דיון מחירי הדירות לאן?

[יצחק77]

לדעתי צריך לעשות סדר!!!
כל מה שקשור לבעיה זמנית, כגון חוסר בעובדים וכו' וכו' - לאורך זמן אפשר להתמודד עם זה!!

הדבר היחיד שכן גורם לעליית מחירים כרגע היא:
הגידול בעלייה מקהילות חו"ל

עדיין זניח יש תזוזה בעיקר מצרפת אבל לא מדובר באלפים

 

[יצחק77]

ב9 חודשים האחרונים עלו כ12000 עולים מתוכם קרוב ל1800 ילדים
אבל אין נתונים מדויקים לגבי ירידה הערכות מדברות על עשרות אלפים כך שלא ברור שזה משנה

כמה יהודים יעלו לארץ בגלל אנטישמיות, האם צריך לחשוש מירידה מהארץ; ומה יקרה לנדל"ן אם התחזית תתממש?

רק 8,000 עולים הגיעו עד כה למרות גל האנטישמיות בעולם. בהסתדרות הציונית העולמית מעריכים שלפחות 100 אלף יגיעו עד סוף השנה. מה יקרה לשוק הדיור אם התחזית תתממש ולמה לא מדברים על הירידה מהארץ?

www.bizportal.co.il

 

[אל תחפור]

לגבי העליות מחו"ל -
אין לי שום נתונים מעודכנים
רק כתבתי שזה דבר שיכול להשפיע בחדות,

כי לגבי האוכלוסיה מהארץ,
כרגע נראה שגולדקנופף ובבצ'יק עובדים בקצב
ומספקים תוצאות בשטח!

 

[DDESIGN]

ב9 חודשים האחרונים עלו כ12000 עולים מתוכם קרוב ל1800 ילדים
אבל אין נתונים מדויקים לגבי ירידה הערכות מדברות על עשרות אלפים כך שלא ברור שזה משנה

כמה יהודים יעלו לארץ בגלל אנטישמיות, האם צריך לחשוש מירידה מהארץ; ומה יקרה לנדל"ן אם התחזית תתממש?

רק 8,000 עולים הגיעו עד כה למרות גל האנטישמיות בעולם. בהסתדרות הציונית העולמית מעריכים שלפחות 100 אלף יגיעו עד סוף השנה. מה יקרה לשוק הדיור אם התחזית תתממש ולמה לא מדברים על הירידה מהארץ?

www.bizportal.co.il

על פי נתוני משרד העלייה והקליטה והסוכנות היהודית, מאז שבעה באוקטובר עלו ארצה כ-22,000 עולות ועולים מעשרות מדינות מסביב לעולם, ביניהם כ-800 עולים חדשים מצרפת, אשר נקלטו ברחבי הארץ. העיר המובילה בקליטת עלייה מצרפת היא ירושלים (198 עולים) ולאחריה נתניה (177 עולים) ובמקום השלישי - תל אביב (96 עולים).​

עוד עולה מהנתונים כי מאז פרוץ המלחמה נרשם זינוק דרמטי של 510% במספר הנפשות שפתחו תיקי עלייה מצרפת ומאז 7/10 ועד היום נפתחו תיקי עלייה לכ-6,440 נפשות מצרפת, לעומת 1,057 נפשות בתקופה המקבילה אשתקד. במרכז העלייה הגלובלי של הסוכנות היהודית בירושלים, המופעל בשיתוף עם משרד העלייה והקליטה, מדווחים על המשך מגמת ההתעניינות בעלייה גם בימים האחרונים.​

 

[יעקב הרמתי]

על פי נתוני משרד העלייה והקליטה והסוכנות היהודית, מאז שבעה באוקטובר עלו ארצה כ-22,000 עולות ועולים מעשרות מדינות מסביב לעולם, ביניהם כ-800 עולים חדשים מצרפת, אשר נקלטו ברחבי הארץ. העיר המובילה בקליטת עלייה מצרפת היא ירושלים (198 עולים) ולאחריה נתניה (177 עולים) ובמקום השלישי - תל אביב (96 עולים).​

