איפה כדאי לקנות דירה בתקופה הזאת

[קוה אל ה']

בפוסטים הקודמים .

אפשר קישור?

 

[מתמיד]

מתמיד

www.prog.co.il

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

חברות הנדל"ן בונות על המינוף - זה טוב לעליות אבל מתנקם בהן בירידות​

חברות הנדל"ן מתמנפות כדי להתקדם. מינוף היא מילה לגיטימית בשוק הנדל"ן ומאפשרות לחברות לצמוח במהירות, אבל השאלה היא מתי המינוף גבוה מדי - מניות הנדל"ן יורדות חזק בחודש האחרון והיום מדדי הנדל"ן נפלו ב-4-5% ; ישראל קנדה שמובילה את הירידות מתחילת השנה (הזהרנו) כמשל
נתנאל אריאל|08/05/2022 16:41



(4)
תגיות

חברות נדל"ן נדל"ן למגורים נדל"ן מניב
בעשור וקצת האחרון הכסף היה זול בשווקים (ריבית אפסית), חברות נדל"ן היו יכולות לגייס חובות, ועוד חובות, ועוד חובות, בריביות נמוכות - שלא לומר מצחיקות. זה עזר להן כמובן מאוד להגדיל את הדירות שלהן (או את המרכזים המסחריים שלהן במקרה של חברות הנדל"ן המניב). בשנת 2021 זה השתלם להן במיוחד. מדד חברות הייזום והבנייה בישראל עלה ב-75% בשנה אחת, מדד חברות הנדל"ן המניב בישראל עלה ב-45% ומדד חברות הנדל"ן המניב הישראלית בחו"ל עלה ב-47%, מדובר בעליות יפות מאוד, כאשר רוב המדדים עלו פחות. הבנקים לשם השוואה עלו ב-68%, מדד הנפט והגז עלה ב-62%, ואילו מדדי הדגל ת"א 35, ת"א 125 ות"א 90 עלו ב-31-33%.
מדובר בהחלט בעליות יפות לחברות הנדל"ן, אשר זכו גם לתנופה החזקה של עליית מחירי הדיור בישראל ביותר מ-15% בשנה אחת.
בחודש האחרון המניות צוללות ב-10-15%, ויש מי שנופלות אפילו יותר. מתחילת השנה? תראו את ישראל קנדה -5.58% ו לוינשטין הנדסה -9.5% שנופלות כבר 26% ומחקו רבע מהשווי שלהן. בקשר לישראל קנדה, עם כניסתה לגזית גלוב הזהרנו כי ברק רוזן נכנס להרפתקה. מניית ישראל קנדה בינתיים משלמת את המחיר).
אבל למינוף הולך וגדל יש כמובן גם חסרונות: כאשר הכסף מפסיק להיות זול (למשל במקרה של העלאת ריבית, כבר אמרנו?) הכסף נהיה יקר יותר, וחובות שהיה קל לגלגל בשנה שעברה - יהיה קשה יותר לגלגל כשהריבית עולה. מעבר לכך, כאשר שיעור ההיוון של החברות עולה אז מנגד ערך הנכסים יורד וממילא השיערוך שלהם יורד. לפעמים גם עלייה של 1% בשיעור ההיוון עשויה לכסח את שווי הנכס ב-10-15%. כאשר חברות בונות על השיערוכים האלה כדי לצמוח, זה נראה מצוין בתקופה של ריבית אפס, אבל כאשר סביבת המאקרו משתנה, הריבית כבר אינה אפס אלא מתחילה לטפס (והיא החלה לטפס בישראל ובארה"ב כזכור בשבוע שעבר הפד' הקפיץ את הריבית ב-0.5% והיא עומדת בטווח של 0.75%, ובאנגליה למחרת הריבית עלתה ל-1%) אז זה משפיע על אותם שיערוכי נדל"ן

