דיון מחירי הדירות לאן?

[מקצועי בלבד]

מתכוונת לשאול לגבי החישוב הזה:



לא חושבת שנכון. אך קטונתי מלנמק... חשבתי שתעזרי לי להבין למה.

אני לא יכולה לחוות דעה ללא שיש מספיק נתונים.
כדוגמת כמה השכירות החודשית? כמה חודשים ריקים בשנה חושבו? כמה עלות מנהל נכס? כמה עלות סיוד ושיפוץ שעושים פעם בתקופה וכו', ויותר פרטים על המשכנתא.
ואז אני אוכל לחוות דעה.

 

[זר פרחים]

זה בטח.
השאלה אם ואיפה יש דירות כאלה?
השוק היום מאד מאד יקר. השכירויות לא גבוהות בפריפריה
(אא"כ מחלקים את הדירה, שזה לא חוקי וסיכון בפני עצמו)

@זר פרחים , האם חילקת את הדירה שרכשת?

כדי לא לסטות מהנושא -
מחיר הדירה עמד על 625K
שיפוץ - 135K
מיסים וכו' - 90K

היות והדירה משופצת מהיסוד, לא צפויות תקלות קריטיות. רק בלאי מתמשך. בעז"ה.

 

[זעירא דמן חבריא.]

כדי לא לסטות מהנושא -
מחיר הדירה עמד על 625K
שיפוץ - 135K
מיסים וכו' - 90K

היות והדירה משופצת מהיסוד, לא צפויות תקלות קריטיות. רק בלאי מתמשך. בעז"ה.

ברשותך: מה גודל הדירה במטרים, קומה, לכמה היא חולקה?
ומה התשואה החודשית ממנה?
תודה.

 

[זר פרחים]

ברשותך: מה גודל הדירה במטרים, קומה, לכמה היא חולקה?
ומה התשואה החודשית ממנה?
תודה.

למה זה חשוב ?
ובו נפתח אשכול חדש. כדי לא לסטות מהנושא "מחירי הדירות לאן"
תן הפניה לאשכול.

 

[אלבומים גיגיטליים]

למה זה חשוב ?
ובו נפתח אשכול חדש. כדי לא לסטות מהנושא "מחירי הדירות לאן"
תן הפניה לאשכול.

יש את האשכול שלך

השקעות - לבעלי דירות להשקעה בלבד. כמה השקעתם, ומה אחוזי הריווח נטו

לאחר ניקוי כל ההוצאות והעלויות, כמו דמי ניהול, ארנונה, וכו'. אשמח שתציינו את: שם העיר גודל הדירה עלות הדירה (כולל הכל, מס רכישה, דמי תיווך, שמאות, עו"ד, שיפוץ וכו') אחוזי ריווח שנתיים נטו. לא מדובר בחפירה אלא בקבלת פרספקטיבה נכונה לכל אחד על ההשקעה הפרטית שלו, והכוונה למשקיעים עתידיים...

www.prog.co.il

 

[זר פרחים]

כמו כל סוחר שפותח באסטה במחנה יהודה יודע, שכשמחירי האבטיחים זולים הוא מביא יותר פדיון מכשהמחירים יקרים

לפי ההגיון הכלכלי הנ"ל מחירי האתרוגים הפאות והכובעים (אולי גם השטריימלים) היו צריכים לרדת ולא לעלות, כי אם המחיר ירד יקנו יותר.
והמציאות מוכיחה בדיוק להפך. הם מרגילים אותנו לאט לאט למחיר הגבוה, ואנחנו קונים וקונים.

במחירי הדירות - לעוסקים במלאכה יש אינטרס שהמחיר יהיה הכי גבוה שאפשר במגבלות האפשר.
ייתכן, ומחירי הדירות האמירו מהר מידיי, והם עלו יותר (בפער ניכר) מהעליות בשכר במשק, ומהאינפלציה.
הסיבה: דווקא בגלל שהתקשורת והפוליטיקה כולה התעסקה סביב "משבר הדיור" נוצרה תחושה בעם שיש עליות מטורפות, וכדאי להקדים ולקנות ביוקר, מלחכות ולקנות ביוקר שביוקר.

ולכן - השוק יירגע. המחירים לא יקרסו כי צריך סיבה שאנשים יתחילו למכור במחירי הפסד.