עוד עולה מהנתונים כי מאז פרוץ המלחמה נרשם זינוק דרמטי של 510% במספר הנפשות שפתחו תיקי עלייה מצרפת ומאז 7/10 ועד היום נפתחו תיקי עלייה לכ-6,440 נפשות מצרפת, לעומת 1,057 נפשות בתקופה המקבילה אשתקד. במרכז העלייה הגלובלי של הסוכנות היהודית בירושלים, המופעל בשיתוף עם משרד העלייה והקליטה, מדווחים על המשך מגמת ההתעניינות בעלייה גם בימים האחרונים.​

זה יותר משנה רגילה???????????
(בכל אופן, בציבור החרדי אין עלייה משמעותית,)

 

[לוליין]

אם אפשר לקנות דירה חדשה בבית שמש 4 חדרים בפחות מ1.9 אז עדיין אין עלייה דרסטית. .

@יעקב הרמתי
אני אשמח לקבל פרטים
compcourses97

 

[אמת מארץ תצמח]

זה יותר משנה רגילה???????????
(בכל אופן, בציבור החרדי אין עלייה משמעותית,)

עוד עולה מהנתונים כי מאז פרוץ המלחמה נרשם זינוק דרמטי של 510% במספר הנפשות שפתחו תיקי עלייה מצרפת

 

[יצחק77]

על פי נתוני משרד העלייה והקליטה והסוכנות היהודית, מאז שבעה באוקטובר עלו ארצה כ-22,000 עולות ועולים מעשרות מדינות מסביב לעולם, ביניהם כ-800 עולים חדשים מצרפת, אשר נקלטו ברחבי הארץ. העיר המובילה בקליטת עלייה מצרפת היא ירושלים (198 עולים) ולאחריה נתניה (177 עולים) ובמקום השלישי - תל אביב (96 עולים).​

עוד עולה מהנתונים כי מאז פרוץ המלחמה נרשם זינוק דרמטי של 510% במספר הנפשות שפתחו תיקי עלייה מצרפת ומאז 7/10 ועד היום נפתחו תיקי עלייה לכ-6,440 נפשות מצרפת, לעומת 1,057 נפשות בתקופה המקבילה אשתקד. במרכז העלייה הגלובלי של הסוכנות היהודית בירושלים, המופעל בשיתוף עם משרד העלייה והקליטה, מדווחים על המשך מגמת ההתעניינות בעלייה גם בימים האחרונים.​

זה לא הרבה בשנת 2023 עלו 46000 איש רובם מאוקראינה
השנה עד30/06/2024 עלו 16000 בלבד זו ירידה גדולה בכמות העולים ושוב הרוב מאוקראינה ספק יהודים
כשליש הם ילדים
וכמה ירדו??
על פי הסטטיסטיקות יורדים כ14000 בשנה וחוזרים כ6-7 דהיינו הגירה שלילית של כ8000 בשנה
בשנה נפטרים בישראל 52000 איש גם זה צריך להכנס לחשבון
מתחתנים כ60000 זוגות אבל 17000 הם ערבים שרובם בונים על הגג של ההורים או משתלטים על הנגב והגליל
כך שהביקוש הקשיח הוא כ45000 זוגות + כ12000 זוגות עולים =57000 דירות

פחות כ
מתוך 52000 פטירות נניח שלפחות 15000 דירות מתפנות +4000 זוגות יורדים =19000 דירות מתפנות
אם נבנים בשנה בממוצע 65000 דירות אנחנו אמורים להיות בעודף רציני ומתפתח
כמובן שזה לא מדוייק כי יש גם הרבה זוגות שלא רשומים בציבור החילוני וקשה למדוד
אבל וודאי שאין חסר בדירות
יכול להיות שיש הרבה משפרי דיור שמשחלפים אבל ההיצע אמור לבלוט בדירות יד 2

 

[אמונה1]

אם אפשר לקנות דירה חדשה בבית שמש 4 חדרים בפחות מ1.9 אז עדיין אין עלייה דרסטית. .

