צריך הון עצמי מיידי בשביל משכנתא? שאלה למומחי הפורום

[חלב מוקצף]

שאלה כללית בהתנהלות רכישת דירה עם הון עצמי ומשכנתא.
לו יצוייר שאני מעוניינת לרכוש דירה בשווי מיליון ש"ח על הנייר מקבלן
יש בידי 25% מהסכום, 250K ואת השאר אני מתכננת לקחת מהבנק באמצעות משכנתא.

ובכן, הנה השאלה:
האם אני צריכה להראות לבנק הוכחות שיש בידי 25% מהסכום כהון עצמי על מנת לקבל את המשכנתא?
בהנחה שהקבלן לא דורש את הסכום כולו בבת אחת אלא בפעימות. יש אפשרות להשתמש קודם כל במשכנתא של הבנק ורק בתשלומים האחרונים להשתמש בהון העצמי שלי?

כמו כן האם מישהו יודע איך באמת מתנהל תהליך הרכישה (מחיר למשתכן במקרה שלי)
איך עובדת החלוקה לפעימות ועל משך כמה זמן זה נפרס

מקווה שהייתי מובנת
אשמח לעצתכם!

 

[E_Y]

כמו כן האם מישהו יודע איך באמת מתנהל תהליך הרכישה (מחיר למשתכן במקרה שלי)

אם את במחיר למשתכן ומחיר החוזה הוא מליון שח
את לא צריכה להשתמש בכל ההון העצמי שלך
ברוב המקרים 100 אלף אמור להספיק להון עצמי

יש אפשרות להשתמש קודם כל במשכנתא של הבנק ורק בתשלומים האחרונים להשתמש בהון העצמי שלי?

באישור חריג אם יש סיבה טובה ניתן לאשר משכנתא לאחר תשלום 7 אחוז הון עצמי

איך עובדת החלוקה לפעימות ועל משך כמה זמן זה נפרס

תלוי באיזה שלב הפרויקט שלכם נמצא
בדרך כלל זה פעימות של 10-14% בכל כמה חודשים לפי התקדמות הבנייה

 

[חלב מוקצף]

אם את במחיר למשתכן ומחיר החוזה הוא מליון שח
את לא צריכה להשתמש בכל ההון העצמי שלך
ברוב המקרים 100 אלף אמור להספיק להון עצמי

השאלה שלי היא אחרת,
האם מבחינת הבנק אני צריכה להראות את ההון העצמי שיש לי ולהשתמש בו
או שהבנק מספק את חלקו ולא כ"כ מעניין אותו איך אסתדר עם החלק הנותר

(ההון העצמי קיים כרגע, רק מעניין אותי האם אני יכולה להשקיע אותו בינתיים באפיק אחר, ולשלם לקבלן מכספי המשכנתא של הבנק ורק את התשלומים האחרונים לשלם מההון העצמי)

 

[E_Y]

השאלה שלי היא אחרת,
האם מבחינת הבנק אני צריכה להראות את ההון העצמי שיש לי ולהשתמש בו
או שהבנק מספק את חלקו ולא כ"כ מעניין אותו איך אסתדר עם החלק הנותר

(ההון העצמי קיים כרגע, רק מעניין אותי האם אני יכולה להשקיע אותו בינתיים באפיק אחר, ולשלם לקבלן מכספי המשכנתא של הבנק ורק את התשלומים האחרונים לשלם מההון העצמי)

על זה השבתי :

באישור חריג אם יש סיבה טובה ניתן לאשר משכנתא לאחר תשלום 7 אחוז הון עצמי

פחות מ7 אחוז לא מכיר בנק שיאשר
ולא מכיר קבלן שיחתום על מסמכי התחייבות לפני תשלום בגובה הפיצוי המוסכם

 

[חלב מוקצף]

על זה השבתי :

פחות מ7 אחוז לא מכיר בנק שיאשר
ולא מכיר קבלן שיחתום על מסמכי התחייבות לפני תשלום בגובה הפיצוי המוסכם

מסובך להשיג את האישור החריג?

 

[E_Y]

מסובך להשיג את האישור החריג?

קצת קשרים במקומות הנכונים
בקטנה

 

[צבי2]

השאלה שלי היא אחרת,
האם מבחינת הבנק אני צריכה להראות את ההון העצמי שיש לי ולהשתמש בו
או שהבנק מספק את חלקו ולא כ"כ מעניין אותו איך אסתדר עם החלק הנותר

(ההון העצמי קיים כרגע, רק מעניין אותי האם אני יכולה להשקיע אותו בינתיים באפיק אחר, ולשלם לקבלן מכספי המשכנתא של הבנק ורק את התשלומים האחרונים לשלם מההון העצמי)

יש לך אפיק השקעה שאת כל כך בטוחה בו שהוא שווה לך יותר מהריבית על המשכנתא?

 

[חלב מוקצף]

יש לך אפיק השקעה שאת כל כך בטוחה בו שהוא שווה לך יותר מהריבית על המשכנתא?

זה לא בא על חשבון הריבית.
כי את המשכנתא מהבנק אקח בסכום שממילא הייתי לוקחת
אני רק רוצה לנצל את פרק הזמן בין לבין...

