איפה כדאי לקנות דירה בתקופה הזאת

מצב
הנושא נעול.
סטית לנושא אחר לחלוטין, למה דירה במודיעין עילית שווה לא פחות מדירה בירושלים.
מההיבט הזה אני לא סוברת שיש כאן בועה, מהסיבה הפשוטה שכל עוד יש קונים שמוכנים לשלם יש ערך לדירות.
זה לא מדויק.

כי לפעמים ישנה 'בועה' כשהערך אינו אמיתי.
כי מאגר הקונים הפוטנציאלים שמעוניינים דווקא במודיעין עילית ויכולים לעמוד בתשלום של 2.2M, קטן לעין ערוך מהמאגר הפוטנציאלי הזהה שמעוניין ויכול לרכוש דירה בהוד השרון או באר יעקב לצורך העניין.

מאגר הקונים הוא מאוד גדול.
הזוגות שנמצאים ביחידות כמה שנים כבר צפוף להם שם.
הם מאוד רוצים לקנות דירה בעיר.
אי אפשר לגור ביחידה עם כמה ילדים.
לחלקם מהזוגות ישנם הכנסות ולחלקם יש גם נכס בעיר אחרת כדי למכור.
העיקר
הביקוש החזק של הזוגות שנולדו בעיר ובמיוחד אלו שגרים כמה שנים ביחידות, הוא מאוד גדול.
מספר הילדים שנולדו בעיר ורוצים לגור בה הוא מאוד גדול.
הרבה יותר גדול מהוד-השרון.
כמה כבר ילדים יש לכל אחד בהוד-השרון ?

החרדים הם משפחה גדולה ואשה רוצה לגור עם כל אחיותיה באותה עיר.
לחילונים אין הרבה אחים ואחיות והם פחות משפחתיים.
את המפגשים הם יעשו עם הרכב שלהם.
הם יכולים לגור בעיר אחרת.

ועוד לשומרי מצוות מאוד משמעותי אותה העיר, כך אפשר להתארח בשבת וחג אצל ההורים.
 
למה דירה במודיעין עילית שווה לא פחות מדירה בירושלים.
אני אומרת שהחבל במודיעין עילית הרבה יותר קצר, ומה שמחזיק את מתח המחירים הוא העובדה שאין דירות - בכלל.

ולכן.
גם אם יבנו את כל השטחים שנשאר לבנות שזה עוד משהו בין 1000 - 3000 יח"ד
שמתוכם כ - 1000 יחידות של 3 חד' ,
עדיין זה ימרח על עוד כ 10 שנים (עד שיגמרו לבנות)
וגם הקומץ הקטן שיש לו לקנות במחירים האלו יחטוף את הדירות האלו ב- 10 השנים הקרובות
כך שלא יהיה רגע בו השוק יהיה מוצף בדירות,

להזכירכם שרוב השטחים האלו הם של קבוצות רכישה,
וגם מה ש'חברת קריית ספר' משווקת זה לעוד שנתיים וחצי והכל כבר נחטף במחיר של 1,720,000 ש"ח,

בקיצור במודיעין עילית המחירים לא ירדו הם אולי (ואולי גדול...) ישארו ברף שכבר קיים עכשיו....

עצוב שזו המציאות....:confused::(
 
הביקוש החזק של הזוגות שנולדו בעיר ובמיוחד אלו שגרים כמה שנים ביחידות, הוא מאוד גדול.
שוב חוזרים לאותה נקודה: כמה אנשים מאד מאד מאד רוצים, משתוקקים, מייחלים לקנות דירה בעיר.
ולא נותנים את הדעת על הפרמטר הנוסף במשוואה: כמה מתוכם יכולים.

תסכימו איתי שאם רף המחיר יעפיל ל3M ישרו (מלשון נשירה) כמה עשרות משפחות לפחות ממאגר הקונים הפוטנציאלי של היום?
ושאם תהיה ירידה של אפילו 50 אל"ש יתווספו עמה עשרות משפחות למאגר הזה?

