוץ למרכז אזורי הביקוש, ובהחלטת המדיניות האחרונה של משרדי השיכון והאוצר אף נדחקה לאזורי הפריפריה בלבד. זכאים הרוצים לממש את זכאותם יכולים לעשות זאת רק בתנאי שירכשו את הדירה במקום שבו מחירי הדירות אינם עולים על 20 אלף שקל למ"ר, כלומר בפריפריה. לא מדובר רק בזכייה עבור רוכשים בני־מזל, אלא גם עבור קבלנים, שאינם צריכים לדאוג לשיווק הדירות גם אם האזור שבו הן נבנות אינו מבוקש.
אולם ספק אם גם פמפום הביקוש לדירות מיותרות יוכל להצדיק לאורך זמן את המאמץ האדיר של מערכות התכנון לבנות דירות שלא יידרשו על פי התחזיות לפחות בעשור הקרוב ואף מעבר לכך. התוצאה הצפויה היא עודף היצע המתחיל להעיק גם על הפריפריה, למרות המחירים היציבים והדיווחים על מכירות טובות. בשנה האחרונה מבינים הקבלנים את מגבלות הביקוש. מחירי הקרקעות צנחו ורק מדיניות סבסוד ממשלתית יקרה, וכנראה מיותרת, מצליחה להנשים את הבנייה החדשה. "בכל הארץ יש עודף תכנון, למה צריך לתכנן כל כך הרבה דירות שאיש לא יגור בהן?", אומרת דגני, ומצביעה על תכנון יתר של אלפי דירות בערים כמו טבריה ומגדל העמק, וכן במועצה המקומית בית ג'ן שבגליל העליון.
מהדו"חות השנתיים של מינהל התכנון עולה שבכל אחת משלוש השנים האחרונות, מספר יחידות הדיור שאושרו לבנייה על ידי המינהל עלה על היעד שהציבה הממשלה ל–125 אלף יחידות דיור בשנה. כך, ב–2022 אושרו כ–160 אלף יחידות דיור לבנייה; ב–2023, השנה שבה פרצה המלחמה, עלה המספר ל–155 אלף; וב–2024 זינק מספר יחידות הדיור שתוכננו ל–204 אלף (מהן 73 אלף בהתחדשות עירונית). 66 אלף יחידות דיור אושרו בשנה שעברה על ידי הוותמ"ל, ועדה ארצית מיוחדת שהוקמה לדיון ולאישור מזורז של תוכניות דיור. בחמש השנים האחרונות (2020–2024) השלימו הוועדות תכנון של כ–700 אלף דירות, פי עשרה ממספר הדירות החדשות הנדרשות בשנה אחת, והמגמה היא האצה.
הגידול מתבטא גם בהיצע הדירות בשוק: לפחות על פי עדות מנהלי רמ"י, כל שטח שניתן לבנות עליו מוצע בהקדם האפשרי לשיווק. קיומה של התוכנית אינו מאפשר בהכרח שיווק מיידי. בחלק מהמקרים מתוכננות הדירות החדשות בשטחים שבהם קיימים עדיין מתקנים שונים, כמו בסיסי צבא או מפעלי תעשייה. בחלק מהמקרים יש להשלים תכנון של תשתיות, כמו כבישים ומחלפים. אולם חלק ניכר מהדירות, קרוב ל–100 אלף בשנה, מוצא דרכו למכרזי הקרקעות של המדינה. בכל אחת מהשנים 2021–2023 פירסמה רמ"י יותר מ–100 אלף יחידות דיור למכירה, וב–2024 לבדה הגיע מספר הדירות שפורסם באתר רמ"י לשיא של 113 אלף דירות. בפועל נמכרו ב–2024 מגרשים למכירה של פחות ממחצית ממספר הדירות, 65 אלף דירות בלבד.
היעדר ביקוש לדירות ולמגרשים הוא לא הסיבה היחידה לפער בין מספר יחידות הדיור המתפרסמות באתר המכרזים למספר הדירות המשווק בפועל. חלק מהמכרזים נדחים מסיבות אחרות. אבל סימני הביקוש הנמוך, דווקא בפריפריה, החלו להופיע כבר בתחילת 2024, בעקבות כישלונות חוזרים ונשנים במכרזים. במאמץ להתגבר על הביקוש הנמוך, השקיעה המדינה מיליארדי שקלים בסבסוד הוצאות הפיתוח, כשהיא מוכרת את שטח הבנייה עצמו במחירים אפסיים של כמה אלפי שקלים לדירה, נוסף על סבסוד ישיר של רוכשי דירות שהם זכאי משרד השיכון בסך 40–60 אלף שקל לדירה.
