דיון אסטרטגיית השקעות אקטיבית שמשמרת את רוב מעלות ההשקעה הפאסיבית.

  • הוסף לסימניות
  • #41
רק תתקן את החישוב של הירידה - פעם שניה זה לא 5% אלא 5 לחלק ל0.95 שזה 5.26% וכן הלאה
תוקן ,
יש לך טעות בחישוב ואני אנסה להסביר,
1. יש לך 105, ירידה של 5% = 99.75,
2. אתה ממנף ב 5%, זאת אומרת שהברוקר מלווה לך 4.98, ובסה"כ אתה משקיע 104.74
3. יש ירידה נוספת של 5% זאת אומרת שהפסדת 5.24, ואתה על 99.5,
עכשו תוריד את ההלוואה שאתה צריך להחזיר לברוקר בסך 4.98, ואתה מגיע ל 94.48, ולא כמו שכתבת 94.76,

שלב ב:
1. לוקח 94.48, ממנף ב 11%, זאת אומרת הלוואה בסך 10.39, בסה"כ אתה משקיע 104.87
2. ירידה של 5% הפסדת 5.24, , והתיק על 99.63,
3. תחזיר את ההלוואה על סך 10.39, ואתה מגיע ל 89.24, ולא כמו שכתבת 90.02
תוקן.

קישור למסמך
 
  • הוסף לסימניות
  • #42
  • הוסף לסימניות
  • #43
א) בא נצא בהנחה שאי אפשר לתזמן את השוק
אם אי אפשר לתזמן את השוק
המשמעות היא שגם אם היתה עליה, זה לא זמן למכור
כי יתכן שתבוא עוד עליה
בפרט שבאסטרטגיה הזו מפסידים בוודאות את הימים שבהם השוק שובר שיאים חדשים, ואלו בד"כ הימים הטובים ביותר בשוק ומחקרים הוכיחו שמי שהפסיד את הימים הטובים ביותר בשנה, הפסיד את רוב התשואה של המדד.

ואם אתם בעד מינוף (שזה נושא בפני עצמו) אפשר למנף באופן פאסיבי, זה אמנם נכון שכשהשוק יורד זה זמן טוב להיכנס להשקעה ולמינוף, אבל ממש לא מומלץ למכור לאחר העליה, אלא אם כן אתם יודעים לתזמן את השוק.
אני רוצה לדעת גם אם יש מישהו שחולק על ההנחה שאסטרטגיה כזאת בוודאי תכה את המדד ואם כן אז מה ההסבר.
אני חולק על ההנחה
וההסבר כפי שכתבתי לעיל
זה אמנם יכול להכות את המדד בגלל המינוף, אבל לא ביחס להשקעה ממונפת פאסיבית. (אלא אם כן אתם יודעים לתזמן את השוק כפי שכתבתי.)
 
  • הוסף לסימניות
  • #44
אם אי אפשר לתזמן את השוק
המשמעות היא שגם אם היתה עליה, זה לא זמן למכור
כי יתכן שתבוא עוד עליה
בפרט שבאסטרטגיה הזו מפסידים בוודאות את הימים שבהם השוק שובר שיאים חדשים, ואלו בד"כ הימים הטובים ביותר בשוק ומחקרים הוכיחו שמי שהפסיד את הימים הטובים ביותר בשנה, הפסיד את רוב התשואה של המדד.
הימים הטובים ביותר בשוק הם הימים שהמדד חוזר ממינוס 50 לשיא הקודם שזה אומר עלייה של 100 אחוז.

זה אמנם יכול להכות את המדד בגלל המינוף, אבל לא ביחס להשקעה ממונפת פאסיבית. (אלא אם כן אתם יודעים לתזמן את השוק כפי שכתבתי.)
אבל ההפסד בהשקעה ממונפת פאסיבית היא שאתה לווה כסף להרבה יותר זמן והריביות בהתאם,
וגם אתה תגיע הרבה יותר מהר לדרישת מרגין.

מה הסיכון שהשוק יירד ב-35% תוך חודש? תבדוק נתונים הסטוריים
עד 2020
תמיד יש פעם הראשונה
אדרבה ,אני אשמח מכזאת ירידה מכיון שתהיה לי הזדמנות למנף יותר.
 
  • הוסף לסימניות
  • #45
הימים הטובים ביותר בשוק הם הימים שהמדד חוזר ממינוס 50 לשיא הקודם שזה אומר עלייה של 100 אחוז.
רק תזכיר לי מתי היו ימים כאלו... ? לא היו!
אבל ההפסד בהשקעה ממונפת פאסיבית היא שאתה לווה כסף להרבה יותר זמן והריביות בהתאם,
נכון
להשקעה ממונפת (גם אקטיבית וגם פאסיבית) יש עלויות של ריבית, וזה בהחלט שיקול בשאלה האם כדאי למנף.

אבל זה בכלל לא קשור לנושא של תזמון
בגלל השאלה הזו:
ממה נפשך:

אם יש לכם אסטרטגיה שמצליחה לתזמן את השוק, ולהשיג באמצעות התזמון יותר מהמדד, אז תעשו את זה עד הסוף, ובזמן הירידה תצאו לגמרי מהשוק כדי שלא תפסידו מהירידה, ואם יש לכם אומץ, כדאי להשקיע בשורט בזמן הזה כדי להרוויח יותר (יש גם קרנות ממונפות בשורט).

אבל אתם לא רוצים לצאת לגמרי מהשוק, ובצדק, כי מי שניסה לתזמן את השוק, בד"כ השיג פחות מהמדד,
אז תשקיעו בצורה פאסיבית לגמרי.
 
  • הוסף לסימניות
  • #46
הימים הטובים ביותר בשוק הם הימים שהמדד חוזר ממינוס 50 לשיא הקודם שזה אומר עלייה של 100 אחוז.

רק תזכיר לי מתי היו ימים כאלו... ? לא היו!
בוודאי שהיו, עכשיו המדד בשיא ובמשך השנים היו ירידות של -50 ואם המדד חזר לשיא זה אומר שהיתה עלייה של 100%.
 
  • הוסף לסימניות
  • #47
נכון
להשקעה ממונפת (גם אקטיבית וגם פאסיבית) יש עלויות של ריבית, וזה בהחלט שיקול בשאלה האם כדאי למנף.