כל אותן עשרות משפחות ביחידות, למה הם לא קנו עד היום בעיר בה הם מתגוררים? כנראה כי לא יכלו להרשות לעצמם (לפחות אחוז נכבד מתוכם) , הקפיצה של המחיר ב300 אל"ש לא עשתה אותם משתוקקים פחות או יכולים יותר.

בקיצור, הכל זה תאוריות, כי כאמור מאגר הדירות למכירה ממילא דל מאד, אבל מספיק שייכנסו עוד כמה עשרות דירות למאגר הדירות למכירה - שיעמדו כמה חודשים במחיר גבוה באין דורש, כפי שכבר עכשיו ניתן לראות מודעות שמתפרסמות כבר חודשים בלוחות המכירות, כדי שיורגש שינוי כלשהוא.
המחירים כנראה לא ירדו בצורה דרמטית אבל יתאזנו הפערים בין מפרט הדירות למחיר הנדרש עליהן.
 
נערך לאחרונה ב:
בקיצור במודיעין עילית המחירים לא ירדו הם אולי (ואולי גדול...) ישארו ברף שכבר קיים עכשיו....
ואולי עוד יותר גדול שהם ימשיכו לעלות מאותה סיבה שהם עולים גם עכשיו כל הזמן,
מזמן פתיחת האשכול הזה עד עכשיו המחירים המשיכו לעלות,
(תסתכלו במודעות תיווך למכירה של לפני שבועיים ושל עכשיו),
אחרי כל המלל באשכול הזה לא ראיתי סיבה מהותית למה המחירים עלו כל הזמן בשנים האחרונות ובדיוק עכשיו הם יפסיקו לעלות,
הדבר היחיד שיכול לגרום להתמתנות זה עליית הריבית וכל עוד לא רואים עלייה דרמטית אין שום סיבה שמשהו ישתנה.
 
(תסתכלו במודעות תיווך למכירה של לפני שבועיים ושל עכשיו)
זה דווקא לדעתי לא נכון.

הפנטזיות אכן גדלו, הדירות נשארו.

דירות 3 (עם אופציה), 4, 5 בטווח המחירים הראלי (גם אחרי העליה) נמכרות תיק תק.

דירות עם יחידות, חללים, פוטנציאל ולמבינים בלבד (:rolleyes: ) מככבות שבוע אחרי שבוע.
 
אני עובדת עם צוות מק"ס
בשנה האחרונה התחתנו 3 מהצוות - שלושתן קנו בק"ס - ושלושתן בנות לאברכים
אומנם קצת לפני הקפיצה האחרונה - אבל עדיין המחיר היה 1.5
לא יודעת למה נראה לכם שבנות אברכים לא קונות בעיר
 
דירות 3 (עם אופציה), 4, 5 בטווח המחירים הראלי (גם אחרי העליה) נמכרות תיק תק.
רק על דירות כאלה אני מדבר
לפי התגובות פה גם על דירות ריאליות עם אופציה יש מצב שירדו המחירים
ועל זה אמרתי שלפי המציאות הקיימת אין סיכוי אלא רק להפך שימשיכו לעלות.
 
עד לפני חודשיים שלוש
גם כל אנשי היי טק היו על גג העולם
לא חשבו שיכול לקרות כלום.
ותראו מה קורה בחברות הטכנולוגיה הגדולות
במקרה הטוב יהיה מיתון בשכר
במקרה הפחות טוב פיטורין
בהצלחה לכולם
 
אני אכתוב כאן משהו לגבי מודיעין עילית, חלקכם תופתעו אולי אפילו תגחכו, אבל חלקכם תהנהנו בראש כמה שזה נכון:

בעיר הזאת, למרות שהיא הענייה ביותר בארץ ולמרות שמחירי הדירות בה בלי פרופורציה - יש מספר עצום של משקיעים! כן כן, המון דירות שייכות לאנשים שזאת הדירה השנייה שלהם, רק לפני מספר חודשים עבדתי עם קבוצת רכישה מסויימת וראיתי ברשימות (למקצוען יש אפשרות לראות מיד מי קונה לגור ומי משקיע) כי רוב הרוכשים (מתוך 150) הם משקיעים! השיא היה כשישבתי עם אברך שלא היית שם עליו שקל כמעט ויש לו שם 4 דירות!

