דיון מחירי הדירות לאן?

[יצחק77]

אי אפשר להחזיק בחבל ב2 קצותיו.

נא לתקן אם לא הבנתי נכון, אבל החשבון הנ"ל מתבסס על כך ש:

1. מחירי השכירות בארץ יהיו סטטיים ל30 שנים, מה שלצערינו מתמוסס בדרמטיות מול עינינו.
2. יהיו זכאים לסיוע בשכר דירה
3. לא יצטרכו לשפר שכירות, מבחינת גודל הדירה ולכן עלות גורם השכירות לא תגדל.

קניית דירה במרכז היא לא הפתרון, פשוט זה לא מסתדר מתמטית,
אבל להציג שכירות נגדית כפתרון מתעלם מהדינמיקה של השוק.

מי שהולך לפריפריה מעולה !
אני מעלה את הכיוון הזה למי שבכל זאת מסיבות שונות
מאד רוצה להשאר במרכז אבל לא מוכן להיות עבד נרצע רוב החיים היפים שלו
כמובן שצריך לשבת עם יועץ פיננסי ולדייק את זה ,

 

[nigun]

אם מחיר דירה 3 ח' במרכז החרדי ב"ב בי"ש אלעד וכו'
עם כל ההוצאות עולה 2.4 מליון ונניח שיש לזוג הון עצמי אמיתי של 600000
נשארת לנו משכנתא של 1.8 מליון בהנחה שיתנו להם משכנתא כזו ל30 שנה ההחזר החודשי
יהיה כ9200 ש"ח המון בשביל זוג עם ילדים זה חיים נוראים !
בסופו של דבר הם יחזירו בסך הכל בין 3,520,000 ל4,173,000 תלוי באיזה מסלול ומה יהיו השינויים בעתיד
+600K הון עצמי ואכן אחרי 30 שנה הדירה תהיה שלהם יתרון עצום אבל מה המחיר
לעומת זאת אם הם יסחבו בדירת זו"ץ בעלות של 3500 ש"ח כמה שאפשר עם סיוע בשכר דירה של כ800 ש"ח

בביתר בעיתון אני רואה דירות 4 חדרים 2.3 מליון ובטאבו משותף יורד ל2 מליון (ואפילו 1.6 לבעלי הון עצמי גבוה)
ודירות 3 חדרים בטאבו משותף 1-1.2 מליון עם הון עצמי גבוה.

לעומת זאת שכירות היצע הרבה יותר נמוך ומהמחירים
3 חדרים 65 מ"ר 4900
4 חדרים 100 מ"ר 5600
5 חדרים 7800

אפשר להבין שאנשים חוששים שעוד כמה שנים השכירות תהיה 8000 ש"ח לדירת 4 חדרים ויעדיפו לשלם 10K בחודש על טאבו משותף

 

[דעת ובינה]

מי שהולך לפריפריה מעולה !
אני מעלה את הכיוון הזה למי שבכל זאת מסיבות שונות
מאד רוצה להשאר במרכז אבל לא מוכן להיות עבד נרצע רוב החיים היפים שלו
כמובן שצריך לשבת עם יועץ פיננסי ולדייק את זה ,

הדבר היחיד שיש לדעתי להציע למי שחייב את המרכז,
הוא לקנות דירה באיזו פריפריה בעלת פוטנציאל הן מבחינת מגורים והן מבחינת טיוב ערך הנכס, ולהתחיל להתגלגל בשכירות במרכז.

לו החשבון הנ"ל היה נכתב לפני שנתיים ומישהו היה בוחר במסלול המוצע.
כמה הייתה עולה לו שכירות כיום? בכל מרכז חרדי שהוא.
ולעומת זאת ההון העצמי עדיין לא תפח אחרי שנתיים במימדים שאפשר לנגוס בו מידי חודש בלי להקטין משמעותית את צפי הרווחים.

 

[יצחק77]

בביתר בעיתון אני רואה דירות 4 חדרים 2.3 מליון ובטאבו משותף יורד ל2 מליון (ואפילו 1.6 לבעלי הון עצמי גבוה)
ודירות 3 חדרים בטאבו משותף 1-1.2 מליון עם הון עצמי גבוה.

