הנושאים החמים
שאלות דיונים והתייעצויות בענייני משכנתאות.
מנהל הפורום: הון ובית
מנהל הפורום: הון ובית
56 תגובות
יש לנו כעת משכנתא שיתרת הסילוק שלה עומדת על בערך 580 אלף, הרביות הם
פריים - 0.65 (בפועל 0.95) 30 שנה
מל"צ - 3.26 (25 שנה)
קל"צ - 4.3
בנוסף להלואה זו אנחנו רוצים לקחת עוד הלואה (תוספת במשכנתא -לכל מטרה) באזור 200 א"ש
האם יש כדאיות מיחזור כאן??
ומה הריביות הממוצעות להלואה לכל מטרה?
@מקצועי בלבד
@כיוון משכנתאות
@משכנטוב
@וואלך משכנתאות
@ari1980
@היועץ
תודה מראש!!!
פריים - 0.65 (בפועל 0.95) 30 שנה
מל"צ - 3.26 (25 שנה)
קל"צ - 4.3
בנוסף להלואה זו אנחנו רוצים לקחת עוד הלואה (תוספת במשכנתא -לכל מטרה) באזור 200 א"ש
האם יש כדאיות מיחזור כאן??
ומה הריביות הממוצעות להלואה לכל מטרה?
@מקצועי בלבד
@כיוון משכנתאות
@משכנטוב
@וואלך משכנתאות
@ari1980
@היועץ
תודה מראש!!!
בהמשך לפוסט הזה - הפצצה שהולך להטיל עלינו בנק ישראל - דירה להשקעה, במינוף הדירה הקיימת
אני מרגיש צורך להביא את העדכון הבא -
ידידיי, זהו זה!
ידענו שזה בדרך.. קיוינו שזה אולי לא יגיע/יתעכב, אבל זה כאן!
החל מהיום - 06/10/2021 - אין אפשרות יותר למשכן נכס קיים - עבור הון עצמי לרכישת דירה להשקעה!
חד וחלק. הוראת בנק ישראל, שיצאה היום.
והיות, וזו אינה הנחיה אלא תיקון לשו"ת 329 לדיור, זה גם מהרגע להרגע...
אז, מה? נסתם הגולל??
זהו שלא ממש..
ישנם עוד אופציות פתוחות:
1. כל מי שכבר יש לו חוזה רכישה שתאריכו הנקוב קודם להיום [06/10/21], יוכל לקחת על זה משכנתא, גם אם זה אצלו נכס שני, ולא הצהיר חליפית.
2. אישור עקרוני בתוקף יכובד
3. הליך הלוואה פעיל בבנק, בשלבי הביטחונות.
מעבר לזה, מה בדבר הורים למשכן את עצמם לרכישה עבור ילדים??
בשו"ת 329 הסעיף שתוקן הוא 2.6, לעומתו ישנו סעיף הבא 2.7 - שתכלית עניינו עוסק במשכון קיים, לצורך צד ג'.
בעבר זה היה מותר באופן גורף, ז"א ההנחיה כלל לא חלה ולא היתה אמורה לחול על מקרה כזה, מה שקרה היום - שבנק ישראל החמיר את הדין במקרה זה, והגביל רק לבן משפחה מדרגה ראשונה [לא כמו שכתוב בגלובס ש"הורחב", אלא הוגבל.. הכתב בגלובס - גם לא קרא את התוכן הענייני, וגם לא מבין כלום במשכנתאות ומימון לדיור. מה לעשות, כולה 'כתב' בעיתון..]
לסיכום: הורים יוכלו למשכן את ביתם - לרכישת נכס עבור הילד, וגם שאר בני משפחה דרגה ראשונה בלבד! - בדיוק כמו בערב תומך.
אבל יש עוד..
הצהרת חליפית - מה עם זה? "משפרי דיור" וכאלה..
משפר דיור יוכל לקחת הלוואת גישור [בלון] על הנכס שברשותו, עבור דירה שעליה יצהיר כי היא חליפית, והוא הולך למכור את הראשונה בטווח של שנתיים [תיקון החוק מה7.7.21], ואז יוכל לקבל ללא הגבלת סכוום ועד 50% מערך הדירה הזולה מבין השתיים [זהו הישג אדיר להתאחדות, כי בנק ישראל רצה להגביל רק עד 30%], ועד התקופה שעל פי חוקי המיסוי חובה למכור את הראשונה.
אח"כ, אם ירצה למחזר את אותה הלוואת גישור, יצטרך לעשות זאת בהקצאה מלאה של 75% מימון - ריביות כל מטרה / הלוואה קמעונאית.
וגם זה לא הכל..
מה שנשאר עוד - זה עולם המימון החוץ בנקאי.
לחלק מהאנשים [אולי לא כאן], זה נשמע שווקים אפורים, או ריביות 11% וצפונה של ישראכרט, אבל זהו שלא, זה ממש לא שם. ישנם חברות שיודעות לתת מענים חזקים ביותר, אפי' בריביות הקרובות לבנקים - והם, לא תחת מגבלות הרגולציה של בנק ישראל, הן מהבחינה הזו כמעט ציפורים חופשיות לגמריי.
למעשה ישנן כל מיני פירצות בהנחיה החדשה, וחוסר ברירות רב לגבי 'מוטציות' שונות בעסקאות, אבל רוח המפקד ברורה - להרגיע עם הדירות להשקעה שממונפות ע"י נכסים קיימים. ועכשיו!
המשך כנראה בוא יבוא..
אני מרגיש צורך להביא את העדכון הבא -
ידידיי, זהו זה!
ידענו שזה בדרך.. קיוינו שזה אולי לא יגיע/יתעכב, אבל זה כאן!
החל מהיום - 06/10/2021 - אין אפשרות יותר למשכן נכס קיים - עבור הון עצמי לרכישת דירה להשקעה!
חד וחלק. הוראת בנק ישראל, שיצאה היום.
והיות, וזו אינה הנחיה אלא תיקון לשו"ת 329 לדיור, זה גם מהרגע להרגע...
אז, מה? נסתם הגולל??
זהו שלא ממש..
ישנם עוד אופציות פתוחות:
1. כל מי שכבר יש לו חוזה רכישה שתאריכו הנקוב קודם להיום [06/10/21], יוכל לקחת על זה משכנתא, גם אם זה אצלו נכס שני, ולא הצהיר חליפית.
2. אישור עקרוני בתוקף יכובד
3. הליך הלוואה פעיל בבנק, בשלבי הביטחונות.
מעבר לזה, מה בדבר הורים למשכן את עצמם לרכישה עבור ילדים??
בשו"ת 329 הסעיף שתוקן הוא 2.6, לעומתו ישנו סעיף הבא 2.7 - שתכלית עניינו עוסק במשכון קיים, לצורך צד ג'.
בעבר זה היה מותר באופן גורף, ז"א ההנחיה כלל לא חלה ולא היתה אמורה לחול על מקרה כזה, מה שקרה היום - שבנק ישראל החמיר את הדין במקרה זה, והגביל רק לבן משפחה מדרגה ראשונה [לא כמו שכתוב בגלובס ש"הורחב", אלא הוגבל.. הכתב בגלובס - גם לא קרא את התוכן הענייני, וגם לא מבין כלום במשכנתאות ומימון לדיור. מה לעשות, כולה 'כתב' בעיתון..]