אני לא רואה את עצמי ממהר למכור את הדירה שלי בגלל שהשוק קצת רווי.

רק כשהשוק יהיה רווי בדירות למכירה המחירים ירדו. ואת זה הקבלנים והבנקים יכולים לעצור ע"י אי התחלות בניה חדשות, וכן ע"י הקשחת תנאי ההלוואות לקבלנים מחד (כדי למנוע מהם התחלות בניה) והקלת התנאים לקבלת משכנתא מאידך - כדי להכניס כמה שיותר קונים לשוק, שיצמצמו את העודף בדירות, ויחזירו את השוק למצב שהוא עולה ועולה.

ישאל השואל - הרי היו קריסות בשוק הנדל"ן.
התשובה - נכון, כשהבנקים עיקלו מאות ואלפי בתים בבת אחת והוציאו אותם למכירה בשוק - אכן השוק היה רווי מאוד והקריסה באה בהתאם.
כנ"ל זה יכול לקרות באזורים מסויימים, שכל הקונים הם משקיעים, או שנבנו הרבה פרוייקטים בבת אחת.


בעוד כמה שנים האינפלציה + עלייה בשכר יאזנו קצת את המחירים.
ואז הם כנראה יתחילו לטפס שוב.

 

[זר פרחים]

יש את האשכול שלך

השקעות - לבעלי דירות להשקעה בלבד. כמה השקעתם, ומה אחוזי הריווח נטו

לאחר ניקוי כל ההוצאות והעלויות, כמו דמי ניהול, ארנונה, וכו'. אשמח שתציינו את: שם העיר גודל הדירה עלות הדירה (כולל הכל, מס רכישה, דמי תיווך, שמאות, עו"ד, שיפוץ וכו') אחוזי ריווח שנתיים נטו. לא מדובר בחפירה אלא בקבלת פרספקטיבה נכונה לכל אחד על ההשקעה הפרטית שלו, והכוונה למשקיעים עתידיים...

www.prog.co.il

מטרת האשכול הנ"ל אינה לתת עזרה וייעוץ איך ואיפה לקנות דירה להשקעה, אלא לתת כיוון למתעניינים בהשקעה שכזו,
כמה העלויות ומה הן הרווחים הצפויים.


אבל אתה תלמיד מצטיין, שמקשיב היטב בשיעורים. וגם זוכר.
כל הכבוד

 

[האורות]

לפי ההגיון הכלכלי הנ"ל מחירי האתרוגים הפאות והכובעים (אולי גם השטריימלים) היו צריכים לרדת ולא לעלות, כי אם המחיר ירד יקנו יותר.
והמציאות מוכיחה בדיוק להפך. הם מרגילים אותנו לאט לאט למחיר הגבוה, ואנחנו קונים וקונים.

במחירי הדירות - לעוסקים במלאכה יש אינטרס שהמחיר יהיה הכי גבוה שאפשר במגבלות האפשר.
ייתכן, ומחירי הדירות האמירו מהר מידיי, והם עלו יותר (בפער ניכר) מהעליות בשכר במשק, ומהאינפלציה.
הסיבה: דווקא בגלל שהתקשורת והפוליטיקה כולה התעסקה סביב "משבר הדיור" נוצרה תחושה בעם שיש עליות מטורפות, וכדאי להקדים ולקנות ביוקר, מלחכות ולקנות ביוקר שביוקר.

ולכן - השוק יירגע. המחירים לא יקרסו כי צריך סיבה שאנשים יתחילו למכור במחירי הפסד.

אני לא רואה את עצמי ממהר למכור את הדירה שלי בגלל שהשוק קצת רווי.

רק כשהשוק יהיה רווי בדירות למכירה המחירים ירדו. ואת זה הקבלנים והבנקים יכולים לעצור ע"י אי התחלות בניה חדשות, וכן ע"י הקשחת תנאי ההלוואות לקבלנים מחד (כדי למנוע מהם התחלות בניה) והקלת התנאים לקבלת משכנתא מאידך - כדי להכניס כמה שיותר קונים לשוק, שיצמצמו את העודף בדירות, ויחזירו את השוק למצב שהוא עולה ועולה.