הדיווחים על מכירות טובות באזורי הפריפריה ובערים מבוססות, כמו אשקלון, נובעים גם מביקושים מלאכותיים שמזרימה לשם הממשלה במסגרת תוכניות הסבסוד. החיים בדרום אולי מסוכנים פחות ממה שהיו בתחילת המלחמה או בזמן מתקפות הטילים שקדמו לה, אבל אופקים ואשקלון עדיין לא מושכות אליהן מספר גדול כל כך של משפחות צעירות; וחברות הייטק לא התחילו לקושש עובדים בחצרות הצדיקים של נתיבות. אלה ההגרלות של דירות מוזלות שמושכות לשכונות הדרום את זכאי משרד השיכון שאינם מחפשים קורת גג — אלא דירה להשקעה, שאותה יוכלו להשכיר בהמתנה להזדמנות לרכוש דירה במקום שיתאים להם. מה הפלא שהיזמים הבונים באזורים מרכזיים מתחילים לחוש שהביקוש לדירות למכירה דועך, בעוד הביקוש לדיור להשכרה עולה?
אם לשפוט על פי הביצוע של מדיניות התכנון, הרי שהמדינה אינה מתכוונת להוריד את הרגל מהגברת היצע הדירות באזור הדרום. מהתוכניות עולה כי אין כמעט אזור במדינה שלא צפוי להכפיל את מספר תושביו במרוצת 25 השנים הקרובות. זאת אף שהתחזיות שעליהן המתכננים אמורים להתבסס — כמו תוכנית המועצה הלאומית לכלכלה ותוכנית "ישראל 100" של הטכניון — מציגות תחזיות לגידול של כ–50% בלבד באוכלוסית ישראל עד 2048. בינתיים במחוז הדרום השלימו במהלך 2024 תכנון ל–42,632 דירות — 25% יותר מכל הדירות שתוכננו בתל אביב והמרכז, וכפול מהיקף התכנון במחוז ירושלים. זו מגמת הנתונים גם בשנים הקודמות. ב–2023 היקף התכנון למגורים במחוז הדרום היה גדול אף ב–32% מהיקף התכנון הכולל במחוזות תל אביב והמרכז.
הפערים זועקים לשמיים כאשר משווים את האוכלוסייה באזורים אלה: כ–5 מיליון תושבים במחוז תל אביב והמרכז, לעומת כמיליון וחצי תושבים בלבד בדרום. פערי התכנון מתאימים אולי לחזון המטרופולין הדרומי, אך לא תואמים את העובדה שהמדינה אינה עושה כמעט דבר לפיתוח מקורות תעסוקה ומרכזי חיים בדרום, בעוד העיר המרכזית בדרום, באר שבע, הולכת ומאבדת תושבים בהיעדר פיתוח משמעותי.
הקבלנים מצדם אינם מתפרנסים מחזונות המדינה, ולכן הם צריכים למכור דירות. הפער בין התוכניות למציאות מתבטא גם בהיקפי התחלות הבנייה, המבטאות את הבנייה בפועל. כך במהלך 2024 התחילו הקבלנים לבנות 34 אלף דירות במחוז תל אביב והמרכז, 140% יותר מהיקף התחלות הבנייה בדרום. פערים אלה יכולים להסביר לפחות באופן חלקי את הההצלחה של יזמים בדרום לשמור על איזון בין הביקוש להיצע, ואת עליית המחירים המתונה באזור הדרום מול עודפי ההיצע הניכרים באזור המרכז. המלחמה שפרצה באוקטובר 2023 לא גרמה לשינוי משמעותי מבחינה זו. בשנה שקדמה למלחמה, 2022, הפער בין הבנייה בדרום לבנייה במחוז תל אביב והמרכז היה גדול אף יותר והגיע ל–177%.