באמת?? איפה אפשר? חדשה ולא במתחרד? אשמח מאוד לקבל פרטים!

onlyemunah1 בג'ימייל

 

[האט'ס געפוילט אץ גוט]

קצת סדר בדברים מדוע יש צפי לעליית מחירי הדירות:

1.זה נכון שכרע יש הרבה דירות, אבל ביחס לאנשים שמעוניינים לקנות מדובר בסכומים קטנים יותר, המחירים והביקושים הגבוהים שהיו לפני שנתיים, התמתנו, אך ורק בעקבות העלאת מחירי הריבית ולא מעוד סיבות. עדיין ישנם זוגות רבים שמשתוקקים לקנות דירה משל עצמם, אלא-שמחיר הריביות כרגע לא מאפשר להם לקפוץ למים.

2.בנוסף לפי הנתונים בישראל צריך מידי שנה כ55,000 דירות חדשות דהיינו שצריך התחלות בניה לכל הפחות בסכום הזה -בשביל להשאיר את השוק במחירו הנוכחי, הבעיה היא שיש הררי בירוקרטיה הן בהפשרת הקרקעות והן בהוצאת ההיתרים השונים למיניהם, ולכן ליזם לוקח בממוצע כ8 שנים! מיום תחילת היזמות ועד לדירה בנויה בפועל ולכן התחלות הבניה עומדים על פחות מהביקוש הקיים בשוק, מה שיוצר כל שנה ''מינוס'' במחירי הדירות כרגע המינוס עומד על כ120,000.

3.המלחמה גרמה להאטת קצב הבניה מכמה סיבות ונמנה את העיקריות שבהן.
א. חוסר בעובדי בניה זולים - יש להשיג עובדי בניה, אבל במחירים כמעט פי 2 אם לפני המלחמה יומית של פועל עמדה על 700 ש"ח כיום זה 1,200 ש"ח מה שמקשה על הקבלנים כי גם על העובדים היקרים יש עומסי עבודה גדולים.
ב. בעקבות גיוס מילואים יש הרבה מהלשכות להנפקת האישורים שפועלים באופן חלקי או מצומצם מאוד מה שמאט מאוד את גמירת הפרויקטים הקיימים והתחלת פרויקטים חדשים

4. הריביות הגבוהות מונעות גם מהיזמים והקבלנים לקנות קרקעות ולקדם פרויקטים כאשר מחירי הריביות מאוד גבוהים-
מה שאם בתקופה רגילה היו מוכרים בקלות אז עכשיו קשה מאוד למכור והתשלומים החודשיים דופקים כל חודש.

5. מחירי הריביות בישראל מושפעים ממחירי הריביות העולמיות, כאשר בחודש שעבר הריביות באירופה ירדו ובארה"ב הודיעו שיבחנו את הורדת הריבית בחודש הקרוב-מה שיעזור לשוק להתעורר.

6.האנשים קלטו שריבית גבוהה היא מצב חולף ולכן נכון שברגע זה גבוה אך בעתיד הקרוב ככל הנראה המחירים ירדו מה שיפחית את סכום ההחזר ולבעלי המשכנתאות לבצע מחזור שיוזיל את עלות ההחזר במאוד - הנתון הזה זה נתון שמבוסס על נתוני הלמ"ס שמראים שבשלשה חודשים האחרונים מחירי הדירות עלו ב1% כל חודש! -בקצב כזה זה 12% בשנה גם אלו שטוענים שהנתונים לא מדויקים כי לא משוקללים שם המבצעים שנותנים הקבלנים-הנתונים מראים שגם במחירי דירות יד 2 המחירים עלו באותה המידה.

לסיכום: ישנם כמה משתנים שגורמים ללחץ על השוק שיעלה כלפי מעלה ויש שאומרים בחדות(15%) עיקר הלחץ הוא בעקבות הביקוש העצום שלא נעלם אלא קיים ומחכה בכל דרך לפרוץ החוצה, קצת הריביות ירדו ומיד תורגש הסתערות על השוק שהרבה זמן לא ראינו כמותה.

