מחיר למשתכן הגרלות דירה בהנחה

[עוד עו"ד]

אני עשיתי עכשיו בדיקה אחרת, ויצאה לי תוצאה די שונה.
נכנסתי לאתר של רשות המיסים ועשיתי חיפוש על 4 חד' חדשות (מ2024) לפי גוש 17395 - שזה שכונת הר יונה (שמשם רוב העסקאות של דירות חדשות בעיר) בשנה האחרונה.
(סיננתי רק דירות מ1.1M ומעלה, כדי לנטרל דירה בהנחה), קיבלתי 41 תוצאות , והמחיר הממוצע הוא 15,052 למ"ר.
מצ"ב צילום מסך:
צפה בקובץ המצורף 1866217

תוך כדי ההסבר לך, נכנסתי שוב למדלן, ורואה שכמעט כל הדירות מהשנה האחרונה הן מהפרויקט הספציפי הנ"ל, ולא ניתן להסתמך על פרויקט אחד לקבוע מחירים בשכונה
שלמה.
לא יודע לפי מה אתה ביצעת את הבדיקה, אבל לכאורה גם בחיתוך שלך, הפרויקט ההוא שהוא כמעט המוכר הבלעדי בשנה האחרונה באזור ובמסות גדולות, אמור להשפיע על הממוצע.
תבדוק אם הגוש שלך כולל את הר יונה ג'

 

[בית שמשניק]

תוך כדי ההסבר לך, נכנסתי שוב למדלן, ורואה שכמעט כל הדירות מהשנה האחרונה הן מהפרויקט הספציפי הנ"ל, ולא ניתן להסתמך על פרויקט אחד לקבוע מחירים בשכונה
שלמה.
לא יודע לפי מה אתה ביצעת את הבדיקה, אבל לכאורה גם בחיתוך שלך הפרויקט ההוא, שהוא כמעט המוכר הבלעדי בשנה האחרונה באזור ובמסות גדולות, אמור להשפיע על הממוצע.
תבדוק אם הגוש שלך כולל את הר יונה ג'

ברשות המיסים אין פירוט לפי קבלנים, אלא רק נתונים כלליים.
אין לי מושג למה יש הפרש כ"כ משמעותי בין התוצאות שלך לשלי.
אגב, מבדיקה שערכתי המחיר של 15K מעט מוסט כלפי מעלה בגלל כמה עסקאות עם חצרות ענקיות או גגות מוצמדים (שאינם מתבטאים במטרז' ולכן מזניקים את המחיר למ"ר כלפי מעלה), אבל כשמנטרלים אותם המחיר הממוצע אפילו נמוך יותר.

 

[בית שמשניק]

תבדוק אם הגוש שלך כולל את הר יונה ג'

כן - זה רק הר יונה ג.
הנה התמונה

 

[עוד עו"ד]

ברשות המיסים אין פירוט לפי קבלנים, אלא רק נתונים כלליים.
אין לי מושג למה יש הפרש כ"כ משמעותי בין התוצאות שלך לשלי.
אגב, מבדיקה שערכתי המחיר של 15K מעט מוסט כלפי מעלה בגלל כמה עסקאות עם חצרות ענקיות או גגות מוצמדים (שאינם מתבטאים במטרז' ולכן מזניקים את המחיר למ"ר כלפי מעלה), אבל כשמנטרלים אותם המחיר הממוצע אפילו נמוך יותר.

כי אתה עשית בדיקה לפי הר יונה שקצת יותר זולה, ואני עשיתי בדיקה לפי שכונה "צפונית" שקצת יותר יקרה.
נסה למצוא ברשות המיסים את הגוש של הר יונה ג', ולחלופין תבדוק במדל"ן שמאפשר חיפוש לפי שכונה.
בפועל כמעט כל התוצאות היו מהר יונה ג', שבמדל"ן הכניסו לתוך השכונה ה"צפונית".

