מידע שימושי אז נראה שהירידות כאן

לפי המחקר גיל הנישואין הממוצע בציבור החרדי הוא 22 ועולה בהדרגה, דהיינו שהיום כמעט 8 שנים אחרי הוא אמור להיות יותר מאוחר, דבר שלא נראה כנכון בשטח.
מלבד זאת ישנם קהילות רבות שנישאים לפני גיל 20, גם אם הממוצע עדיין נשאר על 22, היות וכול שנתון יותר גדול מקודמו, הדבר מצריך שהתאכלסות חלק מהדירות יהיו מוקדם יותר.
 
איפה ההיגיון עלייה של1000 שקל בחודש זה אמור לשבור את השוק
אבל עלייות של מאות אלפי שקלים לא אמורים לשבור את השוק נשגב מבינתי
לא הכל עובד עם הגיון
כמו שאנשים רצים לחנות רחוקה לקנות קוטג' במבצע שעולה שקל פחות
אבל לא הולכים לחנות יותר רחוקה שהארון עולה 50 שקל פחות.


אנשים יכולים לקחת משכנתא לעוד שנה.שנתיים עם עוד 60 אלף שח
אבל עכשיו אין! להם! מאיפה! להחזיר עוד 1000 שקל בחודש!
 
לפי המחקר 10% מהחברה החרדית לא רוצה לגור באיזור חרדי (חרדי חדש או מודרני, בעלי תשובה שלא רוצים להרגיש החלשים בשכונה, כאלה שלא מסתדרים חברתי, וכו')
ועוד 15-25% יעברו לגור באיזורים לא חרדיים בשל המצוקה (ולא יהפכו אותם למתחרדים, אחוזים גדולים יותר כן)
אך המחקר לא מחשב כאלה לא חרדיים שבאים לגור באיזורים חרדיים (בעלי תשובה בתחילת הדרך, כאלה שרוצים אטמוספירה חרדית על אף שהם לא כאלה, זוכי מחיר למשתכן באיזורים חרדיים, וכו')
 
לפי המחקר יורד מספר אחוזים מהצורך בשל אנשים שנפטרים ומורישים את הדירות, אך לא מתחשב בביוקרטיה הקשה שבירושת דירה (שהרבה פעמים נשארת שנים ארוכות בלי דיירים רק בגלל זה)
 
המחקר מחשב מספר קטן של דירות סטודנטים, וכותב שבחברה החרדית זה הרבה פחות נפוץ מבציבורים אחרים.
אך המחקר לא מחשב דירות שנהפכות לבתי כנסת, חנויות מוסדות, וכו'.
המציאות בשטח שבאיזורים החדשים בשל עיכובים (מכוונים או לא) הרבה מאד דירות נהפכים לבתי כנסת ומוסדות לימוד, חלקם ככל הנראה ישארו ככה לתמיד, או לפחות לשנים רבות.
 
לפי המחקר (בלי לחשב את הדברים לעיל, שיתכן ומצריכים עוד יותר דירות) בשביל לעמוד בכמות הדירות צריכים להיות מתוכננים ומאוכלסים בהדרגה עד 2035 (איכלוס אחרון) שכונות חדשות, מיזמי התחדשות עירונית, שכונות נפרדות ענקיות (כמו רמה ד'), ועדיין (לפי 2 התרחישים במחקר)
חייבים לבנות 2 ערים חרדיות חדשות
 
בשטח, גם שכונות חרדיות מנסים להביא לחילונים, כמעט ולא מתכננים לחרדים, כשכן מתכננים זה לאט לאט ותוך כדי עליית מחירים, ואין באופק אפילו עיר אחת חדשה,
ו.. תכנון של עיר, שיווק, מכרזים, בניה, פה במדינה, לוקח בקלי קלות 12 שנה!
 