אני אמנם גר כאן אבל עבדתי בהרבה ערים במהלך עשרות שנות נדל"ן, אני לא חושב שיש לזה מקבילה במרכז הארץ (בפריפריה התופעה הזו ברורה). אין לי הסבר מוחלט אבל זאת תופעה מספר שלוש (מעבר למחיר המופרע ולמלאי היחידות הריקות והזולות שציינתי בשבוע שעבר).

אין לי הסבר איך העניות והעושר הולכים יחדיו, אבל עובדה: הולכים.
 
) כי רוב הרוכשים (מתוך 150) הם משקיעים
מסתבר שזה לא סתם משקיעים שבאים לעשות כסף אלא אנשים שקונים דירות לילדים שלהם לכשיתחתנו.

אגב, בכל המרכז יש המון משקיעים למשל ת"א בת ים לוד וכו'

מי שיש לו מספיק כסף להשקיע קונה במרכז כי שם יש יותר עליית מחירים ואילו המשקיעים הקטנים עם הון עצמי נמוך קונים בפריפריה וגם שהשכירות תכסה להם את המשכנתא
 
והביקוש נובע בין השאר מיכולת השתכרות...
ביקוש של 'מותרות' כמו 'מכונית יוקרה' הוא תלוי מאוד בכושר ההשתכרות.
ביקוש של דבר הכרחי, הוא אינו תלוי כל-כך בכושר ההשתכרות.
(בשואה לחם היה עולה הון תועפות).
דירה 3 חדרים היא די הכרחית, לכן אנשים 'יהרגו' את עצמם ויקנו דירה.
לכן הדיון על יכולת ההשתכרות היא לא עיקר הדיון.
 
דיון מעניין
מה שבטוח שום דבר לא כל כך נחרץ כמו שמנסים לצייר פה
צריך לזכור שבתחילת הקורונה שהיה הרבה מאוד אי וודאות
וירידות חזקות בבורסה ובשוק ההון עד שיעור של 20 אחוז
בסוף לא רק שהשוק חזר
אלא אף זה הייתה שנה נהדרת של הצלחה

ולא שאני מדמה מילתא למילתא
אלא רק אומר למי שמדבר בנחרצות שיזכור את התקופה ההיא
שאז גם שמעתי הרבה סיבות למה מחירי הדירות ירדו

ככה שלמרות שהיום המצב שונה
אבל עדיין יש צדדים חזקים למה דווקא מחירי הדירות יעלו
ממשלה קורסת ואווירת בחירות
מחיר למשתכן זה סגולה בדוקה לעליית מחירים בטווח הרחוק יותר

ורק צריך להבין שכל התנדות הללו בשוק ההון זה חוסר וודאות ופחד של אנשים בגלל האינפלצייה
שנוצרה בגלל הקורונה וההשלכות שלה לא נגמרו
ברגע שהוודאות תחזור אז הכל (לכאורה)יחזור לקדמותו

בקיצור השוק והנפילות בבורסה לא בהכרח משקפים מציאות אמיתית
אלא רק ציפיות ופסיכולוגיה של אנשים
 
דיון מעניין
מה שבטוח שום דבר לא כל כך נחרץ כמו שמנסים לצייר פה
צריך לזכור שבתחילת הקורונה שהיה הרבה מאוד אי וודאות
וירידות חזקות בבורסה ובשוק ההון עד שיעור של 20 אחוז
בסוף לא רק שהשוק חזר
אלא אף זה הייתה שנה נהדרת של הצלחה

ולא שאני מדמה מילתא למילתא
אלא רק אומר למי שמדבר בנחרצות שיזכור את התקופה ההיא
שאז גם שמעתי הרבה סיבות למה מחירי הדירות ירדו

