מחיר למשתכן הגרלות דירה בהנחה

[תן לחכם ויחכם עוד]

@בית שמשניק סליחה על הבורות אבל אין כאן סתירה בין שתי ההודעות?

למה סתירה? כי לא הכפלתי הפעם ב108, אלא רק ב100?
העירו על כך קודם, ועניתי שלא בטוח שבשוק החופשי נוהגים לתמחר בנפרד את המפרסת, המחסן והחניה. אלא המחיר למ"ר כבר כולל אותם.

@בית שמשניק היקר!
במחילה שאני ממש "חופר" על הנושא הזה.

הסברת מצוין עם נתוני רשות המיסים,
והסביר @עוד עו"ד ג"כ על השמאי, (למרות שבשונה ממדל"ן שזה ממוחשב מרשות המיסים, השמאי לא כ"כ טיפש ובודק את כל נתוני השוק ולא את הנטו של הדירה הבנויה)

אבל אני שואל עליך עצמך (ובתשובות שציטטתי מתחזקת השאלה)
בהגרלה הקודמת דיברת רבות על הרווח בב"ש של יותר מ-700 אלף ש"ח
ועכשיו- אותם נתונים בדיוק!!! (מלבד המע"מ שזה עוד 15 אלש"ח)
אתה כותב רווח של 560 אלש"ח!!!!

פער גדול!!!

ז'תומרת שבהגרלה הקודמת הסכמת לגמרי עם טענותיי דלעיל, וכעת - ממש לא!

השאלה הגדולה היא מה באמת קורה פה??????

אם אפשר נתונים ברורים מהשוק החופשי ולהשוות אותם לשמאות של רמ"י ,
שנוכל לבדוק מה באמת הוא חישב, אותו ד"ר שמאי.

זה נושא מאוד מאוד חשוב לכלל משתמשי הפורום!!!

כמה רווחים יש במחיר למשתכן!!!

(וקצת גם איזה עיר לבחור, כי כשהמחיר למטר גבוה הפער מתעצם בהרבה)

תודה רבה רבה על הכל!!!



אשמח לתשובה טובה (לאפוקי שכבר דיברנו והדגשת וכו')

 

[מכלולאי]

אם זה היה אזרחות סוציאלית בסיסית, זה לא היה בהגרלה...

כמובן שזו זכות בסיסית, אחרת המדינה לא הייתה נותנת אותה. זה לא תפקידה של מדינה לתת מתנות.
לשאלתך, התשובה פשוטה: מכיוון שאין אפשרות לסייע לכולם, עושים הגרלה (וזו אכן ברירה גרועה מאד, אבל אין אחרת). הרציונאל היה (בין השאר) שמי שישתתף בתכנית בסוף יזכה (בנתונים שהיו בעבר).
אני מסכים שלאור הסיכויים האפסיים בהגרלות האחרונות, ייתכן שמישהו שם במש' השיכון צריך לעשות רוויזיה על כל העסק הזה.

 

[אמת מארץ תצמח]

כמובן שזו זכות בסיסית, אחרת המדינה לא הייתה נותנת אותה. זה לא תפקידה של מדינה לתת מתנות.
לשאלתך, התשובה פשוטה: מכיוון שאין אפשרות לסייע לכולם, עושים הגרלה (וזו אכן ברירה גרועה מאד, אבל אין אחרת). הרציונאל היה (בין השאר) שמי שישתתף בתכנית בסוף יזכה (בנתונים שהיו בעבר).
אני מסכים שלאור הסיכויים האפסיים בהגרלות האחרונות, ייתכן שמישהו שם במש' השיכון צריך לעשות רוויזיה על כל העסק הזה.

אותו רציונאל שאומר לעשות הגרלה, אומר לתעדף את מי שתורם למדינה.

(יש מרווח ענק בין 'זכות בסיסית' לבין 'מתנה'.)

 

[עוד עו"ד]

אגב, בכל 3 הערים המומלצות פה, המחירים במדל"ן למ"ר מדויקים בהרבה ממחיר שמאי רמ"י:

בית שמש 23,400 למ"ר במדל"ן, במקום 21,605 בשמאות (וממילא רווח של 745K ולא 565K, ר' ההשוואה אצלי בטבלה).
אופקים 13,600 למ"ר במדל"ן, במקום 12,177 בשמאות.
אשקלון 17,600 למ"ר, במקום 16,137 בשמאות.

גם בעיר הנוספת המצויה בצ"ע - נוף הגליל, המחיר 14,400 למ"ר במדל"ן נשמע יותר סביר מ-15,186 בשמאות, שנשמע יקר יחסית לצפון.
(כנ"ל גם ביתר המחירים בכלל הערים מדל"ן לדעתי מדויקת יותר, בעיקר כשמדובר בפילוח לפי שכונה. למשל ירושלים ב27,300 למ"ר, הרבה יותר סביר מ-24,375 בשמאות וכן הלאה).

