דיון אסטרטגיית השקעות אקטיבית שמשמרת את רוב מעלות ההשקעה הפאסיבית.

  • הוסף לסימניות
  • #1
רק אקדים שהאשכול לא מיועד לאלו שפוחדים למשוך בירידות, ולא לאלו שאין להם כח להתעסק בשוטף עם החשבון, וכמובן לא למאמיני השיטה הפסיבית על מלא ללא שום סטיה ואין מה לכתוב את זה בתגובות מיליון פעם!!

אני רוצה להציע אסטרטגיה להשקעה אקטיבית עם יתרונות של השקעה פסיבית.

על המדדים נאסד"ק וS&P יש ניירות ממונפים של חברת קסם (1146976 1146968 יש עוד חברות, הם כשרים בכשרות של העד"ח) שהמינוף הוא באמצעות נגזרים ואופציות ולא באמצעות הלוואה, כמו"כ המינוף הוא חודשי ולא יומי מה גורם לקצת יותר יציבות בנייר, על החזקה של ניירות ממונפים לטווח ארוך יש הרבה דיונים כבר בפרוג כל אחד יעשה כהבנתו, באסטרטגיה המוצעת כאן מוצע לנצל את התנודתיות הרגילה הקיימת בשוק (בטווח של שבועות וחודשים לא התנודתיות היומית) כדי להכות את המדד.

ההצעה שלי היא כזו, כשהמדד נמוך קונים ממונף, וכשהוא מתקרב לשיא מוכרים וקונים לא ממונף, כך שכשהמדד נמוך (לא בתחתית קרוב לנמוך של החודשים האחרונים) קונים את הממונף ולא בגלל שבהכרח הוא יעלה בטווח הקרוב כי יתכן שבשבוע הקרוב הוא ירד עוד ואפילו 5/7% ויותר כך שהממונף ירד גם X3, אבל בטווח הקצת יותר רחוק הוא יעלה, כיון שבאופן כללי השוק בעליה, וכשהמדד עולה קרוב לשיא הקודם שלו, מוכרים את הממונף וקונים את הנייר הרגיל, ולא בגלל שהמדד לא יעלה עוד, יכול להיות שדווקא הפעם הוא יעלה בעוד 10% שבממונף זה X3, אבל כיון שאי אפשר לדעת חייבים למכור שהוא קרוב לשיא.

המעלה באסטרטגיה הזו זה ניסיון להכות את השוק באמצעות השוק, לרוב שמדברים על להכות את השוק מתכוונים על ידי השקעות במניות ספציפיות וכדו', או סקטור מסוים שזה קשה מאוד לנחש מה יהיה הסקטור הבא או החברה הבאה שתפרוץ, משאין כן בהצעה כאן, מוצע להשקיע במדד רק לנצל את התנודתיות שקימת בשוק בטווח של חודשים להרוויח יותר באמצעות הנייר הממונף.

נכון שאפשר באותה מידה לקנות נייר מחקה מדד לא ממונף כשהשוק יורד ולמכור אותו שהשוק עלה, הבעיה בזה שאולי דווקא הפעם השוק יחליט לעלות עוד ועוד בלי לרדת יותר (הרי יש נקודות שהשוק לא ירד אליהם יותר), לכן חלק מעקרון הפסיביות הוא להיות תמיד בשוק ואת זה מרווחים באסטרטגיה הזו, כיון שבכל מצב נמצאים בתוך השוק השאלה עם בנייר רגיל או בממונף X3

למה זה לא לגמרי פסיבי, כיון שיכול להיות שגם שתקנו אחרי שהשוק ירד השוק ימשיך לרדת עוד הרבה מאוד והשוק יכנס לשוק דובי, מעבר לתנודתיות הרגילה של השוק, כך שיצטרכו להחזיק את הנייר הממונף לאורך זמן רב יותר, וכל שמחזיקים את הנייר זמן ארוך יותר הרווחיות שלו קצת פוחתת, ובנוסף צריך משמעת עצמית גבוה לא למכור בהפסדים אם הנייר נופל 10 ו15% ביום וזה נייר שעושה את זה הרבה פעמים, וחלק מהמעלות של הפסיביות זה שלא נוגעים בהשקעה בשום מצב, אבל באסטרטגיה הזו כן נוגעים ולכן יותר קשה לא למכור בהפסדים, אבל עדיין מי שיהיה לו משמעת ועצבי ברזל ולא ימשוך בירידות, בסוף לטווח הארוך הוא ירוויח יותר (שלא לדבר על כך שהירידות הללו הם זמן מצוין לקנות עוד ניירות ממונפים).

באסטרטגיה הזו יש רווח נוסף, שאחרי שקנו את הנייר הרגיל שהשוק גבוה כשהוא יורד מוכרים אותו בהפסד וקונים ממונף מה שמרוויח לנו מגן מס שלא ניתן לעשות באופן רגיל, כיון שקניה של נייר דומה לא מזכה במגן מס על הרווחים.

וסתם הצעה לייעול לא חייבים לעקוב אחרי השוק דווקא באמצעות המדד אפשר באמצעות הנייר הממונף עצמו, להסתכל בגרף מתי הוא קרוב לנמוך מתי הוא גבוה.

המלצה שלי כמו כל אסטרטגיה חדשה שמנסים, להתחיל אותה בקטן בסכומים קטנים ולאט לאט להכניס למשחק עוד כסף, ככה לומדים מטעיות ומהניסיון איך לעשות את זה נכון.

לא זוכר מי אמר את זה, אבל שמעתי שאנשים בשוק ההון מונעים משני כוחות פחד ותאווה, שכהשוק עולה רצים לקנות ושהוא נופל מהר מוכרים, אסור אף פעם ליפול בזה, אבל מי שיש לו צד שהוא יפול שלא ינסה את ההצעה שלי.

אני לא חושב שההצעה שהצעתי היא גאונות גדולה או משהו שאף אחד לא חשב עליו, אבל בכל אופן אני משתמש באסטרטגיה הזו כבר הרבה זמן, ולבינתיים זה עובד מצוין והתשואה היא בהרבה מעל התשואה של המדד, ולכן אני מציע אותה כאן למחשבה, לשיפורים ותגובות ענייניות של ציבור המשקיעים.

@השקעות R הון @ה. שלמה אשמח להערות והארות
 
נערך לאחרונה ב:
  • הוסף לסימניות
  • #2
רק אקדים שהאשכול לא מיועד לאלו שפוחדים למשוך בירידות, ולא לאלו שאין להם כח להתעסק בשוטף עם החשבון, וכמובן לא למאמיני השיטה הפסיבית על מלא ללא שום סטיה ואין מה לכתוב את זה בתגובות מיליון פעם!!

אני רוצה להציע אסטרטגיה להשקעה אקטיבית עם יתרונות של השקעה פסיבית.

על המדדים נאסד"ק וS&P יש ניירות ממונפים של חברת קסם (1146976 1146968 יש עוד חברות, הם כשרים בכשרות של העד"ח) שהמינוף הוא באמצעות נגזרים ואופציות ולא באמצעות הלוואה,
(זה לא כ"כ משנה איך הם ממנפים)
כמו"כ המינוף הוא חודשי ולא יומי מה גורם לקצת יותר יציבות בנייר, על החזקה של ניירות ממונפים לטווח ארוך יש הרבה דיונים כבר בפרוג כל אחד יעשה כהבנתו, באסטרטגיה המוצעת כאן מוצע לנצל את התנודתיות הרגילה הקיימת בשוק (בטווח של שבועות וחודשים לא התנודתיות היומית) כדי להכות את המדד.

