מידע שימושי שוב אברך שנפל בעסקה של עשרים שמונים

[esteras]

כולם פה כותבים בערך את אותו הדבר, אבל יש גם צד שני למטבע,
אני מכיר מקרוב אדם שקנה לפני 10 חודשים דירה בפריסייל, היום זה שווה בוודאות 200-300 אלף שקל יותר,
וזה לא מקרה אחד, צריך למצוא הזדמנויות טובות.

 

[די]

היום זה שווה בוודאות 200-300 אלף שקל יותר,

מה זה שווה בוודאות יותר? שהיום הקבלן משווק לפרייארים הבאים ב200 אל"ש יותר?
הבנתי איך זה עובד:
משווקים לקבוצה הראשונה במחיר מסויים בהבטחה שהמחיר יעלה.
אחר כך משווקים לעוד קבוצה במחיר יותר גבוה, אבל כמו שזה עלה עד עכשיו כך זה ימשיך לעלות.
אח"כ משווקים לקבוצה השלישית וכבר יש "ראיה" הנה הקבוצה השנייה שילמה יותר מהקבוצה הראשונה אז הקבוצה הראשונה כבר הרוויחו כך וכך...
וכך ממשיכים עד שמסיימים לשווק את הפרויקט.
אבל כשכל "המשקיעים" יבואו לממש את הרווח שלהם ולמכור את הדירות הבנויות בשוק החופשי לרוכשים אמיתיים שיבואו לגור בדירות, הם יגלו שהכל היה מגדלים פורחים באוויר ופירמידה, ובאמת המחיר הרבה פחות...

 

[לגדול נכון]

היום זה שווה בוודאות 200-300 אלף שקל יותר,

לא צריך להיות גאון גדול.
תיכנס ל-יד2 ותראה שהדירות של פריסייל יקרות ב-200-300 אלף יותר מהשוק.
הם מראש לוקחים מחיר יקר יותר, אתה לוקח משכנתא גבוהה יותר, הריביות גבוהות יותר, אתה מחכה כמה וכמה שנים עד שהדירה מוכנה, ואז משוויץ לחברים ש"הרווחת" 300 אלף ש"ח...

 

[chani-studi]

כולם פה כותבים בערך את אותו הדבר, אבל יש גם צד שני למטבע,
אני מכיר מקרוב אדם שקנה לפני 10 חודשים דירה בפריסייל, היום זה שווה בוודאות 200-300 אלף שקל יותר,
וזה לא מקרה אחד, צריך למצוא הזדמנויות טובות.

נכון, בעבר הפריסיליים היו פחות ממחיר השוק.
כיום הפריסלים יקרים להחריד!!
מתומחרים הרבה מעל מחיר השוק

 

[esteras]

מה זה שווה בוודאות יותר? שהיום הקבלן משווק לפרייארים הבאים ב200 אל"ש יותר?
הבנתי איך זה עובד:
משווקים לקבוצה הראשונה במחיר מסויים בהבטחה שהמחיר יעלה.
אחר כך משווקים לעוד קבוצה במחיר יותר גבוה, אבל כמו שזה עלה עד עכשיו כך זה ימשיך לעלות.
אח"כ משווקים לקבוצה השלישית וכבר יש "ראיה" הנה הקבוצה השנייה שילמה יותר מהקבוצה הראשונה אז הקבוצה הראשונה כבר הרוויחו כך וכך...
וכך ממשיכים עד שמסיימים לשווק את הפרויקט.
אבל כשכל "המשקיעים" יבואו לממש את הרווח שלהם ולמכור את הדירות הבנויות בשוק החופשי לרוכשים אמיתיים שיבואו לגור בדירות, הם יגלו שהכל היה מגדלים פורחים באוויר ופירמידה, ובאמת המחיר הרבה פחות...

שהיום כבר לא נותנים משקיעים לקנות דירות, ואנשים משלמים על הדירה יותר כסף

 

[esteras]

לא צריך להיות גאון גדול.
תיכנס ל-יד2 ותראה שהדירות של פריסייל יקרות ב-200-300 אלף יותר מהשוק.
הם מראש לוקחים מחיר יקר יותר, אתה לוקח משכנתא גבוהה יותר, הריביות גבוהות יותר, אתה מחכה כמה וכמה שנים עד שהדירה מוכנה, ואז משוויץ לחברים ש"הרווחת" 300 אלף ש"ח...

אם אתה מסתכל ביד 2 על דירות פריסייל כנראה שלא הבנת מה זה פריסייל.

 

[shimשימי]

אם אתה מסתכל ביד 2 על דירות פריסייל כנראה שלא הבנת מה זה פריסייל.

הוא מתכוון שתשווה את זה
לדירות שנמכרות ביד 2...