לסיכום: הורים יוכלו למשכן את ביתם - לרכישת נכס עבור הילד, וגם שאר בני משפחה דרגה ראשונה בלבד! - בדיוק כמו בערב תומך.
אבל יש עוד..
הצהרת חליפית - מה עם זה? "משפרי דיור" וכאלה..
משפר דיור יוכל לקחת הלוואת גישור [בלון] על הנכס שברשותו, עבור דירה שעליה יצהיר כי היא חליפית, והוא הולך למכור את הראשונה בטווח של שנתיים [תיקון החוק מה7.7.21], ואז יוכל לקבל ללא הגבלת סכוום ועד 50% מערך הדירה הזולה מבין השתיים [זהו הישג אדיר להתאחדות, כי בנק ישראל רצה להגביל רק עד 30%], ועד התקופה שעל פי חוקי המיסוי חובה למכור את הראשונה.
אח"כ, אם ירצה למחזר את אותה הלוואת גישור, יצטרך לעשות זאת בהקצאה מלאה של 75% מימון - ריביות כל מטרה / הלוואה קמעונאית.
וגם זה לא הכל..
מה שנשאר עוד - זה עולם המימון החוץ בנקאי.
לחלק מהאנשים [אולי לא כאן], זה נשמע שווקים אפורים, או ריביות 11% וצפונה של ישראכרט, אבל זהו שלא, זה ממש לא שם. ישנם חברות שיודעות לתת מענים חזקים ביותר, אפי' בריביות הקרובות לבנקים - והם, לא תחת מגבלות הרגולציה של בנק ישראל, הן מהבחינה הזו כמעט ציפורים חופשיות לגמריי.
למעשה ישנן כל מיני פירצות בהנחיה החדשה, וחוסר ברירות רב לגבי 'מוטציות' שונות בעסקאות, אבל רוח המפקד ברורה - להרגיע עם הדירות להשקעה שממונפות ע"י נכסים קיימים. ועכשיו!
המשך כנראה בוא יבוא..
16 תגובות
78 תגובות
מאמר מעולה של יועץ המשכנתאות רימון חייט, הייתי חייבת להביא אותו בעקבות הדיונים שנערכו פה בנושא.
מהו מדד תשומות הבניה
מדד תשומות הבניה נועד להציג את השינוי בעלות הכוללת של בניית דירה בישראל. את המדד יוצרת ומפרסמת מידי חודש הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. חוקרי הלשכה קובעים מהו סל המוצרים הנדרש כדי לייצר דירה טיפוסית: X ק"ג מלט, Y ק"ג בלוקים, Z ליטרים של מים, A שעות עבודה של חשמלאי, B שעות עבודה של רצף וכן הלאה. לאחר שחושב סל המוצרים המלא, בודקים חוקרי הלשכה לסטטיסטיקה כל חודש מהו מחירו של כל אחד מהמוצרים לעיל בשוק בכל חודש. אם המחיר של הסל עולה אומרים שהמדד עלה, אם מחיר סל המוצרים יורד אומרים שהמדד ירד.
כאשר קונים דירה מקבלן, החוב לקבלן צמוד בדרך כלל למדד תשומות הבניה. זהו שריד שנשאר מהתקופה בה הייתה אינפלציה גבוהה. כיום אין לכך הצדקה כלכלית ואופן ההצמדה הוא עוד פריט עליו אפשר ורצוי לנהל משא ומתן עם הקבלן לפני חתימת חוזה הרכישה.
מה קרה למדד תשומות הבניה בשנה האחרונה ומדוע?
לאחר שנים של מדדים נמוכים מאד, החל משנת 2020 מדד תשומות הבניה עלה משמעותית. הסיבה לכך היא שהתחזיות להתרסקות כלכלית בעקבות הקורונה התבדו. בתחילת 2020, עם פרוץ משבר הקורונה היו תחזיות אפוקליפטיות על פיהן אלפי משפחות לא יוכלו לשלם את המשכנתאות שלהן וימכרו את הדירות ומשפחות אחרות לא יוכלו לקבל משכנתה חדשה ובעקבות מחיר הדירות יתרסק. המציאות הייתה הפוכה. צעדים יעילים של ממשלת ישראל ובנק ישראל מצד אחד והעובדה שרוב האנשים שאיבדו את מקום עבודתם היו אנשים עם שכר נמוך מלכתחילה מצד שני, גרמו לתחזיות אלו להתבדות. לרבים לא הייתה ירידת הכנסה כלל בתקופת הקורונה אך הייתה ירידה משמעותית בהוצאות ולכן תחושה של רווחה. כל זאת לצד העובדה שעליה מתונה במחירי הדירות נתפסת בשנים האחרונות כדבר נורמלי, לעומת זאת עליה מתונה לאחר שמומחים חזו קריסת מחירים נתפסה כמשהו חריג ורבים מיהרו לקפוץ על הרכבת ועלה הביקוש לדירות. לקבלנים הבונים את הדירות יצרה הקורונה קושי אמתי. ההובלה הימית התייקרה מאד וכך גם המוצרים המיובאים. נוצר קושי להביא עובדים זרים נוספים ולכן שכר העבודה של העובדים הזרים הקיימים עלה. כל זאת דחף את מדד תשומות הבניה למעלה.
איך משפיעה עליית מדד התשומות הבניה על מחיר הדירה שלכם
אם רכשנו דירה מקבלן והחוב שלנו לקבלן צמוד למדד תשומות הבניה אז עליה במדד מגדילה את החוב. נניח ואנו חייבים לקבלן 1,500,000 שקלים והמדד עלה ב- 3%, בסוף השנה נהיה חייבים לקבלן 1,500,000 * 1.03 = 1,545,000 – עליה של 45,000 שקלים בחוב לקבלן. אם מועד התשלום שלכם לקבלן אינו כעבור שנה אלא כעבור שנתיים אז תהיה שנה נוספת של הצמדה. בשנה השנייה ההצמדה אינה פועלת על מיליון וחצי אלא על החוב הצמוד משנה א' כלומר – 1,545,000 * 1.03 = 1,591,350.
זוכרים את מערכת א' ומערכת ב' במוח שלנו מתחילת המאמר? כל אחד מבין שאם החוב שלו לקבלן התנפח במעל 90,000 שקלים זה כואב מאד. זהו סכום גדול ואנשים יעשו הרבה כדי למנוע תשלום זה. הפתרון האינטואיטיבי והקל ביותר הוא לשלם לקבלן את החוב היום במקום בעוד שנתיים יחד עם ההצמדה. כלומר לשלם היום את ה- 1,500,000 שקלים במקום 1,591,350 עוד שנתיים. אבל… אם מערכת ב' שלנו תתחיל לפעול, היא אמורה לשאול אותנו כמה תעלה לנו הקדמת התשלום?
