דיון מחירי הדירות לאן?

[יוסף זרודינסקי]

כמה קרקעות רמ''י שיווקה.

בשנת 2025
נמכר - כ 60,000
יצא למכרז - מעל 90,000.
מתוכם כ35-40% במחיר מטרה.
האחוז הגבוה מלמד שהקבלנים חוששים לקנות, ומעדיפים לקנות במחיר מטרה כך שהצלחת השיווק בטוחה.

וגם אחרי הכול
לעומת 2024 שנמכרו כ65,000
וב2022 נמכרו כ80,000
מה שמכריח את מה שטענתי שהקבלנים לא צופים עליה,
אלא הקבלנים צופים ירידה קלה,
והנה הם כן מצמצמים מלאי, קונים פחות.

מה שבטוח שהקבלנים לא צופים עליה, [גם לא עוד 3 שנים].
הם מעדיפים לצמצם מלאי, אבל לא להעלם מהשוק לגמרי, כך שאחרי שיגמר ההיצע הענק העכשווי, כן יהיה להם מה למכור, אבל הרבה פחות מהיום, ולא יצטרכו להתקשות בשיווק ולהוריד מחירים.

זה כבר נשמע מאוד הגיוני! לצמצם מלאי במידה סבירה כדי לצמצם את הפער בין היצע מטורף לביקוש. ויחד עם זה - להישאר על הגלגל!

 

[ברוך פינחס]

בסוף הרבעון השני כבר היו כתבות על הגידול בהתחלות הבניה.
ויש שם תגובה של נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ רוני בריק, אז כולם התייחסו אליו כמי שמייצג את האינטרס של הקבלנים שרוצים שתהיה עליית מחירים.
אבל לאור הנתונים היום והדברים שלו אז ברור שהקבלנים ידעו בדיוק כמה הם בונים, והם לא מורידים את הרגל מהגז, כי הם טוענים שהם מבינים את השוק יותר טוב מכולם, והכלל הבסיסי של היצע וביקוש תמיד ינצח.
אתם רוצים לחלוק עליו בבקשה, רק שתזכרו שהקבלנים שמים הרבה יותר כסף מכל המשקיעים החרדים [הקטנים] גם יחד והם לא מפחדים להשקיע.


מה שלא ברור בדבריו שהוא בא בטענות למדינה שיש מגמה ברורה של ירידה בהיקף הבניה, בעוד הנתונים שהוא הגיב עליהם בכתבה הם על :
מספר התחלות הבנייה זינק ברבעון השני בלמעלה מ-40% לעומת אשתקד
גם ברמה השנתית חל זינוק של 22.3% בהתחלות כאשר בין יולי 2024 ליוני 2025 החלו להבנות 76.5 אלף דירות. עם זאת, ביחס לרבעון הראשון חלה ברבעון השני ירידה של כ-5.5% בהתחלות הבניה. ירושלים (6,600 יח"ד) שיאנית הבניה, ואחריה תל אביב (5,870)

נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ רוני בריק מסר בתגובה לנתונים: "בהתאמה מדוייקת להערכות שלנו לאורך כל השנה האחרונה, אנחנו רואים מגמה ברורה של ירידה בהיקף הבנייה במדינת ישראל. זו מגמה מסוכנת שלממשלה ולבנק ישראל אין את הפריבילגיה להמשיך להתעלם ממנה. כל מי שמציג כעת את ההתמתנות בעליות מחירי הדירות והירידות הקלות במקומות מסוימים כמגמה שעומדת להימשך, מסכן את הציבור שזקוק באמת לדירה. בשוק שבו נוצרים בכל שנה עשרות אלפי בתי אב חדשים מול מאזן שלילי של עלייה במחסור בדירות אין שום סיכוי שמי שיחכה לרכישת דירה יהנה לאורך זמן מההחלטה שלו. אלה חוקי הכלכלה הפשוטים ביותר המוכרים לכולנו. מחסור במוצר צריכה אמיתי לא יכול לייצר ירידת מחירים. כדי לטפל במשבר העמוק בענף הבנייה והתשתיות, הממשלה צריכה לעשות כל מה שהיא יכולה כדי לפתוח את השערים להבאה ישירה המונית של עובדים חסרים, ובנק ישראל מוכרח לייצר מהלך מהיר ודרסטי של הפחתת עלויות המימון של הבונים ושל הקונים בשוק הדיור, כל גרסה אחרת לא תביא תוצאות".

עריכה:
זה הציטוט המקורי של הדברים שלו מתוך האתר של התאחדות הקבלנים, ומובן מה הוא מתכוון לירידה, אבל עדיין ניתן ללמוד מדבריו שהקבלנים לא מפחדים להשקיע בשוק.

זינוק של 22% בהתחלות הבנייה בשנה – אך ירידה של כ-5% בהשלמת דירות​

דו"ח הלמ"ס על התקופה שבין יולי 2024 ליוני 2025 מצביע על עלייה חדה בהתחלות בנייה (כ-76.5 אלף דירות), לצד ירידה בהשלמות (54.8 אלף). משך זמן הבנייה התארך, וההיתרים בשוק המשרדים צנחו.

