הנושאים החמים
- הוסף לסימניות
- #11,661
עוד מישהו חושב שבעפולה יש בועה?
- פותח הנושא מקצועי בלבד
- פורסם בתאריך
ניק 127549
משתמש צעיר
- הוסף לסימניות
- #11,662
שאלתי את הבינה המלאכותית: מה לדעתך הצפי של מחירי הדירות
מהתשובות של גמיני - שכתב שבחודשים האחרונים המחירים עולים (לא נכון עובדתית) והפניה לנתונים אחרים עד שהוא חזר בו עם תשובה מפתיעה למה הוא טעה הבנתי שכדאי לשאול עוד בינות
מצרף קבצים של גמיני , צ'אט gpt וגרוק שלא הצליח למצוא ירידות בתל אביב!!! מוזר...
ההבנה של ג'מיני שהוא נפל למלכודת של הקבלנים והאינטרסנטים בשוק:
ציטוט:
הנה הסבר למה זה קרה ואיפה האמת נמצאת:.
1 האמירה הראשונה : "מגמת עלייה" (: זו התשובה המבוססת על הנתונים ה"יבשים" ברמה השנתית שנה מול שנה. כשמסתכלים עלכל 2025 מול ,2024 עדיין רואים פלוס קטן כ0.7% זו גם הזמירה שמשמיעים רוב האינטרסנטים בענף (קבלנים, בנקים) שמדבריםעל "מחסור בהיצע" כדי לשדר שהמחירים יעלו..2 האמירה השנייה: "מומנטום שלילי" זהו הניתוח המעודכן והנכון של המגמה הריאלית בחודשים האחרונים המציאות היא ירידה חודשית במחירים והצטברות של מלאי גדול אצל הקבלנים.
המסקנה הנכונה לקונה היא האמירה השנייה: האינסטינקט שלך היה נכון. השוק כרגע בבלימה, בירידה ריאלית, והכוח עבר לקונים
מהתשובות של גמיני - שכתב שבחודשים האחרונים המחירים עולים (לא נכון עובדתית) והפניה לנתונים אחרים עד שהוא חזר בו עם תשובה מפתיעה למה הוא טעה הבנתי שכדאי לשאול עוד בינות
מצרף קבצים של גמיני , צ'אט gpt וגרוק שלא הצליח למצוא ירידות בתל אביב!!! מוזר...
-
Gmini : התכתבות המנתחת את שוק הנדל"ן, שבה המודל מתקן את תחזיתו הראשונית (עלייה) ומסיק כי השוק עובר ל"שוק של קונים" עם ירידות מחירים ריאליות, זאת בעקבות נתונים על זינוק בהתחלות הבנייה והצטברות מלאי דירות לא מכורות.- gpt.: תחזית לשנת 2026 הצופה התמתנות בשוק עקב ריבית גבוהה ומלאי גדול. הקובץ כולל סימולציה המנתחת את היצע הדירות שייכנס לשוק בשנים 2024-2027 בהתבסס על דוחות תכנון ודוחות כספיים שצורפו לשיחה.
- Grok: תחזית הצופה עליות מחירים מתונות (4%-7%) ב-2026. הקובץ מציג ניתוח היסטורי של נתוני הבנייה בעשור האחרון ומסביר את השינוי באופן הצגת הנתונים על ידי הלמ"ס (התמקדות בהיצע לעומת ביקוש).
להלן השוואה מקיפה בין שלושת הניתוחים שהוצגו בקבצים. ההשוואה מחולקת לשני חלקים: המהלך הכללי (הנרטיב והמסקנה הסופית) והניתוח הספציפי של נתוני התחלות הבנייה.
ההבדל המרכזי בין המודלים הוא בפרשנות של היצע הדירות (המלאי). בעוד Gmini רואה במלאי הגבוה סימן לירידות מחירים, Grok רואה במחסור בדירות גמורות סימן לעליות, ו-GPT צופה קיפאון.
שלושת המודלים מסכימים על הנתונים היבשים (יש זינוק בהתחלות), אך חלוקים לחלוטין לגבי המשמעות של הנתון הזה עבור הרוכש.
1. גישת Gmini: "ההצפה"
אם אתה מחפש את התחזית הזהירה ביותר שטוענת לירידות, Gmini מספק את הטיעון החזק ביותר (מלאי תקוע). אם אתה חושש מפספוס הזדמנות לפני עליות, Grok הוא המודל שתומך בגישה זו. GPT נמצא באמצע.
האם תרצה שאצור טבלה מסכמת של "מספרים מוחלטים" (כמות דירות בהתחלה/גמר/מלאי) מתוך שלושת הקבצים כדי לראות מי מחזיק בנתונים העדכניים ביותר?
