קניית דירה

[סבתא של נעה]

אנחנו עומדים לפני קניית דירה להשקעה בעז"ה
ומבירורים שעשינו בינתיים העלינו משהו מוזר מאד:
מחיר הדירות בצפון ובדרום (באר שבע והקריות) הוא כמעט זהה
אך השכירות:

באר שבע 2300-2500, למפוצלת 3200 אבל אז צריך לשלם גם על החלוקה
קריות- קרית ים, קרית שמואל, מוצקין 3,800 כשהיא כבר מפוצלת

אם יש כאן בעלי ניסיון, ידע על מה שנעשה שם (אין לי שום קשר עם הצפון)
המלצות וכדומה
אשמח מאד לשמוע. אפשר גם באישי. זה ממש חסד

וגם, שאלה שמציקה לי בעקבות הבירורים:
לכאורה
אם הרווחים משכירות בצפון גדולים יותר
למה בכלל שאנשים יקנו דירות בבאר שבע אם אינם מתכוונים בכל מקרה לגור שם?

תודה מראש לכולם

 

[לנצח]

לעתים אנשים מעדיפים אזור מסוים, בגלל קרובים שגרים ויכולים לסייע, או בגלל נתונים (אוניברסיטת בן גוריון בבאר שבע למשל הצורכת מאות דירות להשכרה ברדיוס).
גם בירושלים אנשים קונים לפעמים לצורך תשואה חודשית, אך אם יקנו בחיפה או בנתיבות, אחוזי התשואה יעלו דרמטית. למה הם עושים זאת? כי המשקפיים של האנשים מראה, בדרך כלל, רק עד סוף הכביש הקרוב.

 

[סבתא של נעה]

אם למגורים או לצורך אישי- אני מבינה. כל אחד דר במקום שלבו חפץ
אבל ממילא אין תכנית לגור שם ויש חברה שאמורה לנהל את הנכס אז למה לא ללכת פשוט על המקום הכי משתלם?
ועוד יותר מכך
אחד המתווכים סיפר לי שקנה דירה בבאר שבע לפני שמונה שנים במחיר של 140,000 ש"ח והשכיר ב1200. היום ערך הדירה הוא בסביבות ה400,000 , והשכירות... 1,500
נו?...

 

[רמה פלוס]

לא מכיר את האזורים בדיוק לגבי המחירים, מה שאני כן מכיר שכל המחירים של מחירי השכירות שמסתובבים בעיתונים לגבי דירות מפוצלות, הרבה מהם אלו פשוט שקרים! מתווכים שמנצלים חוסר ידע ותמימות של אנשים שגרים במרכז, ומפרסמים שהתשואה של הדירה מגיעה ל-10 עד 15 אחוזים. וברוב המקרים אלו פשוט נתונים שיקריים. קחו בחשבון. אל תסמכו על אף מתווך שאין לכם המלצות ממשפחה או מכרים.

 

[rivkic]

יש פה מישהו שמבין,
איפה באמת כדאי לקנות דירה להשקעה?
חוץ מהתשואה החודשית, יש גם את המעלה של דירות שהמחיר שלהן אמור לעלות (כמו למשל באזורים מתחרדים).

 

[nc]

מחירי השכירות שכתבת בקריות לא נכונים, מידיעה (תמיד יכול להיות שיש מישהו שמצא פראיר שמשלם מעל שווי השוק, אך זה לא הסטנדרט). לא בטוחה שאין שם דירות שעומדות ריקות.
צריך ללכת למקום ולראות, לשאול אנשים וכו'.
ולכל החכמולוגים שלא מבינים למה אנשים לא רצים להשקיע בצפון/דרום אלא ליד הבית- כבר חז"ל תיקנו את התפילה "שיהיו נכסינו..וקרובים לעיר". נכס רחוק בלי אדם אמין מטעמכם לידו שמנהל אותו הוא מתכון לא רע לטעויות, הפסדים ובלבולי מח.

 

[לבן]

מחירי השכירות שכתבת בקריות לא נכונים, חד משמעית.