ההצעה שלי היא כזו, כשהמדד נמוך קונים ממונף, וכשהוא מתקרב לשיא מוכרים וקונים לא ממונף, כך שכשהמדד נמוך (לא בתחתית קרוב לנמוך של החודשים האחרונים) קונים את הממונף ולא בגלל שבהכרח הוא יעלה בטווח הקרוב כי יתכן שבשבוע הקרוב הוא ירד עוד ואפילו 5/7% ויותר כך שהממונף ירד גם X3, אבל בטווח הקצת יותר רחוק הוא יעלה, כיון שבאופן כללי השוק בעליה, וכשהמדד עולה קרוב לשיא הקודם שלו, מוכרים את הממונף וקונים את הנייר הרגיל, ולא בגלל שהמדד לא יעלה עוד, יכול להיות שדווקא הפעם הוא יעלה בעוד 10% שבממונף זה X3, אבל כיון שאי אפשר לדעת חייבים למכור שהוא קרוב לשיא.

המעלה באסטרטגיה הזו זה ניסיון להכות את השוק באמצעות השוק, לרוב שמדברים על להכות את השוק מתכוונים על ידי השקעות במניות ספציפיות וכדו', או סקטור מסוים שזה קשה מאוד לנחש מה יהיה הסקטור הבא או החברה הבאה שתפרוץ, משאין כן בהצעה כאן, מוצע להשקיע במדד רק לנצל את התנודתיות שקימת בשוק בטווח של חודשים להרוויח יותר באמצעות הנייר הממונף.

נכון שאפשר באותה מידה לקנות נייר מחקה מדד לא ממונף כשהשוק יורד ולמכור אותו שהשוק עלה, הבעיה בזה שאולי דווקא הפעם השוק יחליט לעלות עוד ועוד בלי לרדת יותר (הרי יש נקודות שהשוק לא ירד אליהם יותר), לכן חלק מעקרון הפסיביות הוא להיות תמיד בשוק ואת זה מרווחים באסטרטגיה הזו, כיון שבכל מצב נמצאים בתוך השוק השאלה עם בנייר רגיל או בממונף X3

למה זה לא לגמרי פסיבי, כיון שיכול להיות שגם שתקנו אחרי שהשוק ירד השוק ימשיך לרדת עוד הרבה מאוד והשוק יכנס לשוק דובי, מעבר לתנודתיות הרגילה של השוק, כך שיצטרכו להחזיק את הנייר הממונף לאורך זמן רב יותר, וכל שמחזיקים את הנייר זמן ארוך יותר הרווחיות שלו קצת פוחתת, ובנוסף צריך משמעת עצמית גבוה לא למכור בהפסדים אם הנייר נופל 10 ו15% ביום וזה נייר שעושה את זה הרבה פעמים, וחלק מהמעלות של הפסיביות זה שלא נוגעים בהשקעה בשום מצב, אבל באסטרטגיה הזו כן נוגעים ולכן יותר קשה לא למכור בהפסדים, אבל עדיין מי שיהיה לו משמעת ועצבי ברזל ולא ימשוך בירידות, בסוף לטווח הארוך הוא ירוויח יותר (שלא לדבר על כך שהירידות הללו הם זמן מצוין לקנות עוד ניירות ממונפים).

באסטרטגיה הזו יש רווח נוסף, שאחרי שקנו את הנייר הרגיל שהשוק גבוה כשהוא יורד מוכרים אותו בהפסד וקונים ממונף מה שמרוויח לנו מגן מס שלא ניתן לעשות באופן רגיל, כיון שקניה של נייר דומה לא מזכה במגן מס על הרווחים.
?
וסתם הצעה לייעול לא חייבים לעקוב אחרי השוק דווקא באמצעות המדד אפשר באמצעות הנייר הממונף עצמו, להסתכל בגרף מתי הוא קרוב לנמוך מתי הוא גבוה.

המלצה שלי כמו כל אסטרטגיה חדשה שמנסים, להתחיל אותה בקטן בסכומים קטנים ולאט לאט להכניס למשחק עוד כסף, ככה לומדים מטעיות ומהניסיון איך לעשות את זה נכון.

לא זוכר מי אמר את זה, אבל שמעתי שאנשים בשוק ההון מונעים משני כוחות פחד ותאווה, שכהשוק עולה רצים לקנות ושהוא נופל מהר מוכרים, אסור אף פעם ליפול בזה, אבל מי שיש לו צד שהוא יפול שלא ינסה את ההצעה שלי.

אני לא חושב שההצעה שהצעתי היא גאונות גדולה או משהו שאף אחד לא חשב עליו, אבל בכל אופן אני משתמש באסטרטגיה הזו כבר הרבה זמן, ולבינתיים זה עובד מצוין והתשואה היא בהרבה מעל התשואה של המדד, ולכן אני מציע אותה כאן למחשבה, לשיפורים ותגובות ענייניות של ציבור המשקיעים.

@השקעות R הון @ה. שלמה אשמח להערות והארות
תודה על השיתוף, ונשמח אם תשתף אותנו גם כשלא הולך כמצופה.

בעיקרון מה שאתה מציע זה מינוף, על כל המשתמע.
מינוף ניתן לעשות פסיבי, וניתן לעשות אקטיבי.
לכאורה בשיטה הזאת לא תצליח לטווח ארוך להכות את המדד הממונף, בדיוק כפי שקנייה ובריחה של המדד הרגיל לא תכה את המדד.
אני גם לא רואה בזה סיכון נמוך יותר מממונף רגיל.

@השקעות R הון רמז בעבר, שהוא מתחבר לאסטרטגיה למנף בעת ירידות, אולי יהיה לו מה להוסיף בעניין.
תנסה אולי להריץ את האסטרטגיה על נתוני עבר, אולי @s976 יעזור בזה.
 