אז אחרי עשור של ריבית אפסית בעולם - הנה אנחנו מתעוררים למציאות חדשה של ריביות הולכות ועולות. שוק ההון צופה קדימה ומודע לכך, ולכן מוריד את מניות חברות הנדל"ן והנדל"ן המניב, ואת הממונפות הוא עשוי להוריד עוד יותר. מהי רמת מינוף סבירה? נהוג לומר שמינוף של 50-60% הוא סביר, ואילו מינוף של 70% מתחיל להיות בעייתי ומינוף של 80% הוא כבר מסוכן. מדוע? כי הוא מוציא את השליטה בפועל מדי החברה, הוא הופך אותה לפחות יציבה פיננסית, פגיעה לרוחות מבחוץ, נתונה לחסדיהם של גופי המימון (הבנקים למשל) שירצו עוד ביטחונות, או אפילו עשויים לבקש את הכסף חזרה מוקדם מהצפוי.
הנה המספרים:
רק נציין כי גזית גלוב -2.76% ו נורסטאר -5.72% חריגות עם תשואה חיובית גבוהה - בעקבות ההתעניינות של ישראל קנדה בחברה, והגעתם של מתעניינים ובעלי עניין נוספים, כמו רמי לוי, ועמוס לוזון. אחרת סביר שגם בהן הירידות היו באות לידי ביטוי.

מצאתם טעות בכתבה? כתבו לנו ונתקן
רוצה להיות מעודכן? הרשם לדיוור שלנו

חברות הנדל"ן בונות על המינוף - זה טוב לעליות אבל מתנקם בהן בירידות​

חברות הנדל"ן מתמנפות כדי להתקדם. מינוף היא מילה לגיטימית בשוק הנדל"ן ומאפשרות לחברות לצמוח במהירות, אבל השאלה היא מתי המינוף גבוה מדי - מניות הנדל"ן יורדות חזק בחודש האחרון והיום מדדי הנדל"ן נפלו ב-4-5% ; ישראל קנדה שמובילה את הירידות מתחילת השנה (הזהרנו) כמשל
נתנאל אריאל|08/05/2022 16:41



(4)
תגיות

חברות נדל"ן נדל"ן למגורים נדל"ן מניב
בעשור וקצת האחרון הכסף היה זול בשווקים (ריבית אפסית), חברות נדל"ן היו יכולות לגייס חובות, ועוד חובות, ועוד חובות, בריביות נמוכות - שלא לומר מצחיקות. זה עזר להן כמובן מאוד להגדיל את הדירות שלהן (או את המרכזים המסחריים שלהן במקרה של חברות הנדל"ן המניב). בשנת 2021 זה השתלם להן במיוחד. מדד חברות הייזום והבנייה בישראל עלה ב-75% בשנה אחת, מדד חברות הנדל"ן המניב בישראל עלה ב-45% ומדד חברות הנדל"ן המניב הישראלית בחו"ל עלה ב-47%, מדובר בעליות יפות מאוד, כאשר רוב המדדים עלו פחות. הבנקים לשם השוואה עלו ב-68%, מדד הנפט והגז עלה ב-62%, ואילו מדדי הדגל ת"א 35, ת"א 125 ות"א 90 עלו ב-31-33%.
מדובר בהחלט בעליות יפות לחברות הנדל"ן, אשר זכו גם לתנופה החזקה של עליית מחירי הדיור בישראל ביותר מ-15% בשנה אחת.
בחודש האחרון המניות צוללות ב-10-15%, ויש מי שנופלות אפילו יותר. מתחילת השנה? תראו את ישראל קנדה -5.58% ו לוינשטין הנדסה -9.5% שנופלות כבר 26% ומחקו רבע מהשווי שלהן. בקשר לישראל קנדה, עם כניסתה לגזית גלוב הזהרנו כי ברק רוזן נכנס להרפתקה. מניית ישראל קנדה בינתיים משלמת את המחיר).
אבל למינוף הולך וגדל יש כמובן גם חסרונות: כאשר הכסף מפסיק להיות זול (למשל במקרה של העלאת ריבית, כבר אמרנו?) הכסף נהיה יקר יותר, וחובות שהיה קל לגלגל בשנה שעברה - יהיה קשה יותר לגלגל כשהריבית עולה. מעבר לכך, כאשר שיעור ההיוון של החברות עולה אז מנגד ערך הנכסים יורד וממילא השיערוך שלהם יורד. לפעמים גם עלייה של 1% בשיעור ההיוון עשויה לכסח את שווי הנכס ב-10-15%. כאשר חברות בונות על השיערוכים האלה כדי לצמוח, זה נראה מצוין בתקופה של ריבית אפס, אבל כאשר סביבת המאקרו משתנה, הריבית כבר אינה אפס אלא מתחילה לטפס (והיא החלה לטפס בישראל ובארה"ב כזכור בשבוע שעבר הפד' הקפיץ את הריבית ב-0.5% והיא עומדת בטווח של 0.75%, ובאנגליה למחרת הריבית עלתה ל-1%) אז זה משפיע על אותם שיערוכי נדל"ן