 

[michal2100]

אפרופו השקעות, מה ההשפעה של אדם שמחזיק 2 דירות על נתונים נוספים כמו: הנחה בארנונה, מס הכנסה שלילי וכד'

 

[חמג]

צריך לשים לב טוב לאופי האוכלוסיה!
יש איזורים בקריות שמלאים באתיופים או באנשים סוציו אקונומיים נמוכים(אם זו ההגדרה..)
חובה לשאול אנשים אמינים מהאיזור לפני קניית דירה באזור לא מוכר!!!!!!!!!!!
(אפילו בעיר חרדית כמו חיפה, ושיראה לכם מתווך חרדי- צריך לשאול מקומיים!)

 

[בתיה G]

שולחץ לכם באישי

 

[עפולה]

אפרופו השקעות, מה ההשפעה של אדם שמחזיק 2 דירות על נתונים נוספים כמו: הנחה בארנונה, מס הכנסה שלילי וכד'

למיטב ידיעתי: מי שיש לו שתי דירות אינו זכאי למס הכנסה שלילי, וההכנסה מהשכירות מחושבת כהכנסה לענין הנחה בארנונה.
סך כל ההפסד יכול להיות יותר מ- 1,000 ש"ח
בנוסף יש גם מס רכישה ע"ס 8%.

 

[מלפפון]

אוסיף לך כמה נקודות שלא כולם שמעו עליהן:

א. שמעתי על כאלו שקנו דירות להשקעה, עם תשואה מובטחת לכאורה.
בפועל הביקוש במקום הנ"ל נמוך, והדירה עמדה זמן רב עד שנאלצו להוריד לרצפה את מחיר השכירות.
ב. באשדוד יש אזורים כמו א' שמסוכן להסתובב שם בלילה. אמרה לי חד הורית לא משלנו, שהיא לא מוכנה לשכור שם כי היא לא מעזה להסתובב שם. ואם היא לא, אז מי כן ישכור אותה?
ג. דירה מחולקת- לא בכל המקומות העירה מקבלת את זה כמובן מאליו.
ד. ועוד על דירה מחולקת- אולי זו הרגשה אישית, אבל הייתי חשה שלא בנח לעמוד מול שוכרים שמתגוררים ב2*2 ולבקש מהם דמי שכירות של יותר מ1200 שקלים. רחמנות.
כביכול לקבע את העוני שלהם (בערי פריפריה).
ה. בחיפה- מי שמתכונן לבוא לגור בסופו של דבר, תקחו בחשבון שהמחירים שם לא נמוכים סתם. זיהום האוויר וחולי הסרטן שם גדולים באופן משמעותי.
וסליחה מכל החיפאיות.

 

[zipi m]

מנסיון, דירות מפוצלות בקריות הן אסון!!!
העירייה הורסות את החלוקה גם אחרי ששילמת וחילקת והוצאת מלא כסף.

 

[בתיה G]

קחו בחשבון שדרה מפוצלת - קשה מאוד למכור אח"כ!

 

[nc]

מוסיפה על כל הנ"ל:
תשואה לא נמדדת רק ע"י חישוב שכירות פוטנציאלית לעומת שווי הנכס. חייבים לקחת בחשבון מקדמים נוספים כמו:
*סיכון (בדירות מחולקות הסיכון גדול פי כמה, וכל שוכר שתסתבכו אתו יכול לאיים עליכם בפניה לרשויות)
*פחת. וככל שהנכס ישן זה הופך להיות משמעותי הרבה יותר. תיקון צנרת ישנה יכול לעלות יותר משווי שנתיים שכירות.
*איכות השוכרים. שוכר שלא מפנה בזמן או גורם נזק למבנה/לציוד עולה הון. פינוי שוכר יכול לקחת שנים(!) בהן כמובן לא תשולם שיכורת והוצאות המשפט גבוהות.
*תפוסה. אזורי השקעה מאופיינים בביקושים נמוכים ביחס להיצע השכירות.
*מיסוי - מס רכישה, מיסוי נוסף על מי שהכנסותיו מהשכרת נכסים עולות על רף מסוים (צפוי לרדת עוד!) .במקרה של משפחות דלפוניות מאנ"ש- שלילת הטבות כמו מס הכנסה שלילי, הנחות במקומות מסוימים.