ככה שלמרות שהיום המצב שונה
אבל עדיין יש צדדים חזקים למה דווקא מחירי הדירות יעלו
ממשלה קורסת ואווירת בחירות
מחיר למשתכן זה סגולה בדוקה לעליית מחירים בטווח הרחוק יותר

ורק צריך להבין שכל התנדות הללו בשוק ההון זה חוסר וודאות ופחד של אנשים בגלל האינפלצייה
שנוצרה בגלל הקורונה וההשלכות שלה לא נגמרו
ברגע שהוודאות תחזור אז הכל (לכאורה)יחזור לקדמותו

בקיצור השוק והנפילות בבורסה לא בהכרח משקפים מציאות אמיתית
אלא רק ציפיות ופסיכולוגיה של אנשים
תכלס
שכנעת.....
 
מסתבר שזה לא סתם משקיעים שבאים לעשות כסף אלא אנשים שקונים דירות לילדים שלהם לכשיתחתנו.

אגב, בכל המרכז יש המון משקיעים למשל ת"א בת ים לוד וכו'

מי שיש לו מספיק כסף להשקיע קונה במרכז כי שם יש יותר עליית מחירים ואילו המשקיעים הקטנים עם הון עצמי נמוך קונים בפריפריה וגם שהשכירות תכסה להם את המשכנתא
אבל אם נתחשב בריביות ועלייתם
לכאורה שכירות במקומות הנל אפילו לא מכסה את הריביות של המשכנתא
 
אבל אם נתחשב בריביות ועלייתם
לכאורה שכירות במקומות הנל אפילו לא מכסה את הריביות של המשכנתא
לא מדוייק
בפרייפריה דירה עולה 800 אלף שקל
שכירות 3000 אלף שקל
מה שאומר משכנתא של בערך 550 אלף שקל
שיכול להיות החזר של סדר גודל 2500 שקל

ועדיין נשאר כסף לריבית שעולה
בלי קשר רוב רובם של האנשים שמשקיעים באזורים הללו לא ייפלו מעוד 200 שקל החזר חודשי
 
לא מדוייק
בפרייפריה דירה עולה 800 אלף שקל
שכירות 3000 אלף שקל
מה שאומר משכנתא של בערך 550 אלף שקל
שיכול להיות החזר של סדר גודל 2500 שקל

ועדיין נשאר כסף לריבית שעולה
בלי קשר רוב רובם של האנשים שמשקיעים באזורים הללו לא ייפלו מעוד 200 שקל החזר חודשי
א. דיברתי על דירות במרכז
שמחירם בין 1.5 ל1.8 עם שכירות של 3000 עד 4000
בזמן שריבית ממוצעת היום עוד לפני העליה הגדולה היא סביב 3 3.5 מה שאומר שריבית על מיליון וחצי זה סביב ה45 אלש לשנה
כמה מכניסים שכירות? 30000-40000 בקושי מכסים את הריבית ואם לא יהיה עליית מחירים יש סיכוי גדול להפסיד
במיוחד שיש מס רכישה ומס שבח
 
א. דיברתי על דירות במרכז
שמחירם בין 1.5 ל1.8 עם שכירות של 3000 עד 4000
בזמן שריבית ממוצעת היום עוד לפני העליה הגדולה היא סביב 3 3.5 מה שאומר שריבית על מיליון וחצי זה סביב ה45 אלש לשנה
כמה מכניסים שכירות? 30000-40000 בקושי מכסים את הריבית ואם לא יהיה עליית מחירים יש סיכוי גדול להפסיד
במיוחד שיש מס רכישה ומס שבח
זה בדיוק מה שכתבתי שמשקיעים עם כיסים עמוקים שקונים בת"א לא מעניין אותם אחוז תשואה של שכירות שנעה באזור 2.5% אלא יותר מעסיק אותם הרווח מעליית ערך של הנכס.
 
