מחיר למשתכן הגרלות דירה בהנחה

[זה מה שאני]

נכון. כי אז זה היה לפני גזירת העלאת המע"מ, אז לא כ"כ ייחסו חשיבות לענין.

אז למה שומת 2020 כן התעדכן?

 

[איש השלום]

בכניסה לאתר 'דירה בהנחה' מפיע הודעה בקשר למחיר לפי עלייית המע"מ
ובפועל בהגרלות בית שמש התעדכן המחיר וירד מ- 14,500 ל-12,500 ש"ח
מה סיפור ירידת המחירים ?

 

[זה מה שאני]

בכניסה לאתר 'דירה בהנחה' מפיע הודעה בקשר למחיר לפי עלייית המע"מ
ובפועל בהגרלות בית שמש התעדכן המחיר וירד מ- 14,500 ל-12,500 ש"ח
מה סיפור ירידת המחירים ?

זה לא ירידה אלא לפני זה היה כתוב המחיר כולל מע"מ ועכשיו כתוב מחיר ללא מע"מ שצריך להוסיף ע"ז 18%
ובדוג' שלך המחיר יוצא 14750

 

[מה אומר ומה אדבר]

והסיבה להנ"ל כיון שעד ההגרלה הקודמת לא חשבו על רעיון עליית המס לכן רשמו מחיר סופי,
ועכשיו עם עליית המס כיון שהוא משנה גם לכל החוזים שנרשמים עכשיו ועוד,
לכן החליטו לשנות את הרישום ללא מע"מ אפי' שעל פניו הוא לא המחיר האמיתי

 

[עוד עו"ד]

עוד קצת הסבר על השאלה אם ללכת לפי הממוצעים של מדל"ן או לפי השמאי של רמ"י ואיך מחשבים את מחירי השוק.

באופן עקרוני מלכתחילה, השמאות של רמ"י לא היתה בכלל אמורה לתת לנו כלום, למה? כי המטרה שלנו זה למצוא את הבאגים במערכת ולא ללכת לפי ההנחות שלהם שאמורות "עקרונית" להיות שוות בכל מקום.
כי בגדול, המחירים של רמ"י נקבעו לפי השמאויות שלהם, ככה שההנחות אמורות להיות די זהות בכל הערים בארץ (עם הבדלים קטנים שונים לפי אזורים בארץ), ונקודת המוצא של השמאי שלהם זה לתת את ההנחה המדויקת והשווה של 30% נניח ממחיר השוק בכל מקום, וזה בדיוק כמו לשאול את המוכר בחנות מה המחיר, כשאתה רוצה להכות את המערכת ולהבין מתי המוכר פספס ונתן מחיר זול יחסית, ואיפה אפשר למצוא בחנות מציאות ואיפה לא.

אממה, למה יש לזה כן משמעות? כי כיום יש 2 שמאויות. השמאות הראשונית שעליה התבסס המחיר הראשוני, ונניח שרמ"י רוצה לתת הנחה של 30% ממחיר השוק, אז מבחינת השמאויות זה אמור להיות רווח זהה בכל הערים, אבל בנוסף יש שמאות שנייה מעודכנת, שאינלי מושג אם נעשית ע"י אותו שמאי או מישהו אחר, אבל בפועל השמאות השנייה נותנת מחירים שונים לחלוטין שמהם נגזרים 500/600 K הנחה על השמאות המעודכנת.

זה עצמו גם לא היה עוזר הרבה, כי גם בשמאות השנייה זו הנחה דומה בכל מקום של 500/600K, אבל ההנחות הגדולות הן כשהמחיר הרשום נמוך יותר מההנחה של ה500/600 K, ואז הולכים לפי המחיר הרשום הנמוך יותר, והשמאות השנייה יכולה לתת לנו אפשרות לבחון את מחירי השוק באופן שונה ונפרד מהשמאות הראשונה שנקבעה, שבה כאמור ההנחה אמורה להיות פחות או יותר דומה בכל הארץ ביחס לשמאות, שעליה מתבסס המחיר.
ככה שהשמאות השנייה נותנת לנו הרבה, אבל עדיין השמאות השנייה כוחה די מוגבל, ולרוב היא תהיה די דומה לשמאות הראשונה, כדרכן של שמאויות מעודכנות.