ישאל השואל - הרי היו קריסות בשוק הנדל"ן.
התשובה - נכון, כשהבנקים עיקלו מאות ואלפי בתים בבת אחת והוציאו אותם למכירה בשוק - אכן השוק היה רווי מאוד והקריסה באה בהתאם.
כנ"ל זה יכול לקרות באזורים מסויימים, שכל הקונים הם משקיעים, או שנבנו הרבה פרוייקטים בבת אחת.


בעוד כמה שנים האינפלציה + עלייה בשכר יאזנו קצת את המחירים.
ואז הם כנראה יתחילו לטפס שוב.

אני קורא ומחייך
ולמה אני מחייך? כי אני מתעסק גם בארבעת המינים...
ועובדה היא, שבשנים האחרונות נכנס יותר ויותר המכירות של הארגונים והמכירות בסטוקים,
ומי שמשלם יקר, זה כי הוא באמת קיבל משהו יקר,
ברור שפנטהאוז בהרצליה יעלה יקר מאד.
כל דבר שיעלה המחיר בלי פורפורציה, יבוא די מהר מישהו שיחזיר את השוק למקומו הטבעי,
כלומר יש 2 אופציות, או שהמחיר באמת אמור להיות יקר, או שזה ניצול זמני של מישהו תאב בצע לטווח קצר (ע"ע קרטלים למיניהם)

לגופם של דברים,
אני מתחום הנדל"ן, כאמור, אני עוסק בו וחי את זה כל השנה.
אני מתאר לעצמי שאם אתה עונה לי, אתה לא סתם עונה, אלא מתוך ידע ולא סתם מהשערות,
אז כדאי לך לתפוס שיחה עם 3-4 קבלנים שבונים בכמויות, כמו נרקיס, שיינפלד, רייסנר וכדו (ואם יש לך קשר עם אלקטרה, אפריקה ישראל, שיכון ובינוי, אשטרום וכו אז בכלללל. [לי אין...]) ותשאל אותם מה הם מעדיפים....
תן למציאות לדבר.
אני ביררתי את הנושא ורק אחרי זה כתבתי את זה פה לציבור.

 

[זר פרחים]

אני קורא ומחייך
ולמה אני מחייך? כי אני מתעסק גם בארבעת המינים...
ועובדה היא, שבשנים האחרונות נכנס יותר ויותר המכירות של הארגונים והמכירות בסטוקים,
ומי שמשלם יקר, זה כי הוא באמת קיבל משהו יקר,
ברור שפנטהאוז בהרצליה יעלה יקר מאד.
כל דבר שיעלה המחיר בלי פורפורציה, יבוא די מהר מישהו שיחזיר את השוק למקומו הטבעי,
כלומר יש 2 אופציות, או שהמחיר באמת אמור להיות יקר, או שזה ניצול זמני של מישהו תאב בצע לטווח קצר (ע"ע קרטלים למיניהם)

לגופם של דברים,
אני מתחום הנדל"ן, כאמור, אני עוסק בו וחי את זה כל השנה.
אני מתאר לעצמי שאם אתה עונה לי, אתה לא סתם עונה, אלא מתוך ידע ולא סתם מהשערות,
אז כדאי לך לתפוס שיחה עם 3-4 קבלנים שבונים בכמויות, כמו נרקיס, שיינפלד, רייסנר וכדו (ואם יש לך קשר עם אלקטרה, אפריקה ישראל, שיכון ובינוי, אשטרום וכו אז בכלללל. [לי אין...]) ותשאל אותם מה הם מעדיפים....
תן למציאות לדבר.
אני ביררתי את הנושא ורק אחרי זה כתבתי את זה פה לציבור.

לא כתבתי מתוך ידיעה, אלא מתוך השערה\סברה.
אבל לא הבנתי, מה מונע מהקבלנים להוריד מחירים ? האם זו עלות הקרקע הגבוהה ?

כי אם זה קשור לעלות הקרקע - בסופו של דבר מישהו רוצה להרוויח (בעלי הקרקעות) והם לא ייתנו למחירים לרדת.

ואם זה לא קשור לעלות הקרקע - למה הקבלנים לא באמת מורידים את המחיר. והתשובה - כי הם מצליחים למכור גם במחיר הגבוה.


ייתכן, והקבלנים הם שחקן מאוד מרכזי בשוק, אבל מוכרי דירות יד שניה מאוד לא רוצים שהמחירים ירדו ואולי הם מאזנים את הקבלנים, או משאירים אותם ברף הגבוה ?

