מחיר למשתכן נווה שמיר "סוהו על הפארק" - מחיר למשתכן

לא העמקתי בנתונים הפיננסיים, אבל קשה לי מאד להאמין שהפרוייקט לא ריווחי.
הוא זכה בקרקע לפני 7 שנים במחיר די זול (במחירי 2018), ומכר את רוב הדירות די ביוקר (במחירי 21-22).
בנוסף, הוא הרוויח המון מההצמדה למדד תשומות הבנייה שעלה משמעותית בשנים האחרונות (בפרוייקט שלו ההצמדה לכאורה היא 100%, כי זה לפני החוק החדש).
אי אפשר באמת לדעת כל עוד לא רואים את הדוחות.

אבל בהתחשב ב:
החלק היחסי של דירות המשתכן בפרוייקט בשווי מכירה של 8K למטר
מימון הפרוייקט עם עליית הריבית
החלפת קבלנים (אנשים לא יודעים אבל מדובר במלא כסף)
ערבויות (מלא כסף) - לסבר את האוזן. דירה בשהוא מכר ב1 M - שילמו עד היום 900K - הוא משלם על הסכום הנ"ל 0.75% שנתי (זה בדר"כ הסכום של עמלת ערבויות. תלוי באיזה בנק) יוצא לך כל חודש רק עבור הדירה הזו 560 ש"ח - שנתי 6,750 ש"ח. תכפיל בכמות הדירות, תחשב על דירות ששילמו כבר 2 M וכו' תגיע לסכומים גדולים.
ועוד תשלומים שכנראה לא חישבתי. מדובר במליונים ועשרות מליונים...
 
ביתר - ההחזרים לבנק עבור המימון הם לפי תאריכי קבלת התשלומי מהדיירים.

בשנה וחצי האחרונות - סביר להניח שהכסף שהוא קיבל מהדיירים שהוא מאחר להם נע באיזור ה 6 ספרות.
מאיפה הוא מממן את ההחזרים בשנה האחרונות?
 
לא יודע מה לגבי שאר הנקודות שהעלית, אבל לגבי המחיר למשתכן, צריך לדעת שהקבלנים לא מפסידים כלל, אלא מרויחים ממש יפה (כי הם מקבלים את הקרקע בזול מהמדינה), ולגבי השוק החופשי שם הוא הרויח המון! כי הוא קנה בזול ומכר את רוב הדירות מאד ביוקר. בנוסף, יש את ענין ההצמדה למדד שהוא הרויח ממנו הרבה מאד כסף (שמעתי מיזם אחד ברמה ד' שההצמדה למדד היתה עיקר הרווח שלו בפרוייקט!).
לא הייתי ממהר לרחם עליו לפני בירור קצת יותר מעמיק.
 
לגבי המחיר למשתכן, צריך לדעת שהקבלנים לא מפסידים כלל, אלא מרויחים ממש יפה (כי הם מקבלים את הקרקע בזול מהמדינה)
דמי פיתוח משלמים בכל אופן מדובר במאות אלפי ש"ח לדירה
8K למ"ר זה יכול להיות פחות מעלות הבנייה, ועליית המדד לטענת הקבלנים לא משקפת את ההתייקרות בפועל.
מכר את רוב הדירות מאד ביוקר.
אתה בטוח שהוא מכר את הדירות רק ב21-22, זכורני שמכר לפני כן (אולי היו כמה פעימות במכירות).
 
דמי פיתוח משלמים בכל אופן מדובר במאות אלפי ש"ח לדירה
8K למ"ר זה יכול להיות פחות מעלות הבנייה, ועליית המדד לטענת הקבלנים לא משקפת את ההתייקרות בפועל.

אתה בטוח שהוא מכר את הדירות רק ב21-22, זכורני שמכר לפני כן (אולי היו כמה פעימות במכירות).
כמדומני שהוא קיבל היתרים רק ב21 (אז הוא זימן את הזוכים בהגרלה), אז לכאורה רוב המכירות היו אחר כך.
 
