טור דעה סערת המשכנתאות לחרדים

[אברם סופר]

מי מדבר כעת ב80-20 זה נגיש הרבה יותר.

מה הכוונה?

 

[shimשימי]

לכאורה די ברור שבמציאות של היום 2023 גם שרון לא יכל לבצע כזה תהליך.

אוכולסיות ישראל תכפיל את עצמה עוד עשוריים+

הרי ברור שאם היא תכפיל את עצמה יצטרכו לבנות כפול ממה שבונים היום
יצטרכו עד שנת 2050
עוד תל אביב
עוד רמת גן
עוד רמת השרון

הכל כפול 2

האם מישהו נערך לדברים האלה?
האם יש פה מישהו שחושב שזה באמת מה שיהיה?


לדעתי זה עניין של מוטיבצייה של הממשלה
אולי אתה צודק שא"א לבנות 140 אלף יח"ד במצב היום

אבל 80 אלף יח"ד בוודאי שאפשר
אפשר לתכנן יותר מהר


אתה יודע כמה וועדות צריך היום בשביל להקים מקום חדש?
אני מניח שאתה לא יודע וגם האחרים לא יודעים

511 וועדות!!!
כלומר הכל זה סחבת בירוקרטית אין סופית לכל מי שמכיר איך הדברים עובדים מקרוב
ולשם זה נדרש פישוט תהליכי הביקרוקרטייה הסבוכים שיש פה.

 

[פרוגפרוגנדה]

אני לא יודעת לומר מי אחראי על זה
אבל ב 14 שנה האחרונות מחירי הדיור עלו באחוזים מטורפים בעיקר בפריפריה
אני ודאי לא אשמה בזה
אבל אולי אנשים שרוצים כח כדי לעזור לי
ינסו את מזלם ואם הם יכשלו שיפנו את מקומם לאחרים

 

[נכון מאוד]

מה הכוונה?

שבהתחלה בחתימת חוזה צריך הון עצמי רק 20 % וזה ייחסית קצת (כמובן תלוי איפה)
ותשלום הבאה הוא בסוף, ועד לקראת המסירה והשלמת התשלום השני 80 % הנכס עפ"י רוב עולה בהרבה.
כעת, כמובן שזה תלוי כמה שנים יש עד הסוף, ולכן שווה לקנות מיד בתחילת השיווק שאז בדרך כלל המחיר זול יותר, ובעיקר שנשאר יותר זמן עד התשלום האחרון, והפער בין הקניה והמכירה יגדל.

ופה זה מתחלק לשלוש סוגים
1. יש פרויקטים שנונתים למכור את הנכס גם לפני הבאת ה80 %, שזה אומר שמעבר להבאת ה20%, מס רכישה, תיווך (שכר עו"ד) אין צורך להכין עוד כסף, ולקראת הסוף כשהמחיר עלה מספיק כדי להרויח בקיזוז כל ההוצאות פשוט למכור.

2. ויש פרויקטים שזה בדיעבד אצלם, והם דורשים פיצוי מסוים על ביטול מכר או מכירת נכס, גם זה לא נורא כ"כ, ובדרך כלל זה מסתכם קנס סביב ה 2 אחוז מהריווח וזהו, עדיין, הבאת רק 20 %, ויש ריווח יפה.

3. ויש פרויקטים שלא נותנים לעשות ביטול ומכירת נכס עד השלמת תשלום כל העסקה,
וממילא חוקי רק אז תוכל למכור הנכס, וזה כבר קצת סיפור אחר,
מצד אחד יש הרבה זמן (מתשלום ה20 % עד הסוף) להתארגן להוצאת משכנתא כדי להביא עוד 80%, אבל מאידך יש עוד הוצאות: יועץ משכנתא, ריהוט הדירה, מד"ד, חיפוש שוכרים, והעיקר תשלום משכנתא עד שמוצאים קונה וכו'
אז אמנם מרגע תשלום ה20 % ועד רגע הוצאת המשכנתא וקבלת הדירה, מחיר הדירה עלה הרבה, אבל צריך לשקלל הרבה יותר נתונים, לטווח יותר ארוך!

 

[אבי ג -]

אגב, לכל מי שמדבר על פריפריה (ואני עצמי מושקע בעיר חצי פריפריאלית) קחו בחשבון שהרבה כלכלנים טוענים שתשובה למצוקת הדיור היא לא לבנות ערים חדשות אלא להרחיב את הקיימות ובעיקר במרכז הארץ במעגלים ברורים של כבישים וקוי רכבת. כמו שכל הערים הגדולות באירופה ובארה"ב התרחבו עם השנים לאורך תוואי המסילות והדרכים.
ובשום מדינה מערבית לא בונים עיר חדשה כיום, אם לא שיש ביקוש מהשטח (כמו עיירה ליד נמל, אבל לא לבנות עיירה ולתכנן לידו נמל).
לפי התזה הזאת, הפריפריה לא רווחית והמשאבים של לקיים אותה הם גדולים מאשר המרכז, אמנם יש חשיבות אסטרטגית למקומות האלה, וזאת הסיבה שערים כמו קריית שמונה, עכו מזרח, חריש וקיבוצי עוטף עזה נבנות- כדי לתפוס גבול או לקטוע רצף דמוגרפי, אבל מבחינת רווחיות קל יותר לבנות עוד את השטח שבין ראשל"צ ללוד ורמלה ולעשות פינוי בינוי ענקי בכל שכונה שפחות מ10 קומות במרכז עם תשתיות וקוי מטרו, מאשר להקים עיר מאפס.

כמו כל דבר במדינה שמשתנה בשלושה העשורים האחרונות ממדיניות ריכוזית/סוציאליסטית/מפאיניקית לפריזמה צרה של תועלתניות כלכלית גם התחבורה והבניה עוברים לשם ובקצב הכי איטי מטבע הדברים אבל זה ממש בפתח.

בעשורים הקרובים שקוי המטרו והרכבת ירשתו את גוש דן מרעננה וכפר סבא ועד ועד רחובות וקריית עקרון, שאליהם יצטרפו רכבות מהירות מהדרום והצפון הקרובים (נתניה/יבנה) סיכוי גדול שהביקוש הקשיח של הציבור החרדי ימשיך להתרכז במרכז הארץ ולו בגלל פערי המשכורות הגיאוגרפים שקיימים כבר היום.
בציבור שלנו שמתבסס עוד יותר על תח"צ, והחכים שלנו כבר מהיום צריכים להתחיל לדבר על קוי רכבת לכסיף ותילה, על רכק"ל שמתחברת לרכבת מהירה בבית שמש וכן הלאה, זה אחד הנושאים הכי חשובים שיאפשרו פריחה אמיתית בדרום ובצפון החרדי, ובמיוחד שאפשר לעטוף את זה בכותרת שכ"כ אהובה על התקשורת "שילוב ואינטגרציה של החרדים בשוק התעסוקה הישראלי".

אגב, כל מי שמתכנן השקעה נדלנית לטווח ארוך (25 +) חייב לחשב את זה בסל השיקולים. ויש מקומות כמו מרכז פ"ת/קרית אתא או אזורים שונים ברחובות שמגדרים מחיר נמוך יחסית כיום אבל בקרבת תוואי של רכק"ל/מטרו עתידי. או מרכזי הערים שקרובים לרכבת מהירה למרכז הארץ וכן הלאה.