 

[shimשימי]

נכון, בעבר הפריסיליים היו פחות ממחיר השוק.
כיום הפריסלים יקרים להחריד!!
מתומחרים הרבה מעל מחיר השוק

יש טענה שזה בגלל שהסטנדרט גבוה משמעותית מבעבר
מישהו יכול לאמת אם זה נכון?

 

[לגדול נכון]

יש טענה שזה בגלל שהסטנדרט גבוה משמעותית מבעבר
מישהו יכול לאמת אם זה נכון?

ככל הידוע לי ה"סטנדרט הגבוה" בעיקר מתבטא ביחידת הורים.
כל שאר הירקות במידה וישנם, מתומחרות פי 5 משווים האמיתי.

 

[esteras]

הוא מתכוון שתשווה את זה
לדירות שנמכרות ביד 2...

זה גם לא נכון, ביחס לסביבה זה יותר זול

 

[הוא ואני שווה ביחד]

עיקר הקונים לא גדלו במקומות אלו

מה קשור גדלו? הם באים לשם כי הם רוצים לגור שם. הם לא סתם משקיעים. והמשקיעים הם הבעיה בכל מצב הנדל"ן בארץ, כמו שהביא @ג.ס. מיחיאל סגל שהמשקיעים "לא חושבים על השכנים, אלא רק על הכסף"...

ירושלים = שוק גלובלי.
תל אביב וכדו' = שוק ארצי.
שאר אזורי הארץ = שוק מקומי.

זו כוונת המשורר. בירושלים יש הרבה משקיעים חוצניקים ובמרכז הרבה משקיעים כלל ארציים ושאר אזורי הארץ אין משקיעים ולכן השוק שם יחסית מאוד נקודתי ופחות תזזיתי.

 

[תוכו כברו]

מחיר הדירה נגזר מהביקוש
יש לביקוש שתי חלקים
א. ביקוש כללי וארצי
כאן רוב מוחלט האנשים רוצים במרכז.
ביקוש כללי הוא קשיח כי אנשים צריכים דירה.
המחיר הזה הוא עולה ביחד כל הדירות במרכז עולות יחד [וביחס לזה בפריפריה].
בזה אין שאלה היכן לקנות [ממבט של משקיע], כי כל המחירים עולים יחד ואין סיכון סביר לירידת מחירים בעיר מסויימת.
ב. ביקוש מקומי
והוא לכאורה גמיש, כי אדם יכול לגור במודיעין עילית או בית שמש או אלעד וכולם במרכז.
אלא שישנה לכל עיר מחיר שונה וכאן בעיקר ישנו את הסיכון של נפילת מחירים
וכאן מה שעושה את המחיר האמיתי הוא ביקוש קשיח והוא כמה מתושבי העיר רוצים לגור בה
זה עושה את ההבדל בין עיר אחת לשניה
ולפעמים ישנה בעיר מסויימת בועה שאנשים לא באמת רוצים לגור בה בדוקא, אלא שהם מאמינים שהמחיר יעלה ויעלה
וכאן יכולה [אמורה?] להיות התפוצצות ה'בועה'.

המדידה כמה הוא ביקוש קשיח ואמיתי הוא כמה אחוזים מהקונים הם גרים [או מתכוונים לגור בקרוב] בדירה שהם קנו
וכאן אם רק 20% מהרוכשים קנו למגורים והשאר בשביל למכור או להשכיר אז זה בדיוק 'בועה'.

וכאן בקניית 10/90 או 7/93, אנשים קונים בשביל למכור ולא למגורים
וזה בדיוק 'בועה' ביקוש כי מאמינים שיעלה ולא ביקוש אמיתי סופו להתפוצץ.

בנוסף הבעיה בפרויקט/שכונה/עיר שכולם מחפשים שוכרים [ולא לגור בעצמם] שזה גורם להגעת אוכלוסיה פחות איכותית ובזה נגרמת ירידת מחירים.

===================
על הקונה להיות עניו ולהכיר בחוסר ידיעתו

מישרוצה לקנות דירה דבר ראשון ילך ליועץ משלו וישלם לו
זה עניין מקצועי להשקיע בדירה ובקלות אפשר להפסיד.
מכיר רבים ורבים שהפסידו
צריך לדעת לחשב נכון את כל העלויות ולדעת להבין את הסיכונים.
העלויות נגזרות מהרבה נושאים שלא זוכרים אותם בקניה [מיסים, ריבית, אינפלציה ועוד ועוד]
והסיכונים גם הם מהרבה נושאים.

הרבה זמן לא קראתי תגובה יפה ומחכימה כזו !!!!

 

[תוכו כברו]

כולם פה כותבים בערך את אותו הדבר, אבל יש גם צד שני למטבע,
אני מכיר מקרוב אדם שקנה לפני 10 חודשים דירה בפריסייל, היום זה שווה בוודאות 200-300 אלף שקל יותר,
וזה לא מקרה אחד, צריך למצוא הזדמנויות טובות.

יש לך אפשרות לומר באיזה פרויקט הוא השקיע ?

