מחיר למשתכן הגרלות דירה בהנחה

[שמחה פ]

רק מעיד על רמת המצוקה.
בשונה ממה שכתבו לעיל שההגרלות יפתרו תוך כמה שנים את המצוקה.
רואים שמאגר החסרי דירה רק גדל.כמובן שזה בגלל הסכומים הגבוהים ולא בגלל המחסור.
(מתכוון לומר שגם הכמות המדוברת של הדירות ש'יציפו' את השוק זה לא ברמה של ירידת מחירים אמיתית והם ישארו גבוהים לזו"צ ממוצע. הקבלנים לא ימכרו במחירי הפסד)

בשביל שירד המחיר הקבלנים לא יפסדו רק ירווחו פחות ויד שניה גם אף אחד לא יפסיד היחיד שיפסיד מי שקנה 90 20

 

[אמת מארץ תצמח]

סדר העדיפוית לענ"ד (שיניתי אותו קצת שוב..)

1. אופקים/חיפה/צפת/בית שמש - בני מקום - להשקעה/למגורים.
2. נוף הגליל - למגורים.
3. אופקים - להשקעה/למגורים.
4. אשקלון - להשקעה (לא מתאים למגורים).
5. בית שמש - למגורים.
6. דימונה/מגדל העמק/בית שמש - להשקעה.

הסבר:
1. באופקים, חיפה, צפת ובית שמש (ערים עם ייצוג חרדי משמעותי, אבל הוא הדין לרוב המקומות האחרים, למעט ירושלים ורחובות המוזכרות להלן), בני המקום נהנים מסיכויים גבוהים יחסית, וגם הרווחים בכל המקומות הללו נאים מאד, ולכן אין ספק שהעדיפות הראשונה של בני המקום בערים הללו היא להירשם לעירם. (יוצאים מכלל זה הם ירושלים ורחובות, שעל פי הערכת השמאי אינן ריווחית מספיק, כשהרווח בהן עומד על כ21-24% בלבד, בנוסף לכך ההשקעה בירושלים גבוהה ביותר, וברחובות הסיכויים נמוכים ביותר, כך שלדעתי גם לבני המקום בערים הללו עדיף לא להירשם לשם).

2. נוף הגליל הוא היישוב היהודי היחיד עם סיכויים סבירים יחסית לחיצוניים. הבעיה היא שיש שם נעלם לא קטן לגבי הרווח, כפי שדובר כאן בהרחבה. מצד שני, אין ספק שיש שם הנחה לא מבוטלת, ולכן היא בהחלט משתלמת למגורים.

3. אופקים היא העיר המומלצת ביותר להשקעה לחיצוניים, כאשר יש בה גם רווח גבוה וגם השקעה נמוכה ביותר, וגם סיכויי זכייה טובים יותר מרוב המקומות. בנוסף, הציביון החרדי הוא יתרון ענק, כי תמיד כדאי יותר לזכות במקום הראוי למגורים בשעת הדחק.

4. אשקלון היא עיר נוספת מומלצת מאד להשקעה (לא סתם היא סוחפת עליה את שיא הנרשמים). יש שם רווח גבוה והשקעה נמוכה יחסית, וגם סיכויי זכיה גבוהים יותר מרוב המקומות.

5. בית שמש היא עיר מבוקשת ביותר לציבור שלנו, והרבה מאד זוגות חולמים לגור בה (לפעמים גם על חשבון ירושלים ובני ברק...). החלום הזה שווה הרבה, ואי אפשר להתעלם ממנו לחלוטין וללכת רק לפי סיכויי זכייה באופן יבש. לכן למרות הסיכויים הנמוכים מאד לזכייה בבית שמש (כנראה 1 מתוך כ230 בסופו של דבר), אני חושב שזוגות שחולמים על מגורים במקום כדאי להם לנסות את מזלם שם (לא רק כלפי שמיא, אלא גם מבחינה "רציונלית"...), למרות שיש כמה אלטרנטיביות ריאליות יותר לזכייה. (אני "מתמחר" את האופציה הזו אחרי האופציות הקודמות, כי מכל מקום זו לא האופציה הכי לכתחילה בעולם, בגלל הסיכויים הנמוכים להחריד).