 

[צבי1]

אגב, לכל מי שמדבר על פריפריה (ואני עצמי מושקע בעיר חצי פריפריאלית) קחו בחשבון שהרבה כלכלנים טוענים שתשובה למצוקת הדיור היא לא לבנות ערים חדשות אלא להרחיב את הקיימות ובעיקר במרכז הארץ במעגלים ברורים של כבישים וקוי רכבת. כמו שכל הערים הגדולות באירופה ובארה"ב התרחבו עם השנים לאורך תוואי המסילות והדרכים.
ובשום מדינה מערבית לא בונים עיר חדשה כיום, אם לא שיש ביקוש מהשטח (כמו עיירה ליד נמל, אבל לא לבנות עיירה ולתכנן לידו נמל).

שחרדים לא רצוים בערים חילוניות, זה ביקוש מהשטח
מעבר לזה אין תוכניות לערים לדשות
אגב בדיוק בגלל זה נוצר תוכנית תילה
מחד לא לבנות ערים חדשות, ומצד שני הציבור החרדי כן צריך ערים חדשות

לפי התזה הזאת, הפריפריה לא רווחית והמשאבים של לקיים אותה הם גדולים מאשר המרכז, אמנם יש חשיבות אסטרטגית למקומות האלה, וזאת הסיבה שערים כמו קריית שמונה, עכו מזרח, חריש וקיבוצי עוטף עזה נבנות- כדי לתפוס גבול או לקטוע רצף דמוגרפי, אבל מבחינת רווחיות קל יותר לבנות עוד את השטח שבין ראשל"צ ללוד ורמלה ולעשות פינוי בינוי ענקי בכל שכונה שפחות מ10 קומות במרכז עם תשתיות וקוי מטרו, מאשר להקים עיר מאפס.

פינוי בינוי בכלל לא ריווחי למדינה, זה צורך בשביל להתמודד עם האסון הקרב של רעידת אדמה
המדינה לא מקבלת על זה כסף, ורק מוציאה על תוספת של מבני ציבור חדשים, ותשתיות תחבורה
המטרו ו3 הרכבות בגוש דן, זה לבד הוצאה של 200 מליארד לפחות
בלהקים עיר מאפס כל דייר משלם את כל הפיתוח שלו כולל תשתיות מחלפים ומבני ציבור הכל כלול
בפינוי בינוי המדינה לא מקבלת כלום

כמו כל דבר במדינה שמשתנה בשלושה העשורים האחרונות ממדיניות ריכוזית/סוציאליסטית/מפאיניקית לפריזמה צרה של תועלתניות כלכלית גם התחבורה והבניה עוברים לשם ובקצב הכי איטי מטבע הדברים אבל זה ממש בפתח.

בעשורים הקרובים שקוי המטרו והרכבת ירשתו את גוש דן מרעננה וכפר סבא ועד ועד רחובות וקריית עקרון, שאליהם יצטרפו רכבות מהירות מהדרום והצפון הקרובים (נתניה/יבנה)

עם יהיה רכבות מהירות זה יגיע הרבה יותר צפוני לנתניה ודרומי ליבנה

סיכוי גדול שהביקוש הקשיח של הציבור החרדי ימשיך להתרכז במרכז הארץ ולו בגלל פערי המשכורות הגיאוגרפים שקיימים כבר היום.

אתה מתכוון שבני ברק תעבור פינוי בינוי ל15 קומות והציבור החרדי יגור שם?
או שהחרדים ישלמו יותר יקר מהחילונים על ראשון לציון?

בציבור שלנו שמתבסס עוד יותר על תח"צ, והחכים שלנו כבר מהיום צריכים להתחיל לדבר על קוי רכבת לכסיף ותילה,

תילה נראה לי על המסילה, צריך רק להוסיף תחנה

על רכק"ל שמתחברת לרכבת מהירה בבית שמש וכן הלאה, זה אחד הנושאים הכי חשובים שיאפשרו פריחה אמיתית בדרום ובצפון החרדי, ובמיוחד שאפשר לעטוף את זה בכותרת שכ"כ אהובה על התקשורת "שילוב ואינטגרציה של החרדים בשוק התעסוקה הישראלי".

אגב, כל מי שמתכנן השקעה נדלנית לטווח ארוך (25 +) חייב לחשב את זה בסל השיקולים. ויש מקומות כמו מרכז פ"ת/קרית אתא? או אזורים שונים ברחובות שמגדרים מחיר נמוך יחסית כיום אבל בקרבת תוואי של רכק"ל/מטרו עתידי. או מרכזי הערים שקרובים לרכבת מהירה למרכז הארץ וכן הלאה.

המסקנא שלך צריכה להיות הפוכה
רק"ל ומטרו נועד לפתור את מצוקת התחבורה במרכז
רכבות מהירות אמורות להפחית את העדפה לגוש דן/מרכז, לטובת ווילות ודירות גדולות בפירפרייה שצמודה לרכבת

 

[אבי ג -]

שחרדים לא רצוים בערים חילוניות, זה ביקוש מהשטח
מעבר לזה אין תוכניות לערים לדשות
אגב בדיוק בגלל זה נוצר תוכנית תילה
מחד לא לבנות ערים חדשות, ומצד שני הציבור החרדי כן צריך ערים חדשות

זה לא ביקוש מהשטח לפריפריה אלא חוסר בהיצע במרכז. ואפשר לפתור את זה כמו שפיר ובית שמש.

פינוי בינוי בכלל לא ריווחי למדינה, זה צורך בשביל להתמודד עם האסון הקרב של רעידת אדמה
המדינה לא מקבלת על זה כסף, ורק מוציאה על תוספת של מבני ציבור חדשים, ותשתיות תחבורה
המטרו ו3 הרכבות בגוש דן, זה לבד הוצאה של 200 מליארד לפחות

ממש טעות. זה רווחי לכלכלה. (ממילא גם המדינה תרויח בתורה דרך המיסוי ברווחי החברות והעובדים)
ההוצאה של המליארדים היא השקעה רווחית מאוד בהגדלת מאכזי התעסוקה ובעיקר מהבזבוז האדיר של שעות ופריון עבודה שהולך לטמיון בפקקים. אגב, זהו תחום שנחקר המון בכלכלה.
אתה גם ערבב בין תמא 38א, לבין פינוי בינוי שהוא בעיקר לרווח יזמי. במקום מגורי (עיר חילונית במרכז הארץ, עושים פינוי בינוי גם לבניינים עם מעלית ומקלט ותקנים, בני 25-30 אם הם פחות משש קומות, הבניין שאני גר בו הוא בתהליכים עכשיו) העירייה בעד זה אפילו שהיא צריכה להוסיף תשתיות של כבישים וכיתות, כי היא מורידה חניות מהכביש+מוסיפה בארנונה+מביאאוכלוסייה מבוססת יותר שבתורם מעלים את ההכנסות של העיר (עוד בתי קפה ארנונה וכו')

בלהקים עיר מאפס כל דייר משלם את כל הפיתוח שלו כולל תשתיות מחלפים ומבני ציבור הכל כלול
בפינוי בינוי המדינה לא מקבלת כלום

הדייר ממש לא משלם את זה, יש מענקי איזון ופיתוח אדירים בכל עיר חדשה. כל עלות התתשתיות היא ממשלתית, אם כבר הפוך בעיר רגילה הדייר משלם באמצעות ארנונה את התחזוק המתמיד של התשתיות הישנות והבלתי מספיקות, (וגם בפינוי בינוי זה נופל על העירייה-קרי הדיירים- אבל זה עדיין רווחי לה או שהיא מתמחרת את זה ליזם תמורת האישור לפרויקט), מה שבעיר חדשה הדייר מקבל חדש ונוצץ והארנונה הולכת לשיפור מעל הנורמה.- איפה יש בתי ספר חדשים בת"א ובחיפה או במודיעין ובחריש?