 

[יעקב הרמתי]

2.בנוסף לפי הנתונים בישראל צריך מידי שנה כ55,000 דירות חדשות דהיינו שצריך התחלות בניה לכל הפחות בסכום הזה -בשביל להשאיר את השוק במחירו הנוכחי, הבעיה היא שיש הררי בירוקרטיה הן בהפשרת הקרקעות והן בהוצאת ההיתרים השונים למיניהם, ולכן ליזם לוקח בממוצע כ8 שנים! מיום תחילת היזמות ועד לדירה בנויה בפועל ולכן התחלות הבניה עומדים על פחות מהביקוש הקיים בשוק, מה שיוצר כל שנה ''מינוס'' במחירי הדירות כרגע המינוס עומד על כ120,000.

היו יותר התחלות בנייה, אגב, כמה דירות מיותרות/ ריקות היו לפני שנתיים? (היו הרבה מאוד)

לסיכום: ישנם כמה משתנים שגורמים ללחץ על השוק שיעלה כלפי מעלה ויש שאומרים בחדות(15%) עיקר הלחץ הוא בעקבות הביקוש העצום שלא נעלם אלא קיים ומחכה בכל דרך לפרוץ החוצה, קצת הריביות ירדו ומיד תורגש הסתערות על השוק שהרבה זמן לא ראינו כמותה.

מה שבולט ומודגש מדבריך, הוא אתה מדבר בעניין 'מצוקת בעלות על דיור'
באם תיכנס בעובי הקורה, ותבדוק את מצב, 'מצוקת המגורים', תראה מייד תמונה אחרת
תתחיל לדבר במספרים! כמה דירות צריך, וכמה נבנים מידי שנה בפועל.
כמה ביקוש למגורים יש, וכמה ביקוש יש לדירות שאינן מיועדות למגורים.
תחקור ותחזור עם מסקנות.
תודה!
אה.. תבדוק גם כמה דירות חדשות יש, ובקשה תבדוק כמה מטרים חדשים למגורים יש, ולא כמה דירות בפועל
ותבדוק כמה דירות שהיו ריקות 20 שנה התאכלסו בשנה האחרונה

 

[אל תחפור]

קצת סדר בדברים מדוע יש צפי לעליית מחירי הדירות:

1.זה נכון שכרע יש הרבה דירות, אבל ביחס לאנשים שמעוניינים לקנות מדובר בסכומים קטנים יותר, המחירים והביקושים הגבוהים שהיו לפני שנתיים, התמתנו, אך ורק בעקבות העלאת מחירי הריבית ולא מעוד סיבות. עדיין ישנם זוגות רבים שמשתוקקים לקנות דירה משל עצמם, אלא-שמחיר הריביות כרגע לא מאפשר להם לקפוץ למים.

2.בנוסף לפי הנתונים בישראל צריך מידי שנה כ55,000 דירות חדשות דהיינו שצריך התחלות בניה לכל הפחות בסכום הזה -בשביל להשאיר את השוק במחירו הנוכחי, הבעיה היא שיש הררי בירוקרטיה הן בהפשרת הקרקעות והן בהוצאת ההיתרים השונים למיניהם, ולכן ליזם לוקח בממוצע כ8 שנים! מיום תחילת היזמות ועד לדירה בנויה בפועל ולכן התחלות הבניה עומדים על פחות מהביקוש הקיים בשוק, מה שיוצר כל שנה ''מינוס'' במחירי הדירות כרגע המינוס עומד על כ120,000.