 

[עוד עו"ד]

אם נתן לך את הר יונה ג', אז אין לי הסבר לפער.
אולי תבדוק פה, לפי מה שכתבתי לך: https://www.madlan.co.il/שכונה-צפונית-נוף-הגליל-ישראל
ואז כניסה לעסקאות בפועל

 

[עוד עו"ד]

אם נתן לך את הר יונה ג', אז אין לי הסבר לפער.
אולי תבדוק פה, לפי מה שכתבתי לך: https://www.madlan.co.il/שכונה-צפונית-נוף-הגליל-ישראל

 

[עוד עו"ד]

צפה בקובץ המצורף 1866227

שים לב לחץ הירוק מימין ל"נבנה", נותן לך חתך לפי תאריכי הבנייה, מהחדש ביותר לישן

 

[בית שמשניק]

צפה בקובץ המצורף 1866227

יש כאן גם דירות 3 חד' - שבדרך כלל יקרות יותר למ"ר.
הנידון הוא 4 חד' - אז כדאי לכאורה לסנן רק אותן.

 

[עוד עו"ד]

יש כאן גם דירות 3 חד' - שבדרך כלל יקרות יותר למ"ר.
הנידון הוא 4 חד' - אז כדאי לכאורה לסנן רק אותן.

זה לא אמור להתקזז עם ה5 חדרים?
בנוסף, בדירה בהנחה יש גם 3 ח' ו5 ח', ככה שמה שחשוב לנו זה דוקא כל המנעד כמה יוצא בערך למ"ר.
בכל מקרה אני השקעתי כבר הרבה עבודה ללא שכר טרחה , ואדרבה אם מישהו יוכל ללמדנו כמה עולה דירת 4 ח' חדשה ממוצעת אפילו בהר יונה ג' (שמשם הגיעה הסטטיסטיקה במדל"ן), יבורך.
בביזפורטל כתבו כאמור: "כיום, מחירי הדירות החדשות בהר יונה, למשל, עומדים על 15-17 אלף שקל למ"ר, כשהרף אפילו גבוה יותר", ככה שזה די חופף לנתונים שגם אנחנו הגענו אליהם, למרות הפער הלא ברור בין מדל"ן לחיתוך שאתה עשית

 

[בית שמשניק]

טוב, עליתי על הסיבה לפער בנתונים:
מדל"ן מחשב את הדירות לפי מטרז' נמוך יותר מאשר רשות המיסים, לכן המחיר למ"ר אצלו גבוה יותר.
ראה למשל עסקה 1 כאן במדל"ן - 81 מ"ר:

ולעומת זאת ראה את אותה עסקה כאן (עסקה 1) ברשות המיסים - 89 מ"ר:

וכך זה גם בדירות נוספות - ראה דירה 2 במדלן מול שורה 5 ברשות המיסים - אותה עסקה. שוב, כאן 81 מ"ר וכאן 89 מ"ר, ובעצם בכל העסקאות יש פער משמעותי במטרז' בין מדלן לרשות המיסים.
לדעתי, הנתונים ברשות המיסים יותר מדוייקים. (לא חושב שיש בכלל מציאות של 4 חד' היום 81 מ"ר.)

 

[100לפת]

בית שמש:
לפי מדל"ן (23,400 למ"ר): רווח 745K ופי 1.47 מההשקעה.
לפי "מדד דירות" (24,655 למ"ר): רווח 870K ופי 1.54 מההשקעה.
לפי שמאי רמ"י שפחות רלוונטי לבית שמש (21,605 למ"ר): רווח 565K ופי 1.35 מההשקעה.

אשקלון:
לפי מדל"ן (17,600 למ"ר): רווח 610K ופי 1.53 מההשקעה.
לפי "מדד דירות" (16,829 למ"ר): רווח 533K ופי 1.46 מההשקעה.
לפי שמאי רמ"י (16,137 למ"ר): רווח של 464K ופי 1.40 מההשקעה (גם בעיר הספציפית הזו כנראה שמאי רמ"י פחות מדויק, ומדל"ן שלפי שכונה הכי מדויק).

הרווח הסופי בבית שמש כמובן גדול יותר.
מבחינת רווח על ההשקעה הם בערך שווים, כנראה עם יתרון קטן לאשקלון.

מבחינת סיכויי זכייה כרגע: אשקלון 1.36% ובית שמש 0.63%.
כלומר באשקלון פי 2.16 סיכויי זכייה.