עם יהיה רכבות מהירות זה יגיע הרבה יותר צפוני לנתניה ודרומי ליבנה

אתה מתכוון שבני ברק תעבור פינוי בינוי ל15 קומות והציבור החרדי יגור שם?
או שהחרדים ישלמו יותר יקר מהחילונים על ראשון לציון?

גם וגם. הקהילות ברחובות ופ"ת שילשו את עצמם בעשור האחרון. ב"ב פחות ריאלי עכשיו, כנראה בעוד עשור זה יהיה יותר הגיוני כלכלית אבל מי יודע

תילה נראה לי על המסילה, צריך רק להוסיף תחנה

אכן. אבל צריך קו מהיר לת"א וב"ב וירושלים ולא קו מאסף בכל הדרום

רכבות מהירות אמורות להפחית את העדפה לגוש דן/מרכז, לטובת ווילות ודירות גדולות בפירפרייה שצמודה לרכבת

רכבת מהירה היא בתדירות פחותה, ואחי"ז צריך עוד קו פנימי בתוך גוש דן/חיפה , אז זה מוגבל יחסית כנראה שזה עד אשדוד-אשקלון בדרום. בצפון כנראה שמאיפה שלא תהיה גישב נוחה לגוש דן תהיה כבר בתוך מטרופולין חיפה.
בשום צורה אין טעם לוילות ליד רכבת מהירה או מטרו, גם בכל מקום שיש משו כזה הוא כנראה זמני....

 

[szn]

פינוי בינוי בכלל לא ריווחי למדינה, זה צורך בשביל להתמודד עם האסון הקרב של רעידת אדמה

זה לא ריווחי ישירות אבל בסופו של דבר כל דירה שנהרסת בונים במקומה עוד כמה דירות
וכאן יש למדינה רווח מכל המיסים שחברות הנדלן האלו משלמות על הרווחים שיש להם
זה תחום מאד פורח שמניע חלק לא מבוטל מעולם הנדלן (25% מכלל הדירות שנבנות זה בפינוי בינוי)
יש לא מעט יזמים קטנים שגדלו דרך התחום הזה לחברות גדולות כיון שלא צריך לשים הון עצמי גדול על הקרקע
כמו שהעלו באשכול על 'בית ירושלמי' וכמוהו יש עוד עשרות יזמים...

דבר נוסף, יש למדינה אינטרס בהגדלת היצע הדירות כיום 25% מכלל הדירות שנבנות זה בפינוי בינוי
וככל שיעבור הזמן זה יעלה עוד ועוד

המדינה לא מקבלת על זה כסף, ורק מוציאה על תוספת של מבני ציבור חדשים,

דווקא מבני ציבור זה מטלות יזם ולא המדינה
במתחמים קטנים היזם צריך לבנות גני ילדים ובתי ספר וכדו'
במתחמים גדולים היזם צריך לבנות בית ספר או תיכון
(כמו שכבר הוחלט בקטמונים וקרית יובל ועוד מקומות, למי שעובר על החלטות הועדה)

 

[shimשימי]

אגב, לכל מי שמדבר על פריפריה (ואני עצמי מושקע בעיר חצי פריפריאלית) קחו בחשבון שהרבה כלכלנים טוענים שתשובה למצוקת הדיור היא לא לבנות ערים חדשות אלא להרחיב את הקיימות ובעיקר במרכז הארץ במעגלים ברורים של כבישים וקוי רכבת. כמו שכל הערים הגדולות באירופה ובארה"ב התרחבו עם השנים לאורך תוואי המסילות והדרכים.
ובשום מדינה מערבית לא בונים עיר חדשה כיום, אם לא שיש ביקוש מהשטח (כמו עיירה ליד נמל, אבל לא לבנות עיירה ולתכנן לידו נמל).
לפי התזה הזאת, הפריפריה לא רווחית והמשאבים של לקיים אותה הם גדולים מאשר המרכז, אמנם יש חשיבות אסטרטגית למקומות האלה, וזאת הסיבה שערים כמו קריית שמונה, עכו מזרח, חריש וקיבוצי עוטף עזה נבנות- כדי לתפוס גבול או לקטוע רצף דמוגרפי, אבל מבחינת רווחיות קל יותר לבנות עוד את השטח שבין ראשל"צ ללוד ורמלה ולעשות פינוי בינוי ענקי בכל שכונה שפחות מ10 קומות במרכז עם תשתיות וקוי מטרו, מאשר להקים עיר מאפס.

מעניין.

בעצם לפי איך שאתה רואה את הדברים
היחס בין המרכז לפרייפריה הולך להיות חזק חזק לטובת המרכז
המרכז ימשיך לגדול ולהתרחב והפרייפריה תמשיך להישען על המרכז

אני לתומי חשבתי דווקא הפוך
שהתנועה במרכז תשתפר יהיה הרבה יותר קל לתושבי הפרייפריה לגור שם
כי היום מי שגר בפרייפריה
מלבד מה שהוא צריך לנסוע עד למרכז
גם במרכז הוא צריך להתקע עם תחבורה קשה עד בלתי אפשרית
ברגע שזה ייפתר
אז יהיה הרבה יותר קל גם לתושבי הפרייפריה
להרחיב את מעגל התעסוקה שלהם לכיוון המרכז
וממילא הביקוש לפרייפריה (אודות לפערי המחירים בדיור)
יגדל

 

[אבי ג -]

מעניין.

בעצם לפי איך שאתה רואה את הדברים
היחס בין המרכז לפרייפריה הולך להיות חזק חזק לטובת המרכז
המרכז ימשיך לגדול ולהתרחב והפרייפריה תמשיך להישען על המרכז

אני לתומי חשבתי דווקא הפוך
שהתנועה במרכז תשתפר יהיה הרבה יותר קל לתושבי הפרייפריה לגור שם
כי היום מי שגר בפרייפריה
מלבד מה שהוא צריך לנסוע עד למרכז
גם במרכז הוא צריך להתקע עם תחבורה קשה עד בלתי אפשרית
ברגע שזה ייפתר
אז יהיה הרבה יותר קל גם לתושבי הפרייפריה
להרחיב את מעגל התעסוקה שלהם לכיוון המרכז
וממילא הביקוש לפרייפריה (אודות לפערי המחירים בדיור)
יגדל

אתה צודק חלקית.
אבל מי שצריך לנסוע בקו אוטובוס שעומד בפקקים לת"א, אפילו שבאמצע הדרך הוא כבר נכנס למטרו שגם הוא בסופו של יום יכול לקחת 25-40 דקות,
או מי שצריך רכב/אוטובוס לרכבת שתיקח אותו למרכז ומשם מטרו, אז שוב הכל ביחד זה 3 שעות בפקקים.

לכן זה רלוונטי למי שנמצא על ציר תחבורה מהיר למרכז, ובעיקר בפריפריות קרובות יחסית

כמו כן ברגע שאנשים יתחילו לוותר על רכב פרטי (או על אחד משניים) המון שירותים נצרכים יתחילו להתרכז ליד תחנות רכבת ומטרו כמו קופות חולים, קניונים, מקומות בילוי וכדומה שיהיו במרחק של עד חצי שעה מדלת לדלת,
זאת תהיה פריבלגיה לתושבי המרכז שלא תהיה למי שגר קרוב למרכז

 

[shimשימי]

אתה צודק חלקית.
אבל מי שצריך לנסוע בקו אוטובוס שעומד בפקקים לת"א, אפילו שבאמצע הדרך הוא כבר נכנס למטרו שגם הוא בסופו של יום יכול לקחת 25-40 דקות,
או מי שצריך רכב/אוטובוס לרכבת שתיקח אותו למרכז ומשם מטרו, אז שוב הכל ביחד זה 3 שעות בפקקים.

