דיון מחירי הדירות לאן?

[shimשימי]

גלגלתי חיפוש
בכמה סגנונות ניסוח מה הביקוש האמיתי בישראל
והגעתי לכתבה המצ"ב
https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/818170
שווה קריאה

אגב

הכותב הוא יו"ר חיסונים פיננסים, יו"ר הדג'וויז, מחבר משותף של הספר "ישראל סיפור הצלחה"




כלומר יש לו לכאורה אינטרס ברור שאנשים יעבירו את כספם
לאפיק השקעתי מנייתי ולא דיור

 

[יצחק77]

אגב

הכותב הוא יו"ר חיסונים פיננסים, יו"ר הדג'וויז, מחבר משותף של הספר "ישראל סיפור הצלחה"




כלומר יש לו לכאורה אינטרס ברור שאנשים יעבירו את כספם
לאפיק השקעתי מנייתי ולא דיור

נכון
וליו"ר בנק ישראל יש אינטרס שהמחירים ימשיכו לעלות בצורה מינורית ויצבה כדי לשמור על יציבות המשק
האם זה סותר שמחיר הבניה עלה, ואין פועלים, לא! אלא שצריך לשקלל את הנתונים ולהתרשם מה יותר ישפיע
תקרא את הנתונים שהוא מביא בכתבה ובעוד כתבות שהוא מנתח את בלוף הביקושים תבדוק אותם ותשקלל אותם לבד! יש הרבה הגיון ונתונים מעניינים בניתוח שלו

 

[shimשימי]

נכון
וליו"ר בנק ישראל יש אינטרס שהמחירים ימשיכו לעלות בצורה מינורית ויצבה כדי לשמור על יציבות המשק
האם זה סותר שמחיר הבניה עלה, ואין פועלים, לא! אלא שצריך לשקלל את הנתונים ולהתרשם מה יותר ישפיע
תקרא את הנתונים שהוא מביא בכתבה ובעוד כתבות שהוא מנתח את בלוף הביקושים תבדוק אותם ותשקלל אותם לבד! יש הרבה הגיון ונתונים מעניינים בניתוח שלו

א.אם אתה סומך על איש השקעות יותר מנגיד בנק ישראל,אז אין לי הרבה מה לדון.
מה שברור שנגיד בנק ישראל הוא הרבה פחות נגוע מאשר האיש השקעות הזה מצד אחד
והרבה יותר משפיע על הלך הרוח מצד שני(בדומה לשר האוצר בשנת 2022 אם אתה זוכר...)
ב.אתה ממשיך להתעלם מהטיעון המרכזי

כל מה שהוא כותב אמת לאמיתה.
אין לי שום וויכוח

הוא פשוט מתעלם מנקודה אחת

והוא המשקיעים והקדמות הביקושים

אין טעם להמשיך לדון
אם אתה לא מתייחס לטיעון שלי

 

[יצחק77]

שוב....
גם הוא לא מתייחס לטיעון המרכזי שטענתי לעיל

הוא מסתכל כאילו כל השוק הוא קונה דירות רק למגורים.

הוא מתעלם
מהמשקיעים

והוא מתעלם מהקדמת הביקושים שרשמתי לעיל.

המשקיעים גם קונים בשביל שוכרים ואם תהיה ירידה בביקושים זה יהיה גם בשכירות
ואז המשקיעים גם יעצרו
אגב כבר עכשיו יש הרבה שיצאו מהשוק

 

[shimשימי]

המשקיעים גם קונים בשביל שוכרים ואם תהיה ירידה בביקושים זה יהיה גם בשכירות
ואז המשקיעים גם יעצרו
אגב כבר עכשיו יש הרבה שיצאו מהשוק

לא מדויק.
המשקיעים קונים בעיקר בשביל העליית ערך
השכירות זה "הכסף של האלמנות ויתומים"(כלומר הכסף הקטן)

אבל אין ספק שאתה צודק בנקודה הזאת
שים לב לנקודה
אם המחירים הולכים לעלות

אז המשקיעים היום יעשו הכל כדי לקנות ובעצם יקדימו ביקושים
אם המחירים הולכים לרדת או להישאר אותו דבר או לעלות במעט מאוד

