דרוש מידע משמר יהודה

[מנוי פרימיום]

ובמקרה בממשלה האחרונה אושרו שתי ערים חדשות לחרדים, כסיף ותילה, בנוסף לק"ג מערב שתוכננה לקום כעיר שפיר מה שלבסוף לא עבר אך זה מראה שכן מקימים בזמננו ערים חדשות.
ואגב, יש אינטרס לאומי להקמת עיר חדשה ביו"ש באזור ירושלים ככה שזה כן שווה למדינה.

הדוגמאות שהבאת מוכיחות לכאורה את ההיפך -
כסיף ותילה עדיין נשארו בטורי החדשות, ואפילו שפיר לא הצליחה לקום בזכות עצמה אלא באמצעות הקמת השכונות האלו כנספח של עיר קיימת - קרית גת.
המכלול הזה מוכיח שקל יותר להקים שכונות חדשות בעיר קיימת מאשר להקים ערים חדשות מאפס.

 

[שעיה שור]

אתה צודק שבאמת הסתמכתי עליו וטוב שתיקנת אותי.

הוסדר או קיבל החלטת ממשלה? אלו שני דברים שונים בתכלית.

בכל מקרה, אני נכנסתי פה לשיח כי הזדעזעתי מתנאי החוזה, אבל הזעם על זה צריך להיות מופנה כלפי מי שחותם על דבר כזה.

הישוב הוסדר בישיבת קבינט ב2/23, צורף המכתב בשומה הנ"ל עמ' 29
אשמח להסבר מה ההבדל בין החלטת ממשלה להסדרה?

 

[שעיה שור]

קראתי את כל עמודי השומה, והתשובה לשאלתך פשוטה מאוד -
הסדרה היא לא צעד סופי ואחרון בדרך להקמת עיר, ובכדי לבנות עיר יש עדיין תהליכים שתלויים במשרדי ממשלה. במצב הנוכחי שבו הממשלה נמצאת קיים סיכון גדול ששליטת הימין לא תימשך, וממילא הסיכוי להמשך התהליכים בממשלת שמאל לוטה בערפל, כשם שהוא היה תקוע עד לשנים האחרונות, מאותה סיבה בדיוק.

אם אתה סבור אחרת אשמח לשמוע את הסיבה לכך.

נ.ב. אני מסכים שיש כאן פוטנציאל עתידי להקמת עיר, אולי בעוד שני עשורים, ואולי אף יותר, אבל כל דחייה כזו מעמידה בספק את הכדאיות הכלכלית של ההשקעה בפני עצמה ולעומת השקעות אחרות, בפרט לאור השאלות שהועלו כאן כלפי החוזה ונותרו בינתיים ללא כל מענה.

מהתחלה הדגשתי שאני לא כותב על ההשקעה האם היא שווה או האם זה שווק בשקיפות וכו', אלא לגופו של עיר ויישוב היכן הדברים עומדים והיסכויים לכך. והייתי אומר שהבעיה כאן היא לא פוליטית איזו ממשלה תהיה אלא קידום תכנוני שלוקח זמן, כמובן שגם ממשלה שמאלנית יכולה לתקוע, אבל דעתי האישית שבעקבות המלחמות כנראה שהממשלות הבאות גם יהיו ימניות

 

[דג תמנון]

הישוב הוסדר בישיבת קבינט ב2/23, צורף המכתב בשומה הנ"ל עמ' 29
אשמח להסבר מה ההבדל בין החלטת ממשלה להסדרה?

הסדרה - משמעה שיש יישוב כזה במדינת ישראל ורעיונית בבחירות הבאות יוצב שם קלפי
החלטת ממשלה על הקמה - היא בעצם כלום.

צריך לבדוק מה כתוב בהחלטות הקבינט ההוא - אם הם פורסמו לציבור - והאם מישהו החליט לקרוא למה שהלך שם 'הסדרה'.

 

[שעיה שור]

הסדרה - משמעו שיש יישוב כזה במדינת ישראל ורעיונית בבחירות הבאות יוצב שם קלפי
החלטת ממשלה על הקמה - היא בעצם כלום.

אגב, לפי מה שהבנתי מאחד המסמכים שם, בעיקרון המקום הוסדר כבר ב 1984! אלא שהתחדש עכשיו ההחלטה על צירוף אדמות המדינה שסביב ליישוב.

 

[דג תמנון]

אגב, לפי מה שהבנתי מאחד המסמכים שם, בעיקרון המקום הוסדר כבר ב 1984! אלא שהתחדש עכשיו ההחלטה על צירוף אדמות המדינה שסביב ליישוב.