בשטח, חרדים מצטופפים בדירות 50 מ' משפחות ברוכות ילדים (ואני מכיר אחת כזו עם כ15 ילדים!!).
יש כאלה ששולחים ילדים לישון אצל הסבתא.. מחוסר מקום!
מה שכן מספק קצת מענה לחוסר זה הדירות שמתפצלות, נבנות במחסנים, חללים, גגות, חצרות, וכו'
ומביא לבינתיים מענה לאלפי הדירות שזקוקים להם (כיום כמעט 10,000 דירות חדשות בשנה ועולה ועולה משנה לשנה)
 
ולכל מי שהסתפק איך המחירים ברמה ד' עלו כל כך הרבה, יש לזה הרבה סיבות שביחד יצרו קטסטרופה, אחד מהם מופיע במחקר הנ"ל.
המחקר טוען שחרדים אוהבים לגור בערים גדולות ובמרכזים חרדיים, לכן, על מנת להבטיח את הביקוש של הפתרונות המוצעים, הם צריכים להיות גדולים וכו'.
ברמה ד' שווקו אותה כשכונה עם 10,000 יחי"ד, במקום למי שרצה לפני זה בית שמש + למי שמחוסר ברירה יילך לשם (שבמצב כזה הדירות היו נמכרות לאט לאט, ונשארות באיזור ה1,200,000) שווקו אותה כמקום העתיד, מקום שיש בו את כל סוגי הקהילות (והגדילו את הביקוש אצל קהילות שעד אז לא התעניינו בבית שמש), מקום ענק, וכו'.
ובכך יצרו הרגשה שכאן זה בני ברק הבאה, וגרמו לאנשים לשלם מיליונים על מגורים באתר בניה...
(למי שרוצה להבין יותר טוב, שיקרא את המחקר, ויחפש בין השורות הצעה זאת)
 
לא הכל עובד עם הגיון
כמו שאנשים רצים לחנות רחוקה לקנות קוטג' במבצע שעולה שקל פחות
אבל לא הולכים לחנות יותר רחוקה שהארון עולה 50 שקל פחות.


אנשים יכולים לקחת משכנתא לעוד שנה.שנתיים עם עוד 60 אלף שח
אבל עכשיו אין! להם! מאיפה! להחזיר עוד 1000 שקל בחודש!
החישוב שלי לא נכון כפי שהעיר פה מישהו ובצדק
העליה היא לא אלף אלא אלפיים שקל

אבל לגופו של עניין
יש צדק בדבריך שלא הכל עובד עם היגיון

אבל 1000 שקל נוספים לא אמורים להפיל את שוק הדיור
במקום לבזבז 1000 שקל על הארון הקרוב הם יחפשו מבצעים מחירים זולים בדברים אחרים
יצמצמו מהפיצה והשווארמה מהמותרות ומכל דבר שהזוג יוכל לצמצמם

כי אחרי הכל דירה זה הבסיס
 

 
אין ירידות במחירי הנדל"ן ולא צפוי ירידות, הצפי לזינוק נוסף בתחילת הקיץ הקרוב...
בחודש האחרון יש אמנם פחות עסקאות לפי נתוני הלמ"ס.

והסיבה לכך כזאת:
א. בתקופת תשרי תמיד יש פחות עסקאות.
ב. יש המון רוכשים שהחליטו לשים סטופ למשך תקופה בגלל המחשבה שאולי הטירוף של הריביות ירד בקרוב(מה שיקרה רק להיפך מדברים כעת על עליה נוספת של 0.5 בקרוב).
ג. וגם כדי לראות אולי הממשלה החדשה תעשה שינויים וסדר בשוק הנדל"ן...(גם מה שפחות שייך, האופציה היחידה היא להפשיר קרקעות חקלאיות שזה תהליך ארוך - והתוצאות יהיו בשטח בממשלה הבאה).
ד. סוג של יאוש קצר מהמחירים ההזויים עד שיתעכל ויחזרו לחפש דירות.

התוצאה:
בעוד תקופה יקרה לכל האנשים האלו 3 דברים
1. הם יראו שהריביות לא יורדים.
2. הם יראו שהממשלה החדשה לא עושה משהו מיוחד עם תוצאה מיידית לירידת מחירים בשוק הנדל"ן.
3.. הם יקלטו את המצב שהמחירים יקרים וזה מה יש!
ואז תהיה הסתערות גדולה כדי לקנות דירות וזה מה שיגרום למחירים לזנק עוד...
 
סיפורים יש גם הפוכים...
את זה כולם מכירים, אבל בריבית של היום זה כבר כמעט לא קיים (אולי במקרים של רמאות...).

אתה רוצה דוגמאות שאני מכיר מקרוב:

1. אחד שקנה בחיפה מבנה קטן לפני עשר שנים ב-150 אלף ומכר עכשיו ב-1.5 מ'
ואם הוא יקנה במחיר הנוכחי, יש סיכוי לא קטן שבהמשך הוא ימכור את זה בהפסד לא קטן.