הזוכים בהגרלה משלמים לפי מה שמשרד השיכון קובע ולכן זה לא משנה מתי הוזמנו
מה שכן משנה זה מתי נמכרו הדירות לשוק חופשי

בכל מקרה הערכה שלי ששני הצדדים צודקים,
הפסדים אין לו אבל גם רווחים משמעותיים אין לו, ולבזבז זמן בשביל רווח מועט, זה סוג של הפסד.
ומה שבטוח שהוא הפסיד רווחי ענק שהוא תכנן להרוויח.
 
חסדי ה' כי לא תמנו!

עיכוב של עוד חודש ועוד היד נטויה.........




כ"ג כסלו תשפ"ה

(24/12/2024)



לכבוד רוכשי דירות בפרויקט סוהו על הפארק,

שלום רב,

כפי שכתבנו בעבר, אנו עושים כל מאמץ לקדם את הבניה על הצד בטוב ביותר על אף האתגרים

הגדולים שאנו נתקלים בהם.

ונאלצים לעדכן את לוחות הזמנים למסירה.

אנו מצטערים מאד על עוגמת הנפש שנגרמת לכם ומזרזים ככל האפשר את הנדרש.



תאריכים משוערים לאכלוס:

שם בנייןמס' בנייןצפי אכלוס
מוריה101.04.2025
אריאל201.04.2025
אביטל301.04.2025
יהונתן401.04.2025
עמיחי501.04.2025
רעות616.02.2025
אמונה816.02.2025




בכבוד רב,

שירות לקוחות וגביה.
שלום וברכה
הייתי בפרוייקט בבנין 5 בערך בתאריך של העדכון הזאת, הדירות היו סגורות, והחדר מדרגות מוכנה פרפקט (חוץ מניקיון), ביקשתי מהעובדים בבנין סמוך, והם פתחו לי דירה וכנ"ל מוכנה לגמרי, חוץ מניקיון ועוד כמה פרטים קטנים (כמו הסוקל במטבח).
יש כמה בנינים בסוף שנראה שכן יש יותר עבודה שם (מבחוץ בלי להיכנס).
אין לי מושג מה צריך לקחת שם עוד 3 חודשים.
 
שלום וברכה
הייתי בפרוייקט בבנין 5 בערך בתאריך של העדכון הזאת, הדירות היו סגורות, והחדר מדרגות מוכנה פרפקט (חוץ מניקיון), ביקשתי מהעובדים בבנין סמוך, והם פתחו לי דירה וכנ"ל מוכנה לגמרי, חוץ מניקיון ועוד כמה פרטים קטנים (כמו הסוקל במטבח).
יש כמה בנינים בסוף שנראה שכן יש יותר עבודה שם (מבחוץ בלי להיכנס).
אין לי מושג מה צריך לקחת שם עוד 3 חודשים.
לפי ההודעה הנ"ל זה נראה שהקבלן רוצה לאכלס את בנין 5 יחד עם בניינים 1-4. בנין 1 ובעיקר בנין 2 לא ממש בכיוון של סיום, לכן אולי גם האיכלוס של בנין 5 מתעכב.
 
לפי ההודעה הנ"ל זה נראה שהקבלן רוצה לאכלס את בנין 5 יחד עם בניינים 1-4. בנין 1 ובעיקר בנין 2 לא ממש בכיוון של סיום, לכן אולי גם האיכלוס של בנין 5 מתעכב.
אכן כך זה נראה שזה הכיוון, וזה מראה על החשיבה השגויה של הקבלן,
גם אם נניח שיש קושי בהגשת בקשה לטופס 4 פעמיים, וגם אם זה גורם לעלות כפולה עבור הגשת שני בקשות,

1. תהיה בן אדם ואם יש אפשרות למסור את חלק מהדירות פחות באיחור, תעשה כך למרות הקושי,
אבל כשמתמודדים כבר מתחילת הדרך, עם אדם אטום לב וחוסר הבנה בסיסית באנושיות אלו הם התוצאות,

2. העלויות של כל חודש איחור, ובפרט תשלום דמי שכירות עבור הרוכשים הרבה יותר יקר,
מכאן אנו לומדים שההפסדים שנגרמו לו לטענתו, נובעים מאי הבנת המציאות, והוא עצמו אשם ולא אף אחד אחר,