כמובן שמנגד יש את הריבית הנמוכה של היום ועליה בשווי הנכסים. זה עדין לא מקזז את הסיכונים.
דירה בפריפריה היא ודאי לא כסף "קל", ואברך שחושב שהכסף יערם בחשבון הבנק שלו מבלי שהוא יצטרך לעבוד עבורו- טועה. מדובר בעבודה לכל דבר.


בכל אופן, מי שמציע יותר מ7-8% תשואה בשוק הנדל"ן של היום- לברוח!
תשואת דירה בפריפריה תעמוד לרוב על 4%.
זה אומר שמי שיש לו את כל הכסף ורק מחפש מה לעשות בו יכול לבדוק גם השקעות (סולידיות והגיוניות, כמו אג"חים) לטווח ארוך, צמודות למדד, בשוק ההון.

מי שאין לו את הכסף ולוקח משכנתא לצורך הענין צריך גם לבדוק כמה יעלה לו כל הסיפור בשקלול הריבית על המשכנתא , שגם היא צפויה לעלות ב5 השנים הקרובות.

 

[michal2100]

זה אומר שמי שיש לו את כל הכסף ורק מחפש מה לעשות בו יכול לבדוק גם השקעות (סולידיות והגיוניות, כמו אג"חים) לטווח ארוך, צמודות למדד, בשוק ההון.

אפשר קצת פירוט?
ותודה על המידע

 

[nc]

אפשר קצת פירוט?
ותודה על המידע

אני לא יועצת השקעות... כדאי קצת לקרוא בנושא. הוא רחב ומענין.

 

[סבתא של נעה]

קודם כל אני ממש מודה לכולם על המידע המעניין והחשוב
כל המתווכים שהתקשרתי אליהם (לא מכירה באופן אישי אף אחד) דיברו באותה שפה פחות או יותר.
כלומר מחירי הנכסים פחות או יותר או דבר והם גם לוקחים על עצמם ניהול נכס- דאגה לשוכרים, גבייה וכל השאר.
מישהו מכיר מקרוב? זה עובד או לא עובד? דיברו אתי אפילו על צ'קים שאני מקבלת מהם כביטחון ועל כך ש'בוודאות' אין מצב שהדירה לא מושכרת.

ועל הדרך- מישהו מכיר מתווך שאפשר לסמוך עליו בקריות?

שוב תודה. אין כמו הפורום הזה

 

[שריתיש]

אי אפשר לסמוך על המתווכים האלו...
אדרבה נסי להגיע למישהו שאת מכירה שאכן מקבל את השרות הזה מהמתווך והוא אכן מרוצה.

 

[מiכר]

קודם כל אני ממש מודה לכולם על המידע המעניין והחשוב
כל המתווכים שהתקשרתי אליהם (לא מכירה באופן אישי אף אחד) דיברו באותה שפה פחות או יותר.
כלומר מחירי הנכסים פחות או יותר או דבר והם גם לוקחים על עצמם ניהול נכס- דאגה לשוכרים, גבייה וכל השאר.
מישהו מכיר מקרוב? זה עובד או לא עובד? דיברו אתי אפילו על צ'קים שאני מקבלת מהם כביטחון ועל כך ש'בוודאות' אין מצב שהדירה לא מושכרת.

ועל הדרך- מישהו מכיר מתווך שאפשר לסמוך עליו בקריות?

שוב תודה. אין כמו הפורום הזה

כואב.
האשכול הזה משקף את המצב העגום של הציבור החרדי מול מתווכיו מבית. ומדובר בדרך כלל בידידים וקרובים שמנצלים את הקרבה - למעשי רמאות מהזן הגרוע ביותר.

הצ'קים שאת מקבלת כבטחון - במקרים רבים הם לא יותר ממחווה של המתווך שרוצה לדחוף לך את הדירה במחיר מפולפל, ולכן הוא ידאג לצקים גבוהים. לפעמים הם משלמים זאת מתוך העסקה עצמה, דהיינו - הקונה משלם זאת.
מתווכים - אמינים? דבר והיפוכו.