6. כאן הדילמה הגדולה. מה יעשה מי שמכל האופציות לעיל בחר רק 2 ערים. למשל, מי שאינו מעוניין בנוף הגליל למגורים (סעיף 2), וגם לא בבית שמש למגורים (סעיף 5), ואינו בן מקום בשום עיר מומלצת (סעיף 1) כך שיש לו רק את אופקים ואשקלון (סעיפים 4 ,3), ומחפש עיר נוספת להשקעה.
בענין זה יש לי התלבטות בין 3 אופציות (חוץ מנוף הגליל שאני חושש להמליץ עליה להשקעה, בגלל הרווח הלא ברור):
1. דימונה. יתרונות: סיכויים טובים יותר (כנראה 1 מתוך כ95), והשקעה נמוכה ביותר. חסרונות: הזכירו כאן שתתכן שם בעיה של הצפת דירות שעלולה לשחוק משמעותית את הרווח, וגם ליצור קושי משמעותי בשכירות (אם הפרוייקט יהיה מוכן לפני מגבלת 7 השנים). אבל עדיין, אני חושב שהמחיר הנמוך בכ50% ממחיר השוק מפצה בהחלט על כל ההפסדים הפונטציאליים הנ"ל.
2. מגדל העמק. יתרונות: סיכויים טובים יותר מבית שמש (כנראה 1 מתוך כ110), וגובה השקעה נמוך יותר מבית שמש. חסרונות: לפי מדלן הרווח נמוך מאד (עיין בטבלת @עוד עו"ד), אבל לפי השמאי של רמ"י דווקא יש רווח יפה, כך שאולי כן שווה להירשם לשם. (להערכתי, במקרה הזה, נתוני השמאי קרובים יותר לאמת, כיון שבמדל"ן לא נעשה פילוח לפי דירות חדשות).
3. בית שמש. יתרונות: רווח גבוה וציביון חרדי (כמו שאמרנו תמיד טוב לזכות במקום הראוי למגורים בשעת הדחק). חסרונות: סיכויים נמוכים מאד (שיסתיימו בכ1 מתוך כ230).
בשורה תחתונה, קשה לי להכריע בין 3 האופציות, כיון שבכל אחת מהן יש חסרון די משמעותי, אבל אם תלחצו אותי לקיר, הנטייה שלי היא לטובת דימונה.

בהצלחה רבה לכולם!

ומה דינה של ירושלים לבני מקום?

 

[החברונע'ר]

צפה בקובץ המצורף 1874859
זה מה שכתוב שם רק שמישהו אמר לי שמועצה מקומית גבעת זאב נחשב ירושלים לגבי זה השאלה אם מישהו יודע אם זה נכון

לא רלוונטי.
בן מקום רק בגבעת זאב. (ובבני ברק)

 

[מסוקרן]

צפה בקובץ המצורף 1874859
זה מה שכתוב שם רק שמישהו אמר לי שמועצה מקומית גבעת זאב נחשב ירושלים לגבי זה השאלה אם מישהו יודע אם זה נכון

לכאורה זה לא ירושלים
כי א"כ הי'ה כתוב ירושלים

 

[הייטקיסטיתתת]

מישהו יכול להמליץ לאן להרשם
בן מקום ירושלים
הון עצמי של סביבות ה 800k

 

[החברונע'ר]

ומה דינה של ירושלים לבני מקום?

נראה שיש מח' @בית שמשניק אוחז שהרווח לא שווה את ההשקעה, @עוד עו"ד אוחז שכיוון שזה מגדלים אז מי שלא יצטרך משכנתא גבוהה זה משתלם לו.
@עוד עו"ד לדעתך עדיף זכיה בגילה מאשר בבית שמש בגלל סברת המגדלים?

 

[מסוקרן]

מישהו יכול להמליץ לאן להרשם
בן מקום ירושלים
הון עצמי של סביבות ה 800k

יש מספיק להחזר חודשי מאוד גבוה?
כמובן הכנסות מאוד גבוהות.

 

[די]

רק תוהה מה היו מספר הנרשמים אם לא היה כאן הזדמנות לזכיה במאות אלפי שקלים בלי מאמץ, אלא רק דירה בהישג יד כפי כוונת המשורר......

גם מי שלא הולך לגור בדירה שהוא זוכה בה, הוא קונה את הדירה כדי למוכרה ולקנות דירה אחרת למגורים. הזכאות היא רק לחסרי דירה, כלומר לעזור להם להגיע לדירה בהישג יד.

 

[S1T]

מצורף קובץ הארות על ההגרלה הנוכחית

בהצלחה

 

[הייטקיסטיתתת]

יש מספיק להחזר חודשי מאוד גבוה?
כמובן הכנסות מאוד גבוהות.