אם הקדמת התשלום מבוצעת מתוך כסף מזומן שיש לכם אז בהנחה שעל פיקדון נקבל תשואה נמוכה מאשר עלות ההצמדה, אין עלות להקדמת התשלום ואפשר לבצע אותה. אם הקדמת התשלום מבוצעת באמצעות משכנתה הדברים הופכים למעניינים יותר.
נמשיך עם אותה משפחה שהחוב שלהם בסך מיליון וחצי שקלים ישולם לקבלן באמצעות הקדמת לקיחת המשכנתה.
המשמעות הכלכלית של הקדמת המשכנתה
הקדמת המשכנתה אפשרית אך ורק כשאנו מסוגלים לשלם לפחות את רכיב הריבית של המשכנתה. בשלב זה נניח שאנו מסוגלים לשלם את המשכנתה כרגיל כלומר 7,000 שקלים לחודש אשר ישולמו במקביל לשכר הדירה שאנו משלמים משך שנתיים אלו או במידה ואנו לא משלמים שכר דירה למשל כאשר אנו גרים אצל ההורים או בסידור דיור אחר ללא שכר דירה.
אם אנו מסוגלים לשלם משך 24 החודשים (שנתיים) עד קבלת הדירה 7,000 שקלים לחודש במידה וניקח את המשכנתה, המשמעות היא שאם לא ניקח את המשכנתה נוכל לחסוך את אותם 7,000 שקלים. כלומר בסוף השנתיים יהיו לנו 7,000 * 24 = 168,000 שקלים. כלומר כבר אנו רואים שאותו סכום מפחיד של 91,000 שקלים שבגללו התחלנו לשלם 7,000 שקלים לחודש שנתיים קודם, אם לא נפחד ממנו ופשוט נחסוך 7,000 שקלים, יהיו לנו בעוד שנתיים, 168,000 שקלים אשר יאפשרו גם לשלם 91,000 שקלים של הצמדות וגם להשאיר לנו עודף של 81,570 שקלים (!).
81,000 במזומן הוא סכום נאה שאנו יכולים לעשות איתו כל מיני דברים ואפשר בהחלט להסתכל על העובדה שלא נבהלנו והקדמנו תשלומים כמצב בו גם שילמנו את ההצמדה וגם יצאנו לטיול מפנק בחו"ל אבל זו לא חוכמה כי הגדלנו בשנתיים את מספר השנים שבהם גרענו 7,000 מהחשבון השוטף שלנו. לחילופין אפשר להשתמש בסכום זה כדי להקטין את סכום המשכנתה הנדרש. אם נקטין את סכום המשכנתה ונישאר באותם תשלומים חודשיים תתקצר המשכנתה שלנו. ובסך הכל גם נשלם פחות שנים וגם נשלם בסך הכל הרבה פחות.
לשם פישוט הדברים לא אתייחס למסלולים השונים של המשכנתה אלא אקח את כל המשכנתה בריבית קבועה לא צמודה.
נניח שהיום אנו מבצעים את התשלום לקבלן כדי לחסוך מדדים נוספים.
הווה אומר, ב- 1/8/2021 אנו ניקח את המשכנתה בסך 1,500,000 שקלים ונשלם עליה משך 26 שנים:
משכנתה לאחר שהקדמנו תשלום לקבלן
סך הריביות שנשלם יהיה 686,674 שקלים.
לעומת זאת אם במקום לקחת את המשכנתה היום ניקח אותה בעוד שנתיים ב- 1.8.2023 ובנתיים נחסוך בצד 7,000 שקלים אז לאחר תשלום מדד התשומות של 91,000 שקלים יישאר לנו עודף של 81,570 שקלים אשר יאפשר לנו לקחת משכנתה קטנה יותר: 1,500,000 – 81,570 = 1,418,430 שקלים. משכנתה זו תיראה כך:
משכנתה שלקחנו מאוחר לאחר שגם שילמנו את מדד תשומות הבניה ונשאר לנו עודף
כלומר, העובדה שבמקום להקדים תשלום לקבלן ולקחת את המשכנתה מוקדם יותר, דחינו את התשלום לקבלן, שילמנו את מדד תשומות הבניה ובכל זאת קרו שני דברים:
אופן ירידת החוב בהלוואה בשיטת תשלום חודשי שווה – שפיצר
קל לראות שפחות מחצי מתוך אותם 7,000 ששילמנו בחודש באמת הקטינו את המשכנתה. כאשר אנו שמים את הכסף בחיסכון כל ה– 7,000 הולכים להקטנת הקרן (בניכוי הכח ה"נגדי" של ההצמדה אשר מגדיל את הקרן אך ראינו שבעוצמה קטנה יותר).
אפשר לחשוב על זה גם אחרת. נניח שהחלטנו לשלם לקבלן ב- 1.8.2021 במקום שנתיים לאחר מכן. אנו לוקחים את המשכנתה למשך 26 שנים כפי שתואר למעלה ומסיימים אותה ב- 1.8.2047. לעומת זאת אם באותו אוגוסט 2021 נחל לחסוך במקום לקחת את המשכנתה, חסכנו שנתיים עד 1.8.2023 ואז לקחנו משכנתה למשך 23.6 שנים בלבד. כלומר בסופו של דבר סיימנו את סך התשלומים כחצי שנה קודם.
מה קורה אם איננו יכולים לשלם את ה- 7,000 לחודש ועדיין רוצים להקדים תשלום?
נניח שאותם 91,000 של הצמדות מפחידים אותנו ואיננו יכולים לשלם על המשכנתה 7,000 שקלים לחודש לפני שקיבלנו את הדירה. למשל בגלל שאנו משלמים גם שכירות. במקרה זה יציע לנו הבנק שנתיים גרייס. גרייס היא תקופה מוסכמת בה נשלם רק את הריבית בלי הקרן ולכן התשלום החודשי יהיה קטן יותר בתקופת הגרייס.
הלוואת ה- 1,500,000 עם גרייס תיראה כך:
משכנתה עם גרייס לשנתיים
נדרשנו להאריך את ההלוואה בשנתיים כדי להישאר בהחזר חודשי של 7,000 שקלים.
במהלך התקופה עד שנקבל את הדירה נשלם את הריבית בלבד – 3,938 שקלים. אם איננו מסוגלים לשלם אפילו את הסכום הזה אז ממילא אין לנו אפשרות להקדים את התשלומים לקבלן ונותר לנו להתפלל שמדד תשומות הבניה לא ימוטט אותנו. זה כבר קשור לתכנון כלכלי של הרכישה מראש. מקוצר היריעה מאמר זה לא יעסוק בכך.
התשלומים לבנק עם הגרייס ייראו כך:
גרף תשלומים עם גרייס חלקי
אם יש בהלוואה רכיב צמוד למדד המחירים לצרכן אז בתקופת הגרייס החוב לא יישאר אותו דבר אלא עלול לגדול. בהחלט יכול להיות שכבר בשלב זה נפסיד על הגידול בחוב יותר ממה שהיינו מפסידים על מדד תשומות הבניה (אין באמת דרך לדעת אם מחיר החיטה יעלה יותר ממחיר המלט בשנה נתונה).