אז יקרה כמה דברים
א.המשקיעים הנוכחיים ימכרו את דירותיהם (ואז יכנסו עוד דירות לשוק)
ב.אף משקיע לא יכנס לשוק הדיור(תנסה לחשוב אם זה הגיוני שהמדינה תוותר על 40 מייליארד שקל?
אבל אני כרגע אומר עובדות בלבד)
ג.והמחירים ירדו מאוד -כי כמות הבנייה שנבנית היום היא לא רק מספיקה למגורים
אלא גם מחפה גם על החלק של ההשקעות

ולכן כמות הדירות שנצרכות -הם תלויים בדיוק בשאלה
האם המחירים עומדים לעלות או לרדת
אם זה עומד לעלות-אז צריך הרבה יותר דירות
כי ציפייה יוצרת מציאות של עלייה
ויוצרת הקדמת ביקושים

ואם המחירים עומדים לרדת או להישאר אותו דבר
אז צריך הרבה פחות דירות
ועכשיו השאלה הגורלית

לא מה אני חושב ולא מה אתה חושב
אלא מה הציבור חושב
האם הציבור חושב שהמחירים יעלו או ירדו

 

[בית שמשניק]

למה ינקי קוינט חושב שמחירי הדירות ימשיכו לרדת?

מחירי הדירות בירידה, וינקי קוינט, מנהל רמ"י, אומר שהמגמה תימשך: "ש 2.95 מיליון דירות ו-2.85 מיליון משפחות, יש עודף היצע בסיסי של 100 אלף דירות וזה תומך בהמשך ירידת מחירים"

www.bizportal.co.il

 

[shimשימי]

למה ינקי קוינט חושב שמחירי הדירות ימשיכו לרדת?

מחירי הדירות בירידה, וינקי קוינט, מנהל רמ"י, אומר שהמגמה תימשך: "ש 2.95 מיליון דירות ו-2.85 מיליון משפחות, יש עודף היצע בסיסי של 100 אלף דירות וזה תומך בהמשך ירידת מחירים"

www.bizportal.co.il

שוב....
הכתבה הזאת בדומה לכתבה הקודמת שהיא לעיל יצחק77

מתייחסים לנתונים שכיבכול הפרמטר היחיד זה דירות למגורים

וזה טעות

יש פרמטר של השקעה
ויש פרמטר של הקדמת ביקושים

ב.זה שיש 2.95 דירות ו2.85 אזרחים

זה דבר תקין לגמרי
וזה דבר ידוע שיש בערך 200K דירות נטושות

ורק הדירות הנטושות לבדן עוד מבלי פרמטרים נוספים (כמו למשל
משקיעים שמהווים 20 אחוז בממוצע מסל הרכישות הדירה)


בנוסף לעבודה שלעולם לא הייתי מאמין לאדם ששומר על המונופול הגדול במדינה או מהגדולים שבהם

 

[מקצועי בלבד]

שוב....
הכתבה הזאת בדומה לכתבה הקודמת שהיא לעיל יצחק77

מתייחסים לנתונים שכיבכול הפרמטר היחיד זה דירות למגורים

וזה טעות

יש פרמטר של השקעה
ויש פרמטר של הקדמת ביקושים

אף אחד לא קונה דירה כדי שהיא תעמוד ריקה ללא שוכרים.
ואם יש יותר דירות ממשפחות זה אומר שכבר היום יש הרבה דירות ריקות.

ב.זה שיש 2.95 דירות ו2.85 אזרחים

זה דבר תקין לגמרי
וזה דבר ידוע שיש בערך 200K דירות נטושות

אבל בחישוב שלו גם לא נלקח בחשבון שיש עוד מאות אלפי דירות שהם לא נספרות כלל.
[דירות לא חוקיות, דירות בטאבו משותף, יחדות דיור וכו']

ורק הדירות הנטושות לבדן עוד מבלי פרמטרים נוספים (כמו למשל
משקיעים שמהווים 20 אחוז בממוצע מסל הרכישות הדירה)

כאמור זה לא משנה, כי מסתכלים על משפחות לעומת דירות, וכאמור גם משקיעים לא קונים דירה כדי שתעמוד ריקה.

 

[יבנה המקדש]

מתוך כתבה שפורסמה היום:​

"מחירי הדירות בירידה, וינקי קוינט, מנהל רמ"י, אומר שהמגמה תימשך: "ש 2.95 מיליון דירות ו-2.85 מיליון משפחות, יש עודף היצע בסיסי של 100 אלף דירות וזה תומך בהמשך ירידת מחירים"

ועידת ההשקעות של ישראל ינקי קוינט רמ"י

מחירי הדיור בירידה, ומנהל רשות מקרקעי ישראל, ינקי קוינט, הגיע לועידת ההשקעות של ישראל לספר מדוע לדעתו המגמה תימשך...

