עזרה פנטהאוז במיליון ש"ח פָּחוֹת מהמתחרים 👇💰💰💰 - תסבירו לי איפה הקאצ'!

[מדבר נדל"ן]

לדעתך 3.6 מיליון לפנטהאוז ברובע הבינלאומי בלוד זה מחיר חריג וזול במיוחד?
מעניין כי זה כמעט הדירה הכי יקרה שנמכרה ברובע הבינלאומי בלוד.

הדירה שהביא @בית שמשניק היא חמשה חדרים-174 מ"ר ונמכרה במחיר 20K למטר, לא הגיוני
כנראה היא ג"כ פנטהאוז (קומה 10 מ-11) אז נוריד 50 מטר מרפסת יצא 29K למ"ר,
לעומתה הדירה שהציעו לפותח השרשור בת 191 מ"ר-ענקית! והמחיר-22.5K למ"ר.
אם נחשב יחד עם המרפסת הגדולה כמו את הפנטהאוז הנ"ל המחיר יהיה 16K למ"ר, לא בטוח שיש שם יותר זולים...

מה שמחזיר את השאלה

האם מדובר בעסקת חלומות - או שיש כאן קאצ' שאני לא מצליח לעלות עליו?

 

[בית שמשניק]

הדירה שהביא @בית שמשניק היא חמשה חדרים-174 מ"ר ונמכרה במחיר 20K למטר, לא הגיוני
כנראה היא ג"כ פנטהאוז (קומה 10 מ-11) אז נוריד 50 מטר מרפסת יצא 29K למ"ר,

זה לא נכון. כי ברשות המיסים (וממילא במדל"ן) לא מחשבים את המ"ר של המרפסות, כך שנתוני המ"ר הם נטו.
הוצאתי עכשיו מרשות המיסים את כל העסקאות בלוד של דירות 150-200 מ"ר מחצי השנה האחרונה (סיננתי בחיפוש את דירות המשתכן הזולות)
להלן צילום מסך של הנתונים (עסקה 3 היא העסקה שהעליתי לעיל ממדל"ן):

כפי שניתן לראות, יש פערים גבוהים בין עסקאות1 ו5 שמתומחרות לפי 31-32K למ"ר, לבין שאר העסקאות שמתומחרות לפי 18-22K למ"ר. לא יודע איך להסביר את ההבדל. אולי חלק זה פנטהאוזים וחלק באמצע הבנין. מה שכן, החישוב של המ"ר בכל העסקאות הוא נטו, ללא מרפסות/חצרות.

 

[שעיה שור]

זה לא נכון. כי ברשות המיסים (וממילא במדל"ן) לא מחשבים את המ"ר של המרפסות, כך שנתוני המ"ר הם נטו.
הוצאתי עכשיו מרשות המיסים את כל העסקאות בלוד של דירות 150-200 מ"ר מחצי השנה האחרונה (סיננתי בחיפוש את דירות המשתכן הזולות)
להלן צילום מסך של הנתונים (עסקה 3 היא העסקה שהעליתי לעיל ממדל"ן):

צפה בקובץ המצורף 1884891
כפי שניתן לראות, יש פערים גבוהים בין עסקאות1 ו5 שמתומחרות לפי 31-32K למ"ר, לבין שאר העסקאות שמתומחרות לפי 18-22K למ"ר. לא יודע איך להסביר את ההבדל. אולי חלק זה פנטהאוזים וחלק באמצע הבנין. מה שכן, החישוב של המ"ר בכל העסקאות הוא נטו, ללא מרפסות/חצרות.