אחרי שנים של הצפה, נראה כי מסתמנת האטה בתחום המשרדים. נתוני הלמ"ס על התחלות וגמר בנייה נותנים עדות מצוינת לרוויה האדירה שיש בשטחי תעסוקה (משרדים) במדינת ישראל. כמות שטחי המשרדים שבנייתם הסתיימה גדלה אמנם מ-731,000 מ"ר בשנת 2021, לכ-1.14 מיליון מ"ר ב-2023 ול-1.04 מיליון מ"ר ב-2024, אך כמות היתרי הבנייה ירדה באופן משמעותי. מ-1.279 מיליון מ"ר ב-2021 ל-873,000 מ"ר בלבד ב-2024. במילים אחרות, ליזמים אין עניין כעת בבניית משרדים, וחלקם בוחרים לא לפנות לקבלת היתר.

נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ רוני בריק הסביר: "במהלך השנה האחרונה אנחנו רואים ירידה ברורה בהיקף הבנייה – מגמה מסוכנת שלממשלה ולבנק ישראל אין פריבילגיה להתעלם ממנה. בשוק שבו נוצרים עשרות אלפי בתי אב חדשים מול מחסור גובר בדירות, מי שיחכה לרכישת דירה לא ייהנה מירידת מחירים לאורך זמן. כדי להתמודד עם המשבר העמוק בענף, הממשלה חייבת לאפשר הבאה ישירה של עובדים חסרים, ובנק ישראל חייב לפעול להפחתת עלויות המימון – כל גרסה אחרת לא תביא תוצאות".

 

[די]

אני לא חושב שאתה רוצה שזה יקרה כאן

יש לי דירה משלי והרווחתי עליה כבר הרבה כסף, ועדיין אשמח אם מחירי הדירות בישראל יחזרו ליחס נורמאלי לעומת המשכורות (כמו לפני 15 שנה) לטובת הילדים והחברים שלי שעוד לא קנו דירה (אל תדאג יש לי גם תוכנית ב' למקרה שמחירי הדירות לא יירדו).

וכמובן רק עם יעוץ מקצועי אבל לא עם AI

AI אפשר לדעת שהוא לא מנסה לשקר עליך. אבל אין בעיה תמשיך להאמין לכל ה"יועצים המקצועיים".

רק שתזכרו שהקבלנים שמים הרבה יותר כסף מכל המשקיעים החרדים [הקטנים]

1. קבלן יש לו חברה בע"מ, כלומר הוא יכול לפשוט רגל ולפתוח עסק חדש.
2. לקבלנים יש יתרות של רווחים משנים קודמות.
לעומת משקיע חרדי שאם הוא לא יכול להשלים את עסקה הפריסייל המדומיינת שלו אז הוא צריך לשלם קנס, קורת הגג שלו ממושכנת והוא יצטרך לגור ברחוב. ואין לו יתרות רווחים מלפני כן, אלא הוא משעבד את כל השנים הבאות שלו לטובת החלום הנדל"ני שה"יועץ המקצועי" מוכר לו.

 

[ברוך פינחס]

יש לי דירה משלי והרווחתי עליה כבר הרבה כסף, ועדיין אשמח אם מחירי הדירות בישראל יחזרו ליחס נורמאלי לעומת המשכורות (כמו לפני 15 שנה) לטובת הילדים והחברים שלי שעוד לא קנו דירה (אל תדאג יש לי גם תוכנית ב' למקרה שמחירי הדירות לא יירדו).

AI אפשר לדעת שהוא לא מנסה לשקר עליך. אבל אין בעיה תמשיך להאמין לכל ה"יועצים המקצועיים הנוכלים".

1. קבלן יש לו חברה בע"מ, כלומר הוא יכול לפשוט רגל ולפתוח עסק חדש.
2. לקבלנים יש יתרות של רווחים משנים קודמות.
לעומת משקיע חרדי שאם הוא לא יכול להשלים את עסקה הפריסייל המדומיינת שלו אז הוא צריך לשלם קנס, קורת הגג שלו ממושכנת והוא יצטרך לגור ברחוב. ואין לו יתרות רווחים מלפני כן, אלא הוא משעבד את כל השנים הבאות שלו לטובת החלום הנדל"ני שה"יועץ המקצועי השקרן" מוכר לו.

ירידה דרסטית של הדירות בצורה חסרת פרופורציה לא תעזור למי שאין לו דירה
כי אם בעקבות זאת זה יקריס כל השוק הכלכלי במדינה כמו שקרה בכל העולם ב 2008 וזה יוציא עשרות אלפי עובדים ממקומות העבודה שלהם.
המובטלים לא יוכלו לקנות דירות גם במחיר הנמוך כי לא יהיה להם כסף ללחם....
מה חלילה זה יכול לגרום לעולם הכוללים, אם החברות שנשות האברכים מתפרנסות מהם יקרסו חלילה בזו אחר זו????
וזה לא רק חברות הנדלן משבר כלכלי כזה יוצר תגובת שרשרת בכל השוק שאף אחד לא יודע לאן הוא יגיע.
זה שאף אחד לא מפחד מכזה תרחיש מוכיח למעלה מכל ספק שאין איש מקצוע רציני שחושב שתהיה ירידה דרסטית ומהירה וחדה במחירי הנדלן.