אז אחרי עשור של ריבית אפסית בעולם - הנה אנחנו מתעוררים למציאות חדשה של ריביות הולכות ועולות. שוק ההון צופה קדימה ומודע לכך, ולכן מוריד את מניות חברות הנדל"ן והנדל"ן המניב, ואת הממונפות הוא עשוי להוריד עוד יותר. מהי רמת מינוף סבירה? נהוג לומר שמינוף של 50-60% הוא סביר, ואילו מינוף של 70% מתחיל להיות בעייתי ומינוף של 80% הוא כבר מסוכן. מדוע? כי הוא מוציא את השליטה בפועל מדי החברה, הוא הופך אותה לפחות יציבה פיננסית, פגיעה לרוחות מבחוץ, נתונה לחסדיהם של גופי המימון (הבנקים למשל) שירצו עוד ביטחונות, או אפילו עשויים לבקש את הכסף חזרה מוקדם מהצפוי.
הנה המספרים:
רק נציין כי גזית גלוב -2.76% ו נורסטאר -5.72% חריגות עם תשואה חיובית גבוהה - בעקבות ההתעניינות של ישראל קנדה בחברה, והגעתם של מתעניינים ובעלי עניין נוספים, כמו רמי לוי, ועמוס לוזון. אחרת סביר שגם בהן הירידות היו באות לידי ביטוי.

מצאתם טעות בכתבה? כתבו לנו ונתקן
רוצה להיות מעודכן? הרשם לדיוור שלנו

החלק שהבנתי היה מרתק. איני מתבייש לומר שלא הכל הבנתי, ואשמח מאוד להסבר, האם "השנה" הכוונה ל2022 ? איך יודעים כבר במאי מה המצב השנה? ולמה באמת יש הפרשים כאלו בין השנים? האם רק בגלל העניין של הריבית שכתוב במלל? אשמח להסבר (ואם אני לא הבנתי, בטוחני שיש כאן גם עוד כמה קוראים שלא הבינו וישמחו להסבר)

 

[יודיתתתתתתת]

דמיינו לרגע שאין יותר כזאת אפשרות לקבל משכנתא מהבנק,
מי יקנה דירה ברמה ד ב2 מיליון?
למי יש 2 מיליון מזומן?
באותו הרגע יצנחו המחירים שם ל700 אלף
או לכל סכום אחר שיוכל להיות שאדם מסוגל לחסוך במזומן......

כמובן זה דוגמא קיצונית,
אבל לא צריך להגיע לזה,
מספיק שהריביות יזנקו בהרבה
ואז החזרי המשכנתא גם יזנקו
ומנגד הריביות בפקדונות הבנקאיים גם הם יזנקו
כל אחד יעדיף לחסוך בבנק מאשר שיהיה לו את כאב הראש בקניית דירה,

להגיד ששוק הנדל"ן מונע רק מהיצע וביקוש
ולהתעלם מהמימון שמניע את שוק הנדל"ן (ומנפח אותו לרמות הזויות),
זוהי אמירה שמגיעה מחוסר ידע והבנה בסיסית בצורה איך שהשוק הזה מתנהל.

