דיון מחירי הדירות לאן?

[נחמן ג]

אני מסכים שזה דבר נצפה.

 

[bracha5]

היא הסבירה שאת שוק ההון אי אפשר לצפות קדימה בכלל ולכן אי אפשר לתזמן, מה שאין כן שוק הדיור הצפי לטווח הנראה לעין הוא די ברור, ולכן כשהצפי הוא ירידות כנראה עדיף בינתיים לשמור את הכסף בתכנית נושאת רבית או השקעות נזילות אחרות
* ובמקביל להרשם להגרלה בקצרין ...

מה יש לעשות בקצרין? כל שקל שתשים שם זה זריקת כסף לפח

 

[בית שמשניק]

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) | ניתוח

הערים שמובילות את הירידה במחירי הדירות​

לראשונה זה שלוש שנים נתוני הלמ"ס מצביעים על ירידה במחירי הדירות • אולם השינוי לא התחלק באופן שוויוני: בעוד שבמחוזות ירושלים והדרום שיעור הירידה חד יותר, בת"א ובחיפה היא מתונה • במקביל, בצפון נרשם שיעור העלייה הגבוה ביותר, של למעלה מ־2.2%​

אריק מירובסקי05:53


בעקבות התייקרות המשכנתאות, השוק מסתמך כיום על עסקאות יקרות שמבצעים משקי בית שעמידים יותר מפני העלאות ריבית, והם מנצלים את כוחם כדי להוריד מחירים של הנכסים אותם הם רוכשים - כך עולה מנתוני בנק ישראל לחודש פברואר האחרון.

על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מחירי הדירות בחודשי ינואר־פברואר ירדו בכללותם ב־0.2%. אולם, הירידה לא התחלקה באופן שווה מבחינה גיאוגרפית: האזורים שבהם ירידת מחירי הדירות הייתה בקצב המהיר ביותר הם מחוזות ירושלים והדרום. לעומת זאת, דווקא מחוז הצפון, מתמיד בעליות מחירים בקצב מהיר יחסית. במקביל, מחוז המרכז מעלה אף הוא במחירי הדירות שבו, אך במידה סולידית יותר.

באילו מחוזות המחירים ירדו יותר?​

מחוז הדרום (שכולל בין היתר את באר שבע, אשקלון, אשדוד, קרית גת, קרית מלאכי, נתיבות ושדרות), רשם ירידה של 1.5%. כאמור, גם מחוז ירושלים (שכולל את בית שמש ומבשרת ציון), רשם ירידה של 1.1% באותו חודש.
שני מחוזות נוספים, חיפה (שכולל גם את הקריות, חדרה, אור עקיבא, פרדס חנה־כרכור) ותל אביב (שכולל גם את רמת גן וגבעתיים, חולון, בת ים, הרצליה ורמת השרון), רשמו באותו חודש ירידה של חצי אחוז כל אחד.


בחינה של מספר חודשים לאחור, מלמדת כי במחוז הדרום מדד מחירי הדירות רשם ירידה של 3.3% בארבעת החודשים האחרונים, בירושלים הוא ירד ב־2.3% בחודשיים האחרונים, בתל אביב הוא ירד ב־1.4% בשלושת החודשים האחרונים, ואילו בחיפה הוא ירד ב־1.5% בתוך חודשיים.

בדרום סובלים מירידה חדה בביקושים​

אין בידנו פילוחים יותר מדויקים, ולכן ניתן רק להעריך מה השפיע על קצב ירידת המחירים במחוזות השונים. במחוז הדרום, היקפי הבנייה זינקו בשנים האחרונות, ונחשבים לבין הגבוהים בארץ; בארבע השנים האחרונות אושר להקים בו יותר מ־20 אלף דירות. במקביל, מחוז זה סובל מירידה חדה בביקושים בשנים האחרונות, והיזמים שרואים מולם אופק שלישי בתקופה האחרונה, מעדיפים להוריד מחירים אל מול התעניינות פוחתת מצד רוכשים.