האם כל הקבלנים בארץ מוכנים להגיע לפשיטת רגל?
מה המשמעות האישית והכלכלית לאדם שהיה בעל חברה נדלנית גדולה והוא הופך להיות פושט רגל??
כמה אנשים כאלו התאבדו רח"ל????

אפשר להתווכח עם עצם השאלות ולטעון שזה לא מוכיח שהקבלנים חושבים שתהיה עליית מחירים ועוד.
או לחשוב שהם לא קלטו שמשרד השיכון עבדו עליהם והם קנו בלי לשים לב.... [נו אשרי המאמין]
אבל אי אפשר לומר שהם מוכנים לקחת סיכון מטורף כזה בעיניים פקוחות.

 

[די]

כואב הלב לקרוא את הפוסט שלך.
ירידה דרסטית של הדירות בצורה חסרת פרופורציה לא תעזור למי שאין לו דירה
כי אם בעקבות זאת זה יקריס כל השוק הכלכלי במדינה כמו שקרה בכל העולם ב 2008 וזה יוציא עשרות אלפי עובדים ממקומות העבודה שלהם.
המובטלים לא יוכלו לקנות דירות גם במחיר הנמוך כי לא יהיה להם כסף ללחם....
מה חלילה זה יכול לגרום לעולם הכוללים, אם החברות שנשות האברכים מתפרנסות מהם יקרסו חלילה בזו אחר זו????

חבל שאתה חושב שכל היועצים המקצועיים הם נוכלים, נשמע שחווית חוויה קשה, או מישהו בקרבתך.
אני מכיר הרבה יועצים טובים שהלקוחות שלהם הרוויחו הרבה [גם אני הרווחתי בזכותם].
לא כולם שקרנים להיפך רובם רוצים להמשיך להרוויח ושלא יצא להם שם רע.
כמובן שכל מתווך מיפה את המציאות ומוסיף מלח ופלפל כמו שדכן, אבל למה אתה חושב שכולם נוכלים ????

מה שכתבת על קבלנים:
האם לדעתך כל הקבלנים בארץ מוכנים להגיע לפשיטת רגל?
תחשוב מה המשמעות האישית והכלכלית לאדם שהיה בעל חברה נדלנית גדולה והוא הופך להיות פושט רגל??
כמה אנשים כאלו התאבדו רח"ל????

אפשר להתווכח עם עצם השאלות שלי ולטעון שזה לא מוכיח שהקבלנים חושבים שתהיה עליית מחירים ועוד.
או לחשוב שהם לא קלטו שמשרד השיכון עבדו עליהם והם קנו בלי לשים לב.... [נו אשרי המאמין]
אבל אי אפשר לומר שהם מוכנים לקחת סיכון מטורף כזה בעיניים פקוחות.

דבר ראשון אני לא שולל השקעה בדירות תראה בדו שיח עם הצ'אט בתנאים מסויימים.
לגבי היועצים, מחקתי את המילה נוכלים (וב"ה לא חוויתי ניסיון רע איתם)
אם השוק יקרוס אז יפטרו את עובדי ההייטק וכו' כל אילו שמעלים את המחירים בארץ.
כל האנשים הרגילים שמרוויחים שכר מינימום (מורות, גננות וכו') לא יפטרו (בסדר אולי אם עובדות ההייטק ישבו בבית אז הם ישמרו על הילדים ויהיה פחות עומס על הגנים...). המשכורות יחזרו קצת לאיזון לעומת היום שיש כאלו שמרוויחים 40 אלף ש"ח ויש כאלו שמרוויחים 6 אלף ש"ח (גם במגזר הכללי).
בהחלט כל אדם שפותח עסק צריך להיות מוכן לפשיטת רגל יש המון עסקים שנסגרים כל שנה. לא סתם הקבלנים מרוויחים 15% ככה גם במקרה הפסד יש להם שומן רציני לחתוך ממנו. זו טיבם של עסקים אין סיכוי בלי סיכון.

 

[שמח-לעזור]

זה מדהים איך כל אחד יכול לראות את הנתונים כהוכחה למשהו אחר

לעניות דעתי
היזמים בונים יותר, מסיבה פשוטה
הם רוצים להמשיך להרוויח
ומכיוון שבשנתיים האחרונות הרווח היזמי צנח
הם צריכים לבנות הרבה יותר בשביל להמשיך להתפרנס באותו רמה כמו עד היום

 

[אופקים 1]

בסוף הרבעון השני כבר היו כתבות על הגידול בהתחלות הבניה.
ויש שם תגובה של נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ רוני בריק, אז כולם התייחסו אליו כמי שמייצג את האינטרס של הקבלנים שרוצים שתהיה עליית מחירים.
אבל לאור הנתונים היום והדברים שלו אז ברור שהקבלנים ידעו בדיוק כמה הם בונים, והם לא מורידים את הרגל מהגז, כי הם טוענים שהם מבינים את השוק יותר טוב מכולם, והכלל הבסיסי של היצע וביקוש תמיד ינצח.
אתם רוצים לחלוק עליו בבקשה, רק שתזכרו שהקבלנים שמים הרבה יותר כסף מכל המשקיעים החרדים [הקטנים] גם יחד והם לא מפחדים להשקיע.


