מחיר למשתכן הגרלות דירה בהנחה

[עוד עו"ד]

3 מודעות מהר יונה ג' החרדית - בין 1.25M ל1.395M
ועוד 3 מודעות מרחובות דליה וכליל החורש (שנכתב לעיל שניתן להשוות אליהן) - בין 1.35M ל1.45M.

כליל החורש: "משופץ"
דליה: "משופץ"
דליה 2: "במצב שמור".
אף אחת מהן לא חדשה

 

[מסוקרן]

גם באלו שהם לא צביון חרדי?
דברתי עם העו"ד של הפרויקט והוא לא ידע על זה והוא יבדוק,
ולכן אשמח שתפנה אותי למקור.
תודה רבה

מקפיץ
צדיק דורינו

 

[אל על w]

@בית שמשניק נראה שהאתר של ליעד יוסף שנעצת בראש הפורום לא פעיל או שהקישור פגום

 

[קפה ועוגה]

לכאורה לאור הנ"ל, ההמלצה ל3 הערים היא אופקים, אשקלון ונוף הגליל.

אם אכן אלו הנתונים - מצטרף בחום להמלצה על נוף הגליל גם להשקעה, ולא רק למגורים.

מה לגבי בני מקום בירושלים?

 

[עוד עו"ד]

אמרתי את כל המידע
שאפשר להשוות לרחובות דליה וכליל החורש

אם אתה עושה בדיקות מעמיקות
אז אשמח לתת לך מענה מדויק מה הם בנינים חדשים באמת ומה רק כתוב עליהם חדשים
מה הם בשכונה הצפונית ומה לא
מה ההבדל בין בניין מדורג לבניין רגיל או רצף בתים פרטיים שמאוחדים לחלקה אחת כבניין
וכן למה יש גישה לכביש וחנייה ולמה אין ולפי זה אפשר להשוות מחירים
ולפי זה תוכל להשוות ולהבין מה נמכר ב9.5 למ"ר ומה נמכר ב18 ומעלה
ומה הקריטריונים
גם בשכונה הצפונית יש בנינים חדשים אבל זה חלקות מסוימות מאד ורק אותם צריך להשוות



תוקן 04-6565-734

מה אתה אומר על הפרויקט של KMR שמכרו המון דירות בשנה האחרונה בממוצע של 1.7 מיליון (4 ח' חדשה), זה פרויקט יוקרתי יחסית או סטנדרטי?

 

[אל על w]

מבחינה הגיונית הייתי נכנס אכן לאופקים אשקלון ונוף הגליל, אבל לא מצליח לוותר על הסיכוי המזערי לזכות בבית שמש שבה אני מעוניין מאוד לגור ובשאר הערים ממש לא, השאלה על איזו עיר לוותר מתוך השלושה..

 

[עוד עו"ד]

מבחינה הגיונית הייתי נכנס אכן לאופקים אשקלון ונוף הגליל, אבל לא מצליח לוותר על הסיכוי המזערי לזכות בבית שמש שבה אני מעוניין מאוד לגור ובשאר הערים ממש לא, השאלה על איזו עיר לוותר מתוך השלושה..

פשיטא שלוותר על בית שמש.
התברר שנוף הגליל היא הגרלה משתלמת מאד (!), עד כדי כך שיש לחקור איך היא ממוקמת ביחס לירושלים בני מקום, אופקים ואשקלון (כשגם הרווחים שם אמורים להיות יותר גבוהים בדירה חדשה מקבלן, ולכן כן הייתי נשאר עם ההמלצות הקודמות, בני מקום בכל עיר חוץ מרחובות, אופקים אשקלון ונוף הגליל).
אבל בוודאי שהיא עדיפה על בית שמש. נוף הגליל המשתלמת עם 2.38 % סיכויי זכיה מול בית שמש עם 0.55% בלבד.
בבית שמש אנחנו כן יודעים את המחירים בפועל (באזור ה23,400 של מדל"ן), כך שכל ההבדל ברווח הוא בין 625 אלף ל745 אלף רווח, ונוף הגליל זולה משמעותית וסיכויים טובים בהרבה של יותר מפי 4 !
@בית שמשניק, דעתך?

 

[שמחה פ]

אשמח ליותר מידע מה התקדם היום או אתמול בשביל לדעת האם לשמוח או ......

אם זה נכון ולא חילקו את הזוכים ליומיים...