  • הוסף לסימניות
  • #3
(זה לא כ"כ משנה איך הם ממנפים)
קצת כן מבחינת הסיכון, כי יש מינוף שניתן לא רק לאבד את הקרן אלא גם להשאר חייב
לכאורה בשיטה הזאת לא תצליח לטווח ארוך להכות את המדד הממונף, בדיוק כפי שקנייה ובריחה של המדד הרגיל לא תכה את המדד.
אני יצליח יותר מבאופציה של קניה ובריחה, כיון שאחד המעלות של ההשקעה הפסיבית זה שלא ניתן לדעת באיזה יום המדד יתן קפיצה שממנה הוא לא ירד, כמו שהביאו כאן באחד האשכולות (לא מוצא הרגע את המקור אם אני אמצא אני אציין), על מחקר לטווח זמן של כמה שנים שמי שלא היה בפנים רק 8 ימים כמדומני הפסיד את רוב העליות, ולכן בקניה וברחיה של המדד הרגיל אני עלול לפספס את העליות של השוק, כי הרי אף פעם אי אפשר לדעת אם העליה היא חלק מהתנודתיות הרגילה של השוק או שזו עליה שממנה השוק לא ירד יותר, מה שבאופציה שלי לא מפסידים כי בכל מקרה נמצאים בפנים, מקסימום מרוויחים את זה בממונף, (נכון שניתן גם להפסיד בממונף, אבל שוב האמונה היא שבוסף המדד תמיד עולה, והכלל הוא שלא מוכרים בהפסד)
אני גם לא רואה בזה סיכון נמוך יותר מממונף רגיל.
האם ממונף רגיל יש בו סיכון או לא יש על זה כמה מאמרים של @השקעות R הון ודיונים בפורום, אני אישית לא השתכנעתי שיש בו סיכון, אדרבה אולי תעלה גרפים של זה, אבל בגדול הטיעון נגד ממונף היא גרירת תנודתיות שבטווח הקצר וודאי בממונף חודשי כמעט אין גרירה כזו, כך הסיכון היחיד הוא במקרה של מה שנקרא ברבור שחור (בקצרה הכוונה לאירוע שיכול להפיל את השוק שלא ניתן לחזות אותו מראש רק בדיעבד ישנם הסברים שלא בהכרח מסבירים את מה שקרה), שיצטרכו להחזיק את הנייר לאורך זמן ארוך יותר. שזה יתכן אבל בסבירות מאוד מאוד נמוכה כך שכל אחד ישקול את זה בניהול הסיכונים כמו שכתבתי בהודעה הראשונה.
 
  • הוסף לסימניות
  • #4
המלצה שלי כמו כל אסטרטגיה חדשה שמנסים, להתחיל אותה בקטן בסכומים קטנים ולאט לאט להכניס למשחק עוד כסף, ככה לומדים מטעיות ומהניסיון איך לעשות את זה נכון.
עכשיו השוק נמוך?
ההצעה שלי היא כזו, כשהמדד נמוך קונים ממונף,
 
  • הוסף לסימניות
  • #5
  • הוסף לסימניות
  • #7
אז בשביל מה הדיון? נדון בזה כשנראה ירידות.
כיון שהשוק תנודתי והוא יכול תוך כמה ימים ליפול ברמה כזו שמבחינתי הוא נחשב נמוך ואת ההזדמנויות האלו שהשוק מתקן תוך כמה ימים אני רוצה לתפוס
לדוגמא אילו הנאסד"ק יורד ב 3 ימים 7% במצטבר הוי אומר שהממונף ירד 20% לערך, מבחינתי זו הזדמנות שלא לדבר על כך שיכול להיות ירידות דרמטיות יותר בכמה ימים.
 
נערך לאחרונה ב:
  • הוסף לסימניות
  • #8
באמת הייתי ממליץ להריץ את זה על נתונים היסטוריים קודם
מזכיר לי את השיטה "הגאונית" של מיכה סטוקס. לקנות נאסדק כשהשוק בעליות, ולקנות סנפ' כשהשוק בירידות [רק שכאן מציעים משהו הפוך]
זה היה נשמע סופר מלהיב, הגיוני ומבטיח
הרצתי את האסטרטגיה על נתונים היסטוריים וראיתי שזה פשוט שטויות במיץ עגבניות. לא צריך לבזבז כסף בשביל להבין שהשיטה הזו, לו הייתה מיושמת בעבר לא הייתה עובדת, ואם כן אין סיבה לצפות שהיא תעבוד בעתיד.
 
  • הוסף לסימניות
  • #9
באמת הייתי ממליץ להריץ את זה על נתונים היסטוריים קודם
מזכיר לי את השיטה "הגאונית" של מיכה סטוקס. לקנות נאסדק כשהשוק בעליות, ולקנות סנפ' כשהשוק בירידות [רק שכאן מציעים משהו הפוך]
זה היה נשמע סופר מלהיב, הגיוני ומבטיח
הרצתי את האסטרטגיה על נתונים היסטוריים וראיתי שזה פשוט שטויות במיץ עגבניות. לא צריך לבזבז כסף בשביל להבין שהשיטה הזו, לו הייתה מיושמת בעבר לא הייתה עובדת, ואם כן אין סיבה לצפות שהיא תעבוד בעתיד.
זה לא יכול לא לעבוד, ואני יסביר:

אם היית חזק ולא מכרת בהפסד, כיון שאני יודע היסטורית שהשווקים תמיד עלו לא יכול להיות שלא הצלחתי להכות את המדד, כל הבעיה זה אם מכרתי בהפסדים, ולכן אני אשמח שתסביר איזה חישוב עשית ואיך.
 
  • הוסף לסימניות
  • #10
זה לא יכול לא לעבוד, ואני יסביר:

אם היית חזק ולא מכרת בהפסד, כיון שאני יודע היסטורית שהשווקים תמיד עלו לא יכול להיות שלא הצלחתי להכות את המדד, כל הבעיה זה אם מכרתי בהפסדים, ולכן אני אשמח שתסביר איזה חישוב עשית ואיך.
במחילה, לא התעמקתי באסטרטגיה שלך.
אבל בדקתי הרבה אסטרטגיות נוצצות אחרות (בינתיים אף אחת מהן לא הצדיקה את עצמה).

החישוב הוא פשוט ביותר. תגדיר מה בדיוק האסטרטגיה שלך (כלומר, לא בנפנופי ידיים, אלא עם מספרים מוגדרים). ואז תבדוק על הנתונים ההיסטוריים מה היה קורה אם היית מתחיל להשקיע בצורה כזו ב2015.01 ואחר כך תבדוק מה היה קורה אם היית מתחיל ב2015.02, ואז 2015.03 וכן הלאה.
 
  • הוסף לסימניות
  • #11
במחילה, לא התעמקתי באסטרטגיה שלך.
אבל בדקתי הרבה אסטרטגיות נוצצות אחרות (בינתיים אף אחת מהן לא הצדיקה את עצמה).

החישוב הוא פשוט ביותר. תגדיר מה בדיוק האסטרטגיה שלך (כלומר, לא בנפנופי ידיים, אלא עם מספרים מוגדרים). ואז תבדוק על הנתונים ההיסטוריים מה היה קורה אם היית מתחיל להשקיע בצורה כזו ב2015.01 ואחר כך תבדוק מה היה קורה אם היית מתחיל ב2015.02, ואז 2015.03 וכן הלאה.
אני לא טענתי שבדקתי את זה מחקרית אתה טוען שכן, ולכן ביקשתי שתסביר איזה חישוב עשית....

לגופה של טענה, אני לא בא להתפרנס מלמכור את הרעיון הזה ולכן אני לא הולך להשקיע בלבדוק את זה היסטורית, מספיק לי ההגיון הבסיסי שאיתו לא חושב שיש איך להתווכח, אם אתה לא מוכר בהפסד אתה בהכרח תכה את המדד כיון שבטווח הארוך השוק תמיד עולה. (למעט מקרה לא סביר בכלל אבל עדין אפשרי של מחיקת הקרן בממונף, וזה סיכון נמוך עד אפסי אבל קיים), ולכן אני אשמח שתסביר איפה הטעות שלי מעבר לכך שבדקת בעבר אסטרטגיות אחרות?
 