 

[העץ הרענן]

כולם פה כותבים בערך את אותו הדבר, אבל יש גם צד שני למטבע,
אני מכיר מקרוב אדם שקנה לפני 10 חודשים דירה בפריסייל, היום זה שווה בוודאות 200-300 אלף שקל יותר,
וזה לא מקרה אחד, צריך למצוא הזדמנויות טובות.

מה זה פריסייל סליחה על הבורות

 

[ג.ס.]

פריסל פירושו מכירה מוקדמת.
שכביכול מוכרים אז את הדירות ביותר זול.
וכהיום כמו ששמעתי מיעקב רייניץ. המחירים לא יותר זולים בפריסל.

 

[העץ הרענן]

מה אתם אומרים על קניית דירה מכונס נכסים?
זה זול יותר?
מהם הסיכונים?
למה כן ולמה לא?

 

[די]

יש טענה שזה בגלל שהסטנדרט גבוה משמעותית מבעבר
מישהו יכול לאמת אם זה נכון?

ברור שהסטנדרט עולה עם השנים.
אבל אם דירה שעכשיו סיימו בניה, יותר זולה מדירת פריסייל, אין הבדל בסטנדרט הבניה בין דירות בכזה טווח זמן קטן.

 

[הוא ואני שווה ביחד]

אני מכיר מקרוב אדם שקנה לפני 10 חודשים דירה בפריסייל, היום זה שווה בוודאות 200-300 אלף שקל יותר,
וזה לא מקרה אחד, צריך למצוא הזדמנויות טובות.

זה לא הנקודה של "הזדמנויות טובות" אלא של משווקים אמינים!!!! לא צריך להיות חכם גדול בשביל להבין שהיום עולם המסחר נמצא בשפל עמוק מבחינת האמינות שלו... אנשים מחפשים את הכסף שלנו ולכן הם "יעגלו פינות" במקרה הטוב או "ישקרו ביודעין" במקרה הפחות טוב...
לכן זה פשוט שכל עסקה [וסתם - אפילו בקנית מוצר לבית, וכ"ש בעיסקאות נדל"ן] צריך בירור עמוק על טיב הפרויקט עם כל הסובב אליו... ובעיקר על נאמנות המוכרים!!! וזה יכול להיעשות אך ורק ע"י מקורות חיצוניים לעיסקה... וד"ל.

מה זה שווה בוודאות יותר? שהיום הקבלן משווק לפרייארים הבאים ב200 אל"ש יותר?
הבנתי איך זה עובד:
משווקים לקבוצה הראשונה במחיר מסויים בהבטחה שהמחיר יעלה.
אחר כך משווקים לעוד קבוצה במחיר יותר גבוה, אבל כמו שזה עלה עד עכשיו כך זה ימשיך לעלות.
אח"כ משווקים לקבוצה השלישית וכבר יש "ראיה" הנה הקבוצה השנייה שילמה יותר מהקבוצה הראשונה אז הקבוצה הראשונה כבר הרוויחו כך וכך...
וכך ממשיכים עד שמסיימים לשווק את הפרויקט.
אבל כשכל "המשקיעים" יבואו לממש את הרווח שלהם ולמכור את הדירות הבנויות בשוק החופשי לרוכשים אמיתיים שיבואו לגור בדירות, הם יגלו שהכל היה מגדלים פורחים באוויר ופירמידה, ובאמת המחיר הרבה פחות...

קצת מפחידה ה"הבנה" הזו... כי אם כן, אז זה לא רק שקר - זה רוע בהתגלמותו... וזה רק מחזק את הנכתב לעיל על הצורך בבירור אמין ואיכותי על כל עיסקה שתהיה...

 

[ד. פריד]

יש טענה שזה בגלל שהסטנדרט גבוה משמעותית מבעבר
מישהו יכול לאמת אם זה נכון?

השוויתי פריסייל של חברה בעיר שאני מכיר לפרויקט של אותה חברה מלפני כחמש שנים.
כך שאין טענה רצינית על הבדל במפרט או ביוקרה.
הדירות בפריסייל עלו 500,000 ש"ח יותר מדירה באותו גודל שפורסמה למכירה (יד שנייה) בפרויקט הקודם של אותה חברה בעיר המדוברת...

 

[esteras]

השוויתי פריסייל של חברה בעיר שאני מכיר לפרויקט של אותה חברה מלפני כחמש שנים.
כך שאין טענה רצינית על הבדל במפרט או ביוקרה.
הדירות בפריסייל עלו 500,000 ש"ח יותר מדירה באותו גודל שפורסמה למכירה (יד שנייה) בפרויקט הקודם של אותה חברה בעיר המדוברת...

זה שזה אותה חברה בהכרח שזה אותו יוקרה?
אל תשכח שזה דירה יד 2 מלפני 5 שנים, גם ישנה וגם בלי מבצעי מימון