התייעצות מפרסמים דירות באופקים בשכונת אפיקי הנחל דירות החל מ-800,000 ש"ח 2 חדרים, דירות 3 חדרים ב-1,000,000 ש"ח דירות 5 חדרים 1,350,000 ש"ח

[יהודה משי]

לטובת הציבור,
מציעים כעת בשכונת אפיקי הנחל הידועה בהצלחתה!
דירות 3 חדרים ב- 1,000,000 ש"ח דירות 5 חדרים ב- 1,350,000 ש"ח
המחירים כיום אצל רוב הקבלנים באזור בין 400,000 ש"ח ל- 500,000 ש"ח יותר יקר.
החברה שמציעה את המחירים הללו היא חברת בעלת ניסיון מאוד גדול בתחום הנדל"ן!
הייחודיות בעסקה שיש לה כניסה נוחה עם הון עצמי מאוד נמוך של 100,000 ש"ח.
מי שמעוניין ניתן לפנות אלי YS802684*G

 

[נאמנין]

הבנתי שהפרויקט הזה שייך לגבעת הודיה ומדובר בקבוצת רכישה.
מי שהוא יודע פרטים על החברה?
כמה היא אמינה?
מה ההיסטוריה שלה?
למי שיש פרטים אשמח לדעת,
תודה.

 

[The investor]

זו חברה מאוד אמינה, עם נסיון גדול מאוד בתחום של קבוצות רכישה.
אתה יכול לראות באתר שלהם את כל הפרויקטים שהם כבר ביצעו.

גם אני חושב שהפרויקט הזה שלהם הוא ממש מציאה, מבדיקה שלי המחירים שם באמת גבוהים בלמעלה מ-400 אלף ש"ח מהמחיר שיצא בפרויקט הזה (עכשיו באתר של דימרי מציעים דירות החל מ - 1,420,000 לדירת שלשה חדרים).

 

[שעיה שור]

הם עדיין לא זכו בקרקע, הם מתכוונים להתמודד במכרז שיהיה בימים הקרובים

 

[The investor]

זה הסיבה גם שהפרויקט כל כך משתלם,
אין כאן יזם שגוזר עליך רווח על הקרקע עצמה, אלא קבוצת הרוכשים שיתאגדו הם אלו שרוכשים את הקרקע ישירות מרמ"י וגבעת הודיה רק מנהלת עבורם את כלל התהליכים, ההיתרים, הבניה וכו'.

למעשה, יש כאן את הרווח הכספי שיש בכל קבוצת רכישה, אבל כאן יש מעלה גדולה שזה מנוהל על ידי חברה רצינית עם נסיון ענק בתחום הזה.

 

[שעיה שור]

ומה האינטרס שלך בסיפור?

 

[The investor]

ומה האינטרס שלך בסיפור?

פשוט "נאמנין" שאל האם מישהו מכיר את חברת גבעת הודיה ואת ההיסטוריה שלה, ועל זה עניתי שאני מכיר טוב את החברה הזאת ויודע גם על עוד הרבה אנשי עסקים חרדים שרכשו דירות דרכה.
יש לי נסיון אישי גם איתם וגם עם מנהלי קבוצות רכישה נוספים, הם היו הכי מקצועיים והכי ישרים.

בנוסף, לדעתי האישית אם כבר מישהו חושב להשקיע בנדל"ן, זו הדרך הכי רווחית - לרכוש דירה באופן כזה שמראש המחיר עלות יהיה זול משמעותית ממחיר השוק, ורוב הסיכויים שגם יחסכו כמעט לגמרי את המס רכישה (ישלמו רק כ- 7 אלף ש"ח במקום כ- 115 אלף ש"ח)
(ולא כמו שחלק גדול מהציבור רץ בהמוניו לרכוש דירות יד שניה בקריות וכדו' או ב - 10/90 כשכל הרווח הצפוי שלו הוא רק במידה ותהיה עליית מחירים, וזה לפני שמדברים על מס רכישה וכו')

 

[דעת ובינה]

אשכול שרוב המגיבים בו הם משתמשים חדשים שכתבו בנושא זה בלבד.

כמובן שייתכן ומדובר במציאת השנה, רק תבררו את כל הפרטים עם אנשים שמכירים מכלי ראשון ונאמנים עליכם.

בהצלחה.

 

[שעיה שור]

בהחלט יתכן וזה מציאת השנה, רק צריך שהנתונים יקרו, קודם כל שיזכו במכרז, ואחר כך שכל הנתונים שהם מפרסמים שיעלה להם, אכן כך יעלה, ואם יש להם ניסיון, אז בהחלט יתכן שזה יקרה.

 

[נענענ]

לאחר בירור קצר..
יש מה לבדוק את הצעה ברצינות!
כל מה שקורה ברוב קבוצות הרכישה, וזה בדרך כלל המסלול הרגיל, שקם אחד ומנהל קבוצה, ומגבש אתו רוכשים נוספים, ולא בהכרח שהוא יודע לנהל את הקבוצה, ושיש לו את היכולת: הן מבחינה ממונית, הן מבחינה תכנית, שזה אומר ידע בניהול עמידה מול הגופים השונים.
מה שקורה כאן זה עובד הפוך, מדובר בחברה שקוראים לה גבעת הודיה, שהיא מנהלת רוכשים במשך 28 שנים משנת 1997, יש לה עשרות פרויקטים מאחוריה שהיא סיימה, והיא כעת מנהלת במקביל עשרים פרויקטים, מה שאומר ברור שמדובר כאן וודאי במשהו אחר לחלוטין.
אגב החברה הזאת עד היום לא הייתה מאוד מוכרת בציבור שלנו, היא עבדה יותר עם הציבור הכללי, ב-3/4 שנים האחרונות היא התחילה לעבוד עם הציבור החסידי בעיקר גור, וכעת לראשונה היא פונה לציבור הליטאי במגזר החרדי.

נקודה מאוד חשובה, שאפשר ללכת ולבדוק את החברה, פשוט ללכת ולשאול את הרוכשים פיזית איך החברה, איך היא התנהלה, כמה היא אמינה, שזה משהו שמדבר בעד עצמו.
אישית שוחחתי עם רוכש מפרויקט בכורמים, ורוכש בפרויקט בחצור הגלילית, (אגב בחצור הגלילית יש להם 3 פרויקטים שעשו), ואמרו כמובן שזה תהליך של קבוצות רכישה וצריך לדעת שזה לא רכישה מקבלן רגיל,
אבל הם עמדו באומדנים של המחירים, ואפילו זה יצא 2/3% פחות מהאומדן.
וגם בזמנים הם עמדו, לקח להם בערך 5 שנים שזה סביר לקבוצת רכישה!

נקודה נוספת חשובה, הרישום על הרוכש הוא מיד עם תוצאות המכרז ונרשם על שמו בטאבו!

דמי הניהול שלהם משולמים בקצב סביר והגיוני לפי קצב התקדמות, ולא נלקח הכול בהתחלה. מה שנותן את הביטחון שבמידה והחברה לא מבצעת את התפקיד שלה כמו שצריך, ניתן להיפרד ממנה ללא הפסדים משמעותיים.

כרגע אני יודע שעורך דין זילבר בודק את את החברה, הבנתי שהוא התעסק שנים עם קבוצות רכישה, בינתיים הוא אמר לי שבהחלט יש מה להתקדם, צריך לבדוק עוד כמה דברים אבל על פניו זה נשמע אירוע רציני.

כמובן שעל כל אחד מוטלת הבדיקה אבל על פניו זה נשמע שווה בדיקה וגם מעבר לכך!

