דרוש מידע עו"ד שמבין טוב בבניה בקבוצת רכישה

[מולטי תקשורת]

שלום וברכה

מחפשת עורך דין תותח שמבין טוב
בעניינים של קבוצות רכישה
מי שיש לו שם של עורך דין טוב אשמח לשמוע

Kol Halashon

www2.kolhalashon.com

חובה לדעתי לשמוע לכל אחד שרוצה להיכנס לקבוצה כזאת.
@יעקב רייניץ אולי יוכל לעזור בהמלצה..

 

[יצאתי להפוגה]

1. מס רכישה 8% על כל שווי הדירה כולל

תמיד?
גם לדירה ראשונה?

 

[ראלי]

תמיד?
גם לדירה ראשונה?

לא
זה לדירה שניה

 

[rikigra]

תמיד?
גם לדירה ראשונה?

@ב. גנץ
????

 

[ב. גנץ]

@ב. גנץ
????

@ב. גנץ
????

רק לדירה שניה

 

[ליטאי חרד]

נקודות רגישות בקבוצת רכישה שמומלץ לבדוק


1. היזמים והעו"ד
לברר עליהם כמה שיותר
א. האם בנו ומסרו ואם כן איפה וכמה (לא להתעצל לרדת לשטח לשאול דירים)
ב. האם יש עליהם תביעות בבית משפט ואם כן על מה

2. צורת הרכישה
א. האם הקרקע שייכת לחברת הניהול או שקונים ישירות מהמוכר
ב. האם הקרקע נרשמת על הרוכשים ברמ"י/טאבו במיידי
ג. מה החלק של חברת הניהול בקרקע האם היא נרשמת כבעלת זכויות או לא

לחלק זה מומלץ לקחת עו"ד או מקצוען מנוסה בתחום שלא נמסר לכם ע"י היזם

3. הסכם הניהול
א. מה הוא גובה התשלום לחברת הניהול
ב. באיזה צורה הוא משולם לחברה (האם לפי התקדמות או הרוב בהתחלה)
ג. מי מקבל את כל ההחלטות לאורך כל הדרך
ד. מה התנאים להוצאת חברת הניהול במקרה ולא רוצים להמשיך איתה
ה. מה החברה מפסידה אם היא לא מתקדמת כצפוי
ו. מה השירותים שחברת הניהול מתחיבת לתת לרוכשים
ז. איסור על לקיחת כסף מהספקים עבור חברת הניהול (עם קנסות)
ועוד כהנה רבות



4. הסכם שיתוף
שיעגן ברור מה הזכויות והחובות של כל חבר בקבוצה

א. איך ממנים חברי וועד ואיך מפטרים אותם
ב. איך מקבלים כל החלטה האם ע"י הוועד או הקבוצה
ג. מה עושים לחבר שלא משלם איך מעיפים אותו בדרך הכי קצרה
ד. האם ניתן לקחת מימון ואם כן איך ומתי
ה. כיצד סדר חלוקת הדירות והזכויות
ו. לוודא שיש בדיקת שמאי בסיום הבניה להשוואת התשלומים בין החברים
ועוד כהנא רבות

רק לאחר שכל זה תקין צריך לבדוק את הרווחיות
העלויות בקבוצה הם
1. מס רכישה 8% על כל שווי הדירה כולל
2. ריביות לאורך כל התקופה
3. עלית מחיר עלויות הבניה (מדד)
4. המחיר שמבטיחים לכם בתוספת 5% בצ"מ

אם אחרי כל זה עדיין הקבוצה נראית רווחית
אפשר להתקדם רק מומלץ קודם לשלוח את תחשיב העלויות לכל יזם מתחיל לראות האם אכן הוא

נקודות רגישות בקבוצת רכישה שמומלץ לבדוק


1. היזמים והעו"ד
לברר עליהם כמה שיותר
א. האם בנו ומסרו ואם כן איפה וכמה (לא להתעצל לרדת לשטח לשאול דירים)
ב. האם יש עליהם תביעות בבית משפט ואם כן על מה

2. צורת הרכישה
א. האם הקרקע שייכת לחברת הניהול או שקונים ישירות מהמוכר
ב. האם הקרקע נרשמת על הרוכשים ברמ"י/טאבו במיידי
ג. מה החלק של חברת הניהול בקרקע האם היא נרשמת כבעלת זכויות או לא

לחלק זה מומלץ לקחת עו"ד או מקצוען מנוסה בתחום שלא נמסר לכם ע"י היזם

3. הסכם הניהול
א. מה הוא גובה התשלום לחברת הניהול
ב. באיזה צורה הוא משולם לחברה (האם לפי התקדמות או הרוב בהתחלה)
ג. מי מקבל את כל ההחלטות לאורך כל הדרך
ד. מה התנאים להוצאת חברת הניהול במקרה ולא רוצים להמשיך איתה
ה. מה החברה מפסידה אם היא לא מתקדמת כצפוי
ו. מה השירותים שחברת הניהול מתחיבת לתת לרוכשים
ז. איסור על לקיחת כסף מהספקים עבור חברת הניהול (עם קנסות)
ועוד כהנה רבות