עיר היין באשקלון- שכונה יוקרתית מאוד.
דירות 3 חד' נעות בין 1.650.000-1.900.000 ש"ח
קישור לדירות בפרוייקט עיר היין
אי לכך, הרווח הרבה יותר גבוה מבית שמש. 800K רווח מינימום לדירת 3 חד'. (בהשקעה של 850K)
לעומת רווח של 600K בבית שמש לדירת 3 חד' (בהשקעה של 1.3M)
שכונת אבן עזרא, פחות משתלמת אך כמובן שכדאי וצריך להירשם גם לשם כדי למקסם את הסיכויים.

 

[עוד עו"ד]

עיר היין באשקלון- שכונה יוקרתית מאוד.
דירות 3 חד' נעות בין 1.650.000-1.900.000 ש"ח
קישור לדירות בפרוייקט עיר היין
אי לכך, הרווח הרבה יותר גבוה מבית שמש. 800K רווח מינימום לדירת 3 חד'. (בהשקעה של 850K)
לעומת רווח של 600K בבית שמש לדירת 3 חד' (בהשקעה של 1.3M)
שכונת אבן עזרא, פחות משתלמת אך כמובן שכדאי וצריך להירשם גם לשם כדי למקסם את הסיכויים.

המחיר בפועל תמיד יותר נמוך ממה שמבקשים ביד 2.
החישוב אמור להתבצע לפי רשות המיסים, מחיר העסקה בפועל

 

[100לפת]

המחיר בפועל תמיד יותר נמוך ממה שמבקשים ביד 2.
החישוב אמור להתבצע לפי רשות המיסים, מחיר העסקה בפועל

רק צריך לקחת בחשבון שהשנה האחרונה זה לא אינדיקציה לגבי אשקלון.
אנשים כנראה מכרו שם דירות במחירים מוזלים בגלל המלחמה.
לפי דעתי המחירים שם רק יזנקו,
מדובר בשכונה מאוד יוקרתית ומבוקשת.
דמרי משווקים כעת דירות החל מ-1.95M

 

[עוד עו"ד]

טוב, עליתי על הסיבה לפער בנתונים:
מדל"ן מחשב את הדירות לפי מטרז' נמוך יותר מאשר רשות המיסים, לכן המחיר למ"ר אצלו גבוה יותר.
ראה למשל עסקה 1 כאן במדל"ן - 81 מ"ר:
צפה בקובץ המצורף 1866253
ולעומת זאת ראה את אותה עסקה כאן (עסקה 1) ברשות המיסים - 89 מ"ר:
צפה בקובץ המצורף 1866255
וכך זה גם בדירות נוספות - ראה דירה 2 במדלן מול שורה 5 ברשות המיסים - אותה עסקה. שוב, כאן 81 מ"ר וכאן 89 מ"ר, ובעצם בכל העסקאות יש פער משמעותי במטרז' בין מדלן לרשות המיסים.
לדעתי, הנתונים ברשות המיסים יותר מדוייקים. (לא חושב שיש בכלל מציאות של 4 חד' היום 81 מ"ר.)

לא בדקתי, יתכן מאד.
אבל מאחר שכל החישוב בטבלה שלי (ראש פורום קורת גג) בוצע מלכתחילה לפי מדל"ן ולא לפי רשות המיסים, אז היחס של נוף הגליל לעומת ערים אחרות, כמו בית שמש ואחרים הופך לגבוה מאד (בקיזוז העובדה שבערים אחרות זה דירות ישנות + חדשות, לא תמיד יש פער גדול, בעיקר בערים / שכונות חדשות, ויש ערים שאנו יודעים מה המחיר כיום, כמו בית שמש).

למשל, נוף הגליל עם רווח של 624K, מול בית שמש עם רווח של 745K, כשבנוף הגליל מחיר הדירה הוא מיליון ובבית שמש 1.6 מיליון, וכן אופקים אשקלון ירושלים וכו'.

חוזר בפעם המאה על הסתייגות אחת מאד מרכזית. למרבה הצער כמעט כל המחירים בנוף הגליל בשנה האחרונה מתבססים על פרויקט אחד, קיי אם אר בהר יונה ג', שמכר בשנה האחרונה מעל 100 דירות, אז עד שתהיה תשובה מאנשי נוף הגליל או מ @ועדת הדיור נוף הגליל, אם מדובר באיזה פרויקט סופר יוקרתי או ממוצע (בגדול הממוצע בשכונה צפונית יותר יקר מהר יונה ג', כך שהשכונה החדשה שבונים שם אמורה להיות יותר יקרה מהר יונה ג), יש לקחת את הנתונים גם שלי וגם של בית שמשניק בערבון מוגבל, כי שניהם מתבססים על מכירות בפועל בשנה האחרונה בהר יונה ג'.