 

[shimשימי]

אף אחד לא קונה דירה כדי שהיא תעמוד ריקה ללא שוכרים.
ואם יש יותר דירות ממשפחות זה אומר שכבר היום יש הרבה דירות ריקות.

לא.
יש דירות נטושות
פשוט בלי אף אחד
כמו חוצניקים למשל שגרים בחול
כמו ירושות וסכסכומים
כמו אנשים עשירים שיש להם כמה דירות ריקות
וגם יש אנשים פשוטים שיש להם דירות נוספות ריקות (מוזנחות וכו')

200 אלף דירות נטושות זה עובדה
לא משהו שניתן להתווכח עליו

אבל בחישוב שלו גם לא נלקח בחשבון שיש עוד מאות אלפי דירות שהם לא נספרות כלל.
[דירות לא חוקיות, דירות בטאבו משותף, יחדות דיור וכו']

נכון.
אבל צריך להבין שהדיור למגורים הוא פרמטר אחד
יש את הפרמטר של הקדמת ביקושים כמו שאמרתי כמה וכמה פעמים

כאמור זה לא משנה, כי מסתכלים על משפחות לעומת דירות, וכאמור גם משקיעים לא קונים דירה כדי שתעמוד ריקה.

לא.
מסתכלים על מספר רוכשים מול מספר מוכרים
מספר הרוכשים זה לא רק למגורים
אלא גם משקיעים

ובעיקר בעיקר הקדמת ביקושים כנ"ל

עריכה: ובנוסף להסתכל על כל הארץ כמקום אחד
זה עצמו בדיחה
כי יש מקומות יותר אקטרקטייבים ויש מקומות פחות
ולשים את הכל בסל אחד
זה רחוק מאוד מאוד מלייצג משהו

 

[מקצועי בלבד]

לא.
יש דירות נטושות
פשוט בלי אף אחד
כמו חוצניקים למשל שגרים בחול
כמו ירושות וסכסכומים
כמו אנשים עשירים שיש להם כמה דירות ריקות
וגם יש אנשים פשוטים שיש להם דירות נוספות ריקות (מוזנחות וכו')

200 אלף דירות נטושות זה עובדה
לא משהו שניתן להתווכח עליו

נכון.
אבל צריך להבין שהדיור למגורים הוא פרמטר אחד
יש את הפרמטר של הקדמת ביקושים כמו שאמרתי כמה וכמה פעמים




לא.
מסתכלים על מספר רוכשים מול מספר מוכרים
מספר הרוכשים זה לא רק למגורים
אלא גם משקיעים

ובעיקר בעיקר הקדמת ביקושים כנ"ל

אני ממליצה לקרוא שוב את תגובתי הקודמת.

הסברתי בה שאין רק 100,000 דירות יותר ממשפחות כפי שנטען שם, אלא כמה מאות אלפי דירות מעבר לכמות המשפחות בישראל, וגם אם נניח ש200,000 דירות צריכות להיות נטושות כי הם לא ראויות למגורים, עדיין יוצא שיש הרבה מאד דירות ריקות מעבר לכך.

וכן הסברתי בה, שזה לא משנה מי רוכשי הדירות, וגם אם זה משקיעים או מקדימי ביקושים, עדיין אף אחד לא קונה דירות ע"מ שהם יעמדו ריקות, ולכן בהתבסס על כך שיש יותר דירות ממשפחות [מעבר לדירות נטושות] אז זה בהכרח מוביל לזה שיש הרבה היצע שבעיקרון הוא יותר ממה שצריך להיות הביקוש, ולכן גם הטענה שלו נכונה.

 

[shimשימי]

כמה דירות רפאים יש בארץ? והאם הם יכולות לפתור את בעיית הדיור? |

150 אלף דירות ריקות – אולי כאן נמצא הפתרון לבעיית הדיור בישראל יש 130-160 אלף דירות ריקות. מדובר בדירות ריקות/ דירות רפאים שלא מושכרות. הדירות האלו הן במקרים רבים דירות ירושה כאשר היורשים נמצאים בצומת דרכים – מה לעשות עם הדירות? או שבגלל אילוצים שונים הם לא יכולים להשכיר את הדירה. כמו כן, יש...

www.hon.co.il

מתאר פה שיש בין 130-160 אלף דירות ריקות!!!