המחיר של 1 ו 5 - קשור אולי לדירות פנטהאוז/חצר? נכנסת לתוך הדירות האלו לראות איזה קומה הם? או נתונים נוספים

 

[בית שמשניק]

המחיר של 1 ו 5 - קשור אולי לדירות פנטהאוז/חצר? נכנסת לתוך הדירות האלו לראות איזה קומה הם? או נתונים נוספים

כאן הקישור:

רשות המיסים - מידע נדלן

עסקה 1 - 5.8M - קומה 23 מתוך 27. מצד שני כתוב דירת גג - פנטהאוז (לא ברור לי איך, אם זה לא בקומה האחרונה) אגב, מדובר בפרוייקט בן שמן. כל השאר מהרובע הבינלאומי.
עסקה 2 - 3.7M - קומה 10 מתוך 11
עסקה 3 - 3.6M - קומה 10 מתוך 11 (העסקה שהעליתי לעיל ממדל"ן)
עסקה 4 - 3.6M - קומה 1 מתוך 6
עסקה 5 - 4.97M - קומה 10 מתוך 11 (לא ברור מדוע המחיר למ"ר גבוה כ"כ)
עסקה 6 - 3.95M - קומה 11 מתוך 11 פנטהאוז
עסקה 7 - 3.3M - קומה 11 מתוך 11 (לא ברור מדוע המחיר למ"ר נמוך כ"כ).

לסיכום: יש לנו 6 עסקאות בשכונת הרובע הבינלאומי. וחוץ מעסקה מס' 5 היקרה - כל שאר 5 העסקאות במחירים נמוכים משמעותית מהעסקה המוצעת באשכול כאן. כך שצע"ג אם העסקה בכלל משתלמת.

 

[שעיה שור]

מה שברור לכאורה מהנתונים שאתה מביא, שלומר על פנאהוז במחיר 4.3 שהוא זול????
אני כבר זמן רב טוען (לעצמי) שהרבה פעמים משווקים משווים לקבלנים אחרים (שמפרסמים) שמוכרים במחיר מסויים, או שמשווים לעסקאות למכירה מיד2 או למחירי דירות ממדלן,
אבל כשאתה בודק נתוני אמת במידע נדלן של רשות המיסים, אתה מגלה פתאום תמונה אחרת

 

[שלג קל]

כאן הקישור:

רשות המיסים - מידע נדלן

עסקה 1 - 5.8M - קומה 23 מתוך 27. מצד שני כתוב דירת גג - פנטהאוז (לא ברור לי איך, אם זה לא בקומה האחרונה) אגב, מדובר בפרוייקט בן שמן. כל השאר מהרובע הבינלאומי.
עסקה 2 - 3.7M - קומה 10 מתוך 11
עסקה 3 - 3.6M - קומה 10 מתוך 11 (העסקה שהעליתי לעיל ממדל"ן)
עסקה 4 - 3.6M - קומה 1 מתוך 6
עסקה 5 - 4.97M - קומה 10 מתוך 11 (לא ברור מדוע המחיר למ"ר גבוה כ"כ)
עסקה 6 - 3.95M - קומה 11 מתוך 11 פנטהאוז
עסקה 7 - 3.3M - קומה 11 מתוך 11 (לא ברור מדוע המחיר למ"ר נמוך כ"כ).

לסיכום: יש לנו 6 עסקאות בשכונת הרובע הבינלאומי. וחוץ מעסקה מס' 5 היקרה - כל שאר 5 העסקאות במחירים נמוכים משמעותית מהעסקה המוצעת באשכול כאן. כך שצע"ג אם העסקה בכלל משתלמת.

שאלה שמתמיהה אותי זמן רב,
איך אפשר להסתמך על נתוני העסקאות, האם אין תופעה שאנשים משלמים חלק בשחור כדי להמנע ממס רכישה? (שאלתי בלשון נקיה...)

 

[אבא של משה]

התשובות בסגנון 'למה מוכרים דווקא לחרדים' לא רלוונטיים

זה משווק חרדי, גדול, מוסמך, אמין

אני מנסה למצוא סיבה מוגדרת - למה העסקה הזו לא טובה, ואיך יכול להיות שהיא זולה במיליון ש"ח מהמתחרים!

אם הוא לדעתך כל כך אמין אז למה אתה חושש שבכל אופן יש קאצ' ???.....

כשיש חשש לקאצ' לא נוגעים בעסקה! לא משנה מה הקאצ'....

אולי השאלה שלך היא האם יש קאצ'...

על זה התשובה כנ''ל בשורה הראשונה ששל הודעתי...