3.המלחמה גרמה להאטת קצב הבניה מכמה סיבות ונמנה את העיקריות שבהן.
א. חוסר בעובדי בניה זולים - יש להשיג עובדי בניה, אבל במחירים כמעט פי 2 אם לפני המלחמה יומית של פועל עמדה על 700 ש"ח כיום זה 1,200 ש"ח מה שמקשה על הקבלנים כי גם על העובדים היקרים יש עומסי עבודה גדולים.
ב. בעקבות גיוס מילואים יש הרבה מהלשכות להנפקת האישורים שפועלים באופן חלקי או מצומצם מאוד מה שמאט מאוד את גמירת הפרויקטים הקיימים והתחלת פרויקטים חדשים

4. הריביות הגבוהות מונעות גם מהיזמים והקבלנים לקנות קרקעות ולקדם פרויקטים כאשר מחירי הריביות מאוד גבוהים-
מה שאם בתקופה רגילה היו מוכרים בקלות אז עכשיו קשה מאוד למכור והתשלומים החודשיים דופקים כל חודש.

5. מחירי הריביות בישראל מושפעים ממחירי הריביות העולמיות, כאשר בחודש שעבר הריביות באירופה ירדו ובארה"ב הודיעו שיבחנו את הורדת הריבית בחודש הקרוב-מה שיעזור לשוק להתעורר.

6.האנשים קלטו שריבית גבוהה היא מצב חולף ולכן נכון שברגע זה גבוה אך בעתיד הקרוב ככל הנראה המחירים ירדו מה שיפחית את סכום ההחזר ולבעלי המשכנתאות לבצע מחזור שיוזיל את עלות ההחזר במאוד - הנתון הזה זה נתון שמבוסס על נתוני הלמ"ס שמראים שבשלשה חודשים האחרונים מחירי הדירות עלו ב1% כל חודש! -בקצב כזה זה 12% בשנה גם אלו שטוענים שהנתונים לא מדויקים כי לא משוקללים שם המבצעים שנותנים הקבלנים-הנתונים מראים שגם במחירי דירות יד 2 המחירים עלו באותה המידה.

לסיכום: ישנם כמה משתנים שגורמים ללחץ על השוק שיעלה כלפי מעלה ויש שאומרים בחדות(15%) עיקר הלחץ הוא בעקבות הביקוש העצום שלא נעלם אלא קיים ומחכה בכל דרך לפרוץ החוצה, קצת הריביות ירדו ומיד תורגש הסתערות על השוק שהרבה זמן לא ראינו כמותה.

סעיף 1 - בלי שום נתון מוכח
סעיף 2 - לא נכון!
1. כהיום מתחילים לבנות יותר מ 55 אלף דירות בשנה!!
2. איפה ה'המינוס' של 120 אלף? איפה גרים האנשים ברחוב? הם יושנים בגינה? - רק מה, יש 120 אלף דירות לא חוקיות, מפוצלות וכו'....
סעיף 3 - כל הטענות על חוסר בעובדים וכו' הכל זמני, זה לא באמת משפיע לטווח ארוך.
סעיף 4-6 - כל הדיבורים על ריבית פשוט מראים על חוסר מחשבה!!!!
הרי מה קורה? הקבלן מוכר ב 5/95 שזה אומר שאת כל עלות הבנייה הוא צריך לממן מהכיס שלו! אם ע"י הון עצמי ואם ע"י הלוואת קבלן שהריבית עליו!
אז לקדם פרויקטים חדשים זה לא כי הריבית גבוהה, אבל עלות הבנייה את זה יש לו..... פשוט טמטום!!!!

כבר כתבתי כמה פעמים את דעתי, נבואה ניתנה לשוטים... אבל לפי כל האינדקציות כרגע מחירי הדיור בדרך לירידות!

 

[יעקב הרמתי]

היו כאן בארץ 250,000 דירות ריקות.
בנוסף פירמידת הביקוש, כוסחה בצורה משמעותית ע"י ההתחדשות עירונית (אני מדבר כמובן על דירות ישנות)

 

[האט'ס געפוילט אץ גוט]

כבר כתבתי כמה פעמים את דעתי, נבואה ניתנה לשוטים... אבל לפי כל האינדקציות כרגע מחירי הדיור בדרך לירידות!

וזוהי גם הסיבה שלפי נתוני הלמ"ס מחירי הדירות עלו מתחילת השנה ב2.6%...