באשר למחוז ירושלים - מחירי הדירות הממוצעים בבית שמש אמנם המריאו בשנים האחרונים, והגיעו בסוף שנה שעברה לרמה של 2.1 מיליון שקל, אך כאמור עדיין נרשמה ירידת מחירים במחוז כולו. בארבע השנים האחרונות, בבית שמש אושרה הקמת כ־8,000 דירות - וגם כאן סביר שהיזמים שפועלים בעיר מוכנים להתגמש במחיר יותר מאשר במקומות רבים אחרים.
נתונים אלה מתיישבים היטב עם הירידות שחלו במחירי הדירות החדשות. מחירי דירות אלו בשוק החופשי רשמו ירידה חודשית של 1.1%, והן מסכמות ירידה של 5.8% בארבעת החודשים האחרונים. מה שמנע ממדד מחירי הדירות כולו לרדת עד היום, היה שמחירי הדירות יד שנייה, שמהוות כ־70% מהשוק, נותרו עדיין יציבים יחסית ואף רשמו עליות קלות בחודשים האחרונים.
כאמור, שני המקומות שאף הם רשמו ירידות מחיר באחרונה הם מחוזות חיפה ותל אביב. בעוד שחיפה היא מחוז הטרוגני מאוד, שקשה להעריך את מקורות הירידה, תל אביב, שבו מחיר דירה ממוצעת הגיע בסוף השנה שעברה ל־3.1 מיליון שקל, הוא המחוז היקר בארץ במחירי הדירות שבו.
בחלוקה לערים, שלוש הערים הבולטות ביותר בירידות במכירות של דירות חדשות ב־2022 לעומת 2021 - הגיעו ממחוז זה: בתל אביב עצמה נרשמה ירידה של 52% במכירת דירות חדשות לעומת 2021; בבת ים (58%) ובקרית אונו (57%) - הירידות היו כבדות אף יותר. תחילת השנה הנוכחית מראה על המשך הנפילה, ובמחוז כולו נמכרו 322 דירות חדשות - 58% פחות מאשר ינואר 2022.

בדיקה שערכנו בגלובס בשבוע שעבר בנוגע למחירי הדירות ב־26 ערים, הביאה אותנו למסקנה כי משקי הבית שנותרו בשוק הם בעיקר של אוכלוסייה אמידה ביחס להעלאת הריבית. ואכן, ממצאים שטרם פורסמו מבנק ישראל מחזקים את ההערכה הזו: בפברואר האחרון המשכנתאות שלקחו משקי הבית שרכשו דירות במחיר שנע בין 1.2 ל־3 מיליון שקל, צנחו ברמות של 45%־50%, לעומת פברואר 2022, ואילו המשכנתאות שלקחו רוכשי דירות של 3 מיליון שקל ומעלה, צנחו ברמה של פחות מ־40%.
בשורה התחתונה, בקרב "השוק העממי", מחירי הדירות יורדים בצורה חדה יותר. זה יכול להסביר הן את מיעוט העסקאות בתל אביב והן את הירידות בה. המשאים ומתנים על דירות במחוז הזה קשים ואיטיים יותר מבעבר, הרוכשים מנסים ללחוץ להורדות מחיר, אך מוכרי הדירות נענים עד כה בצורה חלקית.

צפון הארץ: מדוע המחירים זינקו?​

ומה קורה במחוז הצפון, שממשיך לעלות במחירי הדירות שבו? להבדיל מהדרום, בצפון עיקר הבנייה הייתה עד היום במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן", בעוד שיתר הביקושים במקום נותבו לבנייה מעטה שיועדה לשוק החופשי. התוצאה: במחוז זה הביקושים נותרו גדולים מההיצע, והמחירים המשיכו לזנק, תוך הסתייעות בכך שמחירי הדירות הממוצעים במחוז זה הם הזולים בארץ ומגיעים ל־1.3 מיליון שקל. אבל גם זה לא יימשך לנצח, והמצב הכלכלי המעיק צפוי לפקוד גם את "השוק הצפוני" בקרוב.

 

[shimשימי]

לא זה מה שכתבתי.

אבל אכן לחזות את העתיד הקרוב של מחירי הדירות לכאורה הרבה יותר פשוט מאשר לחזות את שוק ההון לטווח הקרוב.

מסכים שיותר פשוט.
אבל עדיין מדובר על הימור

גם אם לא הימור של 50 50
אבל הימור של 95 אחוז ו5 אחוז

האם זה לא יקרא הימור


או שמא את בטוחה במאת האחוזים בירידת מחירי הדיור??

 

[ועד הדיור החרדי]

הימור של 95 אחוז ו5 אחוז

האם זה לא יקרא הימור

לא

 

[ר' יהונתן]

מחיר למשתכן - התיישבות חרדית בקצרין?