 

[עוד עו"ד]

רק צריך לקחת בחשבון שהשנה האחרונה זה לא אינדיקציה לגבי אשקלון.
אנשים כנראה מכרו שם דירות במחירים מוזלים בגלל המלחמה.
לפי דעתי המחירים שם רק יזנקו,
מדובר בשכונה מאוד יוקרתית ומבוקשת.
דמרי משווקים כעת דירות החל מ-1.95M

שיווקים לא תמיד אומר.
למשל בחיפה היה פה מישהו שדיבר על 26,000 למ"ר (לא זוכר מי), בפועל בדקתי את העניין וזה באמת נע סביבות 22,000 למ"ר, כמו במדל"ן בחיתוך שכונתי.

עדיין הגיוני מאד שאשקלון יותר משתלמת מנוף הגליל

 

[בית שמשניק]

לא בדקתי, יתכן מאד.

בדוק לגמרי. אתה יכול לסמוך עלי

אבל מאחר שכל החישוב בטבלה שלי (ראש פורום קורת גג) בוצע מלכתחילה לפי מדל"ן ולא לפי רשות המיסים, אז היחס של נוף הגליל לעומת ערים אחרות, כמו בית שמש ואחרים הופך לגבוה מאד (בקיזוז העובדה שבערים אחרות זה דירות ישנות + חדשות, לא תמיד יש פער גדול, בעיקר בערים / שכונות חדשות, ויש ערים שאנו יודעים מה המחיר כיום, כמו בית שמש).

לא יודע מה קורה עם המדידות של מדלן בערים אחרות. בנוף הגליל הם פספסו במחיר למ"ר בהר יונה ג', אבל אולי בערים אחרות לא.

חוזר בפעם המאה על הסתייגות אחת מאד מרכזית. למרבה הצער כמעט כל המחירים בנוף הגליל בשנה האחרונה מתבססים על פרויקט אחד, קיי אם אר בהר יונה ג', שמכר בשנה האחרונה מעל 100 דירות, אז עד שתהיה תשובה מאנשי נוף הגליל או מ @ועדת הדיור נוף הגליל, אם מדובר באיזה פרויקט סופר יוקרתי או ממוצע, יש לקחת את הנתונים גם שלי וגם של בית שמשניק בערבון מוגבל (שניהם מתבססים על מכירות בפועל בשנה האחרונה בהר יונה ג').

אכן הסתייגות משמעותית. בכל מקרה, אני לא חושב שמדובר בפרוייקט יוקרתי במיוחד. הדירות די קטנות: 3 חד' - 72 מ"ר ו4 חד' - 89 מ"ר. כמו כן הדירות הנ"ל נמכרות לציבור חרדי שלא בדיוק בעשירון העליון (בלשון המעטה).

בכל אופן, מבדיקה חוזרת שלי באתר הרשמי של רשות המיסים על כלל הדירות החדשות (3-4-5 חד') שנמכרו בשכונת הר יונה ג' בשנה האחרונה עולה שהמחיר הממוצע למ"ר הוא 14,561 ש"ח (מעט פחות מהערכת השמאי של רמי במורדות צפוניים העומדת על 15,166), מה שאומר שדירת 100 מ"ר רגילה אמורה לעלות 1.45M - רווח של 380K לפי המחירון בטבלאות טל זכריה.

לאור הנתונים הללו, אני נותר בהמלצתי: נוף הגליל למגורים - כן (בעדיפות גבוהה). להשקעה - לא.

 

[עוד עו"ד]

בדוק לגמרי. אתה יכול לסמוך עלי

לא יודע מה קורה עם המדידות של מדלן בערים אחרות. בנוף הגליל הם פספסו במחיר למ"ר בהר יונה ג', אבל אולי בערים אחרות לא.