 

[אבא של משה]

שאלה שמתמיהה אותי זמן רב,
איך אפשר להסתמך על נתוני העסקאות, האם אין תופעה שאנשים משלמים חלק בשחור כדי להמנע ממס רכישה? (שאלתי בלשון נקיה...)

בפרוייקטים חדשים פחות...

 

[מדבר נדל"ן]

זה לא נכון. כי ברשות המיסים (וממילא במדל"ן) לא מחשבים את המ"ר של המרפסות, כך שנתוני המ"ר הם נטו.
הוצאתי עכשיו מרשות המיסים את כל העסקאות בלוד של דירות 150-200 מ"ר מחצי השנה האחרונה (סיננתי בחיפוש את דירות המשתכן הזולות)
להלן צילום מסך של הנתונים (עסקה 3 היא העסקה שהעליתי לעיל ממדל"ן):

צפה בקובץ המצורף 1884891
כפי שניתן לראות, יש פערים גבוהים בין עסקאות1 ו5 שמתומחרות לפי 31-32K למ"ר, לבין שאר העסקאות שמתומחרות לפי 18-22K למ"ר. לא יודע איך להסביר את ההבדל. אולי חלק זה פנטהאוזים וחלק באמצע הבנין. מה שכן, החישוב של המ"ר בכל העסקאות הוא נטו, ללא מרפסות/חצרות.

מדווחים כמובן אבל לא מסננים את זה ברישום המחיר למטר, כנראה שבלמ"ס יודעים לחשב לבד.
החובה לדווח היא על דירת גג (קומה עליונה בלבד) ודירות גן, מרפסות ואפילו של 70 ו80 מטר לא מדווחות.
הנה דוגמא: הגודל כולל את מרפסת הפנטהאוז, המחיר כמובן מתחלק בהתאם אבל לא ברישום.

 

[מדבר נדל"ן]

עסקה 1 - 5.8M - קומה 23 מתוך 27. מצד שני כתוב דירת גג - פנטהאוז (לא ברור לי איך, אם זה לא בקומה האחרונה) אגב, מדובר בפרוייקט בן שמן. כל השאר מהרובע הבינלאומי.
עסקה 2 - 3.7M - קומה 10 מתוך 11
עסקה 3 - 3.6M - קומה 10 מתוך 11 (העסקה שהעליתי לעיל ממדל"ן)
עסקה 4 - 3.6M - קומה 1 מתוך 6
עסקה 5 - 4.97M - קומה 10 מתוך 11 (לא ברור מדוע המחיר למ"ר גבוה כ"כ)
עסקה 6 - 3.95M - קומה 11 מתוך 11 פנטהאוז
עסקה 7 - 3.3M - קומה 11 מתוך 11 (לא ברור מדוע המחיר למ"ר נמוך כ"כ).

לסיכום: יש לנו 6 עסקאות בשכונת הרובע הבינלאומי. וחוץ מעסקה מס' 5 היקרה - כל שאר 5 העסקאות במחירים נמוכים משמעותית מהעסקה המוצעת באשכול כאן. כך שצע"ג אם העסקה בכלל משתלמת.

עסקה 1- היא אכן באזור אחר לגמרי ומשווק מאוד, ובלי החטוטרת של 'לוד'.
עסקה 5- באותו אזור אך חלקה אחרת וקבלן אחר, והבדל משמעותי מדובר בדירה בנויה כך שהמחיר היקר מובן יותר.
מעלה השערה כל העסקאות הזולות הם באותה חלקה, נמכרו באותה תקופה ובאותו מועד דיווח.
אולי העו"ד הספציפי של הקבלן הזה דיווח על המכירה כולל גודל המרפסות, ואתי שפיר המחיר הנמוך למטר גם ביחס לדירות קטנות באותו בניין שנמכרו במחירים גבוהים יותר למטר.

 

[די]

הדירה שהביא @בית שמשניק היא חמשה חדרים-174 מ"ר ונמכרה במחיר 20K למטר, לא הגיוני

כידוע כמה שהדירה גדולה יותר המחיר למ"ר יורד.