מה שלא ברור בדבריו שהוא בא בטענות למדינה שיש מגמה ברורה של ירידה בהיקף הבניה, בעוד הנתונים שהוא הגיב עליהם בכתבה הם על :
מספר התחלות הבנייה זינק ברבעון השני בלמעלה מ-40% לעומת אשתקד
גם ברמה השנתית חל זינוק של 22.3% בהתחלות כאשר בין יולי 2024 ליוני 2025 החלו להבנות 76.5 אלף דירות. עם זאת, ביחס לרבעון הראשון חלה ברבעון השני ירידה של כ-5.5% בהתחלות הבניה. ירושלים (6,600 יח"ד) שיאנית הבניה, ואחריה תל אביב (5,870)

נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ רוני בריק מסר בתגובה לנתונים: "בהתאמה מדוייקת להערכות שלנו לאורך כל השנה האחרונה, אנחנו רואים מגמה ברורה של ירידה בהיקף הבנייה במדינת ישראל. זו מגמה מסוכנת שלממשלה ולבנק ישראל אין את הפריבילגיה להמשיך להתעלם ממנה. כל מי שמציג כעת את ההתמתנות בעליות מחירי הדירות והירידות הקלות במקומות מסוימים כמגמה שעומדת להימשך, מסכן את הציבור שזקוק באמת לדירה. בשוק שבו נוצרים בכל שנה עשרות אלפי בתי אב חדשים מול מאזן שלילי של עלייה במחסור בדירות אין שום סיכוי שמי שיחכה לרכישת דירה יהנה לאורך זמן מההחלטה שלו. אלה חוקי הכלכלה הפשוטים ביותר המוכרים לכולנו. מחסור במוצר צריכה אמיתי לא יכול לייצר ירידת מחירים. כדי לטפל במשבר העמוק בענף הבנייה והתשתיות, הממשלה צריכה לעשות כל מה שהיא יכולה כדי לפתוח את השערים להבאה ישירה המונית של עובדים חסרים, ובנק ישראל מוכרח לייצר מהלך מהיר ודרסטי של הפחתת עלויות המימון של הבונים ושל הקונים בשוק הדיור, כל גרסה אחרת לא תביא תוצאות".

עריכה:
זה הציטוט המקורי של הדברים שלו מתוך האתר של התאחדות הקבלנים, ומובן מה הוא מתכוון לירידה, אבל עדיין ניתן ללמוד מדבריו שהקבלנים לא מפחדים להשקיע בשוק.

זינוק של 22% בהתחלות הבנייה בשנה – אך ירידה של כ-5% בהשלמת דירות​

דו"ח הלמ"ס על התקופה שבין יולי 2024 ליוני 2025 מצביע על עלייה חדה בהתחלות בנייה (כ-76.5 אלף דירות), לצד ירידה בהשלמות (54.8 אלף). משך זמן הבנייה התארך, וההיתרים בשוק המשרדים צנחו.

אחרי שנים של הצפה, נראה כי מסתמנת האטה בתחום המשרדים. נתוני הלמ"ס על התחלות וגמר בנייה נותנים עדות מצוינת לרוויה האדירה שיש בשטחי תעסוקה (משרדים) במדינת ישראל. כמות שטחי המשרדים שבנייתם הסתיימה גדלה אמנם מ-731,000 מ"ר בשנת 2021, לכ-1.14 מיליון מ"ר ב-2023 ול-1.04 מיליון מ"ר ב-2024, אך כמות היתרי הבנייה ירדה באופן משמעותי. מ-1.279 מיליון מ"ר ב-2021 ל-873,000 מ"ר בלבד ב-2024. במילים אחרות, ליזמים אין עניין כעת בבניית משרדים, וחלקם בוחרים לא לפנות לקבלת היתר.

נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ רוני בריק הסביר: "במהלך השנה האחרונה אנחנו רואים ירידה ברורה בהיקף הבנייה – מגמה מסוכנת שלממשלה ולבנק ישראל אין פריבילגיה להתעלם ממנה. בשוק שבו נוצרים עשרות אלפי בתי אב חדשים מול מחסור גובר בדירות, מי שיחכה לרכישת דירה לא ייהנה מירידת מחירים לאורך זמן. כדי להתמודד עם המשבר העמוק בענף, הממשלה חייבת לאפשר הבאה ישירה של עובדים חסרים, ובנק ישראל חייב לפעול להפחתת עלויות המימון – כל גרסה אחרת לא תביא תוצאות".

בא נניח שהקבלנים מבינים את השוק טוב יותר (וגם נניח שהם מודעים להיקף הבניה מסביב)
ואפילו נניח שהם יכולים לעצור את הכל ולהניח את המפתחות, ושאין להם התחייבויות לגופים פיננסיים שמלווים את הפרוייקט, או לרוכשים שכבר שילמו מקדמה.