מתוך הטור של נתן רוזנבלט בשחרית ההגרלה הטובה ביותר. מעשה ידוע בבערל הכפרי אשר היגר לוורשה הבירה יחד עם משפחתו, בשבת הראשונה הלך להתפלל בבית הכנסת הגדול, הרב קיבל את פניו בחמימות וכשנודע לו מפי בערל שבנו הגדול הוא בן י"ב שנים ומחצה, הורה לו הרב להתחיל להכין את בנו לבר מצוה, שמח בערל מאוד ורץ...

www.prog.co.il

 

[ועד הדיור החרדי]

כל עוד שהריבית תהיה גבוהה מחירי הדיור לא יעלו ואף ירדו.
אבל ברור שכשהרבית תרד חזרה, השוק יחזור

אם בנק ישראל ירצה לשמר את הירידות במחירי הדירות
הוא יוכל להורות להשאיר את הרבית גבוהה על משכנתאות שנלקחות להשקעה בדירה שניה ושלישית

 

[עוד ירושלמי]

מנכ"ל משרד השיכון: "מקווה שהאמירה שאין תוכנית חדשה תרגיע את השוק" | כלכליסט

יהודה מורגנשטרן, איש חסידות גור שמינה השר יצחק גולדקנופף, לא ממהר להציג מדיניות תכנונית סדורה לשוק המגורים כדי "לא לזעזע את הענף" - זאת למרות הקיפאון בענף בשל עליית הריבית מצד יזמים ומשקי בית. אז מה כן? מורגנשטרן מאמין שדיור ציבורי ודיור להשכרה יפשירו את השוק

www.calcalist.co.il

 

[מקצועי בנדל"ן]

אם בנק ישראל ירצה לשמר את הירידות במחירי הדירות
הוא יוכל להורות להשאיר את הרבית גבוהה על משכנתאות שנלקחות להשקעה בדירה שניה ושלישית

לא יקרה
ריבית זה ריבית על כל המשתמע מכך.

 

[ועד הדיור החרדי]

מנכ"ל משרד השיכון: "מקווה שהאמירה שאין תוכנית חדשה תרגיע את השוק" | כלכליסט

יהודה מורגנשטרן, איש חסידות גור שמינה השר יצחק גולדקנופף, לא ממהר להציג מדיניות תכנונית סדורה לשוק המגורים כדי "לא לזעזע את הענף" - זאת למרות הקיפאון בענף בשל עליית הריבית מצד יזמים ומשקי בית. אז מה כן? מורגנשטרן מאמין שדיור ציבורי ודיור להשכרה יפשירו את השוק

www.calcalist.co.il

כמה פנינים מתוך הכתבה המענינת הזו:

" אם יראו ששם נסגר מכרז בירידת מחיר של 30%, זו קריאת כיוון הכי חזקה שיכולה להיות. אני מאוד רוצה לראות את זה קורה, אף על פי שהמדינה תפסיד כאן כסף. אין לנו בעיה לראות את מחירי הקרקעות יורדים, אבל לא נוותר על כלכלה חופשית כמדיניות. בפריפריה כבר ראינו ירידות במחירי הקרקע גם ברמות של 40%.

"צריך לזכור ששוק הדיור הוא לא סירת קומנדו שמזיזים את ההגה והיא מגיבה, זה יותר נושאת מטוסים". ..

 

[טקטית]

אני רואה דירה בבית שמש ברמה ג'
משופצת מאוד- 5 חדרים ב2,380,000
זה מבטא ירידה חדה!!!

 

[ועד הדיור החרדי]

ריבית זה ריבית על כל המשתמע מכך.

כלומר?

כבר היום בנק ישראל מבדיל בריבית לדיור לבין דירה שניה שזה לכל מטרה
אם ההפרש יהיה גדול יותר באופן קבוע זה יגרום שהמחדל של השנים האחרונות לא יחזור על עצמו

 

[shimשימי]

לא

מאיזה מספר זה לא נקרא הימור?
80 20 זה הימור?
או שמא גם לא

בשוק ההון כמו בתקופת הקורונה לדעתי גם שם רובם היו מסכימים שמירב הסיכויים שהשוק רק ירד

ועדיין ההמלצה היא לא להוציא את הכסף

 

[ועד הדיור החרדי]

מאיזה מספר זה לא נקרא הימור?
80 20 זה הימור?
או שמא גם לא

בשוק ההון כמו בתקופת הקורונה לדעתי גם שם רובם היו מסכימים שמירב הסיכויים שהשוק רק ירד

ועדיין ההמלצה היא לא להוציא את הכסף

בשוק תזזיתי כמו מניות ההמלצה היא לא לתזמן ולא לתכנן
בשוק איטי כמו נדל"ן זה הרבה יותר אפשרי, וזה בדרך כלל ההמלצות של מומחי הכלכלה

 

[מקצועי בנדל"ן]

משפט אחד שנבלע בתוך 193 עמודי הדוח של בנק ישראל לשנת 2022, שומט את הקרקע בפני אחת מהנחות העבודה המקובלות ביותר בבנקים המרכזיים. "מחקר חדש, שבנוי בצורה של מטה ־ אנליזה של 31 מחקרים על 45 מדינות מראה כי השפעת המדיניות המוניטרית על מחירי הדירות חלשה יחסית".