לעומת זאת שכירות היצע הרבה יותר נמוך ומהמחירים
3 חדרים 65 מ"ר 4900
4 חדרים 100 מ"ר 5600
5 חדרים 7800

אפשר להבין שאנשים חוששים שעוד כמה שנים השכירות תהיה 8000 ש"ח לדירת 4 חדרים ויעדיפו לשלם 10K בחודש על טאבו משותף

קשה להתיחס לביתר ואלעד שבאמת לא היתה בניה רצינית שנים
ויש עכשיו מצוקה של יח"ד מה שהקפיץ את המחירים
אבל בעוד שנתיים כאשר הפרוייקטים של אלפי הדירות בהנחה באלעד ובית שמש יסתיימו
להאכתי המחירים של השכירות גם ירגעו
בבני ברק כבר שנה מנסים למשוך את הדירות הגדולות ל8000 וזה לא מצליח כולם ירדו לאזור ה7000
כמובן שיש דירות פרימיום אבל בכל זאת רוב הציבור אינו יכול לשלם ושם זה נעצר פחות או יותר
עיקר העליה היתה בדירות ה3 ח' הרגילות שעלו מ4000 ל5000+
עדיין יש המון יח"ד ב3000

 

[יאיר סופר]

בנוסף להערותיו של @דעת ובינה הדירות לא יעלו אם השכר לא יעלה. והשכר יעלה ויעלה ויעלה עד אין קץ.

לא בדיוק קשור.
השכר צריך לעלות כי יש אינפלציה מובנת (לפי בנק ישראל יעד האינפלציה זה 1 אחוז).
מנגד השווי של הדירות התנתק בחדות משכר הדירה,
בעבר תשואה ממוצעת של דירה הייתה 6 אחוז,
היום זה כבר אוחז ב 2.5 אחוזים ויש מקומות שזה כבר נושק ל2 אחוזים.

מה יהיה בהמשך?
המחירים ימשיכו לעלות
והתשואה תגיע לאחוז אחד בלבד?
ובשביל זה ייקחו משכנתא של עם ריביות של 4 אחוז?
זה לא נשמע הגיוני...

 

[יצחק77]

לו החשבון הנ"ל היה נכתב לפני שנתיים ומישהו היה בוחר במסלול המוצע.
כמה הייתה עולה לו שכירות כיום? בכל מרכז חרדי שהוא.
ולעומת זאת ההון העצמי עדיין לא תפח אחרי שנתיים במימדים שאפשר לנגוס בו מידי חודש בלי להקטין משמעותית את צפי הרווחים.

אינני יודע כמה היתה עולה לו השכירות
אבל מי ששם 600000 בSNP500 לפני שנתיים יש לו כעת 930000 ובהינתן שזה ימשיך אפי' רק 10% בשנה
זה כ100000 ש"ח בשנה 8300 לחודש מספיק כדי לשכור דירה ענקית בבני ברק
ברור שתשואות עבר לא מראות על עתיד וזה מסוכן וכו' וכו'
רק לשבר את האוזן שיש עוד רעיונות חוץ מהרעיון של לעבוד חצי חיים בשביל דירה

 

[דג תמנון]

לא בדיוק קשור.
השכר צריך לעלות כי יש אינפלציה מובנת (לפי בנק ישראל יעד האינפלציה זה 1 אחוז).
מנגד השווי של הדירות התנתק בחדות משכר הדירה,
בעבר תשואה ממוצעת של דירה הייתה 6 אחוז,
היום זה כבר אוחז ב 2.5 אחוזים ויש מקומות שזה כבר נושק ל2 אחוזים.

מה יהיה בהמשך?
המחירים ימשיכו לעלות
והתשואה תגיע לאחוז אחד בלבד?
ובשביל זה ייקחו משכנתא של עם ריביות של 4 אחוז?
זה לא נשמע הגיוני...

תלוי איפה, בערים החרדיות בשנה האחרונה היה זינוק כל כך חד במחירי השכירות שהעסק עשוי לתקן את עצמו היטב

 

[ספרא רבא]

לא בדיוק קשור.
השכר צריך לעלות כי יש אינפלציה מובנת (לפי בנק ישראל יעד האינפלציה זה 1 אחוז).
מנגד השווי של הדירות התנתק בחדות משכר הדירה,
בעבר תשואה ממוצעת של דירה הייתה 6 אחוז,
היום זה כבר אוחז ב 2.5 אחוזים ויש מקומות שזה כבר נושק ל2 אחוזים.

מה יהיה בהמשך?
המחירים ימשיכו לעלות
והתשואה תגיע לאחוז אחד בלבד?
ובשביל זה ייקחו משכנתא של עם ריביות של 4 אחוז?
זה לא נשמע הגיוני...

אם אנשים לווים במשכנתא פחותה מתשואת השכירות, כנראה שהם חושבים שעליית מחיר הנכס הצפויה מחפה על זה.
חוץ מזה, גם השכירות תעלה.

 

[יצחק77]

אם אנשים לווים במשכנתא פחותה מתשואת השכירות, כנראה שהם חושבים שעליית מחיר הנכס הצפויה מחפה על זה.
חוץ מזה, גם השכירות תעלה.

אוירה - פסיכולוגיה ציפיות של אנשים הם בהחלט טריגר לעלייית מחירים
אבל בסוף בסוף צריך לזה תימוכין במציאות על הקרקע
והיות ואין כסף כל עוד לא עלו המשכורות דרמטי
וההוצאות המחיה גדלו ב30% אחוז בשנתיים
ב. כפי שהוברר פה לא מעט שאין מחסור אמיתי בדירות אולי בערים מסוימות כמו ביתר כן
אבל בבני ברק יש מלאי עודף חדש וישן וגם בית שמש בונים אלפים ומתכננים עוד עשרות אלפים כך שאין סיבה הגיונית להמשך עליה אלא לתיקון ואפי' אלעד בעוד שנתיים ישתחרר הפקק
+ כמה מגה פרוייקטים בפרפריה הרחוקה ,
להמר על עליית מחיר בעיני מסוכן עכשיו

 

[ספרא רבא]

אוירה - פסיכולוגיה ציפיות של אנשים הם בהחלט טריגר לעלייית מחירים
אבל בסוף בסוף צריך לזה תימוכין במציאות על הקרקע
והיות ואין כסף כל עוד לא עלו המשכורות דרמטי

אם שכר המינימום כיום גבוה ב-50% ממה שהיה לפני 15 שנה, סביר שבעוד 15 שנה הוא יהיה גבוה מהיום ב-50%.

וההוצאות המחיה גדלו ב30% אחוז בשנתיים

הוצאות הדיור הם חלק מהוצאות מהמחיה.

 

[מקצועי בנדל"ן]

הדבר היחיד שיש לדעתי להציע למי שחייב את המרכז,
הוא לקנות דירה באיזו פריפריה בעלת פוטנציאל הן מבחינת מגורים והן מבחינת טיוב ערך הנכס, ולהתחיל להתגלגל בשכירות במרכז.

לו החשבון הנ"ל היה נכתב לפני שנתיים ומישהו היה בוחר במסלול המוצע.
כמה הייתה עולה לו שכירות כיום? בכל מרכז חרדי שהוא.
ולעומת זאת ההון העצמי עדיין לא תפח אחרי שנתיים במימדים שאפשר לנגוס בו מידי חודש בלי להקטין משמעותית את צפי הרווחים.

לא חושב שזה הפתרון היעיל להגיע לדירה במרכז.
אם כבר קונים נדל"ן למה ללכת עד לפריפריה ולהרוויח עליית ערך מינימלית.
הייתי ממליץ להשקיע - לקנות דירה קטנה וזולה במרכז עם פוטנציאל (פינוי בינוי וכו')
- ליהנות מעליית ערך גבוהה יחסית לפריפריה.
- ליהנות מרווח גדול מאוד לאחר הפינוי בינוי.
- ליהנות משכירות חודשית יותר בקלות (בפריפריה הרבה דירות ריקות)
- ועוד..

עדיין ניתן למצוא עסקאות טובות .
במחירים זולים עם פוטנציאל לרווח גדול מאוד

----

 

[יעקב הרמתי]

@יצחק77 מי יודע היכן אוחז הספירה הכללית ביד 2
כרגע מספר הנכסים עומד על 80,750

 

[ש.ז.י.]

@יצחק77 מי יודע היכן אוחז הספירה הכללית ביד 2
כרגע מספר הנכסים עומד על 80,750

75,849 תוצאות

 

[nechamizak]

האם תמיד בכל מחיר ? אולי יש דרך אחרת??
האם לשלם שכירות ל 70 שנה של ממוצע 5- אלף זה יותר מ 4 מליון .לפח ?

אולי שווה לשלם שכירות ולחיות רגוע יותר במקום שרוצים ?
בואו נחשב
אם מחיר דירה 3 ח' במרכז החרדי ב"ב בי"ש אלעד וכו'
עם כל ההוצאות עולה 2.4 מליון ונניח שיש לזוג הון עצמי אמיתי של 600000
נשארת לנו משכנתא של 1.8 מליון בהנחה שיתנו להם משכנתא כזו ל30 שנה ההחזר החודשי
יהיה כ9200 ש"ח המון בשביל זוג עם ילדים זה חיים נוראים !
בסופו של דבר הם יחזירו בסך הכל בין 3,520,000 ל4,173,000 תלוי באיזה מסלול ומה יהיו השינויים בעתיד
+600K הון עצמי ואכן אחרי 30 שנה הדירה תהיה שלהם יתרון עצום אבל מה המחיר
לעומת זאת אם הם יסחבו בדירת זו"ץ בעלות של 3500 ש"ח כמה שאפשר עם סיוע בשכר דירה של כ800 ש"ח
הם יחיו חיים יותר רגועים ואת ה600000 ישקיע בהשקעה סולידית שנותנת ממוצע של 5-6 אחוז
ובנוסף יוסיפו לחסכון את הפער של נניח 5000 ש"ח בחודש חסכון
התוצאה ל30 שנה תהיה כדלהלן.

סכום ההפקדה הכולל
סך הסכום שהופקד לאורך כל התקופה
2,400,000.00
רווח לפי 5%
הרווח שהושג בזכות הריבית דריבית
4,378,812.82
סכום חיסכון עתידי
סכום החיסכון בסוף התקופה
6,778,812.82

אם הם יסיפו ל,600.000 רק עוד 2000 ₪ חסכון

הרווח יהיה ל30 שנה לפי 5% ממוצע

סכום מצטבר

4267425

רווח

2947425


בהמשך הרווח החודשי ישאר כ17000 ₪ בחודש

יאפשר להם או להמשיך לחסוך, או לשכור וילה ענקית או להשאר בדירה רגילה ולחתן ילדים ביתרה

לעומת דירה יחידה בבעלות שבעצם עלתה להם יותר מ4מ' ולא נותנת שום הכנסה גם אם נאמר שהדירות ימשיכו לעלות עד אין קץ מה שלא סביר בעליל
ואם הם ישקיעו חלק במדדים יותר אקטיביים כמו סנפ וכו' שיתן להם ממוצע של 10% זה כבר יכול להביא אותם
למקום אחר לגמרי כמובן שזה דורש משמעת עצמית חזקה
וחשיבה אחרת אבל החלופה של מרוץ העכברים לעבוד חצי חיים רק בשביל הבעלות הדירה נראה לי יותר גרוע

שכירות של דירת 3 חדרים באלעד עולה כ 5,000 וגם יחידות דיור עולות סביבות 4,500 בגלל הביקוש הרב.
יש אולי יחידות קטנות ב 3,500, אבל יותר כאלו שמיועדות למשרד/ קליניקה/ דירת יחיד, וגם אם זוג צעיר שוכר יחידה מזערית כזו, זה לתקופה קצרה מאוד, ובוודאי ללא ילדים.
המחירים עשויים עוד לעלות .יש ביקוש גדול של השוכרים ואין היצע של דירות 3 חדרים להשכרה. בנוסף ייקח עוד זמן עד שיושלמו הפרוייקטים החדשים, וגם אם תהיה רוויה מסויימת לתקופה, ייתכן מאוד שבהמשך הביקושים יעלו.
מניחה שגם בערים עם מאפיינים דומים זה יהיה כך.

זה לא אומר שצריך לקנות דירה במרכז או בכל מקום אחר בכל מחיר, אבל חשוב לעשות את החשבון עבור שני כיווני החשיבה באופן שקול.