אבל זה בכלל לא קשור לנושא של תזמון
בגלל השאלה הזו:

ממה נפשך:

אם יש לכם אסטרטגיה שמצליחה לתזמן את השוק, ולהשיג באמצעות התזמון יותר מהמדד, אז תעשו את זה עד הסוף, ובזמן הירידה תצאו לגמרי מהשוק כדי שלא תפסידו מהידירה, ואם יש לכם אומץ, כדאי להשקיע בשורט בזמן הזה כדי להרויח יותר (יש גם קרנות ממונפות בשורט).

אבל אתם לא רוצים לצאת לגמרי מהשוק, ובצדק, כי מי שניסה לתזמן את השוק, בד"כ השיג פחות מהמדד,
אז תשקיעו בצורה פאסיבית לגמרי.

א) בא נצא בהנחה שאי אפשר לתזמן את השוק

האסטרטגיה היא לא לתזמן את השוק אלא להשקיע יותר ע"י השקעה יותר גדולה, ומכיון שהברוקר לא נותן למנף יותר מפי 2 אז האסטרטגיה בנויה בצורה כזאת שגם כשיהיה ירידה של 50 אחוז במדד המינוף לא יגיע לפי 2 .

ואם תשאל למה לא למנף 33 אחוז מהתחלה?
התשובה היא שכשממנפים אחרי ירידה יש הרבה יותר סיכויים לעלייה מעכשיו ולכן כמה שהמדד יורד ממנפים יותר .

יכול להיות שבאמת הכסף של המינוף לא יכה את המדד , אבל ההשקעה בכללותה בוודאי תכה את המדד , מכיון שאנחנו כל הזמן מושקעים עם הקרן ורק אחרי ירידות אנחנו משקיעים גם ע"י הלוואה.
 
  • הוסף לסימניות
  • #48
בוודאי שהיו, עכשיו המדד בשיא ובמשך השנים היו ירידות של -50 ואם המדד חזר לשיא זה אומר שהיתה עלייה של 100%.
מהקשר הדברים היה נראה שאתה מדבר על עליה של 100% ביום אחד וזה לא היה

בכל מקרה
אם אתה מדבר על מקרה שהשוק ירד בצורה קיצונית (לאו דוקא 50%, גם 20%-30% זה הרבה), הרבה יסכימו איתך שזה זמן טוב להגדיל את ההשקעה ואפי' לשקול מינוף. (אם כי רוב האנשים בפועל דוקא נלחצים ומושכים בירידות וודאי שלא מגדילים את ההשקעה.)

אבל כשאתה מדבר על תזמון של תנודתיות סטנדרטית בשוק, ואתה יוצא מתוך נקודת הנחה שאי אפשר לתזמן את השוק, אז התשובה היא מה שאתה בעצמך כתבת:
הכסף של המינוף לא יכה את המדד
ולגבי מה שכתבת כאן:
ואם תשאל למה לא למנף 33 אחוז מהתחלה?
התשובה היא שכשממנפים אחרי ירידה יש הרבה יותר סיכויים לעלייה מעכשיו ולכן כמה שהמדד יורד ממנפים יותר .
אני חושב שזה נכון רק בירידות קיצוניות ולא בתנודתיות סטנדרטית.
לדוגמא: אחרי ירידה של 5%
יכול להיות שתהיה עוד ירידה של 5%, בערך באותה סבירות שתהיה עליה של 5%
ואחרי עליה של 5% יש סיכוי לעוד עליה של 5% בערך באותה הסבירות שיבוא תיקון של 5%.
 
  • הוסף לסימניות
  • #49
רק אקדים שהאשכול לא מיועד לאלו שפוחדים למשוך בירידות, ולא לאלו שאין להם כח להתעסק בשוטף עם החשבון, וכמובן לא למאמיני השיטה הפסיבית על מלא ללא שום סטיה ואין מה לכתוב את זה בתגובות מיליון פעם!!

אני רוצה להציע אסטרטגיה להשקעה אקטיבית עם יתרונות של השקעה פסיבית.

על המדדים נאסד"ק וS&P יש ניירות ממונפים של חברת קסם (1146976 1146968 יש עוד חברות, הם כשרים בכשרות של העד"ח) שהמינוף הוא באמצעות נגזרים ואופציות ולא באמצעות הלוואה, כמו"כ המינוף הוא חודשי ולא יומי מה גורם לקצת יותר יציבות בנייר, על החזקה של ניירות ממונפים לטווח ארוך יש הרבה דיונים כבר בפרוג כל אחד יעשה כהבנתו, באסטרטגיה המוצעת כאן מוצע לנצל את התנודתיות הרגילה הקיימת בשוק (בטווח של שבועות וחודשים לא התנודתיות היומית) כדי להכות את המדד.

ההצעה שלי היא כזו, כשהמדד נמוך קונים ממונף, וכשהוא מתקרב לשיא מוכרים וקונים לא ממונף, כך שכשהמדד נמוך (לא בתחתית קרוב לנמוך של החודשים האחרונים) קונים את הממונף ולא בגלל שבהכרח הוא יעלה בטווח הקרוב כי יתכן שבשבוע הקרוב הוא ירד עוד ואפילו 5/7% ויותר כך שהממונף ירד גם X3, אבל בטווח הקצת יותר רחוק הוא יעלה, כיון שבאופן כללי השוק בעליה, וכשהמדד עולה קרוב לשיא הקודם שלו, מוכרים את הממונף וקונים את הנייר הרגיל, ולא בגלל שהמדד לא יעלה עוד, יכול להיות שדווקא הפעם הוא יעלה בעוד 10% שבממונף זה X3, אבל כיון שאי אפשר לדעת חייבים למכור שהוא קרוב לשיא.

המעלה באסטרטגיה הזו זה ניסיון להכות את השוק באמצעות השוק, לרוב שמדברים על להכות את השוק מתכוונים על ידי השקעות במניות ספציפיות וכדו', או סקטור מסוים שזה קשה מאוד לנחש מה יהיה הסקטור הבא או החברה הבאה שתפרוץ, משאין כן בהצעה כאן, מוצע להשקיע במדד רק לנצל את התנודתיות שקימת בשוק בטווח של חודשים להרוויח יותר באמצעות הנייר הממונף.