פעם זה ריב חמולות, פעם זה העסקת שבחי"ם, (שניהם גרמו לעצור את העבודות באתר ע"י המשטרה,)
אח"כ קבלן ערבי בורח לו עם כל הכסף באמצע העבודה, (צריך להיות מטומטם לתת כסף לפני העבודה, ולא לאחמ"כ,)
ועכשיו זה ממשיך באי מסירת הדירות כ"כ הרבה זמן שכל בר דעת מבין שזה התנהלות מוזרה של לוזר, המדמיין שיכול לסחוב זמן לנצח ולא יישא בתוצאות, ולא ישלם דמי שכירות בכלל,
כל הנ"ל ועוד ועוד התנהגויות שונות ומשונות שגרמו לו להפסדים הללו הוא לבד גרם את זה לעצמו, אז בבקשה שיישא בתוצאות.
 
שלום וברכה
הייתי בפרוייקט בבנין 5 בערך בתאריך של העדכון הזאת, הדירות היו סגורות, והחדר מדרגות מוכנה פרפקט (חוץ מניקיון), ביקשתי מהעובדים בבנין סמוך, והם פתחו לי דירה וכנ"ל מוכנה לגמרי, חוץ מניקיון ועוד כמה פרטים קטנים (כמו הסוקל במטבח).
יש כמה בנינים בסוף שנראה שכן יש יותר עבודה שם (מבחוץ בלי להיכנס).
אין לי מושג מה צריך לקחת שם עוד 3 חודשים.
עד לפני שבוע וחצי היה חסר אלומיניום במרפסות.
אין כרגע גישה לאתר. הם סגרו את זה עם שער (כבר לפני תקופה) - אז אי אפשר באמת לדעת מה מצב פנים

הוא לא קיבל הרי טופס 4 בגלל בעיות בטיחות. לא יודע מה הם. אבל כשהוא יסיים לתקן אולי הוא יקבל טופס 4.
בינתיים לפי מה שכתבו פה לאחרונה - כנראה שאין לו הרבה עובדים - וזה לכאורה ייקח זמן.
לך תדע איפה עומד אישורי כבאות, וטסטים של חברת חשמל, התקנת מונים וכו'.


ה' יעזור.
 
בינתיים בשביל לסגור את העשירי אני צריך עוד 5,000 בעקבות המשכנתא. ועוד כמה אלפים על הלוואות שלקחתי בעבר בשביל לכסות את הדיור (10,000 ש"ח) במשך השנה וחצי האחרונות - מ25/08/2023

למי שיש דרך לעזור שיעביר לי. תודה😜
או שיש לרב זעירא גמ"ח
יש לי גם ערבים אם הוא רוצה.
 
עד לפני שבוע וחצי היה חסר אלומיניום במרפסות.
אין כרגע גישה לאתר. הם סגרו את זה עם שער (כבר לפני תקופה) - אז אי אפשר באמת לדעת מה מצב פנים

הוא לא קיבל הרי טופס 4 בגלל בעיות בטיחות. לא יודע מה הם. אבל כשהוא יסיים לתקן אולי הוא יקבל טופס 4.
בינתיים לפי מה שכתבו פה לאחרונה - כנראה שאין לו הרבה עובדים - וזה לכאורה ייקח זמן.
לך תדע איפה עומד אישורי כבאות, וטסטים של חברת חשמל, התקנת מונים וכו'.


ה' יעזור.
כשאני הייתי לא ראיתי שחסר משהו במרפסות, רק בבנינים 1-2 עדיין המרפסות לא מוכנות.
 
עד לפני שבוע וחצי היה חסר אלומיניום במרפסות.
אין כרגע גישה לאתר. הם סגרו את זה עם שער (כבר לפני תקופה) - אז אי אפשר באמת לדעת מה מצב פנים

הוא הזיז את השער וכרגע זה נמצא בין הבניינים 4-6 מלמעלה ו 3-5 מלמטה,
מעניין באמת למה.
 
הוא הזיז את השער וכרגע זה נמצא בין הבניינים 4-6 מלמעלה ו 3-5 מלמטה,
מעניין באמת למה.
על פי טענתו זה בגלל שבנינים 1-5 מחוברים בחניון
ובנין 1-2 בפיגור מאוד גדול
אבל הוא לא יכול לפצל מהם את שאר הבנינים בגלל החינון המשותף
[דבר תמוה כשלעצמו - מהיכרות עם הרבה פרויקטים שחילקו את החניון עד המסירה]
ולכן בנינים 6-8 יימסרו בנפרד
 
הוא הפסיד מהקבלן הערבי 'עומר בר' שהפסיק את עבודתו באמצע למעלה מ-10 מיליון ש"ח!
 