 

[בית שמשניק]

@בית שמשניק היקר!
במחילה שאני ממש "חופר" על הנושא הזה.

הסברת מצוין עם נתוני רשות המיסים,
והסביר @עוד עו"ד ג"כ על השמאי, (למרות שבשונה ממדל"ן שזה ממוחשב מרשות המיסים, השמאי לא כ"כ טיפש ובודק את כל נתוני השוק ולא את הנטו של הדירה הבנויה)

אבל אני שואל עליך עצמך (ובתשובות שציטטתי מתחזקת השאלה)
בהגרלה הקודמת דיברת רבות על הרווח בב"ש של יותר מ-700 אלף ש"ח
ועכשיו- אותם נתונים בדיוק!!! (מלבד המע"מ שזה עוד 15 אלש"ח)
אתה כותב רווח של 560 אלש"ח!!!!

פער גדול!!!

ז'תומרת שבהגרלה הקודמת הסכמת לגמרי עם טענותיי דלעיל, וכעת - ממש לא!

השאלה הגדולה היא מה באמת קורה פה??????

אם אפשר נתונים ברורים מהשוק החופשי ולהשוות אותם לשמאות של רמ"י ,
שנוכל לבדוק מה באמת הוא חישב, אותו ד"ר שמאי.

זה נושא מאוד מאוד חשוב לכלל משתמשי הפורום!!!

כמה רווחים יש במחיר למשתכן!!!

(וקצת גם איזה עיר לבחור, כי כשהמחיר למטר גבוה הפער מתעצם בהרבה)

תודה רבה רבה על הכל!!!



אשמח לתשובה טובה (לאפוקי שכבר דיברנו והדגשת וכו')

יש כאן 2 נקודות שונות:

1. מחיר השמאות עצמו. למעשה, השמאי חישב בבית שמש מחיר נמוך יחסית לדירות החדשות הנמכרות בשכונת נווה שמיר בשוק החופשי (21.6K במקום 23-24K בפועל). יתכן שזו טעות, אבל יתכן גם שזה בגלל התב"ע בה' 2 הצפופה המתירה לבנות 6-8 דירות בקומה (דבר שאין לו תקדים באיזור ובעיר בכלל).

2. צורת חישוב המחיר בשוק החופשי - 108 מ"ר או 100 מ"ר. האמת היא שהנקודה הזו לא ברורה לי לגמרי. אני יודע בבירור שברשות המיסים (וממילא במדלן) כשיש דיווח על עסקה של 100 מ"ר - הכוונה היא שהדירה בנטו שלה היא 100 מ"ר, לא כולל המרפסת, המחסן והחניה. לעומת זאת בדירה בהנחה יש תשלום על השטחים הללו (8 המטר הנוספים).
מה שלא ברור לי זה אם השמאי שנתן מחיר שומה עדכני לדירות חישב את הנתון לפי מחירי השוק החופשי ברשות המיסים (ואז השטחים הללו אינם נכללים במחיר), או שהוא נהג גם כן כמו בדירה בהנחה וכלל את השטחים הללו במחיר (ואולי לכן זו סיבה נוספת שהמחיר שלו למ"ר נמוך יותר ממחיר השוק הידוע - כי הוא יודע שצריך להוסיף את השטחים הללו למחיר הדירה - מה שמוריד את המחיר למ"ר).
בהגרלה הקודמת לקחתי כנראה את הצד השני, אבל עכשיו אני קצת מפקפק בזה ולקחתי את הצד הראשון לחומרא.

 

[עוד עו"ד]

בית שמשניק ותן לחכם, כמו שציינתי קודם, הקבלנים בפועל כן מוסיפים סכומים לפי 20-30% על מרפסות ומחסנים, ובערים הגדולות גם מתמחרים חנייה הרבה יותר יקר מדירה בהנחה.
הטיעון הוא, שגם מדל"ן וגם השמאי הממשלתי, המקום היחיד ממנו הם יכולים להוציא את הנתונים ששולמו בפועל למ"ר זה רשות המיסים, ולכן התחשיב למ"ר שהם מבצעים זה כולל התוספות, כי הם יודעים שלפי זה היה הדיווח לרשות המיסים.
זה לא שמישהו פה פרייאר, הפוך! התשלום המדווח לרשות המיסים למ"ר מראש הוא גבוה יחסית ממחיר השוק האמיתי למ"ר, כי זה כולל בתוכו גם את התוספות ובדומה לזה יתכן מאד שנערכת השומה הרשמית למ"ר, וזה בניגוד לקבלן בשוק החופשי שכן מתמחר את התוספות בנפרד, כי אין סיבה שלא יחייב אם הוא יכול להוציא עוד כסף וזה גם מה שקורה בפועל בתחום. מניסיון.
לי כלשעצמי הקושיה על השמאי של רמ"י לא מטרידה אותי יותר מדי, ויתכן שעל השמאות הזו באמת יש להוסיף 8 מ"ר ואז השמאות של רמ"י יותר הגיונית, ומתיישבת יותר עם המחירים למ"ר של מדל"ן.
אני ממילא תמיד מסתמך יותר על מדל"ן לחישובי הרווח, כמו שהיה פה תמיד. השמאות המעודכנת של רמ"י (שממנה מפחיתים 500/600 K) היא בסה"כ משו חדש יחסית מההגרלות האחרונות.