נכון שאפשר באותה מידה לקנות נייר מחקה מדד לא ממונף כשהשוק יורד ולמכור אותו שהשוק עלה, הבעיה בזה שאולי דווקא הפעם השוק יחליט לעלות עוד ועוד בלי לרדת יותר (הרי יש נקודות שהשוק לא ירד אליהם יותר), לכן חלק מעקרון הפסיביות הוא להיות תמיד בשוק ואת זה מרווחים באסטרטגיה הזו, כיון שבכל מצב נמצאים בתוך השוק השאלה עם בנייר רגיל או בממונף X3

למה זה לא לגמרי פסיבי, כיון שיכול להיות שגם שתקנו אחרי שהשוק ירד השוק ימשיך לרדת עוד הרבה מאוד והשוק יכנס לשוק דובי, מעבר לתנודתיות הרגילה של השוק, כך שיצטרכו להחזיק את הנייר הממונף לאורך זמן רב יותר, וכל שמחזיקים את הנייר זמן ארוך יותר הרווחיות שלו קצת פוחתת, ובנוסף צריך משמעת עצמית גבוה לא למכור בהפסדים אם הנייר נופל 10 ו15% ביום וזה נייר שעושה את זה הרבה פעמים, וחלק מהמעלות של הפסיביות זה שלא נוגעים בהשקעה בשום מצב, אבל באסטרטגיה הזו כן נוגעים ולכן יותר קשה לא למכור בהפסדים, אבל עדיין מי שיהיה לו משמעת ועצבי ברזל ולא ימשוך בירידות, בסוף לטווח הארוך הוא ירוויח יותר (שלא לדבר על כך שהירידות הללו הם זמן מצוין לקנות עוד ניירות ממונפים).

באסטרטגיה הזו יש רווח נוסף, שאחרי שקנו את הנייר הרגיל שהשוק גבוה כשהוא יורד מוכרים אותו בהפסד וקונים ממונף מה שמרוויח לנו מגן מס שלא ניתן לעשות באופן רגיל, כיון שקניה של נייר דומה לא מזכה במגן מס על הרווחים.

וסתם הצעה לייעול לא חייבים לעקוב אחרי השוק דווקא באמצעות המדד אפשר באמצעות הנייר הממונף עצמו, להסתכל בגרף מתי הוא קרוב לנמוך מתי הוא גבוה.

המלצה שלי כמו כל אסטרטגיה חדשה שמנסים, להתחיל אותה בקטן בסכומים קטנים ולאט לאט להכניס למשחק עוד כסף, ככה לומדים מטעיות ומהניסיון איך לעשות את זה נכון.

לא זוכר מי אמר את זה, אבל שמעתי שאנשים בשוק ההון מונעים משני כוחות פחד ותאווה, שכהשוק עולה רצים לקנות ושהוא נופל מהר מוכרים, אסור אף פעם ליפול בזה, אבל מי שיש לו צד שהוא יפול שלא ינסה את ההצעה שלי.

אני לא חושב שההצעה שהצעתי היא גאונות גדולה או משהו שאף אחד לא חשב עליו, אבל בכל אופן אני משתמש באסטרטגיה הזו כבר הרבה זמן, ולבינתיים זה עובד מצוין והתשואה היא בהרבה מעל התשואה של המדד, ולכן אני מציע אותה כאן למחשבה, לשיפורים ותגובות ענייניות של ציבור המשקיעים.

@השקעות R הון @ה. שלמה אשמח להערות והארות
בעיני עכשיו זו הזדמנות
 
  • הוסף לסימניות
  • #50
בעיני עכשיו זו הזדמנות
בואו נזכור מה השער היום
נשמח את תשתף מתי לדעתך זו הזדמנות למכור
1741120510293.png
 
  • הוסף לסימניות
  • #51
בואו נזכור מה השער היום
נשמח את תשתף מתי לדעתך זו הזדמנות למכור
צפה בקובץ המצורף 1913962
אני מעדיף לבחון את זה לפי השער של הנייר הממונף, 1146976
שבעיני זה ב250,000 כי זה שיא שכבר היינו בו (אתמול הוא נסגר ב188,000) ועכשיו הוא נסחר סביב ה200,000.

אגב לפני בערך חודש וחצי הוא גם נסחר סביב ה210,000 וגם אז זה הייתה הזדמנות, שאני אישית ניצלתי אותה (שזה באחוזים 16% בחודש) ומכרתי שזה עלה חזרה לאזור ה250,000, רק אתמול זה היה ממש מובהק הזדמנות לנצל את הירידות למינוף.
 
  • הוסף לסימניות
  • #52
על המדדים נאסד"ק וS&P יש ניירות ממונפים של חברת קסם (1146976 1146968 יש עוד חברות, הם כשרים בכשרות של העד"ח)
רק לעדכן שאין כשרות על שני הניירות הללו
התקשרתי לפני חודש לעדה"ח והם אמרו לי על הנייר של הנאסד"ק שהוא כרגע בסדר, אבל זה ללא כשרות, כך שזה יכול להשתנות כל יום.
 
  • הוסף לסימניות
  • #53
באמת הייתי ממליץ להריץ את זה על נתונים היסטוריים קודם
מזכיר לי את השיטה "הגאונית" של מיכה סטוקס. לקנות נאסדק כשהשוק בעליות, ולקנות סנפ' כשהשוק בירידות [רק שכאן מציעים משהו הפוך]
זה היה נשמע סופר מלהיב, הגיוני ומבטיח
הרצתי את האסטרטגיה על נתונים היסטוריים וראיתי שזה פשוט שטויות במיץ עגבניות. לא צריך לבזבז כסף בשביל להבין שהשיטה הזו, לו הייתה מיושמת בעבר לא הייתה עובדת, ואם כן אין סיבה לצפות שהיא תעבוד בעתיד.
הרצתי עכשיו בAI בקשה שיחשב לי את מה היה קורה אילו הייתי נצמד לאסטרטגיה שלי בתנודות של 10% החל מ1/1/2000 הוי אומר שכל ירידה של 10% אני קונה ממונף וכל עליה חזרה של 10% אני מוכר את הממונף וקונה רגיל, והמסקנה שלו שהרווח היה פי 6 מהנאסד"ק.