 

[יעקב הרמתי]

75,849 תוצאות

מאיזה תאריך? נכון לעכשיו הסך הכולל עומד על 80,788

 

[יעקב הרמתי]

בנוסף ייקח עוד זמן עד שיושלמו הפרוייקטים החדשים,

כלומר כרגע יש מחסור בדירות? רק השנה מתאכלסים במרכזי הערים החרדיות מספיק דירות חדשות

 

[nechamizak]

כלומר כרגע יש מחסור בדירות? רק השנה מתאכלסים במרכזי הערים החרדיות מספיק דירות חדשות

באלעד? בהחלט.
אין דירות 3 חדרים שמתאימות למשפחות צעירות שמחפשות פתרון שכירות יחסית זול לטווח זמן די ממושך. זוגות צעירים מתפשרים על יח"ד שהן גם לא זולות, ולא בהכרח מותאמות לטווח זמן ממושך (וגם כוללות בתקופתנו את החוויה המפוקפקת לרוץ לשכנים או לחדר מדרגות באזעקות החוזרות והנשנות).
מאחר וספציפית, אלעד, הוזכרה בהודעה המקורית , ציינתי שהנתונים שהוצגו לא מדוייקים עבורה.
ונראה שגם במודי"ע וביתר המצב די דומה, אבל פחות מכירה את הנתונים לגביהם.
בית שמש זה סיפור אחר. יש הרבה בניה חדשה, אז כנראה שיש יותר היצע (אם כי מקריאה בפורום אני מבינה שגם שם השכירות משום מה עלתה, ושכירות של דירת 3 חדרים לא עולה 3500 ש"ח...)

 

[דג תמנון]

באלעד? בהחלט.
אין דירות 3 חדרים שמתאימות למשפחות צעירות שמחפשות פתרון שכירות יחסית זול לטווח זמן די ממושך. זוגות צעירים מתפשרים על יח"ד שהן גם לא זולות, ולא בהכרח מותאמות לטווח זמן ממושך (וגם כוללות בתקופתנו את החוויה המפוקפקת לרוץ לשכנים או לחדר מדרגות באזעקות החוזרות והנשנות).
מאחר וספציפית, אלעד, הוזכרה בהודעה המקורית , ציינתי שהנתונים שהוצגו לא מדוייקים עבורה.
ונראה שגם במודי"ע וביתר המצב די דומה, אבל פחות מכירה את הנתונים לגביהם.
בית שמש זה סיפור אחר. יש הרבה בניה חדשה, אז כנראה שיש יותר היצע (אם כי מקריאה בפורום אני מבינה שגם שם השכירות משום מה עלתה, ושכירות של דירת 3 חדרים לא עולה 3500 ש"ח...)

בבית שמש, הן בשוק הקניה והן בשכירות, הדבר היחיד שהבניה עשתה היה לנקז לבית שמש את כל ביקושי הציבור במרכז. זו הסיבה שהמחירים רק עלו עם כל הבניה.

 

[גולש בנט]

כמה שנים תצטרכו לעבוד כדי לרכוש דירה ממוצעת בת 60 מ"ר במרכז העיר בה אתם עובדים?

בהונג קונג נדרשות 22 שנות עבודה במשכורת ממוצעת, בטוקיו כ-14 שנים ובפריז כ-13 שנים.

מה המצב בתל אביב?
כדי לרכוש דירה בעיר תצטרכו "רק" 10 שנות עבודה עם משכורות ממוצעות בעיר.

וכמה שנים ייקח להחזיר את ההשקעה משכירות?(ללא עליית שווי הנכס)

בתל אביב, בעלי הדירות יצליחו להחזיר את השקעתם לאחר כ-40 שנות השכרה.
מצב השוכרים התל אביבים טוב במעט מאלו שבציריך שם יצטרכו בעלי הדירות להשכיר את נכס הנדל"ן במשך 41 שנים, כדי להחזיר את ההשקעה

לעומתם, משכירי דירה בדובאי ובמיאמי יצליחו להחזיר את השקעתם תוך 15 שנות השכרה בלבד

המקור: ויזואל קפיטליסט ו-UBS Global Real Estate

 

[אמת מארץ תצמח]

כמה שנים תצטרכו לעבוד כדי לרכוש דירה ממוצעת בת 60 מ"ר במרכז העיר בה אתם עובדים?

בהונג קונג נדרשות 22 שנות עבודה במשכורת ממוצעת, בטוקיו כ-14 שנים ובפריז כ-13 שנים.

מה המצב בתל אביב?
כדי לרכוש דירה בעיר תצטרכו "רק" 10 שנות עבודה עם משכורות ממוצעות בעיר.

זה טוב לתל אביב
תבדוק על בני ברק או על שכונות חרדיות בירושלים.
השכר הממוצע הרבה פחות.