ודוגמה מההגרלה הנוכחית. אנחנו רוצים להכות את המערכת ולנצח את הסיסטם, אז אנחנו לא נקבל את השמאויות של רמ"י הראשונה והשנייה כפשוטן, ונחפש את ה"חורים" בהשוואה מול מחירי השוק כדי למצוא את ה"מציאות" המשתלמות במיוחד, ולפי זה נבחר את הערים.

ככה למשל, ביהוד השמאות מוגזמת לחלוטין (לטעמי לפחות) 29,281 ש"ח למ"ר, כשמחירי השוק במבצעים בשכונות החדשות ליד סביון, אור יהודה החדשה, קרית אונו ויהוד עמדו בשנים האחרונות על כ25-26,000 ש"ח למ"ר, ולכן הרווח שם יחסית נמוך בסך 85,486 ש"ח בלבד! (ר' בטבלה שצירפתי, חוץ מזה שסכום ההשקעה גדול מאד), ולא נלך על ההגרלה הזו.
אבל בבית שמש כשהשמאות של רמ"י פספסה ביחס למחירי השוק וקבעה מחיר נמוך יחסית של 21,605 ש"ח למ"ר, שם ההגרלה מאד משתלמת, והרווח הוא 745K ! שזו הגרלה משתלמת במיוחד, וכן על זה הדרך.

לגבי השאלה של תן לחכם אם צריך לחשב את השמאות של רמ"י במחירי השוק לפי 108 מ"ר, כדי לגזור מזה את גובה ההנחה, יתכן מאד שכן. כידוע, החישוב של 100 מ"ר בדירה בהנחה אינו 100 מ"ר בלבד, אלא כוללים עוד כ20 מ"ר נוספים, 12 מ"ר מרפסת, 6 מ"ר מחסן, וחנייה אחת (או 2) שמחירם נמוך ממ"ר בדירה, וניתן בגדול לשערך אותם כדירה של 108 מ"ר, תכלס בשביל זה צריך לחפש בשמאות עצמה לפי מה חושבה.

אבל מה שיותר חשוב זה חישוב מחיר השוק במדל"ן או לפי אתר רשות המיסים, ממנה מדל"ן (והשמאים השונים, כולל השמאי הממשלתי) לוקחים את הנתונים מה היה המחיר ששולם בפועל עבור דירה, וברשות המיסים המ"ר בדירה מחושב ברוטו ולא נטו, כלומר מחשבים את המ"ר של הדירה עצמה ולא יורדים לרזולציות של מרפסות וחניות במחיר נמוך יותר של 30% וכדו', ולכן החישוב של מחיר השוק ממנו אנו גוזרים את ההנחה צריך להיות 100 מ"ר, שכוללים בתוכם גם את התוספות השונות של מרפסות מחסנים וחניות, ולא חישוב של 108 מ"ר.

 

[פרישמן]

עוד קצת הסבר על השאלה אם ללכת לפי הממוצעים של מדל"ן או לפי השמאי של רמ"י ואיך מחשבים את מחירי השוק.

באופן עקרוני מלכתחילה, השמאות של רמ"י לא היתה בכלל אמורה לתת לנו כלום, למה? כי המטרה שלנו זה למצוא את הבאגים במערכת ולא ללכת לפי ההנחות שלהם שאמורות "עקרונית" להיות שוות בכל מקום.
כי בגדול, המחירים של רמ"י נקבעו לפי השמאויות שלהם, ככה שההנחות אמורות להיות די זהות בכל הערים בארץ (עם הבדלים קטנים שונים לפי אזורים בארץ), ונקודת המוצא של השמאי שלהם זה לתת את ההנחה המדויקת והשווה של 30% נניח ממחיר השוק בכל מקום, וזה בדיוק כמו לשאול את המוכר בחנות מה המחיר, כשאתה רוצה להכות את המערכת ולהבין מתי המוכר פספס ונתן מחיר זול יחסית, ואיפה אפשר למצוא בחנות מציאות ואיפה לא.

