מידע שימושי פוסט חשוב מאוד שפרסם יועץ הנדל"ן יעקב רייניץ

[בית שמשניק]

כל העסק הזה של הפריסיילים יצא משליטה לחלוטין (לא סתם בנק ישראל הטיל הגבלות על כך), וכנראה ששכר הלימוד הפעם יהיה גבוה מאד, כי ממה שאני מתרשם מדובר בהיקפי ענק של ממש. אנשים עם הון עצמי של 300-400K (חלקו כנראה מגמח"ים...) שקפצו למים בשנים האחרונות וחתמו על עסקאות מכר של 3-4M (ואפילו צפונה מכך - במקרים של 5/95), בהנחה שבסוף הכל יסתדר, כי מחירי הדיור לא מפסיקים לעלות, ומקסימום יש הסבת ערבות וכו' וכו'. אז זהו, כנראה שזה לא כ"כ מסתדר.
זה שרבים מהרוכשים הפסידו כאן זה כבר די ברור, השאלה שנותרה פתוחה היא מה תהיה תגובת השרשרת להפסדים הללו...
וכאן המקום לתת קרדיט לר' @יעקב רייניץ שזיהה את המגמה המסוכנת הזו ממש בתחילתה, כשרוב הציבור היה עדיין באופוריה תחת מבצעי הקבלנים, והתריע מעל כמה במות על הסיכונים הכרוכים בעסקאות הללו, ובכך כנראה הציל עוד רבים מהפסדים.

 

[שולי איטח]

איפה אתם רואים את כל הפוסטים של יעקב רייניץ?

ורק משתפת שקרוב משפחתי רכש עכשיו דירה למגורים מאדם שלא הצליח לעמוד בהשלמת ה 90%
ונאלץ למכור בהפסד בשביל למצוא קונה שיסכים
במקרה זה היה הסבת ערבות אז בנס הוא לא הפסיד הכל אלא רק חלקית

 

[בית שמשניק]

במקרה זה היה הסבת ערבות אז בנס הוא לא הפסיד הכל אלא רק חלקית

בכל מקרה לא מפסידים הכל, אלא 10% עבור ביטול עסקה.
לפעמים, המחיר שצריך לרדת בשביל למכור לרוכש אחר הוא אפילו יותר מ10%, כך ששווה יותר לבטל את העסקה.

 

[תותח]

יש למישהו מושג מה עם הקרקע ב B2 בעפולה, אמרו שזה יאושר כבר לפני זמן רב, איפה זה אוחז?

 

[שולי איטח]

בכל מקרה לא מפסידים הכל, אלא 10% עבור ביטול עסקה.
לפעמים, המחיר שצריך לרדת בשביל למכור לרוכש אחר הוא אפילו יותר מ10%, כך ששווה יותר לבטל את העסקה.

היה לו הרבה הוצאות מסביב תיווך , קצת שדרוגים לדירה וכד
חוץ מזה הוא סחב קנסות כי לא רצה לצאת מהעסקה מייד
וגם כשהחליט למכור לא מצא מי שיקנה במחיר שרצה

ועכשיו אני רואה שרשמתי 90%
זה היה 20/80 אז הוא היה מפסיד 20%

ועכשיו מכר במחיר שקנה בעבר למעלה מ 3 שנים
והיתה עליה באיזור אבל יש המון פרויקטים
וכנראה כשמכרו אז בעבר על סמך הבטחות המחיר לכתחילה היה יקר מהשוק (כמו כל מה שרושמים פה)

בקיצור מה שבאתי להראות שגם אם המחיר אותו דבר אחרי 3.5 שנים זה עדין הפסד משמעותי

קודם כל ההפסד של הכסף וההוצאות
ושנית ההפסד שהכסף לא עשה בינתיים אפילו את הריבית של קרן שקלית

 

[שמח-לעזור]

המשך הפוסט של הרב יעקב רייניץ

זה לא מתווך בודד. זה מנגנון מושחת שפועל בצורה מתוחכמת

״למתווך" הזה אין רשיון תיווך

מתווך בודד או לא?

 

[Yonatann]

משבר סאב פריים לפנינו

 

[שולי איטח]

איפה הפוסטים שלו מפורסמים?

 

[Maker]

משבר סאב פריים לפנינו

?