  • הוסף לסימניות
  • #12
אני לא טענתי שבדקתי את זה מחקרית אתה טוען שכן, ולכן ביקשתי שתסביר איזה חישוב עשית....

לגופה של טענה, אני לא בא להתפרנס מלמכור את הרעיון הזה ולכן אני לא הולך להשקיע בלבדוק את זה היסטורית, מספיק לי ההגיון הבסיסי שאיתו לא חושב שיש איך להתווכח, אם אתה לא מוכר בהפסד אתה בהכרח תכה את המדד כיון שבטווח הארוך השוק תמיד עולה. (למעט מקרה לא סביר בכלל אבל עדין אפשרי של מחיקת הקרן בממונף, וזה סיכון נמוך עד אפסי אבל קיים), ולכן אני אשמח שתסביר איפה הטעות שלי מעבר לכך שבדקת בעבר אסטרטגיות אחרות?
לא מבין מדוע להעדיף את האסטרטגיה הזאת, יותר מאשר החזקה בקרנות ממונפות.
 
  • הוסף לסימניות
  • #13
לא מבין מדוע להעדיף את האסטרטגיה הזאת, יותר מאשר החזקה בקרנות ממונפות.
כי אני מנצל את התנודתיות בשוק כך שהרווח הוא הרבה יותר מפי 3, נניח השוק ירד עכשיו 10% ואני נכנס שהוא מתקן אני מרוויח 30% שזה הממוצע השנתי, ותנודות כאלו בשוק הרבה יותר מפעם אחת בשנה, שלא לדבר על תנודות חזקות יותר.
ובכל מקרה אני ירוויח את העלייה של המדד כי אני כל הזמן בשוק.
 
  • הוסף לסימניות
  • #14
כי אני מנצל את התנודתיות בשוק כך שהרווח הוא הרבה יותר מפי 3, נניח השוק ירד עכשיו 10% ואני נכנס שהוא מתקן אני מרוויח 30% שזה הממוצע השנתי, ותנודות כאלו בשוק הרבה יותר מפעם אחת בשנה, שלא לדבר על תנודות חזקות יותר.
ובכל מקרה אני ירוויח את העלייה של המדד כי אני כל הזמן בשוק.
תכתוב בבקשה ברור מה האסטרטגיה.
באיזה שלב אתה מוכר רגיל וקונה ממונף? ובאיזה שלב מוכר ממונף וקונה ברור, ואח"כ נוכל לדון.
 
  • הוסף לסימניות
  • #15
תכתוב בבקשה ברור מה האסטרטגיה.
באיזה שלב אתה מוכר רגיל וקונה ממונף? ובאיזה שלב מוכר ממונף וקונה ברור, ואח"כ נוכל לדון.

ההצעה שלי היא כזו, כשהמדד נמוך קונים ממונף, וכשהוא מתקרב לשיא מוכרים וקונים לא ממונף, כך שכשהמדד נמוך (לא בתחתית קרוב לנמוך של החודשים האחרונים) קונים את הממונף ולא בגלל שבהכרח הוא יעלה בטווח הקרוב כי יתכן שבשבוע הקרוב הוא ירד עוד ואפילו 5/7% ויותר כך שהממונף ירד גם X3, אבל בטווח הקצת יותר רחוק הוא יעלה, כיון שבאופן כללי השוק בעליה, וכשהמדד עולה קרוב לשיא הקודם שלו, מוכרים את הממונף וקונים את הנייר הרגיל, ולא בגלל שהמדד לא יעלה עוד, יכול להיות שדווקא הפעם הוא יעלה בעוד 10% שבממונף זה X3, אבל כיון שאי אפשר לדעת חייבים למכור שהוא קרוב לשיא.
אני חושב כתבתי מספיק ברור אבל בשבילך אני אכתוב שוב, ואני יעשה את זה עם הנייר הממונף עצמו ולא עם הנאסדק לפשט את הדיון.

נקח את הנייר מחקה נאסדק X3 (1146976) לצורך הדיון.

ב3 חודשים האחרונים הוא נע בין 140,000 ל220,000 וכשאני מסתכל חצי שנה אחורה הוא לא ירד מ140,000 כך שאני מבין שהשוק הגיע לנקודה מסויימת שמתחת ל140,000 הוא לא ירד כזה מהר כך שזה מבחינתי סוג של רף תחתון כך שבעיקרון מתי שהוא מגיע ל140,000 אני וודאי קונה ממונף (שוב על אף שיכול להיות שהוא ירד עוד, אבל הוא גם וודאי יעלה), אבל אני לא מחכה ל140,000 כי מי אמר שהוא יחזור אי פעם למספר הזה, כך שבמ150,000 אני כבר אקנה אותו (ויתכן שגם ב160,000).

כהנייר יגיע ל220,000 אני וודאי ימכור אותו, אבל גם לפני כן, כי לא בטוח שהפעם השוק יגיע לשיא, ולכן כבר מ200,000 מבחינתי אני מוכר, וקונה לא ממונף, כך שאני ימשיך להרוויח אם השוק יעלה רק לא X3.

וחוזר חלילה, ועל הדרך אני מרוויח מגן מס מהמכירה של הנייר הלא ממונף בירידות.

וכיון שהשוק בעליה לטווח הארוך, אני עוקב לראות אולי הרף התחתון עלה כבר ל160,000 והרף העליון ל240,000.

אני מקווה שעכשיו הובן.
 
  • הוסף לסימניות
  • #16
סליחה שאני מקפיץ אחרי 3 חודשים . פשוט זה הדף מועדפים שלי לפרוג. ועכשיו לראשונה קראתי.
אני מתעלם מהאסטרטגיה הספציפית של התעודות הממונפות שבהן יש בעייה מובנית של שחיקה . (אם תרצה אוכל להרחיב. לדעתי לא כדאי בלי קשר להחזיק בהם לטווח ארוך)
אבל גם כל האסטרטגיות האלה ושל מיכה סטוקס לקנות בירידה למכור בעלייה להעביר ממדד זה לאחר וכו.
ייתכן מאד שהן עובדות! יש המון אסטרטגיות מוצלחות ביותר.
אבל כשאומרים אסטרטגיה שמשמרת את רוב מעלות ההשקעה הפאסיבית זה פספוס של המשקיע הפאסיבי.
הפאסיבי רוצה להיות רובוט. גרף אקסל. תן לי את היום בחודש שאני נכנס לחשבון קונ את אותו נייר עם הכסף שלי וזהו.
ואם יש לו אופטמיזציה שעושה את זה אוטומטית למערכת המסחר או הו"ק לקופ"ג קה"ש וכו . עוד יותר טוב...

הוא לא מחפש 'להכות את המדד' והמחיר שהוא משלם בשביל רוגע ומינימום התעסקות זה שהוא מרוויח כמו המדד. משעמם כמו כולם.
גם אסטרטגיה שאמורה לקחת 5 דקות בשבוע יכולה להרוס את התכנית לטווח ארוך ולך תדע אם היום זה לוקח לך 5 דקות בשבוע כמה זמן זה ייקח שבוע הבא או עוד שנה.