נכון.
אבל תחשוב על זה ככה
אם לתושב המרכז שהיה לוקח נגיד שעה וחצי להגיע לעבודה
והיום בגלל הרכבת יקח לו 45 דקות נניח

מאידך תושב הפרייפריה שבעבר לקח לו שעתיים
והיום יקח לו רק שעה

אז מצב הפרייפריאני השתפר יותר מאשר תושב המרכז

לכן זה רלוונטי למי שנמצא על ציר תחבורה מהיר למרכז, ובעיקר בפריפריות קרובות יחסית

כן ברור לפריפיריות הקרובות התכוונתי.
וככל שהמרכז יתרחב (כלשונך)
ככה גם מעגל הפרפריות שיהיה להם רלוונטי יגדל

 

[די]

בשום מדינה מערבית לא בונים עיר חדשה כיום

כי בערים המערביות אין גידול אוכלוסין כמו בישראל.

לפי התזה הזאת, הפריפריה לא רווחית והמשאבים של לקיים אותה הם גדולים מאשר המרכז, אמנם יש חשיבות אסטרטגית למקומות האלה, וזאת הסיבה שערים כמו קריית שמונה, עכו מזרח, חריש וקיבוצי עוטף עזה נבנות- כדי לתפוס גבול או לקטוע רצף דמוגרפי, אבל מבחינת רווחיות קל יותר לבנות עוד את השטח שבין ראשל"צ ללוד ורמלה ולעשות פינוי בינוי ענקי בכל שכונה שפחות מ10 קומות במרכז עם תשתיות וקוי מטרו, מאשר להקים עיר מאפס.

אם יבנו ב30 שנה הקרובות רק במרכז אז גם המטרו לא יספיק ויצטרכו עוד קווים ועוד רכבות ותדירות הרבה יותר גבוהה, בכלל לא בטוח שיותר זול לבנות רק במרכז מאשר בפריפריה, גם אם הדירות החדשות יהיו במרכז צריך בתי ספר ותשתיות חדשות, ולבנות מטרו תת קרקעי הרבה יותר יקר מלבנות מסילה או כביש רגיל לעיר חדשה.

 

[אבי ג -]

כי בערים המערביות אין גידול אוכלוסין כמו בישראל.

אם יבנו ב30 שנה הקרובות רק במרכז אז גם המטרו לא יספיק ויצטרכו עוד קווים ועוד רכבות ותדירות הרבה יותר גבוהה, בכלל לא בטוח שיותר זול לבנות רק במרכז מאשר בפריפריה, גם אם הדירות החדשות יהיו במרכז צריך בתי ספר ותשתיות חדשות, ולבנות מטרו תת קרקעי הרבה יותר יקר מלבנות מסילה או כביש רגיל לעיר חדשה.

גם במדינות שהיה בהם גידול אוכלוסין בגלל /עליה/הגירה במיוחד בין אזורים ומדינות באיחוד האירופי או בין מדינות בארה"ב

אגב יותר זול כלכלית להאריך את קוי המטרו כרק"ל למקום חדש במרכז, מאשר מה שעושים עכשיו שזה בשטח בנוי עם אילוצים, כמו כן שניהם מחזירים את ההשקעה שלהם מהצמיחה הכלכלית (גם מבחינת מיסים של מי שיגורו שם וירויחו יותר , מאשר אוכלוסייה שגרה רחוק ומרויחה פחות, ובכל מקרה השיקול הוא צמיחה כלכלית ולא כספי מיסים)

יש פער עצום בין הוצאה לשם צמיחה כמו מטרו, לבין הוצאה תקציבית על הוצאות פיתוח רגילות ובמיוחד עיר חדשה לגמרי שדורשת מענקי פיתוח ואיזון גדולים. ההוצאה הרארשונה היא רווחית ואף זה מתבטא בכך שהממשלה יכולה להנפיק אג"ח יעודי זול לכך או להשיג מימון עסקי תמורת אחוזי רווחים עתידיים, וההוצאה השניה תבוא מכספי מיסים או גרעון.
בנוסף איפה שאין תח"צ יעילה, הממשלה משקיעה סכומים גדולים בפיתוח מחלפים ותשתיות שימנעו פקקים בכניסה לערים, בלי לקבל החזרים על כך בשונה ממטרו.
אגב, גם המטרו בישראל הוא לא השקעה מכספי הממשלה בלבד, אלא בעוד שנה שנתיים יתחיל "מס גודש" על מי שנוסע בשעות העומס במרכז הארץ בגוש דן. בנוסף העיריות יממנו חלק מהסכום ע"י היטל השבחה עירוני של כל הנכסים בקרבה לתחנות, ובנוסף העסקים במתחמי התחנות ובינוי מעל התחנות. לפי החלטת ממשלה והערכת בנק ישראל זה יממן מאה מליארד דולר בערך חצי הסכום.
(בנק ישראל דוחף למודל עסקי כמו בכביש 6 ו431 שיהיו חברות שמראש ישכרו את המחתמים ויפתחו אותם והמימון כולו יהיה בידי הממשלה לפני 2036 - השלמת קוי המטרו המתוכננים כעת)

 

[די]

גם במדינות שהיה בהם גידול אוכלוסין בגלל /עליה/הגירה במיוחד בין אזורים ומדינות באיחוד האירופי או בין מדינות בארה"ב

אם אתה רוצה מקום עם גידול אוכלוסין אמיתי אז תשווה לסין וכדומה לא לאירופה וארה"ב. לא יודע מה בדיוק קורה בין מדינות בארה"ב אבל גם בארה"ב יש הרבה ערים "בפריפריה", רק שארה"ב הרבה יותר גדולה מישראל גם ביחס למספר תושבים ולכן יש יותר שטחים ריקים.

יש פער עצום בין הוצאה לשם צמיחה כמו מטרו, לבין הוצאה תקציבית על הוצאות פיתוח רגילות ובמיוחד עיר חדשה לגמרי שדורשת מענקי פיתוח ואיזון גדולים. ההוצאה הרארשונה היא רווחית ואף זה מתבטא בכך שהממשלה יכולה להנפיק אג"ח יעודי זול לכך או להשיג מימון עסקי תמורת אחוזי רווחים עתידיים, וההוצאה השניה תבוא מכספי מיסים או גרעון.
בנוסף איפה שאין תח"צ יעילה, הממשלה משקיעה סכומים גדולים בפיתוח מחלפים ותשתיות שימנעו פקקים בכניסה לערים, בלי לקבל החזרים על כך בשונה ממטרו.

אתה מסביר יפה מאוד למה כדאי להשקיע במטרו (במקום שאנשים ייסעו ברכבים פרטיים)
אבל אני מדבר על פיתוח באר שבע לדוגמא, ואז תושבים שיגורו בסביבה של באר שבע או שירוויחו הרבה בבאר שבע, או שתהיה להם תחבורה מהירה למרכז (רכבת 250 קמ"ש) וגם כן יתרמו לתעסוקה. בכל אופן מטרו זה פתרון התחבורה הכי יקר (לא אומר שזה לא מוצדק במרכז שאין ברירה אחרת, אבל לא בהכרח יותר כלכלי מלפתח את הפריפריה).

 

[אבי ג -]

אם אתה רוצה מקום עם גידול אוכלוסין אמיתי אז תשווה לסין וכדומה לא לאירופה וארה"ב.