אם זה נכון ולא חילקו את הזוכים ליומיים...

אז בעצם יש פה תקדים של 33 אחוז ביטולים בעת בחירת דירות!!

כי אם קראו ל33 אנשים ו11 לא הגיעו
אז נשאר 11 דירות,
והוא מקום חמישי...

הייתי שם אתמול לדעתי מה שאני ידע יש רק יום אחד תתקשר אולי לשאל 2שאלתי בשבילך את הפקידים שם והם אמרו שבטח ישאר 5 דירות אז מזל טובבבבבב לכל שאלה אתה יכול להתקשר 0527639525 3 היה מהתחלה כ100 ביטולים ולמה יהיה פה כבר דיון על זה

 

[עוד עו"ד]

להשלמת התמונה מביא 3 כתבות מביזפורטל, הם מדברים על מחיר של כ-14,500 למטר (זהה למדל"ן, הממוצע של דירות חדשות וישנות) ומציינים גם ש"כיום, מחירי הדירות החדשות בהר יונה, למשל, עומדים על 15-17 אלף שקל למ"ר, כשהרף אפילו גבוה יותר". אם מבין נכון אין בשכונה הצפונית הרבה בנייה חדשה, והמורדות הצפוניים כמובן עדיין אין בנייה בכלל. ובחתך לפי שכונה היא יקרה יותר מהר יונה.
חלק מהכתבות הבאתי בעבר, אבל הן שופכות אור על התמונה בכללותה, כולל על דירות עמידר שזולות יחסית.
אגב, עם כל הכבוד לביזפורטל, ספק אם ירדו לרזולוציה שעשינו פה בפורום לפי המכירה בפועל ברשות המיסים לפי חתכים שונים, אבל הן נותנות עוד תמונה חשובה מאד ממתווכים באזור.

בשורה התחתונה, נוף הגליל היא לכאורה השקעה משתלמת ביותר. קניית דירה בכמיליון ש"ח ששווה לפחות מיליון וחצי ויותר.
(הקישור הראשון משום מה מופיע רק כקישור, בלי העתק מהכתבה עצמה)

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/830366

כמעט 40% הנחה: כמה תעלה דירה בהנחה בנוף הגליל ומי החברות שזכו?

המרכז בשכונת המורדות הצפוניים הסתיים, מחיר דירה יעמוד על פחות ממיליון שקל. כמה יעלו דירות מרווחות ומי החברות שיבנו במקום?

www.bizportal.co.il

נוף הגליל תצטרף לדירה בהנחה: כך תשיגו דירות במיליון שקל

העיר הצפונית מתעוררת לחיים בזכות תכנון של פרויקטים להתחדשות עירונית (שעדיין מחכים לאישור), אבל במשרד השיכון הכניסו אותה גם לרשימת דירה בהנחה. בדקנו איך אפשר להשיג דירה בזול והאם זה שווה את הכסף

www.bizportal.co.il

 

[grid]

מה למעשה עדיף, אשקלון או נוף הגליל?
(בן מקום בבית שמש, אני ודאי ירשם פה, השאלה היא האם חוץ מאופקים ובית שמש אשקלון או נוף הגליל)
תודה רבה

 

[מסוקרן]

הייתי שם אתמול לדעתי מה שאני ידע יש רק יום אחד תתקשר אולי לשאל 2שאלתי בשבילך את הפקידים שם והם אמרו שבטח ישאר 5 דירות אז מזל טובבבבבב לכל שאלה אתה יכול להתקשר 0527639525 3 היה מהתחלה כ100 ביטולים ולמה יהיה פה כבר דיון על זה

אשמח גם לעזור אם י'היה בכך צורך

 

[עוד עו"ד]

מה למעשה עדיף, אשקלון או נוף הגליל?
(בן מקום בבית שמש, אני ודאי ירשם פה, השאלה היא האם חוץ מאופקים ובית שמש אשקלון או נוף הגליל)
תודה רבה

שאלה טובה.
אין לי תשובה חד משמעית. גם למי ששאל על בני מקום בירושלים.
אם אלך דווקא לפי הגישה של בית שמשניק של אפשרות מגורים בדירה / קהילה חרדית באזור, יש יתרון לנוף הגליל גם על גילה בירושלים ואשקלון.
ותכלס, הפערים ברווח לא גדולים, בהתחשב ברווח הגדול בנוף הגליל ובמחיר הנמוך של דירה בכמיליון ש"ח, שלא לדבר על הסיכוי הגבוה בהרבה.
אבל בכל מקרה אין כבר ספק שנוף הגליל צריכה להיות אחת מ3 הערים הנבחרות.