לגבי העיסקאות היקרות (סביב 5 מיליון) הם בודדות ויוצאות דופן ולא הייתי מסתכל עליהם.
יכול להיות שמכרו אותם לחרדי בפרי פריסייל, והראו לו קבלן בבניין ליד שמוכר ב7 מיליון.
או אולי יש להם מרפסת 200 מ"ר, או נוף הזוי, או שהקבלן נותן להם מטבח של 200,000 ש"ח בחינם+עיצוב פנים בחצי מיליון ש"ח.

 

[esteras]

זה כן רלוונטי, כי למה הקבלן צריך להתחיל להתעסק עם כל מיני מאכרים חרדיים, אם הוא יכול למכור את זה בשופי לאדם מהציבור הכללי.
כמו למה משרד הביטחון האמריקאי צריך אברכים שישקיעו כסף בבניית צוללת/מטוס/מסוק/רכב מעופף.
כמובן זה לא סיבה מוחלטת לא להיכנס לעסקה, אבל בעיני זו נורת אזהרה קטנה.

אין שום קשר בין שני המקרים

כשמדובר על סטארטפים או חברות שהעניין הוא גיוס כספים, אזי כשמגיעים לאברכים או כל אדם פרטי שאין לו הון עצמי גבוה, הדבר מעורר סימני שאלה מובהקים,
1) למה הוא לא מצליח לגייס ממשקיעים שבתחום שיש להם את הכמה מליונים בשביל כך, ואם הוא לא מצליח זה אומר שזה סטארטפ עם בעיות
2) הרבה יותר מסורבל לגייס כמה עשרות אלפי שקלים ממאות ואלפי אנשים שישקיעו, ואם הוא בוחר באופציה הרבה יותר מסובכת הרבה פעמים בגלל שלאדם הפשוט אפשר בקלות לשקר ולחרטט אותו.

אבל כשמדובר בדירה למגורים, גם אם זה עיסקה יקרה מאוד, אין שום משמעות לקבלן מי קונה ממנו, מה אכפת לו אם קוראים לו יצחק תשובה או בערל קנופלמכר, הוא מקבל את הכסף.

 

[מֶנַחֵם]

תודה לכל המשיבים מתוך ניתוח מעמיק לגופו של עניין

מתוך בירור עם המתווך וכפי שציין @מדבר נדל"ן -

מדובר בפרויקט אחד שלגביו התעניינתי

מה שקורה זה שהעו"ד הכניס בתחשיב המ"ר את המרפסת (כשליש מ"ר - כמו במחיר למשתכן)

מדובר בדירת פנטהאוז 142 מ"ר + מרפסת 90מ"ר

בינתיים העליתי בחכתי מתחרים שרוצים מחירים גבוהים מאוד

אשמח לעוד מידע

עדיין לא חתמתי חוזה ורוצה להזדרז
תודה

 

[משקיע חרוץ]

תודה לכל המשיבים מתוך ניתוח מעמיק לגופו של עניין

מתוך בירור עם המתווך וכפי שציין @מדבר נדל"ן -

מדובר בפרויקט אחד שלגביו התעניינתי

מה שקורה זה שהעו"ד הכניס בתחשיב המ"ר את המרפסת (כשליש מ"ר - כמו במחיר למשתכן)