📈 תשואה כוללת באחוזים (מתוך השקעה של $10,000):


אסטרטגיהתשואה כוללת
האסטרטגיה שלך (שילוב QQQ/TQQQ לפי תנודתיות של 10%)+8,138.88%
QQQ בלבד (Buy & Hold)+1,355.03%





🧠 מה זה אומר בפועל?​


  • האסטרטגיה שלך הניבה פי 81.4 על ההשקעה לאורך התקופה!
  • השקעה פשוטה ב־QQQ הניבה פי 13.6.
  • כלומר, האסטרטגיה שלך הכפילה בערך פי 6 את התשואה לעומת Buy & Hold ב־QQQ — וזה ללא בחירת מניות, רק תזמון מדד + מינוף מדומה חכם.



זה הגרף שהוא הביא לי: הכיתוב הפוך
1744229692045.png
 
נערך לאחרונה ב:
  • הוסף לסימניות
  • #54
הרצתי עכשיו בAI בקשה שיחשב לי את מה היה קורה אילו הייתי נצמד לאסטרטגיה שלי בתנודות של 10% החל מ1/1/2000 הוי אומר שכל ירידה של 10% אני קונה ממונף וכל עליה חזרה של 10% אני מוכר את הממונף וקונה רגיל, והמסקנה שלו שהרווח היה פי 6 מהנאסד"ק.









📈 תשואה כוללת באחוזים (מתוך השקעה של $10,000):


אסטרטגיהתשואה כוללת
האסטרטגיה שלך (שילוב QQQ/TQQQ לפי תנודתיות של 10%)+8,138.88%
QQQ בלבד (Buy & Hold)+1,355.03%





🧠 מה זה אומר בפועל?​


  • האסטרטגיה שלך הניבה פי 81.4 על ההשקעה לאורך התקופה!
  • השקעה פשוטה ב־QQQ הניבה פי 13.6.
  • כלומר, האסטרטגיה שלך הכפילה בערך פי 6 את התשואה לעומת Buy & Hold ב־QQQ — וזה ללא בחירת מניות, רק תזמון מדד + מינוף מדומה חכם.



זה הגרף שהוא הביא לי: הכיתוב הפוך
צפה בקובץ המצורף 1942068
אתה בטוח שהוא צודק?
 
  • הוסף לסימניות
  • #55
הרצתי עכשיו בAI בקשה שיחשב לי את מה היה קורה אילו הייתי נצמד לאסטרטגיה שלי בתנודות של 10% החל מ1/1/2000 הוי אומר שכל ירידה של 10% אני קונה ממונף וכל עליה חזרה של 10% אני מוכר את הממונף וקונה רגיל, והמסקנה שלו שהרווח היה פי 6 מהנאסד"ק.









📈 תשואה כוללת באחוזים (מתוך השקעה של $10,000):


אסטרטגיהתשואה כוללת
האסטרטגיה שלך (שילוב QQQ/TQQQ לפי תנודתיות של 10%)+8,138.88%
QQQ בלבד (Buy & Hold)+1,355.03%





🧠 מה זה אומר בפועל?​


  • האסטרטגיה שלך הניבה פי 81.4 על ההשקעה לאורך התקופה!
  • השקעה פשוטה ב־QQQ הניבה פי 13.6.
  • כלומר, האסטרטגיה שלך הכפילה בערך פי 6 את התשואה לעומת Buy & Hold ב־QQQ — וזה ללא בחירת מניות, רק תזמון מדד + מינוף מדומה חכם.



זה הגרף שהוא הביא לי: הכיתוב הפוך
צפה בקובץ המצורף 1942068
לא בדקת מה היה קורה אם היית קונה את הממונף ומחזיק בו בכל התקופה הנ"ל

אגב, מאוד מעניין מאיפה יש ל-AI נתונים על הקרן tqqq משנת 2000
כפי הידוע לי הקרן הזו לא היתה קיימת אז
 
  • הוסף לסימניות
  • #56
באופן כללי, הם מוחזקים בהזיות ושקרים, אי אפשר לסמוך עליהם ללא בדיקת הנתונים במקורותיהם.
 
  • הוסף לסימניות
  • #57
עשיתי סימולציה על האסטרטגיה שהבאתי כאן ואלו התוצאות:
1.png
2.png
3.png
4.png
5.png
12.png
6.png
7.png
8.png
9.png
10.png
11.png
מצורפים גרפים של אחוזים ושל עסקאות בטווחים של 5-10-15-20-25-30 שנים , מחושב עם ריבית של 5 אחוז. אפשר לראות שבתקופה שהשוק מדשדש (2000-2010) האסטרטגיה קצת בהפסד לעומת הפאסיבי אבל בזמנים אחרים היא מרוויחה משמעותית יותר מהפאסיבי.
 
  • הוסף לסימניות
  • #59
בעצם הסימולציה שלך מראה שקיבלת יתרון רק מ2009 והלאה
זאת אומרת שרק כשהוק עולה חזק כמו מ 2009 עד היום האסטרטגיה מנצחת?
ואם נקבל שנים מדשדשות או עליות מתונות קל וחומר ירידות האסטרטגיה שלו תפסיד ?
 

פרוגבוט

תוכן שיווקי
פרסומת
החלפת המידע בפרום הינה בין משקיעים חובבנים, ואינה מהווה תחליף ליעוץ מקצועי.

אשכולות דומים

ההגדרות כאן דקות.
פאסיבי משמעותו אי עשייה.
אקטיבי פירושו עשייה.
לא לחינם אלו שהנחילו את צורת ההשקעות המונחלת פה ובעוד מקומות, לא תמיד כינו שיטה זו בשם " השקעות פאסיביות ".
אפשר לקנות מניית בנק הפועלים, ואת מניית קוקוה קולה, ואת מניית בן אנד ג'ריס, ולהחזיקק את זה 50 שנה בלי להיכנס לחשבון מסחר פעם אחת. וזו תהיה השקעה פאסיבית. - כי היא מועטת במעשים.
אפשר לקנות מדד עולמי, ואחרי רווח למכור, ואז לקנות סנופי, ולמכור, ולמנף על סנופי, ולעקוב כל יום אחרי המצב בשווקים, ואז לקנות ראסל 2000 וחוזר חלילה. וזו תהיה השקעה אקטיבית. כי היא מרובה במעשים.
אז איך נקרא להשקעות האלה ביום יום, זה לא מעניין אפשר לקרוא לזה איזה שם שאתם רוצים.
אבל כשמדברים בדיון כזה על אקטיבי VS פאסיבי חשוב לחדד את זה.