זה קצת נשמע לי כמו החשש שהעלתי כאן -

צריך לבדוק מה כתוב בהחלטות הקבינט ההוא - אם הם פורסמו לציבור - והאם מישהו החליט לקרוא למה שהלך שם 'הסדרה'.

 

[שעיה שור]

עמודים 28-29 מתוך השומה

 

[דג תמנון]

עמודים 28-29 מתוך השומה

הקטעים הרלוונטיים משתבשים לי ע''י סינון הPDF של נטפרי כך שאין לי יכולת לעיין בהם.

 

[שעיה שור]

 

[שעיה שור]

 

[מנוי פרימיום]

צפה בקובץ המצורף 2017326

שנה לועזית עגולה חלפה למכתב המצוטט, זה הזמן לבדוק -
מה סטטוס ההתקדמות בנושאים שצויינו בו - "קו כחול", ביצוע סקר אם נדרש ?
האם סעיף 5 "קידום הליכי ההסדרה" יצא לפועל?
האם הסעיף הנ"ל מציין במפורש שישנם הליכי הסדרה שטרם בוצעו נכון לשעת כתיבת המכתב (ואולי גם נכון להיום)?

מהתחלה הדגשתי שאני לא כותב על ההשקעה האם היא שווה או האם זה שווק בשקיפות וכו', אלא לגופו של עיר ויישוב היכן הדברים עומדים והיסכויים לכך. והייתי אומר שהבעיה כאן היא לא פוליטית איזו ממשלה תהיה אלא קידום תכנוני שלוקח זמן, כמובן שגם ממשלה שמאלנית יכולה לתקוע, אבל דעתי האישית שבעקבות המלחמות כנראה שהממשלות הבאות גם יהיו ימניות

האם היית ממליץ להשקיע על סמך דעתך האישית לגבי הרכב הממשלה הבאה (גיוס, תקציבי כוללים וישיבות, מעונות וכו'...)?
כדאי להדגיש שקיים סיכון בהשקעה כזו שמבוססת על הרכב הממשלה, לצד סיכוי כזה או אחר אם הכל יילך כשורה, כל פקידי הממשלה יעבדו במרץ ויאשרו את כל הנדרש, כל ההליכים יבוצעו במהירות שיא, וסלילת הכביש החדש בין ערד למעלה אדומים (מרחק אוירי כ-60 ק"מ, מקביל למרחק בין ת"א וי-ם...) תושלם תוך X זמן, ועדיין - הועלו שאלות בלתי פתורות לגבי החוזה וכספי הנאמנות.

 

[שעיה שור]

שנה לועזית עגולה חלפה למכתב המצוטט, זה הזמן לבדוק -
מה סטטוס ההתקדמות בנושאים שצויינו בו - "קו כחול", ביצוע סקר אם נדרש ?
האם סעיף 5 "קידום הליכי ההסדרה" יצא לפועל?
האם הסעיף הנ"ל מציין במפורש שישנם הליכי הסדרה שטרם בוצעו נכון לשעת כתיבת המכתב (ואולי גם נכון להיום)?


האם היית ממליץ להשקיע על סמך דעתך האישית לגבי הרכב הממשלה הבאה (גיוס, תקציבי כוללים וישיבות, מעונות וכו'...)?
כדאי להדגיש שקיים סיכון בהשקעה כזו שמבוססת על הרכב הממשלה, לצד סיכוי כזה או אחר אם הכל יילך כשורה, כל פקידי הממשלה יעבדו במרץ ויאשרו את כל הנדרש, כל ההליכים יבוצעו במהירות שיא, וסלילת הכביש החדש בין ערד למעלה אדומים (מרחק אוירי כ-60 ק"מ, מקביל למרחק בין ת"א וי-ם...) תושלם תוך X זמן, ועדיין - הועלו שאלות בלתי פתורות לגבי החוזה וכספי הנאמנות.

אף פעם לא נכנסתי לנושא ההשקעה, וגם עכשיו לא (ואם הייתי מביע דעה, דוקא לא הייתי מכניס בה את הנושא הפוליטי, אלא את הנושא של כמה זמן יקח לקדם את זה והאם זה שווה ביחס לעלות הקרקע ועוד היבטים כלכליים, אבל כאמור איני נכנס לנושא), אני כתבתי רק בנושא היתכנות ופוטניצאל הקמת היישוב בעתיד
לגבי התקדמות, אולי תשלח פניה למשרד ההתיישבות לבירור סטטוס התקדמות?