סין היא לא מדינה מערבית. לטוב ולרע , ואגב היא מסין יש כמה דוגמאות טובות של רים שנבנו ונשארו ריקות, אבל שוב א"א להוכיח או לדמות בכלל מדינה בלי חסמים מצד אחד, ובלי שוק תעסוקתי חופשי מאידך.

אבל אני מדבר על פיתוח באר שבע לדוגמא, ואז תושבים שיגורו בסביבה של באר שבע או שירוויחו הרבה בבאר שבע, או שתהיה להם תחבורה מהירה למרכז (רכבת 250 קמ"ש) וגם כן יתרמו לתעסוקה. בכל אופן מטרו זה פתרון התחבורה הכי יקר (לא אומר שזה לא מוצדק במרכז שאין ברירה אחרת, אבל לא בהכרח יותר כלכלי מלפתח את הפריפריה).

אכן, באר שבע הממשלה מנסה להפוך אותו למטרופולין עצמאי בדומה לחיפה.


מהקרבה למרכז עם רכבת מהירה לא הייתי בונה, כמו שאמרו פה כבר כי זה נגיש רק למי שמתגורר בקרבת הרכבת המהירה (או העבודה ממש ליד התחנה), כי קו תח"צ אליה וממנה ליעד והתיאום ביניהם (היא לא כמו רכק"ל מטרו שכל 3-6 דקות) כנראה יקח מדי זמן

 

[די]

סין היא לא מדינה מערבית

ברור. למיטב ידיעתי אין מדינה מערבית עם גידול אוכלוסין כמו ישראל.

מהקרבה למרכז עם רכבת מהירה לא הייתי בונה, כמו שאמרו פה כבר כי זה נגיש רק למי שמתגורר בקרבת הרכבת המהירה (או העבודה ממש ליד התחנה), כי קו תח"צ אליה וממנה ליעד והתיאום ביניהם (היא לא כמו רכק"ל מטרו שכל 3-6 דקות) כנראה יקח מדי זמן

מי שגר בדימונה, נסיעה פנימית 10 דק', עולים לרכבת המהירה 250 קמ"ש, תוך חצי שעה נמצאים בתל אביב. יורדים מהרכבת המהירה ועולים על המטרו/רכבת קלה של גוש דן עוד 10 דק', נמצאים בעבודה תוך שעה+-.

 

[בית שמשניק]

החברה החרדית | טור סופ"ש

באוצר וברשות המסים כבר הבינו: כך קונים דירה במגזר החרדי בלי הון עצמי​

בזמן שהתקשורת סערה על הלבנות ההון והקומבינות מאחורי המשכנתאות בחברה החרדית, נראה שפספסנו את החידה האמיתית: איך הזוגות הצעירים מגרדים את ההון העצמי הדרוש • הם מדווחים על מחיר דירה הרבה יותר גבוה ומקבלים משכנתה בלי להוציא שקל​

דרור מרמור13:00

החברה החרדית | דעה

הציבור החרדי לא מקמבן את הרשויות כדי לרכוש דירה​

לחברה החרדית אין מנגנון של קומבינות שנועד להוציא משכנתאות ללא הון עצמי • תגובה לטורו של דרור מרמור מסוף השבוע האחרון​

קובי טורנהיים21.08.2023


הכותב הוא יועץ משכנתאות ושותף במשרד תיווך, בעל תואר בכלכלה עם התמחות בשמאות מקרקעין
"איך החרדים מצליחים לרכוש דירה ואני לא?" - השאלה הזו היא הבסיס לגל כתבות השנאה ששוטף את העיתונות והרשתות החברתיות בתקופה האחרונה נגד הציבור החרדי, בהן החרדים מואשמים בעבירות החמורות ביותר שיש בתחום הכלכלי - הלבנת הון, העלמות מס, שקרים והונאות, והכול תוך הכללות חסרות פרופורציה ונוטלות קשר עם המציאות, גם במחיר של "הפללת" הבנקים, השמאים ורשויות המס כמשתפי פעולה עם החרדים.
במקום לנסות להבין שהציבור החרדי, בהכללה, חי בפלנטה אחרת מבחינה כלכלית, ורמת ההוצאות השוטפת שלו שונה לחלוטין מרמת ההוצאות של משפחה ישראלית קלאסית - יותר נוח להיתפס בבדל מידע ולבנות עליו תיאוריות שהחרדים משקרים, וכך להרוג שתי ציפורים במכה: האחת לפתור את התעלומה איך החרדים רוכשים דירות; והשנייה שהחרדים שקרנים - ולצערי נוח להרבה אנשים עם הנרטיב הזה.

הפרכת ספקולציות​

באיזשהו מקום עולה הרושם שלא משנה כמה ננסה להסביר ולהפריך את הספקולציות הללו, תמיד תבוא המצאה יצירתית אחרת במעגל אינסופי.

כעת נגיב באופן פרטני לטורו של דרור מרמור מסוף השבוע האחרון ("באוצר וברשות המסים כבר הבינו: כך קונים דירה במגזר החרדי בלי הון עצמי", 18.08.2023). נעבור לעובדות, ואתייחס רק לחלק מהשגיאות השזורות בטור.
1. בטור, מרמור הציג תיאוריה שהחרדים רוכשים דירה ב־100% מימון בלי להביא הון עצמי כלל, זאת על־ידי ניפוח שווי הנכס הנרכש. לשם המחשה: מחיר השוק של הדירה הוא 750 אלף שקל, אבל החרדים מדווחים על מחיר רכישה של מיליון שקל, ועל זה הם מקבלים משכנתה של 75% שהם 750,000 שקל, שזה השווי המלא של הנכס ובעצם רכשו דירה בלי להביא הון עצמי.

https://www.globes.co.il/news/article.aspx
רק לשם המחשה, כמה כוכבים צריכים להסתדר כדי שהונאה כזו תצא לפועל: צריך שהקונה, המוכר, עורך הדין של הצדדים, השמאי והבנקים ישתפו פעולה, ואני מצטט מהכתבה "לכולם יש אינטרס לגלגל את השקר", "רבים באוצר וברשות המסים מודעים לקומבינה הגדולה, אבל אין להם כלים אמיתיים לטפל בה", "לא לציטוט במשרד המשפטים הודו שהם פשוט לא סומכים על הנתונים המדווחים (מבני ברק)". כלומר, גם רשויות המס ומשרד האוצר מעלימים עין מההונאה. לקורא התמים עולה הרושם שהמדינה בפשיטת רגל מוסרית. כל־כך הרבה גופים משתפים פעולה כדי שהחרדים יוכלו לרכוש דירות בלי להביא הון עצמי - זה נראה לכם הגיוני? כיועץ משכנתאות בעל תואר בכלכלה עם התמחות בשמאות מקרקעין, לקח לי זמן להאמין שכתב כלכלי כה בכיר כתב את הדברים האלה.