תמיד יקחו משכנתא עם אחוז ריבית טיפה גבוה כי שוק נדל"ן רותח
ואנשים חיים את זה זה המצב אם אתה מחליט להחרים ולומר שאצלך השוק לא רותח בבקשה
אני מבינה לא מעט בנדל"ן בלעה"ר,כל מי שיאמר שנדל"ן ירד מבחינתי הוא חי בירח
ולא קולט את כל הטיקים שליברמן דואג שיעלו עוד באמירות שלו כבר בתחילת השנה שיעלו המחירים
תסתכל על הטבלה של החודשים האחרונים ותראה כמה קנו דירות בהשוואה לשנים קודמות..
כל מי שאין לו כח למשכנתא וכו' מנסה למצוא אמתלא שירדו מחירים חבל..

 

[אני456]

כל מי שאין לו כח למשכנתא וכו'

יש לו המון כח. אין לו אפשרות החזר. (לא עכשיו, עוד שנה)
וגם למתיחת פנים של הכנסות יש גבול כלשהוא.

 

[בעריש]

ברגע שיהיו ירידות מחירים (לא של 5-10%, של יותר), תתחיל הקריסה הכלכלית של המדינה כמו דומינו.
זה יתחיל בחברות ענק שיגיעו חדלות פירעון, אנשים שיעדיפו לעזוב את הדירה ולא לשלם את המשכנתא, בנקים שיתחילו להיות בבעיות, אנשים שלא יוכלו להוציא כסף וכו....

 

[מקצועי בלבד]

החלק שהבנתי היה מרתק. איני מתבייש לומר שלא הכל הבנתי, ואשמח מאוד להסבר, האם "השנה" הכוונה ל2022 ? איך יודעים כבר במאי מה המצב השנה? ולמה באמת יש הפרשים כאלו בין השנים? האם רק בגלל העניין של הריבית שכתוב במלל? אשמח להסבר (ואם אני לא הבנתי, בטוחני שיש כאן גם עוד כמה קוראים שלא הבינו וישמחו להסבר)

הריבית שעולה בכל העולם [והצפי להמשך עליות]היא פקטור חזק לירידות של מניות הנדל"ן.
אבל לא רק לירידות של חברות נדל"ן אלא לירידות של הרבה חברות שממונפות בשיעור גבוה מדי לפי דעת המשקיעים.
אם עד היום על ההלוואות שלהם היו משלמים בזול, השנה החגיגה נגמרה ויש עליות ריבית רציניות בכל העולם.
הם פשוט בסכנה להפסד הרווח ואולי להפסדים גדולים יותר ואפי' לפשיטות רגל.

 

[בעריש]

הריבית שעולה בכל העולם [והצפי להמשך עליות]היא פקטור חזק לירידות של מניות הנדל"ן.
אבל לא רק לירידות של חברות נדל"ן אלא לירידות של הרבה חברות שממונפות בשיעור גבוה מדי לפי דעת המשקיעים.
אם עד היום על ההלוואות שלהם היו משלמים בזול, השנה החגיגה נגמרה ויש עליות ריבית רציניות בכל העולם.
הם פשוט בסכנה להפסד הרווח ואולי להפסדים גדולים יותר ואפי' פשיטות רגל.

לדעתי יעצרו את שיווק הקרקעות כדי א לבגיע למצבים קיצוניים.
לא יתנו כזה מהר לחברות הגדולות לקרוס.

 

[קוה אל ה']

בדיונים המקצועיים נבחן אם אפשר להגדיל את היצע הדירות בהגרלות הבאות.

עוד דווח בחדשות הערב כי שר האוצר אביגדור ליברמן, שרת הפנים איילת שקד ושר הבינוי והשיכון זאב אלקין, צפויים לסכם מחר כי 85% מהדירות שמשווקת המדינה יוגרלו ורק מחוסרי דיור יורשו להשתתף בהגרלה. עוד צפויים השרים להחליט כי מחיר הקרקע לקבלנים יירד.