אגב מומלץ לקרוא את הכתבות שהבאתי בקישור. באחת מהן מצוטטת הנקודה הבאה:
"יש בנוף הגליל תופעה שלא ראיתי קודם. אולי רשות המסים תיכנס לתמונה בהמשך: עסקאות במחירים נמוכים מאוד, אולי נמוכים מדי. "יש בעיה עם חלק מהאוכלוסיה - שקונה דירות והמחיר למ"ר נמוך מאוד, כי אולי יש כסף בצד. העסקאות הנמוכות הן גם דירות עמידר, שם הם משלמים חצי מחיר".

נקודה נוספת, אם הקהילה החרדית שם באמת תתפוס, זה בעצמו יביא לעלייה גדולה במחירים, ע"ע בית שמש. וסביר מאד להניח שהקהילה החרדית שם תתרחב לאור יוקר הדירות באזור המרכז, גידול הציבור החרדי והזליגה לפריפריה שרק תגדל

 

[בית שמשניק]

מכיון שהנדון שלנו הוא על דירות 4 חד' - בדקתי עכשיו ספציפית על דירות כאלו בשנה האחרונה בנוף הגליל עם סינון לדירות חדשות ממש בלבד, משנת 2024 ואילך, והממוצע הוא 14,720 ש"ח למ"ר, מה שאומר 100 מ"ר ב1.47M, ולפי זה הרווח הוא כ400K לדירה כזו, שזה בהחלט רווח נאה, אבל לא כמו שהציג @עוד עו"ד, ולכן אני עדיין מהסס אם להמליץ על נוף הגליל גם להשקעה או רק למגורים.
ראה כאן צילום מסך

 

[עוד עו"ד]

מכיון שהנדון שלנו הוא על דירות 4 חד' - בדקתי עכשיו ספציפית על דירות כאלו בשנה האחרונה בנוף הגליל עם סינון לדירות חדשות ממש בלבד, משנת 2024 ואילך, והממוצע הוא 14,720 ש"ח למ"ר, מה שאומר 100 מ"ר ב1.47M, ולפי זה הרווח הוא כ400K לדירה כזו, שזה בהחלט רווח נאה, אבל לא כמו שהציג @עוד עו"ד, ולכן אני עדיין מהסס אם להמליץ על נוף הגליל גם להשקעה או רק למגורים.
ראה כאן צילום מסך
צפה בקובץ המצורף 1866161

ביצעת לפי שכונה? אני ביצעתי לפי שכונה "צפונית", השכונה הדרומית המחירים נמוכים יותר.

אגב לצפונית והר יונה יש ממוצעים שונים (צפונית יקרה יותר), אבל כשנכנס לפירוט העסקאות לפי שכונה, הפירוט נותן גם את הר יונה ג.
שאלה חשובה היא לגבי עשרות עסקאות שהיו בפרויקט ספציפי בהר יונה ג' KMR בחצי שנה האחרונה שאני עדיין מחכה לתשובה מ @ועדת הדיור נוף הגליל האם מדובר בפרויקט יוקרתי או סטנדרטי.

 

[בית שמשניק]

ביצעת לפי שכונה? אני ביצעתי לפי שכונה "צפונית", השכונה הדרומית המחירים נמוכים יותר.

אגב לצפונית והר יונה יש ממוצעים שונים (צפונית יקרה יותר), אבל כשנכנס לפירוט העסקאות לפי שכונה, הפירוט נותן גם את הר יונה ג.
שאלה חשובה היא לגבי עשרות עסקאות שהיו בפרויקט ספציפי בהר יונה ג' KMR בחצי שנה האחרונה שאני עדיין מחכה לתשובה מ-@ועדת הדיור נוף הגליל, האם מדובר בפרויקט יוקרתי או סטנדרטי.