אממה, למה יש לזה כן משמעות? כי כיום יש 2 שמאויות. השמאות הראשונית שעליה התבסס המחיר הראשוני, ונניח שרמ"י רוצה לתת הנחה של 30% ממחיר השוק, אז מבחינת השמאויות זה אמור להיות רווח זהה בכל הערים, אבל בנוסף יש שמאות שנייה מעודכנת, שאינלי מושג אם נעשית ע"י אותו שמאי או מישהו אחר, אבל בפועל השמאות השנייה נותנת מחירים שונים לחלוטין שמהם נגזרים 500/600 K הנחה על השמאות המעודכנת.

זה עצמו גם לא היה עוזר כלום, כי גם בשמאות השנייה זו הנחה דומה בכל מקום של 500/600K, אבל ההנחות הגדולות הן כשהמחיר הרשום נמוך יותר מההנחה של ה500/600 K, ואז הולכים לפי המחיר הרשום הנמוך יותר, והשמאות השנייה יכולה לתת לנו אפשרות לבחון את מחירי השוק באופן שונה ונפרד מהשמאות הראשונה שנקבעה, שבה כאמור ההנחה אמורה להיות פחות או יותר דומה בכל הארץ ביחס לשמאות, שעליה מתבסס המחיר.
ככה שהשמאות השנייה נותנת לנו הרבה, אבל עדיין השמאות השנייה כוחה די מוגבל, ולרוב היא תהיה די דומה לשמאות הראשונה, כדרכן של שמאויות מעודכנות.

ודוגמה מההגרלה הנוכחית. אנחנו רוצים להכות את המערכת ולנצח את הסיסטם, אז אנחנו לא נקבל את השמאויות של רמ"י הראשונה והשנייה כפשוטן, ונחפש את ה"חורים" בהשוואה מול מחירי השוק כדי למצוא את ה"מציאות" המשתלמות במיוחד, ולפי זה נבחר את הערים.

ככה למשל, ביהוד השמאות מוגזמת לחלוטין (לטעמי לפחות) 29,281 ש"ח למ"ר, כשמחירי השוק במבצעים בשכונות החדשות ליד סביון, אור יהודה החדשה, קרית אונו ויהוד עמדו בשנים האחרונות על כ25-26,000 ש"ח למ"ר, ולכן הרווח שם יחסית נמוך בסך 85,486 ש"ח בלבד! (ר' בטבלה שצירפתי, חוץ מזה שסכום ההשקעה גדול מאד), ולא נלך על ההגרלה הזו.
אבל בבית שמש כשהשמאות של רמ"י פספסה ביחס למחירי השוק וקבעה מחיר נמוך יחסית של 21,605 ש"ח למ"ר, שם ההגרלה מאד משתלמת, והרווח הוא 745K ! שזו הגרלה משתלמת במיוחד, וכן על זה הדרך.

לגבי השאלה של תן לחכם אם צריך לחשב את השמאות של רמ"י במחירי השוק לפי 108 מ"ר, כדי לגזור מזה את גובה ההנחה, יתכן מאד שכן. כידוע, החישוב של 100 מ"ר בדירה בהנחה אינו 100 מ"ר בלבד, אלא כוללים עוד כ20 מ"ר נוספים, 12 מ"ר מרפסת, 6 מ"ר מחסן, וחנייה אחת (או 2) שמחירם נמוך ממ"ר בדירה, וניתן בגדול לשערך אותם כדירה של 108 מ"ר, תכלס בשביל זה צריך לחפש בשמאות עצמה לפי מה חושבה.

