מחיר למשתכן הגרלות דירה בהנחה

[בית שמשניק]

הפרויקט שאתה קורא לו kmr נקרא מחיר למשתכן הר יונה ג' (אדר בעמקים)
הוא לא יוקרתי בכלל בלשון המעטה
מדובר בשכונת הר יונה ג' שם המחירים מסובסדים וזולים משמעותית משאר העיר

במחילה. כמדומני שאתה טועה. אנחנו מדברים על בניינים שנבנו בשנת 2024 (עשינו סינון במדלן), והפרוייקט הנ"ל נבנה מלפני כמה שנים טובות.

 

[kdsna]

עניתי לגבי הפרויקט הזה ספציפי שם בדיוק עבר כעת 7 שנים ולכן יש הצפה של עסקאות

ואני ארחיב בשכונה הצפונית יש רק פרויקט אחד של בנייה חדשה
שאוכלס ממש לא מזמן אין שום עסקה בהיסטוריה עליו ברשות המיסים מדובר בגוש 16537 חלקה 20-23 שלושה בניינים ברחוב רימון
שם זה גם פרויקט של מחיר למשתכן ורק עוד שנה יעבור 7 שנים
כשנתחיל לראות עסקאות נדע מחיר מדויק לשכונה

ישנו פרויקט נוסף של בניה אמנם לא בשכונה הצפונית אלא בדרומית והוא אמור להיות יותר קרוב במחיר לשכונה הזו זה מצפור ברק שם אמנם גם עוד לא עבר 7 שנים גם שם אני לא מוצא עסקאות ברשות המיסים

לכן אני ממליץ להשוות לרחובות דליה וכליל החורש למרות שזה לא חדש לגמרי

אם יש לכם שאלות נוספות בין מה למה להשוות אני פחות זמין פה בפורום אפשר להתקשר ולקבל תשובה
או לשאול פה ואענה כשאגיע
בהצלחה

תוכל פשוט לתת הערכת מחיר למטר בשוק החופשי מתוך המידע שאתה מכיר? כל מה שאני מוצא על הרחובות האלה לא מצייר תמונה חיובית במיוחד אבל אין לי מושג כמה זה מייצג.

 

[איציק קשביץ]

פליז אם אפשר שעד סגירת הרשימות תהיה מסקנה ברורה ומדוייקת
לגבי נוף הגליל !!!!!
תודה רבה!!!!

 

[עץ יפה]

מתי אמור להגיע התוצאות של ההגרלה האחרונה ?

 

[בית שמשניק]

מכרז מחיר מטרה על 1,545 יח"ד בבאר שבע (שכונת פסגת רמות) אמור להיסגר מחר.
המכרז נכשל כבר כמה פעמים בעבר ולכן הפחיתו באופן משמעותי את יח"ד המיועדות לזכאים ל30% בלבד - כלומר 464 יח"ד.
מעניין לראות אם הפעם זה ייסגר בהצלחה.

 

[איציק קשביץ]

מתי אמור להגיע התוצאות של ההגרלה האחרונה ?

איזה הגרלה אחרונה?

הגיע מזמן לא?

 

[עץ יפה]

איזה הגרלה אחרונה?

ההגרלה שהייתה בחנוכה.

 

[איציק קשביץ]

ההגרלה שהייתה בחנוכה.

איזה הגרלה היית?

 

[בית שמשניק]

איזה הגרלה היית?

אותה הגרלה שפתוחה עכשיו, היא התחילה בחנוכה ועדיין לא נסגר הרישום.

 

[איציק קשביץ]

אותה הגרלה שפתוחה עכשיו, היא התחילה בחנוכה ועדיין לא נסגר הרישום.

אהההההה נבהלתי כבר....

 

[ציג]

כבוד המומחים.
אין לי כוח, זמן, וכו לעבור על כל העמודים, מה הם ההמלצות לאיזה ערים להירשם הפעם?

 

[בית שמשניק]

כבוד המומחים.
אין לי כוח, זמן, וכו לעבור על כל העמודים, מה הם ההמלצות לאיזה ערים להירשם הפעם?

לענ"ד

מתקן מעט את סדר העדיפוית (לענ"ד).
(שורות מודגשות = חיצוניים)

1. אופקים/חיפה/צפת/בית שמש - בני מקום - להשקעה/למגורים.
2. נוף הגליל - למגורים.
3. ירושלים בני מקום (לבעלי הון עצמי גובה) - להשקעה/למגורים.
4. אופקים - להשקעה/למגורים.
5. בית שמש - למגורים.
6. אשקלון - להשקעה (לא מתאים למגורים).
7. רחובות בני מקום - להשקעה/למגורים
8. בית שמש/דימונה/מגדל העמק - להשקעה.