פרוגבוט

תוכן שיווקי
פרסומת

פוסטים חדשים שאולי לא קראת....

הצטרפות לניוזלטר

איזה כיף שהצטרפתם לניוזלטר שלנו!

מעכשיו, תהיו הראשונים לקבל את כל העדכונים, החדשות, ההפתעות בלעדיות, והתכנים הכי חמים שלנו בפרוג!

לוח מודעות

הפרק היומי

הפרק היומי! כל ערב פרק תהילים חדש. הצטרפו אלינו לקריאת תהילים משותפת!


תהילים פרק כה

אלְדָוִד אֵלֶיךָ יי נַפְשִׁי אֶשָּׂא:באֱלֹהַי בְּךָ בָטַחְתִּי אַל אֵבוֹשָׁה אַל יַעַלְצוּ אֹיְבַי לִי:גגַּם כָּל קוֶֹיךָ לֹא יֵבֹשׁוּ יֵבֹשׁוּ הַבּוֹגְדִים רֵיקָם:דדְּרָכֶיךָ יי הוֹדִיעֵנִי אֹרְחוֹתֶיךָ לַמְּדֵנִי:ההַדְרִיכֵנִי בַאֲמִתֶּךָ וְלַמְּדֵנִי כִּי אַתָּה אֱלֹהֵי יִשְׁעִי אוֹתְךָ קִוִּיתִי כָּל הַיּוֹם:וזְכֹר רַחֲמֶיךָ יי וַחֲסָדֶיךָ כִּי מֵעוֹלָם הֵמָּה:זחַטֹּאות נְעוּרַי וּפְשָׁעַי אַל תִּזְכֹּר כְּחַסְדְּךָ זְכָר לִי אַתָּה לְמַעַן טוּבְךָ יי:חטוֹב וְיָשָׁר יי עַל כֵּן יוֹרֶה חַטָּאִים בַּדָּרֶךְ:טיַדְרֵךְ עֲנָוִים בַּמִּשְׁפָּט וִילַמֵּד עֲנָוִים דַּרְכּוֹ:יכָּל אָרְחוֹת יי חֶסֶד וֶאֱמֶת לְנֹצְרֵי בְרִיתוֹ וְעֵדֹתָיו:יאלְמַעַן שִׁמְךָ יי וְסָלַחְתָּ לַעֲוֹנִי כִּי רַב הוּא:יבמִי זֶה הָאִישׁ יְרֵא יי יוֹרֶנּוּ בְּדֶרֶךְ יִבְחָר:יגנַפְשׁוֹ בְּטוֹב תָּלִין וְזַרְעוֹ יִירַשׁ אָרֶץ:ידסוֹד יי לִירֵאָיו וּבְרִיתוֹ לְהוֹדִיעָם:טועֵינַי תָּמִיד אֶל יי כִּי הוּא יוֹצִיא מֵרֶשֶׁת רַגְלָי:טזפְּנֵה אֵלַי וְחָנֵּנִי כִּי יָחִיד וְעָנִי אָנִי:יזצָרוֹת לְבָבִי הִרְחִיבוּ מִמְּצוּקוֹתַי הוֹצִיאֵנִי:יחרְאֵה עָנְיִי וַעֲמָלִי וְשָׂא לְכָל חַטֹּאותָי:יטרְאֵה אוֹיְבַי כִּי רָבּוּ וְשִׂנְאַת חָמָס שְׂנֵאוּנִי:כשָׁמְרָה נַפְשִׁי וְהַצִּילֵנִי אַל אֵבוֹשׁ כִּי חָסִיתִי בָךְ:כאתֹּם וָיֹשֶׁר יִצְּרוּנִי כִּי קִוִּיתִיךָ:כבפְּדֵה אֱלֹהִים אֶת יִשְׂרָאֵל מִכֹּל צָרוֹתָיו:
נקרא  2  פעמים
למעלה