המשקיע הפאסיבי רוצה כמה שפחות זמן להתעסק עם קניות ומכירות . את שאר הזמן הוא יעביר בפרוג ב'לרדת' על האקטיבים...;)



אתם עושים גם עבודות תזה לדוקטורט?
 
נערך לאחרונה ב:
  • הוסף לסימניות
  • #17
הפאסיבי רוצה להיות רובוט. גרף אקסל. תן לי את היום בחודש שאני נכנס לחשבון קונ את אותו נייר עם הכסף שלי וזהו.
ואם יש לו אופטמיזציה שעושה את זה אוטומטית למערכת המסחר או הו"ק לקופ"ג קה"ש וכו . עוד יותר טוב...

הוא לא מחפש 'להכות את המדד' והמחיר שהוא משלם בשביל רוגע ומינימום התעסקות זה שהוא מרוויח כמו המדד. משעמם כמו כולם.
גם אסטרטגיה שאמורה לקחת 5 דקות בשבוע יכולה להרוס את התכנית לטווח ארוך ולך תדע אם היום זה לוקח לך 5 דקות בשבוע כמה זמן זה ייקח שבוע הבא או עוד שנה.

המשקיע הפאסיבי רוצה כמה שפחות זמן להתעסק עם קניות ומכירות . את שאר הזמן הוא יעביר בפרוג ב'לרדת' על האקטיבים..
לפחות כאן בפורום, מציגים את הפאסיבי בתור אחד שרוצה למקסם את ערך ההשקעה,
וטוענים שהשקעה אקטיבית לא מצליחה להכות את המדד.
ממש לא רק פונקציה של התעסקות
 
  • הוסף לסימניות
  • #19
  • הוסף לסימניות
  • #20
אתם עושים גם עבודות תזה לדוקטורט?
עבודת תזה מגישים בתואר שני במסלול מחקרי (אפשר לעשות תואר שני לא מחקרי ללא עבודת תזה)

דוקטורט זו עבודת מחקר לתואר שלישי.

קודם עושים תזה בתואר השני, ואחר כך אם רוצים, ממשיכים לדוקטורט בתואר שלישי.
ללא תזה, לא ניתן להמשיך לדוקטורט גם אם יש תואר שני (בארץ).
 

פרוגבוט

תוכן שיווקי
פרסומת
החלפת המידע בפרום הינה בין משקיעים חובבנים, ואינה מהווה תחליף ליעוץ מקצועי.

אשכולות דומים

ההגדרות כאן דקות.
פאסיבי משמעותו אי עשייה.
אקטיבי פירושו עשייה.
לא לחינם אלו שהנחילו את צורת ההשקעות המונחלת פה ובעוד מקומות, לא תמיד כינו שיטה זו בשם " השקעות פאסיביות ".
אפשר לקנות מניית בנק הפועלים, ואת מניית קוקוה קולה, ואת מניית בן אנד ג'ריס, ולהחזיקק את זה 50 שנה בלי להיכנס לחשבון מסחר פעם אחת. וזו תהיה השקעה פאסיבית. - כי היא מועטת במעשים.
אפשר לקנות מדד עולמי, ואחרי רווח למכור, ואז לקנות סנופי, ולמכור, ולמנף על סנופי, ולעקוב כל יום אחרי המצב בשווקים, ואז לקנות ראסל 2000 וחוזר חלילה. וזו תהיה השקעה אקטיבית. כי היא מרובה במעשים.
אז איך נקרא להשקעות האלה ביום יום, זה לא מעניין אפשר לקרוא לזה איזה שם שאתם רוצים.
אבל כשמדברים בדיון כזה על אקטיבי VS פאסיבי חשוב לחדד את זה.

ההגדרה היותר מדויקת (אם כי פחות קליטה וקלילה)
זה בין השקעה המסתפקת בממוצע השוק.
מתוך הנחה שאין לאדם יכולת חיזוי עתידית, ואין אפשרות לאדם להכות את השוק, ולהחזיק ברווח מעל הממוצע של השוק לאורך שנים ארוכות. ומתוך שלל הנחות.
להשקעה המנסה להשיג רווח מעל הממוצע.
מתוך הנחה שהאדם מסוגל לזהות את הדבר החם הבא, ולקנות בזול את מה שמאוד הולך להתייקר (במילים אחרות: לחזות ביקוש עתידי, ולקנות במחיר של ביקוש מועט) ואדם יכול להשיג רוחים שהם מעל הממוצע לאורך זמן.
או דאפשר להגדיר זאת משקיעים VS סוחרים.

חשוב לחדד עוד נקודה: גם המשקיע הכי פאסיבי קונה בנקודה מסוימת ומוכר בנקודה מסוימת, אבל הוא עדיין לא אקטיבי, כי הוא קונה לשם החזקה, ולא לשם מסחר. (אלא הם הוא לא משקיע, אלא פאסיבי בלבד.)

לסיום: גם אם האקטיבי יוכח כמשיא תשואה עודפת על הפאסיבי, עדיין יש מקום לעיין כמה, כי אדם שכיר שמפקיד להשקעות 15000₪ בחודש ממוצע והוא במקביל עובד ומתפרנס יפה, ייתכן והוא ישתכר יותר מאשר אם יעסוק במסחר אקטיבי כל היום, ובשורה התחתונה ירוויח יותר, כל זה בשאלה של כמה זמן זה לוקח לו מן היום.
יש ברשותי 800 אלף ש"ח שמיועדים להשקעה ארוכת טווח.

400 אלף מתוכם להשקעה בנדל"ן.

עומדות בפניי שתי אפשרויות:

א) 400 אלף להשקיע בנדל"ן ו400 אלף נוספים להשקיע בשוק ההון דרך חשבון מסחר עצמאי. באופן זה אני יהנה מדמי הניהול נמוכים, ואני יוכל לבחור איזה קרן סל שאני רוצה בפיזור הרחב ביותר.

ב) להשקיע את כל ה800 אלף בשוק ההון דרך קרן השתלמות\ קופגל"ה \ פוליסת חיסכון, וכנגד זה לקחת הלואה של 400 אלף (בריבית פריים מינוס חצי) לצורך ההשקעה בנדל"ן.

לכאורה האפשרות השנייה רווחית פי כמה (גם לאחר קיזוז דמי הניהול שגבוהים יחסית), הסיכון הקלאסי של מינוף כנגד השקעה בשוק ההון כמעט ואינו קיים משתי סיבות: 1) אני משתמש בכסף הממונף להשקעה אחרת (בשונה משאר הדיונים באשכולות הסמוכים ובפורמים אחרים שם מדובר לחזור ולהשקיע בשוק ההון). ב) אני ממנף רק 50 אחוז, מה שאומר שהחשש יהיה קיים רק אם השוק ירד ביותר מחמישים אחוז, וגם זה רק אם הנפילה תהיה באופן מיידי, אם לפני כן יהיה רווח - הסיכון קטן בהתאמה.

האם עדיין ישנה סיבה למה לא לבחור באופציה ב'?