 

[הטעם המושלם]

@דרך שקר הסר ממני אודה לתגובה עניינית -

מתוך החוזה שהועלה כאן בעבר -

צפה בקובץ המצורף 2013326

הסעיף הזה מדגיש לכאורה שיש כאן עיסקת מכירת קרקע חקלאית AS-IS, אבל בפועל הסעיפים הבאים מגלים שזה ממש לא כך -

צפה בקובץ המצורף 2013327
צפה בקובץ המצורף 2013328

אז מה יש לנו כאן -
מכירה של זכות ל-100 מ"ר או יח"ד אחת בלבד - הפחות מביניהם (כלומר - אין ביטחון שהתב"ע תאשר את כמות היחידות המתוכננת, אלא - יתכן שתאושרנה פחות דירות, במקרה כזה זה יהיה על חשבון הקונים. יתכן שתאושרנה יותר יח"ד - אבל אז רק היזם ירוויח ולא הקונים - הסעיף קובע במפורש שהקונה "לא יהיה זכאי ליותר מדירה אחת על כל 100 מ"ר וזאת גם אם יאושרו בחלקה יותר מ-4176 דירות").

ועוד שאלה: הפער הכלכלי מטעה -

• מחיר החוזה: כ-245,500 ₪ ל-100 מ"ר (חוזה לא עדכני, המחיר כבר עלה, כמו שכתבת)
• שמאות קרקע חקלאית (מצב נוכחי - חקלאות, שנת 2021): 30,000 ₪ ל-100 מ"ר (אגב, מחיר השמאות הנוכחי "קפץ" בשנה האחרונה ל-560,000 ש"ח ללא שהוגשהעדיין תב"ע...)
• הפער של 215,500 ₪ הוא תשלום עבור "הבטחה" לדירה עתידית, דירה שבפועל אינה מובטחת בוודאות

האם זה AS IS אמיתי?
ההבדל בין "AS IS" קלאסי לחוזה הנוכחי:

• הגדרת "AS IS" קלאסי: בחוזה "AS IS" קלאסי, המוכר מוכר את הקרקע במצבה הנוכחי, והקונה חופשי לעשות כרצונו עם הקרקע, ללא התחייבויות מצד המוכר. בחוזה כזה, הקונה לוקח את כל הסיכונים הקשורים למצב הקרקע ולפיתוחה העתידי.
• החוזה הנוכחי: שונה בכך שהקונה אינו חופשי לפעול באופן עצמאי עם הקרקע. במקום זאת, הוא רוכש זכות מוגבלת (1/4176 מהחלקה, זכאות ליחידת מגורים אחת או 100 מ"ר) הכפופה לתהליך תכנון ובנייה שמנוהל באופן בלעדי על ידי המוכר/יזם. זה יוצר תלות מוחלטת ביזם, מה שמבדיל את החוזה ממכירת קרקע חופשית מסוג "AS IS" קלאסי.

סתירה לכאורה בסעיפים:

• איסור מכירה לצד שלישי: סעיף 4ח קובע כי הקונה אינו יכול למכור את זכויותיו ללא אישור היזם, מה שיוצר מונופול על הנזילות. זהו מאפיין שאינו אופייני לחוזה "AS IS" קלאסי, שבו הקונה מקבל שליטה מלאה על הקרקע (או הזכויות) לאחר הרכישה. ההגבלה הזו מחזקת את הטענה שהחוזה אינו נותן לקונה זכויות קנייניות ממשיות בקרקע, אלא זכות חוזית מוגבלת בפרויקט עתידי.
• תלות מוחלטת ביזם: התלות במוכר/יזם לניהול התכנון, הפיתוח והבנייה (סעיף 4ד) סותרת את הרעיון של חופש פעולה מלא של הקונה, שהוא מאפיין של "AS IS" קלאסי. במקום זאת, הקונה משתתף בפרויקט שנמצא בניהול היזם, תוך שהוא נושא בסיכונים הכלכליים והתכנוניים.
• דמי ייזום: תשלום דמי ייזום (8,000 ₪ + 2.5% ממחיר השוק) ועלויות הפיתוח היחסיות (1/4176) מדגישים שהקונה משלם לא רק עבור הזכות בקרקע, אלא גם עבור שירותי היזמות של המוכר. זה מחזק את הטענה שהחוזה הוא יותר "השתתפות בפרויקט" מאשר מכירת קרקע חופשית.