מדובר בדירת פנטהאוז 142 מ"ר + מרפסת 90מ"ר

בינתיים העליתי בחכתי מתחרים שרוצים מחירים גבוהים מאוד

אשמח לעוד מידע

עדיין לא חתמתי חוזה ורוצה להזדרז
תודה

אתה אומר שאתה הולך לסגור על זה
ואני כולי סקרנות האם חשבנת את ההוצאות הנלוות שמניתי ,והכי קריטי האם חשבנת כיצד תשלים את העיסקה ואם כן כיצד אתה חושב להרוויח
לפניך חלק מההוצאות -בקניה- :מס רכישה - 344.000 אל"ש
: תיווך - 86 אל"ש
: עורך דין - לפחות 10 אל"ש
: יועץ משכנתאות- (תלוי אם אתה לוקח)
במכירה - תיווך - לפחות 86 אל"ש
עורך דין- לפחות 10 אל"ש
יועץ משכנתאות -לפחות 7 אל"ש
רביות מטורפות על לפחות 3 מליון ש"ח
והכי חשוב מס שבח של 25 % מכל הריווח
בנוסף בטוח המשווק האמין חירטט לך על הסבת ערבות (דבר שלא קיים ! ), אחרת אשמח לדעת אם עשית חשבון כיצד אתה משלם את היתרה של הדירה בעוד 4 שנים ,והאם לקחת בחשבון שכמוך קנו שם בפרויקט עוד 50 חרדים שחייבים למכור כמוך בשניה הראשונה ,והאם יש סיכוי קלוש שבשוק כזה יעלו המחירים
תכל'ס ההצאות הנילוות שלך לפני הכל הם -550.000 אל"ש לא כולל הרביות ולא כולל מס שבח
נשמח אם תסכים לשתף אותנו אם עשית את החשבון הזה
והאם המשווק האמין(שכמובן לא חושב על ה-86 אל"ש שלו) עזר לך לחשבן את זה
תודה

 

[אליהו שמבפ]

מבינים בהשקעות נדל"ן? תסבירו לי את העסקה הזו! (לקרוא עד הסוף)

מציעים לי עכשיו לקנות דירה להשקעה, 10/90, במרכז הרובע הבינלאומי (אזור חדש ויהודי לחלוטין).

מדובר בפנטהאוז 191 מ"ר + מרפסת 77 מ"ר - במחיר 4,300,000 ש"ח!

מבדיקה שערכתי בחברה מתחרה ברובע הבינלאומי - גם הם מוכרים פנטהאוז, בגודל 182 מ"ר + מרפסת 93 מ"ר - במחיר 5,365,000 ש"ח!

יותר ממיליון ש"ח הפרש!!!!!

מה הפשט בהבדל המטורף הזה? כמה שאני מנסה לחטט בפרטים - אני לא מוצא הסבר.

האם מדובר בעסקת חלומות - או שיש כאן קאצ' שאני לא מצליח לעלות עליו?


מה בדקתי כבר:

קומה:
הפנטהאוז 'שלי' - קומה 10
הפנטהאוז המתחרה - קומה 6

הלוואת קבלן:
הפנטהאוז 'שלי' - 39% (אם אני לוקח בתנאי 15/85 זה בלי הלוואת קבלן)
הפנטהאוז המתחרה - כנ"ל

זמן אכלוס:
בשניהם - אוגוסט 2027

מפרט:
גבוה בשניהם

אשמח למענה מהיר ומדויק.

 

[הלל א.]

שאלה שמתמיהה אותי זמן רב,
איך אפשר להסתמך על נתוני העסקאות, האם אין תופעה שאנשים משלמים חלק בשחור כדי להמנע ממס רכישה? (שאלתי בלשון נקיה...)

ואז לשלם יותר מס שבח?
לקבל פחות משכנתא?
אם זה לא עבריינים שרוצים להלבין, או חרדים שאספו בשטיבלאך במאנסי.... זה לא הגיוני

 

[esteras]

אתה אומר שאתה הולך לסגור על זה
ואני כולי סקרנות האם חשבנת את ההוצאות הנלוות שמניתי ,והכי קריטי האם חשבנת כיצד תשלים את העיסקה ואם כן כיצד אתה חושב להרוויח
לפניך חלק מההוצאות -בקניה- :מס רכישה - 344.000 אל"ש
: תיווך - 86 אל"ש
: עורך דין - לפחות 10 אל"ש
: יועץ משכנתאות- (תלוי אם אתה לוקח)
במכירה - תיווך - לפחות 86 אל"ש
עורך דין- לפחות 10 אל"ש
יועץ משכנתאות -לפחות 7 אל"ש
רביות מטורפות על לפחות 3 מליון ש"ח
והכי חשוב מס שבח של 25 % מכל הריווח
בנוסף בטוח המשווק האמין חירטט לך על הסבת ערבות (דבר שלא קיים ! ), אחרת אשמח לדעת אם עשית חשבון כיצד אתה משלם את היתרה של הדירה בעוד 4 שנים ,והאם לקחת בחשבון שכמוך קנו שם בפרויקט עוד 50 חרדים שחייבים למכור כמוך בשניה הראשונה ,והאם יש סיכוי קלוש שבשוק כזה יעלו המחירים
תכל'ס ההצאות הנילוות שלך לפני הכל הם -550.000 אל"ש לא כולל הרביות ולא כולל מס שבח
נשמח אם תסכים לשתף אותנו אם עשית את החשבון הזה
והאם המשווק האמין(שכמובן לא חושב על ה-86 אל"ש שלו) עזר לך לחשבן את זה
תודה