אשמח לחוות דעת של כל המומחים


@מקצועי בלבד @השקעות R הון @ה. שלמה @דניאל נבון @חיסכון והשקעות
מחפש ללמוד יותר על סיכון של בועות בהשקעות, ובמיוחד בשוק ההון.
במהלך ההסטוריה היו הרבה בועות שהתפוצצו. כלומר, השקעות בנכסים שאין להם (או כמעט ואין להם) מהות פיננסית אמיתית, או נכסים שהמחיר שלהם לא מצדיק את ההחזקה בהם והסיבה להחזיק אותו היא הציפיה שכולם ימשיכו לקנות או להחזיק בהם.
הסיכון בזה הוא שתהיה התפוצצות וירידת ערך חדה, או אובדן ערך וחוסר התאוששות.

דוגמאות:
בועת הדוט-קום (שנת 2000) אופיינה בחברות שצירפו את המילה ".com" לשמן ושווין קפץ. השווי נמדד בעיקר לפי מספר קליקים. ובסוף מדד הנאסד"ק ירד ב-90%, ולקח למדד 13-14 שנים לחזור לרמתו המקורית.

בועת מחירי הדיור בארצות הברית (2008) מחירי בתים הגיעו לנקודה שהיה קשה להצדיק את ההיגיון הכלכלי בהחזקתם, ההתפוצצות נבעה מעליית הריבית והכניסה למיתון כלכלי, מה שגרם לקושי כלכלי, אבטלה וצורך במימוש נכסים. הירידות החלו ב2008, והגיעו לשפל בערך בשנת 2012. ולקח כ-6 שנים עד שמחירי הדיור בארה"ב חזרו לרמת השיא שלהם לפני המשבר.

הזהב, נכס עם שימוש אמיתי מועט מאוד (פחות מ-1% מהביקוש), כאשר רוב הביקוש (99%) הוא ספקולטיבי. לא התפוצץ במובן הקלאסי, אך היו תקופות ארוכות של חוסר תשואה .לדוגמה, 13-14 שנים מ-2010 עד 2023, בהן מחירו לא עבר את 2,000 דולר, כולל ירידות משמעותיות בדרך.

מניות הקורונה, למשל מנייות של זום, פייזר או פלנטיר (שבנתים כן מתאוששת?) רצו בעליות חדות של מאות אחוזים בחודשים בודדים, ואחר כך ירדו במהירות חזרה לרמות טרום העלייה או אף נמוך מכך.
שלא לדבר על תופעות כמו NFT's של קופים וכדו שזה כמו בועת הצבעונים בהולנד.

בקיצור, החשש היום שלמשל הביטקוין הוא בועה (כולם קונים אחרי שראו שאחרים הרוויחו. אין ערך אמיתי) או אפילו שוק ההון כולו כאשר כולם קונים במחירים גבוהים מאד. ומה לגבי נדלן בישראל? אולי גם פה יש סינוור מהעליות הגדולות שהיו בעשורים האחרונים, ואין כבר קשר למחיר הגיוני לנדלן?

אשמח ללמוד ולשמוע את דעתכם על הנושא. מה האסטרטגיה שאפשר ליישם כדי להימנע מבועות, ואיזה נתונים צריך להכיר. (אני יוצא מנקודת הנחה שבמציאות יש בועות. אני מתעלם מתאוריות כלכליות שכופרות במושג הזה. באופן כללי אני לא מתעניין בתאוריות מאקרו כאלו ואחרות, אלא יותר מתעניין בנתונים רלוונטים)
1769630703938.png
אז הדולר צונח.
ומהר יחסית.
נשברים כאן מחסומים פסיכולוגיים של 30 שנה...
הדולר עומד על פחות מ3.10 שקלים.
מה זה אומר לנו?

נתחיל מהסוף: פשוט להמשיך להשקיע!

הדולר יעלה או ירד?
אנחנו כידוע לא מנסים לחזות את העתיד, אלא להתנהל בהווה בצורה החכמה ביותר.
אז אולי לגדר את המט"ח זה הפיתרון!

מה זה גידור?
דוגמה לגידור: חקלאי שחושש מירידת מחירי החיטה, חותם מראש על חוזה למכירת היבול במחיר קבוע. כך, גם אם מחיר השוק יצנח, ההכנסה שלו מוגנת.
כך גם בדולר יש אנשים טובים... שבתשלום כמובן ישמחו לספק לנו את הביטוח הזה...

וכעת נשאלת השאלה מדוע לא לגדר מט"ח.
כן אני יודע שכל האנשים עם השמות המפוצצים, יודעים לדקלם לא כדאי לגדר מט"ח בהשקעה ארוכת טווח, בא ננסה להבין את זה במתמטיקה טהורה בשביל להסביר זאת לעצמנו, כך שנהיה בטוחים יותר בעצמנו.
אז הנה החישוב הפשוט, גידור מט"ח עולה סביב האחוז, (עלות גידור פשוטה סביב 1%, ובקרן מנוטרלת [-מגודרת] פער עלות דמי ניהול למנוטרלת - 0.5%, היות ואין קרנות איריות מנוטרלות שקליות נצטרך לקנות קרן ישראלית מה שמעלה את המחיר בעוד 0.15 בממוצע, בנוסף יש מיסוי על דיבידנים גבוה יותר בכ 0.35% בשנה, 0.5+0.35+0.15= 1% שוב חזרנו לאותה תוצאה של אחוז)
הבה נניח שהדולר יאבד מהערך שלו 1.5% בשנה, אז ללא גידור נפסיד 1.5%, ואם גידור נפסיד 1% בשנה. אז הפער בין גידור ללא גידור הוא סיכון של 0.5% בשנה בממוצע.
הבה נניח שאני משקיע ל10 שנים בהנחה של תשואה ממוצעת של 10% שנתי.
אז ההפסד שלי מירידת הדולר היא 5% סה"כ, והתשואה היא סביב 122%!, ואם הדולר יתחזק אזי המגדר בוודאות רק יפסיד!

כדי שעלות הגידור (10%) תצדיק את עצמה הדולר יהיה חייב להיחלש עוד 10% מעכשיו ולרדת לשער של 2.781 לשקל.

כמובן שאם אנחנו משקיעים לטווח של 20 שנה הוא יצטרך לרדת עוד הרבה יותר!

מקווה שנהנתם!!!
עקב הדיון בפורום אודות מחירי הנדל"ן בישראל בשנים הקרובות, החלטתי לעשות מחקר בנושא, ולבסס את הטענות שלי בנידון הנ"ל.
אני מאמין בתחזית הזו, באותה מידה שאני משוכנע בהיגיון שעומד מאחוריה.
ערכתי את המחקר הזה בהתבסס על מקורות עדכניים, תחזיות כלכליות, מגמות נדל"ן, מדיניות ממשלתית, ריבית, היצע וביקוש, והשפעות חיצוניות כמו עליית מחירי חומרי גלם או שינויים דמוגרפיים.
אשמח לשמוע מה אתם חושבים!!!
להלן:
תחזית מחירי הדירות בישראל בשנים הקרובות

דוח מחקר מקיף: תחזיות מחירי הדירות בישראל בשנים הקרובות​


מבוא: שוק הנדל"ן הישראלי בצומת דרכים​

שוק הנדל"ן בישראל ניצב ערב שנת 2026 בצומת דרכים קריטית. לאחר עשור של עליות מחירים כמעט רציפות, שהפכו את רכישת הדירה למשימה כמעט בלתי אפשרית עבור רבים, ניכרת בשנה האחרונה מממגמת התקררות מובהקת. מצד אחד, מחירי הדירות עדיין ברמות שיא היסטוריות, ומחיר דירה ממוצעת עומד על כ-2.33 מיליון ש"ח. מצד שני, השוק חווה קיפאון יחסי בהיקף העסקאות, ירידות מחירים מתונות באזורים מסוימים, וחוסר ודאות עמוק המושפע מסביבת ריבית גבוהה, השלכות מלחמת "חרבות ברזל", והיעדר מדיניות ממשלתית . הדילמה המרכזית היא האם ההאטה הנוכחית היא הפוגה זמנית לפני גל עליות נוסף, או שמא תחילתו של תיקון מחירים משמעותי יותר.