בהלוואה עם הגרייס סך התשלומים שלנו הוא 792,000 שקלים.
את הגרייס לקחנו כי אנו לא יכולים לשלם 7,000 שקלים בחודש, כלומר לא נוכל גם לחסוך 7,000 שקלים אלא רק 3,938 שקלים בחודש כלומר בסך הכל כ- 97,000 שקלים:
במקרה הצבירה שלנו במידה ובמקום לקחת משכנתה עם גרייס אלא חיסכון של התשלום החודשי היא פחות או יותר מה שהיה עולה לנו מדד תשומות הבניה.
נתעלם מהפער של 6,000 שקלים בין ה- 97,000 שצברנו לבין ה- 91,000 שהיה עולה המדד ופשוט ניקח שוב משכנתה של 1,500,000 שקלים. אשים שוב את המשכנתה המתאימה לאי הקדמת תשלומים אשר הופיעה בתחילת המאמר:
משכנתה ללא הקדמת תשלום לקבלן אך עם חיסכון של תשלומי הריבית בתקופת הגרייס
אפשר לראות שאם אקח הלוואה של 1.5 מיליון היא תעלה לי במונחי ריבית מצטברת 686,674 שקלים. אם לעומת זאת לקחתי הלוואה עם גרייס לשנתיים כי רציתי לחמוק ממדד תשומות הבניה זה עלה לי במונחי ריבית 792,000 שקלים. פער של כ- 105,000 שקלים. כדי להיות הגונים הם המציאות צריך לציין כי בשביל להגיע לפער גדול זה שילמתי עוד שנתיים לפני תחילת ההלוואה 3938*24 = 94,515. בניכוי סכום זה הרווח מכך שלא הקדמתי תשלום הוא כ- 11,000 שקלים.
אז… האם להקדים תשלום לקבלן?
כלכלה אינה חד משמעית כמעט בכלום. לצד החישובים יש גם מידה משתנה (תלויה באדם) של פסיכולוגיה. אני יכול להראות חיסכון של מעל מאה אלף שקלים עבור התנהגות מסוימת אך בסופו של דבר יבוא מישהו ובמקום לצבור את התשלום החודשי שהיה אמור לצבור כדי להגיע לאותו חיסכון הוא יילך ליותר מסעדות או יטוס לדובאי. אם אתה מאלו שצריכים סד של משכנתה כדי להיכנס למסגרת תקציבית, אני משער שהתעייפת עוד לפני שהגעת לכאן. אם בכל זאת אתה קורא שורה זאת ומזהה את עצמך אז יש לך כעת שתי אפשרויות: להבין שהתנהלותך גורמת לאובדן של כסף גדול ולנסות לשנותה או לעשות את את מה שאתה רוצה מתוך ידיעה של הדברים שתצטרך לוותר בגלל זה (סחורות ושירותים בשווי אלפי שקלים).
יכולות להיות גם סיבות אחרות להקדים תשלומים כמו למשל חוסר וודאות לגבי העבודה בעתיד. לא התייחסתי לכל היתרונות והחסרונות של כל אחד מהיבטי ההחלטה אלא רק להשפעת מדד תשומות הבניה כי זה הדבר המטריד רבים בעת הזו. לעניין היציבות בעבודה אוכל להמליץ לחתום על משכנתה כעת אבל לקחת רק סכום קטן מתוכה. נניח 100,000 מיתוך מיליון וחצי. אם נעשה זאת לא נסבול מהנזק הכלכלי של ההקדמה מצד אחד והבנק לא יוכל למנוע מאיתנו לקחת את שאר המשכנתה בעוד שנתיים אפילו אם חס ושלום נהיה מובטלים.
מענה לשאלות שאני מנחש שיגיעו
הכל טוב ויפה למשכנתה של 1.5 מיליון עם תשלום של 7,000 שקלים אבל לי יש משכנתה של 850,000 עם תשלום של 4,000.
במסגרת מאמר אני יכול לתת דוגמה בודדת. השתדלתי שהדוגמה תהיה מייצגת. מטרת המאמר היא להראות את האופן בו חושב כלכלן ולתת לכל אחת מכן כלים באמצעותם תוכלי להגיע למסקנות עבור המקרה הפרטי שלך.
אם זה כל כך ברור, איך זה שכולם אומרים אחרת?
קודם כל אם להיות מדויק אז לכל הפחות מדובר על "כולם" פחות אחד. מעבר לכך, הכלל של תשובה אינטואיטיבית אותה רבים לא טורחים לאתגר ולבדוק נכונה גם לציבור גדול של אנשים. אנו רואים מול העיניים 91,000 שקלים של הצמדות, פועלים באופן מסוים ואז אומרים גם בקבוצת הפייסבוק/ווטצאפ מה עשינו, זה נראה הגיוני לאחרים וכן הלאה. כשאתם שומעים דעה כלכלית של מישהו תמיד בקשו לראות את החישוב עליו מבוססת דעה זו. כלכלה היא אמנם ממדעי החברה אך תמיד אמור להיות מאחורי הדברים מספרים או נוסחאות אשר יתארו שני צדדים של משוואה. כלומר לא מספיק לחשב בקלות כמה תעלה לנו ההצמדה למדד התשומות אלא יש לבקש לראות גם החישוב הפחות קל – מה המחיר של עלויות המימון אם ניקח משכנתה שנתיים קודם.
שמעתם על המחוקק האמריקאי שהיה אובססבי על נושא הגברת בטיחות הטיסה בארה"ב? הוא הציע למשל שבדיוטי-פרי לא ימכרו סכינים ושהטייסים יהיו מאחורי דלת נעולה חסינת כדורים. גם אני לא שמעתי עליו ובגלל זה התרחש הפיגוע הגדול בעולם – 11/9. אבל… אם חודש קודם היו מקבלים את כל ההמלצות שלו והפיגוע לא היה יוצא לפועל. יכול להיות שהוא היה זכור לנצח לא כזה שהציל למעלה מ- 3000 אנשים אלא כפסיכי שללא כל סיבה גרם וגורם להוצאות של מיליונים לחברות התעופה. כשמישהו אומר לכם עשיתי X וזה חסך לי Y, הוא בדרך כלל לא בודק כמה היה חוסך אם היה בוחר לבצע את A.
מקור
מהו מדד תשומות הבניה
מדד תשומות הבניה נועד להציג את השינוי בעלות הכוללת של בניית דירה בישראל. את המדד יוצרת ומפרסמת מידי חודש הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. חוקרי הלשכה קובעים מהו סל המוצרים הנדרש כדי לייצר דירה טיפוסית: X ק"ג מלט, Y ק"ג בלוקים, Z ליטרים של מים, A שעות עבודה של חשמלאי, B שעות עבודה של רצף וכן הלאה. לאחר שחושב סל המוצרים המלא, בודקים חוקרי הלשכה לסטטיסטיקה כל חודש מהו מחירו של כל אחד מהמוצרים לעיל בשוק בכל חודש. אם המחיר של הסל עולה אומרים שהמדד עלה, אם מחיר סל המוצרים יורד אומרים שהמדד ירד.