הסבר:
1. באופקים, חיפה, צפת ובית שמש (ערים עם ייצוג חרדי משמעותי, אבל הוא הדין לרוב המקומות האחרים, למעט ירושלים ורחובות המוזכרים להלן), בני המקום נהנים מסיכויים גבוהים יחסית, ולכן אין ספק שהעדיפות הראשונה של בני המקום בערים הללו היא להירשם לעירם.

2. נוף הגליל הוא היישוב היהודי היחיד עם סיכויים סבירים לחיצוניים. הבעיה היא שיש שם נעלם לא קטן לגבי הרווח, כפי שדובר כאן בהרחבה. מצד שני, אין ספק שיש שם הנחה לא מבוטלת, ולכן היא בהחלט משתלמת למגורים.

3. בירושלים בני המקום נהנים מסיכויים מעט גבוהים יותר משאר המקומות לחיצוניים (למעט נוף הגליל ודימונה), ולכן מומלץ לבני המקום להירשם לשם, כמובן רק לבעלי הון עצמי/יכולת החזר גבוהים, כי מדובר בהשקעה לא מבוטלת, כאשר הדירה הזולה ביותר תעלה כ1.6M וצפונה.

4. אופקים היא העיר המומלצת ביותר להשקעה לחיצוניים, כאשר יש בה גם רווח גבוה וגם השקעה נמוכה ביותר, וגם סיכויי זכייה טובים יותר מרוב המקומות. בנוסף, הציביון החרדי הוא יתרון ענק, כי תמיד כדאי יותר לזכות במקום הראוי למגורים בשעת הדחק.

5. בית שמש היא עיר מבוקשת ביותר לציבור שלנו, והרבה מאד זוגות חולמים לגור בה (לפעמים גם על חשבון ירושלים ובני ברק...). החלום הזה שווה הרבה, ואי אפשר להתעלם ממנו לחלוטין וללכת רק לפי סיכויי זכייה באופן יבש. לכן למרות הסיכויים הנמוכים מאד לזכייה בבית שמש (כנראה 1 מתוך כ230 בסופו של דבר), אני חושב שזוגות שחולמים על מגורים במקום כדאי להם לנסות את מזלם שם (לא רק כלפי שמיא, אלא גם מבחינה "רציונלית"...), למרות שיש כמה אלטרנטיביות ריאליות יותר לזכייה. (אני "מתמחר" את האופציה הזו אחרי האופציות הקודמות, כי מכל מקום זו לא האופציה הכי לכתחילה בעולם, בגלל הסיכויים הנמוכים להחריד).

6. אשקלון היא עיר נוספת מומלצת מאד להשקעה (לא סתם היא סוחפת עליה את שיא הנרשמים). יש שם רווח גבוה והשקעה נמוכה יחסית, וגם סיכויי זכיה גבוהים יותר מרוב המקומות.

7. רחובות נשללה על ידי לגמרי בתחילת ההגרלה גם לבני מקום, והעדפתי על פניה את בית שמש (כחיצונייים) שהיתה בעלת סיכויים טובים יותר. בינתיים המגמה קצת השתנתה, ובית שמש לחיצוניים כרגע בסיכוי נמוך יותר מאשר רחובות לבני מקום. לכן לכאורה בן מקום ברחובות עדיף לו כבר להירשם לעירו מאשר לבית שמש (אלא אם כן הוא מעוניין בבית שמש למגורים - כבסעיף 5).

8. כאן הדילמה הגדולה. מה יעשה מי שמכל האופציות לעיל בחר רק 2 ערים. למשל, מי שאינו מעוניין בנוף הגליל למגורים (סעיף 2), וגם לא בבית שמש למגורים (סעיף 5), ואינו בן מקום בשום עיר (סעיפים 1,3,7ׂ) כך שיש לו רק את אופקים ואשקלון (סעיפים 4,6), ומחפש עיר נוספת להשקעה.
כאן יש לי התלבטות בין 3 אופציות (חוץ מנוף הגליל שאני חושש להמליץ עליה להשקעה בגלל הרווח הלא ברור):
1. בית שמש. יתרונות: רווח גבוה וציביון חרדי (כמו שאמרנו תמיד טוב לזכות במקום הראוי למגורים בשעת הדחק). חסרונות: סיכויים נמוכים מאד (שיסתיימו כאמור ב1 מתוך כ230).
2. דימונה. יתרונות: סיכויים טובים יותר (כנראה 1 מתוך כ90), והשקעה נמוכה. חסרונות: הזכירו כאן שתתכן שם בעיה של הצפת דירות שעלולה לשחוק משמעותית את הרווח, וגם ליצור קושי משמעותי בשכירות (אם הפרוייקט יהיה מוכן לפני מגבלת 7 השנים).
3. מגדל העמק. יתרונות: סיכויים טובים יותר מבית שמש (כנראה 1 מתוך כ110), וגובה השקעה נמוך יותר מבית שמש. חסרונות: לפי מדלן הרווח נמוך מאד (עיין בטבלת @עוד עו"ד), אבל לפי השמאי של רמ"י דווקא יש רווח יפה, כך שאולי כן שווה להירשם לשם. (להערכתי, במקרה הזה, נתוני השמאי קרובים יותר לאמת, כיון שבמדל"ן לא נעשה פילוח לפי דירות חדשות).
בשורה תחתונה, קשה לי להכריע בין 3 האופציות, כיון שבכל אחת מהן יש חסרון די משמעותי, ולכן אני משאיר זאת בצ"ע.