 

[ר' יהונתן]

וזוהי גם הסיבה שלפי נתוני הלמ"ס מחירי הדירות עלו מתחילת השנה ב2.6%...

לפני כשנה שכולם ידעו שיש ירידות בעקבות הריבית הלמ''ס פירסם שיש עליות
גם לא מזמן התפרסם שבכירי משרד השיכון נפגשו איתם שיקחו בחשבון את מבצעי הקבלנים
ככה שלא צריך לקחת אותם כתורה ממשה מסיני...

 

[האט'ס געפוילט אץ גוט]

לפני כשנה שכולם ידעו שיש ירידות בעקבות הריבית הלמ''ס פירסם שיש עליות
גם לא מזמן התפרסם שבכירי משרד השיכון נפגשו איתם שיקחו בחשבון את מבצעי הקבלנים
ככה שלא צריך לקחת אותם כתורה ממשה מסיני...

הנתונים הם גם על דירות יד 2- לפי המחיר שמכרו אותם אז וודאי זה לא מתחת לזה...

 

[אל תחפור]

וזוהי גם הסיבה שלפי נתוני הלמ"ס מחירי הדירות עלו מתחילת השנה ב2.6%...

מתלבט אם להגיב בכלל...
מה המשפט הזה? אני אמרתי משהו הפוך?
אין לי שום בעיה אם עוד שנה תגיד שהמחירים כן עלו..!

אני אומר דבר אחד, לפי כל הנתונים העכשווים - המחירים אמורים לרדת!
מה יקרה בסוף? - נבואה ניתנה....

 

[האט'ס געפוילט אץ גוט]

מתלבט אם להגיב בכלל...
מה המשפט הזה? אני אמרתי משהו הפוך?
אין לי שום בעיה אם עוד שנה תגיד שהמחירים כן עלו..!

אני אומר דבר אחד, לפי כל הנתונים העכשווים - המחירים אמורים לרדת!
מה יקרה בסוף? - נבואה ניתנה....

מהם הנתונים שעליהם אתה מסתמך, כשאתה אומר שהמחירים יירדו?

 

[ר' יהונתן]

מהם הנתונים שעליהם אתה מסתמך, כשאתה אומר שהמחירים יירדו?

הסיבות העיקריות לירידה ריבית גבוהה ומיתון בכלכלה בעקבות המלחמה

 

[אל תחפור]

מהם הנתונים שעליהם אתה מסתמך, כשאתה אומר שהמחירים יירדו?

לעניות דעתי
הדבר היחיד שמשפיע על מחירי הדירות זה היצע וביקוש
(כמובן שיש הרבה משתנים ומשפיעים לטווח זמני וקצר, אבל כשבוחנים שוק לטווח ארוך של שנים רבות זה הפרמטר היחיד).
בעוד ששנים רבות המדינה לא בנתה מספיק דירות, מה שגרם שתמיד היה חסר וזה גרם לעליות מחירים גדולות וקבועות,
לעומת זאת, בשנים האחרונות משרדי האוצר והשיכון עובדים קשה, ומוציאים לשיווק הרבה יותר דירות ממה שצריכים, וזה דברים שאפשר לבדוק במכרזים של רמ"י,
וחייבים להבהיר, זה לא משהו שרואים מיידית, אבל כשבוחנים נתונים רואים שלאט לאט ההיצע הולך וגדל עוד ועוד, ולכן הביקושים יירדו מה שבהכרח יוביל לירידית מחירים!!

נקודה חשובה: אני כל הזמן מדגיש, שהכל לפי הנתונים העכשווים,
מה יקרה:
אם יהיה עלייה גדולה של יהודים מחו"ל ושוב פעם ההיצע יפחת למול הביקוש שיגדל
אם משרד השיכון יוריד פרופיל ויפסיק להציף את השוק עם דירות
אם עלות חומרי הגלם יזנקו במאות אחוזים
וכו' וכו'
ברור שהמחירים יעלו
ולכן אני מדגיש שהכל לפי הנתונים כרגע

בהצלחה