וזה נכון לשנת 2021
וזה גם הערכה ויתכן שיש יותר

 

[shimשימי]

אני ממליצה לקרוא שוב את תגובתי הקודמת.

הסברתי בה שאין רק 100,000 דירות יותר ממשפחות כפי שנטען שם, אלא כמה מאות אלפי דירות מעבר לכמות המשפחות בישראל, וגם אם נניח ש200,000 דירות צריכות להיות נטושות כי הם לא ראויות למגורים, עדיין יוצא שיש הרבה מאד דירות ריקות מעבר לכך.

וכן הסברתי בה, שזה לא משנה מי רוכשי הדירות, וגם אם זה משקיעים או מקדימי ביקושים, עדיין אף אחד לא קונה דירות ע"מ שהם יעמדו ריקות, ולכן בהתבסס על כך שיש יותר דירות ממשפחות [מעבר לדירות נטושות] אז זה בהכרח מוביל לזה שיש הרבה היצע שבעיקרון הוא יותר ממה שצריך להיות הביקוש, ולכן גם הטענה שלו נכונה.

אז ככה:
א.זה שיש דירות לא חוקיות זה חלק מההוכחה כמה יש מחסור
עד כדי כך שאנשים מתחילים לפעול כבר לא חוקי...
תמיד כלכלה שחורה מעבר על החוק וכו'
נוצר כתוצאה מכך שהחוק קשה ליישום
בני ברק נראית כמו שהיא נראית רק בגלל מצוקת הדיור...

ב.כמות הדירות הלא חוקיות זה ההסבר היחיד למה אין הומלסים ברחובות
כי אחרי שנניח והסכמנו על ה200 אלף דירות נטושות
אז יוצא שיש לכאורה מחסור בדירות החוקיות לבין מספר המשפחות

אז אם כן מדוע אין הומלסים?

התשובה היא: כי יש דירות קטנות יחידות דירות מפוצלות ....
וזה מה שמאזן את זה יחסית

אבל צריך להבין מה זה אומר
זה אומר שמי שגר בדירה קטנה
או בדירה מפוצלת
וכו'
הוא בעומק מוגדר כחלק מהביקוש
כי זה דירה זמנית
כלומר זוג היום שחי עם -2- ילדים ביחידה של 30 מטר
בעצם פותר את בעיית הדיור רק לזמן מסוים
ועוד שנתיים הוא יצטרך לגור בדירה אחרת

ג.והוא הדבר המרכזי-ההסתכלות על כל הארץ כגוף אחד הוא חוסר מקצועיות מדרגה ראשונה
ולדעתי הכתבות האלה בדרך כלל ממומנות מאנשי אינטרס של שוק ההון כמו שאמרתי לעיל ליצחק77

 

[מקצועי בלבד]

אז ככה:
א.זה שיש דירות לא חוקיות זה חלק מההוכחה כמה יש מחסור
עד כדי כך שאנשים מתחילים לפעול כבר לא חוקי...
תמיד כלכלה שחורה מעבר על החוק וכו'
נוצר כתוצאה מכך שהחוק קשה ליישום
בני ברק נראית כמו שהיא נראית רק בגלל מצוקת הדיור...

ב.כמות הדירות הלא חוקיות זה ההסבר היחיד למה אין הומלסים ברחובות
כי אחרי שנניח והסכמנו על ה200 אלף דירות נטושות
אז יוצא שיש לכאורה מחסור בדירות החוקיות לבין מספר המשפחות

אז אם כן מדוע אין הומלסים?