 

[שעיה שור]

סתם שאלה, לא כל כך מבין מה הסיכוי שהחברה הזאת תזכה במכרז, הם מדברים על פער של מאות אלפים מתחת למחיר שוק, כלומר שהם צריכים להציע הצעה יחסית נמוכה בשביל לזכות (בדרך כלל בקבוצת רכישה, החיסכון העיקרי הוא חיסכון הרווח היזמי, ברגע שיש חברת ניהול מקצועית היא לוקחת דמי ניהול שמורידים חלק ניכר מהחיסכון - ככל שמחיר הדירה זול יותר = רווח היזמי בשקלים נמוך יותר = חיסכון של קבוצת רכישה נמוך יותר = דמי הניהול של הקבוצה עוד יותר נוגסים בחיסכון),
עכשיו היות שאופקים ושכונת אפיקי נחל הם מקום מאד מבוקש, מה הסיכוי לזכות במחירים נמוכים???
כל המכרזים שהיו בנתיבות לאחרונה שמאד דומה לאופקים, נסגרו בתחרות מלאה.
דבר נוסף שצריך לציין בקשר לפרויקט הזה שהוא לא מתאים לחרדים למגורים. רק להשקעה.

 

[חיהלה מהדרום]

קבוצת רכישה זו צרה צרורה
אני גרה בדירה שהיא קבוצת רכישה, המסירה התעכבה בכ5 שנים
איכות בניה ירודה
גימורים ירודים
דבר שמאוד משפיע על מחירי השכירות והקניה
מאוד קשה למכור באמצע

 

[למעשייה]

דבר נוסף שצריך לציין בקשר לפרויקט הזה שהוא לא מתאים לחרדים למגורים. רק להשקעה.

אשמח שתפרטו.

 

[אופקים 1]

סתם שאלה, לא כל כך מבין מה הסיכוי שהחברה הזאת תזכה במכרז, הם מדברים על פער של מאות אלפים מתחת למחיר שוק, כלומר שהם צריכים להציע הצעה יחסית נמוכה בשביל לזכות (בדרך כלל בקבוצת רכישה, החיסכון העיקרי הוא חיסכון הרווח היזמי, ברגע שיש חברת ניהול מקצועית היא לוקחת דמי ניהול שמורידים חלק ניכר מהחיסכון - ככל שמחיר הדירה זול יותר = רווח היזמי בשקלים נמוך יותר = חיסכון של קבוצת רכישה נמוך יותר = דמי הניהול של הקבוצה עוד יותר נוגסים בחיסכון),
עכשיו היות שאופקים ושכונת אפיקי נחל הם מקום מאד מבוקש, מה הסיכוי לזכות במחירים נמוכים???
כל המכרזים שהיו בנתיבות לאחרונה שמאד דומה לאופקים, נסגרו בתחרות מלאה.
דבר נוסף שצריך לציין בקשר לפרויקט הזה שהוא לא מתאים לחרדים למגורים. רק להשקעה.

סיכוי טוב
במיוחד אם הם מתכוונים לגשת למכרז על שטח לדיור מוגן ואז לבקשת שינוי תב"ע.
יתכן שזה יאריך את זמן הבניה בעוד עשר שנים, אבל לפי ההיגיון של ח. ברנדווין למשל, זה רק הופך את ההשקעה ליותר כלכלית.

ספוילר

אז כן, המחיר של דירת פריסייל עלול להיות טיפה יותר גבוה מדירה מוכנה.

אבל! וזה אבל גדול – המחיר הוא לא הסיפור המרכזי פה.

הדבר האמיתי בפריסייל: הזמן משחק לטובתנו​

תשכחו רגע ממספרים ותנאים טכניים. הדבר הכי חשוב בפריסייל הוא הזמן.
בנדל"ן, הזמן הוא החבר הכי טוב שלנו.

בואו נפרק את זה:
אנחנו קונים דירה רק עם תשלום התחלתי קטן.
בינתים לא משלמים כלום. לא החזרים לבנק ולא את התשלום על הדירה.

הכסף שלנו עובד!

בהמשך, בעוד 3-4 שנים משלמים את רוב עלות הדירה.

(אגב, זו בדיוק הסיבה למה כדאי לחפש עיסקה שזמן מסירת המפתחות רחוק ככל האפשר!)

אחרי קבלת הדירה, אנחנו יכולים לקחת הלוואת גרייס, שבה משלמים רק ריבית, ובינתיים משכירים את הדירה.
התוצאה? השכירות מכסה חלק גדול מההחזר החודשי, ואנחנו מחזיקים בנכס שהולך וצובר ערך.