סיכונים נוספים שלא מוזכרים בבירור:

1. אין מועד מובטח להשלמת הפרויקט
2. 50% הפקעות צפויות - עלות שהקונים נושאים בה מראש למרות שלא יקבלו את השטחים המופקעים
3. עלויות נוספות לא מוגדרות במדויק (פיתוח, תשתיות, חיבורים) שיחולו על הקונים

אופי החוזה - השתתפות בפרויקט ולא מכירת קרקע:

• המסקנה העולה היא כי החוזה הוא יותר חוזה השתתפות בפרויקט ריאל-אסטייט מאשר מכירת קרקע קלאסית. הקונה אינו רוכש בעלות ישירה על חלקת קרקע פיזית שהוא יכול לפתח כרצונו (או לשתול בה עגבניות), אלא זכות חוזית להשתתף בפרויקט עתידי (קבלת יחידת מגורים בכפוף להשלמת התכנון והבנייה). השימוש במונח "AS IS" בחוזה נראה כמטריה משפטית שנועדה להגן על המוכר מפני תביעות על מצב הקרקע או כשלים בתהליך הפיתוח, אך הוא אינו משקף את המהות המלאה של העסקה.
• ההגבלות על זכויות הקונה (למשל, ללא זכויות בשטחים מסחריים, שליטת המוכר על גגות הבניינים, והגבלה ליחידת דיור אחת בלבד) מחזקות את הרעיון שהקונה לא רוכש קרקע במובן הקלאסי, אלא משקיע בפרויקט עם תוצאה עתידית לא מובטחת.

האם זה הוגן ושקוף?

• החוזה משתמש במונח "AS IS" כדי להציג את העסקה כמכירת קרקע, אך בפועל, הקונה לא מקבל שליטה ממשית על הקרקע או זכויות קנייניות מלאות. במקום זאת, הוא משקיע בפרויקט ספקולטיבי תחת שליטה מלאה של היזם, תוך נשיאה בסיכונים משמעותיים (כגון כשל בתכנון, הפקעות, או עיכובים). היעדר שקיפות לגבי הסיכונים הללו, במיוחד עבור משקיעים שאינם בקיאים בתחום המקרקעין, עלול להטעות אותם לחשוב שהם "קונים קרקע" בעוד שהם למעשה משקיעים בפרויקט עם תלות גבוהה ביזם.

למעשה, זהו חוזה השקעה ספקולטיבית גבוהת סיכון המוסווה כמכירת קרקע, כאשר כל הסיכונים על הקונה וכל השליטה והרווחים הפוטנציאליים נשארים אצל היזם.

"דרך שקר הסר ממני..."

בלת"ק מפה.
מה שאני ראיתי פה זה ככה.
מוכרים לך קרקע חקלאית.
המוכר מוכר אותה על דעת זה שהוא מתכון לבנות עליה.
כרגע אין לו אישורים לכך.
לא כרגע ולא בעתיד הנראה לעיין לא תוכל לעשות בה כטוב עיניך כי- א- זה לא יחידת קרקע ספציפית, ב- הזכווית על הקרקע עוברות עליך בפועל רק אחרי הבניה.
וחוץ מכל זה גם מוכרים לך דירה של פחות מ100 מטר (100 מטר ברוטו, לא נטו.)במחיר של 560 אל"ש לא כולל עלויות בניה- כלומר מינימום שבמינימום 1.4 מילין.
נישט א גרויסע מציאה.

 

[יוני 10]

הדוגמאות שהבאת מוכיחות לכאורה את ההיפך -
כסיף ותילה עדיין נשארו בטורי החדשות, ואפילו שפיר לא הצליחה לקום בזכות עצמה אלא באמצעות הקמת השכונות האלו כנספח של עיר קיימת - קרית גת.
המכלול הזה מוכיח שקל יותר להקים שכונות חדשות בעיר קיימת מאשר להקים ערים חדשות מאפס.

ודאי, אך זה לא אומר שאין ערים חדשות כיום

 

[מנוי פרימיום]

ודאי, אך זה לא אומר שאין ערים חדשות כיום

לפי הנתונים המופיעים באתר המכלול ומצורפים כאן -

א. ב-20 השנים האחרונות 12 יישובים ומועצות גדלו והגיעו לממדים של עיר
ב. העיר הכי חדשה מביניהם היא אלעד, שהוקמה לפני 27 שנה
ג. קדמה לה מודיעין עילית שהוקמה לפני 35 שנים
ד. לא הוקמה אפילו עיר אחת חדשה בהיקפים של עיר ב-26 השנים האחרונות

ההשפעה של זה על הציבור החרדי ברורה, וממילא זו תהיה בשורה גדולה אם תוקם עיר כזו
אבל כדי לבדוק את ההיתכנות כדאי להביט לאחור ולשאול למה זה לא קרה בממשלות הימין עד היום