4. הסכם שיתוף
שיעגן ברור מה הזכויות והחובות של כל חבר בקבוצה

א. איך ממנים חברי וועד ואיך מפטרים אותם
ב. איך מקבלים כל החלטה האם ע"י הוועד או הקבוצה
ג. מה עושים לחבר שלא משלם איך מעיפים אותו בדרך הכי קצרה
ד. האם ניתן לקחת מימון ואם כן איך ומתי
ה. כיצד סדר חלוקת הדירות והזכויות
ו. לוודא שיש בדיקת שמאי בסיום הבניה להשוואת התשלומים בין החברים
ועוד כהנא רבות

רק לאחר שכל זה תקין צריך לבדוק את הרווחיות
העלויות בקבוצה הם
1. מס רכישה 8% על כל שווי הדירה כולל
2. ריביות לאורך כל התקופה
3. עלית מחיר עלויות הבניה (מדד)
4. המחיר שמבטיחים לכם בתוספת 5% בצ"מ

אם אחרי כל זה עדיין הקבוצה נראית רווחית
אפשר להתקדם רק מומלץ קודם לשלוח את תחשיב העלויות לכל יזם מתחיל לראות האם אכן הוא ריאלי

נקודות רגישות בקבוצת רכישה שמומלץ לבדוק


1. היזמים והעו"ד
לברר עליהם כמה שיותר
א. האם בנו ומסרו ואם כן איפה וכמה (לא להתעצל לרדת לשטח לשאול דירים)
ב. האם יש עליהם תביעות בבית משפט ואם כן על מה

2. צורת הרכישה
א. האם הקרקע שייכת לחברת הניהול או שקונים ישירות מהמוכר
ב. האם הקרקע נרשמת על הרוכשים ברמ"י/טאבו במיידי
ג. מה החלק של חברת הניהול בקרקע האם היא נרשמת כבעלת זכויות או לא

לחלק זה מומלץ לקחת עו"ד או מקצוען מנוסה בתחום שלא נמסר לכם ע"י היזם

3. הסכם הניהול
א. מה הוא גובה התשלום לחברת הניהול
ב. באיזה צורה הוא משולם לחברה (האם לפי התקדמות או הרוב בהתחלה)
ג. מי מקבל את כל ההחלטות לאורך כל הדרך
ד. מה התנאים להוצאת חברת הניהול במקרה ולא רוצים להמשיך איתה
ה. מה החברה מפסידה אם היא לא מתקדמת כצפוי
ו. מה השירותים שחברת הניהול מתחיבת לתת לרוכשים
ז. איסור על לקיחת כסף מהספקים עבור חברת הניהול (עם קנסות)
ועוד כהנה רבות



4. הסכם שיתוף
שיעגן ברור מה הזכויות והחובות של כל חבר בקבוצה

א. איך ממנים חברי וועד ואיך מפטרים אותם
ב. איך מקבלים כל החלטה האם ע"י הוועד או הקבוצה
ג. מה עושים לחבר שלא משלם איך מעיפים אותו בדרך הכי קצרה
ד. האם ניתן לקחת מימון ואם כן איך ומתי
ה. כיצד סדר חלוקת הדירות והזכויות
ו. לוודא שיש בדיקת שמאי בסיום הבניה להשוואת התשלומים בין החברים
ועוד כהנא רבות

רק לאחר שכל זה תקין צריך לבדוק את הרווחיות
העלויות בקבוצה הם
1. מס רכישה 8% על כל שווי הדירה כולל
2. ריביות לאורך כל התקופה
3. עלית מחיר עלויות הבניה (מדד)
4. המחיר שמבטיחים לכם בתוספת 5% בצ"מ

אם אחרי כל זה עדיין הקבוצה נראית רווחית
אפשר להתקדם רק מומלץ קודם לשלוח את תחשיב העלויות לכל יזם מתחיל לראות האם אכן הוא ריאלי

למי שיש את הכח הנפשי ואת הידע כיצד בודקים ומוודאים שהכל מנוהל בצורה מיטבית יתכן שזה משתלם.
מקובל שרכישת דירה זה השקעה בטוחה כמעט בלי סיכונים ולכן הציבור נמשך לזה.
מי שרוצה להרוויח יותר מסתכן יותר ולדעתי זה הסיפור של קבוצות רכישה. זה מיועד בעיקר לאנשים שבתודעה רוצים להשקיע בדבר לא מסוכן=דירה ובפועל הם משקיעים (את מה שאין להם) בדבר שדומה להשקעה בבורסה כשפוטנציאל הרווח גדול (כשיודעים מה לקנות) אבל יש סיכון בהתאם לסיכוי.