ההגדרה היותר מדויקת (אם כי פחות קליטה וקלילה)
זה בין השקעה המסתפקת בממוצע השוק.
מתוך הנחה שאין לאדם יכולת חיזוי עתידית, ואין אפשרות לאדם להכות את השוק, ולהחזיק ברווח מעל הממוצע של השוק לאורך שנים ארוכות. ומתוך שלל הנחות.
להשקעה המנסה להשיג רווח מעל הממוצע.
מתוך הנחה שהאדם מסוגל לזהות את הדבר החם הבא, ולקנות בזול את מה שמאוד הולך להתייקר (במילים אחרות: לחזות ביקוש עתידי, ולקנות במחיר של ביקוש מועט) ואדם יכול להשיג רוחים שהם מעל הממוצע לאורך זמן.
או דאפשר להגדיר זאת משקיעים VS סוחרים.

חשוב לחדד עוד נקודה: גם המשקיע הכי פאסיבי קונה בנקודה מסוימת ומוכר בנקודה מסוימת, אבל הוא עדיין לא אקטיבי, כי הוא קונה לשם החזקה, ולא לשם מסחר. (אלא הם הוא לא משקיע, אלא פאסיבי בלבד.)

לסיום: גם אם האקטיבי יוכח כמשיא תשואה עודפת על הפאסיבי, עדיין יש מקום לעיין כמה, כי אדם שכיר שמפקיד להשקעות 15000₪ בחודש ממוצע והוא במקביל עובד ומתפרנס יפה, ייתכן והוא ישתכר יותר מאשר אם יעסוק במסחר אקטיבי כל היום, ובשורה התחתונה ירוויח יותר, כל זה בשאלה של כמה זמן זה לוקח לו מן היום.
יש ברשותי 800 אלף ש"ח שמיועדים להשקעה ארוכת טווח.

400 אלף מתוכם להשקעה בנדל"ן.

עומדות בפניי שתי אפשרויות:

א) 400 אלף להשקיע בנדל"ן ו400 אלף נוספים להשקיע בשוק ההון דרך חשבון מסחר עצמאי. באופן זה אני יהנה מדמי הניהול נמוכים, ואני יוכל לבחור איזה קרן סל שאני רוצה בפיזור הרחב ביותר.

ב) להשקיע את כל ה800 אלף בשוק ההון דרך קרן השתלמות\ קופגל"ה \ פוליסת חיסכון, וכנגד זה לקחת הלואה של 400 אלף (בריבית פריים מינוס חצי) לצורך ההשקעה בנדל"ן.

לכאורה האפשרות השנייה רווחית פי כמה (גם לאחר קיזוז דמי הניהול שגבוהים יחסית), הסיכון הקלאסי של מינוף כנגד השקעה בשוק ההון כמעט ואינו קיים משתי סיבות: 1) אני משתמש בכסף הממונף להשקעה אחרת (בשונה משאר הדיונים באשכולות הסמוכים ובפורמים אחרים שם מדובר לחזור ולהשקיע בשוק ההון). ב) אני ממנף רק 50 אחוז, מה שאומר שהחשש יהיה קיים רק אם השוק ירד ביותר מחמישים אחוז, וגם זה רק אם הנפילה תהיה באופן מיידי, אם לפני כן יהיה רווח - הסיכון קטן בהתאמה.

האם עדיין ישנה סיבה למה לא לבחור באופציה ב'?

אשמח לחוות דעת של כל המומחים


@מקצועי בלבד @השקעות R הון @ה. שלמה @דניאל נבון @חיסכון והשקעות
מחפש ללמוד יותר על סיכון של בועות בהשקעות, ובמיוחד בשוק ההון.
במהלך ההסטוריה היו הרבה בועות שהתפוצצו. כלומר, השקעות בנכסים שאין להם (או כמעט ואין להם) מהות פיננסית אמיתית, או נכסים שהמחיר שלהם לא מצדיק את ההחזקה בהם והסיבה להחזיק אותו היא הציפיה שכולם ימשיכו לקנות או להחזיק בהם.
הסיכון בזה הוא שתהיה התפוצצות וירידת ערך חדה, או אובדן ערך וחוסר התאוששות.

דוגמאות:
בועת הדוט-קום (שנת 2000) אופיינה בחברות שצירפו את המילה ".com" לשמן ושווין קפץ. השווי נמדד בעיקר לפי מספר קליקים. ובסוף מדד הנאסד"ק ירד ב-90%, ולקח למדד 13-14 שנים לחזור לרמתו המקורית.

בועת מחירי הדיור בארצות הברית (2008) מחירי בתים הגיעו לנקודה שהיה קשה להצדיק את ההיגיון הכלכלי בהחזקתם, ההתפוצצות נבעה מעליית הריבית והכניסה למיתון כלכלי, מה שגרם לקושי כלכלי, אבטלה וצורך במימוש נכסים. הירידות החלו ב2008, והגיעו לשפל בערך בשנת 2012. ולקח כ-6 שנים עד שמחירי הדיור בארה"ב חזרו לרמת השיא שלהם לפני המשבר.

הזהב, נכס עם שימוש אמיתי מועט מאוד (פחות מ-1% מהביקוש), כאשר רוב הביקוש (99%) הוא ספקולטיבי. לא התפוצץ במובן הקלאסי, אך היו תקופות ארוכות של חוסר תשואה .לדוגמה, 13-14 שנים מ-2010 עד 2023, בהן מחירו לא עבר את 2,000 דולר, כולל ירידות משמעותיות בדרך.

מניות הקורונה, למשל מנייות של זום, פייזר או פלנטיר (שבנתים כן מתאוששת?) רצו בעליות חדות של מאות אחוזים בחודשים בודדים, ואחר כך ירדו במהירות חזרה לרמות טרום העלייה או אף נמוך מכך.
שלא לדבר על תופעות כמו NFT's של קופים וכדו שזה כמו בועת הצבעונים בהולנד.

בקיצור, החשש היום שלמשל הביטקוין הוא בועה (כולם קונים אחרי שראו שאחרים הרוויחו. אין ערך אמיתי) או אפילו שוק ההון כולו כאשר כולם קונים במחירים גבוהים מאד. ומה לגבי נדלן בישראל? אולי גם פה יש סינוור מהעליות הגדולות שהיו בעשורים האחרונים, ואין כבר קשר למחיר הגיוני לנדלן?

אשמח ללמוד ולשמוע את דעתכם על הנושא. מה האסטרטגיה שאפשר ליישם כדי להימנע מבועות, ואיזה נתונים צריך להכיר. (אני יוצא מנקודת הנחה שבמציאות יש בועות. אני מתעלם מתאוריות כלכליות שכופרות במושג הזה. באופן כללי אני לא מתעניין בתאוריות מאקרו כאלו ואחרות, אלא יותר מתעניין בנתונים רלוונטים)
1769630703938.png
אז הדולר צונח.
ומהר יחסית.
נשברים כאן מחסומים פסיכולוגיים של 30 שנה...
הדולר עומד על פחות מ3.10 שקלים.
מה זה אומר לנו?

נתחיל מהסוף: פשוט להמשיך להשקיע!

הדולר יעלה או ירד?
אנחנו כידוע לא מנסים לחזות את העתיד, אלא להתנהל בהווה בצורה החכמה ביותר.
אז אולי לגדר את המט"ח זה הפיתרון!

מה זה גידור?
דוגמה לגידור: חקלאי שחושש מירידת מחירי החיטה, חותם מראש על חוזה למכירת היבול במחיר קבוע. כך, גם אם מחיר השוק יצנח, ההכנסה שלו מוגנת.
כך גם בדולר יש אנשים טובים... שבתשלום כמובן ישמחו לספק לנו את הביטוח הזה...

וכעת נשאלת השאלה מדוע לא לגדר מט"ח.
כן אני יודע שכל האנשים עם השמות המפוצצים, יודעים לדקלם לא כדאי לגדר מט"ח בהשקעה ארוכת טווח, בא ננסה להבין את זה במתמטיקה טהורה בשביל להסביר זאת לעצמנו, כך שנהיה בטוחים יותר בעצמנו.
אז הנה החישוב הפשוט, גידור מט"ח עולה סביב האחוז, (עלות גידור פשוטה סביב 1%, ובקרן מנוטרלת [-מגודרת] פער עלות דמי ניהול למנוטרלת - 0.5%, היות ואין קרנות איריות מנוטרלות שקליות נצטרך לקנות קרן ישראלית מה שמעלה את המחיר בעוד 0.15 בממוצע, בנוסף יש מיסוי על דיבידנים גבוה יותר בכ 0.35% בשנה, 0.5+0.35+0.15= 1% שוב חזרנו לאותה תוצאה של אחוז)
הבה נניח שהדולר יאבד מהערך שלו 1.5% בשנה, אז ללא גידור נפסיד 1.5%, ואם גידור נפסיד 1% בשנה. אז הפער בין גידור ללא גידור הוא סיכון של 0.5% בשנה בממוצע.
הבה נניח שאני משקיע ל10 שנים בהנחה של תשואה ממוצעת של 10% שנתי.
אז ההפסד שלי מירידת הדולר היא 5% סה"כ, והתשואה היא סביב 122%!, ואם הדולר יתחזק אזי המגדר בוודאות רק יפסיד!

כדי שעלות הגידור (10%) תצדיק את עצמה הדולר יהיה חייב להיחלש עוד 10% מעכשיו ולרדת לשער של 2.781 לשקל.

כמובן שאם אנחנו משקיעים לטווח של 20 שנה הוא יצטרך לרדת עוד הרבה יותר!

מקווה שנהנתם!!!
עקב הדיון בפורום אודות מחירי הנדל"ן בישראל בשנים הקרובות, החלטתי לעשות מחקר בנושא, ולבסס את הטענות שלי בנידון הנ"ל.
אני מאמין בתחזית הזו, באותה מידה שאני משוכנע בהיגיון שעומד מאחוריה.
ערכתי את המחקר הזה בהתבסס על מקורות עדכניים, תחזיות כלכליות, מגמות נדל"ן, מדיניות ממשלתית, ריבית, היצע וביקוש, והשפעות חיצוניות כמו עליית מחירי חומרי גלם או שינויים דמוגרפיים.
אשמח לשמוע מה אתם חושבים!!!
להלן:
תחזית מחירי הדירות בישראל בשנים הקרובות

דוח מחקר מקיף: תחזיות מחירי הדירות בישראל בשנים הקרובות​


מבוא: שוק הנדל"ן הישראלי בצומת דרכים​

שוק הנדל"ן בישראל ניצב ערב שנת 2026 בצומת דרכים קריטית. לאחר עשור של עליות מחירים כמעט רציפות, שהפכו את רכישת הדירה למשימה כמעט בלתי אפשרית עבור רבים, ניכרת בשנה האחרונה מממגמת התקררות מובהקת. מצד אחד, מחירי הדירות עדיין ברמות שיא היסטוריות, ומחיר דירה ממוצעת עומד על כ-2.33 מיליון ש"ח. מצד שני, השוק חווה קיפאון יחסי בהיקף העסקאות, ירידות מחירים מתונות באזורים מסוימים, וחוסר ודאות עמוק המושפע מסביבת ריבית גבוהה, השלכות מלחמת "חרבות ברזל", והיעדר מדיניות ממשלתית . הדילמה המרכזית היא האם ההאטה הנוכחית היא הפוגה זמנית לפני גל עליות נוסף, או שמא תחילתו של תיקון מחירים משמעותי יותר.


סיכום מצב שוק הנדל"ן בישראל עד 2025​

מגמות מחירים והיקף עסקאות​

בשנים 2023–2025 נרשמה מגמה מעורבת: לאחר ירידה קלה של 0.7% במחירי הדירות בשנת 2023, חלה התאוששות ב-2024 עם עלייה של כ-7.3%. עם זאת, 2025 התאפיינה בהתקררות מחודשת – ארבעת מדדי מחירי הדירות האחרונים עד אוגוסט 2025 היו שליליים והסתכמו בירידה מצרפית של 1.3%. בחודשים יוני–יולי 2025 נרשמה ירידה של 0.2%, החודש החמישי ברציפות של ירידות באותה שנה. מחוז תל אביב רשם את הירידה החדה ביותר עם נסיגה של 4.2% מאז פברואר 2025, בעוד שבערים בפריפריה כמו לוד, קריית גת, עכו ואופקים נרשמו עליות מחירים גבוהות במהלך 2024.