ותן לחכם ויחכם עוד

 

[בית שמשניק]

בית שמשניק ותן לחכם, כמו שציינתי קודם, הקבלנים בפועל כן מוסיפים סכומים לפי 20-30% על מרפסות ומחסנים, ובערים הגדולות גם מתמחרים חנייה הרבה יותר יקר מדירה בהנחה.
הטיעון הוא, שגם מדל"ן וגם השמאי הממשלתי, המקום היחיד ממנו הם יכולים להוציא את הנתונים ששולמו בפועל למ"ר זה רשות המיסים, ולכן התחשיב למ"ר שהם מבצעים זה כולל התוספות, כי הם יודעים שלפי זה היה הדיווח לרשות המיסים.
זה לא שהשמאי הממשלתי פרייאר, הפוך! התשלום המדווח לרשות המיסים למ"ר מראש הוא גבוה יחסית ממחיר השוק האמיתי למ"ר, כי זה כולל בתוכו גם את התוספות ובדומה לזה גם נערכת השומה הרשמית למ"ר, וזה בניגוד לקבלן בשוק החופשי שכן מתמחר את התוספות בנפרד, כי אין סיבה שלא יחייב אם הוא יכול להוציא עוד כסף וזה גם מה שקורה בפועל בתחום. מניסיון.
ותן לחכם ויחכם עוד

בקיצור, אם אני מבין אותך נכון, צריך לחשב את מחירי השוק החופשי (וממילא את גובה ההנחה הנגזרת) לפי 100 מ"ר ולא לפי 108 מ"ר.

 

[תן לחכם ויחכם עוד]

ובקיצור,
לפי שלושת ההודעות האחרונות (כן, גם ההודעה על המחירים של מדלן ביחס לרמי)
נמצא כי הפער בין מדלן לרמי זה אותו ברוטו ונטו של המרפסת והמחסן,
דאי לאו הכי מדלן צריך להיות יותר זול בגלל הדירות הישנות.
ובהכרח, דזה הפער...
וכמו שכיוון לכך @בית שמשניק
וצריך לחשב כדרך @בית שמשניק בהגרלה הקודמת וכדרך @עוד עו"ד ומדלן. דכמעט היינו הך..

בתקווה...

עריכה אחר הודעתך הקודמת: בעצם , לא בטוח, טעון בירור יסודי.

 

[תן לחכם ויחכם עוד]

@עוד עו"ד
אתה עורך דין?
סליחה על השאלה

 

[עוד עו"ד]

@עוד עו"ד
אתה עורך דין?
סליחה על השאלה

כן, מתעסק בנדל"ן ובמחיר למשתכן.
גולש פה ועוקב כבר הרבה זמן, גם אם בשקט

 

[בית שמשניק]

ובקיצור,
לפי שלושת ההודעות האחרונות (כן, גם ההודעה על המחירים של מדלן ביחס לרמי)
נמצא כי הפער בין מדלן לרמי זה אותו ברוטו ונטו של המרפסת והמחסן,
דאי לאו הכי מדלן צריך להיות יותר זול בגלל הדירות הישנות.
ובהכרח, דזה הפער...
וכמו שכיוון לכך @בית שמשניק
וצריך לחשב כדרך @בית שמשניק בהגרלה הקודמת וכדרך @עוד עו"ד ומדלן. דכמעט היינו הך..

בתקווה...

עריכה אחר הודעתך הקודמת: בעצם , לא בטוח, טעון בירור יסודי.

כלומר, לפי מה שאתה טוען, אז את מחירי שומת רמ"י צריך לחשב לפי 108 מ"ר
ואילו את מחירי מדלן לפי 100 מ"ר.
נכון?

 

[מה שהיה הוא שיהיה]

אני מכיר כלל שאומר שקבלן לוקח על מטר מרפסת חצי ממה שלקח בבית, אני מדגיש שזה רק בתור כלל, אבל ככה ידוע לי.