 

[יעקב דב]

@עו"ד נתן רוזנבלט

 

[שעיה שור]

מנסיוני
קבוצת רכישה היא דבר בעייתי מיסודו
ולא משנה כמה ליווי בנקאי וכו' יש
ובנוסף יש לחלק בין אדם שזוהי דירה ראשונה שלו ומשקיע את כל חייו בהרפתקה שאולי אולי אולי תניב בתוצאה הסופית רווח כלשהו
לבין אדם שזוהי לא דירה ראשונה יש לו עומק וגב כלכלי לספוג נזקים
אם אתם משתייכים לקבוצה הראשונה
תברחו כמו מאש... פוטנציאל ההסתבכות הוא אינסופי......
אם לא,
זה שקול לכל הימור שתעשו בקזינו
אם אתם מהסוג שמוכן להניח על השולחן סכום של מליון שתיים על משחק קלפים
תעשו את זה גם כאן

אשמח להבין למה זה "דבר בעייתי מיסודו"
אני דוקא שמעתי מיזם גדול מאוד (לא חרדי) שעשה ועושה עסקאות במיליונים ובנה ובונה עשרות פרויקטים שקבוצת רכישה היא מוצר מצוין לכשעצמו, הבעיה היא לא במוצר אלא באנשים שמנהלים אותו, ואם יש ניהול טוב, זה מוצר מצוין לחסוך הרבה כסף,
אז אשמח להבין את דעתך למה זה בעייתי "מיסודו"?

 

[הקטן שבאריות]

אשמח להבין למה זה "דבר בעייתי מיסודו"
אני דוקא שמעתי מיזם גדול מאוד (לא חרדי) שעשה ועושה עסקאות במיליונים ובנה ובונה עשרות פרויקטים שקבוצת רכישה היא מוצר מצוין לכשעצמו, הבעיה היא לא במוצר אלא באנשים שמנהלים אותו, ואם יש ניהול טוב, זה מוצר מצוין לחסוך הרבה כסף,
אז אשמח להבין את דעתך למה זה בעייתי "מיסודו"?

ה"יסודו" הוא בדיוק הנקודה שעליה אתה מדבר "מי מנהל".
מכיוון שמדובר בקבוצה של עשרות או מאות אנשים שרובם אין להם הבנה בסיסית בתחום, ברגע שיבוא אינטרסנט או סתם מדומיין וישכנע אותם שצריך להחליף מנהל או כל דבר אחר אם יצליחו לגייס רוב (והם מצליחים), לא משנה כמה חכם אתה ומבין את הטעות לא נשאר לך אלא להביט מהצד מי מנהל את כספך ועיניך כלות ואין לאל ידך....

 

[שעיה שור]

אם יש מנהל טוב, שבאמת מקדם את הפרויקט אין סיבה שרוב הקבוצה יבחרו להחליף אותו, ואם הפרויקט לא מתקדם כתוצאה מניהול כושל ברור שצריך להחליף אותו.
הרעיון של קבוצת רכישה שזהו ה"יסודו" של המוצר, הוא פשוט, התאגדות של אנשים לקנות/לבנות יחד ולהוזיל עלויות (כיום עיקר ההוזלה בזה שאין רווח יזמי). זהו המוצר ביסודו, וברור שהוא טוב
אבל כמו כל עסק וכל חברה, אם המנהל לא טוב, העסק יקרוס, ולא תגיד שהמוצר לא טוב ביסודו, אלא שהיה שם מנהל כושל, כך גם בקבוצת רכישה, המוצר הוא טוב, רק שאם יש מנהל כושל, אז העסק בעייתי.

 

[שעיה שור]

מאמין שעדיף לספור את אלו שהצליחו יותר קל....
לא אפרט.
אבל הדברים ידועים..
אתה עשוי
לחכות עשר וחמש עשרה שנים במקום שנתיים שמבטיחים לך ..
לשלם עוד ועוד כספים שמתווספים ומצטברים..
להיות בלחץ בכל השנים האמורות לעיל כי.. זה לא קבלן רשמי... האחריות עליך או על הועד המנהל של העמותה.
100 אנשים = 100 חשבונות בנק כל אחד עם המינוס והחובות שלו וזה פוגש אותך בגיוסי כספים
ריביות לקבוצת רכישה הם עצומות....
ועוד ועוד ..
אין בי כח לפורטם כי רבים הם..
בהצלחה

בנוגע לריביות של קבוצות רכישה, שהם אכן יותר יקרות, אבל צריך לזכור שמצד שני לקבלן יש עלויות של ליווי בנקאי וערבות חוק מכר, שזה דבר יקר (נכון שזה משתלם, אבל זה ברור שרכישה מקבלן יותר בטוחה אבל זה לא הנידון), ובסוף הכל מתומחר ונופל על הלקוח, ובקבוצת רכישה זה נחסך, כך שלא ברור שהריביות בקבוצת רכישה יותר יקרות במצטבר