וכמה זמן כל זה נמשך? 6-8 שנים.
ומי שמבין קצת נדל"ן יודע – 6-8 שנים זה נצח שלם מבחינת עליית ערך.

תחשבו על זה רגע:
כמה עלו דירות לפני 6 שנים?
וכמה הן שוות היום?

בדיוק.

 

[שעיה שור]

אשמח שתפרטו.

באופן כללי, שכונת אפיקי נחל לא מתאימה לחרדים, בעיקר בגלל שאין מרפסות סוכה.
ספיצפית בפרויקט כזה, אני חושב שמתוכנן גם דירות 2 חדרים, אין חרדי שיקנה דירת 2 חדרים
גם חלק גדול מאד מהשכונה הוא מחיר למשתכן שאין שליטה מי יגור שם
ובעצם השכונה מתחילה על רגל שמאל מבחינה חרדית
ברגע שנקבע/יקבע שם על השכונה כשכונה חילונית או אפילו מעורבת, מאד קשה לשנות סטיגמה

 

[אופקים 1]

באופן כללי, שכונת אפיקי נחל לא מתאימה לחרדים, בעיקר בגלל שאין מרפסות סוכה.
ספיצפית בפרויקט כזה, אני חושב שמתוכנן גם דירות 2 חדרים, אין חרדי שיקנה דירת 2 חדרים
גם חלק גדול מאד מהשכונה הוא מחיר למשתכן שאין שליטה מי יגור שם
ובעצם השכונה מתחילה על רגל שמאל מבחינה חרדית
ברגע שנקבע/יקבע שם על השכונה כשכונה חילונית או אפילו מעורבת, מאד קשה לשנות סטיגמה

למרות שקשה להכליל את כל השכונה, כי מדובר בשכונת ענק של 14,000 יח"ד, כך שיתכן וחלקים מהשכונה כן יתאימו לציבור החרדי.

 

[שעיה שור]

לא זכור לי פרויקט אחד שמותאם לחרדים למשל מרפסות סוכה
וגם לא יודע אם יש שם פרויקט אחד שכולו שוק חופשי,
יש שם הרבה משקיעים חרדים שקנו בכל הפריסליים ומבצעי ה 10/90, אבל הסיכוי שהם יבואו לגור נמוך, בפרט שאין שם גרעין בסיסי שגר כבר במקום.

 

[אופקים 1]

לא זכור לי פרויקט אחד שמותאם לחרדים למשל מרפסות סוכה
וגם לא יודע אם יש שם פרויקט אחד שכולו שוק חופשי,
יש שם הרבה משקיעים חרדים שקנו בכל הפריסליים ומבצעי ה 10/90, אבל הסיכוי שהם יבואו לגור נמוך, בפרט שאין שם גרעין בסיסי שגר כבר במקום.

מסכים.
אבל מצוקות מביאות להפתעות.
ובנתיים אין שם אף אחד שגר.
שכונות של מחיר למשתכן הן בעיתיות כי בדר"כ אין להן אופי, ולכן קשה לגרום לאנשים מהשוק החופשי לבוא ולקנות דירות בהם.
במיוחד שגם את הדירות של השוק החופשי מכרו בעיקר למשקיעים (כי אי אפשר למכור אותם לאנשים שרוצים לגור בשכונה, כי אין איפיון לשכונה).
כך שיש סיכוי לא רע, (בעיקר לאור ההיצף הצפוי לאחר האכלוס) שבחלק מהשכונה כן יגורו תושבים חרדים.

 

[שעיה שור]

אבל למה שחרדים יקנו במקום שאין מרפסות סוכה או בקומה 8 בשכונה שהיא לא חרדית?
ספק על אלה שזכו במחיר למשתכן, אולי הם כן יבואו לגור כי אין להם אופציה אחרת, אבל שחרדי אחר יקנה דירת יד2 בלי מרפסת סוכה בשכונה שאולי מיעוט שבמיעוט ממנה חרדים? זה שכונה של מעל 10,000 משפחות

 

[נענענ]

קצת נעשה סדר..