נתונים שקופים​

2. לרשות המסים יש נתונים על כלל העסקאות במדינה, כל חריגה ממחיר חוזה ברמה כזו של 33% מדליקה נורות אדומות ותוביל לפתיחת חקירה. כן, גם חריגה כלפי מעלה וגם חריגה כלפי מטה במחיר המדווח מובילה לחקירה. זאת בניגוד לנאמר בטור של מרמור שרק חריגה כלפי מטה מעלה חשד.
3. מבחינה מתמטית זה לא הגיוני. מרמור צייר תמונה לפיה יש מחיר אמיתי נמוך, ויש מחיר גבוה לחרדים המקמבנים, שהרי לטענתו זו שיטה, וכל החרדים מקמבנים כך.
- פרסומת -

כמו כן, הוא ציין כי השיטה הזו רצה כבר שנים, לפיכך בסבב הראשון מחיר הדירה היה 750 אלף שקל ודיווחו על מיליון שקל. אתם מסכימים שלאחר עשר עסקאות בלבד, אף מוכר לא יהיה פראייר למכור ב־750 אלף שקל, אלא ירצה לקבל מיליון שקל כמו שראה באתר רשות המסים ובאתרי הנדל"ן שמושכים נתונים מאתר רשות המסים, אז לאחר עשר עסקאות המחיר האמיתי הוא מיליון שקל, והחרדי המקמבן צריך לדווח ולקבל שמאות של 1,330,000 שקל.
לאחר עשר עסקאות נוספות המחיר החדש הוא 1,330,000, והחרדי המקמבן צריך לדווח ולקבל שמאות של 1,773,000 שקל, וכן הלאה כאשר לאחר 100 עסקאות בלבד (הציבור החרדי עושה בחודש מאות עסקאות) אנחנו מגיעים לשווי נכס של 10 מיליון שקל. אפשר לבדוק בקלות כמה דירות זינקו ממחיר של 750 אלף שקל למחיר של 10 מיליון שקל תוך שנה. רמז: אפילו לא אחת.
אז איך בכל זאת החרדים רוכשים דירות? זה כבר חומר לטור נפרד, אבל בבסיסו עומדת הסתפקות במועט, תמיכה קהילתית, התגייסות של כל המשפחה ורכישת דירות בגיל צעיר מיד ובסמוך למועד החתונה שבדרך־כלל נע בין גיל 20 ל־24.

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

החברה החרדית | דעה

הציבור החרדי לא מקמבן את הרשויות כדי לרכוש דירה​

לחברה החרדית אין מנגנון של קומבינות שנועד להוציא משכנתאות ללא הון עצמי • תגובה לטורו של דרור מרמור מסוף השבוע האחרון​

קובי טורנהיים21.08.2023


הכותב הוא יועץ משכנתאות ושותף במשרד תיווך, בעל תואר בכלכלה עם התמחות בשמאות מקרקעין
"איך החרדים מצליחים לרכוש דירה ואני לא?" - השאלה הזו היא הבסיס לגל כתבות השנאה ששוטף את העיתונות והרשתות החברתיות בתקופה האחרונה נגד הציבור החרדי, בהן החרדים מואשמים בעבירות החמורות ביותר שיש בתחום הכלכלי - הלבנת הון, העלמות מס, שקרים והונאות, והכול תוך הכללות חסרות פרופורציה ונוטלות קשר עם המציאות, גם במחיר של "הפללת" הבנקים, השמאים ורשויות המס כמשתפי פעולה עם החרדים.
במקום לנסות להבין שהציבור החרדי, בהכללה, חי בפלנטה אחרת מבחינה כלכלית, ורמת ההוצאות השוטפת שלו שונה לחלוטין מרמת ההוצאות של משפחה ישראלית קלאסית - יותר נוח להיתפס בבדל מידע ולבנות עליו תיאוריות שהחרדים משקרים, וכך להרוג שתי ציפורים במכה: האחת לפתור את התעלומה איך החרדים רוכשים דירות; והשנייה שהחרדים שקרנים - ולצערי נוח להרבה אנשים עם הנרטיב הזה.

הפרכת ספקולציות​

באיזשהו מקום עולה הרושם שלא משנה כמה ננסה להסביר ולהפריך את הספקולציות הללו, תמיד תבוא המצאה יצירתית אחרת במעגל אינסופי.

כעת נגיב באופן פרטני לטורו של דרור מרמור מסוף השבוע האחרון ("באוצר וברשות המסים כבר הבינו: כך קונים דירה במגזר החרדי בלי הון עצמי", 18.08.2023). נעבור לעובדות, ואתייחס רק לחלק מהשגיאות השזורות בטור.
1. בטור, מרמור הציג תיאוריה שהחרדים רוכשים דירה ב־100% מימון בלי להביא הון עצמי כלל, זאת על־ידי ניפוח שווי הנכס הנרכש. לשם המחשה: מחיר השוק של הדירה הוא 750 אלף שקל, אבל החרדים מדווחים על מחיר רכישה של מיליון שקל, ועל זה הם מקבלים משכנתה של 75% שהם 750,000 שקל, שזה השווי המלא של הנכס ובעצם רכשו דירה בלי להביא הון עצמי.

https://www.globes.co.il/news/article.aspx
רק לשם המחשה, כמה כוכבים צריכים להסתדר כדי שהונאה כזו תצא לפועל: צריך שהקונה, המוכר, עורך הדין של הצדדים, השמאי והבנקים ישתפו פעולה, ואני מצטט מהכתבה "לכולם יש אינטרס לגלגל את השקר", "רבים באוצר וברשות המסים מודעים לקומבינה הגדולה, אבל אין להם כלים אמיתיים לטפל בה", "לא לציטוט במשרד המשפטים הודו שהם פשוט לא סומכים על הנתונים המדווחים (מבני ברק)". כלומר, גם רשויות המס ומשרד האוצר מעלימים עין מההונאה. לקורא התמים עולה הרושם שהמדינה בפשיטת רגל מוסרית. כל־כך הרבה גופים משתפים פעולה כדי שהחרדים יוכלו לרכוש דירות בלי להביא הון עצמי - זה נראה לכם הגיוני? כיועץ משכנתאות בעל תואר בכלכלה עם התמחות בשמאות מקרקעין, לקח לי זמן להאמין שכתב כלכלי כה בכיר כתב את הדברים האלה.

נתונים שקופים​

2. לרשות המסים יש נתונים על כלל העסקאות במדינה, כל חריגה ממחיר חוזה ברמה כזו של 33% מדליקה נורות אדומות ותוביל לפתיחת חקירה. כן, גם חריגה כלפי מעלה וגם חריגה כלפי מטה במחיר המדווח מובילה לחקירה. זאת בניגוד לנאמר בטור של מרמור שרק חריגה כלפי מטה מעלה חשד.
3. מבחינה מתמטית זה לא הגיוני. מרמור צייר תמונה לפיה יש מחיר אמיתי נמוך, ויש מחיר גבוה לחרדים המקמבנים, שהרי לטענתו זו שיטה, וכל החרדים מקמבנים כך.
- פרסומת -

כמו כן, הוא ציין כי השיטה הזו רצה כבר שנים, לפיכך בסבב הראשון מחיר הדירה היה 750 אלף שקל ודיווחו על מיליון שקל. אתם מסכימים שלאחר עשר עסקאות בלבד, אף מוכר לא יהיה פראייר למכור ב־750 אלף שקל, אלא ירצה לקבל מיליון שקל כמו שראה באתר רשות המסים ובאתרי הנדל"ן שמושכים נתונים מאתר רשות המסים, אז לאחר עשר עסקאות המחיר האמיתי הוא מיליון שקל, והחרדי המקמבן צריך לדווח ולקבל שמאות של 1,330,000 שקל.
לאחר עשר עסקאות נוספות המחיר החדש הוא 1,330,000, והחרדי המקמבן צריך לדווח ולקבל שמאות של 1,773,000 שקל, וכן הלאה כאשר לאחר 100 עסקאות בלבד (הציבור החרדי עושה בחודש מאות עסקאות) אנחנו מגיעים לשווי נכס של 10 מיליון שקל. אפשר לבדוק בקלות כמה דירות זינקו ממחיר של 750 אלף שקל למחיר של 10 מיליון שקל תוך שנה. רמז: אפילו לא אחת.
אז איך בכל זאת החרדים רוכשים דירות? זה כבר חומר לטור נפרד, אבל בבסיסו עומדת הסתפקות במועט, תמיכה קהילתית, התגייסות של כל המשפחה ורכישת דירות בגיל צעיר מיד ובסמוך למועד החתונה שבדרך־כלל נע בין גיל 20 ל־24.