ההיגיון הבריא, שגם גובה בעבר בלא מעט מחקרים כלכליים והיסטוריים, מניח שלגובה הריבית, עלות הכסף, ישנה השפעה דרמטית על מחירי הדירות. וכך, כשהריבית עולה, היכולת והתמריץ לקנות דירה פוחתות וממילא גם המחירים יורדים. אך המחקר הבינלאומי, שבוצע לאורך כשבעה עשורים וכלל מחקרים מ־45 מדינות, טוען שההשפעה של עליית הריבית מינורית לגמרי.

גם בעולם וגם בישראל: מאז אפריל 2022, לפני כשנה, הכריז בנק ישראל על שמונה העלאות ריבית רצופות במשק, וזו עלתה מרמה של 0.1% בלבד ל־4.25% נכון לפברואר 2023. בארה"ב עלתה הריבית מ־0.25% בינואר 2022, ל־5% במרץ 2023.

העלאת הריבית בישראל נעשית בעיקר בניסיון לרסן את האינפלציה הגואה - אך בחודשים האחרונים אנחנו עדים במקביל גם להתמתנות משמעותית בקצב עליית מחירי הדירות, שאותה רבים מקשרים להעלאת הריבית. המחקר הבינלאומי, המשותף לבנק הלאומי של צ'כיה, לאוניברסיטת צ'ארלס בפראג ול־CEPR - המרכז האירופי לחקר מדיניות כלכלית, מראה שלא כדאי למהר להסקת מסקנות כזו: בראייה ארוכת טווח, כך הוא קובע, ההשפעה האמיתית של העלאת הריבית על מחירי הדיור היא מינורית מאוד.

 

[shimשימי]

בשוק איטי כמו נדל"ן זה הרבה יותר אפשרי, וזה בדרך כלל ההמלצות של מומחי הכלכלה

תסתכל שמשנת 2010 כל המומחים האלה טוענים שהמחירים ירדו

יש פה אנשים שכבר שנים מדברים על האיטיות הזאת

 

[ועד הדיור החרדי]

תסתכל שמשנת 2010 כל המומחים האלה טוענים שהמחירים ירדו

יש פה אנשים שכבר שנים מדברים על האיטיות הזאת

בכל אופן אני חושב שבתקופה הזו כדאי לחכות מעט עד שנראה מה קורה
אא"כ מדובר בהזדמנות מיוחדת כמו הגרלה

 

[מקצועי בנדל"ן]

בכל אופן אני חושב שבתקופה הזו כדאי לחכות מעט עד שנראה מה קורה
אא"כ מדובר בהזדמנות מיוחדת כמו הגרלה

יש עוד המון הזדמנויות טובות בנדל"ן
לא רק ההגרלות.

 

[ועד הדיור החרדי]

יש עוד המון הזדמנויות טובות בנדל"ן
לא רק ההגרלות.

נכון, אבל צריך לראות שמדובר ברווח ודאי ומשמעותי

 

[shimשימי]

בכל אופן אני חושב שבתקופה הזו כדאי לחכות מעט עד שנראה מה קורה
אא"כ מדובר בהזדמנות מיוחדת כמו הגרלה

שוב...

מצד אחד באמת שיש צדדים חזקים ביותר לצד שלך
א.ריבית גבוהה שחונקת
ב.עדיין ההשפעה של כמות הדירות של הממשלה הקודמת

אבל מאידך

יש
א.ממשלה נוכחית שלא עשתה כלום כבר כמעט 4 חודש
ב.יש מחירי שכירות שעולים ממש
ג.יש צפי להתייצבות הריבית בקרוב


ממילא הגם שככל הנראה השוק ירד עוד קצת
אבל מדוע לקחת הימור שלא לצורך אפילו של 1 אחוז?

אם היה מדובר במשקיע
אז זה היה מוצדק ממש

אבל אם מדובר על קורת הגג
מדוע לקחת סיכון לחינם

הרי בטווח של 20 שנה קדימה אני משוכנע שכולם פה מסכימים שהמחיר לא יהיה פחות מהיום,נכוון?

ואם כך מה איכפת לי שכרגע ערך הדירה שלי ירד ב300 אלף שקל??

זה רק רצון להרוויח את הכסף
וממילא אתם מהמרים על רצון להרוויח

ולא על רצון לשמר את הכסף כנ"ל

בכל אופן שיהיה בהצלחה לכולם