היקף העסקאות ירד בכ-14% במחצית הראשונה של 2025 לעומת התקופה המקבילה אשתקד, ובין מאי ליולי 2025 נרשמה צניחה של 19.6%. ביוני 2025 נרשם שפל היסטורי של 29% בעסקאות. מכירת דירות חדשות ירדה ב-28% בממוצע ארצי, עם ירידות חדות במיוחד באשקלון (שני שלישים), בבאר שבע (52%) ובפתח תקווה (51%).

מלאי דירות לא מכורות ושוק היד השנייה​

נכון לספטמבר 2025, מלאי הדירות החדשות הלא מכורות הגיע לשיא של כ-83,000 יחידות דיור, המשקף כ-29 חודשי היצע בממוצע ארצי, ובתל אביב אף 86 חודשי היצע כמעט שבע שנים. שוק היד השנייה הפגין יציבות יחסית: הירידה במכירת דירות יד שנייה במחצית הראשונה של 2025 הייתה מינורית – כחצי אחוז בלבד, ובפתח תקווה אף נרשמה עלייה של 5%. מחיר דירות יד שנייה נמוך לרוב ב-10%-15% מדירות חדשות מקבילות.

סיכום מגמות 2025​

  • בלימת מחירים: ירידות מתונות של כ-1.3%, שונות גבוהה בין אזורים.
  • קיפאון בעסקאות: ירידה של עד 30%, בעיקר בדירות חדשות.
  • לחץ על יזמים: מלאי של מעל 83,000 דירות, המשקף 29 חודשי היצע.
  • יציבות ביד שנייה: שוק היד השנייה נותר יציב.

ניתוח עומק: הכוחות המרכזיים המשפיעים על שוק הדיור​

מדיניות הריבית של בנק ישראל​

הריבית במשק עומדת על 4.5% (נובמבר 2025), לאחר שב-2024 נרשמה הורדה אחת בלבד מ-4.75% ל-4.5%. סביבת האינפלציה הגבוהה (3.5%-3.8%) מקשה על בנק ישראל להוריד את הריבית, אך גם מונעת העלאות נוספות. הריבית הגבוהה יצרה "מחנק משכנתאות": ההחזר החודשי התייקר, זוגות צעירים מתקשים לקבל אישור עקרוני או שהסכום אינו מספיק, ועלויות המימון ליזמים זינקו. תחזית בנק ישראל: שלוש הורדות ריבית עד אמצע 2026, יעד של 3.75% עד סוף 2025.

הורדת ריבית צפויה להוזיל משכנתאות, להגדיל את כוח הקנייה ולהחזיר קהלים לשוק. עם זאת, כל עוד האינפלציה לא תרד מתחת ל-3%, בנק ישראל יתקשה להוריד את הריבית באופן משמעותי.

מדיניות ממשלתית ורגולציה​

הממשלה קידמה בשנים האחרונות שורת רפורמות להגדלת ההיצע, בהן תוכנית דיור לשנים 2022–2025 (280,000 התחלות בנייה, תכנון 500,000 יחידות דיור, השקעות בתשתיות, רפורמות רישוי עצמי, עידוד התחדשות עירונית, הסבת משרדים למגורים, העלאת מס רכישה למשקיעים, עידוד בנייה בקרקע פרטית, ביטול שימוש חורג בדירות מגורים, פיצול דירות, ועוד). ב-2024 אושרה תוכנית נוספת בהיקף של 2.5 מיליארד ש"ח, הכוללת דירות מוזלות בפריפריה, הגדלת מכסת עובדים זרים, קיצור הליכי ביורוקרטיה, עידוד העסקת עובדים ישראלים, קידום שוק השכירות, מענקים לטכנולוגיות בנייה מתקדמות, ותיקונים בחוקי התכנון והבנייה.

במרץ 2025, בנק ישראל הגביל את מבצעי "20/80" והלוואות בלון: הבנקים יחויבו לרתק יותר הון לפרויקטים שמציעים מבצעי 80/20, ושיעור הלוואות הבלון המסובסדות יוגבל ל-10% מהמשכנתאות בחודש, עד סוף 2026. צעדים אלה נועדו להקטין את הסיכון ליזמים ולרוכשים, אך גם מקשים על קבלנים ומצמצמים את אפשרויות המימון.

היצע: התחלות בנייה, מלאי דירות חדשות ולא מכורות​

בשנת 2024 החלה בנייתן של כ-65,530 דירות, עלייה של 3.2% לעומת 2023. עם זאת, הביקוש השנתי עומד על כ-80,000 יחידות דיור, כך שהפער בין היצע לביקוש נמשך. מלאי הדירות הלא מכורות הגיע לשיא של כ-83,000 דירות בספטמבר 2025, גידול של 20% לעומת שנה קודם. מחוז תל אביב מחזיק ב-31.8% מהמלאי (כ-26,740 דירות), המרכז ב-24.3% (כ-20,390 דירות), ובירושלים כ-8,000 דירות לא מכורות.

התחלות הבנייה מתרכזות בעיקר במחוזות המרכז (23%), תל אביב (21.4%) והדרום (19.4%). מחוז חיפה רשם עלייה של 50.5% במספר הדירות בהיתרים לעומת 2023, הדרום עלייה של 24.3%, בעוד שבירושלים והמרכז נרשמו ירידות. משך זמן הבנייה הממוצע עומד על 29 חודשים, והמשוקלל לפי מספר הדירות בבניין – 34.3 חודשים.

התחדשות עירונית מהווה מנוע צמיחה מרכזי: ב-2024, 28% מכלל יחידות הדיור שאושרו היו במסגרת פינוי-בינוי, ו-30% מהתחלות הבנייה ו-31% ממכירות הדירות החדשות היו בפרויקטים של התחדשות עירונית.

ביקוש: דמוגרפיה, הגירה, משקי בית חדשים ושוק השכירות​

האוכלוסייה בישראל ממשיכה לגדול בקצב מהיר: נכון ל-2025, מספר התושבים עומד על כ-9.4 מיליון, עם גידול שנתי של כ-2%. מספר משקי הבית החדשים עולה על 65,000 בשנה, בעוד שהתחלות הבנייה נעות סביב 60,000 -65,000 דירות. שיעור הילודה הגבוה במערב, הגירה חיובית (כולל עלייה), והעדפה תרבותית לבעלות על דירה – כולם תורמים לביקוש קשיח.