בהצלחה!

 

[מסוקרן]

כבוד המומחים.
אין לי כוח, זמן, וכו לעבור על כל העמודים, מה הם ההמלצות לאיזה ערים להירשם הפעם?

אופקים ואשקלון
אם אתה בן מקום איפשהו אז גם לשם
ואם לא יש מחלוקת הפוסקים אם לבי"ש או לנוף הגליל
נוף הגליל יש אחוזי זכיי'ה (יחסית) יפים אבל אין ודאות לגבי הרווח
אם יש מצב למגושים שם אז ודאי להכנס לשם אבל אם להשקעה אז ספק.

 

[ציג]

לענ"ד

קצת התבלבלתי
אם אני בן מקום בירושלים ויש לי כ300 אלף הון עצמי איזה שלשה ערים?
תודה רבה ומרובה

 

[הטעם המושלם]

קצת התבלבלתי
אם אני בן מקום בירושלים ויש לי כ300 אלף הון עצמי איזה שלשה ערים?
תודה רבה ומרובה

בירושלים 300 אל"ש לא מספיק.
בב"ש כן.
לכן- ב"ש ונוף הגליל- למגורים,
אופקים, אשקלון- מגורים או השקעה.

 

[ועדת הדיור נוף הגליל]

במחילה. כמדומני שאתה טועה. אנחנו מדברים על בניינים שנבנו בשנת 2024 (עשינו סינון במדלן), והפרוייקט הנ"ל נבנה מלפני כמה שנים טובות.

יתכן שמדובר על דירות של עמירון (פרויקט פנינת הגליל)
צריך לבדוק גוש חלקה
בכל מקרה מדובר בשכונת הר יונה ג' ואין שם פרויקט יוקרתי במיוחד (עדיין)

אני כן אומר בזהירות
שאמנם הדירות בשכונה הצפונית יקרות יותר למ"ר מהר יונה ג' (בבניה החדשה)
אך לא הייתי בונה על זה אם המטרה שלי בסוף היא למכור לחרדים
אחרי שבעזרת השם השכונה תהיה עם צביון חרדי והביקוש הכללי יפחת
המחירים צפויים לרדת ולהתאזן עם הר יונה ג'
קשה להאמין שחרדים יקנו יותר יקר מהר יונה ג'

ולכן למרות ששווי הנכס אמור להיות גבוה כ17 למ"ר
אני הייתי מחשב את זה להשקעה רק כ14,500 למ"ר

 

[מאמימוש]

שוב החלטה שלך מה לתעדף
האם בית שמש- שהסיכוי נמוך יותר
לעומת אופקים ואשקלון שהסיכוי גבוה יותר (גם לא סיכוי גבוה)

 

[איציק קשביץ]

סתם מעניין אותי לא עדיף להירשם להגרלה רק למקומות שרוצים לגור בהם
כמו בית שמש ירושלים וכדו.
@בית שמשניק

 

[הטעם המושלם]

סתם מעניין אותי לא עדיף להירשם להגרלה רק למקומות שרוצים לגור בהם
כמו בית שמש ירושלים וכדו.
@בית שמשניק

יש לזה ייתרון, כי אז במקרה שלא מצליחים להשכיר- גרים במקום. (זה יכול לקורת בכל מקום ובכל דירה)
השאלה היא מה היכולת שלכם ומה הסיכויים. כלומר אם הסיכויים אפסיים ומטה (רחובות למשל) זה לא משתלם.

 

[יואל זוהר]

מישהו יודע למה להגרלה הזו יש כמעט חצי מהנרשמים כל פעם
בגלל שזה הגרלה לא משהו......???

יש עדיין עוד יותר משבוע להירשם וכמובן שאין להסיק מסקנות עדיין