1. השוואה כללית: מהלך הדברים והמסקנה הסופית
ההבדל המרכזי בין המודלים הוא בפרשנות של היצע הדירות (המלאי). בעוד Gmini רואה במלאי הגבוה סימן לירידות מחירים, Grok רואה במחסור בדירות גמורות סימן לעליות, ו-GPT צופה קיפאון.
| מאפיין | Gmini (הקובץ Google) | GPT (הקובץ gpt) | Grok (הקובץ Grok) |
| מהלך הניתוח | "התפכחות ותיקון": התחיל עם צפי לעליות, אך לאחר שהמשתמש איתגר אותו, זיהה טעות בנתוני 2024, תיקן את עצמו בחדות ושינה את המסקנה ל"שוק של קונים"11111111. | "המהנדס הזהיר": ניתוח אנליטי המתמקד בפער שבין התחלות (גבוהות) לבין גמר בנייה (נמוך). נמנע מתחזיות דרמטיות ומצביע על קיפאון ושחיקה2222. | "האופטימי": נשען על ניתוח היסטורי רחב. טוען שלמרות ההתחלות הגבוהות, המחסור המיידי בדירות מוכנות יוביל לעליות מחירים מתונות3333. |
| תחזית מחירים | ירידות / שוק של קונים: צופה המשך ירידות ריאליות, במיוחד לאור המלאי הגדול שנצבר אצל הקבלנים והריבית הגבוהה4444. | קיפאון / התמתנות: צופה שוק איטי, שחיקת מחירים או ירידות מתונות. לא רואה היתכנות לעליות חדות כל עוד הריבית גבוהה והמלאי לא נספג5555. | עלייה מתונה: צופה עלייה של כ-4%-7% ב-2026. מזהיר מפני גירעון דיור עתידי אם קצב גמר הבנייה לא ידביק את הביקוש6666. |
| השורה התחתונה | הכוח עבר לקונים. יש לנצל את הלחץ של הקבלנים ואת המלאי הלא מכור כדי להשיג הנחות7777. | עדיף להמתין או לחפש הזדמנויות נקודתיות. השוק מוצף בהיצע עתידי שעדיין בבנייה8888. | זהו זמן סביר לרכישה לפני שהמחירים יעלו שוב, במיוחד באזורי פריפריה9. |
2. השוואה ממוקדת: ניתוח "התחלות הבנייה"
שלושת המודלים מסכימים על הנתונים היבשים (יש זינוק בהתחלות), אך חלוקים לחלוטין לגבי המשמעות של הנתון הזה עבור הרוכש.
א. הנתונים (ההסכמה)
זינוק ב-2025: כל שלושת המקורות מציינים זינוק משמעותי בהתחלות הבנייה ברבעון השני של 2025, בשיעור של כ-40% ביחס לרבעון המקביל אשתקד101010101010101010.
נתוני 2024: לאחר התיקון של Gmini, כולם מסכימים ששנת 2024 לא הייתה שנת שפל דרמטית בהיצע כפי שחששו תחילה, אלא הציגה מספרים יציבים יחסית של כ-65,000 התחלות בנייה111111111111111111.
היתרי בנייה: קיימת הסכמה על כך שיש צבר גדול של היתרי בנייה (כ-80,000 בשנה), מה שמעיד על פוטנציאל היצע עתידי גדול12121212.
ב. הפרשנות (המחלוקת)
1. גישת Gmini: "ההצפה"
- הניתוח: ריבוי התחלות הבנייה יוצר "פקק" של דירות. מכיוון שהקונים יושבים על הגדר (בגלל הריבית), הדירות הללו הופכות למלאי לא מכור ("דירות על המדף")13131313.
המסקנה: היצע גבוה + ביקוש נמוך = לחץ חזק להורדת מחירים כדי להיפטר מהמלאי14141414.
- הניתוח: יש הרבה התחלות בנייה, אבל זמן הבנייה התארך מאוד (כ-31-34 חודשים). לכן, ההיצע הזה הוא "על הנייר" וייקח לו זמן רב להגיע לשוק כדירות מוכנות למגורים15151515.
המסקנה: ההתחלות הגבוהות לא יורידו מחירים באופן מיידי כי הדירות לא מוכנות, אך הן ימנעו התפרצות מחירים בעתיד16161616.
- הניתוח: מדגיש את הפער בין התחלות (שעולות) לגמר בנייה (שיורד). הוא טוען שבטווח המיידי יש מחסור בדירות גמורות (ירידה של כ-12% בגמר בנייה), וזה מה שקובע את המחיר כרגע17171717.
המסקנה: למרות שיש התחלות בנייה, המחסור בדירות מוכנות ידחוף את המחירים למעלה בטווח הקצר (2026)18181818.
סיכום והמלצה להמשך
אם אתה מחפש את התחזית הזהירה ביותר שטוענת לירידות, Gmini מספק את הטיעון החזק ביותר (מלאי תקוע). אם אתה חושש מפספוס הזדמנות לפני עליות, Grok הוא המודל שתומך בגישה זו. GPT נמצא באמצע.
האם תרצה שאצור טבלה מסכמת של "מספרים מוחלטים" (כמות דירות בהתחלה/גמר/מלאי) מתוך שלושת הקבצים כדי לראות מי מחזיק בנתונים העדכניים ביותר?
ציטוט:
הנה הסבר למה זה קרה ואיפה האמת נמצאת:.
1 האמירה הראשונה : "מגמת עלייה" (: זו התשובה המבוססת על הנתונים ה"יבשים" ברמה השנתית שנה מול שנה. כשמסתכלים עלכל 2025 מול ,2024 עדיין רואים פלוס קטן כ0.7% זו גם הזמירה שמשמיעים רוב האינטרסנטים בענף (קבלנים, בנקים) שמדבריםעל "מחסור בהיצע" כדי לשדר שהמחירים יעלו..2 האמירה השנייה: "מומנטום שלילי" זהו הניתוח המעודכן והנכון של המגמה הריאלית בחודשים האחרונים המציאות היא ירידה חודשית במחירים והצטברות של מלאי גדול אצל הקבלנים.
המסקנה הנכונה לקונה היא האמירה השנייה: האינסטינקט שלך היה נכון. השוק כרגע בבלימה, בירידה ריאלית, והכוח עבר לקונים
- הוסף לסימניות
- #11,663
אינני יודע
אם זה נחשב בועה שתתפוצץ אבל בהחלט שהנסיון למשוך שם את המחיר למעלה נכשל
ורואים את הפרסום הנואש של הקבלנים שכבר עם דירות בשלבים מתקדמים
פשוט יש שם היקפי בניה מאד גדולים
וזה עדיין פרפריה מאד רחוקה שבשנה האחרונה הדרך הפכה לסיוט
ברוב שעות היום זה כבר שעה וחצי כמעט שעתיים נסיעה מבני ברק
רוב הפרוייקטים עדיין מעורבים וחוץ מגבעת המורה ורחוב אחד של ויזניץ
לא יודע אם זה הרבה יותר אנ"ש והומגני מחריש למשל
מה שכן מי שחולם על וילה עם חצר גדולה באזור מתחרד ברצינות יש בעפולה עילית לא מעט מציאות ישנות לשיפוץ
במחירים סבירים
- הוסף לסימניות
- #11,664
באיזה ערים המחירים נכון לעכשיו הם פחות בעותיים באופן יחסי?
זיי גיזונט
משתמש מקצוען
- הוסף לסימניות
- #11,665
לא באמת צריך להתייחס למה שAI כותב בדברים כאלה
הוא מושפע גם ממה שכותבים כאן...
הההקסנניייייק
משתמש צעיר
- הוסף לסימניות
- #11,666
אני מבקש לדבר בנתונים!!
תביא לי דירה במודיעין עילית 3 חדרים (לא באיזורים הישנים בלי מעלית)
בפחות מ1.85 אני רץ לקנות!
המחירים לא רק שלא יורדים הם אפילו עלו מעט בחודשים האחרונים
בפרט בטאבו משותף שכבר מגרד את 1.7 לדירת 3 חדרים נורמלית.
פתרון דיור
משתמש מקצוען
- הוסף לסימניות
- #11,668
על כך דיברתי!
וכל זה על אף היות השכונה צעירה והיא עדיין לפני שיא הביקושים (לפני דור שני ועוד...)
פתרון דיור
משתמש מקצוען
- הוסף לסימניות
- #11,669
מושפע הרבה יותר מכותרות ענק מגמתיות באתרים אחרים, (או גם מכאן רכסים ועוד...)
- הוסף לסימניות
- #11,670
בדקתי, בשדרות האמוראים לבד בחצי שנה האחרונה היו 10 עסקאות טאבו משותף!
מידע נדל"ן
ואם כוללים את כל הדירות נמכרו 53! דירות רק באמוראים ורק בחצי שנה האחרונה.
נערך לאחרונה ב:
- הוסף לסימניות
- #11,671
אינני יודע אם 3 ח' בטאבו משותף אפשר לקרוא דירה נורמלית
אבל מי שמשלם עבור זה 1.7 מליון רק בשביל לגור במודיעין עילית וודאי לא נורמלי
לך לגור בדירה חדשה ברכסים כרמיאל עפולה אופקים נתיבות וכו'
טאבו משותף הוא בהחלט פתרון למי ש"חייב" ממש לגור באזורי ביקוש בגלל עבודה אילוץ משפחתי וכו'
אבל יש לזה מחיר זה לא נכס עובר לסוחר !