שוק השכירות מתפתח לאט מדי: מרבית הדירות בארץ מע נבנות למכירה ולא להשכרה, מה שמייצר מחסור מתמשך במלאי רלוונטי. שוק השכירות לטווח ארוך עדיין בחיתוליו, למרות ניסיונות לעודד קרנות ריט ומודלים מוסדיים. שכר הדירה החודשי ממשיך לעלות: שוכרים שחידשו חוזה חוו עלייה של 2.7%, ושוכרים חדשים ראו עלייה של 5.2%.

השפעות חיצוניות: מחירי חומרי גלם, עלות בנייה, מצב ביטחוני ופוליטי​

מדד תשומות הבנייה עלה ב-4.3% בשנת 2025, לאחר עלייה של 2.9% ב-2024. עם זאת, בחודשים האחרונים נרשמה עצירה בעליות, ואף ירידות קלות במחירי חומרים מסוימים. שכר העבודה בענף הבנייה עלה ב-0.2% בלבד בספטמבר 2025, אך מחסור בעובדים (בעיקר פלסטינים) ממשיך להכביד על קצב הבנייה.

המצב הביטחוני (מלחמת חרבות ברזל) הביא לעיכובים במסירת דירות, מחסור חמור בידיים עובדות, והאטה בהתחלות בנייה. בתי המשפט לא הכירו במבצעים צבאיים כ"כוח עליון" המצדיק עיכובים, אך נבחנות תביעות בנושא. המצב הפוליטי הלא יציב, מחאות ציבוריות, והרחבת הגרעון התקציבי – כולם מוסיפים לאי הוודאות בשוק.
לסיכום:
  • היצע: קצב התחלות הבנייה צפוי להישאר נמוך מהביקוש, גם אם יושגו יעדי הממשלה (כ-70,000–80,000 דירות בשנה). מחסור בעובדים, עיכובים בירוקרטיים, והאטה בהתחדשות עירונית בפריפריה ימשיכו להכביד.
  • ביקוש: גידול דמוגרפי מהיר, הגירה חיובית, והעדפה תרבותית לבעלות על דירה ימשיכו להפעיל לחץ על המחירים.
  • ריבית: ירידה הדרגתית לרמות של 3–3.5% תעודד חזרת משקיעים ורוכשים לשוק, אך תלווה בעלייה בביקוש לאשראי.
  • שוק השכירות: המשך עליית מחירי השכירות, פיתוח איטי של שוק השכירות המוסדי, והעדפה גוברת לפתרונות דיור גמישים.
  • טכנולוגיה וחדשנות: אימוץ איטי של בנייה ירוקה, ושיטות מתקדמות – בעיקר בפרויקטים גדולים ובשוק ההשכרה

הצטרפות לניוזלטר

איזה כיף שהצטרפתם לניוזלטר שלנו!

מעכשיו, תהיו הראשונים לקבל את כל העדכונים, החדשות, ההפתעות בלעדיות, והתכנים הכי חמים שלנו בפרוג!

לוח מודעות

הפרק היומי

הפרק היומי! כל ערב פרק תהילים חדש. הצטרפו אלינו לקריאת תהילים משותפת!


תהילים פרק כה

אלְדָוִד אֵלֶיךָ יי נַפְשִׁי אֶשָּׂא:באֱלֹהַי בְּךָ בָטַחְתִּי אַל אֵבוֹשָׁה אַל יַעַלְצוּ אֹיְבַי לִי:גגַּם כָּל קוֶֹיךָ לֹא יֵבֹשׁוּ יֵבֹשׁוּ הַבּוֹגְדִים רֵיקָם:דדְּרָכֶיךָ יי הוֹדִיעֵנִי אֹרְחוֹתֶיךָ לַמְּדֵנִי:ההַדְרִיכֵנִי בַאֲמִתֶּךָ וְלַמְּדֵנִי כִּי אַתָּה אֱלֹהֵי יִשְׁעִי אוֹתְךָ קִוִּיתִי כָּל הַיּוֹם:וזְכֹר רַחֲמֶיךָ יי וַחֲסָדֶיךָ כִּי מֵעוֹלָם הֵמָּה:זחַטֹּאות נְעוּרַי וּפְשָׁעַי אַל תִּזְכֹּר כְּחַסְדְּךָ זְכָר לִי אַתָּה לְמַעַן טוּבְךָ יי:חטוֹב וְיָשָׁר יי עַל כֵּן יוֹרֶה חַטָּאִים בַּדָּרֶךְ:טיַדְרֵךְ עֲנָוִים בַּמִּשְׁפָּט וִילַמֵּד עֲנָוִים דַּרְכּוֹ:יכָּל אָרְחוֹת יי חֶסֶד וֶאֱמֶת לְנֹצְרֵי בְרִיתוֹ וְעֵדֹתָיו:יאלְמַעַן שִׁמְךָ יי וְסָלַחְתָּ לַעֲוֹנִי כִּי רַב הוּא:יבמִי זֶה הָאִישׁ יְרֵא יי יוֹרֶנּוּ בְּדֶרֶךְ יִבְחָר:יגנַפְשׁוֹ בְּטוֹב תָּלִין וְזַרְעוֹ יִירַשׁ אָרֶץ:ידסוֹד יי לִירֵאָיו וּבְרִיתוֹ לְהוֹדִיעָם:טועֵינַי תָּמִיד אֶל יי כִּי הוּא יוֹצִיא מֵרֶשֶׁת רַגְלָי:טזפְּנֵה אֵלַי וְחָנֵּנִי כִּי יָחִיד וְעָנִי אָנִי:יזצָרוֹת לְבָבִי הִרְחִיבוּ מִמְּצוּקוֹתַי הוֹצִיאֵנִי:יחרְאֵה עָנְיִי וַעֲמָלִי וְשָׂא לְכָל חַטֹּאותָי:יטרְאֵה אוֹיְבַי כִּי רָבּוּ וְשִׂנְאַת חָמָס שְׂנֵאוּנִי:כשָׁמְרָה נַפְשִׁי וְהַצִּילֵנִי אַל אֵבוֹשׁ כִּי חָסִיתִי בָךְ:כאתֹּם וָיֹשֶׁר יִצְּרוּנִי כִּי קִוִּיתִיךָ:כבפְּדֵה אֱלֹהִים אֶת יִשְׂרָאֵל מִכֹּל צָרוֹתָיו:
נקרא  2  פעמים
למעלה