החזר של עד 9k בחודש

 

[בית שמשניק]

מצורף קובץ הארות על ההגרלה הנוכחית

בהצלחה

רוב הנתונים דומים יחסית למה שעלה כאן באשכול, למעט כמה חידושים, חלקם מפליגים:
1. בבית שמש דירות ה4 חד' לא כ"כ ריוחיות - רק 400K, לעומת ה3 חד' וה5 חד' שיש בהם רווח של 600-700K
2. במגדל העמק רווח מאד גבוה - כ700K (בהשקעה נמוכה)
3. בנוף הגליל רווח נמוך מאד של 200K בלבד.
4. ברחובות רווח גבוה מאד של 800K.

 

[nigun]

גם מי שלא הולך לגור בדירה שהוא זוכה בה, הוא קונה את הדירה כדי למוכרה ולקנות דירה אחרת למגורים. הזכאות היא רק לחסרי דירה, כלומר לעזור להם להגיע לדירה בהישג יד.

גם למי שיש לו שליש דירה וגם למי שלא יושב בכלל על הגדר ובכלל לא בכיוון לקנות דירה
בא נניח ובשנת 2030 יש מספיק היצע דירות בשוק ומחירי הדיור לא עולים הצורה ניכרת בכל שנה ואפילו עם ירידה מידי פעם, האם לא יהיו עשרות אלפי אנשים שאין בבעלות דירה שיעדיפו לשלם שכירות מאשר להחנק עם משכנתא?

זאת אומרת כדי לצנן את השוק אין צורך לבנות יח"ד כמספר חסרי הדיור.

 

[בית שמשניק]

ומה דינה של ירושלים לבני מקום?

ראה בסוף סעיף 1. לדעתי לא מספיק כדאי. רווח של כ500K על השקעה של 2.1M (בדירה ממוצעת של 100 מ"ר). יש השקעות טובות יותר.

 

[S1T]

רוב הנתונים דומים יחסית למה שעלה כאן באשכול, למעט כמה חידושים, חלקם מפליגים:
1. בבית שמש דירות ה4 חד' לא כ"כ ריוחיות - רק 400K, לעומת ה3 חד' וה5 חד' שיש בהם רווח של 600-700K
2. במגדל העמק רווח מאד גבוה - כ700K (בהשקעה נמוכה)
3. בנוף הגליל רווח נמוך מאד של 200K בלבד.
4. ברחובות רווח גבוה מאד של 800K.

לא קראתי את כל הנכתב כאן באשכול מחוסר זמן, הדפי הארה נועדו לסכם בצורה מסודרת
לתשומת לב, בנוף הגליל השכירות מאוד מאוד נמוכה!

 

[קיגל]

לאחר למעלה מחודש של פולמוס בענין-
מה יותר כדאי להשקעה נוף הגליל או מגדל העמק?
ולמגורים מה ??
@בית שמשניק @עוד עו"ד וכל המבינים

 

[עבד ה]

כמה דירות מתוכננות בסה"כ בדימונה במסגרת דירה בהנחה?

 

[עוד עו"ד]

לאחר למעלה מחודש של פולמוס בענין-
מה יותר כדאי להשקעה נוף הגליל או מגדל העמק?
ולמגורים מה ??
@בית שמשניק @עוד עו"ד וכל המבינים

דימונה

 

[עוד עו"ד]

נראה שיש מח' @בית שמשניק אוחז שהרווח לא שווה את ההשקעה, @עוד עו"ד אוחז שכיוון שזה מגדלים אז מי שלא יצטרך משכנתא גבוהה זה משתלם לו.
@עוד עו"ד לדעתך עדיף זכיה בגילה מאשר בבית שמש בגלל סברת המגדלים?

בית שמש יותר רווחית

 

[אדיר נוף הגליל]

עיר העתיד?

- YouTube

Auf YouTube findest du die angesagtesten Videos und Tracks. Außerdem kannst du eigene Inhalte hochladen und mit Freunden oder gleich der ganzen Welt teilen.

youtu.be

 

[avim10]

2. במגדל העמק רווח מאד גבוה - כ700K (בהשקעה נמוכה)
3. בנוף הגליל רווח נמוך מאד של 200K בלבד.

כמדומה שהחידושים האלו עושים מהפכה בהמלצות שהיו כאן עד עכשיו.
אני מבין שאתה חולק על החידושים האלו מכל וכל...?