 

[צבי2]

זה לא בא על חשבון הריבית.
כי את המשכנתא מהבנק אקח בסכום שממילא הייתי לוקחת
אני רק רוצה לנצל את פרק הזמן בין לבין...

על כל יום נוסף שהכסף אצלך משלמים ריבית...גם אם זה אותו סכום, אם תיקח עוד שנה, לא תשלם ריבית על השנה הראשונה.... מלבד העובדה שסביר להניח כי בעתיד יהיו ריביות טובות יותר

 

[חלב מוקצף]

על כל יום נוסף שהכסף אצלך משלמים ריבית...גם אם זה אותו סכום, אם תיקח עוד שנה, לא תשלם ריבית על השנה הראשונה.... מלבד העובדה שסביר להניח כי בעתיד יהיו ריביות טובות יותר

לצורך הדוגמה אם אני לוקחת משכנתא של 750K על דירה ששווה מיליון
ואת ה250K של ההון העצמי משקיעה בינתיים באנשהו לתקופה קצרצרה של כמה חודשים עד להשלמת התשלום המלא על הדירה
למה הריבית על המשכנתא של ה750K אמורה להיות מושפעת מכך?

 

[צבי2]

לצורך הדוגמה אם אני לוקחת משכנתא של 750K על דירה ששווה מיליון
ואת ה250K של ההון העצמי משקיעה בינתיים באנשהו לתקופה קצרצרה של כמה חודשים עד להשלמת התשלום המלא על הדירה
למה הריבית על המשכנתא של ה750K אמורה להיות מושפעת מכך?

250000 לחצי שנה יכניסו לך [בהשקעה ללא סיכון] מקסימום 3 אחוז, סה"כ 7500, ריבית [6 אחוז לשנה] שתשלמי על 750000 לאותה תקופה 22500, יצאת בהפסד... אם את יכולה לקצר בכמה חודשים את משך הזמן שהכסף אצלך לדעתי כדאי יותר, אא"כ יש לך השקעות טובות מאוד.
אולי כדאי להשתמש בהון עצמי למסלול פיתוי [לקחת משכנתא ,בסכום המקסימלי, שיש בה מסלול עם ריבית גבוהה, ולכן במסלולים אחרים הבנק נותן ריבית נמוכה יותר, אח"כ להשתמש בהון עצמי לפירעון מוקדם ונשארים עם ריביות נמוכות, מומלץ להתייעץ עם מומחה]

 

[חלב מוקצף]

250000 לחצי שנה יכניסו לך [בהשקעה ללא סיכון] מקסימום 3 אחוז, סה"כ 7500, ריבית [6 אחוז לשנה] שתשלמי על 750000 לאותה תקופה 22500, יצאת בהפסד... אם את יכולה לקצר בכמה חודשים את משך הזמן שהכסף אצלך לדעתי כדאי יותר, אא"כ יש לך השקעות טובות מאוד.
אולי כדאי להשתמש בהון עצמי למסלול פיתוי [לקחת משכנתא ,בסכום המקסימלי, שיש בה מסלול עם ריבית גבוהה, ולכן במסלולים אחרים הבנק נותן ריבית נמוכה יותר, אח"כ להשתמש בהון עצמי לפירעון מוקדם ונשארים עם ריביות נמוכות, מומלץ להתייעץ עם מומחה]

בעיקר זו היתה השאלה שלי.
אם הקבלן מצידו מוכן לעשות עסקת 20-80. כלומר 20% בחתימת החוזה והשאר בעת קבלת הדירה (ברכישת דירה על הנייר)
האם אפשר להוציא משכנתא. לשלם באמצעותה את ה20%
ואת היתרה של 80% לשלם בהמשך עם שארית המשכנתא וההון העצמי.
ובינתיים בשנים האלו ההון העצמי יהיה מושקע באנשהו.

הריבית מושפעת מכך? מעניין את הבנק איפה הכסף מסתובב בינתיים?

 

[למה זה תשאל לשמי]

בעיקר זו היתה השאלה שלי.
אם הקבלן מצידו מוכן לעשות עסקת 20-80. כלומר 20% בחתימת החוזה והשאר בעת קבלת הדירה (ברכישת דירה על הנייר)
האם אפשר להוציא משכנתא. לשלם באמצעותה את ה20%
ואת היתרה של 80% לשלם בהמשך עם שארית המשכנתא וההון העצמי.
ובינתיים בשנים האלו ההון העצמי יהיה מושקע באנשהו.

יש לוח תשלומים שנמצא בחוזה עם הקבלן של תשלומי פעימות בערך כל חצי שנה+ תשלום של 14% לפי קצב התקדמות הבניה.
יש אפשרות להקדים תשלומים ובכך לחסוך עליות של מדד תשומות הבניה.

הריבית מושפעת מכך? מעניין את הבנק איפה הכסף מסתובב בינתיים?

אם לולי ההשקעה היית לוקח משכנתא (או אפי' את חלקה) יותר מאוחר, הפסדת ריבית ששילמת על המשכנתא, הריבית של המשכנתא היא כ-5% לשנה, כל שנה מחדש.

 

[צבי2]

הריבית מושפעת מכך? מעניין את הבנק איפה הכסף מסתובב בינתיים?

לא
אבל תשלמי יותר כי הכסף אצלך יותר זמן