עשיתי לפי כל העיר. אינני מכיר את המקום (הייתי שם פעם אחת בחיים עם הילדים בסיור במפעל 'עלית'...), אבל קשה לי להאמין שיש פערים משמעותיים בין השכונות בדירות מקבילות. וגם אם יש פער מסויים, אין שום וודאות שהוא יישמר לאורך השנים הבאות, כך שכשבאים להמליץ על המקום להשקעה צריך לכאורה לנקוט לחומרא ולבדוק מהו המחיר הכללי בעיר למוצר דומה - קרי דירת 4 חד' חדשה מקבלן בסטנדרט רגיל.
מהבדיקה שאני ערכתי (שוב, בלי להתעמק יותר מידי) נראה שהמחיר הוא כ14.5-15K למ"ר, כך שאנו מדברים על רווח של כ400K. למגורים - זה ודאי משתלם, להשקעה - קצת גבולי.

 

[עוד עו"ד]

עשיתי לפי כל העיר. אינני מכיר את המקום (הייתי שם פעם אחת בחיים עם הילדים בסיור במפעל 'עלית'...), אבל קשה לי להאמין שיש פערים משמעותיים בין השכונות בדירות מקבילות. וגם אם יש פער מסויים, אין שום וודאות שהוא יישמר לאורך השנים הבאות, כך שכשבאים להמליץ על המקום להשקעה צריך לכאורה לנקוט לחומרא ולבדוק מהו המחיר הכללי בעיר למוצר דומה - קרי דירת 4 חד' חדשה מקבלן בסטנדרט רגיל.
מהבדיקה שאני ערכתי (שוב, בלי להתעמק יותר מידי) נראה שהמחיר הוא כ14.5-15K למ"ר, כך שאנו מדברים על רווח של כ400K. למגורים - זה ודאי משתלם, להשקעה - קצת גבולי.

תקרא את הכתבות שהבאתי, השכונה הדרומית היא קצת מצוקה.
"לכן אני לא מתמקד בשכונות הר יונה ורסקו, אלא באזור עם פוטנציאל, השכונה הדרומית, שם נוף הגליל מתפתחת. המחירים משתנים מאוד". ו"לאחרונה ביצענו כאן ניתוח מעמיק של השכונות בעיר..."

"14 אלף למ"ר, 3.7% תשואה": תכנית הפינוי-בינוי תזניק את נוף הגליל?

נוף הגליל הצליחה לעקוף את השכנה מדרום, עפולה, המשקיעים מתחילים להגיע בגלל הבטחה להתחדשות עירונית של 30 מתחמים והחברות הגדולות נכנסות - אבל יש גם כוכבית: עד היום, רק פרויקט אחד אושר. האם ההשקעה בנצרת עילית לשעבר משתלמת? לפי מומחה נדל"ן מהאזור, תלוי ברכבת הקלה

www.bizportal.co.il

 

[עוד עו"ד]

אבל עם כל הכבוד לכתבות, עשיתי חיתוך כמו שלך, רק מיקדתי אותו בשכונה הספציפית. שם ביצעתי ממוצע של 40 דירות ובעצם כל הדירות של החצי שנה האחרונה עם מחיר ממוצע של מעל 1.7 מיליון לדירה חדשה של 100 מ"ר, ומעיון קל בכל השנה האחרונה (סה"כ 113 דירות) זה בערך אותו סדר גודל, כשבשנה הקודמת באמת היו מחירים יותר זולים, אולי בגלל מחיר למשתכן (היו שם לפני שנה חתימות חוזים?) אולי עליית מחירים. אינלי מושג.
השאלה היחידה שיש לי, היא בגלל המכירות הרבות בשנה האחרונה של פרויקט ספציפי שעשויות להסיט את הממוצע, ומחכה לתשובה מ @ועדת הדיור נוף הגליל ביחס לפרויקט KMR הנ"ל בהר יונה ג' שאולי הוא באמת יוקרתי במיוחד

 

[בית שמשניק]

אבל עם כל הכבוד לכתבות, עשיתי חיתוך כמו שלך, רק מיקדתי אותו בשכונה הספציפית.

איך עשית? לפי גוש וחלקה? לא הצלחתי למצוא שום עסקאות בגוש הזה.

 

[עוד עו"ד]

איך עשית? לפי גוש וחלקה? לא הצלחתי למצוא שום עסקאות בגוש הזה.