זה בדיוק מה שכתבתי שמשקיעים עם כיסים עמוקים שקונים בת"א לא מעניין אותם אחוז תשואה של שכירות שנעה באזור 2.5% אלא יותר מעסיק אותם הרווח מעליית ערך של הנכס.
השאלה עד מתי החגיגה תמשיך......
כשהכסף הזול נגמר...
והבטעה בהיי טק מתנפצת
 
  • תודה
Reactions: szn

פרוגבוט

תוכן שיווקי
פרסומת
מצב
הנושא נעול.

הצטרפות לניוזלטר

איזה כיף שהצטרפתם לניוזלטר שלנו!

מעכשיו, תהיו הראשונים לקבל את כל העדכונים, החדשות, ההפתעות בלעדיות, והתכנים הכי חמים שלנו בפרוג!

לוח מודעות

הפרק היומי

הפרק היומי! כל ערב פרק תהילים חדש. הצטרפו אלינו לקריאת תהילים משותפת!


תהילים פרק כה

אלְדָוִד אֵלֶיךָ יי נַפְשִׁי אֶשָּׂא:באֱלֹהַי בְּךָ בָטַחְתִּי אַל אֵבוֹשָׁה אַל יַעַלְצוּ אֹיְבַי לִי:גגַּם כָּל קוֶֹיךָ לֹא יֵבֹשׁוּ יֵבֹשׁוּ הַבּוֹגְדִים רֵיקָם:דדְּרָכֶיךָ יי הוֹדִיעֵנִי אֹרְחוֹתֶיךָ לַמְּדֵנִי:ההַדְרִיכֵנִי בַאֲמִתֶּךָ וְלַמְּדֵנִי כִּי אַתָּה אֱלֹהֵי יִשְׁעִי אוֹתְךָ קִוִּיתִי כָּל הַיּוֹם:וזְכֹר רַחֲמֶיךָ יי וַחֲסָדֶיךָ כִּי מֵעוֹלָם הֵמָּה:זחַטֹּאות נְעוּרַי וּפְשָׁעַי אַל תִּזְכֹּר כְּחַסְדְּךָ זְכָר לִי אַתָּה לְמַעַן טוּבְךָ יי:חטוֹב וְיָשָׁר יי עַל כֵּן יוֹרֶה חַטָּאִים בַּדָּרֶךְ:טיַדְרֵךְ עֲנָוִים בַּמִּשְׁפָּט וִילַמֵּד עֲנָוִים דַּרְכּוֹ:יכָּל אָרְחוֹת יי חֶסֶד וֶאֱמֶת לְנֹצְרֵי בְרִיתוֹ וְעֵדֹתָיו:יאלְמַעַן שִׁמְךָ יי וְסָלַחְתָּ לַעֲוֹנִי כִּי רַב הוּא:יבמִי זֶה הָאִישׁ יְרֵא יי יוֹרֶנּוּ בְּדֶרֶךְ יִבְחָר:יגנַפְשׁוֹ בְּטוֹב תָּלִין וְזַרְעוֹ יִירַשׁ אָרֶץ:ידסוֹד יי לִירֵאָיו וּבְרִיתוֹ לְהוֹדִיעָם:טועֵינַי תָּמִיד אֶל יי כִּי הוּא יוֹצִיא מֵרֶשֶׁת רַגְלָי:טזפְּנֵה אֵלַי וְחָנֵּנִי כִּי יָחִיד וְעָנִי אָנִי:יזצָרוֹת לְבָבִי הִרְחִיבוּ מִמְּצוּקוֹתַי הוֹצִיאֵנִי:יחרְאֵה עָנְיִי וַעֲמָלִי וְשָׂא לְכָל חַטֹּאותָי:יטרְאֵה אוֹיְבַי כִּי רָבּוּ וְשִׂנְאַת חָמָס שְׂנֵאוּנִי:כשָׁמְרָה נַפְשִׁי וְהַצִּילֵנִי אַל אֵבוֹשׁ כִּי חָסִיתִי בָךְ:כאתֹּם וָיֹשֶׁר יִצְּרוּנִי כִּי קִוִּיתִיךָ:כבפְּדֵה אֱלֹהִים אֶת יִשְׂרָאֵל מִכֹּל צָרוֹתָיו:
נקרא  2  פעמים
למעלה