כל מילה פנינה למרות שאפשר לחלוק על חלק מהנתונים, הכיוון מדוייק.

ועוד משהו: נניח שמישהו אכן קימבן מחיר גבוה יותר, מי הפסיד מזה?
המדינה - רק עשוייה להרוויח מסים מכך.
הצדדים - הם הרי עשו את זה והסכימו לשלם מס לצורך המשכנתא.
הבנק - יותר משהעגל רוצה לקחת משכנתא הפרה רוצה למשכן אותו.
בקיצור, גם אם נצליח לתפוס מישהו בירוחם שעשה כזה דבר, הוא לא גרם רע לאיש, רק הגיע רע בעיין של מישהו בדר-מרקר ובעוד עיתון בעל שם דומה שנהג לחפור כל היום על הכסף שלנו.

 

[ייד]

אגב, לכל מי שמדבר על פריפריה (ואני עצמי מושקע בעיר חצי פריפריאלית) קחו בחשבון שהרבה כלכלנים טוענים שתשובה למצוקת הדיור היא לא לבנות ערים חדשות אלא להרחיב את הקיימות ובעיקר במרכז הארץ במעגלים ברורים של כבישים וקוי רכבת. כמו שכל הערים הגדולות באירופה ובארה"ב התרחבו עם השנים לאורך תוואי המסילות והדרכים.
ובשום מדינה מערבית לא בונים עיר חדשה כיום, אם לא שיש ביקוש מהשטח (כמו עיירה ליד נמל, אבל לא לבנות עיירה ולתכנן לידו נמל).
לפי התזה הזאת, הפריפריה לא רווחית והמשאבים של לקיים אותה הם גדולים מאשר המרכז, אמנם יש חשיבות אסטרטגית למקומות האלה, וזאת הסיבה שערים כמו קריית שמונה, עכו מזרח, חריש וקיבוצי עוטף עזה נבנות- כדי לתפוס גבול או לקטוע רצף דמוגרפי, אבל מבחינת רווחיות קל יותר לבנות עוד את השטח שבין ראשל"צ ללוד ורמלה ולעשות פינוי בינוי ענקי בכל שכונה שפחות מ10 קומות במרכז עם תשתיות וקוי מטרו, מאשר להקים עיר מאפס.

כמו כל דבר במדינה שמשתנה בשלושה העשורים האחרונות ממדיניות ריכוזית/סוציאליסטית/מפאיניקית לפריזמה צרה של תועלתניות כלכלית גם התחבורה והבניה עוברים לשם ובקצב הכי איטי מטבע הדברים אבל זה ממש בפתח.

בעשורים הקרובים שקוי המטרו והרכבת ירשתו את גוש דן מרעננה וכפר סבא ועד ועד רחובות וקריית עקרון, שאליהם יצטרפו רכבות מהירות מהדרום והצפון הקרובים (נתניה/יבנה) סיכוי גדול שהביקוש הקשיח של הציבור החרדי ימשיך להתרכז במרכז הארץ ולו בגלל פערי המשכורות הגיאוגרפים שקיימים כבר היום.
בציבור שלנו שמתבסס עוד יותר על תח"צ, והחכים שלנו כבר מהיום צריכים להתחיל לדבר על קוי רכבת לכסיף ותילה, על רכק"ל שמתחברת לרכבת מהירה בבית שמש וכן הלאה, זה אחד הנושאים הכי חשובים שיאפשרו פריחה אמיתית בדרום ובצפון החרדי, ובמיוחד שאפשר לעטוף את זה בכותרת שכ"כ אהובה על התקשורת "שילוב ואינטגרציה של החרדים בשוק התעסוקה הישראלי".

אגב, כל מי שמתכנן השקעה נדלנית לטווח ארוך (25 +) חייב לחשב את זה בסל השיקולים. ויש מקומות כמו מרכז פ"ת/קרית אתא או אזורים שונים ברחובות שמגדרים מחיר נמוך יחסית כיום אבל בקרבת תוואי של רכק"ל/מטרו עתידי. או מרכזי הערים שקרובים לרכבת מהירה למרכז הארץ וכן הלאה.

התאוריה הרווחת לאחרונה במערב שמעדיפה בניה וציפוף על פני עיר חדשה כמובן לא מבוססת על יסוד כלכלי כי הריסה+פינוי+שכירות+פיצוי זה דבר מאוד מאוד יקר וכמובן לא בר השואה לבניה חדשה על קרקע בתולה,
כמו״כ הצפיפות, הפקקים, המחסור החמור בחניות, והעלויות המטורפות של בניה ותחזוק של רכבות ורק״לות היא בזבוז מיליארדים שהיה נחסך במקרה של בניה חדשה ומרווחת
גם עלויות הבניה לגובה, משאבות, מעליות מהירות, מערכות אויר, אש ובטיחות מייקרים משמעותית הן את עלויות הבניה והן התחזוקה (ועד בית ממוצע 500 ש״ח לחודש) ועוד יגיע לממדים מבהילים בעוד עשור או שנים כשיתחיל המיכשור להתבלות...

התאוריה כולה מבוססת על רעיונות חדשניים והזוים של ״קימות״ כדור הארץ ש״עלול״ להתחמם עד בלי יושב אם לא נרוץ להציל אותו מעצמו בגלל פלישת בני האדם לשטחי המחיה המקודשים של החי-צומח-דומם,
והחשש האמיתי לאריכות ימיהם ושנותם של התנים והזאבים שנפגעים אנושות מהפלישה האכזרית של בני האדם לאדמותיהם הפרטיות,
זה הטיעון היחיד שמצדיק את הקטסטרופה התכנונית של פקקים בלתי נגמרים, של עליה וירידה מרכבת לרכבת שאף פעם לא נוסעת ליעד הרצוי, ושל בניה של דירות חדשות במחירים של פי 2 ויותר מבניה רגילה

(אגב התאוריות האלה יכולות להתקיים המדינות המערב שסובלות מירידה בילודה ולא במדינות הצומחות במזרח שצריכות להתמודד עם המציאות ולא עם חלומות, למעט מדינת ישראל שבה אפשר לחיות בדמיון למרות המציאות הקשה)

(יש עוד טיעון קומוניסטי אכזרי שמשמש בעיקר בישראל שגורס שככל שנייקר את מחירי הדירות אנשים יעבדו יותר=ירויחו יותר כסף=ישלמו יותר מס, הנה לך היגיון כלכלי שאמור להכריח אותך לעבוד עד צאת הנשמה כדי להכניס עוד כמה שקלים לקופה הקומונרית המקודשת)