יש אפשרות נוספת, שהקבלנים פשוט ישלמו פחות לעובדים ולספקים שלהם (והרווחים כיום בתחום הזה מאוד יפים) הם ישלמו פחות, אולי הם גם סתם יהפכו ליותר יעילים ויכניסו טכנלוגיה במקום פועלים, או שיזדזרו לסיים את הפרוייקטים בזמן קצר יותר (אחזקת האתר עולה הרבה כסף גם בלי קשר להעסקת העובדים) וכך הם יצליחו לעבור את המשוכה הזאת, של פרוייקטים שנחשבים ללא כלכליים, ולהמשיך הלאה לפרוייקט שבו הם ישלמו הרבה פחות על הקרקע ושם הם ירוויחו את כספם.
אפשרות נוספת היא לנסות ולהרוויח מעוד דברים בדרך, כמו להשאיר לעצמם שטחים מסחריים, לקזז הפסדים מול רווחים משנים עברו, או... להציע לקונים שלהם שהם ימכרו עבורם את הדירות תמורת 6%.

 

[אמת מארץ תצמח]

בא נניח שהקבלנים מבינים את השוק טוב יותר (וגם נניח שהם מודעים להיקף הבניה מסביב)
ואפילו נניח שהם יכולים לעצור את הכל ולהניח את המפתחות, ושאין להם התחייבויות לגופים פיננסיים שמלווים את הפרוייקט, או לרוכשים שכבר שילמו מקדמה.

יש אפשרות נוספת, שהקבלנים פשוט ישלמו פחות לעובדים ולספקים שלהם (והרווחים כיום בתחום הזה מאוד יפים) הם ישלמו פחות, אולי הם גם סתם יהפכו ליותר יעילים ויכניסו טכנלוגיה במקום פועלים, או שיזדזרו לסיים את הפרוייקטים בזמן קצר יותר (אחזקת האתר עולה הרבה כסף גם בלי קשר להעסקת העובדים) וכך הם יצליחו לעבור את המשוכה הזאת, של פרוייקטים שנחשבים ללא כלכליים, ולהמשיך הלאה לפרוייקט שבו הם ישלמו הרבה פחות על הקרקע ושם הם ירוויחו את כספם.
אפשרות נוספת היא לנסות ולהרוויח מעוד דברים בדרך, כמו להשאיר לעצמם שטחים מסחריים, לקזז הפסדים מול רווחים משנים עברו, או... להציע לקונים שלהם שהם ימכרו עבורם את הדירות תמורת 6%.

הם כבר יותר יעילים.
הקבלנים אהבו לבכבך נורא על היוקר של הפועלים הסיניים.
אממה?
הם עבדו בקצה מהיר פי כמה, המגורים לפעמים התחלקו שין שני מעסיקים (כן, אין להם בעיה לעבוד במשמרות)
והנזקים שקבועים שצצו בצורה מופלאה בכל סיום פרוייקט - נעלמו. (וגם איחורי מסירת הדירות - למרות המלחמה!)
בתכל'ס זה היה רווחי ביותר לקבלנים, ומאפשר להם שולי ביטחון נוספים.

 

[אופקים 1]

הם כבר יותר יעילים.
הקבלנים אהבו לבכבך נורא על היוקר של הפועלים הסיניים.
אממה?
הם עבדו בקצה מהיר פי כמה, המגורים לפעמים התחלקו שין שני מעסיקים (כן, אין להם בעיה לעבוד במשמרות)
והנזקים שקבועים שצצו בצורה מופלאה בכל סיום פרוייקט - נעלמו. (וגם איחורי מסירת הדירות - למרות המלחמה!)
בתכל'ס זה היה רווחי ביותר לקבלנים, ומאפשר להם שולי ביטחון נוספים.

זה בדיוק מה שאני אומר
העלות של הבניה בפועל ירדה (למרות שהמדד טוען אחרת)
חומרי הגלם גם הם ירדו (באמצעות הנחות מהמחירון, שמיועד בעיקר לאנשים פרטיים, או בשביל שהמדד יעלה)
גם הזמן עד לקבלת היתר התקצר (כי כבר אי אפשר לקבל הקלות על בניה חדשה)
ולכן בעצם יש להם מרווח גדול, רק שהם לא מורידים רשמית במחיר בנתיים, כי אין סיבה להרוויח פחות כשאפשר להרוויח יותר.

 

[בית שמשניק]

לא חסיד גדול של האתר הזה, אבל ראיתי נתון מענין בכתבה שהם מביאים לפיו יש כבר 6% ביטולים בעסקאות ה20/80 שבאים עכשיו לידי גמר, ולהערכתם המספר הזה עומד לעלות בשנת 26 - מה שידחוף עוד את המחירים כלפי מטה.

מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן

זוכרים את מבצעי 80/20? הרוכשים מתחילים לבטל עסקות - ירידת מחיר הדירה הופכת את העסקה ללא משתלמת; שנת 2026 תהיה שנת המבחן לעסקאות האלו; בינתיים - ההיצע גדול על הביקוש, המחירים יורדים; על התחלות הבנייה, גמר הבנייה וסימנים להמשך ירידת המחירים; וגם - מה עשוי לגרום לעלייה במחירים?

www.bizportal.co.il

 

[אמת מארץ תצמח]

לא חסיד גדול של האתר הזה, אבל ראיתי נתון מענין בכתבה שהם מביאים לפיו יש כבר 6% ביטולים בעסקאות ה20/80 שבאים עכשיו לידי גמר, ולהערכתם המספר הזה עומד לעלות בשנת 26 - מה שידחוף עוד את המחירים כלפי מטה.

מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן

זוכרים את מבצעי 80/20? הרוכשים מתחילים לבטל עסקות - ירידת מחיר הדירה הופכת את העסקה ללא משתלמת; שנת 2026 תהיה שנת המבחן לעסקאות האלו; בינתיים - ההיצע גדול על הביקוש, המחירים יורדים; על התחלות הבנייה, גמר הבנייה וסימנים להמשך ירידת המחירים; וגם - מה עשוי לגרום לעלייה במחירים?

www.bizportal.co.il

זה שאלת מליון דולר.
אם הקבלנים יצליחו למכור (אפילו בזול יותר) - הקנס של הקונים יאפשר להם להחליק את זה - ולחכות לשוק בסיבוב.
אם לא, זה באמת גלגל שלג בלתי צפוי.

 

[פרישמן]

בזמן האחרון יותר מידי מלל ומעט תוכן..

כעת לנושא האשכול: עוד מכה לטענת "העלייה" במחירי הדירות, כשהרבה מהביטולים הם אברכים לצערינו.

תחילתו של גל? יותר מאלף עסקאות לרכישת דירות חדשות בוטלו

www.globes.co.il

יותר מאלף עסקאות לרכישת דירות חדשות בוטלו​

במשרד האוצר חשפו כי 6% מהעסקאות לרכישת דירות חדשות "על הנייר" ב־2023 בוטלו על ידי הרוכשים • התופעה בולטת בעיקר במחוז הדרום, שמאופיין בשיעור גבוה של מבצעי מימון מצד הקבלנים • הנפגעים העיקריים הם לרוב לא היזמים אלא הרוכשים עצמם, שלא מסוגלים להשלים את הרכישה ונאלצים לשלם פיצויים גדולים​

 

[בית שמשניק]

הנה הפוסט המדובר של גלית בן נאים על 6% הביטולים מעסקאות 2023 (שצוטט בכתבות בביזפורטל ובגלובס).
מומלץ לקרוא לאט ולהתעמק היטב בנתונים

Galit Ben Naim​

לפני 1 ימים ·

שלל נתוני נדל״ן התפרסמו השבוע. אתחיל דווקא מהסוף. ביום חמישי פירסמה הלמ״ס את נתוני התחלות וגמר בניה ב-12 החודשים שהסתיימו בספטמבר 25׳. מאחר ואתר הלמ״ס עלה באיטיות בעת פרסום ההודעה, כאן באמת אין חדש, חיכיתי ל״פושים״ מהאתרים הכלכליים, שתמיד מקדימים אותו (הם מקבלים את הנתונים מוקדם יותר באמברגו, אם תהיתם). כלום. בסוף עלה אתר הלמ״ס, והבנתי. נגמרו המילים, גם אצל מי שזו העבודה שלהם.

מהיכן מתחילים עם מספרים כאלו? 76 אלף דירות שהחלה בנייתן ב-12 החודשים האחרונים. זה לאחר ניכוי דירות שנהרסו במסגרת התחדשות עירונית. הרבה מעבר למספר משקי הבית שמצטרפים למשק מדי שנה, מספר שנע סביב 55 אלף. וזה עוד מבלי להביא בחשבון שנה כמו 24׳, בה נרשמה הגירה שלילית מישראל, שהאטה משמעותית את קצב גידול האוכלוסיה. בענף האופנה כשנתקעים עם מלאים כאלו פותחים חנויות עודפים. בענף הרכב עושים מבצעים עמוקים על רכבי ״אפס קילומטר״. ובנדל״ן? כבר אפשר לראות פרסומות של קבלנים שמציעים אפס (0%) ריבית על משכנתא ל-15 שנים. ככה זה כנראה כשמבצעי 10%/90% למיניהם כבר לא מספקים את הסחורה. מה שמביא אותי לנתוני גמר הבניה. תכף תבינו.

לפי הלמ"ס, ב-12 החודשים האחרונים הסתיימה בנייתן של 58 אלף דירות, גידול של 4% בהשוואה ל-12 החודשים הקודמים. זאת לאחר ירידה שנרשמה אשתקד, סביר להניח על רקע המחסור בעובדים פלסטיניים. לומדים להסתדר בלעדיהם. וזה חשוב. בטח בהינתן מבצעי המימון הגורפים של הקבלנים בשלוש השנים האחרונות. כי את ה-90%, ה-80% ודומיהם הקבלנים מקבלים במסירת הדירה. כלומר, עם גמר הבניה.

ומתי ימסרו הדירות האלו? כלומר, ככל שהעסקאות אכן יושלמו, וישולמו ע״י הרוכשים. הביטו בתרשים מטה. מוצגת בו התפלגות שנות המסירה של הדירות החדשות מעסקאות שבוצעו בשוק החופשי בשנים 2025-2022 (לא כולל נתוני נובמבר-דצמבר 25׳, שטרם זמינים). מאחר וחובת הדיווח לרשות המסים על הטבות המימון של הקבלנים החלה רק מנובמבר 24׳, וגם היא יושמה באופן לא מלא, לא ניתן להציג רק את מספר הדירות שנמכרו עם הטבות כאלו, אבל השורה התחתונה מאד ברורה. שנת 2026 הולכת להיות מאד מעניינת, ולו מההיבט הזה. כי אז תתחיל להגיע הכמות המשמעותית של העסקאות שבוצעו בשנים בהן התרחבה תופעת הטבות המימון, החל מאמצע 23׳ ועד בלימת התרחבותה באפריל 25׳, לפחות עפ״י הנחיות בנק ישראל.

אם תהיתם, כבר עכשיו יש מי שפרשו מהמרוץ לדירה, אחרי שכבר חתמו על חוזה הרכישה. ביטלו עסקאות. השנה המספרים עדיין קטנים, אבל עוד חזון למועד. רק מיעוט מהעסקאות שבוצעו השנה הן עם מסירה ב-25׳ עצמה. שימו לב לחלק הורוד בתרשים. זה לאלו שמיהרו להסיק כי הנה התממש התרחיש הורוד לגבי סוגיית הטבות המימון. מה שמזכיר לי את תרנגול חג המולד של נאסים טאלב. נקווה לסוף טוב יותר כאן.

ולמה עוד מוקדם לברך על המוגמר? בין היתר מאחר ונכון לעכשיו רואים גידול בשיעור הביטולים מעסקאות 24׳-23’, בהשוואה לשיעור זה למשל בשנת 22׳. זה בולט מאד באזור הדרום, אותו הזכרנו בסקירות שלנו לא אחת, כאזור שבו דומיננטיות מאד הטבות המימון. 6% מעסקאות 23׳ כבר בוטלו ע״י הרוכשים. אם תהיתם, זה שכיח יותר דווקא בדירות הזולות יחסית באזור זה. ולהיפך בת״א. בדירות היותר יקרות. כל אחד ומגבלת התקציב שלו.

לסיום, בתחילת השבוע פירסמה הלמ״ס את מדד מחירי הדירות. שמונה מדדים רצופים של ירידות רשמיות. הדליקו את החנוכיה. בהבדל דק, כאן לא היה צריך נס.

 

[nigun]

יש לי דירה משלי והרווחתי עליה כבר הרבה כסף, ועדיין אשמח אם מחירי הדירות בישראל יחזרו ליחס נורמאלי לעומת המשכורות (כמו לפני 15 שנה) לטובת הילדים והחברים שלי שעוד לא קנו דירה

ירידה דרסטית של הדירות בצורה חסרת פרופורציה לא תעזור למי שאין לו דירה
כי אם בעקבות זאת זה יקריס כל השוק הכלכלי במדינה כמו שקרה בכל העולם ב 2008 וזה יוציא עשרות אלפי עובדים ממקומות העבודה שלהם.

אם השוק יקרוס אז יפטרו את עובדי ההייטק וכו' כל אילו שמעלים את המחירים בארץ.

על פי ויקיפדיה ב2008 נדרשו 100 משכורות לדירה ממוצעת
והשנה 169 משכורות לדירה ממוצעת בישראל

בניקוי השינויים באיכות הבניה מספיק ירידה של 30% כדי שמחירי הדירות יחזרו ליחס של פעם
האם ירידה של 30% יגרום משבר עם עשרות אלפי מובטלים? ועוד בהייטק?

 

[ברוך פינחס]

על פי ויקיפדיה ב2008 נדרשו 100 משכורות לדירה ממוצעת
והשנה 169 משכורות לדירה ממוצעת בישראל

בניקוי השינויים באיכות הבניה מספיק ירידה של 30% כדי שמחירי הדירות יחזרו ליחס של פעם
האם ירידה של 30% יגרום משבר עם עשרות אלפי מובטלים? ועוד בהייטק?

ההסתכלות הזו היא מהצד של הרוכשים.
שוק הנדלן מבחינה כלכלית בנוי על הצד של הקבלנים.
חברה קבלנית שהתחילה פרויקט ולקחה הלוואות ועוד ועוד על סמך מחיר שוק מסויים.
אם היא לא מצליחה למכור דירות ונאלצת להוריד מחירים היא יכולה להגיע למצב של חדלות פרעון.
ואם הרבה מאוד חברות מגיעות למצב הזה זה כדור שלג שיכול לגרור אחריו מוסדות פיננסים ובנקים.

 

[יואל מושקוביץ]

רציתי לשתף בכמה דברים שחשבתי עליהם:
א. האם אתם חושבים שבאמת יהיה פיצוץ?
כי אם יש ירידה איטית/קבועה, ב"ה, אז זה יכול לגרום אולי שכבר לא יהיה פיצוץ?
אבל הירידה כן תמשיך כי אנשים לא יכולים לשלם עדיין סכומים כאלה.
אינני יודע מה היה ב 2008 ומה היו הפרטים שם,
אם מישהו יכול לתקן אותי, אשמח.

ב. האם באמת תהיה ירידה כ"כ גדולה?
הרי ברגע שהמחירים יורדים למחיר שפוי (נניח 1-1.5M), אז כבר לכאורה זה לא אמור לרדת עוד,
כי אנשים כבר כן יכולים לשלם על זה. תתקנו אותי אם אני טועה.

ג. ודבר אחרון, מה ההשפעה של ירידת מחירי הדירות על שוק השכירות,
כי כשהריבית עלתה, ואנשים הפסיקו לקנות,
אז לקח הרבה זמן עד שמחירי השכירות ירדו, (כמדומני, אולי לא הייתי מעודכן)
אז מעניין מה יקרה כשהריבית תרד ומחירי הדירות ירדו ואז אנשים יוכלו לקנות - כמה זמן יקח למחירי השכירות לרדת (שכידוע היום המחירים הזויים).