חצי מהדברים שכתבת לא נכונים

אם הוא עושה סיבוב אז המס רכישה זה חצי מהמחיר שכתבת

עו"ד יכול לעלות חצי

תיווך במכירה הוא לא חייב

 

[משקיע חרוץ]

חצי מהדברים שכתבת לא נכונים

אם הוא עושה סיבוב אז המס רכישה זה חצי מהמחיר שכתבת

עו"ד יכול לעלות חצי

תיווך במכירה הוא לא חייב

אוקיי
אני מהמר או שאתה משווק כלשהו או אחד שקנה משהו דומה
וכעת לעובדות-

תיווך במכירה הוא לא חייב

נכון ,ממש אברך חרדי מבית שמש או ירושלים יודע למכור דירה בלוד (וגם לא בפרייסל )לבד במחיר היקר
הסיכוי לזה שואף להרבה מתחת לאפס

עו"ד יכול לעלות חצי

זורם איתך תוריד 4 אל"ש מההוצאות .בראבו

אם הוא עושה סיבוב אז המס רכישה זה חצי מהמחיר שכ

נחמד לדבר במילים גדולות - הסיכוי היום לעשות סיבוב בדירות כאלו הוא בעיקר שאתה יושב במשרד עם המשווק במזגן ולוגם מהפחית שהוא פינק אותך, בפועל זה לא אפשרי בכלל
(אתמול דרך אגב היה לי שיחה עם עו"ד גדול שמתמצא בתחום והוא גם טען לי שאין היום אפשרות כזאת מהבנקים)

תכל'ס -יצאנו עם 4 אל"ש פחות שזה יפה

 

[esteras]

נכון ,ממש אברך חרדי מבית שמש או ירושלים יודע למכור דירה בלוד (וגם לא בפרייסל )לבד במחיר היקר
הסיכוי לזה שואף להרבה מתחת לאפס

אתה מכיר אותו שאתה ככ בביטחון יודע שהוא לא יעשה את זה?

זורם איתך תוריד 4 אל"ש מההוצאות .בראבו

לא 4 אלף
זה 10 אלף קנייה ומכירה
ואם אתה רוצה אני יכול להביא לך עו"ד אפי יותר זול

נחמד לדבר במילים גדולות - הסיכוי היום לעשות סיבוב בדירות כאלו הוא בעיקר שאתה יושב במשרד עם המשווק במזגן ולוגם מהפחית שהוא פינק אותך, בפועל זה לא אפשרי בכלל
(אתמול דרך אגב היה לי שיחה עם עו"ד גדול שמתמצא בתחום והוא גם טען לי שאין היום אפשרות כזאת מהבנקים)

לא הבנתי את כוונתך
מה הבעיה לעשות סיבוב

 

[אבו דאבי]

אם הוא עושה סיבוב אז המס רכישה זה חצי מהמחיר שכתבת

נחמד לדבר במילים גדולות - הסיכוי היום לעשות סיבוב בדירות כאלו הוא בעיקר שאתה יושב במשרד עם המשווק במזגן ולוגם מהפחית שהוא פינק אותך, בפועל זה לא אפשרי בכלל

לא הבנתי את כוונתך
מה הבעיה לעשות סיבוב

נשמע כמו שיח חרשים
אני מבין ש @משקיע חרוץ מתכוון למכירה לפני השלמת העסקה בדרך של הסבת ערבויות שכמעט ולא מעשית ובכל אופן מהלך זה לא פוטר לא מס שבח ולא מס רכישה

אבל אדון @esteras לא מובן על איזה סיבוב מדובר שמוריד מס רכישה לחצי?
תוכל לפרט?