אבל מה שיותר חשוב זה חישוב מחיר השוק במדל"ן או לפי אתר רשות המיסים, ממנה מדל"ן (והשמאים השונים, כולל השמאי הממשלתי) לוקחים את הנתונים מה היה המחיר ששולם בפועל עבור דירה, וברשות המיסים המ"ר בדירה מחושב ברוטו ולא נטו, כלומר מחשבים את המ"ר של הדירה עצמה ולא יורדים לרזולציות של מרפסות וחניות במחיר נמוך יותר של 30% וכדו', ולכן החישוב של מחיר השוק ממנו אנו גוזרים את ההנחה צריך להיות 100 מ"ר, שכוללים בתוכם גם את התוספות השונות של מרפסות מחסנים וחניות, ולא חישוב של 108 מ"ר.

חילך לאורייתא

 

[אוהב ציון]

האם יש מישהו שיכול להסביר בהגרלה אחרונה קריית גת היו 46 דירות לבני מקום, וזכו רק 39 .
ישנם תושבי מקום שלא זכו בשום הגרלה אחרת , מידיעה , אז איך נפלו 7 דירות

 

[לאנגער]

האם יש מישהו שיכול להסביר בהגרלה אחרונה קריית גת היו 46 דירות לבני מקום, וזכו רק 39 .
ישנם תושבי מקום שלא זכו בשום הגרלה אחרת , מידיעה , אז איך נפלו 7 דירות

מילואים ונכים רתוקים קודמים

 

[עושה שליחות]

לבן מקום ברחובות כדאי להיכנס לרחובות או שממילא הסיכויים נמוכים גם לבני המקום עצמם?

 

[ירמי וולדמן]

לבן מקום ברחובות כדאי להיכנס לרחובות או שממילא הסיכויים נמוכים גם לבני המקום עצמם?

אם יש לו הון עצמי גבוה לדעתי כן

 

[עוד עו"ד]

ועוד משו חשוב, אנחנו לא שמאים והמטרה שלנו היא לא למצוא את השמאות הנכונה לנכס פלוני.
מה שחשוב לנו זה היחס בין הערים לבין עצמן איפה ההגרלות משתלמות ואיפה פחות, ולכן ממש לא חשוב אם החישוב מתבצע לפי 100 מ"ר או לפי 108 מ"ר, כי היחס בסוף נשאר אותו דבר, ואנחנו יכולים לראות איזו עיר משלתמת ואיזו לא.

ובדוגמה שהבאתי למשל מההגרלה הנוכחית, לענ"ד (ובהתאם לחישוב של מדל"ן), ההגרלה המשתלמת ביותר מבחינת רווח היא בית שמש עם רווח של 745K (חוץ מצפת שיותר רווחית כי היא שייכת להגרלות מחיר למשתכן), וההגרלה הכי פחות משתלמת היא יהוד עם השקעה ענקית ורווח של 85,489 ש"ח בלבד.

הנפקא מינה (או בלשונם נפקות) שכן יכולה להיות רלוונטית, היא דוקא בהגרלה הנוכחית בה יש מצב חדש יחסית.

יש עיר אחת עם סיכויי זכייה גבוהים יחסית - נוף הגליל, שכרגע עומדת על 15.79 סיכויי זכייה, והשאלה היא אם בכלל כדאי להכנס להרפתקאה שם כשהרווח הסופי נמוך יחסית, 362K לפי מדל"ן, ו440K לפי שמאות רמ"י, ואז יכולה להיות נפק"מ אם מוסיפים עוד 7% לחישוב של שמאי רמ"י ואז הרווח הוא יותר גבוה, ויתכן ששווה להכנס להרפתקאה שם.