זכיתם בהגרלת "מחיר למשתכן"? תאלצו לחכות | המחדש

מתוך 150 הפרויקטים שהוגרלו לציבור, ל-136 לא הוגשו אישורי בנייה - כך שהדיירים יצטרכו לחכות אפילו שנים לדירה עצמה • שרי האוצר, הפנים והבינוי צפויים לסכם מחר כי 85% מהדירות שמשווקת המדינה יוגרלו ורק מחוסרי דיור יורשו להשתתף בהגרלה • בדיונים המקצועיים נבחן אם אפשר להגדיל את היצע הדירות בהגרלות הבאות

hm-news.co.il

 

[מתמיד]

אני מבינה לא מעט בנדל"ן

כמה שנים ?
אם התשובה היא פחות מ20 שנים .
אז את לא מכירה שום דבר חוץ מעליית מחירי הדיור ולכן את בטוחה שמה שהיה הוא שיהיה.

 

[מקצועי בלבד]

לדעתי יעצרו את שיווק הקרקעות כדי א לבגיע למצבים קיצוניים.
לא יתנו כזה מהר לחברות הגדולות לקרוס.

חברות הנדל"ן זה לאו דווקא קבלנים שבונים דירות.
זה גם חברות שהעסק שלהם זה נדל"ן, לדוגמה חברות שמפעילות קניונים, שלקחו משכנתאות גדולות ואם הריביות ימשיכו לעלות יהיו להם בעיות קשות בתזרים.

 

[יודיתתתתתתת]

כמה שנים ?
אם התשובה היא פחות מ20 שנים .
אז את לא מכירה שום דבר חוץ מעליית מחירי הדיור ולכן את בטוחה שמה שהיה הוא שיהיה.

לא באה להתווכח,רק תחשוב שאתה או רעייתך תעבדו בשנה הקרובה לחינם
אם תקנו עוד שנה דירה ולא עכשיו כי יעלה עוד 10% מינימום עד מאי שנה הבאה
מתסכל לראות אנשים תמימים שמאמינים שמחירי הדירות ירדו כאילו בונים 300,000 יח"ד בשנה
האוכלוסיא גודלת והיח"ד לא..

 

[להרגיע]

צפויים לסכם מחר כי 85% מהדירות שמשווקת המדינה יוגרלו

זה משמעותי כי עד היום זה היה רק 50 אחוז אאל"ט

עוד צפויים השרים להחליט כי מחיר הקרקע לקבלנים יירד.

גם זה משמעותי

 

[בעריש]

חברות הנדל"ן זה לאו דווקא קבלנים שבונים דירות.
זה גם חברות שהעסק שלהם זה נדל"ן, לדוגמה חברות שמפעילות קניונים, שלקחו משכנתאות גדולות ואם הריביות ימשיכו לעלות יהיו להם בעיות קשות בתזרים.

המצב כיום של חברות הבניה הגדולות הם קונים קרקעות, המחיר שהם נותנים על קרקע, בדרך כלל מגלם את העליות הצפויות בשוק עד שהדירות ייצאו למכירה (לפחות שנתיים וחצי שלוש) בשביל לשלם את הסכומים המטורפים בדרך כלל זה לא מאנשים פרטיים שמלווים (יש גם את זה, אבל בעיקר) מבנקים, המינוף הוא גבוה במיוחד, גם אם כרגע יעלו ריביות לעתיד, בשנים הקרובות זה לא ישפיע, כי אם ישפיע נראה את השוק בקריסה מטורפת,
ולכן זה לא כל כך משנה מי עומד מאחורי הייזום.
זו דעתי כמובן.

 

[מקצועי בלבד]

המצב כיום של חברות הבניה הגדולות הם קונים קרקעות, המחיר שהם נותנים על קרקע, בדרך כלל מגלם את העליות הצפויות בשוק עד שהדירות ייצאו למכירה (לפחות שנתיים וחצי שלוש) בשביל לשלם את הסכומים המטורפים בדרך כלל זה לא מאנשים פרטיים שמלווים (יש גם את זה, אבל בעיקר) מבנקים, המינוף הוא גבוה במיוחד, גם אם כרגע יעלו ריביות לעתיד, בשנים הקרובות זה לא ישפיע, כי אם ישפיע נראה את השוק בקריסה מטורפת,
ולכן זה לא כל כך משנה מי עומד מאחורי הייזום.
זו דעתי כמובן.