סיכום מצב שוק הנדל"ן בישראל עד 2025​

מגמות מחירים והיקף עסקאות​

בשנים 2023–2025 נרשמה מגמה מעורבת: לאחר ירידה קלה של 0.7% במחירי הדירות בשנת 2023, חלה התאוששות ב-2024 עם עלייה של כ-7.3%. עם זאת, 2025 התאפיינה בהתקררות מחודשת – ארבעת מדדי מחירי הדירות האחרונים עד אוגוסט 2025 היו שליליים והסתכמו בירידה מצרפית של 1.3%. בחודשים יוני–יולי 2025 נרשמה ירידה של 0.2%, החודש החמישי ברציפות של ירידות באותה שנה. מחוז תל אביב רשם את הירידה החדה ביותר עם נסיגה של 4.2% מאז פברואר 2025, בעוד שבערים בפריפריה כמו לוד, קריית גת, עכו ואופקים נרשמו עליות מחירים גבוהות במהלך 2024.

היקף העסקאות ירד בכ-14% במחצית הראשונה של 2025 לעומת התקופה המקבילה אשתקד, ובין מאי ליולי 2025 נרשמה צניחה של 19.6%. ביוני 2025 נרשם שפל היסטורי של 29% בעסקאות. מכירת דירות חדשות ירדה ב-28% בממוצע ארצי, עם ירידות חדות במיוחד באשקלון (שני שלישים), בבאר שבע (52%) ובפתח תקווה (51%).

מלאי דירות לא מכורות ושוק היד השנייה​

נכון לספטמבר 2025, מלאי הדירות החדשות הלא מכורות הגיע לשיא של כ-83,000 יחידות דיור, המשקף כ-29 חודשי היצע בממוצע ארצי, ובתל אביב אף 86 חודשי היצע כמעט שבע שנים. שוק היד השנייה הפגין יציבות יחסית: הירידה במכירת דירות יד שנייה במחצית הראשונה של 2025 הייתה מינורית – כחצי אחוז בלבד, ובפתח תקווה אף נרשמה עלייה של 5%. מחיר דירות יד שנייה נמוך לרוב ב-10%-15% מדירות חדשות מקבילות.

סיכום מגמות 2025​

  • בלימת מחירים: ירידות מתונות של כ-1.3%, שונות גבוהה בין אזורים.
  • קיפאון בעסקאות: ירידה של עד 30%, בעיקר בדירות חדשות.
  • לחץ על יזמים: מלאי של מעל 83,000 דירות, המשקף 29 חודשי היצע.
  • יציבות ביד שנייה: שוק היד השנייה נותר יציב.

ניתוח עומק: הכוחות המרכזיים המשפיעים על שוק הדיור​

מדיניות הריבית של בנק ישראל​

הריבית במשק עומדת על 4.5% (נובמבר 2025), לאחר שב-2024 נרשמה הורדה אחת בלבד מ-4.75% ל-4.5%. סביבת האינפלציה הגבוהה (3.5%-3.8%) מקשה על בנק ישראל להוריד את הריבית, אך גם מונעת העלאות נוספות. הריבית הגבוהה יצרה "מחנק משכנתאות": ההחזר החודשי התייקר, זוגות צעירים מתקשים לקבל אישור עקרוני או שהסכום אינו מספיק, ועלויות המימון ליזמים זינקו. תחזית בנק ישראל: שלוש הורדות ריבית עד אמצע 2026, יעד של 3.75% עד סוף 2025.

הורדת ריבית צפויה להוזיל משכנתאות, להגדיל את כוח הקנייה ולהחזיר קהלים לשוק. עם זאת, כל עוד האינפלציה לא תרד מתחת ל-3%, בנק ישראל יתקשה להוריד את הריבית באופן משמעותי.

מדיניות ממשלתית ורגולציה​

הממשלה קידמה בשנים האחרונות שורת רפורמות להגדלת ההיצע, בהן תוכנית דיור לשנים 2022–2025 (280,000 התחלות בנייה, תכנון 500,000 יחידות דיור, השקעות בתשתיות, רפורמות רישוי עצמי, עידוד התחדשות עירונית, הסבת משרדים למגורים, העלאת מס רכישה למשקיעים, עידוד בנייה בקרקע פרטית, ביטול שימוש חורג בדירות מגורים, פיצול דירות, ועוד). ב-2024 אושרה תוכנית נוספת בהיקף של 2.5 מיליארד ש"ח, הכוללת דירות מוזלות בפריפריה, הגדלת מכסת עובדים זרים, קיצור הליכי ביורוקרטיה, עידוד העסקת עובדים ישראלים, קידום שוק השכירות, מענקים לטכנולוגיות בנייה מתקדמות, ותיקונים בחוקי התכנון והבנייה.

במרץ 2025, בנק ישראל הגביל את מבצעי "20/80" והלוואות בלון: הבנקים יחויבו לרתק יותר הון לפרויקטים שמציעים מבצעי 80/20, ושיעור הלוואות הבלון המסובסדות יוגבל ל-10% מהמשכנתאות בחודש, עד סוף 2026. צעדים אלה נועדו להקטין את הסיכון ליזמים ולרוכשים, אך גם מקשים על קבלנים ומצמצמים את אפשרויות המימון.

היצע: התחלות בנייה, מלאי דירות חדשות ולא מכורות​

בשנת 2024 החלה בנייתן של כ-65,530 דירות, עלייה של 3.2% לעומת 2023. עם זאת, הביקוש השנתי עומד על כ-80,000 יחידות דיור, כך שהפער בין היצע לביקוש נמשך. מלאי הדירות הלא מכורות הגיע לשיא של כ-83,000 דירות בספטמבר 2025, גידול של 20% לעומת שנה קודם. מחוז תל אביב מחזיק ב-31.8% מהמלאי (כ-26,740 דירות), המרכז ב-24.3% (כ-20,390 דירות), ובירושלים כ-8,000 דירות לא מכורות.

התחלות הבנייה מתרכזות בעיקר במחוזות המרכז (23%), תל אביב (21.4%) והדרום (19.4%). מחוז חיפה רשם עלייה של 50.5% במספר הדירות בהיתרים לעומת 2023, הדרום עלייה של 24.3%, בעוד שבירושלים והמרכז נרשמו ירידות. משך זמן הבנייה הממוצע עומד על 29 חודשים, והמשוקלל לפי מספר הדירות בבניין – 34.3 חודשים.

התחדשות עירונית מהווה מנוע צמיחה מרכזי: ב-2024, 28% מכלל יחידות הדיור שאושרו היו במסגרת פינוי-בינוי, ו-30% מהתחלות הבנייה ו-31% ממכירות הדירות החדשות היו בפרויקטים של התחדשות עירונית.

ביקוש: דמוגרפיה, הגירה, משקי בית חדשים ושוק השכירות​

האוכלוסייה בישראל ממשיכה לגדול בקצב מהיר: נכון ל-2025, מספר התושבים עומד על כ-9.4 מיליון, עם גידול שנתי של כ-2%. מספר משקי הבית החדשים עולה על 65,000 בשנה, בעוד שהתחלות הבנייה נעות סביב 60,000 -65,000 דירות. שיעור הילודה הגבוה במערב, הגירה חיובית (כולל עלייה), והעדפה תרבותית לבעלות על דירה – כולם תורמים לביקוש קשיח.

שוק השכירות מתפתח לאט מדי: מרבית הדירות בארץ מע נבנות למכירה ולא להשכרה, מה שמייצר מחסור מתמשך במלאי רלוונטי. שוק השכירות לטווח ארוך עדיין בחיתוליו, למרות ניסיונות לעודד קרנות ריט ומודלים מוסדיים. שכר הדירה החודשי ממשיך לעלות: שוכרים שחידשו חוזה חוו עלייה של 2.7%, ושוכרים חדשים ראו עלייה של 5.2%.

השפעות חיצוניות: מחירי חומרי גלם, עלות בנייה, מצב ביטחוני ופוליטי​

מדד תשומות הבנייה עלה ב-4.3% בשנת 2025, לאחר עלייה של 2.9% ב-2024. עם זאת, בחודשים האחרונים נרשמה עצירה בעליות, ואף ירידות קלות במחירי חומרים מסוימים. שכר העבודה בענף הבנייה עלה ב-0.2% בלבד בספטמבר 2025, אך מחסור בעובדים (בעיקר פלסטינים) ממשיך להכביד על קצב הבנייה.

המצב הביטחוני (מלחמת חרבות ברזל) הביא לעיכובים במסירת דירות, מחסור חמור בידיים עובדות, והאטה בהתחלות בנייה. בתי המשפט לא הכירו במבצעים צבאיים כ"כוח עליון" המצדיק עיכובים, אך נבחנות תביעות בנושא. המצב הפוליטי הלא יציב, מחאות ציבוריות, והרחבת הגרעון התקציבי – כולם מוסיפים לאי הוודאות בשוק.
לסיכום:
  • היצע: קצב התחלות הבנייה צפוי להישאר נמוך מהביקוש, גם אם יושגו יעדי הממשלה (כ-70,000–80,000 דירות בשנה). מחסור בעובדים, עיכובים בירוקרטיים, והאטה בהתחדשות עירונית בפריפריה ימשיכו להכביד.
  • ביקוש: גידול דמוגרפי מהיר, הגירה חיובית, והעדפה תרבותית לבעלות על דירה ימשיכו להפעיל לחץ על המחירים.
  • ריבית: ירידה הדרגתית לרמות של 3–3.5% תעודד חזרת משקיעים ורוכשים לשוק, אך תלווה בעלייה בביקוש לאשראי.
  • שוק השכירות: המשך עליית מחירי השכירות, פיתוח איטי של שוק השכירות המוסדי, והעדפה גוברת לפתרונות דיור גמישים.
  • טכנולוגיה וחדשנות: אימוץ איטי של בנייה ירוקה, ושיטות מתקדמות – בעיקר בפרויקטים גדולים ובשוק ההשכרה

הצטרפות לניוזלטר

איזה כיף שהצטרפתם לניוזלטר שלנו!

מעכשיו, תהיו הראשונים לקבל את כל העדכונים, החדשות, ההפתעות בלעדיות, והתכנים הכי חמים שלנו בפרוג!

לוח מודעות

הפרק היומי

הפרק היומי! כל ערב פרק תהילים חדש. הצטרפו אלינו לקריאת תהילים משותפת!


תהילים פרק כה

אלְדָוִד אֵלֶיךָ יי נַפְשִׁי אֶשָּׂא:באֱלֹהַי בְּךָ בָטַחְתִּי אַל אֵבוֹשָׁה אַל יַעַלְצוּ אֹיְבַי לִי:גגַּם כָּל קוֶֹיךָ לֹא יֵבֹשׁוּ יֵבֹשׁוּ הַבּוֹגְדִים רֵיקָם:דדְּרָכֶיךָ יי הוֹדִיעֵנִי אֹרְחוֹתֶיךָ לַמְּדֵנִי:ההַדְרִיכֵנִי בַאֲמִתֶּךָ וְלַמְּדֵנִי כִּי אַתָּה אֱלֹהֵי יִשְׁעִי אוֹתְךָ קִוִּיתִי כָּל הַיּוֹם:וזְכֹר רַחֲמֶיךָ יי וַחֲסָדֶיךָ כִּי מֵעוֹלָם הֵמָּה:זחַטֹּאות נְעוּרַי וּפְשָׁעַי אַל תִּזְכֹּר כְּחַסְדְּךָ זְכָר לִי אַתָּה לְמַעַן טוּבְךָ יי:חטוֹב וְיָשָׁר יי עַל כֵּן יוֹרֶה חַטָּאִים בַּדָּרֶךְ:טיַדְרֵךְ עֲנָוִים בַּמִּשְׁפָּט וִילַמֵּד עֲנָוִים דַּרְכּוֹ:יכָּל אָרְחוֹת יי חֶסֶד וֶאֱמֶת לְנֹצְרֵי בְרִיתוֹ וְעֵדֹתָיו:יאלְמַעַן שִׁמְךָ יי וְסָלַחְתָּ לַעֲוֹנִי כִּי רַב הוּא:יבמִי זֶה הָאִישׁ יְרֵא יי יוֹרֶנּוּ בְּדֶרֶךְ יִבְחָר:יגנַפְשׁוֹ בְּטוֹב תָּלִין וְזַרְעוֹ יִירַשׁ אָרֶץ:ידסוֹד יי לִירֵאָיו וּבְרִיתוֹ לְהוֹדִיעָם:טועֵינַי תָּמִיד אֶל יי כִּי הוּא יוֹצִיא מֵרֶשֶׁת רַגְלָי:טזפְּנֵה אֵלַי וְחָנֵּנִי כִּי יָחִיד וְעָנִי אָנִי:יזצָרוֹת לְבָבִי הִרְחִיבוּ מִמְּצוּקוֹתַי הוֹצִיאֵנִי:יחרְאֵה עָנְיִי וַעֲמָלִי וְשָׂא לְכָל חַטֹּאותָי:יטרְאֵה אוֹיְבַי כִּי רָבּוּ וְשִׂנְאַת חָמָס שְׂנֵאוּנִי:כשָׁמְרָה נַפְשִׁי וְהַצִּילֵנִי אַל אֵבוֹשׁ כִּי חָסִיתִי בָךְ:כאתֹּם וָיֹשֶׁר יִצְּרוּנִי כִּי קִוִּיתִיךָ:כבפְּדֵה אֱלֹהִים אֶת יִשְׂרָאֵל מִכֹּל צָרוֹתָיו:
נקרא  2  פעמים
למעלה