ובקשר לאתרוגים - נכון שיש מכירות בסטוקים, כי באמת יש ציבור שלא יכול לשלם את המחירים הגבוהים, ועדיין יש מכירות במחירים גבוהים מאוד, כי יש ציבור שמוכן לשלם. וכל עוד יש מי שישלם אין סיבה להוריד את המחיר.

 

[נועה תנוע]

אני לא רואה את עצמי ממהר למכור את הדירה שלי בגלל שהשוק קצת רווי.

זו שאלה חשובה מאד שכל אדם חייב לשאול את עצמו לפני שהוא שוקל להשקיע בדירה.

המציאות היא, שהיום כל מויש'לה ושרה'לה רצים לקנות דירה להשקעה ברגע שיש להם סכום בצד,
כי "כולם יודעים שהכי משתלם דירה להשקעה",
וזה הפך כבר לאייקון חברתי.
עם קומבינות מפליאות ולפעמים במינוף מוצלח הם לוקחים משכנתאות בהחזרים הזויים, על אחוזים עצומים מערך הדירה.
והדירות נמכרות בסכומים גבוהים מאד, הרבה יותר מערכן האמיתי- הרי יש ביקוש!!!

זה מעורר חשש אמיתי לבועת נדל"ן.

מה שאני התפלאתי מאד לגלות,
ומה שאנשים רבים כל כך לא יודעים,
שיש השקעות רבות, טובות ובטוחות שאינן בתחום הנדל"ן, ומתאימות גם למשקיע הקטן.
(ותודה ל @מקצועי בלבד ש"פתחה את העיניים" לכ"כ הרבה אנשים).
ואף אם תחום הנדלן הוא תחום סולידי, טוב ויציב (מסכימה עם זה לגמרי), הרי שיש אנשים שזה לא מתאים להם מסיבות שונות- ויש להם אפשרויות אחרות!!!
הציבור שלנו די שבוי בתפיסה של "רק דירה".
ח ב ל !

 

[זר פרחים]

זו שאלה חשובה מאד שכל אדם חייב לשאול את עצמו לפני שהוא שוקל להשקיע בדירה.

המציאות היא, שהיום כל מויש'לה ושרה'לה רצים לקנות דירה להשקעה ברגע שיש להם סכום בצד,
כי "כולם יודעים שהכי משתלם דירה להשקעה",
וזה הפך כבר לאייקון חברתי.
עם קומבינות מפליאות ולפעמים במינוף מוצלח הם לוקחים משכנתאות בהחזרים הזויים, על אחוזים עצומים מערך הדירה.
והדירות נמכרות בסכומים גבוהים מאד, הרבה יותר מערכן האמיתי- הרי יש ביקוש!!!

זה מעורר חשש אמיתי לבועת נדל"ן.

כשקונים דירה בעיר חילונית גדולה, להשכרה לתושבי המקום. אין כל כך עליית מחירים בגלל כמה משקיעים שבטלים ברוב קונים רגילים

 

[נועה תנוע]

כשקונים דירה בעיר חילונית גדולה, להשכרה לתושבי המקום. אין כל כך עליית מחירים בגלל כמה משקיעים שבטלים ברוב קונים רגילים

יכול להיות,
אבל תסתכל מה קרה בערים הפופולריות להשקעה. לא משנה כמה גדולות וחילוניות הן.

 

[זר פרחים]

יכול להיות,
אבל תסתכל מה קרה בערים הפופולריות להשקעה. לא משנה כמה גדולות וחילוניות הן.

זו הבעיה שכולם הלכו אחרי העדר ואז הפכו שכונות חילוניות למתחרדות בלי שאף חרדי גר בהם.
לכן - מומלץ ללכת להשקיע במקומות אחרים, ששוק ההשקעות שם עדיין מצומצם.

וכשיגמרו היכולות להשקעה בנדל"ן ממונף, להתחיל להשקיע בשוק ההון.

 

[נועה תנוע]

זו הבעיה שכולם הלכו אחרי העדר

ה - בעיה בהשקעות !!!
לא רק בנדלן.

אנשים לא קולטים שככל שיש יותר אנשים בהשקעה שבה אתה מתעניין,
ככה קטנים סיכוייך להרוויח.