לא הבנתי למה החלטתם שזה לא ישפיע עליהם, בכל מקרה כנראה שרוב המשקיעים חושבים אחרת ממכם, ולכן יש ירידות גדולות במניות של החברות שממונפות בשיעור גבוה.

 

[ולדיג]

שכחתם להוסיף...
"אך הרי לכם הכוכבית – מרבית הפרויקטים עדיין לא קיבלו בכלל היתר בנייה, כך שהדיירים יצטרכו להמתין אפילו שנים לדירה עצמה. ובמספרים, מתוך 150 הפרויקטים שהוגרלו לציבור, ל-136 פרויקטים מתוכם לא הוגשו היתרים לבנייה."

 

[בעריש]

לא הבנתי למה החלטתם שזה לא ישפיע עליהם, בכל מקרה כנראה שרוב המשקיעים חושבים אחרת ממכם, ולכן יש ירידות גדולות במניות של החברות שממונפות בשיעור גבוה.

מחיר המניות זה לא רק בגלל הרווחים של הדוח האחרון או זה לפניו, זה בעיקר היוון רווחים עתידיים וצפי הצמיחה בשנים הקרובות.
כרגע יש תחושות ותחזיות להתקררות השוק ולכן ישנם ירידות במחירי המניות (כך אני חושב) וגם יכול להיות בגלל הפסדים כאלו ואחרים.
אני בפירוש כתבתי שיכול להיות שנראה ירידה של 5-10% במחירי הדירות (אני בטוח, אבל הגיוני) וזה מסביר היטב את המצב בשוק.
אני חושב אבל שיותר מזה המדינה לא תוכל לתת לרדת בגלל קטסטרופה כלכלית שעלולה להיווצר)

 

[כמו הרוח]

מאיפה הבאת את זה

ברגע שהפריים עולה
אז הבנק משלם על הכסף שלו יותר!!!!
וממילא מלווה אותו ביותר
לדוג היום שהפריים 1.85 הבנק לוקח 4 אחוז בקל"צ
ביום שהפריים יהיה 3 אחוז הבנק יקח כפול.
במיוחד שהם לוקחים בחשבון ירידית מחירים כתוצאה מ.....

 

[כמו הרוח]

מחיר המניות זה לא רק בגלל הרווחים של הדוח האחרון או זה לפניו, זה בעיקר היוון רווחים עתידיים וצפי הצמיחה בשנים הקרובות.
כרגע יש תחושות ותחזיות להתקררות השוק ולכן ישנם ירידות במחירי המניות (כך אני חושב) וגם יכול להיות בגלל הפסדים כאלו ואחרים.
אני בפירוש כתבתי שיכול להיות שנראה ירידה של 5-10% במחירי הדירות (אני בטוח, אבל הגיוני) וזה מסביר היטב את המצב בשוק.
אני חושב אבל שיותר מזה המדינה לא תוכל לתת לרדת בגלל קטסטרופה כלכלית שעלולה להיווצר)

לא בהכל המדינה שולטת.
קריסות שראינו במדינות בעולם לא נמנעו בזכות ממשלות

 

[בעריש]

יש נקודה נוספת שצריך להבין, שחוץ מההלוואה על מחיר קרקעות המטורפים שמשלמים, אם חלילה חברה תפשוט רגל והתחילה כבר לקבל כסף מהרוכשים, הבנק המלווה בדרך כלל גם ערב לכספים של הרוכשים, ובמצב של פשיטות רגל המוניות, עלול הבנק (תחזית רחוקה אבל יכול לקרות בהחלט) שהוא לא יוכל להחזיר לרוכשים את הכסף...