וכמו שלדמי מפתח יש תקרת מחיר גם לטאבו משותף אמורה להיות תקרת מחיר
אני יודע היצע וביקוש וכו' אבל חברים הרגעו יש אלטרנטיבות יותר זולות עם איכות חיים גבוהה יותר
באמת שאינני מסוגל להבין
גם אם יש להם 600 הון עצמי נשאר להם משכנתא של 1.2 מ +מאה אלף הוצאות מסביב
זה החזר חודשי של למעלה מ8000 אלף ש"ח למשך 25 שנה
למה למה לשעבד את החיים ואת הילדים בשביל דירה מורכבת שבעוד כמה שנים ממילא תהיה קטנה ?
נערך לאחרונה ב:
- הוסף לסימניות
- #11,672
שוב עוד בנקאי שדואג לרווחי שיא של הבנק שלו שחשוף להלוואות ענק לקבלנים
כידוע "הנתונים לא משקרים אבל שקרנים משתמשים בנתונים" (כמובן בצורה מניפולטיבית)
פתרון דיור
משתמש מקצוען
- הוסף לסימניות
- #11,673
מה שמשקף שוק פעיל עם ביקושים! (הרבה יותר מלפני שנה)
פתרון דיור
משתמש מקצוען
- הוסף לסימניות
- #11,674
למשל מכתבה כזאת- זה הזמן לקנות דירה בתל אביב! אה! באמת...
"זה הזמן לרכוש דירה בתל אביב במחיר אטרקטיבי"
חברת "שלום את נתן" בונה את פרויקט "מינץ 14" בשכונת הדר יוסף בתל אביב, ומשווקת את הדירות במחיר של החל מ-43,000 שקל למ"ר
magdilim.co.il
הההקסנניייייק
משתמש צעיר
- הוסף לסימניות
- #11,675
מסכים איתך בכל מילה!
אבל במציאות הנתונים מראים שכנראה יש הרבה לא נורמליים במודיעין עילית
לגופו של עניין אני ראיתי בפסח שנה שעברה דירה מקורית 3 חדרים קומה 5 ברחוב רשבא
פה בעיר אז הוא רצה על זה 1.42 ואפילו טיפה גמיש בסוף קניתי בעיר הישנה בבית שמש
טאבו רגיל וזהו.
ואני רואה עדיין בעיתון אותו מתווך מפרסם עדיין את הדירה הזאת והוא דורש על זה 1.65
זיי גיזונט
משתמש מקצוען
- הוסף לסימניות
- #11,676
כנראה שיש סיבה שהוא מוכר בכזה מחיר...מסכים איתך בכל מילה!
אבל במציאות הנתונים מראים שכנראה יש הרבה לא נורמליים במודיעין עילית
לגופו של עניין אני ראיתי בפסח שנה שעברה דירה מקורית 3 חדרים קומה 5 ברחוב רשבא
פה בעיר אז הוא רצה על זה 1.42 ואפילו טיפה גמיש בסוף קניתי בעיר הישנה בבית שמש
טאבו רגיל וזהו.
ואני רואה עדיין בעיתון אותו מתווך מפרסם עדיין את הדירה הזאת והוא דורש על זה 1.65
ולכן הוא עדיין מפרסם ואף אחד לא קונה
יוסף זרודינסקי
משתמש פעיל
- הוסף לסימניות
- #11,677
קשה להאמין. אלה לא המחירים. בוודאי לא באזור זה שהוא ממש חדש. אולי זה טאבו משותף...מסכים איתך בכל מילה!
אבל במציאות הנתונים מראים שכנראה יש הרבה לא נורמליים במודיעין עילית
לגופו של עניין אני ראיתי בפסח שנה שעברה דירה מקורית 3 חדרים קומה 5 ברחוב רשבא
פה בעיר אז הוא רצה על זה 1.42 ואפילו טיפה גמיש בסוף קניתי בעיר הישנה בבית שמש
טאבו רגיל וזהו.
ואני רואה עדיין בעיתון אותו מתווך מפרסם עדיין את הדירה הזאת והוא דורש על זה 1.65
- הוסף לסימניות
- #11,678
- הוסף לסימניות
- #11,679
ממש מוזר המחירים שאתה כותב על טאבו משותף
כנראה אתה מתכוין ל4 חדרים וגם זה בספק
- הוסף לסימניות
- #11,680
אני מכיר עיסקה שנחתמה בימים האחרונים 3 חדרים עם אופציה טאבו משותף ב1.6
פרוגבוט
תוכן שיווקי
החלפת המידע בפרום הינה בין משקיעים חובבנים, ואינה מהווה תחליף ליעוץ מקצועי.