 

[די]

אם היא לא מצליחה למכור דירות ונאלצת להוריד מחירים היא יכולה להגיע למצב של חדלות פרעון.
ואם הרבה מאוד חברות מגיעות למצב הזה זה כדור שלג שיכול לגרור אחריו מוסדות פיננסים ובנקים.

נראה שיש אצלך 2 אפשרויות: 1. מחירי הדירות כל הזמן יעלו עוד ועוד. 2. קריסה של כל השוק (אפוקליפסה).
זה ממש לא נכון, יש המון שטח אפור באמצע.
לקבלנים יש רווח של 15%, ועוד 20-30% הון עצמי. כלומר גם אם הקבלנים מורידים 30% מהמחיר הם לא בהכרח נכנסים לחדלות פירעון.

 

[nigun]

ההסתכלות הזו היא מהצד של הרוכשים.
שוק הנדלן מבחינה כלכלית בנוי על הצד של הקבלנים.
חברה קבלנית שהתחילה פרויקט ולקחה הלוואות ועוד ועוד על סמך מחיר שוק מסויים.
אם היא לא מצליחה למכור דירות ונאלצת להוריד מחירים היא יכולה להגיע למצב של חדלות פרעון.
ואם הרבה מאוד חברות מגיעות למצב הזה זה כדור שלג שיכול לגרור אחריו מוסדות פיננסים ובנקים.

בא נניח מחר כל הקבלנים בישראל פושטים רגל כמה שיעור החוב של הקבלנים בישראל ?
לפי חיפוש מהיר מצאתי ש
הלוואות הבלון שנוטלים קבלנים לטווח קצר עמדו בחודש מאי על 1.487 מיליארד שקל
חובות משקי הבית 855 מיליארד שקל

 

[ברוך פינחס]

רציתי לשתף בכמה דברים שחשבתי עליהם:
א. האם אתם חושבים שבאמת יהיה פיצוץ?
כי אם יש ירידה איטית/קבועה, ב"ה, אז זה יכול לגרום אולי שכבר לא יהיה פיצוץ?
אבל הירידה כן תמשיך כי אנשים לא יכולים לשלם עדיין סכומים כאלה.
אינני יודע מה היה ב 2008 ומה היו הפרטים שם,
אם מישהו יכול לתקן אותי, אשמח.

ב. האם באמת תהיה ירידה כ"כ גדולה?
הרי ברגע שהמחירים יורדים למחיר שפוי (נניח 1-1.5M), אז כבר לכאורה זה לא אמור לרדת עוד,
כי אנשים כבר כן יכולים לשלם על זה. תתקנו אותי אם אני טועה.

נכון בהחלט.
אני גם חושב שתהיה ירידת מחירים איטית וסבירה. כמו שכולם רואים כעת
אם כי לא בכל הארץ לכל מקום יש נתונים שונים.
וגם ברוב הארץ שתהיה ירידת מחירים כל שהיא יכול להיות שהיא תעצר כשהקונים יחזרו לשוק
ואז יכול להיות שזה יעמוד על המקום, ויש כאלו שאומרים שהמחירים יזנקו כי פתאום כולם יחזרו לשוק.
זו לא הדעה שלי כמו שיש כמה ניקים שכותבים בשמי.
בס"ה כתבתי שלפי ההתנהלות של הקבלנים נראה שהם סוברים שיהיה זינוק במחירים והם מבינים יותר טוב מכולנו.
אם ההתנהלות שלהם לא אומרת כך, סביר להניח שלא יהיה זינוק במחירים.

מה שכתבתי על אפשרות של קריסה:
הדגשתי כמה פעמים שזה לא יקרה כי אחרת כבר היו מתריעים על זה.
הסברתי שלפי התחזיות שנכתבו כאן שהמחירים ירדו בצורה דרסטית וחדה בעשרות אחוזים יש סיכון שתהיה קריסה בשוק.
ומכיוון שאף אחד לא חושש ממנה, כנראה שאף אחד לא חושב שתהיה ירידת מחירים דרסטית וחדה בעשרות אחוזים.

נראה שיש אצלך 2 אפשרויות: 1. מחירי הדירות כל הזמן יעלו עוד ועוד. 2. קריסה של כל השוק (אפוקליפסה).
זה ממש לא נכון, יש המון שטח אפור באמצע.

מקווה שעשיו הדברים שלי מובנים, אני לא חושב שתהיה קריסה ולא חושב שהמחירים יעלו עוד ועוד.
אני בס"ה הצגתי מראה להתנהלות של הקבלנים, ומצד שני לתחזיות על ירידת מחירים חדה.

 

[רוצה בחיים]

הלוואות הבלון שנוטלים קבלנים לטווח קצר עמדו בחודש מאי על 1.487 מיליארד שקל

לא הבנתי את הנתון.
היקף המימון ליזמים בישראל כיום הוא למעלה מ 100 מליארד.
אולי התכוונת שמימון חדש נלקח בהיקף כזה בחודש מאי