בציבור שלנו שיודע לחשוב עניינית ומחוץ לקופסה ולא מחוייב לדעות המתחלפות המוכתבות באוניברסיטאות המערב חדשים לבקרים צריכים לדבר על תכנון נכון של התח״צ לפי צרכי התושבים ולא לפי תאוריות תלושות מהמציאות,
צריכים לדבר על אוטובוסים ממקום למקום במקום אוטובוסים עיקריים + אוטובוסים מזינים + אוטובוסים מפזרים ועוד קצת הליכה רגלית שיפה לבריאות,
צריכים להבין שבעיר חרדית עם נסועה גבוה בתח״צ יש צידוק מוסרי חברתי וכלכלי לאוטובוס מכל שכונה או 2 לעיר הגדולה הסמוכה, אין שום טעם שתושבי שכונות ירושלים לדוגמא יאלצו ליסוע למרכז העיר במשך 40 דק׳ כדי לעלות על אוטובוס לבני ברק שיתקע אותם עוד 40 דק׳ עד היציאה מהעיר, בעוד הביקוש בשכונתם מצדיק הוצאה של אוטובוס לפחות כל שעה עגולה ישירות בלי פקקים בלי עליה וירידה מאוטובוסים שונים בלי לבזבז זמן ואנרגיות כשהרבה פעמים נחסך זמן נוסף בגלל קירבה גאוגרפית של השכונה לעומת מרכז העיר
צריכים לדבר על מחלפים גדולים וכבישים רחבים שיאפשרו נסועה גבוה של תחבורה ציבורית ופרטית בלי פקקים ורמזורים ולא על רכבות קלות שנוסעות לאט לא גמישות במסלול לא מגיעות ליעד ומוסיפות רמזורים ופקקים בכל מקום
צריך לדבר על כבישים צפופים ופקקים בלתי נגמרים כי הממשלה העדיפה לבנות שבילי אופנים רחבים ושוממים.

ובקיצור צריך להציף את צרכי התושבים ולא את תאוריות מגדלי השן הצדקניים.

 

[אבי ג -]

התאוריה הרווחת לאחרונה במערב שמעדיפה בניה וציפוף על פני עיר חדשה כמובן לא מבוססת על יסוד כלכלי כי הריסה+פינוי+שכירות+פיצוי זה דבר מאוד מאוד יקר וכמובן לא בר השואה לבניה חדשה על קרקע בתולה,
כמו״כ הצפיפות, הפקקים, המחסור החמור בחניות, והעלויות המטורפות של בניה ותחזוק של רכבות ורק״לות היא בזבוז מיליארדים שהיה נחסך במקרה של בניה חדשה ומרווחת
גם עלויות הבניה לגובה, משאבות, מעליות מהירות, מערכות אויר, אש ובטיחות מייקרים משמעותית הן את עלויות הבניה והן התחזוקה (ועד בית ממוצע 500 ש״ח לחודש) ועוד יגיע לממדים מבהילים בעוד עשור או שנים כשיתחיל המיכשור להתבלות...

התאוריה כולה מבוססת על רעיונות חדשניים והזוים של ״קימות״ כדור הארץ ש״עלול״ להתחמם עד בלי יושב אם לא נרוץ להציל אותו מעצמו בגלל פלישת בני האדם לשטחי המחיה המקודשים של החי-צומח-דומם,
והחשש האמיתי לאריכות ימיהם ושנותם של התנים והזאבים שנפגעים אנושות מהפלישה האכזרית של בני האדם לאדמותיהם הפרטיות,
זה הטיעון היחיד שמצדיק את הקטסטרופה התכנונית של פקקים בלתי נגמרים, של עליה וירידה מרכבת לרכבת שאף פעם לא נוסעת ליעד הרצוי, ושל בניה של דירות חדשות במחירים של פי 2 ויותר מבניה רגילה

(אגב התאוריות האלה יכולות להתקיים המדינות המערב שסובלות מירידה בילודה ולא במדינות הצומחות במזרח שצריכות להתמודד עם המציאות ולא עם חלומות, למעט מדינת ישראל שבה אפשר לחיות בדמיון למרות המציאות הקשה)

(יש עוד טיעון קומוניסטי אכזרי שמשמש בעיקר בישראל שגורס שככל שנייקר את מחירי הדירות אנשים יעבדו יותר=ירויחו יותר כסף=ישלמו יותר מס, הנה לך היגיון כלכלי שאמור להכריח אותך לעבוד עד צאת הנשמה כדי להכניס עוד כמה שקלים לקופה הקומונרית המקודשת)

בציבור שלנו שיודע לחשוב עניינית ומחוץ לקופסה ולא מחוייב לדעות המתחלפות המוכתבות באוניברסיטאות המערב חדשים לבקרים צריכים לדבר על תכנון נכון של התח״צ לפי צרכי התושבים ולא לפי תאוריות תלושות מהמציאות,
צריכים לדבר על אוטובוסים ממקום למקום במקום אוטובוסים עיקריים + אוטובוסים מזינים + אוטובוסים מפזרים ועוד קצת הליכה רגלית שיפה לבריאות,
צריכים להבין שבעיר חרדית עם נסועה גבוה בתח״צ יש צידוק מוסרי חברתי וכלכלי לאוטובוס מכל שכונה או 2 לעיר הגדולה הסמוכה, אין שום טעם שתושבי שכונות ירושלים לדוגמא יאלצו ליסוע למרכז העיר במשך 40 דק׳ כדי לעלות על אוטובוס לבני ברק שיתקע אותם עוד 40 דק׳ עד היציאה מהעיר, בעוד הביקוש בשכונתם מצדיק הוצאה של אוטובוס לפחות כל שעה עגולה ישירות בלי פקקים בלי עליה וירידה מאוטובוסים שונים בלי לבזבז זמן ואנרגיות כשהרבה פעמים נחסך זמן נוסף בגלל קירבה גאוגרפית של השכונה לעומת מרכז העיר
צריכים לדבר על מחלפים גדולים וכבישים רחבים שיאפשרו נסועה גבוה של תחבורה ציבורית ופרטית בלי פקקים ורמזורים ולא על רכבות קלות שנוסעות לאט לא גמישות במסלול לא מגיעות ליעד ומוסיפות רמזורים ופקקים בכל מקום
צריך לדבר על כבישים צפופים ופקקים בלתי נגמרים כי הממשלה העדיפה לבנות שבילי אופנים רחבים ושוממים.

ובקיצור צריך להציף את צרכי התושבים ולא את תאוריות מגדלי השן הצדקניים.

זה לא קשור לקיימות ולתכנון אקולוגי.
זה קשור בעיקר לעובדה שבעשורים האחרונים רוב מקומות העבודה מתרכזים במגדלים במטרופולינים גדולים ולא באופן שוויוני בפרברים וערים קטנות.
וממילא לרוב מי שגר בקריית שמונה או ירוחם לא תהיה לו עבודה בשכר הוגן. (אמנם תמיד יהיו חלק עצמאים או המקצועות הנדרשים באופן מקומי כמו טכנאי ועו"ד, אבל לא כל מי שתחום עיסוקו הוא גלובאלי יותר, כמו ניהול חשבונות, עבודה ממשלתית או הייטק)
ולכן יותר קל לעבות ערים גדולות באמצעות מטרו מאשר לבנות ערי שינה רחוקות עם פקקים בכניסה ויציאה כמו חריש (בשונה ממודיעין שמחוברת נפלא עם רכבת במרכז העיר)
בקשר לאוטובוסים ישירות מהשכונות, אכן אם זה נדרש ועונה על צורך זה לא סותר ואפילו משלים. הכשל התכנוני של התח"צ מרמות והרכס לא קשור לתפיסת תחבורה של מטרו ורכק"ל, והראיה שבחמש שנים האחרונות יש קו אוטובוס לב"ב כמעט מכל שכונה בירושלים (ביתוגן/גבעת שאול/הר נוף/ רכס/רמות) אע"פ שעקרונית התח"צ בירושלים בנויה סביב הרכק"ל.
ודווקא בשנים האחרונות יש הרבה שיח ופעילות על קוים ישירים מנקודה A ל B (בעיקר למרכזי תעסוקה בבקרים, אבל גם בהקשרים החרדים) אם יש ביקוש.