כתוב בגוגל "צפונית נוף הגליל מדל"ן", תכנס למדל"ן ותראה את השכונה הכללית כולל ממוצע בכותרת של דירות חדשות וישנות של השנה האחרונה (לא בכל עיר הוא מביא שכונה, בצפונית זה יוצא 14,400 ש"ח למ"ר, "המורדות הצפוניים" שבהגרלה זה חלק מהשכונה "צפונית").
תכנס לעסקאות בפועל, בכותרות למעלה תלחץ על "נבנה", יביא לך את כל העסקאות לפי תאריך הבנייה מ2024 ומטה, כשהסדר הפנימי הוא לפי תאריכי המכירה.
5 העמודים הראשונים (40 דירות) זה החצי שנה האחרונה, ו-14 העמודים הראשונים (112 דירות +1) זו השנה האחרונה. אני ביצעתי ממוצע ידני של ה5 העמודים הראשונים. אבל אתה תוכל לראות בעצמך את סדרי הגודל גם בלי לבצע ממוצע מדויק בעצמך.
אבל יש הסתייגות אחת ענקית: בגלל פרויקט KMR בהר יונה ג' (שסונף משומה לשכונה הצפונית), כמעט כל הדירות שנמכרו בשכונה בשנה האחרונה הם משם. אם הולכים לשנה קודמת ופרויקטים אחרים, המחירים נמוכים יותר.
לפי ביזפורטל היתה עלייה של 30% לאחרונה (לא כתוב מזה לאחרונה והאם בשנה האחרונה או בשנים האחרונות), אבל לא בטוח שהמחירים של 1.7 פלוס מיליון לדירה זה בגלל עליית המחירים, ויתכן מאד שהפרויקט הספציפי פשוט יוקרתי עם מחירים גבוהים יחסית, ולכן מחכה לבחור מ @ועדת הדיור נוף הגליל שאמר שיכול להביא הרבה פרטים בפרטי שיתכבד וירים את הכפפה (אין שום סיבה לשלוח אנשים לפרטי, כשאנו שוברים פה את הראש על השאלה הזו מתחילת ההגרלה) ויגיד לנו מה זה הפרויקט הזה.

 

[בית שמשניק]

כתוב בגוגל "צפונית נוף הגליל מדל"ן", תכנס למדל"ן ותראה את השכונה כולל ממוצעים, דירות חדשות וישנות של השנה האחרונה (לא בכל עיר הוא מביא שכונה, בצםונית זה יוצא 14,400 ש"ח למ"ר).
תכנס לעסקאות בפועל, בכותרות למעלה תלחץ על "נבנה", יביא לך את כל העסקאות לפי תאריך הבנייה מ2024 ומטה, כשהסדר הפנימי הוא לפי תאריכי המכירה.
5 העמודים הראשונים זה החצי שנה האחרונה, ו-14 העמודים הראשונים זו השנה האחרונה. אני ביצעתי ממוצע ידני של ה5 העמודים הראשונים. אבל אתה תוכל לראות בעצמך את סדרי הגודל גם בלי לבצע ממוצע מדויק בעצמך.
אבל יש הסתייגות גדולה: בגלל פרויקט KMR בהר יונה ג', רוב רובם של הדירות שנמכרו בשנה האחרונה הם משם. אם הולכים לשנה קודמת המחירים נמוכים יותר.
לפי ביזפורטל היתה עלייה של 30% לאחרונה, אבל לא בטוח שהמחירים של 1.7 פלוס מיליון לדירה זה בגלל עליית המחירים, ויתכן מאד שהפרויקט הספציפי מסיט את המחירים כלפי מעלה, ולכן מחכה לבחור מ @ועדת הדיור נוף הגליל שאמר שיכול להביא הרבה פרטים בפרטי בלה בלה, שיתכבד וירים את הכפפה (אין שום סיבה לשלוח אנשים לפרטי, כשאנו שוברים פה את הראש על השאלה הזו מתחילת ההגרלה) ויגיד לנו מה זה הפרויקט הזה

אני עשיתי עכשיו בדיקה אחרת, ויצאה לי תוצאה די שונה.
נכנסתי לאתר של רשות המיסים ועשיתי חיפוש על 4 חד' חדשות (מ2024) לפי גוש 17395 - שזה שכונת הר יונה (שמשם רוב העסקאות של דירות חדשות בעיר) בשנה האחרונה.
(סיננתי רק דירות מ1.1M ומעלה, כדי לנטרל דירה בהנחה), קיבלתי 41 תוצאות , והמחיר הממוצע הוא 15,052 למ"ר.
מצ"ב צילום מסך: