מחיר למשתכן הגרלות דירה בהנחה

[אז נדברו]

מחיר מטרה: רבע משיווקי הדירות הגיע למגזר החרדי | כלכליסט

יישובים כמו בית שמש ואלעד כיכבו במכרזי תוכנית הסבסוד הממשלתית ששווקו בהצלחה ב־2024. מנגד, יזמים הדירו את הצעותיהם מיישובים ערבים מוחלשים בשל חוסר כדאיות כלכלית

www.calcalist.co.il

 

[פרישמן]

מחיר מטרה: רבע משיווקי הדירות הגיע למגזר החרדי | כלכליסט

יישובים כמו בית שמש ואלעד כיכבו במכרזי תוכנית הסבסוד הממשלתית ששווקו בהצלחה ב־2024. מנגד, יזמים הדירו את הצעותיהם מיישובים ערבים מוחלשים בשל חוסר כדאיות כלכלית

www.calcalist.co.il

נועם גרייף, מנכ"ל חברת הבניה עמרם אברהם, מספר שב־2024 זכתה החברה שלו במכרזי מחיר מטרה לבניית 2,000 דירות, בין היתר בבית שמש, בבני עיש, ביהוד, בקריית עקרון, ביבנה, בירושלים ובנתניה. "היתרון שלנו הוא שאנחנו One Stop Shop, אנחנו יודעים להציע יזמות, תכנון, ניהול פרויקט, ביצוע ושיווק", אמר לכלכליסט. זה מאפשר לנו לעשות מבנים חזרתיים שעומדים בדרישות התכנון של משרד הבינוי והשיכון. ברגע שאתה מבין את זה, הדברים פשוטים".
לדבריו, הרווח שלו בפרויקטי הדיור המסובסד, שנע לדבריו בין 40% באילת ל־20% ברמלה, אינו קשור בהכרח לכמות הדירות או שטחי המסחר שמשווקים במחירי שוק חופשי: "אני יודע להרוויח כי אני יעיל. פיצחנו את השיטה של איך לתכנן נכון. ברגע שעושים אלפי דירות בשנה מבינים מה נדרש".

אני לומד מהכתבה הזו שמי שזוכה בפרויקט של 'עמרם אברהם' יכול להיות יותר רגוע, כי הוא לא הולך לבקש הקלות בנייה אלא לעשות בדיוק לפי התכנון של התב"ע. רוב העיכובים נהיים כשהקבלנים רוצים יותר בנייה על השטח, מה שמצריך ועדה מיוחדת (הקלות) זה לוקח המון זמן ואפילו שנים, לעומת אחד כמוהו שמקצר הליכים ומטיס את הבנייה.

 

[יוסי ה]

-@בית שמשניק
עכשיו שירדו הסיכויים בכולם האם השתנה הוראה/המלצה. לאיזה ערים להיכנס או שעדיין להישאר עם אשקלון אופקים ובית שמש???

 

[הטעם המושלם]

זה מטורף! רק נוף הגליל מעל 2% לחיצוניים!

 

[קפה ועוגה]

לפי החשבון היבש, אנחנו עומדים כעת על ממוצע של 51K נרשמים, המספרים האמיתיים [בניכוי אלו שלא נרשמים לשלושה ערים] הם לכאו' באזור ה57K.
להערכתי בסיום ההרשמה נגיע לK80 - 85K, לא יותר.

 

[הטעם המושלם]

לפי החשבון היבש, אנחנו עומדים כעת על ממוצע של 51K נרשמים, המספרים האמיתיים [בניכוי אלו שלא נרשמים לשלושה ערים] הם לכאו' באזור ה57K.
להערכתי בסיום ההרשמה נגיע לK80 - 85K, לא יותר.

כלומר פי 1.5 מעכשיו
מה שאוחז עכשיו ב1.5% יסגר באזור ה1%

 

[אמת מארץ תצמח]

אני לומד מהכתבה הזו ש

ראשית כל, בחיים לא לומדים מכתבה שיווקית של קבלן.

מי שזוכה בפרויקט של 'עמרם אברהם' יכול להיות יותר רגוע, כי הוא לא הולך לבקש הקלות בנייה אלא לעשות בדיוק לפי התכנון של התב"ע. רוב העיכובים נהיים כשהקבלנים רוצים יותר בנייה על השטח, מה שמצריך ועדה מיוחדת (הקלות) זה לוקח המון זמן ואפילו שנים, לעומת אחד כמוהו שמקצר הליכים ומטיס את הבנייה.

או שהוא 'פיצח את השיטה' איך אפשר לקבל הקלות ושינוי לתב"ע.

 

[רחלי גר]

מאמין שכל פרוייקט יתקדם בקצב אחר מה גם שמדובר במגרשים אחרים (בכל אחת מההגרלות רשום מספר מגרש שונה)
ובכל זאת אני בעד שנתאחד במייל או כאן בבלוג ייעודי כל הזוכים באלעד של ההגרלות הנוכחיות מספר:
2415 ,2416 ו-2417

אני זכיתי בהגרלה 2415 יצא משהו לגבי הפורום או קבוצת מייל ?

 

[חרד ה']

האם במחיר למשתכן זה צמוד למדד תשומות הבנייה?

 

[רחלי גר]

אנחנו זכינו בסיעתא דשמיא באלעד הגרלה 2415 והקבלן זה "אלעד סנטר" חברה לא ברורה שהוקמה לפני פחות משנה במטרה לעסוק בכל עיסוק חוקי, והם שייכים לכאורה ל"אשל הירדן יזום ובנייה"
אם מישהו יודע יותר פרטים ו/או זכה שם ויודע על התאגדות כלשהיא שאפשר להצטרף אליה נשמח לעדכון, תודה רבה מראש לכולם
@בית שמשניק

אני זכיתי בפרויקט עשיתי בירור קצר פחות או יותר זה מה שהבנתי זה שלושה קבלנים שזכו במכרז ב 2020 וביטלו את המכרז והיה צורך בחברה חדשה כדי לזכות במכרז מבחינה חוקית אשמח אם נתאגד לאיזשהו קבוצת מייל

 

[מה אומר ומה אדבר]

קצת יותר מ95%
עריכה: טעות שלי , הסיכוי קרוב מאד ל100%, יותר מ99%, כמובן בהנחה של 1000 הגרלות.

צריך לשים לב שאף אם אמנם תוך כמה שנים יש כאלף הגרלות [?], בכל זאת הסיכויים לזכות זה לפי סך ההגרלות שנכנסתם וזה לא נראה לי מגיע לאלף

 

[בית שמשניק]

מתקן מעט את סדר העדיפוית (לענ"ד).
(שורות מודגשות = חיצוניים)

1. אופקים/חיפה/צפת/בית שמש - בני מקום - להשקעה/למגורים.
2. נוף הגליל - למגורים.
3. ירושלים בני מקום (לבעלי הון עצמי גובה) - להשקעה/למגורים.
4. אופקים - להשקעה/למגורים.
5. בית שמש - למגורים.
6. אשקלון - להשקעה (לא מתאים למגורים).
7. רחובות בני מקום - להשקעה/למגורים
8. בית שמש/דימונה/מגדל העמק - להשקעה.

הסבר:
1. באופקים, חיפה, צפת ובית שמש (ערים עם ייצוג חרדי משמעותי, אבל הוא הדין לרוב המקומות האחרים, למעט ירושלים ורחובות המוזכרים להלן), בני המקום נהנים מסיכויים גבוהים יחסית, ולכן אין ספק שהעדיפות הראשונה של בני המקום בערים הללו היא להירשם לעירם.

2. נוף הגליל הוא היישוב היהודי היחיד עם סיכויים סבירים לחיצוניים. הבעיה היא שיש שם נעלם לא קטן לגבי הרווח, כפי שדובר כאן בהרחבה. מצד שני, אין ספק שיש שם הנחה לא מבוטלת, ולכן היא בהחלט משתלמת למגורים.

3. בירושלים בני המקום נהנים מסיכויים מעט גבוהים יותר משאר המקומות לחיצוניים (למעט נוף הגליל ודימונה), ולכן מומלץ לבני המקום להירשם לשם, כמובן רק לבעלי הון עצמי/יכולת החזר גבוהים, כי מדובר בהשקעה לא מבוטלת, כאשר הדירה הזולה ביותר תעלה כ1.6M וצפונה.

4. אופקים היא העיר המומלצת ביותר להשקעה לחיצוניים, כאשר יש בה גם רווח גבוה וגם השקעה נמוכה ביותר, וגם סיכויי זכייה טובים יותר מרוב המקומות. בנוסף, הציביון החרדי הוא יתרון ענק, כי תמיד כדאי יותר לזכות במקום הראוי למגורים בשעת הדחק.

5. בית שמש היא עיר מבוקשת ביותר לציבור שלנו, והרבה מאד זוגות חולמים לגור בה (לפעמים גם על חשבון ירושלים ובני ברק...). החלום הזה שווה הרבה, ואי אפשר להתעלם ממנו לחלוטין וללכת רק לפי סיכויי זכייה באופן יבש. לכן למרות הסיכויים הנמוכים מאד לזכייה בבית שמש (כנראה 1 מתוך כ230 בסופו של דבר), אני חושב שזוגות שחולמים על מגורים במקום כדאי להם לנסות את מזלם שם (לא רק כלפי שמיא, אלא גם מבחינה "רציונלית"...), למרות שיש כמה אלטרנטיביות ריאליות יותר לזכייה. (אני "מתמחר" את האופציה הזו אחרי האופציות הקודמות, כי מכל מקום זו לא האופציה הכי לכתחילה בעולם, בגלל הסיכויים הנמוכים להחריד).

6. אשקלון היא עיר נוספת מומלצת מאד להשקעה (לא סתם היא סוחפת עליה את שיא הנרשמים). יש שם רווח גבוה והשקעה נמוכה יחסית, וגם סיכויי זכיה גבוהים יותר מרוב המקומות.

7. רחובות נשללה על ידי לגמרי בתחילת ההגרלה גם לבני מקום, והעדפתי על פניה את בית שמש (כחיצונייים) שהיתה בעלת סיכויים טובים יותר. בינתיים המגמה קצת השתנתה, ובית שמש לחיצוניים כרגע בסיכוי נמוך יותר מאשר רחובות לבני מקום. לכן לכאורה בן מקום ברחובות עדיף לו כבר להירשם לעירו מאשר לבית שמש (אלא אם כן הוא מעוניין בבית שמש למגורים - כבסעיף 5).

8. כאן הדילמה הגדולה. מה יעשה מי שמכל האופציות לעיל בחר רק 2 ערים. למשל, מי שאינו מעוניין בנוף הגליל למגורים (סעיף 2), וגם לא בבית שמש למגורים (סעיף 5), ואינו בן מקום בשום עיר (סעיפים 1,3,7ׂ) כך שיש לו רק את אופקים ואשקלון (סעיפים 4,6), ומחפש עיר נוספת להשקעה.
כאן יש לי התלבטות בין 3 אופציות (חוץ מנוף הגליל שאני חושש להמליץ עליה להשקעה בגלל הרווח הלא ברור):
1. בית שמש. יתרונות: רווח גבוה וציביון חרדי (כמו שאמרנו תמיד טוב לזכות במקום הראוי למגורים בשעת הדחק). חסרונות: סיכויים נמוכים מאד (שיסתיימו כאמור ב1 מתוך כ230).
2. דימונה. יתרונות: סיכויים טובים יותר (כנראה 1 מתוך כ90), והשקעה נמוכה. חסרונות: הזכירו כאן שתתכן שם בעיה של הצפת דירות שעלולה לשחוק משמעותית את הרווח, וגם ליצור קושי משמעותי בשכירות (אם הפרוייקט יהיה מוכן לפני מגבלת 7 השנים).
3. מגדל העמק. יתרונות: סיכויים טובים יותר מבית שמש (כנראה 1 מתוך כ110), וגובה השקעה נמוך יותר מבית שמש. חסרונות: לפי מדלן הרווח נמוך מאד (עיין בטבלת @עוד עו"ד), אבל לפי השמאי של רמ"י דווקא יש רווח יפה, כך שאולי כן שווה להירשם לשם. (להערכתי, במקרה הזה, נתוני השמאי קרובים יותר לאמת, כיון שבמדל"ן לא נעשה פילוח לפי דירות חדשות).
בשורה תחתונה, קשה לי להכריע בין 3 האופציות, כיון שבכל אחת מהן יש חסרון די משמעותי, ולכן אני משאיר זאת בצ"ע.

בהצלחה!

 

[עוד עו"ד]

ההמלצה שלי, לפי סדר עדיפות:

0. מי שבן מקום באחת הערים בהגרלה (חוץ מרחובות).
1. אופקים
2. אשקלון
3. העיר השלישית לחיצוניים, אחת מהערים הבאות לפי הסדר הבא:
א. נצרת (למי שאין בעיה להתעסק מול המגזר הערבי ובהנחה שאין בעיה הלכתית. הסיכוי כפול מנוף הגליל וגם הדיל כנראה עדיף. בנצרת, אופקים ודימונה יש גם מענק).
ב. נוף הגליל (סיכוי גדול ורווח בינוני, במיוחד למי שרוצים לגור שם).
ג. דימונה (סיכוי בינוני, מחיר נמוך מאד ורווח נאה יחסית).
ד. מגדל העמק (סיכוי יותר קטן ורווח מסופק. אגב, כמעט שלא יהיו שם דירות קטנות).
ה. חיפה (עיר עם פוטנציאל גדול שטרם מומש. סיכוי קטנטן, אבל גבוה מבית שמש).
ו. בית שמש (רווח גדול וסיכוי מאד נמוך. במיוחד למי שרוצים לחלום או לגור שם).

