TheMarker |
נדל"ן
מירב ארלוזורוב
קבל התראות בתיבת הדואר האלקטרוני שלך עבור כתבות מ מירב ארלוזורובהתראות במייל
21 בספטמבר 2023
נתון התחלות הבנייה שפורסם אתמול, שמשקף קצב של 60 אלף בשנה, הוא צפירת הרגעה חשובה לשוק הדיור ■ ואולם בעוד המדינה מוכרת קרקעות במחיר אפסי כדי לשמור על רמה סבירה של בנייה — הקבלנים אינם מורידים מחירים ■ הקבלנים: "היכולת לווסת שואפת אפס"
שתפו בפייסבוק
נתון התחלות הבנייה לרבעון השני, שפורסם אתמול — 15.2 אלף (בניכוי עונתיות) — הוא צפירת הרגעה חשובה. משמעותו היא שקצב התחלות הבנייה הוא של כ-60 אלף דירות בשנה — בדיוק המספר שנדרש כדי לעמוד בריבוי הטבעי של האוכלוסייה, ולפיכך לא מצטייר מחסור עתידי בדירות.
בכך התפוצץ הבלוף של הקבלנים, שניסו להפחיד כי אין מספיק
התחלות בנייה חדשות, על רקע הירידה החדה במכירת דירות — כ-40% בהשוואה לשנה קודמת — ולכן ניהלו קמפיין שקרא לממשלה להתערב בשוק ולתמרץ את הקבלנים לחזור לבנות. בפועל, לחלץ את הקבלנים.
ייאמר לזכותם של השרים — שר האוצר, בצלאל סמוטריץ', ושר השיכון, יצחק גולדקנופף — שהם לא נפלו במלכודת הקמפיין הזה. להפך. המדיניות שנקטה הממשלה, בתגובה לחשש מפני עצירת הבנייה החדשה, הייתה לתת לשוק לעשות את שלו, כלומר לתת למחירי הדיור לרדת. וזה מתחיל בשלב הראשון בשרשרת הייצור — המחירים שבהם המדינה מוכרת את הקרקעות שלה.
בניגוד למשברי דיור קודמים, המדינה נכנסה הפעם מתחת לאלונקה. משרדי האוצר והשיכון ורשות מקרקעי ישראל (רמ"י), בעידודו של בנק ישראל, בחרו הפעם להגיב להאטה בשוק הדיור בכך שנתנו למחירי המכרזים של רמ"י לרדת.
כל הסיפורים, העסקאות והניתוחים: קבלו את עדכוני הנדל"ן ישירות למייל
מחיר המינימום במכרזים הופחת עד ל-15% ממחיר השומה — כלומר הנחה של עד 85% על שווי הקרקע, כפי ששמאי הממשלה מעריך אותה. זה נועד להבטיח
כי המכרזים של מכירת קרקעות המדינה לא ייכשלו, וקבלנים ימשיכו לקנות קרקעות גם לנוכח ההאטה המסתמנת בשוק הדיור.
ההערכה היא כי קבלן שקונה קרקע גם יבנה עליה, במיוחד כיום, כשעלויות המימון גבוהות — ולכן לא משתלם "לדגור" על הקרקעות. כך, כשמבטיחים כי המכרזים לא ייכשלו, מבטיחים בפועל כי יימשכו התחלות הבנייה.
מחירה של ההתנהלות הזאת — המדינה מרוויחה הרבה פחות על קרקעותיה — כמובן מצדיק את זה: תפקידה אינו לספסר בקרקע, אלא לוודא שלא ייווצר משבר דיור.
11 שקל ליחידת דיור
עד כה, המדיניות החדשה של המדינה הוכיחה את עצמה. פרט לכמה מכרזים בפריפריה העמוקה, בעיקר בתחום הבעייתי יותר של בנייה להשכרה לטווח הארוך, כמעט לא היו כישלונות במכרזים.