הקצב לא מוצדק
המספרים מעוררים תחושה שהמדינה מתכננת בנייה נרחבת באזורים פתוחים רק מפני שמדובר בשטחים פתוחים בבעלות המדינה, ללא התחשבות בביקוש ובצרכים בפועל ותוך הזנחה הגורמת לירידת הביקוש ולבריחת תושבים מהאזורים המתוכננים לאיכלוס. למדיניות התכנון אמור להיות מצפן. תחזיות התכנון אמורות להתבסס על תחזית התפתחות האוכלוסייה שהציגה המועצה הלאומית לכלכלה, המבוססת על נתוני הגידול באוכלוסייה של אגף הדמוגרפיה בלמ"ס בראשות אחמד חליחל. תחזית המועצה הלאומית לכלכלה פורסמה בראשונה ב–2017, ועודכנה רק פעם אחת מאז, ב–2021. התוכנית אמורה לשמש בסיס לתוכניות הפיתוח של מגורים ותשתיות בשנים הבאות.
נוכח הקושי לחזות תהליכים חברתיים ודמוגרפיים כגון שיעור הילודה, הגירה לארץ וממנה והתפתחויות כלכליות וטכנולוגיות, הציגה המועצה שלושה תרחישים מרכזיים להתפתחות האוכלוסייה, שהפערים ביניהם גדולים. אולם בלב התחזית עומד תרחיש המוצג כתרחיש הייחוס המרכזי, מעין ממוצע של שלל האפשרויות, והמועצה קובעת במסמך הסיכום כי על משרדי הממשלה להתכוונן אליו בתוכניותיהם.
גם התחזיות של המועצה הלאומית לכלכלה אינן מצדיקות את תכנון היתר בדרום. האוכלוסייה בדרום אמורה אמנם לגדול, אבל לא בקצב המצדיק את היקפי התכנון. על פי התרחיש המרכזי, המבוסס על הערכות של שיעור הילודה, מאזן הגירה לארץ וממנה, ותנועות אוכלוסייה פנימיות בין ערים, לא צפויה אוכלוסיית ישראל להכפיל את עצמה עד שנת 2050 אלא, כאמור, לצמוח בכ–50% — בדומה להערכות בתוכנית "ישראל 100" של הטכניון. אף על פי כן, כמעט בכל רשות עירונית המתכננים אומרים שהם מכוונים להכפלת אוכלוסיית העיר.
אם מתייחסים לתחזית המועצה הלאומית לכלכלה לעשור הקרוב, ישראל צפויה להגיע לאוכלוסייה של 12.16 מיליון איש עד 2035, כלומר גידול של כ–20%. בחלוקה למחוזות, אזור הדרום אמור לצמוח בשיעור של 24% ולהגיע ל–2 מיליון תושבים, כלומר תוספת של כ–440 אלף תושבים. מחוז תל אביב והמרכז צפוי לצמוח ב–15% ולהוסיף כ–610 אלף תושבים.
תחזית המועצה צופה כמעט הכפלה של האוכלוסייה החרדית במחוז הדרום בעשור הקרוב, לעומת גידול של 50% בלבד באוכלוסייה הכללית. מגמת התחזית תואמת את כוונתו של משרד השיכון, לפחות בארבע השנים האחרונות, ליצור את "חגורת הגמרא" (בדומה ל"חגורת התנ"ך" בדרום ארה"ב) — שרשרת ריכוזים חרדיים המשתרעת מבית שמש במזרח עד אשדוד במערב, שייבנו בעיקר כרובעים הצמודים לערים קריית מלאכי וקריית גת, כמענה לגידול המהיר של האוכלוסייה החרדית והצטמצמות עתודות הבנייה העומדות לרשות הערים החרדיות. מצוקת תוספת הדיור ביישובים החרדיים בולטת במיוחד נוכח ההתנגדות התרבותית לתוכניות התחדשות עירונית בחברה החרדית והתנגדות לבנייה לגובה. בניגוד למגמות באוכלוסיות האחרות, החברה החרדית ממשיכה לשמור על שיעורי ריבוי גבוהים ושיעור פיריון גבוה מ–6 ילדים לאישה. אולם גם תחזיות הצמיחה של האוכלוסייה הזאת והפנייתה ל"חגורת הגמרא" החדשה אינה מצדיקה את היקפי התכנון בדרום.
דה מרקר
