מימון הון עצמי לדירה חליפית כשעדיין אי אפשר למכור את הדירה הראשונה

[אחד ש...]

(כבר שאלתי באשכול מקביל, אבל אני מעדיף לפתוח נושא חדש עם כותרת מתאימה...)

בבעלותי דירה שרכשתי במחיר למשתכן ואסור למכור אותה עד מרץ 2025 - (עוד שנה).
הדירה שווה כיום בסביבות ה 1.6 מ', ויש עליה יתרת משכנתא של כ- 650 א' בבנק ירושלים (קצת יקר אבל לא נורא).

אני מתכוון לרכוש כרגע דירה של קצת יותר מ-2 מליון ולמכור את הראשונה בעוד שנה בעז"ה.

אחרי משכנתא של 70% עדיין חסר לי סכום של 600-700 אל"ש כולל הוצאות עו"ד תיווך וכו' שאותה אוכל לכסות באמצעות מכירת הדירה הראשונה.


יש לי כנראה אפשרות להלוואות גמחים של 240 אל"ש עם 100 תשלומים. + 80 אל"ש ב-85 תשלומים. הבעיה שההחזרים בתקופה הזאת יהיו מאד גבוהים. (3350 בערך)

בבנק הציעו לי הלוואת שיפוץ ללא משכון עד 250 אל"ש ל-10 שנים בריבית של פריים+2 (דירוג אשראי גבוה והכנסות נחמדות)

הבנתי שיש אפשרות לקחת הלוואת שיפוץ עם משכון על הדירה הראשונה השאלה אם שווה את הבירוקרטיה.
(גישור הבנתי שזה לא אופציה, כי זה רק עד 50 אחוז מהנכס הראשון.)

מה הדרך הנכונה לממן את ההפרש בשנה-שנתיים עד למכירת הדירה הראשונה.

אשמח אם מישהו יכול להחכים אותי בעניין כי קצת הלכתי לאיבוד...
@הון ובית @ראובן 23 @ari1980

תודה

 

[הון ובית]

(כבר שאלתי באשכול מקביל, אבל אני מעדיף לפתוח נושא חדש עם כותרת מתאימה...)

בבעלותי דירה שרכשתי במחיר למשתכן ואסור למכור אותה עד מרץ 2025 - (עוד שנה).
הדירה שווה כיום בסביבות ה 1.6 מ', ויש עליה יתרת משכנתא של כ- 650 א' בבנק ירושלים (קצת יקר אבל לא נורא).

אני מתכוון לרכוש כרגע דירה של קצת יותר מ-2 מליון ולמכור את הראשונה בעוד שנה בעז"ה.

אחרי משכנתא של 70% עדיין חסר לי סכום של 600-700 אל"ש כולל הוצאות עו"ד תיווך וכו' שאותה אוכל לכסות באמצעות מכירת הדירה הראשונה.


יש לי כנראה אפשרות להלוואות גמחים של 240 אל"ש עם 100 תשלומים. + 80 אל"ש ב-85 תשלומים. הבעיה שההחזרים בתקופה הזאת יהיו מאד גבוהים. (3350 בערך)

בבנק הציעו לי הלוואת שיפוץ ללא משכון עד 250 אל"ש ל-10 שנים בריבית של פריים+2 (דירוג אשראי גבוה והכנסות נחמדות)

הבנתי שיש אפשרות לקחת הלוואת שיפוץ עם משכון על הדירה הראשונה השאלה אם שווה את הבירוקרטיה.
(גישור הבנתי שזה לא אופציה, כי זה רק עד 50 אחוז מהנכס הראשון.)

מה הדרך הנכונה לממן את ההפרש בשנה-שנתיים עד למכירת הדירה הראשונה.

אשמח אם מישהו יכול להחכים אותי בעניין כי קצת הלכתי לאיבוד...
@הון ובית @ראובן 23 @ari1980

תודה

ראשית, במשכון על מחיר למשתכן, יש בנקים שיקחו בחשבון את הקנס.. זה מוריד מאחוז המימון.
שנית, בהלוואות משכנתא עלולות להיות עמלות היוון על הקבועות.
שלישית, במשכנתא יש גם הוצאות נלוות - עו"ד נוטריון שמאי וכו, שאין בהלוואות סולו.

מצד שני - בהלוואת סולו ההחזרים גבוהים בהרבה, וגם הריבית. בשיפוצים אפשר לקבל ריבית דיור לכל דבר!
זה אמנם לתקופה קטנה של שנתיים, ועדיין הפרש של מעל 3% שנתי בל"צ, וכ5% בצמוד.
גישור, יקר יותר משיפוצים, מוגבל 50%, וגם תשלם בינתיים את הריביות, ככה שגם בהחזר החודשי הוא לא פיתרון.
סיכום: אם יש לכם בעיות עם החזרים גבוהים כל חודש, משכנתא לשיפוצים במשכון נכס עדיפה (לגבי הע. היוון ק"צ זול יעזור מאד). אם לא, סולו פשוט יותר לביצוע, וקצת יותר יקר.