התשובה היא: כי יש דירות קטנות יחידות דירות מפוצלות ....
וזה מה שמאזן את זה יחסית

אבל צריך להבין מה זה אומר
זה אומר שמי שגר בדירה קטנה
או בדירה מפוצלת
וכו'
הוא בעומק מוגדר כחלק מהביקוש
כי זה דירה זמנית
כלומר זוג היום שחי עם -2- ילדים ביחידה של 30 מטר
בעצם פותר את בעיית הדיור רק לזמן מסוים
ועוד שנתיים הוא יצטרך לגור בדירה אחרת

א. זה ממש לא רק יחידות דיור קטנות של 30 מ"ר.
יש מלא בנייה לערבים ללא היתרי בנייה מסודרים, וגם הרבה דירות גדולות בטאבו משותף בין בערים החרדיות, אבל אפי' בתל אביב.
ב. גם יחידות הדיור שהם זמניות, הם כבר קבועות וזה לא נראה שזה הולך להשתנות, אנשים התרגלו לגור כך תקופה מסוימת וזה בהחלט נמצא בצד ההיצע.
ונכון שעוברים משם תוך כמה שנים לדירה אחרת, אבל באותו זמן הם מתמלאות מחדש ע"י זוגות צעירים חדשים/ סטודנטים / יחידים וכדו'.

ג. גם אם יש כשלי שוק, ובגלל זה יש מאות אלפי דירות במציאות שבנויות ללא היתר כל עוד שלא הולכים להרוס אותם, ולא הולכים להרוס אותם, אז כאמור הם מצטרפים לצד ההיצע.

ג.והוא הדבר המרכזי-ההסתכלות על כל הארץ כגוף אחד הוא חוסר מקצועיות מדרגה ראשונה

זה נושא נפרד שכלל לא התייחסתי אליו.
וברור שבכל מקום יש את הנתונים שלו, אבל עדיין יש גם השפעה ממה שקורה בצורה כלל ארצית, כי בכל אופן המדינה שלנו היא לא מדי גדולה.

 

[ר' יהונתן]

צניחה של כ-13% בהיקף המשכנתאות בינואר 2024 לעומת ינואר אשתקד

מנתוני בנק ישראל שפורסמו היום עולה עוד כי בנובמבר-ינואר הסתכם היקף המשכנתאות ב-16.63 מיליארד שקל, לעומת 17.05 מיליארד שקל בחודשים שקדמו להם ו-19.65 מי...

www.nadlancenter.co.il

לצפות את העתיד א''א אף פעם לדעת... כמו שאף אחד לא האמין ששנה השוק יהיה בירידה...
אבל בהווה אנחנו במיתון גדול והנה אחד הנתונים המרכזיים שזה היקף המשכנתאות וזה בירידה דרסטית

 

[shimשימי]

א. זה ממש לא רק יחידות דיור קטנות של 30 מ"ר.

רוב הבנייה זה יח"ד
טאבו משותף זה אומנם תופעה שהולכת וצוברת תאוצה ,אבל ברור שזה לא הרוב.

יש מלא בנייה לערבים

ענית בעצמך מדוע ההסתכלות על כלל הארץ כמקשה אחת היא חוסר מקצועיות.

ב. גם יחידות הדיור שהם זמניות, הם כבר קבועות וזה לא נראה שזה הולך להשתנות, אנשים התרגלו לגור כך תקופה מסוימת וזה בהחלט נמצא בצד ההיצע.
ונכון שעוברים משם תוך כמה שנים לדירה אחרת, אבל באותו זמן הם מתמלאות מחדש ע"י זוגות צעירים חדשים/ סטודנטים / יחידים וכדו'.

מסכים.
אבל שימי לב שנצטרך להניח שהתופעה של היח"ד הלא חוקיות תימשך בקצב הולך ועלה בכלל המקומות
ולא רק במגזרים שציינת.

צניחה של כ-13% בהיקף המשכנתאות בינואר 2024 לעומת ינואר אשתקד

מנתוני בנק ישראל שפורסמו היום עולה עוד כי בנובמבר-ינואר הסתכם היקף המשכנתאות ב-16.63 מיליארד שקל, לעומת 17.05 מיליארד שקל בחודשים שקדמו להם ו-19.65 מי...

www.nadlancenter.co.il

לצפות את העתיד א''א אף פעם לדעת... כמו שאף אחד לא האמין ששנה השוק יהיה בירידה...
אבל בהווה אנחנו במיתון גדול והנה אחד הנתונים המרכזיים שזה היקף המשכנתאות וזה בירידה דרסטית

ידידי היקר.
אנחנו כבר בעלייה בסכומי המשכנתאות
השיא התחתון כבר עבר

 

[מקצועי בלבד]

מסכים.
אבל שימי לב שנצטרך להניח שהתופעה של היח"ד הלא חוקיות תימשך בקצב הולך ועלה בכלל המקומות
ולא רק במגזרים שציינת.