אבל גם בעניין נוף הגליל, יותר חשוב שנקבל מידע על מחירי השוק האמיתיים שם ממי שגר באזור ומכיר את מחירי הקבלנים בפרויקטים החדשים (במחירי הקבלנים באמת יש לבצע חישוב של 108 מ"ר ולא 100 מ"ר, כי הקבלנים כן מוסיפים תשלום נוסף על מרפסות מחסנים וחניה).

אז מי שיכול להרים את הכפפה, יבורך מן השמים.
@בית שמשניק כתב פה שמבירורים שערך נראה ששומת רמ"י מוגזמת, אם ניתן להרחיב בזה או אם מישהו שגר באזור ובירר עם קבלנים על מחירי פרויקטים, זה יכול להיות מאד חשוב להמלצה הסופית לאיזה 3 ערים כדאי להרשם.

אני מסכים עם ירמי וולדמן ובית שמשניק לגבי אופקים (בוודאות) ואשקלון, לגבי העיר השלישית בית שמש (רווחי מאד!) או נוף הגליל / דימונה אני עדיין מתלבט, ונחכה עוד קצת לראות מה יהיו אחוזי הזכייה, או אם מישו ירים את הכפפה ויתן פה עוד מידע על המחירים בפועל בנוף הגליל.

בכל מקרה, מי שחושב לגור בנוף הגליל ולא להשקעה, נראה שכדאי שירשם לנוף הגליל בעיר השלישית.

 

[ירמי וולדמן]

מדימונה אני מסתייג (יש סיכוי לא קטן שלא יהיה שוכרים לכל הדירות)
בית שמש עדיף ודאי על נוף הגליל

 

[ירמי וולדמן]

בכל אופן המלצות זה רק באופן כללי ממש
כי לכל אחד יש נתונים אחרים במחינת בן מקום הון עצמי יכולת החזר וכו

 

[בית שמשניק]

לבן מקום ברחובות כדאי להיכנס לרחובות או שממילא הסיכויים נמוכים גם לבני המקום עצמם?

לדעתי לא. הסיכויים נמוכים במיוחד גם לבני מקום (וגם הרווח לא מי יודע כמה).

 

[שולי איטח]

מתלבטת מאוד לגבי ירושלים
כבן המקום אולי עדיף לבחור בה
אבל ההון העצמי ויכולת ההחזר קשה
השאלה כמה אחוזי דירות 3 חדרים יהיו בפרויקט? מה הצפי בדר"כ?

 

[מסוקרן]

שאלה לחידודי: אם עד סוף ההגרלה עדיין באום אל פחם עומד על 100% או קרוב האם כדאי לנסות שם, אולי מישהוא מכיר שם איזה מתווך אמין מהבני דודים
עריכה: טוב אמין ודאי שאין אבל אולי בכל זאת שווה משהוא

לא כדאי כי אף 1 לא יקנה,
כי הם בונים לעצמם את הדירות ולא צריכים אישורים למיני'הם...

 

[ירמי וולדמן]

לגבי ירושלים
אם יש לכם הון עצמי ומשכורת גבוה מאוד אולי כדאי
אם לא לא שווה לדעתי
ב7 שנים האלה גם צריך לחיות

 

[עץ יפה]

באיזה עיר מומלץ להיכנס להגרלה חוץ מבית שמש וירושלים ?

 

[ירמי וולדמן]

לדעתי לא. הסיכויים נמוכים במיוחד גם לבני מקום (וגם הרווח לא מי יודע כמה).

לגבי הרווח אולי אתה צודק
לגבי סיכויים חוץ מאום אל פאחם ונצרת אין בשום מקום יותר סיכויים
ובכללי בהגרלה הזאת צריך להסתכל יותר על הרווח ביחס להשקעה מסיכויים כי סיכווים כמעט אין

 

[ירמי וולדמן]

באיזה עיר מומלץ להיכנס להגרלה חוץ מבית שמש וירושלים ?

למה ירושלים?
אופקים ואשקלון