 

[האורות]

כי אם זה קשור לעלות הקרקע - בסופו של דבר מישהו רוצה להרוויח (בעלי הקרקעות) והם לא ייתנו למחירים לרדת

בקצרה,
א. בעלי הקרקעות, ללא ביקוש בניה, הערף שלהם = 0.
מה שאומר שהם תלויים בחסדי הקבלנים, או יותר נכון בחסדי השוק.
דבר נוסף, רוב בעלי הקרקעות קנו את הקרקע במחיר נמוך מאד,
וזה מחבר אותנו לנקודה הבאה:

ב. מחיר הקרקע נקבע ע"י שמאות.
השמאות נגזרת ממחיר השוק.

מוכרי דירות יד שניה מאוד לא רוצים שהמחירים ירדו

מה שניסיתי לומר, שהקבלנים לא ה"אשמים".
ההיפך, הם מעוניינים בירידה.

כי יש ציבור שמוכן לשלם

אחוז האתרוגים היקרים מתוך האתרוגים הפשוטים, הוא נמוך,
לעומת אחוז הדירות היקרות מתוך הדירות הפשוטות.
כלומר, יש אחוזים קטנים של אתרוגים יקרים, מאשר דירות יקרות,
כלומר בדירות יש יותר "ציבור שמוכן לשלם"

 

[האורות]

הרבה יותר מערכן האמיתי

אני לא מצליח להבין את המשפט הזה
מהו הערך האמיתי?
יש "ערך אמיתי" בנדל"ן?

הגמרא כבר אומרת שאין הונאה לקרקעות. לא יודע אם הדין המדוייק הזה קיים בדיוק היום, אבל הרעיון ברור שקיים.

זה מעורר חשש אמיתי לבועת נדל"ן

בדיוק לכן אני סבור שצריך ליווי מקצועי,
כי בתחשיב נכון, ההשקעה צריכה להיות משתלמת גם בלי הבועות שיהיו.

שיש השקעות רבות, טובות ובטוחות שאינן בתחום הנדל"ן, ומתאימות גם למשקיע הקטן.
(ותודה ל @מקצועי בלבד ש"פתחה את העיניים" לכ"כ הרבה אנשים

מסכים ב100%
רק שאני עדיין לא מצליח לקלוט את השפה...
כל פעם זורקים שמות בית מרקחת שמבחינתי זה קודים של מתכנתים או גרוזינית.
הלוואי והייתי מבין בזה. נשמע לי מרתק.
את ההשוואות שלי עשיתי רק עם כאלה שנקראים מומחים בתחומם.

 

[האורות]

אנשים לא קולטים שככל שיש יותר אנשים בהשקעה שבה אתה מתעניין,
ככה קטנים סיכוייך להרוויח

אז מתי שוק ההון כבר לא יהיה רווחי כי כולם כבר יודעים?

זהירות, זאת שאלה טריקית.

 

[נועה תנוע]

אז מתי שוק ההון כבר לא יהיה רווחי כי כולם כבר יודעים?

כשהמונים "מתנפלים" על מניה מסויימת, מחירה עולה. הרווח העתידי יקטן.
(אבל כשאתה לבדך קונה ניירות של קרנות מחקות מדד עולמי, כיוון ש"הקונים" בשוק הם מליארדים בכל העולם, לא אתה הוא זה שתביא לעליית מחירי המניות. בשונה משוק הנדלן בישראל- כמה דירות למכירה יש בשכונה הכי אטרקטיבית, בעיר הכי אטרקטיבית? ומה יקרה למחירים כש50 איש יתחילו לחפש בלהיטות דירות במקום זה?)
ואם לצטט את וורן באפט: "כשאנשים מגלים חמדנות- תגלה אתה חשש. כשאנשים מגלים חשש- תגלה אתה חמדנות."

משקיעים אקטיביים \ סוחרי בורסה, מנסים לקנות מניות במחיר נמוך מתוך תכנון למכור כשמחירם עולה. זה אכן מסחר מסוכן מאד- היכולת לצפות את העתיד היא קלושה.
כאן מדובר על השקעה פסיבית. ואם אתה משקיע פסיבי (קונה פעם אחת מחקה מדד, מפוזר, מוכר אחרי שנים ארוכות),
אז הרלוונטיות של המחיר ההתחלתי קטנה יותר,
כיוון שאינך מתכוון למכור לפני שיעברו 15- 20 שנה. טווח זמן שבו לכל אורך ההיסטוריה של הבורסות בעולם (יותר מ- 100 שנה, משתנה בין מחקרים וארצות) הבורסות צמחו (כולל המשברים הכי דרמטיים שהיו בינתיים).