 

[א.י]

מתמטיקה לא פשוטה בכלל.
למה אנשים קונים דירה ב-2 מיליון אם יש להם רק חצי מיליון?
מינוף זו הדרך הכי טובה להרוויח כסף רב בזמן קצר.
וכן, גם להפסיד.

אני כמובן לא מתכוון לומר שההוא עשה צעד נכון, אלא שהטיעון המתמטי גרידא לא מספיק כדי לשלול את המהלך.

כיון שכדי להשלים את העסקה הם צריכים עוד מליון וחצי הון עצמי שאין להם, חוץ מזה ששום בנק לא ייתן להם משכנתא של 9 מליון אא"כ הם מרויחים 200 אל"ש בחודש,

 

[ר' יעקב ישראל]

איפה הפוסטים שלו מפורסמים?

נראה לי שב'המודיע'.

 

[ד. פריד]

רוב רובם של המתווכים בארץ הם אנשים ישרים וטובים!

מנסיוני כמחפש דירה, אני ממש לא חותם על המשפט הזה.
יש גם כמה מתווכים ישרים.

 

[יהודיפשוט]

כל העסק הזה של הפריסיילים יצא משליטה לחלוטין (לא סתם בנק ישראל הטיל הגבלות על כך), וכנראה ששכר הלימוד הפעם יהיה גבוה מאד, כי ממה שאני מתרשם מדובר בהיקפי ענק של ממש. אנשים עם הון עצמי של 300-400K (חלקו כנראה מגמח"ים...) שקפצו למים בשנים האחרונות וחתמו על עסקאות מכר של 3-4M (ואפילו צפונה מכך - במקרים של 5/95), בהנחה שבסוף הכל יסתדר, כי מחירי הדיור לא מפסיקים לעלות, ומקסימום יש הסבת ערבות וכו' וכו'. אז זהו, כנראה שזה לא כ"כ מסתדר.
זה שרבים מהרוכשים הפסידו כאן זה כבר די ברור, השאלה שנותרה פתוחה היא מה תהיה תגובת השרשרת להפסדים הללו...
וכאן המקום לתת קרדיט לר' @יעקב רייניץ שזיהה את המגמה המסוכנת הזו ממש בתחילתה, כשרוב הציבור היה עדיין באופוריה תחת מבצעי הקבלנים, והתריע מעל כמה במות על הסיכונים הכרוכים בעסקאות הללו, ובכך כנראה הציל עוד רבים מהפסדים.

וזה למה כל כך חשוב להתייעץ עם אנשים שמבינים בתחום שהתריעו על כך כבר אז!

השקעות - עיסקאות 20 80 וכדומה האם משתלם

הציאו לי מקבלן 10 90 בלי ריבית ובלי מדד יש למישהו מידע על זה

www.prog.co.il

 

[חצרון]

משבר סאב פריים לפנינו

אולי סאב פריים של הכויללים...
הבנקים והחברות הגדולות מוגנים לחלוטין, תנוח דעתך.

 

[ד. פריד]

בכל מקרה לא מפסידים הכל, אלא 10% עבור ביטול עסקה.
לפעמים, המחיר שצריך לרדת בשביל למכור לרוכש אחר הוא אפילו יותר מ10%, כך ששווה יותר לבטל את העסקה.

לעיתים קרובות 10% של מחיר הדירה זה הרבה יותר מהכל.
אנשים משכו את הפנסיה ושילמו מס על זה והוסיפו הלוואה מגמ"ח והלוואה מחברת האשראי וכו', וזה בשביל ה 10%...
והם בנו על לעשות סיבוב ולהרוויח את כל עליית הערך.

 

[מעין רקובסקי]

לא.
זו לא 'זכות' אלא עסקת מכר לכל דבר ועניין. כולל רישום ודיווח לרשות המיסים.

1. כדי למכור את הדירה לפני קבלת המפתח - צריך הסבת ערבות ואישור של הקבלן.
2. כדי לקבל את המפתח - צריך להשלים את מחיר העסקה.
3. מי שאין לו איך להשלים את מחיר העיסקה, מפסיד את הדירה.

מזה נובע, שלקבלן אין שום אינטרס לאפשר הסבת ערבות. מה שמביא אנשים למצב העגום.