 

[עוד עו"ד]

ובקיצור,
לפי שלושת ההודעות האחרונות (כן, גם ההודעה על המחירים של מדלן ביחס לרמי)
נמצא כי הפער בין מדלן לרמי זה אותו ברוטו ונטו של המרפסת והמחסן,
דאי לאו הכי מדלן צריך להיות יותר זול בגלל הדירות הישנות.
ובהכרח, דזה הפער...
וכמו שכיוון לכך @בית שמשניק
וצריך לחשב כדרך @בית שמשניק בהגרלה הקודמת וכדרך @עוד עו"ד ומדלן. דכמעט היינו הך..

בתקווה...

עריכה אחר הודעתך הקודמת: בעצם , לא בטוח, טעון בירור יסודי.

יכול להיות.
לא מחייב. שים לב שבמקרים מסוימים שמאי רמ"י יותר יקר ממדלן וממש לא בטוח שבצדק. תראה למשל בטבלה ביהוד שדי התפרע והגיע לכמעט 30,000 למ"ר, וכנ"ל גם בנוף הגליל.
אני מראש לא הוטרדתי יותר מדי משמאות רמ"י המעודכנת שממילא היא משו חדש יחסית.
תמיד חישבתי לפי מדל"ן, כנ"ל גם הטבלאות שפורסמו פה בכל הגרלה עד לזו האחרונה.

אני מכיר כלל שאומר שקבלן לוקח על מטר מרפסת חצי ממה שלקח בבית, אני מדגיש שזה רק בתור כלל, אבל ככה ידוע לי.

שנים רבות זה היה בסביבות 20-30%, בשנים האחרונות זה באמת יותר לכיוון ה30-50% תלוי מה ומי.
לא דין מרפסת מצ'וקמקת כדין פנטהאוז קומפקטי מפואר שיכול להגיע לסכומים גבוהים מאד.
אגב, קשה לי עם ההגבלה לחדשים של 3 הודעות בשעה. בעייתי לגלוש ולהגיב ככה, אז עורך הודעות במקום לכתוב הודעה חדשה

 

[מה שהיה הוא שיהיה]

יכול להיות.
אני מראש לא הוטרדתי יותר מדי משמאות רמ"י המעודכנת שממילא היא משו חדש יחסית.
תמיד חישבתי לפי מדל"ן, כנ"ל גם הטבלאות שפורסמו פה בכל הגרלה עד לזו האחרונה

שנים רבות זה היה בסביבות 20-30%, בשנים האחרונות זה באמת יותר לכיוון ה-%50 תלוי מה ומי.
לא דין מרפסת מצ'וקמקת כדין פנטהאוז קומפקטי מפואר שיכול להגיע לסכומים גבוהים מאד.
אגב, קשה לי עם ההגבלה לחדשים של 3 הודעות בשעה. בעייתי לגלוש ולהגיב ככה, אז עורך הודעות במקום לכתוב הודעה חדשה

כל ההתחלות קשות

אבל לגופו של דיון, בסוף אתה מחשבן את המטרים של המרפסות והמחסן, או לא, וא"כ לפי כמה אחוז?

[בדירות של מחיר למשתכן לא מדובר במרפסות של פנטהאוז]

 

[עוד עו"ד]

כל ההתחלות קשות

אבל לגופו של דיון, בסוף אתה מחשבן את המטרים של המרפסות והמחסן, או לא, וא"כ לפי כמה אחוז?

[בדירות של מחיר למשתכן לא מדובר במרפסות של פנטהאוז]

לגופו של עניין אני חישבתי לפי 100%.
במדל"ן זה ככה בוודאות, וכנראה גם לעניין שמאות רמ"י. לא בדקתי את השמאות עצמה, סביר להניח שכתוב שם איך בוצע

 

[יאיר סופר]

עוד מילה: אנחנו אוכלים עכשיו את הפירות הבאושים של נסיון היח"צ של גולדקנופף.
הוא העלה את הרעיון לשולחן, עכשיו לאט לאט יעלו עוד ועוד את אחוזי הקצאה למילואימניקים.

קל לדבר.
כנראה שכחת את האווירה הציבורית שהייתה לאחר 7.10.
יתכן שללא זה משרד השיכון לא היה מקבל שקל,
או שכבר אז הוא היה נאלץ לעשות הטבה של 50 אחוז למילואים.

 

[מפתחת ג'וניורית]

לבן המקום בירושלים כדאי ירושלים או שאחוזי הזכיה שם נמוכים?

 

[בית שמשניק]

לבן המקום בירושלים כדאי ירושלים או שאחוזי הזכיה שם נמוכים?

הסיכויים שם לא גבוהים בכלל, אבל יותר טובים מממקומות אחרים.
הבעיה היא שההשקעה מאד גבוהה.

 

[מפתחת ג'וניורית]

הסיכויים שם לא גבוהים בכלל, אבל יותר טובים מממקומות אחרים.
הבעיה היא שההשקעה מאד גבוהה.

כמה בערך?

 

[בית שמשניק]

כמה בערך?

כ1.64M ל3 חד'
כ2.1M ל4 חד'