 

[cyp]

(כבר שאלתי באשכול מקביל, אבל אני מעדיף לפתוח נושא חדש עם כותרת מתאימה...)

בבעלותי דירה שרכשתי במחיר למשתכן ואסור למכור אותה עד מרץ 2025 - (עוד שנה).
הדירה שווה כיום בסביבות ה 1.6 מ', ויש עליה יתרת משכנתא של כ- 650 א' בבנק ירושלים (קצת יקר אבל לא נורא).

אני מתכוון לרכוש כרגע דירה של קצת יותר מ-2 מליון ולמכור את הראשונה בעוד שנה בעז"ה.

אחרי משכנתא של 70% עדיין חסר לי סכום של 600-700 אל"ש כולל הוצאות עו"ד תיווך וכו' שאותה אוכל לכסות באמצעות מכירת הדירה הראשונה.


יש לי כנראה אפשרות להלוואות גמחים של 240 אל"ש עם 100 תשלומים. + 80 אל"ש ב-85 תשלומים. הבעיה שההחזרים בתקופה הזאת יהיו מאד גבוהים. (3350 בערך)

בבנק הציעו לי הלוואת שיפוץ ללא משכון עד 250 אל"ש ל-10 שנים בריבית של פריים+2 (דירוג אשראי גבוה והכנסות נחמדות)

הבנתי שיש אפשרות לקחת הלוואת שיפוץ עם משכון על הדירה הראשונה השאלה אם שווה את הבירוקרטיה.
(גישור הבנתי שזה לא אופציה, כי זה רק עד 50 אחוז מהנכס הראשון.)

מה הדרך הנכונה לממן את ההפרש בשנה-שנתיים עד למכירת הדירה הראשונה.

אשמח אם מישהו יכול להחכים אותי בעניין כי קצת הלכתי לאיבוד...
@הון ובית @ראובן 23 @ari1980

תודה

יועץ משכנתאות תותח וקומבינטור אמור לסדר את כל העניינים,

 

[הון ובית]

יועץ משכנתאות תותח וקומבינטור אמור לסדר את כל העניינים,

אה..
לא צריך קומבינטור בשביל זה..

 

[ari1980]

ראשית, במשכון על מחיר למשתכן, יש בנקים שיקחו בחשבון את הקנס.. זה מוריד מאחוז המימון.
שנית, בהלוואות משכנתא עלולות להיות עמלות היוון על הקבועות.
שלישית, במשכנתא יש גם הוצאות נלוות - עו"ד נוטריון שמאי וכו, שאין בהלוואות סולו.

מצד שני - בהלוואת סולו ההחזרים גבוהים בהרבה, וגם הריבית. בשיפוצים אפשר לקבל ריבית דיור לכל דבר!
זה אמנם לתקופה קטנה של שנתיים, ועדיין הפרש של מעל 3% שנתי בל"צ, וכ5% בצמוד.
גישור, יקר יותר משיפוצים, מוגבל 50%, וגם תשלם בינתיים את הריביות, ככה שגם בהחזר החודשי הוא לא פיתרון.
סיכום: אם יש לכם בעיות עם החזרים גבוהים כל חודש, משכנתא לשיפוצים במשכון נכס עדיפה (לגבי הע. היוון ק"צ זול יעזור מאד). אם לא, סולו פשוט יותר לביצוע, וקצת יותר יקר.

אחרי תשובה כזו אין מה להוסיף.

חוץ מעלות של יועץ משכנתא שישחרר לך מהדירה הנוכחית מקסימום להון העצמי בפריסה של משכנתא לטווח ארוך . לדעתי זה עדיף. הדירה ממילא ממושכנת. אז יעלה שמאי ויועץ. תחסוך את זה בריביות. אלא אם אתה יכול לעמוד בהחזרים ממש גדולים של הכל בהלוואות קצרות. אם כן. אז סתם זה חיסכון טוב בגלל התקופה הקצרה.

 

[אחד ש...]

תודה על התגובות המפורטות.

אז אני מבין שהכיוון שלי צריך להיות 2 משכנתאות על 2 הדירות.
כמה אמור לצאת לי החזר חודשי בשורה תחתונה?
שווה לי לבצע אולי גרייס על המשכנתא בדירה הנוכחית?

וכן כמה אמור לעלות ייעוץ לכזה תיק?
(@הון ובית @ari1980 אשמח ליותר פרטים באישי - אבל אין לי הודעות אישיות, איך אפשר ליצור קשר?)