יצויין שבשעת השיווק, אף אחד לא אומר לרוכש התמים, שהוא לא יוכל למכור את הדירה לפני שיסיים את התשלום עליה. אנשים מן השורה לא מבינים מה זו הסבת ערבות וחוק המכר וכו'. הם מדמיינים ש'מקסימום נמכור את הדירה וככה נסיים את התשלומים'.

גם במקרה הטוב שבו הקבלן יאשר הסבת ערבות ומכירה לצד ג', עדיין מחיר הדירה עלול לרדת כי באותו זמן יצאו עוד דירות דומות לשוק. (של שאר רוכשי 10/90 שאין להם איך להשלים).
בנתונים האלו, מספיקה ירידה קלה במחיר הדירה, כדי להפוך את העיסקה כולה להפסד.

נכון שאין ענין לקבלן לעשות הסבת ערבויות אבל מה אכפת לו מה הוא מפסיד מזה?????

 

[אופקים 1]

נכון שאין ענין לקבלן לעשות הסבת ערבויות אבל מה אכפת לו מה הוא מפסיד מזה?????

בדר"כ לקבלן יש עוד דירות שהוא בעצמו צריך למכור, או שהוא שמר לעצמו, או ביטולי עסקאות
ולכן כשהוא מאפשר להסב ערבות, הוא בעצם יוצר לעצמו מתחרה על הפרוייקט, שיתכן וימכור במחיר יותר זול משלו ויאלץ אותו להוריד במחיר.
ואם הוא יכול לקבל 10% דמי ביטול עסקה ולמכור את זה ב95% מהמחיר הקודם, אז הוא גם מפספס כאן הזדמנות להרוויח עוד כסף

 

[Ruti Kepler]

נכון שאין ענין לקבלן לעשות הסבת ערבויות אבל מה אכפת לו מה הוא מפסיד מזה?????

אם לרוכש אין יכולת להשלים את הרכישה, הדירה חוזרת לקבלן לסיבוב נוסף. הוא יכול למכור אותה למישהו אחר במחיר מלא. (את ה10% שהקונה הראשון שילם, כמובן לא מחזירים לו)

 

[ברנדוויין]

הנושא נכון וחשוב מאין כמוהו,
חוץ מהמשפט הבא:

"הנה הפרט הכי מטריד:

"למתווך" הזה אין רשיון תיווך"

רשיון תיווך זו עוד צורה להוציא כסף לממשלה ולגילדה,
אין בו צורך,
אין בו חידושים,
ואין בו היגיון.

ואגב, מניסיון אישי שלי (לא נבדק על מדגם מיצג) יש יותר מתווכים גנבים ומושחתים בבעלי הרשיונות מאשר באלו שאין להם.

כנראה שהרב רייניץ כתב את זה בשביל לערער את היציבות של הנוכל. אגב, חשוב שהציבור ידע שהרב רייניץ שילם בעבר מחיר גבוה בשביל להציל ממון ישראל. שכרו הרבה מאוד. איש מקצוע יסודי ומוערך.

 

[אשרינו שאנו יהודים]

סיפור מהחודש האחרון זוג שקנו דירה לפני כשנתיים בלוד שילמו תיווך של 100 אלף שקל (מדירה שהמתווך שמר להם בצד). השלימו את העיסקה החודש וכבר משכירים את הדירה.
מבירור מול מתווכים מקומים המחיר של הדירה לא עלה בשקל (יש כאלו דירות לקנות היום בשוק באותו מחיר בלי תיווך).!!!
וזה אחרי הבטחות של המתווך שזה מחיר נמוך יותר מהשוק..........(יתכן מאוד ששייך לתבוע אותו בב"ד שיחזיר את דמי התיווך. אולי שווה לפתוח אשכול בנושא הזה..)
מצד שני ברוך השם החגיגה נ-ג-מ-ר-ה משרדי השיווק של המתווכים האלו ריקים מאדם וזאת הודות לעסקנים החשובים. @יעקב רייניץ @איצ'ה קו המידע...
לדעתי גם לנקודה של משפחות שלא מצליחות לגמור את העיסקה צריך לדעתי לפתוח קבוצה של יועצי משכנתאות הכי טובים בשוק ועורכי דינים הכי טובים שיעזרו למשפחות האלו להתמודד. הם לא אשמים!!!! הפילו אותם בפח.