רק לפני שבוע נסגר מכרז גדול על קרקע לכ-8,000 יחידות דיור בקריית גת, שמהן שווקה קרקע לכ-6,000 יחידות. זאת אמנם הצלחה חלקית, אבל לנוכח החששות — ההצלחה מספקת. הקרקע, אגב, נמכרה במחיר של 11 שקל ליחידת דיור, כלומר רכיב הקרקע תומחר בפועל באפס. אבל צריך לזכור שעל כך יש להוסיף עלויות פיתוח של 200 אלף שקל לכל דירה.
עברו לתצוגת גלריה
שר הבינוי והשיכון, יצחק גולדקנופףצילום: מרק ישראל סלם
התגובה החדשנית של המדינה להאטה בשוק הדיור היתה לתת לשוק לפעול, ולאפשר לקבלנים לקנות קרקעות במחיר נמוך — כדי לאפשר להם למכור גם את הדירות הגמורות במחיר נמוך יותר.
הבעיה היא שזה לא קורה. אחרי שנה וחצי של
העלאות ריביות וצניחה של 40% במכירת דירות, ואף שבידי הקבלנים מלאי אדיר של 60 אלף דירות מוכנות — מחירי הדיור כמעט ולא השתנו.
לפי מדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, המחירים עלו בשנה האחרונה (נומינלית) בשיעור מתון של 3% — ירידה ריאלית קלה במחיר.
הקבלנים מעניקים מבצעי הנחות, באמצעות תנאי מימון ופריסת תשלומים. חלקם אפילו נהפכו למעין חברות ביטוח, ומבטיחים לרוכשים החזר, אם מחיר הדירה ירד. כל אלה שקולים להנחה של כמה אחוזים במחירי הדירות — אך זה רחוק מירידת מחיר משמעותית.איך יכול להיות שהקבלנים תקועים עם מלאי לא מכור של שנה שלמה, ואף קבלן לא נשבר ומתחיל להוריד מחירים?
האם ייתכן שהקבלנים והבנקים מווסתים את השוק? משרד האוצר סבור שכן
אחת ההערכות היא שהקבלנים מווסתים את השוק. הם מחזיקים בכוח את המחירים ללא שינוי, ביודעם כי ברגע שמדד מחירי הדיור יתחיל לרדת, הקונים ידרשו הנחות ויחריפו בכך את ירידות המחיר. כך, למרות עלויות המימון הגבוהות, הקבלנים "דוגרים" על מלאי הדירות הענקי שלהם, ולא ממהרים להיפטר מדירות, מחשש ללחץ על המחירים.
במשרד האוצר חושדים באופן רשמי בקיומו של ויסות כזה. אגף הכלכלן הראשי במשרד, בסקירת שוק הנדל"ן לרבעון הראשון של 2023, בדק את מכירת הדירות ב-2023-2021 לפי רבעונים, ולפי גודלן של החברות הקבלניות.
עברו לתצוגת גלריה
שר האוצר, בצלאל סמוטריץ'צילום: מרק ישראל סלם
הבדיקה העלתה ממצא מעניין:
שיאי הביקוש ועליות המחירים של הדירות היו ברבעון הראשון של 2022, שבו המחירים זינקו ב-8% כמעט. כל הקבלנים נענו לזינוק בביקוש בהרחבת מכירותיהם, לעומת מכירות השיא שהיו ב-2021 (או שמירה על השיא) — פרט לקבוצה אחת: 26 הקבלנים הגדולים בישראל (אלה המוכרים יותר מ-300 דירות בשנה).
קבוצת הקבלנים הגדולים הקטינה את מכירת הדירות שלה ב-26% באותו רבעון מופלא — אף שריבית בנק ישראל עוד לא התחילה לעלות אז, והאופק של המשך הדהירה של שוק הדיור בישראל היה נראה לגמרי מובטח.