• @חיהלה מהדרום - שהמסירה התעכבה למעלה מ-5 שנים! כבר כתבתי למעלה שזה עניין של ניסיון, ולימוד, שאין לאף קבוצת רכישה! ולא שייך ניסיון בזה! ראה הסבר למעלה... בפרויקט הזה, זה עובד הפוך, שהחברת ניהול מארגנת את הרוכשים, ויש לה ניסיון של עשרות פרויקטים שכבר עשו, אפשר ללכת לראות, אין להם פרויקט אחד שעבר את ה-6 שנים מאז שגיבשו את הקבוצה עד למפתח, אני אישית הלכתי לראות ושוחחתי עם לקוחות, והשבוע אני נוסע לעוד סיור ב-5 פרויקטים, מי שמעוניין להצטרף שיפנה אלי, יוצא סיור מסודר לשיחות עם הרוכשים בשטח.
• לכותב מי אמר שזה יהיה לחרדים. אמת! לא בטוח שזה יהיה לחרדים, אבל לא תמיד החרדים מוכיחים את כדאיות עולם הנדל"ן לצורך השקעה! דבר נוסף, הפרויקט משווק כעת רק אצל הציבור החרדי, ומכיוון שאנחנו בעלי הקבוצה, אנחנו מחליטים האם זה יבנה לציבור החרדי או לא, האם זה יהיה עם מרפסות או לא, באם רוב הקבוצה תחליט שזה יהיה לציבור הכללי, הרוב הוא יקבע את הבניה, אבל החברה מבחינתה נכונה כן לבנות לציבור החרדי, היא מאוד מנסה להיכנס לציבור החרדי היא מגיעה מהציבור הכללי ומסה כמה שיותר לתת לציבור שלנו.
• לכותב על הרווח של מאות אלפי שקלים לכל לקוח.... התשובה היא מכיוון שהחברה מתעסקת בניהול ומרוויחה מספיק יפה מהניהול, וברגע שהיא תערב רווח יזמי, ביחד עם ניהול, אז כל הניהול שלה וטובת הלקוח ירד לטמיון, ולכך היא מצליחה עם עשרות פרויקטים ואין לה מתחרים בכל הסיפור הזה!
• לכותב מה הסיכוי לזכות? התשובה לכך שהחברה כחלק מהניהול שלה היא מחזיקה שמאי מיוחד, שזה התפקיד שלו בכל המכרזים, לחשב את סיכויי הזכייה, בהתאם לכדאיות העסקה, עם מקסימום רווח ללקוח, אגב לא בכל מקום יש כדאיות, באמת יש מקומות שמחיר הקרקע מאוד גבוה וכמעט אין רווח, בינתיים ברוב הפרויקטים הם זכו בסיכויים של למעלה מ-90%, ובפרויקט הזה יש יתרון מיוחד, המסירה של הקרקע היא בעוד 3 שנים לקראת סוף 2027, ורק אז אפשר להתחיל לבנות, מה שגורם לכך שלקבלנים אין כדאיות להיכנס לעסקה כזאת, משום שהם צריכים לשים הון מאוד גבוהה כבר בהתחלה ללא יכולת מכירה, בשונה מקבוצת רכישה שיש לה את היכולת, כי יש הרבה רוכשים והרבה מהם משקיעים ואין להם בעיה של הזמן!
• לכותב בקשר לבניה של המחיר למשתכן. מכרז זה לא מיועד למחיר למשתכן! אלא רק ליזמים וקבלנים ללא מחיר למשתכן ,דבר נוסף עוד פלוס מאוד גדול במכרז הזה, בכל שכונת אפיקי הנחל, אין כלל חניונים תת קרקעיים, ובשלב ב' של אפיקי הנחל יש חניונים תת קרקעיים, מה שיוצר יתרון נוסף לרוכשים, מעבר לזה של שאין שם דיירים של המחיר למשתכן.
• בהצלחה לכולנו