שיחזור משכנתא לפריים, המלצה.

[avi media]

התורה חסה על ממונם של ישראל ואפי על פרוטה כ"ש על אלפי שקלים...


המלצה שלי לכל מי שלקח משכנתא לא משנה קבועה או משתנה, אם זה צמוד מדד שימחזר בהקדם לפריים - מינוס 1 או 0.8 . ואפילו ללא מינוס כדאי להזדרז למחזר עם ירידת המדד הזמנית בחודש זה זה משמועתי באלפי שקלים.
למרות שהקנסות גבוהות בכל אופן חובה. בעיקר עכשיו שהמדד ירד מעט וההצמדההופחתה. והפריים נמוך ביותר.

אל תאמינו לבנקאים שלא כדאי פרייים.....

ואסביר בקצרה.
הלוואה צמודדת מדד משמעותה 3.5 אחוז ( במקרה הטוב ) + פלוס מדד.
המדד הוא תמיד בעליה. ובמצב תקין נע בן אחוז ל3 אחוז לשנה . בפועל הוא עולה יותר מ3 אחוז לשנה.ז"א תוך שנה אתה משלם 6.5 אחוז רבית מהקרן. לאחר שנתיים 9.5 וכן הלאה.

הלוואת פריים אינה צמודדת מדד אלא לפי מה שבנק ישראל קובע מוסיפים על זה אחוז וחצי. וזהנקרא פריים הפריים היום הוא 2.25 .בנוסף בפריים אין עמלת פרעון.
.בנק ישראל לבנק ישראל יש אינטרס לא להעלות את הריבית כדי לא להפיל את הדולר ואת היצוא , ולכן בצורה יחסית בשנים האחרונות הריבית ירדה.

תעשו השוואה בין ריבית 2.25 אפי אם לא השגתם פריים עם מינוס. לבן 6.5 ומעלה ...

נניח הלוואה של 200000 ש"ח עם אפשרות תשלום תשלום חודשית 1200 ש"ח..
בריבית פריים 2.25 ההלוואה תגמר ב200 חודשים אם הריבית לא תעלה. ואם תעלה קצת גם לא משמעותי כ"כ.
בריבית קבועה אחרי שנה נוצר מצב שאלולא הגבהת התשלום החודשי זה431 חודשים! אפי אם הממדד לא ימשיך לעלות. והרי ודאי שהוא יעלה!
לא לדבר שאם זה קבועה ומדד הממוצע ירד משעת ההלואה שיש קנסות של אלפי שקלים בעת הפרעון.


למעשה אני מכיר יהודי שלווה כ190000 ש"ח לפני כמעט4 שנים, וחילקם ל,3 חלק של המדינה - קבועה 4 אחוז. חלק משלימה 4.9 אחוז. וחלק משתנה כל שנתיים וחצי. כולם צמודות מדד.
בתשלום חודשי שהתחיל ב1130 ל20 שנה ועוד 600 שממשיכים עוד כ5 שנים.
כיום עקב עליית המדד התשלום החודשי אוחז 1260 בנתיים!
תנחשו לאחר תשלום של כ50000 כמה זה אוחז? 199800 כולל קנס פרעון של7500 ש"ח זה אומרכאילו לא שלם כלום! ועוד חייב קנס! מה יהיה אחרי 20 שנה? הרי המדד עוד עולה!

משהוא נוסף שלווה 200000 ש"ח ברבית פריים מינוס 0.9 . באותה תקופה זה יצא כ4.5 אחוז ובתשלום של1200 לחודש ל260 חודשים כ22 שנה.
כיום הוא משלם לחודש כ877 ש"ח לחודש בלבד. כשנשאר לו כ178000בערך.
וכשהוא בא להעלות את התשלום החודשי ל1250, קיצרו לו את ההלוואה לפחות מ15 שנה כולל מה שכבר שילם. וגם אם נגיד שלשם שנוי בנק ישראל יעלה את הריבית.לא מסתבר שיעלה ביותר מאחוז לשנה. ואפי א"כ יעלה זה שווה יותר מצמוד מדד.


לסיכום בצמוד מדד החסרונות 1. הריבית הגבוהה. 2. עליית המדד הקבועה. 3. הקנסות בעת פרעון מוקדם.
בפריים המעלות. 1. ריבית נמוכה שבקושי זזה ובשנים האחרונות ירדה. 2. לא צמוד מדד.3. אין קנסות בפרעון מוקדם.
החסרונות בפריים שאם יהיה שינוי ברבית זה יכול לשנות אפ" ב100 ש"ח לחודש בעוד שהמדד עולה לאט יותר בשקלים בודדים. בכל אופן זהשטויות שעליהם הבנקים מבלבלים את כולם, ועושים על זה את הכסף ,

הארכתי המון כי זה נושא מסובך ועדין קשה להבנה למי שלא מבין בכלכלה. בכל מקרה אני מקווה שכל מי שלווה צמוד למדד יקבל שכל ויבין את החשיבות למחזר.

באם הבנתם ואתם מסכימים איתי תנו תודה. באם לאו תגיבו....

 

[avi media]

הקישור לריביות של השנים האחרונות של בנק ישראל.
http://www.bankisrael.gov.il/deptdata/monetar/interest/bointcrh.htm
הקישור לרבית הפריים של השנים האחרונות. אחוז וחצי יותר מבנק ישראל.
http://www.bankisrael.gov.il/deptdata/pikuah/ribit/ribhahdh.htm

 

[מאן דאמר]

גם אני יכול להעיד. המשכנתא שלי היתה מלכתחילה פריים, והיא ירדה בכמעט 300 ש"ח מתחילתה ועד עכשיו.

 

[אביגדורית]

http://www.prog.co.il/showthread.php?t=27604

 

[avi media]

אביגדור.
.מהקישור שהבאת יוצא שהכי זול זה פריים -0.75 .למעשה ידוע לי על כאלה שהוציאו באותה תקופה -1 בפאגי . ולפני מספר חודשים - 0.8 בטפחות. ו מינוס 1 במרכנתיל, עם תלושי משכורת. כיום כבר יותר קשה אבל עם עקשנות זה אפשרי.

בכל אופן רוב הבנקים מרמים.(גם טפחות) בהתחלה אומרים בסדר רק תגיש את הבקשה ונסתדר ואחר כך , האחוזים שדוברו משתנים ,העצה הכי טובה להתעקש עם הפקיד שיגיד מפורש את המסלול כשהוא יודע שרק על דעת כן התיק נפתח, ולהקליט אותו בלי ידיעתו.
ולא לשכוח לא לתת לו להוסיף "זה תקף רק ל12 יום מעכשיו, אח"כ אני לא יודע מה יקרה דברים משתנים". אחרי כזה משפט התגובה צריכה להיות . אז התיק נסגר ברגע זה.
אין תיק שנפתח ונגמר תוך 12 יום!
ההתחיבות צריכה להיות עד הסגירה של התיק.
אם תדעו מה אתם רוצים ותתעקשו זה עובד!

 

[ezhk0110]

יבורך מי שיבטל את הלוואת הזכאות של משרד השיכון

הלוואות הזכאות של משרד השיכון שכולם לוקחים שלכ"א נקבע סכום ע"פ מס' ילדים וכו', הם פשוט טעות מיסודם, ההצמדה למדד היא כ"כ אכזרית, עד שהכותב כתב עליה בעדינות יתר.
לא עשיתי חשבון (אם יש למישהו צורך אני יכול לעשות בעבורו יש לי את הכלים לוח שפיצר וכו'), אך ברור לי שמשתי האפשרויות הבאות: ריבית פריים ב-10% או ריבית משרד השיכון ב-4%, עדיף ריבית פריים ב-10%, כשהמדד עולה כל שנה ב-3%, זה טעות לחשב 4% ריבית ועוד 3% הצמדה שווה 7% (שגם זה גבוה במיוחד), משום שהצמדת מדד נותנת אפשרות של עלייה בקרן, מה שאומר שנכון שבשנה ראשונה המשלם 4% צמוד מדד שילם פחות מהמשלם 10% לא צמוד, אמנם בשנה שניה ה-10% מחושבים על מה נשאר וזה תמיד פחות מהקרן, שהרי אם אין הצמדה אין מה שיעלה את הקרן מלבד הריבית, ותמיד התשלום החודשי הוא יותר מהריבית החודשית האחרונה, מה שאין ב-7% לשנה צמוד מדד, נכון שהריבית מחושבת על היתרה אבל היא תמיד תהיה יותר מהקרן(עכ"פ כפי הנתונים הקיימים עד היום שאף פעם לא היתה ריבית שלילית שנתית מקסימום חודשית), כך לדוג' מי שלקח 200000 ש"ח ובתחילת שנה שניה אוחז ב-195000 והריבית שלו היא 10% בס"ה הריבית היא 19500 (קצת יותר כי זה חודשי אבל בגדול), לעומת מי שהקרן שלו היא 205000 שאז ריבית של 7% היא 14350 (שימו לב ליחס!), אמנם בשנה שניה עדיין הסכום קטן אבל מאוד מהר הפער מצטמצם, ואף מוסיף וכנראה גם מכפיל.
תשאלו אנשים שלקחו הלואת זכאות לפני 10 שנים כמה נשאר להם היום ותווכחו, ב"ה ברוך הוא וברוך שמו שמפאת תקלות טכניות לא אושרה לי הלואת הזכאות.
לסיום מי שרוצה למחזר משכנתא צמודת מדד אינני רואה סיבה להמתין אפי' יום אחד, ואם הוא רוצה לקוות שהריבית על הפריים תרד תמיד אפשר למחזר שוב (לפחות בבנק אחר).
אני אישית הייתי ממליץ למי שממחזר כיום, אם מדובר בסכום של לפחות 200000 ש"ח, והוא יודע להתפלל, לקחת רבע מההלואה ביורו (לא כל הבנקים מאשרים לדוג' בטפחות אין כזה דבר לעומת זאת במשכן יש, צריך לבדוק), אני עשיתי כך ואני לא יודע להתפתלל והיום פחות משלוש שנים ממועד ההלואה הראשונה פחת לי מהקרן למעלה מ-15000 ש"ח.
ליעוץ אישי פנו אלי במייל.

 

[avi media]

אם כבר הקפצת את הנושא.... אז כדאי לדעת שעדיף לקחת משכנתא המתבססת על לוח סילוקין "קרן שווה" דבר שהבנקים שונאים לתת. מאשר "לוח שפיצר". דבר זה אמור בן בצמוד מדד בן בפריים.כמובן שכדאי רק פריים. ההבדלים הם. בקרן שווה יורד סכום קצוב וקבוע ישירות לקרן, וכן בסה"כ משלמים פחות ריביות. בשפיצר בהתחלה יורד יותר ריבית וקצת קרן .ובסוף להיפך. ובסה"כ משלמים יותר רביות. בקרן שווה הקרן נגמרת מהר יותר. והתשלום החודשי מתחיל קצת גבוה ויורד בעקביות. כי הריבית רק על מה שנשאר מהקרן.

 

[avi media]

שווה קריאה.....

http://www.sos-finance.co.il/82701/mashkanta_learn לא מוסבר בברור ההפרש האמיתי בין צמוד מדד ללא. אבל איך זה עובד ואיך מחשבנים, ומה זה קרן שווה ומה זה שפיצר, מוסבר מעולה... והנה קישור למחשבון המפרט כל תשלום חודשי לאן הולך , לקרן או לרביות. ללא המדד. http://www.bankleumi.co.il/vgnprod/balmash/mortgageCalc/mortgage_calc.asp