לא צריך שהיא תעלה, מספיק אלו שנמצאים כרגע כדי שנחשב שיש עוד כמה מאות אלפי דירות שלא נספרות בחישוב הזה.

ידידי היקר.
אנחנו כבר בעלייה בסכומי המשכנתאות
השיא התחתון כבר עבר

רק אם אתה מחשב את אוקטובר האחרון שבו היו החגים וגם המלחמה פרצה בדרום, שאז היה שפל גדול ומאד מובן.
אבל לא החודש הזה אין שום התאוששות והנתונים דווקא מראים שיש המשך ירידה.
[חודש ינואר לעומת דצמבר, חודשים נובמבר עד ינואר לעומת 3 חודשים קודם וכמובן גם לעומת שנה שעברה]

 

[גולש בנט]

וכעת נתוני הצמיחה בארה"ב מהיום, יגרמו לנגיד האמריקאי לא להוריד כל כך מהר את הריבית וכך גם הנגיד שלנו יפעל.

 

[shimשימי]

לא צריך שהיא תעלה, מספיק אלו שנמצאים כרגע כדי שנחשב שיש עוד כמה מאות אלפי דירות שלא נספרות בחישוב הזה.

וודאי שצריך להניח.
כי אם היום גם את מסכימה שלולא הפיצולים שנבנים כל הזמן
הם אלו שמשלמים את הפער
הנצרך כדי שלכולם תהיה דירת מגורים
אז ברור שזה חייב להימשך

בכל אופן חסרים פרטים...
צריך נתונים מדוייקים כמה באמת דירות מפוצלות ישנם
ובאיזה מקומות

רק אם אתה מחשב את אוקטובר האחרון שבו היו החגים וגם המלחמה פרצה בדרום, שאז היה שפל גדול ומאד מובן.
אבל לא החודש הזה אין שום התאוששות והנתונים דווקא מראים שיש המשך ירידה.
[חודש ינואר לעומת דצמבר, חודשים נובמבר עד ינואר לעומת 3 חודשים קודם וכמובן גם לעומת שנה שעברה]

4.5 מיליארד שקל באוקטבר
5.49 מיליארד שקל בנובמבר
5.61 מיליארד שקל בדצמבר
5.52 מילייארד שקל ינואר

המספרים יחסית יציבים כבר תקופה(3 חודשים) וזה עוד בזמן מלחמה(ומה גם שחודש ינואר נחשב באופן קבוע לחודש חלש)

וגם סכום המשכנתא הממוצע עלה(כך לפי מה ששמעתי היום ,אני לא מצאתי מקור)

 

[יצחק77]

אתמול הייתה כתבת שיווק של יקי רייסנר ביתד
בו הוא מודה במקצת ומתחיל לרדת מהעץ "הכח היום ביד הקונים " וכו' וכו' אבל ,
ומתפלפל שהקבלנים הגדולים יש להם אורך רוח לחכות עד שהמלחמה תיגמר והפועלים יחזרו ובטוח שהמחירים יעלו
רק הקבלנים הקטנים מסכנים שלקחו הלואות ב7% וחייבים לעשות "מבצעים"
זה נסיון פטטי לשכנע אותנו שהירידה שבהתחלה הוא הכחיש שהיא קיימת היא לא אמיתית.
והכל חוזר לשקר הבסיסי יש מחסור בדירות ולכן כשהשוק יחזור המחירים יקפצו שוב
ועל זה אני חוזר ואומר
א. יותר ויותר מומחים ונתונים מצביעים על עודף דירות ! לעומת השקר שאין באמת ביקוש של 60000 דירות בשנה
אלא רק באזור ה40000 קרי נבנים ויבנו ב5 שנים הקרובות עודף של כ225000 דירות
ב. תמה היכולת לשלם והגענו לקצה ורוב הציבור הפנים את זה שאם המשכורות הממוצעות לא יקפצו דרמטי אין בסיס לעליית מחירי הדירות,
ג. הנתונים הללו לדעתי יותר מכריעים מזה ש"אין פועלים" ו"עלות הבניה התיקרה" משום שבסוף מחיר הקרקע הוא הרכיב העיקרי והוא כבר ירד דרמטי ומעבר לזה יש המון קבלנים שקנו קרקע לפני 5 ויותר שנים ויש להם לאן לרדת,