2. אחד שקנה דירה בפריפריה וחילק ל-3 ומרוויח 8% תשואה
ואם הוא יקנה במחיר הנוכחי והריבית והשכירות הנוכחית, כנראה שהתשואה תהיה אי שם במינוס.

3 אחד קנה דירה בפריפריה לפני 5 שנים דירה ב-400 אלף
ויש שם פינוי בינוי כבר עם היתרי בניה וכעת הדירה שלו עולה 1.4 מ'
זה יותר מזל משכל, שבשוק ההון יש את זה הרבה יותר.

לכן אני חושב שצריך להסתכל על השוק הנורמלי של הנדלן, בדרך כלל מי שיודע לעשות חקר שוק לא נופל,
תעלה לכאן בבקשה עכשיו עסקה וננתח אותה ביחד.

ולשוכרים אפשר לעשות ביטוח על השכירות
שזה מוריד עוד יותר את התשואה.

מי שיש לו דירה ומחפש השקעה לא זכאי

התשואה היא רק על 240 אלף
לעומת זאת במינוף בדירה אפשר לקבל 3-4% על על 860 אלף
גם בשוק ההון אפשר לעשות מינוף.
 
גם בשוק ההון אפשר לעשות מינוף.
רק נסביר בקצרה למה לא דומה המינוף בשום דרך למינוף של דירה
אם אני ממנף פי 5 בשוק ההון
וירד 20 אחוז הפסדתי הכל וברגע שהפסדתי לא נשאר לי כלום
הכל תפאדל הלך ונעלם

בדיור גם אם ירד 30 אחוז
אז נכון שבאותו רגע הוא בהפסד של100 אחוז(במידה ולקח 70 אחוז משכנתא)
אבל תאכלס הדירה קיימת ומרבית הסיכויים שב20 שנה (לכל הפחות כמו שוק ההון)
המחיר ישוב לקדמותו ואפילו יעלה

בשוק ההון אם זה ירד ב20 אחוז בדוגמה הראשונה
גם אם זה יעלה אחרי זה הכסף הלך

שוק ההון הוא תנודתי מאוד וקורה הרבה מאוד פעמים שהשוק נופל ב20 אחוז
השנה היא דוגמה טובה לכך
ולכן אין שום דימיון כלל
 
גם בדירה אם תמנף בפי 5 יש לך סיכוי לא קטן לאבד את הכל.
משכנתא אפשר לקבל עד פי 3 ואת השאר זה הלוואות בריבית של שוק האפור.
אי אפשר למנף פי 5
אפשר למנף פי קצת יותר מ3 בדירה שניה (וגם זה בטריק לא הכי חוקי)
 
מעניין באמת לדעת לעשות את החישוב
אבל לכאורה אתה צודק שזה יותר מ1000 שקל

כי הריבית עלתה עד עכשיו ב2 אחוז בערך

מה שאומר שצריך להוסיף עוד 2 אחוז ריבית לשנה
ואם אצלי אני משלם היום 6000(לפני עליית הריבית שילמתי 5500) שקל על מיליון שקל לערך שזה 72 אלף שקל לשנה
אז הייתי משלם על משכנתא חדשה כזאת עוד 2 אחוז שזה 20 אלף שקל בשנה
שזה יוצא 92 אלף שקל (72+20)

92 אלף שקל חלקי 12 =7.66666 אלף שקל בחודש


מה שאומר עלייה של אלפיים שקל בערך ממה שהיה לפני
באמת דרמטי!!
לנו עלתה המשכנתא מתחילת שנה ב-1,400 ש"ח !!! (משכנתא של 1.83 מליון)
 
ואם אין לכם אפשרות לעמוד בזה.
אז מאוד כדאי לכם לבדוק אפשרות להיפטר מהמשכנתא ע"י מכירת הדירה ולעבור לשכירות עד יעבור זעם, (כמובן שאני לא ממליץ)
כי בנק ישראל לוקח בחשבון, שיהיה יותר מכמה אנשים שיאבדו את הדירה שלהם.
 

פרוגבוט

תוכן שיווקי
פרסומת

אשכולות דומים

מידע מביזפורטל, צלי אהרון


משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק -
רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.

רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.




וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.

במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.

וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.

מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ' אמר בוועידת הנדל"ן, של TheMarker לתכני הוועידה כי הרשות הצליחה להגביר את הגבייה בענף השכירות באמצעות מעקב מדוקדק יותר אחרי חוזי השכירות. לדבריו, המידע החסר כדי להגיע למידע מלא על משכירי הדירות בארץ, יושלם במהלך החודשים הקרובים בזכות פעולות הרשות להרחבת בסיס המידע שלה."אנחנו חושבים שהמידע החסר שווה למדינה הכנסות של 1.5–2 מיליארד שקל בשנה", אמר אהרונוביץ, "תוך כמה חודשים נשלים את המהלך ונדע על כל אזרח שמשכיר דירה".



מה שזה אומר הוא פשוט - אם אהרונוביץ יגיע ליעד הזה והוא לא אומר את זה סתם, אזי כל מעלימי המס על הכוונת. המפקחים בדרך אליכם.

הצטרפות לניוזלטר

איזה כיף שהצטרפתם לניוזלטר שלנו!

מעכשיו, תהיו הראשונים לקבל את כל העדכונים, החדשות, ההפתעות בלעדיות, והתכנים הכי חמים שלנו בפרוג!

לוח מודעות

הפרק היומי

הפרק היומי! כל ערב פרק תהילים חדש. הצטרפו אלינו לקריאת תהילים משותפת!


תהילים פרק כה

אלְדָוִד אֵלֶיךָ יי נַפְשִׁי אֶשָּׂא:באֱלֹהַי בְּךָ בָטַחְתִּי אַל אֵבוֹשָׁה אַל יַעַלְצוּ אֹיְבַי לִי:גגַּם כָּל קוֶֹיךָ לֹא יֵבֹשׁוּ יֵבֹשׁוּ הַבּוֹגְדִים רֵיקָם:דדְּרָכֶיךָ יי הוֹדִיעֵנִי אֹרְחוֹתֶיךָ לַמְּדֵנִי:ההַדְרִיכֵנִי בַאֲמִתֶּךָ וְלַמְּדֵנִי כִּי אַתָּה אֱלֹהֵי יִשְׁעִי אוֹתְךָ קִוִּיתִי כָּל הַיּוֹם:וזְכֹר רַחֲמֶיךָ יי וַחֲסָדֶיךָ כִּי מֵעוֹלָם הֵמָּה:זחַטֹּאות נְעוּרַי וּפְשָׁעַי אַל תִּזְכֹּר כְּחַסְדְּךָ זְכָר לִי אַתָּה לְמַעַן טוּבְךָ יי:חטוֹב וְיָשָׁר יי עַל כֵּן יוֹרֶה חַטָּאִים בַּדָּרֶךְ:טיַדְרֵךְ עֲנָוִים בַּמִּשְׁפָּט וִילַמֵּד עֲנָוִים דַּרְכּוֹ:יכָּל אָרְחוֹת יי חֶסֶד וֶאֱמֶת לְנֹצְרֵי בְרִיתוֹ וְעֵדֹתָיו:יאלְמַעַן שִׁמְךָ יי וְסָלַחְתָּ לַעֲוֹנִי כִּי רַב הוּא:יבמִי זֶה הָאִישׁ יְרֵא יי יוֹרֶנּוּ בְּדֶרֶךְ יִבְחָר:יגנַפְשׁוֹ בְּטוֹב תָּלִין וְזַרְעוֹ יִירַשׁ אָרֶץ:ידסוֹד יי לִירֵאָיו וּבְרִיתוֹ לְהוֹדִיעָם:טועֵינַי תָּמִיד אֶל יי כִּי הוּא יוֹצִיא מֵרֶשֶׁת רַגְלָי:טזפְּנֵה אֵלַי וְחָנֵּנִי כִּי יָחִיד וְעָנִי אָנִי:יזצָרוֹת לְבָבִי הִרְחִיבוּ מִמְּצוּקוֹתַי הוֹצִיאֵנִי:יחרְאֵה עָנְיִי וַעֲמָלִי וְשָׂא לְכָל חַטֹּאותָי:יטרְאֵה אוֹיְבַי כִּי רָבּוּ וְשִׂנְאַת חָמָס שְׂנֵאוּנִי:כשָׁמְרָה נַפְשִׁי וְהַצִּילֵנִי אַל אֵבוֹשׁ כִּי חָסִיתִי בָךְ:כאתֹּם וָיֹשֶׁר יִצְּרוּנִי כִּי קִוִּיתִיךָ:כבפְּדֵה אֱלֹהִים אֶת יִשְׂרָאֵל מִכֹּל צָרוֹתָיו:
נקרא  2  פעמים
למעלה