שם העיר	סמל	מחוז	מספר תושבים 2024	מספר תושבים 2022	מספר תושבים 2020	מספר תושבים 2018	מספר תושבים 2016	שטח תחום השיפוט (בדונמים)	דמוגרפיה, סוג אוכלוסייה	גידול אוכלוסייה שנתי	שנת הקמה	שנת הכרזה כעיר
כפר קרע		חיפה	20,486	20,020	19,294	18,675	17,967	7,810	ערבית-מוסלמית	1.8%	המאה ה-18	2023
גני תקווה		מרכז	24,515	23,650	22,970	20,398	17,311	2,130	יהודית	4.2%	1949	2023
חריש		חיפה	36,765	33,380	19,600	7,688	1,376	7,000	יהודית	24.5%	1982	2022
מע'אר		צפון	24,319	24,000	23,250	22,609	21,907	20,760	דרוזית, ערבית-מוסלמית, ערבית-נוצרית	1.6%	המאה ה-4 לפנה"ס[24]	2021
באר יעקב[23]		מרכז	33,325	31,325	28,744	26,123	20,400	8,600	יהודית	5.4%	1907	2021
עראבה		צפון	27,470	28,170	26,246	25,369	24,450	8,250	ערבית-מוסלמית, מעט ערבית-נוצרית	1.9%	העת העתיקה	2016
כפר יונה		מרכז	30,065	29,450	25,960	23,061	22,254	11,340	יהודית	5.7%	1932	2014
כפר קאסם		מרכז	25,776	25,290	24,219	23,206	22,265	9,370	ערבית-מוסלמית	2.2%	המאה ה-17	2008
אלעד		מרכז	50,191	49,490	49,164	47,865	45,854	3,470	יהודית	2.3%	1998	2008
מודיעין עילית		יהודה ושומרון	85,643	83,360	78,594	73,080	66,847	4,830	יהודית	4.8%	1990	2008
גבעת שמואל		מרכז	29,322	29,000	27,174	26,023	25,544	2,550	יהודית	3.6%	1944	2007

מקור

 

[איש כלשהו]

רק מזכיר את העיר חריש
העיר הוקמה בתכנית להיות חרדית, ואבדה לנו עקב התנהלות רשלנית של עסקני קבוצות הרכישה דאז כזכור,
[אגב, אותו הדבר עשוי לקרות עם משמר יהודה שיכולה ליפול ע"י מלחמות החרדים לידי הציבור הדת"ל]

 

[יעקב ארץ-צבי]

רק מזכיר את העיר חריש
העיר הוקמה בתכנית להיות חרדית, ואבדה לנו עקב התנהלות רשלנית של עסקני קבוצות הרכישה דאז כזכור,
[אגב, אותו הדבר עשוי לקרות עם משמר יהודה שיכולה ליפול ע"י מלחמות החרדים לידי הציבור הדת"ל]

ואולי גם בדורות עילית, עקב מלחמות החרדים, או, יותר מדויק, המלחמה על הכסף של החרדים....

 

[בריסקער תלמיד]

חבר'ה
החכם עיניו בראשו!!!!!
תשמרו על הכסף שלכם!!!
שאף אחד לא יטעה אותכם!
תאזינו ל @איצ'ה קו המידע בהודעה הבוקר הזה בנושא של משמר יהודה.
חבל חבל!
תחשבו מה שאתם עושים.

 

[א. פרידמן]

חבר'ה
החכם עיניו בראשו!!!!!
תשמרו על הכסף שלכם!!!
שאף אחד לא יטעה אותכם!
תאזינו ל @איצ'ה קו המידע בהודעה הבוקר הזה בנושא של משמר יהודה.
חבל חבל!
תחשבו מה שאתם עושים.

הקשבתי עכשיו
הפעם משום מה הוא לא נתן איזה מידע או טענה קונקרטית,
טען בעיקר שבמקום לרוץ כדאי לרוץ לכיוון הנגדי,
אני חושב שאם רוצים לשכנע אנשים צריך לבוא עם טיעונים עניינים.
הבוקר אמר לי מישהו שההודעה הזו של @איצ'ה קו המידע עשתה לו רושם יותר של איזו מריבה או משהו כזה.

 

[למעשייה]

הקשבתי עכשיו
הפעם משום מה הוא לא נתן איזה מידע או טענה קונקרטית,
טען בעיקר שבמקום לרוץ כדאי לרוץ לכיוון הנגדי,
אני חושב שאם רוצים לשכנע אנשים צריך לבוא עם טיעונים עניינים.
הבוקר אמר לי מישהו שההודעה הזו של @איצ'ה קו המידע עשתה לו רושם יותר של איזו מריבה או משהו כזה.

כל כמה שעות צץ ניק חדש, עם "תובנות" ו"מסקנות" -