ואם אני טועה כאן, אדרבא, תקן אותי.
(אני עצמי שוקלת עכשיו השקעה בסכום גדול, ועוד לא סגורה על שום כיוון.)

 

[האורות]

ואם אני טועה כאן, אדרבא, תקן אותי.

טעות זאת מילה גסה מידי
יותר נכון אולי חוסר ידע / חוסר הכרה של השוק.
שוק הנדל"ן בנוי אחרת משוק ההון בקטע של עליית ערך וכדו'

וכן, יש היום הרבה דירות בעלות פוטנציאל לעליית ערך.
ממש ממש לא פסו ההשקעות המשתלמות.

אבל, וזאת הנקודה העיקרית,
מי שיעשה סתם השקעה בנדל"ן, יש סיכוי באמת שייקלע למקום רווי, שכבר לא מציאה וכו וכו
בדיוק כמו בשוק ההון. מי שיעשה בצורה לא מקצועית מן הסתם יפסיד את כספו או לא ירוויח את מה שמדובר.
ולכן צריך ליווי מקצועי גם בנדל"ן, גם בשוק ההון וגם בכל תחום הדורש הבנה ספציפית.

הנקודה היא, שאחרי הליווי המקצועי, תחום הנדל"ן, רווחי יותר.

אני עצמי שוקלת עכשיו השקעה בסכום גדול

מוזמנים למשרדנו,
שתפו נא את הקהל בתוצאות ככל ותחפצו.
הנה. מוכן לאתגר.

 

[נועה תנוע]

טעות זאת מילה גסה מידי
יותר נכון אולי חוסר ידע / חוסר הכרה של השוק.
שוק הנדל"ן בנוי אחרת משוק ההון בקטע של עליית ערך וכדו'

וכן, יש היום הרבה דירות בעלות פוטנציאל לעליית ערך.
ממש ממש לא פסו ההשקעות המשתלמות.

נראה לי שמוסכם עלינו שלא צפויה התרסקות דרמטית במחירי הדירות.
נושא עליית הערך העתידית- שנוי במחלוקת רצינית מאד על ידי גדולים ממני וממך
(שלא לדבר על כך שקשה לדעת לטווח ארוך באלו מקומות המחירים ינסקו).
ולכן- מי שבונה על עליית הערך העתידית בתור הרווח היחידי מההשקעה בדירה- הוא מאד אופטימי.

שוק ההון, עם כל התנודתיות, יש בו את העניין של ריבית דריבית (שהוגדר ע"י איינשטיין בתור פלא העולם השמיני),
ומי שלא מבין את זה, לא תופס מה היתרון הגדול של שוק ההון.
לעומת זאת, מינוף בשוק ההון הוא מסוכן מאד, בשונה ממינוף בנדלן.

אפשר להתווכח עוד שבוע מה רווחי יותר, לא נראה לי שנגיע למסקנות ברורות,
במיוחד שדירה ספציפית תמיד יכולה להיות רווחית יותר או פחות מהממוצע, כנ"ל השקעה בשוק ההון ( - אף שהוא מפוזר יותר).
שתי האפשרויות הן טובות ובעלות פוטנציאל.

ברור שלא פסו השקעות משתלמות בנדלן,
הדבר היחיד שניסיתי להסביר- הוא ש"השקעה רווחית" זה לא מילה נרדפת ל"דירה להשקעה",
(- זה מה שאני בעצמי הייתי משוכנעת שנים רבות)
יש אופציות נוספות מעולות, ויש אנשים ששוק ההון מתאים להם הרבה יותר,
רק שהם שבויים בתפיסה מצומצמת של "רק דירה". וזה חבל.

יש יתרונות גדולים מאד להשקעה בדירה, יש יתרונות גדולים אחרים בשוק ההון,
כל שניסיתי לומר הוא לבדוק כיוונים נוספים ולא להיות מרובעים.