מדוע התחילו הקבלנים הגדולים להקטין את מכירותיהם ברבעון שיא? "אין בידינו די נתונים" כדי להסביר זאת, נכתב בסקירה של הכלכלן הראשי — "אבל בהנחה שלפיה לא 'אזלו' הדירות שבידי אותן חברות (סביר שבידיהן עתודות קרקע גדולות), עשוי הדבר לרמז על האפשרות שהירידה נבעה מהעדפות של החברות לגבי ניהול המלאי או קשיחות מחירים מצדן ביחס לחברות האחרות".
הניסוחים "העדפות לגבי ניהול המלאי" ו"קשיחות מחירים" הם רמז ברור לכך שהכלכלן הראשי באוצר חושד שהקבלנים הגדולים עשו יד אחת כדי להקטין מכירות — וכך תרמו לזינוק של 7.7% במחירי הדיור באותו רבעון.
הקבלנים לא מסוגלים לווסת את השוק, אבל הבנקים — המממנים אותם ומכתיבים את מהלכיהם — כן. ייתכן שהבנקים מאפשרים לקבלנים לא להוריד מחירים
האם יכול להיות ש-26 הקבלנים הגדולים בישראל עשו קרטל, וויסתו את מחירי הדירות כלפי מעלה? קשה מאוד לארגן קרטל שמשתתפים בו 26 שחקנים, ומהלך כזה נראה מתוחכם מדי עבור הקבלנים בישראל. סביר יותר להניח כי הם פשוט הניחו ששוק הדיור ימשיך לעלות לעד, ולכן ככל שידחו את מכירת דירותיהם — כך יוכלו למכור את אותן דירות בעתיד במחיר גבוה יותר. כלומר, כמו אחרון הספקולנטים, הקבלנים ניסו לתזמן את השוק, וכמו אחרון הספקולנטים הם כמובן כשלו בכך — ברבעון שלאחר מכן התחילה העלאת הריבית, ושוק הדיור נעצר.
הסבר נוסף גורס שהקבלנים לא מסוגלים לארגן ויסות של השוק, אבל מישהו אחר כן: הבנקים, המממנים אותם ומכתיבים את מהלכיהם. לפי הסבר זה, העובדה שהקבלנים לא מורידים מחירים למרות המלאי הלא מכור העצום שבידיהם — נובע מכך שהבנקים מחזיקים אותם שלא יישברו.
האם זה תקין וחוקי?
כל ההסברים, כולל התגובה של התאחדות בוני הארץ (ראו בהמשך), מרמזים שהקבלנים — עם הבנקים בגבם — עושים את כל המאמצים שבעולם כדי שהמחירים לא ירדו, והחברות יישארו יציבות ורווחיות. אפשר רק לתהות אם כל זה תקין וחוקי, ואם לנוכח ירידת מחירי קרקעות המדינה, והמשך התחלות הבנייה, המאמצים האלה יחזיקו לאורך זמן רב.
מהתאחדות הקבלנים בוני הארץ נמסר בתגובה: "ב-2021 נרשמה עלייה דרמטית במספר הדירות שנמכרו, ולכן ההשוואה ל-2022 מציגה ירידה. ניתן לכך ביטוי בולט בחברות גדולות מכיוון שלרוב בחברות האלה מספר הדירות הנבנות גדול ויציב, ולרוב יש להן מלאי גדול של דירות למכירה — בעוד אצל החברות הבינוניות והקטנות הנתון הזה אינו יציב.
"שוק הדיור בישראל חופשי ומשוכלל. היכולת לווסת באופן מכוון ומתואם כמויות להתחלות בנייה או לשיווק ומכירה שואפת לאפס. כל חברת בנייה עושה את שיקוליה כדי לנהל בחוכמה את עסקיה. חברות הבנייה מפרנסות יותר מ-300 אלף עובדים ויש לברך על כך שמנהליהן פועלים לשמירה על יציבותן ולצמיחתן"
rhon.co.il
הנושאים החמים
Reactions: אבסולוט פרימה בלרינה, חלומות ירוקים, Harmonyapro ועוד 113 משתמשים116 //