אכן הסתייגות משמעותית. בכל מקרה, אני לא חושב שמדובר בפרוייקט יוקרתי במיוחד. הדירות די קטנות: 3 חד' - 72 מ"ר ו4 חד' - 89 מ"ר. כמו כן הדירות הנ"ל נמכרות לציבור חרדי שלא בדיוק בעשירון העליון (בלשון המעטה).

בכל אופן, מבדיקה חוזרת שלי באתר הרשמי של רשות המיסים על כלל הדירות החדשות (3-4-5 חד') שנמכרו בשכונת הר יונה ג' בשנה האחרונה עולה שהמחיר הממוצע למ"ר הוא 14,561 ש"ח (מעט פחות מהערכת השמאי של רמי במורדות צפוניים העומדת על 15,166), מה שאומר שדירת 100 מ"ר רגילה אמורה לעלות 1.45M - רווח של 380K לפי המחירון בטבלאות טל זכריה.

לאור הנתונים הללו, אני נותר בהמלצתי: נוף הגליל למגורים - כן (בעדיפות גבוהה). להשקעה - לא.

בגלל שזו הופכת להיות שאלה מרכזית, 1.45 מיליון לעומת 1.7 מיליון לדירת 100 מ"ר זה פער ענק שבעצם מכריע בשאלה אם כדאי להרשם בנוף הגליל כעיר שלישית.
אולי תבדוק אם זו טעות במ"ר רק בנוף הגליל (מתקשה להאמין) או שזה חישובים קבועים עם פערים זהים בין מדלן לרשות המיסים בכל הערים (אולי קשור גם למה שדובר פה בעבר חישוב ברוטו או נטו עם מרפסות וחנייה או בלי).
אם אומר שבדוק לגמרי שהסיבה להפרש זה המטראז' השונה, אז סומך עליך כמובן ב100%

 

[בית שמשניק]

בגלל שזו הופכת להיות שאלה מרכזית, 1.45 מיליון לעומת 1.7 מיליון לדירת 100 מ"ר זה פער ענק שבעצם מכריע בשאלה אם כדאי להרשם בנוף הגליל כעיר שלישית.
אולי תבדוק אם זו טעות במ"ר רק בנוף הגליל (מתקשה להאמין) או שזה חישובים קבועים עם פערים זהים בין מדלן לרשות המיסים בכל הערים (אולי קשור גם למה שדובר פה בעבר חישוב ברוטו או נטו עם מרפסות וחנייה או בלי).
אם אומר שבדוק לגמרי שהסיבה להפרש זה המטראז' השונה, אז סומך עליך כמובן ב100%

זה נראה כפשלה נקודתית של מדלן בפרוייקט הזה.
בדקתי כעת לדוגמא ברמה ד5 (כתר הרמה) - העסקאות במדלן וברשות המיסים תואמות לחלוטין.
ראה כאן עסקאות 1 ו2 - 135 מ"ר ו122 מ"ר:

וכאן ברשות המיסים העסקאות זהות:

 

[מסוקרן]

צדיק דורנו
מחכה לתשובה ממך
ותודה שהעלית את הנושא של מעליות שבת מוני משאבות מים כשרים

 

[עוד עו"ד]

זה נראה כפשלה נקודתית של מדלן בפרוייקט הזה.
בדקתי כעת לדוגמא ברמה ד5 (כתר הרמה) - העסקאות במדלן וברשות המיסים תואמות לחלוטין.
ראה כאן עסקאות 1 ו2 - 135 מ"ר ו122 מ"ר:
צפה בקובץ המצורף 1866313
וכאן ברשות המיסים העסקאות זהות:
צפה בקובץ המצורף 1866314

וואו, שווה בדיקה !
מרגיש שהתעסקתי הרבה מדי בנושא, וצריך למצוא זמן לעבור על הדברים.
ברמה העקרונית עמדותינו די דומות, 380K רווח, הוא רווח קטן יחסית ביחס לרווחי דירה בהנחה (ואז כבר אין תשובה חד משמעית ותלוי בתוחלת זכייה מול אהבת / שנאת סיכון), אבל רווח של 624K זה כבר רווח מצוין, שהופך את נוף הגליל לאופציה מצוינת שיכולה להתחרות עם אופקים אשקלון וירושלים לבני מקום בכבוד