כאשר קונים דירה מקבלן, החוב לקבלן צמוד בדרך כלל למדד תשומות הבניה. זהו שריד שנשאר מהתקופה בה הייתה אינפלציה גבוהה. כיום אין לכך הצדקה כלכלית ואופן ההצמדה הוא עוד פריט עליו אפשר ורצוי לנהל משא ומתן עם הקבלן לפני חתימת חוזה הרכישה.
מה קרה למדד תשומות הבניה בשנה האחרונה ומדוע?
לאחר שנים של מדדים נמוכים מאד, החל משנת 2020 מדד תשומות הבניה עלה משמעותית. הסיבה לכך היא שהתחזיות להתרסקות כלכלית בעקבות הקורונה התבדו. בתחילת 2020, עם פרוץ משבר הקורונה היו תחזיות אפוקליפטיות על פיהן אלפי משפחות לא יוכלו לשלם את המשכנתאות שלהן וימכרו את הדירות ומשפחות אחרות לא יוכלו לקבל משכנתה חדשה ובעקבות מחיר הדירות יתרסק. המציאות הייתה הפוכה. צעדים יעילים של ממשלת ישראל ובנק ישראל מצד אחד והעובדה שרוב האנשים שאיבדו את מקום עבודתם היו אנשים עם שכר נמוך מלכתחילה מצד שני, גרמו לתחזיות אלו להתבדות. לרבים לא הייתה ירידת הכנסה כלל בתקופת הקורונה אך הייתה ירידה משמעותית בהוצאות ולכן תחושה של רווחה. כל זאת לצד העובדה שעליה מתונה במחירי הדירות נתפסת בשנים האחרונות כדבר נורמלי, לעומת זאת עליה מתונה לאחר שמומחים חזו קריסת מחירים נתפסה כמשהו חריג ורבים מיהרו לקפוץ על הרכבת ועלה הביקוש לדירות. לקבלנים הבונים את הדירות יצרה הקורונה קושי אמתי. ההובלה הימית התייקרה מאד וכך גם המוצרים המיובאים. נוצר קושי להביא עובדים זרים נוספים ולכן שכר העבודה של העובדים הזרים הקיימים עלה. כל זאת דחף את מדד תשומות הבניה למעלה.
איך משפיעה עליית מדד התשומות הבניה על מחיר הדירה שלכם
אם רכשנו דירה מקבלן והחוב שלנו לקבלן צמוד למדד תשומות הבניה אז עליה במדד מגדילה את החוב. נניח ואנו חייבים לקבלן 1,500,000 שקלים והמדד עלה ב- 3%, בסוף השנה נהיה חייבים לקבלן 1,500,000 * 1.03 = 1,545,000 – עליה של 45,000 שקלים בחוב לקבלן. אם מועד התשלום שלכם לקבלן אינו כעבור שנה אלא כעבור שנתיים אז תהיה שנה נוספת של הצמדה. בשנה השנייה ההצמדה אינה פועלת על מיליון וחצי אלא על החוב הצמוד משנה א' כלומר – 1,545,000 * 1.03 = 1,591,350.
זוכרים את מערכת א' ומערכת ב' במוח שלנו מתחילת המאמר? כל אחד מבין שאם החוב שלו לקבלן התנפח במעל 90,000 שקלים זה כואב מאד. זהו סכום גדול ואנשים יעשו הרבה כדי למנוע תשלום זה. הפתרון האינטואיטיבי והקל ביותר הוא לשלם לקבלן את החוב היום במקום בעוד שנתיים יחד עם ההצמדה. כלומר לשלם היום את ה- 1,500,000 שקלים במקום 1,591,350 עוד שנתיים. אבל… אם מערכת ב' שלנו תתחיל לפעול, היא אמורה לשאול אותנו כמה תעלה לנו הקדמת התשלום?
אם הקדמת התשלום מבוצעת מתוך כסף מזומן שיש לכם אז בהנחה שעל פיקדון נקבל תשואה נמוכה מאשר עלות ההצמדה, אין עלות להקדמת התשלום ואפשר לבצע אותה. אם הקדמת התשלום מבוצעת באמצעות משכנתה הדברים הופכים למעניינים יותר.
נמשיך עם אותה משפחה שהחוב שלהם בסך מיליון וחצי שקלים ישולם לקבלן באמצעות הקדמת לקיחת המשכנתה.
המשמעות הכלכלית של הקדמת המשכנתה
הקדמת המשכנתה אפשרית אך ורק כשאנו מסוגלים לשלם לפחות את רכיב הריבית של המשכנתה. בשלב זה נניח שאנו מסוגלים לשלם את המשכנתה כרגיל כלומר 7,000 שקלים לחודש אשר ישולמו במקביל לשכר הדירה שאנו משלמים משך שנתיים אלו או במידה ואנו לא משלמים שכר דירה למשל כאשר אנו גרים אצל ההורים או בסידור דיור אחר ללא שכר דירה.
אם אנו מסוגלים לשלם משך 24 החודשים (שנתיים) עד קבלת הדירה 7,000 שקלים לחודש במידה וניקח את המשכנתה, המשמעות היא שאם לא ניקח את המשכנתה נוכל לחסוך את אותם 7,000 שקלים. כלומר בסוף השנתיים יהיו לנו 7,000 * 24 = 168,000 שקלים. כלומר כבר אנו רואים שאותו סכום מפחיד של 91,000 שקלים שבגללו התחלנו לשלם 7,000 שקלים לחודש שנתיים קודם, אם לא נפחד ממנו ופשוט נחסוך 7,000 שקלים, יהיו לנו בעוד שנתיים, 168,000 שקלים אשר יאפשרו גם לשלם 91,000 שקלים של הצמדות וגם להשאיר לנו עודף של 81,570 שקלים (!).
81,000 במזומן הוא סכום נאה שאנו יכולים לעשות איתו כל מיני דברים ואפשר בהחלט להסתכל על העובדה שלא נבהלנו והקדמנו תשלומים כמצב בו גם שילמנו את ההצמדה וגם יצאנו לטיול מפנק בחו"ל אבל זו לא חוכמה כי הגדלנו בשנתיים את מספר השנים שבהם גרענו 7,000 מהחשבון השוטף שלנו. לחילופין אפשר להשתמש בסכום זה כדי להקטין את סכום המשכנתה הנדרש. אם נקטין את סכום המשכנתה ונישאר באותם תשלומים חודשיים תתקצר המשכנתה שלנו. ובסך הכל גם נשלם פחות שנים וגם נשלם בסך הכל הרבה פחות.
לשם פישוט הדברים לא אתייחס למסלולים השונים של המשכנתה אלא אקח את כל המשכנתה בריבית קבועה לא צמודה.
נניח שהיום אנו מבצעים את התשלום לקבלן כדי לחסוך מדדים נוספים.
הווה אומר, ב- 1/8/2021 אנו ניקח את המשכנתה בסך 1,500,000 שקלים ונשלם עליה משך 26 שנים:
משכנתה לאחר שהקדמנו תשלום לקבלןסך הריביות שנשלם יהיה 686,674 שקלים.
לעומת זאת אם במקום לקחת את המשכנתה היום ניקח אותה בעוד שנתיים ב- 1.8.2023 ובנתיים נחסוך בצד 7,000 שקלים אז לאחר תשלום מדד התשומות של 91,000 שקלים יישאר לנו עודף של 81,570 שקלים אשר יאפשר לנו לקחת משכנתה קטנה יותר: 1,500,000 – 81,570 = 1,418,430 שקלים. משכנתה זו תיראה כך:
משכנתה שלקחנו מאוחר לאחר שגם שילמנו את מדד תשומות הבניה ונשאר לנו עודףכלומר, העובדה שבמקום להקדים תשלום לקבלן ולקחת את המשכנתה מוקדם יותר, דחינו את התשלום לקבלן, שילמנו את מדד תשומות הבניה ובכל זאת קרו שני דברים:
- בסך הכל סיימנו לשלם את המשכנתה כחצי שנה מוקדם יותר (המשכנתה הראשונה החלה ב- 1.8.2021 והסתיימה כעבור 26 שנים ב- 1.8.2047. בחלופה השניה התחלנו לשלם באותו מועד – 1.8.2021 אך למשך שנתיים שילמנו לפיקדון ואז לקחנו משכנתה קצרה בכשנתיים וחצי ובסך הכל סיימנו לשלם ב- 1.2.2047).
- סך תשלומי הריבית שלנו במידה ודחינו את התשלומים לקבלן היו קטנים ב- 129,602 שקלים (686,674-557,072).
אופן ירידת החוב בהלוואה בשיטת תשלום חודשי שווה – שפיצרקל לראות שפחות מחצי מתוך אותם 7,000 ששילמנו בחודש באמת הקטינו את המשכנתה. כאשר אנו שמים את הכסף בחיסכון כל ה– 7,000 הולכים להקטנת הקרן (בניכוי הכח ה"נגדי" של ההצמדה אשר מגדיל את הקרן אך ראינו שבעוצמה קטנה יותר).
אפשר לחשוב על זה גם אחרת. נניח שהחלטנו לשלם לקבלן ב- 1.8.2021 במקום שנתיים לאחר מכן. אנו לוקחים את המשכנתה למשך 26 שנים כפי שתואר למעלה ומסיימים אותה ב- 1.8.2047. לעומת זאת אם באותו אוגוסט 2021 נחל לחסוך במקום לקחת את המשכנתה, חסכנו שנתיים עד 1.8.2023 ואז לקחנו משכנתה למשך 23.6 שנים בלבד. כלומר בסופו של דבר סיימנו את סך התשלומים כחצי שנה קודם.
מה קורה אם איננו יכולים לשלם את ה- 7,000 לחודש ועדיין רוצים להקדים תשלום?
נניח שאותם 91,000 של הצמדות מפחידים אותנו ואיננו יכולים לשלם על המשכנתה 7,000 שקלים לחודש לפני שקיבלנו את הדירה. למשל בגלל שאנו משלמים גם שכירות. במקרה זה יציע לנו הבנק שנתיים גרייס. גרייס היא תקופה מוסכמת בה נשלם רק את הריבית בלי הקרן ולכן התשלום החודשי יהיה קטן יותר בתקופת הגרייס.
הלוואת ה- 1,500,000 עם גרייס תיראה כך:
משכנתה עם גרייס לשנתייםנדרשנו להאריך את ההלוואה בשנתיים כדי להישאר בהחזר חודשי של 7,000 שקלים.
במהלך התקופה עד שנקבל את הדירה נשלם את הריבית בלבד – 3,938 שקלים. אם איננו מסוגלים לשלם אפילו את הסכום הזה אז ממילא אין לנו אפשרות להקדים את התשלומים לקבלן ונותר לנו להתפלל שמדד תשומות הבניה לא ימוטט אותנו. זה כבר קשור לתכנון כלכלי של הרכישה מראש. מקוצר היריעה מאמר זה לא יעסוק בכך.
התשלומים לבנק עם הגרייס ייראו כך:
גרף תשלומים עם גרייס חלקיאם יש בהלוואה רכיב צמוד למדד המחירים לצרכן אז בתקופת הגרייס החוב לא יישאר אותו דבר אלא עלול לגדול. בהחלט יכול להיות שכבר בשלב זה נפסיד על הגידול בחוב יותר ממה שהיינו מפסידים על מדד תשומות הבניה (אין באמת דרך לדעת אם מחיר החיטה יעלה יותר ממחיר המלט בשנה נתונה).
בהלוואה עם הגרייס סך התשלומים שלנו הוא 792,000 שקלים.
את הגרייס לקחנו כי אנו לא יכולים לשלם 7,000 שקלים בחודש, כלומר לא נוכל גם לחסוך 7,000 שקלים אלא רק 3,938 שקלים בחודש כלומר בסך הכל כ- 97,000 שקלים:
במקרה הצבירה שלנו במידה ובמקום לקחת משכנתה עם גרייס אלא חיסכון של התשלום החודשי היא פחות או יותר מה שהיה עולה לנו מדד תשומות הבניה.
נתעלם מהפער של 6,000 שקלים בין ה- 97,000 שצברנו לבין ה- 91,000 שהיה עולה המדד ופשוט ניקח שוב משכנתה של 1,500,000 שקלים. אשים שוב את המשכנתה המתאימה לאי הקדמת תשלומים אשר הופיעה בתחילת המאמר:
משכנתה ללא הקדמת תשלום לקבלן אך עם חיסכון של תשלומי הריבית בתקופת הגרייסאפשר לראות שאם אקח הלוואה של 1.5 מיליון היא תעלה לי במונחי ריבית מצטברת 686,674 שקלים. אם לעומת זאת לקחתי הלוואה עם גרייס לשנתיים כי רציתי לחמוק ממדד תשומות הבניה זה עלה לי במונחי ריבית 792,000 שקלים. פער של כ- 105,000 שקלים. כדי להיות הגונים הם המציאות צריך לציין כי בשביל להגיע לפער גדול זה שילמתי עוד שנתיים לפני תחילת ההלוואה 3938*24 = 94,515. בניכוי סכום זה הרווח מכך שלא הקדמתי תשלום הוא כ- 11,000 שקלים.
אז… האם להקדים תשלום לקבלן?
כלכלה אינה חד משמעית כמעט בכלום. לצד החישובים יש גם מידה משתנה (תלויה באדם) של פסיכולוגיה. אני יכול להראות חיסכון של מעל מאה אלף שקלים עבור התנהגות מסוימת אך בסופו של דבר יבוא מישהו ובמקום לצבור את התשלום החודשי שהיה אמור לצבור כדי להגיע לאותו חיסכון הוא יילך ליותר מסעדות או יטוס לדובאי. אם אתה מאלו שצריכים סד של משכנתה כדי להיכנס למסגרת תקציבית, אני משער שהתעייפת עוד לפני שהגעת לכאן. אם בכל זאת אתה קורא שורה זאת ומזהה את עצמך אז יש לך כעת שתי אפשרויות: להבין שהתנהלותך גורמת לאובדן של כסף גדול ולנסות לשנותה או לעשות את את מה שאתה רוצה מתוך ידיעה של הדברים שתצטרך לוותר בגלל זה (סחורות ושירותים בשווי אלפי שקלים).
יכולות להיות גם סיבות אחרות להקדים תשלומים כמו למשל חוסר וודאות לגבי העבודה בעתיד. לא התייחסתי לכל היתרונות והחסרונות של כל אחד מהיבטי ההחלטה אלא רק להשפעת מדד תשומות הבניה כי זה הדבר המטריד רבים בעת הזו. לעניין היציבות בעבודה אוכל להמליץ לחתום על משכנתה כעת אבל לקחת רק סכום קטן מתוכה. נניח 100,000 מיתוך מיליון וחצי. אם נעשה זאת לא נסבול מהנזק הכלכלי של ההקדמה מצד אחד והבנק לא יוכל למנוע מאיתנו לקחת את שאר המשכנתה בעוד שנתיים אפילו אם חס ושלום נהיה מובטלים.
מענה לשאלות שאני מנחש שיגיעו
הכל טוב ויפה למשכנתה של 1.5 מיליון עם תשלום של 7,000 שקלים אבל לי יש משכנתה של 850,000 עם תשלום של 4,000.
במסגרת מאמר אני יכול לתת דוגמה בודדת. השתדלתי שהדוגמה תהיה מייצגת. מטרת המאמר היא להראות את האופן בו חושב כלכלן ולתת לכל אחת מכן כלים באמצעותם תוכלי להגיע למסקנות עבור המקרה הפרטי שלך.
אם זה כל כך ברור, איך זה שכולם אומרים אחרת?
קודם כל אם להיות מדויק אז לכל הפחות מדובר על "כולם" פחות אחד. מעבר לכך, הכלל של תשובה אינטואיטיבית אותה רבים לא טורחים לאתגר ולבדוק נכונה גם לציבור גדול של אנשים. אנו רואים מול העיניים 91,000 שקלים של הצמדות, פועלים באופן מסוים ואז אומרים גם בקבוצת הפייסבוק/ווטצאפ מה עשינו, זה נראה הגיוני לאחרים וכן הלאה. כשאתם שומעים דעה כלכלית של מישהו תמיד בקשו לראות את החישוב עליו מבוססת דעה זו. כלכלה היא אמנם ממדעי החברה אך תמיד אמור להיות מאחורי הדברים מספרים או נוסחאות אשר יתארו שני צדדים של משוואה. כלומר לא מספיק לחשב בקלות כמה תעלה לנו ההצמדה למדד התשומות אלא יש לבקש לראות גם החישוב הפחות קל – מה המחיר של עלויות המימון אם ניקח משכנתה שנתיים קודם.
שמעתם על המחוקק האמריקאי שהיה אובססבי על נושא הגברת בטיחות הטיסה בארה"ב? הוא הציע למשל שבדיוטי-פרי לא ימכרו סכינים ושהטייסים יהיו מאחורי דלת נעולה חסינת כדורים. גם אני לא שמעתי עליו ובגלל זה התרחש הפיגוע הגדול בעולם – 11/9. אבל… אם חודש קודם היו מקבלים את כל ההמלצות שלו והפיגוע לא היה יוצא לפועל. יכול להיות שהוא היה זכור לנצח לא כזה שהציל למעלה מ- 3000 אנשים אלא כפסיכי שללא כל סיבה גרם וגורם להוצאות של מיליונים לחברות התעופה. כשמישהו אומר לכם עשיתי X וזה חסך לי Y, הוא בדרך כלל לא בודק כמה היה חוסך אם היה בוחר לבצע את A.
מקור
2 תגובות
משרד הבינוי והשיכון מעניק לזכאים (בעלי תעודת זכאות) סיוע (הלוואה/ מענק) לרכישת דירה, לבנייתה או להרחבתה.
מי זכאי לקבל סיוע מטעם המדינה?
סיוע מטעם המדינה מוענק למי שעומד בתנאים שנקבעו לצורך כך על ידי המדינה והונפקה לו תעודת זכאות.
הסיוע יכול להינתן הן לחסרי דירה והן לבעלי דירה.
תנאי הזכאות לחסרי דירה
חסרי דירה הם מי שעונים על התנאים הבאים:
- מי שאין ולא הייתה להם* דירה או חלק בדירה בבעלותם ב- 10 שנים אחרונות.
- מי שיש על שמם דירה, אך הדירה אינה זמינה להם למגורים בשל מגורי קרובי משפחה מקרבה ראשונה (אב/אם, סב/סבתא) ואין ולא הייתה להם דירה אחרת על שמם, ולא קיבלו מהמדינה סיוע כלשהו לדיור ב- 10 שנים האחרונות.
- מי שכשהיו נשואים, הייתה להם בבעלות דירה או חלק בדירה, ובעקבות גירושין הועברו הדירה או החלק בדירה ללא תמורה לבן/בת הזוג לשעבר.
חסרי דירה הזכאים לתעודת זכאות:
- זוגות נשואים עם או בלי ילדים
- זוגות ידועים בציבור
- זוגות שנרשמו לנישואין
- יחיד/ה מגיל 30 (מגיל 21 למממשי סיוע ביישובי עדיפות לאומית ששירתו בצבא)
- משפחות חד-הוריות
- עולים חדשים
במקרים מסוימים יוכלו גם "בעלי דירה", כלומר, מי שהיו או יש להם דירה או חלק בדירה, לקבל מהמדינה סיוע כספי.
בעלי דירה הזכאים לתעודת זכאות:
- מי שהעבירו בעקבות גירושין עד 50% בדירה אחת בלבד עם תמורה של עד 50% ומאז אין ולא היו להם זכויות בדירה.
- מי שמתגוררים במצוקה (צפיפות מגורים או מצוקה בריאותית) בהתאם לתנאים שנקבעו על ידי משרד הבינוי והשיכון.
ממה מורכב הסיוע?
הסיוע מורכב מהלוואה צמודה למדד בריבית קבועה, הניתנת לתקופה של 20, 25 או 30 שנה, בתנאי החזר מועדפים.
מי קובע את תנאי הסיוע?
המדינה קובעת את גובה הסיוע ותנאיו בהתאם למצבו האישי של הזכאי ובהתאם למיקום הדירה.
אילו יתרונות יש בקבלת סיוע מסוג הלוואת זכאות?
היתרונות בהלוואת זכאות מתבטאים בריבית מועדפת, באפשרות לפרוע את ההלוואות בפירעון מוקדם ללא תשלום עמלת הפסד כלכלי, בתעריפי שמאות מיוחדים, בתעריף מיוחד לדמי טיפול באשראי ובביטחונות ועוד.
אילו מסמכים נדרשים לקבלת תעודת זכאות?
- תעודת זהות של המבקשים
- אישור מקצין העיר על משך שירות החובה בצה"ל, או אישור על שירות לאומי מאגודות שהוכרו לכך על ידי משרד הבינוי והשיכון, או אישור על שירות אזרחי מאגודות שהוכרו לכך על ידי משרד הבינוי והשיכון
- פרטי אחים ואחיות: שמותיהם של האחים והאחיות של כל אחד מהנרשמים לזכאות, כולל מספרי תעודות הזהות שלהם, כתובות מגורים בארץ ושנת לידתם
- לזוגות נשואים: תעודת נישואין
- לזוגות שנרשמו לנישואין: אישור מהרבנות על ההרשמה לנישואין (לא יאוחר משלושה חודשים מתאריך ההרשמה לזכאות בסניף)
- להורים לילדים: פרטי הילדים כפי שמופיעים בתעודת הזהות. במניין מספר הילדים ייחשב גם היריון מחודש חמישי (20 שבועות), באישור קופת חולים החתום על ידי רופא
- לעולים חדשים: תעודת עולה (עד 15 שנים מתאריך העלייה)
האם ניתן לקבל הלוואה נוספת מכספי הבנק?
כן. בנוסף להלוואת הזכאות, ניתן לקבל הלוואות מכספי הבנק. שיעור המימון תלוי בטיב הנכס (מבחינת מצבו המשפטי, הביטחונות שהבנק יוכל לקבל ושווי הנכס) וביכולת ההחזר שלכם.
למידע נוסף, היכנסו לאתר משרד השיכון – מחיר למשתכן
המאמר מאתר בנק הפועלים כאן, והטבלה באדיבות אתר סמארט.
הצטרפות לניוזלטר
איזה כיף שהצטרפתם לניוזלטר שלנו!
מעכשיו, תהיו הראשונים לקבל את כל העדכונים, החדשות, ההפתעות בלעדיות, והתכנים הכי חמים שלנו בפרוג!
לוח לימודים
מסלולי לימוד שאפשר להצטרף
אליהם ממש עכשיו:
לוח מודעות
- מתחם האירוח והנופש
- נוצר:
- ברוריה2266
- נוצר:
- דירת גן ירושלים
- נוצר:
- מתחם האירוח והנופש
- נוצר:
- מתחם האירוח והנופש
- נוצר:
- מתחם האירוח והנופש
- נוצר:
- מתחם האירוח והנופש
- נוצר:
- wg
- נוצר:
- פורממן
- נוצר:
- יהונתן כץ
- נוצר:
- מתחם האירוח והנופש
- נוצר:
- נופש עם נוף לכנרת
- נוצר:
- שותף בעסק
- נוצר:
- מתחם האירוח והנופש
- נוצר:
- מתחם האירוח והנופש
- נוצר:
- מתחם האירוח והנופש
- נוצר:
- מתחם האירוח והנופש
- נוצר:
- מתחם האירוח והנופש
- נוצר:
- מתחם האירוח והנופש
- נוצר:
- מתחם האירוח והנופש
- נוצר:
- מתחם האירוח והנופש
- נוצר:
- מתחם האירוח והנופש
- נוצר:
- מתחם האירוח והנופש
- נוצר:
- מתחם האירוח והנופש
- נוצר:
- מתחם האירוח והנופש
- נוצר:
Royal Water Villa – סוויטה עם בריכה פרטית
🌊 Royal Water Villa – סוויטה עם בריכה פרטית 🌊...
וילת ''נופש בגבעה” – חופשה ברמה אחרת באשקלון!
וילת “נופש בגבעה” אירוח ברמה אחרת...!!
פתוחה...
דירת נופש ענקית ומפנקת בלב ירושלים
דירת נופש משופצת מהיסוד, ברמה הגבוהה ביותר, 5...
חופשה משפחתית יוקרתית: 5 חדרים בקו הים 🌊
נופש יוקרתי על הים: דירת 5 חדרים מרווחת (2...
יחידה לזוג באזור גן ורשא
יחידה מהממת ומטופחת נקיה לפסח עם ממ"ד!!
במרכז העיר
דירת נופש משופצת ונקיה ברמה!
דירה נקיה מאוד, אפשר לקבל במייל תמונות, צמודה...
דירת נופש בקריית שמואל עם נוף עוצר נשימה לכנרת
דירת הנופש נמצאת במרכז קרית שמואל ליד השטיבלאך...
מחפש להחליף דירת 3 חדרי שינה בירושלים לדירת 3 חדרי שינה בנתניה לפסח!!
מחפש להחליף דירת 3 חדרי שינה בירושלים בדירת 3...
דירת נופש מפנקת מושכרת לכל חג הפסח ב4000 ש"ח
דירה אירוח
דירת אירוח מפנקת ונעימה לזוג או...
צימר זוגי / משפחתי מפנק בישוב הנופש מיצד!!
צימר מפנק ומרווח, המותאם במיוחד לזוגות ומשפחות...
דירה נופש יחודית ברובע היהודי בסמיכות לכותל
ברח' שונה הלכות, בסמיכות לכותל (2 דקות הליכה)...
3 חדרי שינה. עד 12 איש. 12 דק הליכה מהכנרתת
דירת נופש בטבריה - חדשה ויוקרתית
מתחם גדול מתאים במיוחד לשבתות גיבוש ושמחות ולכל מטרה
מתחם נאה ומסודר בלב בני ברק שקט ביוחד
אירוח...
בית כפרי בבר יוחאי- מושלם למשפחות
🌻 בית כפרי עם 5 חדרי שינה, אפשרות להוספת...
דירה משפחתית מהממת לנוף!!!
דירה שמורה ומהממת ונקיה לכיוון הנוף כולל מרפסת...
דירת נופש לפסח נקיה ומטופחת
דירת נופש נקיה מרוחות ומטופחת
משכירים לכל הפסח...
סוויטה זוגית מפנקת בקו ראשון לים
✨ חופשה זוגית מושלמת בקו ראשון לים! ✨
סוויטה...
המקום המושלם לנופש גלילי קסום ומושקע.
מושלם לנופש משפחתי כולל מרפסת עם נוף מטורף...
memories /נופשים בעתיקה סוויטת פסגת הארי
בלב העיר העתיקה של צפת, ברחוב האר״י 18, מחכה...
memories / ממוריז נופשים בעתיקה
צימר מרווח ומפנק בצפת העתיקה – חופשה קסומה עם...
יחידה חדשה, יוקרתית ומושקעת ברמה של מלון בוטיק!
יחידה חדשה, יוקרתית ומושקעת ברמה של מלון...
דירת נופש חדשה ומרווחת בהר שמואל 5 דקות מירושלים
דירה להשכרה חדשה מרווחת ויפה !!
בהר שמואל...
דירת נופש קומת קרקע בהר שמואל
דירה נקיה ומוסדרת קומת קרקע בשכונה שקטה ונעימה...
דירה עם מרפסת נוף לכנרת ומירון
דירה משופצת ומקסימה, ריהוט חדש, מרפסת עם נוף...
נווה עמוס- וילת נופש ברמה גבוהה
וילת נופש יוקרתית וחדשה, 7 חדרי שינה מרווחים...
אהבת את הפורום? שתף>>