 

[בית שמשניק]

3. העיר השלישית לחיצוניים, אחת מהערים הבאות לפי הסדר הבא:
א. נצרת (למי שאין בעיה להתעסק מול המגזר הערבי ובהנחה שאין בעיה הלכתית. הסיכוי כפול מנוף הגליל וגם הדיל כנראה עדיף. בנצרת, אופקים ודימונה יש גם מענק).
ב. נוף הגליל (סיכוי גדול ורווח בינוני, במיוחד למי שרוצים לגור שם).
ג. דימונה (סיכוי בינוני, מחיר נמוך מאד ורווח נאה יחסית).
ד. מגדל העמק (סיכוי יותר קטן ורווח מסופק. אגב, כמעט שלא יהיו שם דירות קטנות).
ה. חיפה (עיר עם פוטנציאל גדול שטרם מומש. סיכוי קטנטן, אבל גבוה מבית שמש).
ו. בית שמש (רווח גדול וסיכוי מאד נמוך. במיוחד למי שרוצים לחלום או לגור שם).

א. לענ"ד לא כדאי להתעסק אתם, מבחינה עסקית, גם בלי קשר להלכה.
ב. אכן בחירה מצויינת למגורים (להשקעה צריך יותר בדיקה).
ג. בחירה לא רעה, אבל צריך לקחת בחשבון שהיא מוגרלת לפני אופקים, והיא עלולה לפגוע בזכייה שם.
ד. גם בחירה לא רעה (צריך לבדוק את התב"ע בקשר לגודל הדירות). מבחינת סדר ההגרלה, היא מוגרלת אחרי אופקים.
ה. סיכויים די קרובים לבית שמש (0.78% לעומת 0.68%). לענ"ד בטווח כזה, כבר עדיף את בית שמש המתאימה למגורים.

 

[נחמוו]

@בית שמשניק ושאר המבינים
זכיתי בהגרלה 2417 באלעד בהגרלה ביוני - הקבלן היה רייסדור,
ועכשיו שאני נכנס לאתר של דירה בהנחה אני רואה שהחליפו לי את הקבלן - שובל ברוך יזמות בע"מ
באיזה מקרים מחליפים קבלן? האם זה מאיץ את הפרויקט? ומה אומרים על הקבלן החדש?
בקיצור אם זה טוב או לא

 

[מכלולאי]

א. נצרת (למי שאין בעיה להתעסק מול המגזר הערבי ובהנחה שאין בעיה הלכתית. הסיכוי כפול מנוף הגליל וגם הדיל כנראה עדיף. בנצרת, אופקים ודימונה יש גם מענק).

פגשתי כאלה שחושבים שנצרת זה עיר מעורבת (אולי בגלל שלנוף הגליל קראו פעם (נצרת עילית), אז חשוב להדגיש: מדובר בעיר ערבית לחלוטין. מאד מאד לא מומלץ, גם לו היו שם סיכויים של 90%.

 

[100לפת]

@בית שמשניק
בהגרלה הקודמת העלית טבלה עם סכום משוער להון עצמי ומשכנתא עבור כל הגרלה.
אם יש טבלה מסודרת גם להגרלה הנוכחית זה מאוד יעזור. (לדירת 3 חדרים)
כדי שנוכל לדעת באיזה ערים יש לנו את האפשרות הכלכלית להירשם.

 

[בת מלך פנימה]

פגשתי כאלה שחושבים שנצרת זה עיר מעורבת (אולי בגלל שלנוף הגליל קראו פעם (נצרת עילית), אז חשוב להדגיש: מדובר בעיר ערבית לחלוטין. מאד מאד לא מומלץ, גם לו היו שם סיכויים של 90%.

אם כן אז מה הסיבה שיש פחות נרשמים באום אל פאחם מנצרת

 

[100לפת]

אם כן אז מה הסיבה שיש פחות נרשמים באום אל פאחם מנצרת

אולי זאת הסיבה?

פגשתי כאלה שחושבים שנצרת זה עיר מעורבת (אולי בגלל שלנוף הגליל קראו פעם (נצרת עילית), אז חשוב להדגיש: מדובר בעיר ערבית לחלוטין. מאד מאד לא מומלץ, גם לו היו שם סיכויים של 90%.

 

[בת מלך פנימה]

אולי זאת הסיבה?

כל כך הרבה אנשים טועים?
אולי בכל אופן מדובר בערבים יותר מתורבתים שמבחינה עיסקית שווה להתעסק איתם לא מבחינה הלכתית